La SCI à l'IS : ou comment maîtriser l'imposition de vos revenus fonciers.

 

Exceptionnellement, je m'efface aujourd’hui pour laisser un article réalisé par Mr Paul AUBE. Ce dernier est l'auteur d'un guide à succès sur les bienfaits de la société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés (IS) pour optimiser la fiscalité lors d'un investissement immobilier. Une stratégie complexe mais qui peut s'avérer très rentable fiscalement. Ce guide vous présente de manière simple en allant au bout de la technique les rouages du mécanisme. Mr AUBE est d'ailleurs à la base un simple investisseur particulier qui a su comprendre et utiliser la SCI à l'IS pour ses investissements immobiliers. Il partage aujourd'hui son expérience de manière pédagogique et utile. Vous trouverez son analyse ci-dessous et le lien vers son guide en fin d'article.

 

Les impôts sont souvent source de frustration. À chaque fois, vous avez le même sentiment arrivé au mois de mai : celui de payer trop d’impôts. Vous aimeriez pouvoir le réduire. Mieux le maîtriser. Vous vous dites que cet argent pourrait être utilisé autrement. Bien sûr, les impôts sont utiles. Mais cela ne fait pas tout à fait le poids face à la frustration de voir qu’ils augmentent chaque année. Malheureusement, cela est aussi valable pour l’immobilier. Si vous connaissez ce domaine, vous avez forcément remarqué qu’il n’y a pas de projet immobilier stable sans une fiscalité réfléchie. Vous n’avez tout simplement pas le choix : pour réussir, il faut inévitablement que vous passiez par la case fiscalité. Que cela vous plaise ou non…

 

Pour tenter de maîtriser cet impôt sur les revenus fonciers, beaucoup ont réfléchi à diverses stratégies fiscales et immobilières…et j’en fais partie ! Mon choix s’est arrêté sur la SCI à l’IS.

Vous l’aurez surement remarqué, on parle souvent de SCI, mais peu de SCI à l’IS. La plupart du temps, c’est la SCI à l’IR (à l’impôt sur le revenu) qui est la plus utilisée. Beaucoup d’articles ont été écrits sur le sujet. Je vais donc ici exclusivement parler de la SCI à l’IS. En réalité, la différence entre ces 2 SCI se situe uniquement au niveau fiscal (et non au niveau juridique). Cette différence primordiale permet de repenser totalement l’investissement immobilier. Voyons ensemble pourquoi.

 

L’Impôt sur les Sociétés ou IS : quésaco ?

 

Une simple option fiscale.

 

Comme je l’ai écrit dans l’introduction, la SCI à l’IS diffère de la SCI à l’IR par sa fiscalité. Le choix de l’IS est une option fiscale. Une simple case à cocher ou non lors de la création de votre SCI (ou après). L’option à l’IS est irréversible. Autant dire que vous devez avoir bien réfléchi avant de faire votre choix !

 

 

Quel taux pour quel résultat ?

 

L’IS est un impôt appliqué sur les bénéfices des sociétés. Autrement dit, si après avoir payé toutes vos charges au sein de votre SCI, il vous reste de l’argent, vous devrez payer 15% d’IS en dessous de 38120 € puis 28% jusqu’à 500 000 € et 33% au-delà (jusqu’au 31 décembre 2018).

 

Pour illustrer mes propos, prenons l’exemple d’une SCI à l’IS possédant 3 appartements.

Admettons que le montant total des loyers est de 18 000 €/an.

 

Après avoir payé l’ensemble des charges (emprunt, comptabilité, amortissement, assurances, charges de copropriété…), il vous reste 3000 €. Vous devrez donc régler à l’administration fiscale 450 € d’IS (3000 € x 15%).

 

C’est tout ! Si vous laissez l’argent au sein de la SCI, il n’y aura pas d’autres impôts à payer! A contrario, si vous aviez été à l’IR (soit par le bais d’une SCI soit en nom propre), vous auriez dû vous acquittez :

-     des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% ;

-     de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition.

 

 

Maintenant que vous savez ce que veut dire cet « IS », voyons ensemble les 5 conséquences principales de cette option.

 

Les 5 conséquences de l’option à l’IS

 

1.        Une fiscalité professionnelle 

 

Avec l’IS, vous passez du régime des particuliers aux régimes des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Autrement dit, vous ne faites plus partie du régime fiscal « classique » comme lors d’une location nue en nom propre par exemple. On parle alors de recettes, dépenses et autres bénéfices. Des termes comptables d’entreprise en somme…  Car vous devenez une entreprise à part entière.

