Loi Pinel Outre-Mer en 2024 : comment marche la défiscalisation ?

Aujourd’hui, je vous propose un focus sur la loi Pinel Outre-mer. Le but de cet article est principalement de mettre en avant les différences et les similitudes avec le Pinel métropole. Les investisseurs immobiliers en Pinel Outre-mer pourront alors comprendre les différences qui peuvent exister, notamment au niveau du calcul et de la déclaration d’impôt. Ils pourront se faire un avis ou simuler au mieux le gain en louant un Pinel Outre-mer.

Comprendre les spécificités de la loi Pinel Outre-mer

Avant toute chose, je vous conseille de lire en premier mes articles sur la loi Pinel classique. La lecture de cet article sur le Pinel Outre-mer suppose que vous connaissiez déjà les bases de l’investissement immobilier Pinel. Vous avez tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif fiscal dans la rubrique Pinel. Je rentre directement dans le vif du sujet en supposant que vous ayez lu ces premiers articles et/ou mon guide référence sur la loi Pinel.

Une vidéo est également jointe afin de faciliter la compréhension, notamment au niveau de l’optimisation qui est assez technique.

Achat d’un Pinel Outre-mer : quelles différences avec l’investissement Pinel en métropole?

Je vous propose d’étudier en premier les similitudes entre les deux dispositifs, cela permettra de rappeler les bases du Pinel qui sont les mêmes pour ceux qui investissent en Outre-mer. Ensuite, nous verrons les particularités de l’Outre-mer avec la principale différence qui est source d’optimisation fiscale.

Les conditions relatives au Pinel sont les mêmes en Outre-mer

La plupart des textes du BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) sont exactement les mêmes pour le Pinel Outre-mer que pour le Pinel classique. Autrement dit, toutes les règles relatives à l’immobilier Pinel sont les mêmes :

• Le loyer de votre bien doit être sous un plafond des loyers qui dépend de la zone. J’explique ici comment le calculer : calcul des loyers Pinel (Outre-mer ou non). Pour mémoire, les plafonds pour 2024 sont ci-dessous mais lisez bien l’article annexe car il faut faire un calcul spécifique.

Lieu de situation de l’immeuble	Départements d’Outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna
Plafonds	11.65 €	14.18 €

• Votre locataire doit avoir des revenus modestes qui ne doivent pas dépasser un certain montant l’année de signature du bail. J’explique tout ici : plafond des ressources du locataire Pinel pour 2024 (outre-mer ou non). Ci-dessous les plafonds pour l’année 2024.

Plafond ressources locataires Pinel outre-mer 2024	Départements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna
Personne seule	30 338 €	32 872 €
Couple	40 516 €	43 896 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	48 722 €	52 788 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	58 818 €	63 727 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	69 192 €	74 966 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	77 978 €	84 485 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	8 704 €	9 429 €

• Vous devez faire trois déclarations d’impôt, dont une avant même la location. Le détail ici : déclaration d’impôt Pinel la première année.

Tout est similaire. Il faut respecter les mêmes délais entre la signature et la date du permis de construire ou l’achèvement, que le bien Pinel soit Outre-mer ou non. Il est possible de s’engager 6 ou 9 ans pour aller jusqu’à un maximum de 12 ans… Bref, je m’arrête là, car ça peut durer longtemps. L’ensemble des conseils et stratégies que je donne dans mon guide pour optimiser son investissement Pinel ou sur mon site sont valables pour le Pinel, que ce dernier soit en métropole ou en Outre-mer.

Vous pouvez étudier le guide pour toutes vos questions sur le Pinel Outre-mer car les réponses sont celles que j’évoque dans le guide (SCI, engagement, location, déduction ou pas des travaux, plafond de la réduction, etc.). Pour autant, il existe deux paramètres qui changent sur un Pinel Outre-mer.

Quelles différences sur la loi Pinel Outre-mer?

