Immobilier, Travaux - Déficit foncier

Impôt et déficit foncier : faut-il vraiment louer et garder le bien trois ans?

Le traitement du déficit foncier quand on loue un bien vide est complexe et laisse la place à de nombreuses opportunités fiscales. Qui plus est, une nouvelle jurisprudence est venu changer la donne sur un point technique : le délai de conservation obligatoire avant la cession du bien quand on bénéficie d’un déficit foncier. Une bonne nouvelle pour les investisseurs puisque la jurisprudence est venue à l’encontre des textes et laisse apparaître une nouvelle opportunité fiscale. Dans cet article, je vais vous exposer cette jurisprudence et me focaliser sur la question suivante : combien de temps doit-on conserver le bien avant de le vendre si on a bénéficié d’un gain fiscal grâce à un déficit foncier ? Une problématique qui peut concerner n’importe quel loueur d’un bien vide (Pinel ou non). Attention, je vais directement sur la partie technique. Si vous n’êtes pas familiarisé avec le déficit foncier, la façon dont il se conserve ou s’impute sur les revenus jusqu’à 10 700 € et le gain fiscal associé, je vous invite vivement à lire ce premier article en amont où j’ai expliqué en détail comment marche le déficit foncier et comment l’optimiser : Déficit foncier sur un bien loué vide – exemples et stratégies pour optimiser le gain fiscal. Une fois ces notions maîtrisées, vous pourrez profiter et comprendre pleinement ce billet.

Déficit foncier : le vocabulaire à maîtriser pour comprendre la jurisprudence. Ne pas confondre imputation du déficit sur le revenu global et sur le revenu foncier.

Pour bien comprendre l’imputation d’un déficit foncier sur un bien loué vide, il faut distinguer deux choses : revenu global et revenu foncier. Pour la suite de l’article, ce point de vocabulaire est primordial, il ne faudra pas confondre « revenu global » et « revenu foncier ».

  1 – L’imputation du déficit sur le revenu global. 
L’année où vous obtenez un déficit foncier (donc quand les charges sont supérieures aux loyers), vous avez la possibilité de l’imputer sur vos autres sources de revenus (salaires, revenus bancaires…) dans la limite de 10 700 €. Ces autre sources de revenus sont appelées « revenu global ».

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien 2 000 € par an et a 20 700 € de charges. Son déficit foncier est de -18 700 €. Il va pouvoir imputer 10 700 € sur son revenu global la première année.Son impôt va donc diminuer de 10 700 * sa tranche marginale d’imposition (TMI).
L’imputation sur le revenu global est possible uniquement l’année où le déficit est créé hors intérêts d’emprunt. Pour le déficit issu des intérêts d’emprunts et celui au-delà des -10 700 €, il est provisionné pour les années futures. 

  2 – L’imputation du déficit sur le revenu foncier.
Un déficit provisionné va se garder 10 ans. Il ne sera plus possible de l’utiliser sur le revenu global. Un déficit provisionné pourra s’imputer seulement sur un revenu foncier positif. 

Suite de l’exemple :
Mr Corrigetonimpôt a provisionné  8 000 € de déficit foncier. L’année suivante, son revenu foncier (loyers – charges) est de 0 €. Il ne pourra pas utiliser son déficit qui peut s’utiliser sur un revenu foncier positif seulement. L’année d’après son revenu foncier est de 5 000 €. Il pourra alors imputer son déficit provisionné sur son revenu foncier pour le faire passer à 0 € ! Restera alors un déficit provisionné de 3 000 € pour les années suivantes.
Le fait d’utiliser un déficit sur un revenu foncier permet d’y gagner la tranche fiscale mais aussi les prélèvements sociaux! Le gain fiscal est meilleur qu’une imputation sur le revenu global mais arrive plus tardivement.

Dans la suite de l’article, je distingue donc l’imputation sur le revenu global (revenus autres que fonciers la première année du déficit) de l’imputation sur les revenus fonciers (imputation du déficit provisionné les années suivantes). Notez bien que le terme « revenus fonciers » comprend l’ensemble des biens loués en vide. C’est important pour l’année de création du déficit si vous louez plusieurs biens; le déficit s’impute alors sur les revenus fonciers provenant des autres biens avant de s’imputer sur le revenu global.

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt loue un bien à Paris qui produit un déficit de – 10 000 € non utilisable sur le revenu global. En parallèle, le revenu foncier d’un bien loué à Marseille est de 8 000 €. Le déficit du bien de Paris va s’imputer sur le revenu foncier issu du bien loué à Marseille. Au final, le résultat foncier passe donc à 0 € et le déficit provisionné sera de 2 000 €.

Déficit foncier et obligation de conservation du bien : les points à retenir avant la jurisprudence.

Le gain fiscal procuré par un déficit foncier peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros (voir le détail dans mon article initial sur le déficit). De fait, le fisc a émis une condition à respecter pour pouvoir utiliser un déficit foncier : il faut conserver et louer le bien 3 ans. Cette phrase que l’on entend souvent lorsqu’on évoque un déficit foncier parait simple mais est en fait particulièrement technique. Soyons précis, c’est le BOI 30-20-20170901  qui codifie le déficit foncier et on peut y lire à l’alinéa 230 : « Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.»
Si vous êtes attentif, vous avez noté l’importance du texte qui précise que cette condition de conservation concerne l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global ! Il faut louer le bien 3 ans pour éviter la remise en cause du déficit uniquement pour l’année où vous l’imputez sur le revenu global donc sur vos salaires, revenus bancaires ect… dans la limite de 10 700 €. Le fait d’utiliser un déficit provisionné sur le revenu foncier quelques années plus tard n’impose pas de délai de conservation. Une fois encore, deux exemples permettront d’être parfaitement limpide.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien. La première année, il a 1 000 € de loyers et 21 700 € de charges. Il obtient un déficit foncier de 20 700 €. Il impute alors 10 700 € sur ses salaires. Etant donné qu’il a imputé un déficit foncier sur son revenu global, il doit conserver le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit pour éviter un redressement fiscal et une remise en cause du déficit.

