Immobilier, SCI

La SCI à l’IS : ou comment maîtriser l’imposition de vos revenus fonciers.

Exceptionnellement, je m’efface aujourd’hui pour laisser un article réalisé par Mr Paul AUBE. Ce dernier est l’auteur d’un guide à succès sur les bienfaits de la société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS) pour optimiser la fiscalité lors d’un investissement immobilier. Une stratégie complexe mais qui peut s’avérer très rentable fiscalement. Ce guide vous présente de manière simple en allant au bout de la technique les rouages du mécanisme. Mr AUBE est d’ailleurs à la base un simple investisseur particulier qui a su comprendre et utiliser la SCI à l’IS pour ses investissements immobiliers. Il partage aujourd’hui son expérience de manière pédagogique et utile. Vous trouverez son analyse ci-dessous et le lien vers son guide en fin d’article.

Les impôts sont souvent source de frustration. À chaque fois, vous avez le même sentiment arrivé au mois de mai : celui de payer trop d’impôts. Vous aimeriez pouvoir le réduire. Mieux le maîtriser. Vous vous dites que cet argent pourrait être utilisé autrement. Bien sûr, les impôts sont utiles. Mais cela ne fait pas tout à fait le poids face à la frustration de voir qu’ils augmentent chaque année. Malheureusement, cela est aussi valable pour l’immobilier. Si vous connaissez ce domaine, vous avez forcément remarqué qu’il n’y a pas de projet immobilier stable sans une fiscalité réfléchie. Vous n’avez tout simplement pas le choix : pour réussir, il faut inévitablement que vous passiez par la case fiscalité. Que cela vous plaise ou non…

Pour tenter de maîtriser cet impôt sur les revenus fonciers, beaucoup ont réfléchi à diverses stratégies fiscales et immobilières…et j’en fais partie ! Mon choix s’est arrêté sur la SCI à l’IS.
Vous l’aurez surement remarqué, on parle souvent de SCI, mais peu de SCI à l’IS. La plupart du temps, c’est la SCI à l’IR (à l’impôt sur le revenu) qui est la plus utilisée. Beaucoup d’articles ont été écrits sur le sujet. Je vais donc ici exclusivement parler de la SCI à l’IS. En réalité, la différence entre ces 2 SCI se situe uniquement au niveau fiscal (et non au niveau juridique). Cette différence primordiale permet de repenser totalement l’investissement immobilier. Voyons ensemble pourquoi.

L’Impôt sur les Sociétés ou IS : quésaco ?

Une simple option fiscale.

Comme je l’ai écrit dans l’introduction, la SCI à l’IS diffère de la SCI à l’IR par sa fiscalité. Le choix de l’IS est une option fiscale. Une simple case à cocher ou non lors de la création de votre SCI (ou après). L’option à l’IS est irréversible. Autant dire que vous devez avoir bien réfléchi avant de faire votre choix !

Quel taux pour quel résultat ?

L’IS est un impôt appliqué sur les bénéfices des sociétés. Autrement dit, si après avoir payé toutes vos charges au sein de votre SCI, il vous reste de l’argent, vous devrez payer 15% d’IS en dessous de 38120 € puis 28% jusqu’à 500 000 € et 33% au-delà (jusqu’au 31 décembre 2018).

Pour illustrer mes propos, prenons l’exemple d’une SCI à l’IS possédant 3 appartements.
Admettons que le montant total des loyers est de 18 000 €/an.

Après avoir payé l’ensemble des charges (emprunt, comptabilité, amortissement, assurances, charges de copropriété…), il vous reste 3000 €. Vous devrez donc régler à l’administration fiscale 450 € d’IS (3000 € x 15%).

C’est tout ! Si vous laissez l’argent au sein de la SCI, il n’y aura pas d’autres impôts à payer! A contrario, si vous aviez été à l’IR (soit par le bais d’une SCI soit en nom propre), vous auriez dû vous acquittez :
des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% ;
de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition.

Maintenant que vous savez ce que veut dire cet « IS », voyons ensemble les 5 conséquences principales de cette option.

Les 5 conséquences de l’option à l’IS

1. Une fiscalité professionnelle 

Avec l’IS, vous passez du régime des particuliers aux régimes des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Autrement dit, vous ne faites plus partie du régime fiscal « classique » comme lors d’une location nue en nom propre par exemple. On parle alors de recettes, dépenses et autres bénéfices. Des termes comptables d’entreprise en somme…  Car vous devenez une entreprise à part entière.