La principale différence pour la loi Pinel Outre-mer a lieu au niveau de la réduction d’impôt. Celle-ci est plus importante que pour le Pinel métropole. En effet, dès lors que le Pinel est à Saint-Martin, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Wallis et Futuna, en Polynésie Française, en Martinique, en Guadeloupe, à Saint-Barthélemy, à la Réunion, à Mayotte ou en Guyane, la réduction Pinel sera alors plus conséquente. C’est une variable importante en faveur de l’investisseur à condition que la réduction puisse être utilisée et que le bien ne soit pas survendu. Nous allons étudier en détail le taux de la réduction d’impôt en section suivante, avant de voir les avantages du Pinel Outre-mer et les pièges à éviter.

La seconde particularité du Pinel outre-mer est anecdotique mais je vous invite quand même à ne pas vous tromper. Les cases sur la déclaration d’impôt ne sont pas les mêmes. En effet, la première année il faudra remplir les cases 7QO, 7QY, 7QC, 7QK, 7QP, 7QQ, 7QD ou 7QL et non pas celles au-dessus.

La seconde année et les suivantes, ce sont les cases 7JP, 7JQ ou les similaires pour les années passées.

Encore une fois, je vous oriente vers mon guide pour éviter toute erreur, la plus courante étant qu’il faut mettre le prix de revient en année 1 dans la case, mais que les années suivantes il faut mettre le montant de la réduction d’impôt. Le but de cet article est surtout de mettre en avant l’optimisation de la réduction d’impôt Outre-mer et son calcul.

L’avantage du Pinel Outre-mer : le calcul de la réduction d’impôt

La réduction Pinel va donc être plus élevée si vous investissez en Outre-mer. On étudie en premier lieu le taux exact de la niche fiscale mais surtout son imputation dans le temps car c’est une source d’optimisations que nous détaillerons dans le second paragraphe.

Le calcul de la réduction Pinel outre-mer est différent en 2022, 2023 et 2024

L’investissement Pinel vous permet d’avoir une réduction d’impôt correspondant à une partie de la valeur du bien.
Pour les investissements Pinel de l’année 2022 et avant, le taux en Outre-mer est le suivant :

• 23% de la valeur du bien si vous vous engagez à louer 6 ans ;
• 29% de la valeur du bien si vous vous engagez à louer 9 ans ;
• 32% si vous louez 12 ans.

Exemple

Mr achète un bien immobilier éligible au dispositif Pinel en outre-mer en 2022 qui coute 100 000 €. Il choisit de s’engager 6 ans. Il aura donc une réduction d’impôt de 23%*100000 soit 23 000 € en 6 ans. Cela correspond à 23000/6 = 3 833 € d’impôts en moins chaque année. Au bout de 6 ans, il peut choisir de continuer 3 ans de plus pour atteindre 29% sur 9 ans. Il aura donc les 6% de réduction restante pendant 3 ans, soit 2 000 € de réduction par an les années 7, 8 et 9. Puis il pourra choisir d’aller jusqu’à 12 ans pour atteindre 32% soit 1 000 € par an durant 3 ans.

À partir de l’année 2023, le fisc a changé les textes sur le dispositif Pinel et les taux de la réduction d’impôt sont différents.
Pour l’année 2023, le calcul de la réduction Pinel Outre-mer est :

• 21.5% de la valeur du bien si vous vous engagez 6 ans.
• 26% de réduction d’impôt sur 9 ans.
• 28,5% de réduction Pinel outre-mer sur 12 ans.

À partir de l’année 2024, la réduction Pinel Outre-mer sera de :

• 20% de réduction d’impôt Pinel Outre-mer sur 6 ans.
• 23% sur 9 ans.
• 25% sur 12 ans.

Malgré la baisse progressive de la réduction d’impôt dans le temps, le Pinel Outre-mer reste bien plus élevé qu’en métropole. À titre d’exemple pour 2022, on est à 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans pour un Pinel. En Outre-mer la réduction d’impôt est presque doublée. À noter une fois encore que la date est primordiale. Notez ici que les dates butoirs de 2023 et 2024 auxquelles la réduction outre-mer baisse n’est pas la même que pour les déclarations d’impôt. Pour ceux qui n’ont pas le guide, je détaille la baisse de la réduction d’impôt dans le temps ici : Pinel – quelle date retenir pour la baisse de la réduction d’impôt en 2023 et 2024 ? Pour ceux qui ont pris date en 2022, les taux de réduction d’impôt élevés sont acquis pour le futur.