Imaginons maintenant la suite pour l’année d’après.

Mr Corrigetonimpôt a un déficit provisionné de 10 000 € qu’il n’a pas pu utiliser en année 1. En année 2, on va prétendre que son revenu foncier imposable est de 2 000 €. Mr Corrigetonimpôt peut alors utiliser son déficit reportable pour ramener le revenu foncier à 0 € (impossible en revanche d’utiliser plus, un déficit reporté ne peut pas s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €). Il reste 8 000 € de déficit reportable et Mr a utilisé son déficit foncier sur un revenu foncier imposable.

Mr Corrigetonimpot n’a aucune obligation de conserver le bien 3 ans à partir de l’imputation de ce déficit ! C’est une imputation sur le revenu foncier et non sur le revenu global ! C’est un point primordial :
 L’obligation de conserver le bien 3 ans s’applique uniquement lorsqu’on impute un déficit sur le revenu global. Le fait d’utiliser un déficit provisionné n’engage à rien car il s’impute uniquement sur un revenu foncier.

Cette condition des 3 ans concernent donc des gens qui veulent revendre à court terme mais qui ont en général peu ou pas d’autres biens loués. En présence de plusieurs biens, il est plus rare d’avoir une imputation du déficit sur le revenu global car le déficit s’impute d’abord sur les loyers des autres biens (et donc sur un revenu foncier).

Exemple :
Mme Corrigetonimpôt loue deux biens. Le premier produit 10 000 € de loyers et 4 000 de charges déductibles soit un revenu foncier de 6 000 €. Le second fait l’objet de beaucoup de travaux. Les loyers sont de 10 000 € avec des charges déductibles de 16 000 €. Le déficit sur le second bien est de 6 000 €.
Le déficit foncier du second bien va s’imputer sur le revenu foncier imposable du premier bien. On a alors un revenu foncier imposable de 6 000 – 6 000 soit 0 €. Mr Corrigetonimpôt n’a pas eu à imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il l’a imputé sur son revenu foncier. Il n’a alors aucune obligation de conserver le bien 3 ans.

Une fois qu’on entre dans la technique, on s’aperçoit que cette obligation de conserver le bien 3 ans reste marginale et s’applique uniquement dans un cas : l’année où on utilise le déficit sur le revenu global et non foncier ! Qui plus est, certaines conditions permettent aux contribuables de vendre avant 3 ans en évitant le redressement : invalidité, licenciement et décès du partenaire de Pacs/mariage. Ce n’est pas tout : la nouvelle jurisprudence vient encore alléger cette condition restrictive des 3 ans qui va devenir de moins en moins contraignante.

Nouvelle jurisprudence : un contribuable qui n’a pas conservé le bien 3 ans ne peut toujours pas imputer son déficit sur le revenu global mais peut le provisionner pour l’imputer sur un revenu foncier futur !

Je vous joins le jugement final en fin d’article. Pour la petite histoire que je simplifie rapidement, un contribuable a loué un bien qui a engendré un déficit de l’ordre de 50 000 €. De fait on a assisté à une imputation du déficit sur le revenu global de 10 700 € et le solde des déficits (donc 39 300 €) ont été provisionnés.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien. Il a 10 000 € de travaux et 60 000 € de charges. Son déficit est de 50 000 €. Il impute immédiatement 10 700 € sur ses autres revenus (soit un gain fiscal de 10 700 * sa tranche d’imposition). Il conserve par ailleurs les 39 300 € pour les imputer dans le futur sur son revenu foncier (soit un gain fiscal futur de 39 300 * TMI + 39 300 * prélèvements sociaux).

Problème : le contribuable est alors tenu de conserver le bien trois ans puisqu’il impute son déficit sur le revenu global. Hors, ce dernier a vendu le bien avant le délai. Le fisc arrive alors pour procéder au redressement et annuler le déficit de 50 000 €. Le contribuable a contesté et le dossier est passé par le tribunal administratif, la Cour administrative d’appel et enfin le Conseil d’Etat qui rend la décision finale.
Le Conseil d’Etat a tranché de la manière suivante : « lorsque l’immeuble n’est plus mis en location dans la période des trois ans, […], les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable« .
Formulé autrement : si vous ne respectez pas le délai de 3 ans, vous ne pouvez pas imputer le déficit sur votre revenu global mais cela ne vous empêche pas de le provisionner pour l’imputer sur le revenu foncier. Finalisons l’exemple pour voir l’aubaine que cela représente !

Exemple :
 Mr Corrigetonimpot n’a pas le droit d’imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € car il ne conserve pas le bien 3 ans. Pour autant, le Conseil d’ Etat indique qu’il peut conserver son déficit de 50 000 € et le provisionner pour l’utiliser dans les années futures sur un revenu foncier positif. Mr Corrigetonimpôt est ravi. Non seulement il évite le redressement fiscal… mais en plus il aura à terme un gain fiscal de (50 000 * TMI + 50 000 * prélèvements sociaux) !

Difficile d’y croire et pourtant…. Le conseil d’ Etat a tranché en ce sens. Reste à savoir si on peut se servir de cette opportunité dans le futur ou optimiser sa situation fiscalement via ce nouveau calcul.

Problématique : le calcul des déficits est imposé, on ne choisit pas entre l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier.

Vous l’avez compris, on a déjà très envie de voir son déficit imputé sur le revenu foncier plutôt que sur le revenu global. En effet, le fait de défalquer 10 700 €sur le revenu global permet de gagner seulement la TMI alors qu’une imputation d’un déficit sur le revenu foncier permet de gagner TMI + prélèvements sociaux.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt est dans une tranche fiscale à 30%. Il a 10 000 € de déficit foncier.
1) Si son déficit s’impute sur le revenu global, son impôt diminue de 10 000 * 30% = 3 000 €.
2) Si son déficit s’impute sur le revenu foncier, son impôt diminue de 10 000 * (30% + 17.2% ) = 4 720 €.