 

Cela a pour conséquence :

-     de devoir tenir une comptabilité rigoureuse nécessitant un expert-comptable. C’est une charge supplémentaire à prendre en compte.

-     Vous n’avez plus droit aux différentes exonérations ou autres avantages fiscaux sur les investissements locatifs comme par exemple le régime LMNP.

 

Remarque : il est toutefois possible de faire de la location meublée au sein de votre SCI à l’IS.  Cependant, vous ne pourrez pas profiter des avantages fiscaux que ce type de location offre. Ici, les recettes obtenues par vos revenus locatifs sont comptabilisées dans votre résultat comptable, un point c’est tout.

 

2.        Une fiscalité dite fiscalement opaque

 

Une des différences majeures avec une SCI à l’IR est que la fiscalité de votre SCI à l’IS est dite « opaque ». Un autre terme venant du jargon de la fiscalité. Cela veut tout simplement dire que la fiscalité de votre SCI est totalement indépendante de votre fiscalité personnelle. Votre SCI n’est donc plus reliée à votre imposition personnelle comme c’est le cas avec une SCI à l’IR ou bien même avec un investissement en nom propre (location meublée ou nue). Et cette différence est une petite révolution dans l’approche stratégique d’un investissement immobilier !

 

Imaginez. Vous n’avez plus à vous soucier de l’impact de votre investissement immobilier sur votre imposition. Et cela, quel que soit le montant des revenus tirés de vos investissements locatifs ! Cela permet d’éviter ce que j’appelle le syndrome de la course en avant que tout investisseur immobilier connait : devoir réinvestir ou revendre sans cesse pour permettre de défiscaliser ses revenus tirés des loyers avant d’être engloutis par les sables mouvants fiscaux que sont les prélèvements sociaux et autres impôts sur le revenu…

 

 

En d’autres termes, la SCI à l’IS vous permet d’avoir une certaine tranquillité en assurant une pleine maitrise de votre fiscalité !

 

 

3.        De nombreux frais déductibles

 

     Le droit aux amortissements

 

Le fait d’avoir sa propre fiscalité veut également dire que votre SCI à l’IS va être régie par des règles comptables et fiscales qui lui sont propres.  Une de ces règles est le droit à l’application des amortissements sur le résultat comptable de la SCI.  Un amortissement est la constatation comptable d’une dépréciation d’un bien mobilier ou immobilier. En d’autres termes, votre comptable va théoriquement définir que le bien possédé par votre société va au fil des années perdre de sa valeur.

 

Afin d’objectiver cette perte de valeur, l’expert-comptable va définir un pourcentage du prix du bien immobilier que l’on peut déduire chaque année durant toute (ou quasiment tout) la durée de détention du bien.  C’est ce que l’on appelle un amortissement. En pratique, celui-ci est calculé selon une durée et un taux appliqué pour chaque composant de l’habitation. Pour faciliter les choses, retenez que l’amortissement est de l’ordre de 3%/an du prix du bien.

 

     Les droits de mutation (appelé à tort frais de notaire)

 

Voici un autre avantage de la SCI à l’IS : celui de pouvoir déduire les droits de mutation du bien acquis. Ce montant tourne autour de 7 à 8% du prix de vente, cela n’est donc pas négligeable !

 

     Tous les autres frais

 

À l’inverse d’une SCI à l’IR, une SCI à l’IS va vous permettre de déduire de votre résultat toutes les charges en lien avec votre SCI. Voici une liste non exhaustive :

-     les frais d’agence, le revenu (s’il y en a un) du gérant,

-     les frais postaux,

-     les kilomètres parcourus en lien avec la SCI (un rendez-vous à la banque, la visite d’un bien que vous projetez d’acheter, la signature chez le notaire, le changement de locataire, la gestion des travaux…),

Enfin, si votre SCI le justifie par sa taille, il est également possible de déduire l’achat :

-     d’une imprimante,

-     d’un ordinateur, voire d’une voiture.

Concernant les travaux, il faut également préciser que contrairement  à un achat en nom propre, tous les travaux sont déductibles des bénéfices. Il est donc possible de déduire un agrandissement, une division d’appartement ou encore une construction.