Cela a pour conséquence :
de devoir tenir une comptabilité rigoureuse nécessitant un expert-comptable. C’est une charge supplémentaire à prendre en compte.
Vous n’avez plus droit aux différentes exonérations ou autres avantages fiscaux sur les investissements locatifs comme par exemple le régime LMNP.

Remarque : il est toutefois possible de faire de la location meublée au sein de votre SCI à l’IS.  Cependant, vous ne pourrez pas profiter des avantages fiscaux que ce type de location offre. Ici, les recettes obtenues par vos revenus locatifs sont comptabilisées dans votre résultat comptable, un point c’est tout.

2. Une fiscalité dite fiscalement opaque

Une des différences majeures avec une SCI à l’IR est que la fiscalité de votre SCI à l’IS est dite « opaque ».Un autre terme venant du jargon de la fiscalité. Cela veut tout simplement dire que la fiscalité de votre SCI est totalement indépendante de votre fiscalité personnelle. Votre SCI n’est donc plus reliée à votre imposition personnelle comme c’est le cas avec une SCI à l’IR ou bien même avec un investissement en nom propre (location meublée ou nue). Et cette différence est une petite révolution dans l’approche stratégique d’un investissement immobilier !

Imaginez. Vous n’avez plus à vous soucier de l’impact de votre investissement immobilier sur votre imposition. Et cela, quel que soit le montant des revenus tirés de vos investissements locatifs !Cela permet d’éviter ce que j’appelle le syndrome de la course en avant que tout investisseur immobilier connait : devoir réinvestir ou revendre sans cesse pour permettre de défiscaliser ses revenus tirés des loyers avant d’être engloutis par les sables mouvants fiscaux que sont les prélèvements sociaux et autres impôts sur le revenu…

En d’autres termes, la SCI à l’IS vous permet d’avoir une certaine tranquillité en assurant une pleine maitrise de votre fiscalité !

3. De nombreux frais déductibles

• Le droit aux amortissements

Le fait d’avoir sa propre fiscalité veut également dire que votre SCI à l’IS va être régie par des règles comptables et fiscales qui lui sont propres.  Une de ces règles est le droit à l’application des amortissements sur le résultat comptable de la SCI.  Un amortissement est la constatation comptable d’une dépréciation d’un bien mobilier ou immobilier. En d’autres termes, votre comptable va théoriquement définir que le bien possédé par votre société va au fil des années perdre de sa valeur.

Afin d’objectiver cette perte de valeur, l’expert-comptable va définir un pourcentage du prix du bien immobilier que l’on peut déduire chaque année durant toute (ou quasiment tout) la durée de détention du bien.  C’est ce que l’on appelle un amortissement. En pratique, celui-ci est calculé selon une durée et un taux appliqué pour chaque composant de l’habitation. Pour faciliter les choses, retenez que l’amortissement est de l’ordre de 3%/an du prix du bien.

• Les droits de mutation (appelé à tort frais de notaire)

Voici un autre avantage de la SCI à l’IS : celui de pouvoir déduire les droits de mutation du bien acquis. Ce montant tourne autour de 7 à 8% du prix de vente, cela n’est donc pas négligeable !

• Tous les autres frais

À l’inverse d’une SCI à l’IR, une SCI à l’IS va vous permettre de déduire de votre résultat toutes les charges en lien avec votre SCI. Voici une liste non exhaustive :
les frais d’agence, le revenu (s’il y en a un) du gérant,
les frais postaux,
les kilomètres parcourus en lien avec la SCI (un rendez-vous à la banque, la visite d’un bien que vous projetez d’acheter, la signature chez le notaire, le changement de locataire, la gestion des travaux…),
Enfin, si votre SCI le justifie par sa taille, il est également possible de déduire l’achat :
d’une imprimante,
d’un ordinateur, voire d’une voiture.
Concernant les travaux, il faut également préciser que contrairement  à un achat en nom propre, tous les travaux sont déductibles des bénéfices. Il est donc possible de déduire un agrandissement, une division d’appartement ou encore une construction.
La principale conséquence est que votre résultat comptable (celui qui va être déclaré à l’administration fiscale) va diminuer. Ce qui va mécaniquement diminuer le montant de l’IS. C’est donc un outil très puissant sur le plan fiscal !

Prenons un exemple. Cela est toujours plus parlant.