Malheureusement, impossible de choisir. Le fisc applique automatiquement le déficit sur le revenu global dès qu’il en a l’occasion. Impossible d’y déroger. 
Alors comment « utiliser » la jurisprudence pour provisionner un déficit plutôt que pour l’imputer sur un revenu global ? Malheureusement, je n’ai pas de solution. Le texte n’a pas été modifié. L’article 156 du CGI précise toujours qu’il faut conserver le bien 3 ans après une imputation du déficit sur le revenu global (tout comme le bulletin officiel des finances publiques que j’ai mis en début d’article). La déclaration des revenus fonciers 2044 n’a pas changé. On doit toujours indiquer en ligne 460 la date de cession d’un immeuble qui permettra au fisc de savoir si on a tenu le délai de 3 ans ou non. 
De fait, le contribuable peut-il maintenant imputer un déficit sur le revenu global comme avant mais vendre le bien avant trois ans ? Concrètement, comme le texte n’est pas modifié on peut avoir les deux cas de figure suivants si vous imputez un déficit et vendez avant 3 ans :

 1) Le fisc ne fait rien et n’engage pas de rectification suite à la cession avant 3 ans.
 2) Le fisc engage une procédure de rectification pour recalculer votre déficit en se basant sur les textes. Cela étant, il prendrait alors le risque de voir sa proposition rejetée comme elle l’a été sur la dernière jurisprudence. Dans ce cas, le contribuable y gagnerait encore plus fiscalement (c’est un comble, il faut être contrôlé pour que l’imputation du déficit sur le revenu global se transforme en déficit reportable sur les revenus fonciers afin d’y gagner fiscalement). La seule contrepartie pour le fisc est que cette remise en cause est assimilée à une insuffisance de déclaration. Il y gagne alors 0.4% par mois sur le gain fiscal remis en cause via l’imputation des 10 700 € sur le revenu global. Une bien maigre compensation pour le fisc par rapport au gain fiscal qu’aura le contribuable en transformant ce déficit sur le revenu global en déficit sur le revenu foncier.

Cela n’engage que moi mais je vois mal le fisc engager une procédure de rectification à ce niveau. Pour autant, il en a toujours la possibilité et vous obligera alors à porter le dossier devant les tribunaux pour que vous puissiez espérer bénéficier du même traitement que la dernière jurisprudence. Malgré tout, cette jurisprudence permet quand même aux investisseurs concernés d’être particulièrement serein même en cas de cession avant 3 ans d’un bien ayant eu un déficit utilisé sur le revenu global. Soit le fisc ne fera rien, soit il émettra une proposition de rectification vous laissant une bonne chance d’avoir un gain fiscal majoré si vous contestez le redressement.

Jugement n°400441 du 26 avril 2017

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53 Commentaires
  1. un contribuable heureux

    TRES INTERRESSANT,
    j’ai été redressé en 2007 suite a une requalification des travaux en rehabilitation complete, mais je n’avais jamais compris pourquoi le fisc m’avait quand meme laissé (et encourager car repris sur la declaration l’année suivante) a reporter le déficit sur les années suivantes. le redressement était très faible et j’y ai gagné sur les 4 années suivantes, je comprend mieux pourquoi.

    aujourdhui, j’ai 3 biens dont un qui n’a aucune charge et me coute cher en impot,(TMI+PS)
    sur le premier bien j’ai refais des travaux l’année derniere mais vais certainement le vendre cette année, je craignais le redressement, car je ne le gardais pas 3 ans, mais comme son deficit cumulé avec l’autre bien me laisse des revenus fonciers positif, donc pas d’imputation sur le revenu global je ne serai pas redressé si je vend cette année,
    c’est excellent !

  2. Lat

    Je souhaiterais une aide à la compréhension sur l’obligation de louer pendant 3 ans après utilisation déficit foncier.
    J avais deux appartements en location .
    En 2016 l’appart A avait un bénéfice de 4924€ / l’appart B un déficit 434€ donc un total de bénéfice pour l année 2016 4490€
    En 2017 l’ appart A avait un bénéfice 3940€ /
    l appart B le locataire c’est sauvé sans rien payé ( vers mars 2017)et laissant une dette de loyers. donc déficitaire de 4448€ Pour charges d’énormes Travaux ( entièrement refait à neuf ). Donc total du déficit pour l’année 2017 : 498€
    En 2018 l’appart A bénéfice 4151 /
    appart B déficit 6417€ charges travaux et mis à vendre en mai 2018. Donc total du déficit pour l’année 2018 : 2266€
    C est seulement en mai 2019 que la vente se réalise.
    Ma femme a été mise en invalidité ( cat 2) et licencié en juin 2017.
    Est ce que je risque un redressement pour avoir imputé le déficit foncier sur le revenus global . Je doit faire ma déclaration en juin 2020 avec le formulaire 2042 ( inclus la plus value en 3vz) et 2044 pour le seul appartement qui me reste. Dois je faire une demande de correction sur les années 2016 2017 2018 ??? Ou est ce que la situation de ma femme peu m.être favorable. Merci pour votre éclairage . Lya

  3. Deborah

    Bonjour
    Je viens d’avoir les clés de mon appartement. Je l’ai acheté en résidence principale mais finalement je vais le mettre en location. Je n’y ai pas habité.
    Est ce qu’il y a un délai pour que les impôts acceptent de déduire les travaux/intérêts d’emprunt, assurances, foncière..?
    Mon idée : faire mes travaux tranquillou..et le mettre en location seulement au 1er janvier 2021. Dans ce cas, mon déficit foncier m’obligera a louer jusqu’au 31 décembre 2024, qui sera aussi la fin de mon bail…et je pourrais donc récupérer l’appartement.
    Est ce que je me trompe ??
    Car sinon en fait ça t’engage sur un renouvellement de bail, du coup 6 ans potentiel ??
    Merci de votre éclairage

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez plusieurs articles qui expliquent ce principe dans la rubrique immobilier et je vous conseille vivement de lire mon guide sur la location vide. En version rapide : le prêt peut poser problème si l’objet n’est pas « résidence locative ». Il serait bien de voir avec le fisc s’il accepte la déduction ou de voir si la banque peut modifier l’objet (assez rare). Il faut s’assurer de ne pas y habiter et pouvoir justifier que les travaux sont faits pour louer le bien; la recherche de locataire doit avoir lieu dès que le bien est habitable. Plus le délai augmente entre la déduction et le début de la location, plus le fisc peut être tenté de venir voir s’il y’a matière à redressement.
      Cordialement.

