Pinel après 6 et 9 ans : faut-il poursuivre la réduction d’impôt ou continuer de louer sans ?

Nous avons vu qu'il y a pleins de choix possibles quand on approche de la fin de l'engagement d'un bien Pinel : que faire de son bien immobilier après le Pinel ? L'un d'eux et qui parait assez farfelu serait de continuer à louer vide. Si la réduction Pinel est arrivée à son terme, cela peut s'entendre… mais ce choix est aussi parfois le meilleur alors même qu'on pourrait continuer la réduction Pinel ! Dès la fin de l'engagement de 6 ans ou de 9 ans, il apparait parfois meilleur de stopper volontairement la réduction Pinel MAIS de continuer à louer vide. Voyons pourquoi cette stratégie patrimoniale aberrante à première vue peut être la bonne.

Rappel : quand peut-on envisager de stopper le Pinel pour louer vide ?

Avant toute chose, un rappel ne fera pas de mal. Arrêter la réduction Pinel est possible à 4 moments de la vie de votre bien immobilier :

• Vous vous êtes engagé sur 6 ans et vous arrivez au bout (6 ans coché sur la première déclaration 2044EB et 6 années écoulées depuis le 1er bail).
• Vous vous êtes engagé sur 9 ans (ou 6 + 3) et vous arrivez au bout (9 ans coché sur la première déclaration 2044EB et 9 années écoulées depuis le 1er bail).
• Vous arrivez au bout des 12 ans.
• Vous répondez à une des conditions particulières permettant d'arrêter le Pinel avant son terme (licenciement, décès, invalidité).

Je mets de côté le cas du terme au bout des 12 ans pour le moment qu'on verra à la fin. L'idée de cet article est de voir que même si on peut continuer le Pinel, parfois ce n'est pas une bonne idée.

Les inconvénients de cette stratégie.

De manière très simple, il suffit de juger la perte que vous allez avoir et de la comparer aux gains. Cette stratégie est mathématique et on peut calculer simplement si on est gagnant ou pas pour savoir si on doit l'appliquer ou non. Côté inconvénient, il y en a un énorme et nul besoin d'être spécialiste pour l'identifier : vous allez perdre la réduction Pinel ! Attention, cela peut paraitre simple à calculer, mais soyez vigilant aux points suivants.

Vous avez plusieurs articles sur le site qui explique le montant de la réduction Pinel. Si vous me suivez, vous la déclarez chaque année correctement et vous connaissez le montant (2% du prix de revient, moins pour les achats depuis 2023). Attention, sur les années 10 à 12, elle est divisée par deux. Il faut donc tenir compte qu'on perdra la moitié seulement si on ne continue pas le Pinel.

Plus technique, la réduction Pinel est-elle bien utilisée ? Une réduction non utilisée pour le Pinel ne se reporte pas et est totalement perdue. Il y'a 3 situations très fréquentes que je vois régulièrement où un Pinel bien déclaré s'avère ne pas marcher :

• Votre impôt n'est pas suffisant et la réduction Pinel trop forte. Si Mr Corrigetonimpot a 2 000 € d'impôts et 3 000 de réduction Pinel, il ne perd pas 3 000 par an en stoppant son Pinel, il perd 2 000 par an !
• Le plafond des niches fiscales. En France, le total des réductions et crédits d'impôts ne peut pas dépasser 10 000 euros. Si vous avez 3 000 de Pinel mais que vos niches fiscales sont de 12 000 au total, le fisc vous reprend 2 000 € au titre du plafond des niches fiscales. En stoppant le Pinel, vous ne perdez pas 3 000 mais 1 000 !
• Le versement PER. Investir sur un Plan Épargne Retraite est une bonne idée mais parfois, cela diminue l'impôt et empêche le Pinel de marcher. Voir : Déduction du PER inutile en présence de réductions d'impôts. À l'image du premier point, perdre le Pinel est alors moins impactant car la réduction ne fonctionne pas totalement.

Stopper délibérément son Pinel pour continuer à louer vide à un inconvénient : vous perdez votre réduction d'impôt. Avant de comparer cette perte aux avantages listés ci-après, prenez le temps de bien évaluer votre réduction Pinel. Elle dépend de votre situation et il faut regarder réellement sur votre avis d'impôt si vous l'utilisez totalement et si vous ne subissez pas le plafond des niches fiscales ! On verra aussi qu'il faudra attendre la fin du bail ou le départ du locataire pour appliquer la stratégie; il est donc important de tenir compte des dates en amont.

Quels sont les avantages à louer vide en arrêtant le Pinel ?

Le but de l'article est de mettre en avant les spécificités d'une continuité de location vide dans le cadre précis où on peut continuer le Pinel et on le stoppe. Mais avant ce cas, on peut quand même rappeler un des premiers arguments pour continuer à louer vide : le confort. Si tout se passe bien avec votre locataire, que vous avez pris le pli avec vos déclarations d'impôts et que ce bien Pinel ne vous demande pas de temps ou d'énergie, c'est un énorme avantage. Si vous n'avez pas besoin de vendre, de disposer du bien et que tout roule, continuer à louer est parfait. Le passage en meublé est synonyme de plusieurs changements administratifs et pratiques alors que rester en vide ne vous demande quasiment pas d'effort. C'est un gros plus.

Mais attention, ici, cela ne suffit pas, car on se passe du Pinel. On peut y trouver les 2 avantages "rentables" suivants.