La principale conséquence est que votre résultat comptable (celui qui va être déclaré à l’administration fiscale) va diminuer. Ce qui va mécaniquement diminuer le montant de l’IS. C’est donc un outil très puissant sur le plan fiscal !

 

Prenons un exemple. Cela est toujours plus parlant.

 

Pierre et Caroline ont acheté un immeuble de 3 appartements d’une valeur totale de 200 000 € avec leur SCI à l’IS. Ils vont donc pouvoir :

-     amortir leur immeuble. Leur comptable leur préconise d’amortir leur immeuble sur 30 ans. Ils vont donc pouvoir déduire du résultat comptable de leur SCI : 200 000 € / 25 ans = 6000 € /an pendant 30 ans ! (Note : comme je l’ai écrit plus haut, le calcul de la dotation des amortissements se fait sur chaque élément et n’est donc pas linéaire comme dans cet exemple. J’ai volontairement simplifié ici).

-     déduire les frais d’acquisition, autrement dit les frais de notaire : 14 000 €

Prenons les chiffres de leur projet :

montant emprunté : 214 000 ;

mensualité : 1250 soit 15 000 /an ;

dont intérêts d’emprunt la 1re année : 6300 environ ;

loyer perçu : 1500 €/mois soit 18 000 €/an ;

charges courantes (dont comptabilité, frais de copropriété…) : 2500 /an.

 

Calcul  de l’imposition :

montant imposable = loyers - charges - intérêts d’emprunt - amortissement - frais de notaire = 18 000 - 2500 - 6300 - 6000 - 14 000 = - 6200 €

 

On peut donc constater que Pierre et Caroline ne payeront pas d’IS les premières années !  En effet, la SCI a cumulé un déficit comptable important (6200 €).

 

Ce déficit est en plus déductible des bénéfices des années suivantes! Cependant, si la SCI à l’IS apporte beaucoup d’avantages, il faut savoir qu’il y a une contrepartie et c’est bien normal !  Celle-ci concerne le mode de calcul de la plus-value en cas de revente du bien. Voyons ensemble ce point primordial.

 

4.        La Valeur nette comptable (ou VNC) et plus-value

 

Dans le cadre d’une société, la principale conséquence des amortissements est de voir la VNC diminuer avec le temps. La VNC est ici la valeur de votre bien immobilier à un instant t. Elle se calcule à partir de la valeur brute du bien (valeur d’achat) à laquelle on soustrait les amortissements.  J’espère ne pas vous avoir perdu…Pour faire simple, comme je l’écris plus haut, le bien perd « fictivement » de sa valeur avec le temps.  Or, c’est la VNC qui permet de déterminer la plus-value au moment de la revente. Donc plus elle est basse et plus la plus-value sera haute !

 

Et pour faire encore plus simple, reprenons notre exemple de l’immeuble de Pierre et Caroline.

 

Pour mémoire, on suppose que Pierre et Caroline ont acheté leur immeuble financé à 110% par le biais d’une SCI à l’IS.  Je rappelle ici les caractéristiques de leur achat :

-     prix : 200 000 € hors frais d’agence et de notaire ;

-     loyers : 1500 €/mois soit 18 000 €/an ;

-     l’ensemble des charges courantes : 2500 €/an ;

-     mensualité du prêt : 1250 €/mois pendant 20 ans.

 

Comme nous l’avons vu, Pierre et Caroline pourront amortir (et donc déduire du résultat comptable de leur SCI) environ 6 000 €/an (environ 3% du prix de l’immeuble). Au bout de 5 ans, la valeur nette comptable de l’immeuble sera donc égale à : 200 000 € - (6000 € x 5 ans) = 170 000 €.

Si Pierre et Caroline décident de revendre leur immeuble au prix de 220 000 €, la plus-value permettant de calculer l’impôt sera égale à 220 000 € - 170 000 € soit 50 000 €

 

 

Vous comprendrez donc par cet exemple que d’amortir votre bien tous les ans vient augmenter considérablement le montant de la plus-value potentielle ! En réalité, vous payez l’impôt que vous n’avez pas payé durant la détention du bien au moment de la revente. Une fois l’IS acquitté, vous pourrez décider de verser la somme restante sous forme de dividende. Celle-ci sera alors imposée selon les règles fiscales qui lui sont appliquées (je vous en parle un peu plus bas).