  4. DYELO

    Bonjour,
    Je suis exactement dans le cas de figure que vous expliquez dans cet article. Je veux partager mon expérience et aimerait avoir votre avis sur la situation.

    J’ai acheté une maison en 2017 dans le but de la louer : 16 000 € de travaux + 3 000 € autres charges. Je n’ai eu aucun revenu foncier cette année-là. J’avais donc un déficit foncier de 19 000 € dont 10 700 € ont été imputé sur mes revenus globaux. Ces 10 700 € sont partis aux oubliettes car je n’étais pas imposable, car en congé parental.

    J’ai poursuivi les travaux en 2018 : 11 000 € de travaux + 3 000 € autres charges. J’ai commencé à louer mon bien : 7 000 € de revenus fonciers. J’ai eu un nouveau déficit foncier de 7000 € imputable sur mes revenus globaux. Mais c’était l’année blanche… Donc ce déficit est lui aussi parti aux oubliettes (encore ??). Si je ne l’avais pas eu, j’aurais été imposable à hauteur de 400 € pour l’année.

    En 2019, puisqu’on reprend la moitié du coût des travaux de 2018 et que j’ai refait quelques travaux dit « urgents », j’ai à nouveau un déficit foncier de 1 000 €, toujours imputable sur mes revenus globaux. Là encore, ce déficit me dispense d’environ 400 € d’impôts.

    Il y a quelques semaines, mes locataires m’annoncent vouloir quitter la maison. Il me reste un peu plus de 8 000 € de déficit reportable sur mes revenus fonciers soit un 1 an et demi sans trop payer d’impôts sur ce bien.
    Comme je suis un peu curieuse, je m’intéresse au passage en location meublée régime du réel. Je n’ignore pas « l’obligation » de louer 3 ans après l’imputation sur les revenus globaux, mais bon…

    Je tombe sur cet article de « corrige ton impôt »…

    Je continue mes recherches et je constate que le BOFIP a été modifié depuis le cas de jurisprudence cité dans l’article :

    Je me rapproche de mon centre de mes impôts qui me dit que :

    « Le sort des déficits est comme suit si vous changez de régime avant les 3 années suivant les déficits :
    – vous perdez le déficit reportable
    – le déficit imputable sera repris »

    Je demande si c’est le cas de tous les déficits ? Y compris ceux de 2018, l’année blanche ?

    On me répond :

    « Tous les déficits seront repris ainsi si celui-ci était imputé sur votre revenu imposable, celui sera réaugmenté et pourrait conduire à une imposition supplémentaire soit en matière d’Impôt sur le Revenu, et/ou de Taxe d’habitation (dû à l’augmentation du revenus fiscal de référence) »

    Cela me réjouit, d’autant que je viens d’acheter une nouvelle maison que je souhaite louer vide au réel.

    C’est le come-back inattendu de 19 000 + 7 000 + 1 000 = 27 000 € de déficit reportable sur mes revenus fonciers !

    « Welcome, vous êtes les bienvenus ! »
    Et ce grâce au nouveau bien que je vais mettre en location vide au réel dans quelques semaines. Car sans ce nouveau bien, ces 27 000 € étaient vraiment perdus pour l’éternité…

    Bon ça c’est si j’ai bien tout compris… et si cela est possible, j’aimerai votre avis ?

    Concernant le rattrapage, les impôts m’annoncent : « En cas de contrôle les majorations sont de 10 % (basé sur le rappel) ».

    Sur mes impôts sur le revenu, je serais donc rattrapé sur 400 € en 2018, 400 € en 2019, le tout majoré de 10 % ? Sans autres pénalités ? Sur ce point aussi, j’aimerai un petit éclaircissement ?

    En tout cas un grand merci, je vais acheter vos ouvrages, vos conseils valent de l’or !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci pour votre retour d’expérience. Plusieurs remarques :
      – je marche sur des œufs; sur un tel dossier le conseil d’un avocat fiscaliste serait utile et il engagerait sa responsabilité.
      – le retour du fisc via la messagerie est souvent pertinent mais n’a aucune valeur sur un contrôle fiscal.
      – en cas de redressement, il y’a la pénalité de 10% et les intérêts de retard de 0.2% par mois (ça reste très faible). Si le redressement arrive parce que c’est vous qui vous manifestez, la majoration de 10% peut être évitée si le fisc l’accorde. Ça peut aussi être le cas si ça vient d’eux et qu’ils jugent que vous êtes de bonne foi.
      – Le risque étant léger, vous pouvez être tenté de laisser couler et d’attendre de voir s’ils s’en rendent compte. Dans un tel cas, ils peuvent tenter de mettre 40% de majoration au lieu de 10% s’ils arrivent à prouver la mauvaise foi… c’est souvent compliqué pour eux mais s’ils vous ont déjà répondu sur le sujet ça peut être le cas.
      Bref, je pense que beaucoup de gens dans votre situation laissent le fisc se rendre compte ou non de la matière au redressement (parfois surement de manière involontaire). Pour ces derniers ce sera également compliqué car c’est un redressement difficile à justifier avec peu de gain à la clé. Mais le risque reste bien présent et chaque dossier nous apprend de nouvelles choses. Je pense qu’on aura de nouvelles jurisprudences avec les premiers contrôles relatifs à l’année blanche.
      Cordialement.

