Articles récents, Immobilier, Loi Pinel

Nouvelles règles pour la loi Pinel de 2021 à 2024 : quelles conditions?

La loi des finances pour 2021 nous apprend la prolongation de la loi Pinel pour cette année. Le texte va plus loin et on apprend aussi que le dispositif Pinel permettra de réduire sa fiscalité jusqu’en 2024. En revanche, les règles d’éligibilité et le taux de la réduction d’impôt vont subir quelques changements. On fait le point sur toutes les nouveautés de la loi Pinel pour 2021.

Comment marche la loi Pinel en 2021 et après?

On peut déjà noter qu’il y’a quelques changements mais que dans l’ensemble, le Pinel reste ce qu’il est déjà. Il s’agit d’avoir une réduction d’impôt régulière si on achète un bien immobilier pour le louer. Il faut louer un minimum de 6 ans, avec un loyer plafonné, dans des zones particulières à des locataires ayant des revenus modestes.

J’ai déjà longuement détaillé ce principe de base sur mon site. Vous trouverez toutes les informations dans la rubrique Loi Pinel. Je vous conseille vivement de jeter un œil à mon guide Pinel qui explique toutes les optimalisations fiscales année après année.

Pour 2021, le gouvernement est venu apporter trois changements majeurs sur la loi Pinel.

A partir de 2021, le Pinel est réservé aux logements collectifs; les maisons sont exclues.

On connaissait cette information depuis maintenant un an : il était prévu que la loi Pinel ne soit plus accessible pour les maisons mais seulement pour les appartements. Un aspect bien dommage puisqu’il était possible de viser une belle rentabilité sur un tel montage. Je vous avais alerté sur la fin de l’opportunité ici l’an passé : fin de l’investissement sur les maisons Pinel.

La loi des finances 2021 vient confirmer cet aspect. La Loi Pinel est possible uniquement sur un bâtiment d’habitation collectif pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier. Seuls ceux qui auront déposé un permis de construire l’an passé pourront bénéficier du Pinel sur une maison.

On trouve des informations contradictoires sur le sujet en ligne alors que la loi est très claire. Pour les plus sceptiques, c’est l’article 169 de la loi des finances 2021 qui légifère cet aspect du Pinel. On y apprend que l’article 199 novovicies du code des impôts qui conditionne l’accession au Pinel verra le mot « logement » remplacé par « bâtiment d’habitation collectif ».

La loi Pinel prolongé en 2021, 2022 et même jusqu’en 2024!

A priori une bonne nouvelle pour la loi Pinel, elle resterait possible pour les investissements de cette année mais aussi pour 2022, 2023 et même 2024. Bref, le Pinel n’est pas mort et vient grappiller quelques années supplémentaires. Le texte nous apprend deux modifications pour les années à venir.

La réduction loi Pinel baisse à partir de 2023.

Aujourd’hui, la loi Pinel vous permet d’avoir une réduction de 2% par an pendant 6 ans ou 2% par an pendant 9 ans puis 1% sur les années 10 à 12. En achetant un logement 100 000 €, vous aurez donc 12% de réduction d’impôt sur 6 ans (12 000 €), 18% sur 9 ans voir même 21% sur 12 ans.

Le texte nous informe qu’à partir de 2023, la réduction tomberait à 10.5%, 15% ou 17.5% sur les mêmes durées. Pire encore, on décroit pour 2024 avec les taux du tableau récapitulatif ci-dessous.

Taux de réduction de la loi Pinel en 2021, 2022, 2023 et 2024.

2021202220232024
6 ans12%12%10.5%9%
9 ans18%18%15%12%
12 ans21%21%17.5%14%

On ne connait pas encore le montant de la réduction prévu chaque année. 10.5% sur 6 ans suppose une réduction de 1.75% par an mais si on poursuit ces 1.75% jusqu’à 9 ans, on diffère des 15% prévus. Il y’a donc fort à parier que le dispositif change un peu à ce niveau et que le choix de l’engagement sur 6 ou 9 ans devienne primordiale.

Attention, la baisse des taux Pinel ne concernera que les investissements commençant en 2023 ou après; on retiendra la date de dépôt du permis de construire. Ceux qui achètent un Pinel aujourd’hui ou en 2022 auront les taux attractifs jusqu’au bout du dispositif. Enfin, cette loi a le temps de changer. D’autant que la loi des finances 2021 prévoit déjà la possibilité d’éviter cette baisse de la réduction Pinel.