           

Reprenons une dernière fois notre exemple.

 

Comme nous venons de le voir, si l’immeuble est revendu 220 000 €, le montant de la plus-value professionnelle sera de 50 000 €.

Pierre et Caroline devront donc payer l’IS sur la base de 50 000 € soit :

38120 € x 15% + 11 880 € x 28% = 9044 € environ.

 

Remarque : Il faudrait normalement retirer à cela les frais courants de la société durant l’année en cours (comptabilité, taxe foncière, PNO…), je ne l’ai pas fait pour éviter de complexifier les calculs.

 

A contrario, si la SCI avait été à l’IR ou l’achat en nom propre, la plus-value n’aurait été que de 20 000 € avant abattements éventuels (220 000 € - 200 000 €) !

 

5.        Que se passe-t-il si l’on sort l’argent de la SCI ?

 

Si vous avez bien suivi, nous avons uniquement vu les conséquences comptables et fiscales à l’intérieur de la SCI. Oui, mais, me direz-vous, que se passe-t-il lorsque l’on sort l’argent de cette dernière ? Et je vous répondrais que c’est une bonne question !

Afin que l’argent de la SCI passe dans le patrimoine personnel, il faut que les associés se versent des dividendes. Cette possibilité est actée au moment de l’approbation des comptes de la SCI lors d’une assemblée générale une fois le bilan comptable effectué. Autrement dit, arrivé le mois de mai, tous les associés de la SCI doivent se réunir afin de décider de recevoir de l’argent sous forme de dividendes ou non. Si tout le monde est d’accord et que le résultat de la SCI le permet, vous pourrez alors toucher de l’argent selon la proportion de parts que vous détenez.

 

Ces dividendes seront alors imposés selon la configuration qui vous sera le plus favorable :

- le prélèvement forfaitaire unique (le PFU) d’un montant de 30% du dividende ;

- les prélèvements sociaux (PS) de 17 ,2% puis l’impôt sur le revenu (IR) après un abattement de 40%.

 

Reprenons notre exemple avec Pierre et Caroline. Admettons que leur SCI a un bénéfice de 1000€ et qu’ils sont dans la tranche marginale d’imposition de 30%. Ils décident de se verser cette somme sous forme de dividende.

 

Nous partons du principe qu’ils détiennent chacun 50% des parts.

Pierre et Caroline toucheront donc 500€ chacun.

Ils pourront soit :

-      choisir le PFU, ils devront donc payer 500€ x 30% = 150 € d’impôt chacun ;

-      Ou choisir les PS soit 500€ x 17,2% = 86 €  +  l’IR soit ( 500 € x 60% (abattement de 40%)) x 30% = 90€. Soit au total : 176€ d’impôt chacun.

Dans leurs cas, le PFU serait plus intéressant.

  

SCI à l’IS : Pour qui ?

 

Au vu de la gestion administrative plus contraignante et des frais qu’une SCI à l’IS peut engendrer,  la SCI à l’IS n’est pas adaptée pour tout le monde.

 

En effet, au-delà du projet c’est aussi votre manière de voir vos investissements immobiliers qui vous permettront de savoir si la SCI à l’IS est adaptée ou non.

 

Néanmoins, on peut résumer par cette liste non exhaustive les projets qui peuvent entrer dans le cadre d’une SCI à l’IS :

 

-     Les projets importants : achat d’un immeuble, de plusieurs appartements…

-     Les investisseurs qui souhaitent faire grossir de manière importante leur patrimoine.

-     Les professionnels exploitant un local commercial ou industriel.

-     Les investisseurs qui ne sont pas dans une optique de revente de leurs biens.

-     Les investisseurs qui souhaitent réinvestir les bénéfices dans d’autres biens immobiliers. 

Pour aller plus loin…

Voilà ! Vous en savez maintenant beaucoup plus que la plupart des gens sur la SCI à l’IS ! J’espère que l’article vous a plu et qu’il vous a permis d’apprendre ou d’éclaircir les notions qui gravitent autour de ce formidable outil qu’est la SCI à l’IS. Merci à vous d’être allé jusqu’au bout de cet article assez technique !

Pour ceux qui souhaitent allez plus loin, j’ai conçu un pack totalement dédié à la SCI à l’IS avec des statuts, la procédure pour créer sa SCI en ligne, un simulateur ainsi qu’un guide très complet sur le sujet. Vous trouverez plus d’informations juste ici : www.guide-sci.fr.