  5. Emeric

    Super Merci pour cet article très éclairant!
    Grace a vous tout est beaucoup plus clair!

    Une question tout de même.. On parle de déficit foncier donc si mes Loyers – Charges = Resultat Positif , je ne suis pas en déficit, je n’ai donc pas de report sur mes revenus global suis je tenu de garder mon bien 3 ans?

    merci

  6. Tung

    Bonjour,
    J’ai un pavillon en location depuis 2011. J’ai fais des travaux en 2016 (déficit 2555€et 2017( déficit 1981€). Pour ma déclaration de revenu de 2018, j’avais donc un déficit foncier( 4536€)reportable sur ma déclaration en 2019 ( revenus de 2018). J’ai donc appliqué ce déficit sur ma déclaration. Comme il s’agissait d’une année blanche, cela n’a eu aucune incidence sur l’impôt.
    Cette année 2020, celui-ci pourra-il être reporté?
    Cordialement

  7. christophe poulain

    Je suis en discussion sur un redressement fiscal en cours qui concerne un bien que j’ai loué pendant 10ans (De Robien) et pour lequel on me fait valoir cet article de loi. A savoir que je suis redressé sur les 3 dernières années précédent la vente de mon bien. Je pense qu’il y a souci dans l’interprétation de cette loi où que telle que formulée elle ne traduit l’intention du législateur. J’avoue que je suis dégoûté.

  8. delorme

    zut j ai fait une erreur de frappe je voulais dire passer « de la location nue a de la location meublé pour un logement …. »

  9. delorme

    bonjour
    auriez vous la gentillesse de me dire si au bout d un an ou deux de detention je peux passer de la location nue à d pour la location meublé un logement sur lequel j ai fait lors de l achat il y a un an des travaux deductibles, et qui l ont été sur du revenus fonciers uniquement ?
    cela me permettrait , avant le delai de trois ans, de bénéficier des 50% d abattements pour les meublés apres les avantages du deficit que j ai reporté entièrement la première année sur du revenu foncier.
    en vous remerciant encore une fois par avance
    cordialement
    Marilène

  10. Guimaitre

    Merci de. Votre réponse.je vais tenter une lettre circonstancié.sabnstroo y croire.!

  11. Guimaitre

    Bonjour
    J’ai reçu un avis de redressement pour déficit foncier,,suite a la vente du bien avant les trois ans du dernier déficit.j’ignorais ce  »detail »des 3 ans si je l’avais su j’aurais attendu les quelques mois qui restaient pour faire ces trois ans…
    J’ai vendu ce local commercial suite a d’importants loyers impayés »plus de 60000€ »et de futurs travaux importants de remise en état…
    Que faire…?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si le fisc a mis le nez dedans, j’ai peur qu’il n’y ait pas de solutions… peut-être voir un avocat fiscaliste au cas où.
      Cordialement.

  12. Softail

    Cher Monsieur,
    J’ai un cas d’école pour vous !!
    J’ai acheté un appartement en 2017 pour 140000€.
    J’y ai fait 60000€ de travaux de rénovation que j’ai déduits fiscalement pour 10700€ sur le revenu global, et le reste sur des revenus fonciers que j’ai par ailleurs.

    Aujourd’hui, je vends l’appartement 20000€.
    Je devrais normalement payer le la plus value sur une base de 60000€, car la loi m’interdit de déduire une deuxième fois ces travaux.
    Sauf que le bien n’aura pas été loué 3 ans, et que le première déduction devrait être remise en cause….
    Que feriez vous à la place ??
    Merci !!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors là très bonne question… Le problème étant qu’il faut que le déficit soit requalifié pour que vous puissiez déduire les travaux de la plus-value. Je ne suis pas certain du montage mais personnellement j’essaierai ceci : j’arrêterai de reporter le déficit provisionné sur la déclaration d’impôt. De fait l’utilité fiscale n’arrivera jamais ce qui permettrait de déduire au moins cette partie de la plus-value. Après si vous envisagez de relouer un bien vide dans les années à venir, il vaut mieux continuer à reporter ce déficit car il sera utile lors des futurs loyers et le gain fiscal sera meilleur que via l’imputation lors de la plus-value.
      Dans l’idéal pour vous couvrir, il faut passer par un professionnel ou écrire au fisc pour valider avec eux la déduction d’un côté ou de l’autre.
      Cordialement.

  13. antoinette

    Problématique :
    – Logement loué en Loi Scellier depuis le 01/02/2011. L’obligation de location de 9 ans se termine au 01/02/2020.
    – Le montant de la réduction d’impôt occasionnée, uniquement, par ce logement loué en Loi Scellier, étant supérieure à l’impôt que nous devrions régler, est reporté sur la ou les années suivantes. Exemple : sur la déclaration des revenus de 2018, nous avons pu déduire le montant de réduction de 2016 et une partie de celui de 2017.
    – Questions :
    1) Peut-on envisager, en tant que propriétaires, d’habiter ce logement, courant 2020 (après les 9 années de location obligatoire)?
    2) Est-ce que l’excédent de la réduction d’impôt Loi Scellier , reportable sur la déclaration des années suivantes, nous oblige, comme pour un déficit foncier, à louer ce logement jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle d’imputation d’un déficit foncier?
    D’avance merci pour votre réponse.

  14. KAS

    bravo pour ces explications qui sont très claires

  15. bruno c

    merci pour cet excellent article Monsieur Diringer,
    une autre raison de ne pas imputer sur le revenu global est lorsque l’on en a pas, ce qui est mon cas, en tant que non résident dont le revenu (salariale) est imposable uniquement à l’étranger.
    Avec 11’000 de travaux en 2018, mon problème est que 10’700 viennent « automatiquement » (via le formulaire de déclaration en ligne) en déduction de mon revenu global (nul). Et ma crainte est que je n’aurais donc que 300 (et on pas 11’000) reportable sur le foncier des années suivantes. Ma crainte est-elle justifiée? comment puis-je « forcer » l’entier des 11’000 sur les revenus fonciers? Ou le fisc va-t-il de facto les provisionner en deficit foncier reportable étant donné que je n’ai pas de revenu global?