Pierre et Caroline ont acheté un immeuble de 3 appartements d’une valeur totale de 200 000 € avec leur SCI à l’IS. Ils vont donc pouvoir :
amortir leur immeuble. Leur comptable leur préconise d’amortir leur immeuble sur 30 ans. Ils vont donc pouvoir déduire du résultat comptable de leur SCI : 200 000 € / 25 ans = 6000 € /an pendant 30 ans ! (Note : comme je l’ai écrit plus haut, le calcul de la dotation des amortissements se fait sur chaque élément et n’est donc pas linéaire comme dans cet exemple. J’ai volontairement simplifié ici).
déduire les frais d’acquisition, autrement dit les frais de notaire : 14 000 €
Prenons les chiffres de leur projet :
montant emprunté : 214 000 ;
mensualité : 1250 soit 15 000 /an ;
dont intérêts d’emprunt la 1re année : 6300 environ ;
loyer perçu : 1500 €/mois soit 18 000 €/an ;
charges courantes (dont comptabilité, frais de copropriété…) : 2500 /an.

Calcul  de l’imposition :
montant imposable = loyerschargesintérêts d’empruntamortissementfrais de notaire = 18 00025006300600014 000 = – 10 800 €

On peut donc constater que Pierre et Caroline ne payeront pas d’IS les premières années !  En effet, la SCI a cumulé un déficit comptable important (10 800 €).

Ce déficit est en plus déductible des bénéfices des années suivantes! Cependant, si la SCI à l’IS apporte beaucoup d’avantages, il faut savoir qu’il y a une contrepartie et c’est bien normal !  Celle-ci concerne le mode de calcul de la plus-value en cas de revente du bien. Voyons ensemble ce point primordial.

4. La Valeur nette comptable (ou VNC) et plus-value

Dans le cadre d’une société, la principale conséquence des amortissements est de voir la VNC diminuer avec le temps. La VNC est ici la valeur de votre bien immobilier à un instant t. Elle se calcule à partir de la valeur brute du bien (valeur d’achat) à laquelle on soustrait les amortissements. J’espère ne pas vous avoir perdu…Pour faire simple, comme je l’écris plus haut, le bien perd « fictivement » de sa valeur avec le temps.  Or, c’est la VNC qui permet de déterminer la plus-value au moment de la revente. Donc plus elle est basse et plus la plus-value sera haute !

Et pour faire encore plus simple, reprenons notre exemple de l’immeuble de Pierre et Caroline.

Pour mémoire, on suppose que Pierre et Caroline ont acheté leur immeuble financé à 110% par le biais d’une SCI à l’IS.  Je rappelle ici les caractéristiques de leur achat :
prix : 200 000 € hors frais d’agence et de notaire ;
loyers : 1500 €/mois soit 18 000 €/an ;
l’ensemble des charges courantes : 2500 €/an ;
mensualité du prêt : 1250 €/mois pendant 20 ans.

Comme nous l’avons vu, Pierre et Caroline pourront amortir (et donc déduire du résultat comptable de leur SCI) environ 6 000 €/an (environ 3% du prix de l’immeuble). Au bout de 5 ans, la valeur nette comptable de l’immeuble sera donc égale à : 200 000 € – (6000 € x 5 ans) = 170 000 €.
Si Pierre et Caroline décident de revendre leur immeuble au prix de 220 000 €, la plus-value permettant de calculer l’impôt sera égale à 220 000 € – 170 000 € soit 50 000 €

Vous comprendrez donc par cet exemple que d’amortir votre bien tous les ans vient augmenter considérablement le montant de la plus-value potentielle ! En réalité, vous payez l’impôt que vous n’avez pas payé durant la détention du bien au moment de la revente. Une fois l’IS acquitté, vous pourrez décider de verser la somme restante sous forme de dividende. Celle-ci sera alors imposée selon les règles fiscales qui lui sont appliquées (je vous en parle un peu plus bas).

Reprenons une dernière fois notre exemple.

Comme nous venons de le voir, si l’immeuble est revendu 220 000 €, le montant de la plus-value professionnelle sera de 50 000 €.
Pierre et Caroline devront donc payer l’IS sur la base de 50 000 € soit :
38120 € x 15% + 11 880 € x 28% = 9044 € environ.

Remarque : Il faudrait normalement retirer à cela les frais courants de la société durant l’année en cours (comptabilité, taxe foncière, PNO…), je ne l’ai pas fait pour éviter de complexifier les calculs.

A contrario, si la SCI avait été à l’IR ou l’achat en nom propre, la plus-value n’aurait été que de 20 000 € avant abattements éventuels (220 000 € – 200 000 €) !