Calcul du taux de la réduction Pinel outre-mer par année.

Une optimisation sur l’engagement de location pour le Pinel Outre-mer entre 6 et 9 ans

Vous l’avez compris, l’engagement de location se fera sur 6 ou 9 ans pour le Pinel Outre-mer, à l’image des investissements métropole. Un des conseils de mon guide est de s’engager absolument sur 6 ans car on pourra tout à fait pousser à 9 puis à 12 si on le souhaite. Sur un Pinel, la seule chose qui change si on s’engage à louer 6 ans est la possibilité de vendre, habiter ou stopper la location vide au bout de 6 ans plutôt que 9, ce qui est un énorme avantage.

En revanche, le Pinel Outre-mer présente une particularité à ce niveau. Un investisseur en Pinel Outre-mer qui part sur 6 ans et poursuit jusqu’à 9 ans aura 29 % de réduction en tout. Même chose pour celui qui s’engage sur 9 ans. Mais à l’inverse du Pinel métropole, le montant de la réduction d’impôt en Outre-mer sera plus élevé les premières années pour celui qui s’engage 6 ans que pour celui qui s’engage 9 ans. Un calcul qui peut paraitre anecdotique mais qui change tout!

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un Pinel 100 000 €.

• Si c’est en métropole, soit il s’engage 6 ans et pourra poursuivre 3 ans ce qui lui donne 2 000 € de réduction par an pendant 9 ans… soit il s’engage 9 ans ce qui lui donne 2 000 € de réduction par an pendant 9 ans. Le montant est le même donc il va s’engager 6 ans afin de pouvoir sortir plus tôt si besoin.
• Si c’est en Outre-mer, tout change. Il n’aura pas la même réduction chaque année selon qu’il s’engage 6 ou 9 ans. Au final le résultat est le même (il aura 29% sur 9 ans) mais dans le cadre de l’engagement de 6 ans il aura un montant important au début et plus modéré à la fin.

On voit clairement l’impact dans le tableau ci-dessous qui présente le montant de la réduction Pinel année après année en outre-mer et en métropole.

A priori, cela renforce mon argument de base sur le Pinel Outre-mer, car pour la rentabilité il est largement préférable d’avoir sa réduction d’impôt le plus tôt possible dans le temps. Mais attention, il ne faut pas oublier qu’une réduction Pinel non-utilisée est perdue.

Cela arrive souvent si vous achetez un bien trop cher par rapport à votre fiscalité ou en cas de baisse de l’impôt (perte d’un emploi, naissance d’un enfant…). Notez aussi que si vous déclarez correctement votre Pinel en suivant les conseils de mon guide, vous allez créer un déficit foncier important les premières années via la déduction des frais de garantie, de dossier, des intérêts et des travaux si vous vous y prenez correctement. Cela va réduire l’impôt les premières années. De fait pour certains dossiers, il est certain que l’engagement de 9 ans peut s’avérer meilleur afin de ne pas perdre une réduction trop importante sur les premières années. Vous pouvez me solliciter pour une étude personnalisée ou une vérification si besoin sur ce point technique.

Peut-on cumuler un Pinel et un Pinel Outre-mer?

Si vous possédez déjà un bien immobilier Pinel et que vous en envisagez un second en Outre-mer, cela ne pose pas de soucis. Il est tout à fait possible de cumuler un investissement Pinel Outre-mer avec un autre bien immobilier ayant la même réduction en métropole.

Attention toutefois, si le cumul est possible, il vous faut faire attention à d’autres variables. En premier lieu, le Pinel Outre-mer subit les mêmes plafonds que l’on connait déjà. Notez que l’on retient un maximum de deux investissements par an plafonnés à 300 000 € retenus pour le calcul de la réduction d’impôt. Il y a aussi un plafond de 5 500 € par mètre carré pour calculer la réduction Pinel Outre-mer.