  16. Amboise

    Bonjour,
    Je souhaiterais un éclaircissement : j’ai perçu en 2017 19500 € de loyers effectué 20000 € de travaux les charges déductibles de 11200 entrainent un déficit de 11700 €. 10700 € ont été déduits de mon revenu global de 2017 et 1000 € à reporter sur mes revenus fonciers de 2018. Mon locataire part en mai et j’ai prévu de vendre. en 2019.
    Si j’ai bien compris je risque un redressement de 11700 € annulant mes revenus fonciers de 2017, ou s’agit il d’une majoration de 11700 € de ces revenus les portant alors à 11700 €?
    Dans cette éventualité puis je imputer 1000 € en déduction de mes revenus fonciers 2018 (année blanche).
    Quel risque y a t il de ne pas cocher la case du 2044 revenus 2019 rempli en 2020 signalant la vente en 2019.
    J’envisagerai de poursuivre la location quitte à vendre en 2022 pour éviter des ennuis fiscaux.
    Merci de me confirmer que j’ai bien compris vos analyses et cas d’école.

  17. HERVE HH

    Merci et Bravo pour toutes ces précisions très utiles et pragmatiques
    Questions –
    Je dispose d’un bien acheté fin 2009 dispositif Scellier – loué fin nov 2016 en renouvellement de bail par l’agence de location en loyer PLS pour 3. ans. Le dispositif touche à sa fin en terme de défiscalisation, et le loyer calé sur un loyer PLS est faible par rapport aux charges mensuelles du prêt ce qui génère un déficit foncier systématique. 2 questions –
    1. l’agence est elle tenue de vérifier régulièrement les ressources du locataire bénéficiant d’un loyer PLS bas 816 € pour 94 m2 équipé placards complets, 2 salles de bains, cuisine … 2 garages fermés secteur B1.
    2. l’obligation de louer s’arrêtant à l’issue des 9 ans sous le format PLS – est on autorisé à maintenir des loyers bas alors que notre prêt est de 1600 € par mois ou doit on revoir ce point puisque si je comprends bien votre article, si le déficit s’impute uniquement en foncier je ne suis plus contrainte de louer 3 ans
    question subsidiaire – je réalise une opération PINEL qui en 2019 va générer un déficit imputable sur le revenu global – comment l’administration s’y retrouve dans les différentes opérations ?

    • Bouvry

      Avez vous du nouveau sur la perte des deficits fiscaux lors de l’annee blanche lorsque l’on est en situation beneficiaire ?
      Merci bcp

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Me concernant non, quelqu’un a peut-être eu un retour?

  18. Gisger

    Bonjour,
    je suis néophyte en matière fiscale, et j’ai un appartement mis en location. J’ai compris pour les déductions, pour la différence entre revenus fonciers et revenu global. Mais je voudrais être sûre. Pour savoir à partir de quand je peux le revendre, il faut compter 3 ans. Sur les revenus 2017 déclarés en 2018, pas de déductions sur le revenus global, j’ai déclaré du positif. revenus 2016, pareil, revenus 2015 aussi. J’ai eu un déficit déduit du revenu global sur les revenus 2014 déclarés en 2015. Le 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation = revenus 2014, donc à partir du 31 décembre 2017, je pouvais le revendre ? Tout en ayant imputé du déficit sur le revenu de la location ? (menus travaux, co-propriété, syndic, frais d’agence) ? Si je ne me trompe pas, votre article est bien fait.
    Merci

  19. ANTHOINE

    1 bien en sci familiale loué à ma fille . Travaux effectués à hauteur des loyers donc déduits uniquement sur les revenus fonciers.
    Je souhaite modifier la sci et stipuler logement gratuit pour ma fille qui a déjà 98 des parts en nue propriété.
    Cette action est elle possible?
    Dois je avant cet action louer le bien pendant 3 ans ?
    Cordialement et merci
    E Anth

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Impossible de me prononcer ici…. vous comprendrez que je n’irai pas engager ma responsabilité sur des cas aussi complexe avec une seule jurisprudence récente!
    Cordialement.

  21. Julien

    Bonsoir. J’ai lu avec beaucoup d’attention tout votre article, c’est super et cela me donne de l’espoir concernant mon cas.

    Effectivement, j’ai une maison en mon nom propre pour laquelle je viens de réaliser en 2018 30000€ de travaux.

    Après calcul de ma part, il pourrait être judicieux que via une Sci créée avec mon fils, je rachète ce bien..
    Et donc que je le revende..

    J’ai dans le même temps une autre Sci pour laquelle je touche mensuellement des loyers.

    Pensez vous que je puisse risque un redressement..?

    Car clairement, on va me defalquer de l’argent sur mon revenu global et pas seulement sur mes revenus fonciers..
    Merci de votre réponse !

    Julien

  22. Corrige ton impôt

    Bonjour Phil,
    Sacré cas… je ne connais rien qui puisse vous aider. A ce niveau, un avocat fiscaliste serait surement plus compétent et à même de vous aider.
    Cordialement.