Il est possible de garder la réduction Pinel attractive de 2021 jusqu’en 2024 pour les logements verts.

Le législateur permet déjà de ne pas subir cette baisse de la réduction Pinel qui viendrait sans nul doute venir couper l’envie d’investir à bon nombre de ménages. Le texte nous apprend que si les logements Pinel faits après 2022 respectent certaines normes environnementales, il sera alors possible de toujours bénéficier la réduction d’impôt maximum. On ne connait pas encore les règles qui seront fixées par décret. Le texte indique : « les dispositions ne s’appliquent pas au logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respecte un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieure à la réglementation, dont les critères sont définis par décret« .

Nul doute que d’ici là, la loi peut changer et qu’à défaut, les promoteurs proposeront sans nul doute uniquement des logements éligibles à ces nouvelles normes environnementales afin de pouvoir bénéficier de la réduction de 2% par an pendant 6 ou 9 ans puis 1% sur trois ans.

La loi Pinel 2021 : changements au niveau des zonages et poursuite du Pinel breton.

L’investissement Pinel suppose d’investir dans des zones particulières (classées A, B1, B2 etc…) mais aussi de respecter un plafond de loyer (voir : calcul du plafond de loyer Pinel). Les zones éligibles changent chaque année et on en voit certaines disparaître au fur et à mesure.

Le loyer maximum peut aussi poser problème car le calcul du plafond est le même pour toute la France. Un Pinel expérimental a donc été lancé en Bretagne l’an passé où les zones sont décidées par le préfet ce qui permettait de remettre au gout du jour des zones exclues sur certains territoires comme la B2. Mieux encore, le plafond des loyers est modulé pour chaque commune afin de mieux correspondre à la réalité du terrain. Ce Pinel toujours en cours d’expérimentation pourrait devenir la norme si le modèle breton s’avère efficient.

Pour optimiser la rentabilité de votre bien Pinel, l’important est surtout de remplir correctement vos déclarations d’impôt pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.

17 Commentaires
  1. christelle

    Bonjour,
    Et merci pour votre site. J’ai une question relative aux revenus du locataire. Si un locataire respecte les conditions de ressources en N-1 (2020 pour un bail signé en 2021) et pas en N-2 (soit 2019), j’ai compris que l’on pouvait prendre les revenus N-1. Par contre l’avis d’imposition arrivant en gal en aout/sep, peut on louer sur la base de l’avis de Situation Déclarative à l’Impôt sur le Revenu (ASDIR) qui elle est disponible dès avril?
    Cdlt

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je traite le sujet dans un article dédié; il est dans la rubrique « immobilier » puis « loi pinel ». J’y mets les exceptions possibles.
      Cordialement.

      • christelle

        Dans votre exemple, on ne peut louer qu’a partir de septembre car l’avis defintif d’imposition est alors edite. C’est justement le but de ma question : peut on louer avant septembre en utilisant l’avis de Situation Déclarative à l’Impôt sur le Revenu (ASDIR) en lieu et place de l’avis définitif d’imposition reçu généralement fin aout/début septembre dans la mesure où celui-ci ne peut être modifié par le contribuable une fois édité pour justifier les ressources du locataire.
        Cdlt

  2. Mika78

    MERCI pour le site et pour le guide dont j’ai fais l’acquisition et qui est très utile.
    J’ai tout de même une question pour confirmer ma compréhension 😉

    Nous avons acheté un appartement en VEFA avec signature chez le notaire réalisée fin 2020. L’élément déclencheur du Pinel est l’année d’achèvement, soit T1 2022. Donc, même si les impôts vont prendre connaissance de notre projet via la 2042C envoyée en mai 2023, nous allons pouvoir bénéficier des meilleurs taux de 12%&18%&21%. ==> Est-ce que cela est correct ?
    Cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui si l’année qui déclenche est 2021, vous aurez la réduction maximum.
      Cordialement.

      • Mika78

        Comme écrit dans mon commentaire, l’année d’achèvement du logement en VEFA est 2022 (et pas 2021 dans votre réponse).
        La prise de connaissance par les impôts sera en mai 2023 donc je me pose vraiment la question du taux appliqué !
        Avez-vous la réponse pour cette situation (qui s’applique à tous les VEFA qui ne seront pas livrés cette année …) ?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Même chose, on retient 2022 et il n’y aura pas encore la baisse des taux donc tout va bien, vous aurez le maximum.
          Cordialement.