Par ailleurs, il existe un plafonnement des niches fiscales globales qui peut être de 10 000 € ou 18 000 € (le total de vos réductions d’impôt, Pinel inclus, ne peut pas dépasser un certain seuil). Enfin, il faut éviter le piège classique que je détaillais : faire un second Pinel si on n’est pas capable d’épurer la réduction d’impôt acquise n’a pas de sens car elle sera perdue.

Il ne faut donc pas vous poser la question de savoir si vous pouvez cumuler ou non un Pinel Outre-mer avec un autre. Il faut vous demander si vous serez capable de profiter pleinement de la réduction Pinel qui peut être perdue ou amputée au vu de ces trois variables. Ce calcul est technique et je ne peux que vous conseiller une fois encore de me solliciter pour une visioconférence d’une heure afin de valider le projet ou de corriger la déclaration passée.

Comment faire une simulation Pinel Outre-mer?

Autant être franc, il vous sera quasiment impossible de trouver une simulation Pinel Outre-mer correcte. D’une part, cela demande une très grande technicité au niveau de l’impôt sur les revenus. D’autre part, même si vous avez l’accès à un simulateur juste, il est compliqué de le remplir correctement en intégrant les travaux déductibles (à différencier de ceux qui ne le sont pas), les quatre frais relatifs au prêt, le report du déficit foncier, etc.

Le simulateur permettra de voir l’impact sur l’impôt, mais la rentabilité dépendra en grande partie de la valeur au terme de l’opération (6, 9 ou 12 ans), ce que vous ne pouvez pas connaître aujourd’hui. Enfin, il faut bien sûr qu’il soit correct et à jour : qu’il tienne compte du barème fiscal, du plafond du quotient familial, de vos autres investissements, etc.

Bref, faire une simulation pour estimer la rentabilité a peu de sens : l’outil que vous utiliserez sera surement faux ou biaisé, ne serait-ce que pour la valeur estimée de revente. En revanche, il est judicieux de faire une simulation pour juger de votre capacité à utiliser la réduction d’impôt comme nous l’avions vu. Me concernant, j’ai un simulateur Excel en libre accès qui est ici : simulateur Excel d’investissement locatif. Il prévoit le Pinel Outre-mer, il vous donne l’impôt final et vous pourrez vérifier que la réduction a bien de quoi s’appliquer pour être utilisée. Comme indiqué, la rentabilité est calculée mais est biaisée car vous devez estimer la valeur de revente au terme qui n’est pas connue à ce jour.

Je reste persuadé qu’il serait bien plus judicieux d’optimiser la déclaration d’impôt avec mon guide ou d’envisager une heure de visioconférence avec moi ou un spécialiste avant investissement. L’important n’est pas de faire une simulation mais de vérifier que cet investissement correspond à votre profil et vos besoins ou objectifs.

Avis sur le Pinel Outre-mer : où trouver les textes officiels BOFIP ?

Investir en Pinel Outre-mer peut s’avérer un excellent investissement si vous pouvez utiliser la réduction d’impôt conséquente. L’optimisation de la rentabilité passera aussi par une déclaration d’impôt faite correctement avec les bons choix au niveau de l’engagement de location et de l’arbitrage entre déduction des charges des loyers ou ajout au prix de revient. Cela reste un investissement immobilier, donc tout dépendra surtout de l’emplacement, du prix d’achat et du prix de revente.

Pour les textes officiels relatifs au Pinel outre-mer, ils sont dispatchés entre plusieurs bulletins officiels des finances publiques. Je vous en donne quelques un ci-dessous.

• Bofip Pinel outre-mer pour le plafond des loyers : BOI000017 Alinéa 160
• Bofip Pinel outre-mer pour les ressources du locataire : BOI000017 Alinéa 280
• Bofip Pinel outre-mer pour le calcul de la réduction d’impôt : BOI-IR-RICI360 Alinéa 70