 

À bientôt,

 

 

Paul Aubé

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Commentaires: 5
  • #1

    MOLINA (lundi, 07 mai 2018 16:34)

    Amortissement de limmeuble sur 30 ans et vous divisez par 25!!!!!
    quid du terrain non amortissable
    quid de l amortissement par composants attention si votre expert comptable l a relu il aurait du vous sensibiliser a ce type de problématique c mon avis

  • #2

    MOLINA (mercredi, 09 mai 2018 00:10)

    C dommage que l auteur paul AUBE ne reponde pas a ma requete voir ci avant car l ouvrage a l air d etre assez interessant; mais le contenu est il valide par des pros! car les risques de remise en cause par l adm. fiscale sont assez fréquents dans type de montage. a vous lire prochainement mais peut etre que j ai saute une etape une reponse de l auteur serait intéressante

  • #3

    Paul Aubé (mercredi, 09 mai 2018 13:44)

    Bonjour,
    Excusez moi de vous répondre seulement maintenant. Je n'avais pas pris connaissance de votre commentaire. Effectivement, vous avez raison concernant l'administration fiscale, il faut faire attention. Le modeste e-book que j'ai écrit est là pour permettre de mieux appréhender les questions que l'on peut se poser concernant la SCI à l'IS. Il ne remplace donc pas les conseils d'un expert-comptable. Je préconise d'ailleurs de faire appelle à un cabinet concernant la comptabilité.
    Concernant vos questions :
    - Effectivement, je m'en excuse, j'ai fait une erreur sur la présentation chiffrée. Nous allons rapidement modifier cela. Cependant, cela ne change pas ou peu la logique qui se trouve derrière. Merci dans tous les cas pour votre remarque !
    - Vous avez raison concernant le terrain, celui-ci n'est pas amortissable. Je n'ai pas abordé ce point (comme d'autres spécificités d'ailleurs, comme par exemple la CRL, la CFE ou encore le compte courant d'associés) afin de ne pas alourdir l'article. En effet, cet article est destiné aux personnes n'ayant pas ou peu de connaissances sur la SCI à l'IS. L'idée était donc de proposer un article accessible et clair pour tous.
    - Enfin pour l'amortissement des composants de l'immeuble, j'ai bien précisé dans l'article que l'amortissement n'était en réalité pas aussi simple et linéaire que l'exemple pris (et qu'il était régit par des règles comptables plus complexe)... J'ai volontairement simplifié le calcul pour les même raisons que citées juste avant. Bien sûr, le guide que j'ai écrit aborde ces différents points de manière détaillée et précise !
    Ai-je bien répondu à vos questions ?
    Merci dans tous les cas pour l'intérêt porté à mon travail.
    Je reste disponible pour échanger !
    Paul Aubé

  • #4

    molina (vendredi, 11 mai 2018 00:30)

    Je trouve au contraire, votre travail exceptionnel et d une grande clarté; ce qui lui donne une mission de culture fiscale pour les debutants . Je dirai que la difficulte dans ce type de travail c'est d etre exhaustif dans le contenu tout en parlant dans un langage comprehensif. l extrait que vous nous avez gentiment présente honore la qualite de votre travail. Pour moi il reste un travail d alerte sur des points substantiels comme la nouvelle gymnastique de redressement de l adm fiscale lorsque le terrain n est pas decomposé; comment valoriser ce terrain; etayer avec des jurisprudences en lien avec le sujet tout en etant dans l esprit de la clarté recherchée. en tous les cas je suis sur que votre ouvrage aura un grand succes si vous arriviez a bonifier les points fiscaux et sociaux "a la mode" en donnant des exemples clairs comme vous savez le faire (gerance majoritaire et cot sociales distrib des dividendes et assujettissement des cot tns etc.... par exemple) . en tous les cas je vais le conseiller a des contacts qui seraient surement inetresses je vous donnerai leurs avis et le mien Bien a vous

  • #5

    Paul Aubé (lundi, 14 mai 2018 14:06)

    Bonjour Molina,
    Merci pour votre retour positif !
    Je suis content de voir que mon travail puisse apporter aux autres...
    J'ai effectivement essayé d'apporter un éclairage le plus précis possible !
    Au plaisir d'échanger,
    bien à vous,
    Paul A.