  3. Marine

    Bonjour,
    Tout d’abord un grand merci pour votre site. C’est très utile.
    Je voulais demander votre avis concernant ma situation. J’ai acheté un VEFA comme « résidence principale » donc dans l’offre de prêt c’est la résidence principale avec la garantie hypothèque(je ne sais pas si c’est important) Mais je n’ai pas pris de prêt à taux zéro ni autre prêt réglementé, donc un prêt classique. Cependant mon projet a évolué et je ne peux plus emménager dans cet appartement, l’appartement est toujours en cours de construction. L’appartement est bien éligible la loi Pinel et je voudrais mettre en location en Pinel. Mes questions:
    1. Est-ce que c’est possible de mettre en location en Pinel mon appartement ? Faut-il prévenir ma banque ?
    2. Est-ce que c’est bloquant pour dispositif Pinel la destination « Résidence Principale » dans l’offre de prêt si l’appartement correspond bien aux autres critères de ce dispositif?
    3. Si je mets en Pinel mon VEFA, puis- je déduire les frais comme intérêts de crédit ?
    Merci d’avance pour votre réponse,
    Cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je vous conseille de lire mon guide Pinel qui répondra à toutes vos questions et vous fournira aussi d’autres pistes d’optimisation : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Je réponds surtout à la question importante : je vous conseille vivement de faire changer l’ordre du prêt vers « acquisition résidence locative » pour éviter tout problème même si la banque prend un peu de frais.
      Cordialement.

      • Marine

        Bonjour,
        J’ai contacté ma banque pour modifier l’ordre du prêt et la première réponse que j’ai eu c’était non.
        La banque peut refuser de changer d’ordre?
        Pouvez-vous me dire quelles conséquences je peux avoir si je mets mon appartement avec l’ordre RP en Pinel ? J’ai lu beaucoup d’articles sur internet mais il n’y a rien pour mon cas.
        merci beaucoup pour votre retour.
        Cordialement

      • Pascal

        Bonjour, merci pour votre travail très intéressant. Ma question concerne donc l’application du taux. Quel sera le taux appliqué pour un appartement VEFA acte signé en 2021 et livraison en 2023. Ces deux informations sont demandées dans la notice des impôts. Quelle est l’année retenue pour l’´aplication du taux ? Merci pour votre reponsd

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          On retient l’année où débute le Pinel (voir mon guide ou cet article : https://www.corrigetonimpot.fr/premiere-declaration-impot-pinel-annee-2044/ pour savoir le date à retenir pour le VEFA).
          Cordialement.

          • Pascal

            Merci mais je ne comprends pas votre réponse. Dans mon cas exposé, le taux prie en compte pour la réduction d’impot sera t il celui de 2021 ou 2023 ? Merci

  4. Isabelle

    Bonjour,
    Je vais prochainement signer l’achat d’un appartement en VEFA éligible au dispositif PINEL.
    Le début des travaux est prévu 4e trimestre 2020 et la date de livraison au 1er trimestre 2023.
    J’envisage de le louer pdt 6 ans à partir de 2023.
    Quel sera le taux de réduction : 12% ou 10,5% ? Faut-il retenir l’année d’acquisition ou l’année de livraison ?
    Merci par avance.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je ne l’ai plus en tête mais il faut prendre en compte l’année où débute la réduction Pinel. Sur mon site, vous allez dans la rubrique immobilier puis « pinel » et vous lisez l’article sur les déclarations d’impôts de la première année. Je détaille l’élément déclencheur de la réduction pour remplir le formulaire 2042C selon la façon dont le bien est acheté; c’est cette date qui compte. Si c’est 2022 ce sera le taux à 12% et si c’est 2023 le taux à 10.5%.
      Cordialement.

  5. Sebastien THI.

    Bonjour,
    merci pour cet article.
    J’ai signé un pinel et commencé à en bénéficier à partir de 2020 avec un engagement de 6 ans.
    Si j’ai bien compris, je bénéficierai des 2% jusqu’en 2026 ?
    en 2026, si je souhaite prolonger de 3 ans, quel sera le taux ?

    merci pour votre éclairage

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez pris date avant ces nouvelles mesures. Vous aurez donc 2% sur le pinel pendant 6 ans puis 2% si vous allez jusqu’à 9 ans puis 1% les 3 années suivantes. Il n’y a pas de décote pour les investissements commencés avant 2023.
      Cordialement.