  23. phil13

    bonjour
    j’ai acquis un bien avec 2logements en 2012 et commencé les travaux de réhabilitation qui dure jusqu’à la location bail juin et mai 2018: j’ai fait beaucoup de travaux moi même et malgré des autres
    revenus foncier j’était en déficit foncier y compris en 2015 et 2016 avec 10700 déduit sur revenus global ( on peut pas faire autrement d’ailleurs ) . les impôts me redressent en contestant le fait
    de l’absence de revenus sur ces biens pas encore loués à leur connaissance; la cause est due a des fissurations apparaissant au fur et a mesure en cause la mauvaise qualité de ciment des joints de
    anglo ( mais de 1927 le début du ciment..) difficile d’effectuer les réparations avec des locataires en place .. J’ai d’ailleurs des fissures qui continuent à apparaitre et me pose problème avec le
    locataire en place; Au-delà de l’aspect technique a t on une jurisprudence concernant le délai de mise en location après travaux et au pire peut on demander que le déficit ne soit pas annulé et celui
    remonté au revenu global transformé en déficit foncier ; j’ai vu la jurisprudence conseil d’état N 400441 pour les 3 ans mais pas un délai important d’absence de location
    Merci d’avance

  24. Corrige ton impôt

    Bonjour reno,
    Très bonne question, je préfère ne pas me prononcer 😀 Si vous insistez pour solliciter le professionnel qui est en moi, il est évident que je ne peux que vous conseiller vivement d’en parler au fisc
    🙂
    Cordialement.

  25. reno

    Bonjour, et merci pour vos articles très bien écrits…

    J’ai une question:
    Que conseilleriez vous à un propriétaire qui a vendu sa defiscalisation au terme des 9 ans et a imputé son deficit sur le revenu global la derniere année?
    Vaut il mieux se manifester aux impots ou laisser courir et attendre un redressement?
    Merci!

  26. Corrige ton impôt

    Bonjour Adil,
    Je vous conseille de jeter un oeil dans la rubrique immobilier. Ensuite si vous souhaitez une étude globale, il convient de passer par un expert-comptable ou gestionnaire de patrimoine.
    Cordialement.

  27. adil

    Bonjour d’abord un grand merci pr votre site on trouve beaucoup d’informations très utiles et c’est très bien expliquer. Voilà je vous poser 2 questions dsl c pas le bon endroit mais j’ai pas trouver
    un sujet en rapport avec mes questions. Je souhaite faire un projet construction vente d’une maison que je mis en vente de suite après la fin de la construction, comment sa marche au niveau des
    impôts car je vais déclarer que c ma résidence principale ? Et si par exemple y a pas vente est ce que je peu mettre la résidence en location (je fait le choix d’emprunter sans le taux 0) ?

  28. Jack London

    Merci encore. C’est très bien vu et très précis.

    Décidément si j’ai un besoin de conseil approfondi sur ma situation personnelle je passerais par vous…

  29. Elodie

    Bonjour,
    J’ai acheté un bien en 2011 que j’ai loué des 2012. Jusqu’en 2017 nous n’avaôs Ps fait de travaux et étions en micro-foncier. En 2017, travaux (2500€) et revenus foncier sur les 6 premiers mois de
    3500€. Notre locataire quitte le logement et nous a fortement dégradé le logement. Nous décidons finalement de vendre notre logement. Ma question est : puis-je pour 2017 déclarer les revenus fonciers
    en réels pour limiter au maximum mes revenus foncier sans déclarer pour autant de déficit foncier, je précise que je n’ai plus de bien en location donc aucun revenus foncier ne sera déclarés dans les
    années à venir.

    Merci beaucoup.

  30. Virginie

    Bonsoir,
    Peut-on déduire sur la déclaration de 2019 des travaux réalisés en 2017 ?
    En effet, j’ai fait en 2017 pour 12000 € de travaux, perçus que 5000 € de loyers car apt. acheté en avril 2017, mes revenus sont faibles, du coup tout est déduit de mes revenus alors que je ne suis
    pratiquement pas imposable. L’année prochaine je n’aurai pas de travaux à déduire et du coup je vais me retrouver avec pas mal d’impôt à payer.
    Comment faire pour avoir un deficit reportable ?
    Merci d’avance,
    Virginie

  31. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Difficile d’anticiper leur réaction sur un tel cas. Vous pouvez toujours les interroger via cette démarche :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    On ne sait jamais…
    Cordialement.

  32. scrogneugneu

    Bonjour,

    Merci pour cet article . Je suis concernée par ce problème.

    J’ai un appartement (régime Robien) ,actuellement libre et en vente. La location a été arrêtée en Aout 2017 , il y a eu quelques travaux de remise en état , et ensuite , constatant une baisse des
    loyers dans la région qui diminuerait beaucoup le rendement j’ai décidé fin janvier 2018 de mettre en vente.

    Je n’ai pas imputé de déficit sur mon revenu global depuis 4 ans , mais cette année compte tenu de la vacance et des travaux je vais avoir du déficit qui va s’imputer automatiquement sur le revenu
    global puisque ce n’est pas optionnel d’après la notice des impôts. Cela m’importerait peu d’avoir ensuite un redressement sans pénalités , mais le BOFIP dit qu’il y a aussi automatiquement des
    pénalités …

    La situation se reproduira donc aussi pour les revenus 2018. Et la vente ne se fera pas en PV , donc aucun intérêt de majorer le prix d’acquisition par les déficits non utilisés.

    Est-ce qu’il ne faudrait pas joindre une note à l’administration en leur expliquant la situation et en leur demandant de mettre directement le déficit dans les déficits fonciers reportables ? Ceci
    pour éviter les pénalités (le déficit serait de 8700 euros environ, ma tranche d’imposition est de 30% , les pénalités sont de 0.4% par mois , mais s’ils ne corrigent qu’au bout de 3 ans…)

    A savoir aussi que je n’ai pas d’autres revenus fonciers pour l’instant mais que j’en aurais dans 2 ans , récupérant la pleine propriété de scpi que j’ai en nue-propriété.

    Merci par avance

  33. SOftail

    Rebonjour,

    Oui, effectivement, il faut le louer dans la foulée, MAIS je ne vois nulle part l’obligation de le louer pendant 3 ans…

    A ce stade, je pense qu’il est possible de louer le bien « un certain temps » inférieur à 3ans, et sans problème tant que l’on n’impute pas le coût des travaux sur le revenu global..
    COrdialement.

  34. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Ce n’est pas possible. La déduction des travaux est possible que s’ils sont faits afin de louer le bien. Vous ne pouvez pas déduire 15 000 € de travaux sans louer le bien dans la foulée.
    Cordialement.

  35. Softail

    Rebonjour,

    Ce que je veux dire, c’est que, selon moi, cette obligation de location ou de conservation 3 ans, n’intervient que si l’on impute un déficit foncier sur le revenu global…

    Il me semble que si vous faites des travaux qui gomment tout ou partie des revenus FONCIERS (que vous pouvez avoir sur un autre logement), il n’y a pas d’obligation de location ou de
    conservation…

    Exemple :
    Vous possedez 2 biens.
    Le premier est loué et génère des revenus fonciers de 20000€
    Le deuxième n’est pas loué, donc revenus fonciers = 0. Vous y faites 15000€ de travaux de rénovation et amélioration.
    Je pense que vous pouvez déclarer un revenu foncier de 5000 € (20000-15000) et sans obligation de louer le 2ème bien, puisque vous n’avez pas de déficit foncier à imputer de votre revenu
    global..

    Qu’en pensez vous ?
    COrdialement

  36. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    A priori ça peut fonctionner…encore faut-il ajuster pil les travaux au départ du locataire et les faire bien avant pour prouver au fisc que les travaux ont été faits dans le but de louer.
    Compliqué…
    Cordialement.

  37. Softail

    Ahah ! Si je suis redressé, je vous tiendrai au courant !!!

    Sinon, la solution n’est elle pas de limiter les travaux pour seulement gommer les revenus fonciers ?

    Car si on n’importe pas de déductions pour travaux sur le revenu global, on n’a pas de nécessité de louer le bien …
    Est ce correct ??
    Merci encore

  38. Corrige ton impôt

    Bonjour Softail,
    Très bonne question…. à laquelle je n’ai pas la réponse car la jurisprudence concernait un bien vendu! Soit il en existe une autre que je ne connais pas, soit il faudra attendre que vous vous
    fassiez redressé pour le savoir!
    Cordialement.

  39. softail

    Bonjour et bravo pour vos articles qui sont d’une grande clarté.

    Question : vous parlez du cas où un bien est vendu avant les 3 ans. Mais il y a aussi le cas où le bien est conservé mais n’est pas (ou plus) mis en location…

    Exemple : M x a un premier bien qui génère 25000 € de revenus fonciers. Il achète un second bien et y fait 30000 € de travaux de rénovation ou d’amélioration. I crée donc un déficit foncier de 5000
    €…..à condition de louer ce second bien pendant 3 ans…!

    Mais si le bien en question n’est pas loué ? est ce que votre jurisprudence s’applique de la même façon ??

    Merci..

  40. a2bef

    Je reprends mon second commentaire qui ne doit pas être clair.

    Exemple : un contribuable a un déficit de 10 000€ en 2017. Celui-ci est déductible du revenu global pour l’impôt 2017.
    Le 1er janvier 2018, il vend son bien. Le fisc a intérêt à reprendre ce déficit sur le revenu global et le requalifier en déficit foncier dans la mesure où le fisc ne peut pas prévoir que le
    contribuable relouera un jour.

    Dans l’autre exemple, je partais sur le principe que le bien loué engendrait :
    – un déficit de 10 000€ sur 2015
    -un bénéfice de 6 000€ sur 2016
    -un bénéfice de 6000€ sur 2017

    En 2018, le bien est vendu.
    Le fisc requalifie le déficit sur le revenu global en déficit foncier.
    Ce déficit de 10 000€ est alors utilisable sur :
    -2016 à hauteur de 6000€
    -2017 à hauteur du reliquat soit 4 000€.

    Rien n’empêche le fisc de rectifier 2015 surtout si les revenus imposables du contribuable sont élevés sur cette seule année : par exemple 100 000€( on imagine qu’il soit d’habitude à 20 000€) soit
    un taux de 41% : la reprise serait de 41% * 10000€ = 4100€;

    En conclusion, je pense que le fisc reprendra toujours le déficit dans l’exemple 1 et parfois dans l’exemple 2.
    Dans le cas n°2, le contribuable aura intérêt à demander la rectification si le report du déficit requalifié en déficit foncier lui fait gagner quelquechose ( cas où la reprise sur 2015 serait
    inférieure aux gains cumulés 2016+2017 suite à l’imputation du report de ce déficit de 10 000€);

    Cordialement

  41. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je n’ai pas compris le second commentaire mais je reprends le premier. Pourquoi la jurisprudence l’a accepté est un mystère mais toujours est’il que ça c’est passé comme ça.
    – Bien loué en année N avec déficit de -20 000 € (dont 10 700 € enlevé sur les autres revenus).
    – Bien vendu en N+1.
    – La jurisprudence estime que les -20 000 € sont alors un déficit provisionné.
    Le contribuable a donc pu le garder 10 ans. De quoi lui laisser le temps de louer un autre bien pour utiliser le déficit.
    Cordialement.

  42. a2bef

    Je reviens sur mon commentaire précédent

    le seul cas où le déficit requalifié pourrait être utilisé est celui-ci :
    n-2 : -10 000E déficit sur revenu global
    N-1 : 6000E Bénéfice
    N : 6000E Bénéfice
    N+1 : Vente
    requalification du déficit de N-2
    Ce déficit est donc utilisable sur N+1 et N

    Par contre si situation N-2, N-1 et N est en déficit global sur ces 3 années et vente en N, tout sera perdu si le contribuable ne loue plus rien sur les 10 années qui suivent.

  43. a2bef

    J’avoue ne pas comprendre pourquoi le fisc ne reprendrait pas le déficit sur le revenu global en cas de vente. En effet si un contribuable a un seul bien loué et qu’il le vend, le déficit sur revenu
    global serait requalifié en déficit foncier. Si celui-ci ne loue plus, il perd ce déficit. Donc le fisc va logiquement procéder au redressement.

  44. RAPP

    Vous articles sont vraiment très bien écrits et très clairs !
    j’ai actuellement plusieurs problématiques avec le peu d’immobilier que nous détenons et ne manquerai pas de faire appel à vos compétences