5. Que se passe-t-il si l’on sort l’argent de la SCI ?

Si vous avez bien suivi, nous avons uniquement vu les conséquences comptables et fiscales à l’intérieur de la SCI.Oui, mais, me direz-vous, que se passe-t-il lorsque l’on sort l’argent de cette dernière ? Et je vous répondrais que c’est une bonne question !
Afin que l’argent de la SCI passe dans le patrimoine personnel, il faut que les associés se versent des dividendes.Cette possibilité est actée au moment de l’approbation des comptes de la SCI lors d’une assemblée générale une fois le bilan comptable effectué. Autrement dit, arrivé le mois de mai, tous les associés de la SCI doivent se réunir afin de décider de recevoir de l’argent sous forme de dividendes ou non. Si tout le monde est d’accord et que le résultat de la SCI le permet, vous pourrez alors toucher de l’argent selon la proportion de parts que vous détenez.

Ces dividendes seront alors imposés selon la configuration qui vous sera le plus favorable :
le prélèvement forfaitaire unique (le PFU) d’un montant de 30% du dividende ;
les prélèvements sociaux (PS) de 17 ,2% puis l’impôt sur le revenu (IR) après un abattement de 40%.

Reprenons notre exemple avec Pierre et Caroline. Admettons que leur SCI a un bénéfice de 1000€ et qu’ils sont dans la tranche marginale d’imposition de 30%. Ils décident de se verser cette somme sous forme de dividende.

Nous partons du principe qu’ils détiennent chacun 50% des parts.
Pierre et Caroline toucheront donc 500€ chacun.
Ils pourront soit :
choisir le PFU, ils devront donc payer 500€ x 30% = 150 € d’impôt chacun ;
Ou choisir les PS soit 500€ x 17,2% = 86 €  +  l’IR soit ( 500 € x 60% (abattement de 40%)) x 30% = 90€. Soit au total : 176€ d’impôt chacun.
Dans leurs cas, le PFU serait plus intéressant.

SCI à l’IS : Pour qui ?

Au vu de la gestion administrative plus contraignante et des frais qu’une SCI à l’IS peut engendrer,  la SCI à l’IS n’est pas adaptée pour tout le monde.

En effet, au-delà du projet c’est aussi votre manière de voir vos investissements immobiliers qui vous permettront de savoir si la SCI à l’IS est adaptée ou non.

Néanmoins, on peut résumer par cette liste non exhaustive les projets qui peuvent entrer dans le cadre d’une SCI à l’IS :

Les projets importants : achat d’un immeuble, de plusieurs appartements…
Les investisseurs qui souhaitent faire grossir de manière importante leur patrimoine.
Les professionnels exploitant un local commercial ou industriel.
Les investisseurs qui ne sont pas dans une optique de revente de leurs biens.
Les investisseurs qui souhaitent réinvestir les bénéfices dans d’autres biens immobiliers. 

Pour aller plus loin…

Voilà ! Vous en savez maintenant beaucoup plus que la plupart des gens sur la SCI à l’IS ! J’espère que l’article vous a plu et qu’il vous a permis d’apprendre ou d’éclaircir les notions qui gravitent autour de ce formidable outil qu’est la SCI à l’IS. Merci à vous d’être allé jusqu’au bout de cet article assez technique !
Pour ceux qui souhaitent allez plus loin, j’ai conçu un pack totalement dédié à la SCI à l’IS avec des statuts, la procédure pour créer sa SCI en ligne, un simulateur ainsi qu’un guide très complet sur le sujet. Vous trouverez plus d’informations juste ici : www.guide-sci.fr.

À bientôt,

Paul Aubé

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84 Commentaires
  1. Leo Van Echelpoel

    bonjour, notre SCI à l’IS met la maison dont elle est propriétaire en location meublée saisonnière toute l’année.
    La SCI est soumise à la CFE.
    Nous avons reçu un avis de taxe habitation pour cette maison avec l’argument que la maison est quand même disponible pour les associés les périodes que la maison n’est pas louée.
    Est-ce que c’est correct ou il vaut la peine de contester cette TH.
    Merci.

  2. Gomi

    Un détail : vous n abordez pas les comptes courants qui sont très intéressants et dont le remboursement se fait sans fiscalité sur les distributions de dividende.

  3. Jacques czarny

    Bravo et merci pour vos conseils avisés

  4. datas

    bonjour ,
    je voudrais acheter un bien de 150000 sans les frais de notaires , mais je ne pourrais pas assumer de payer des impôts sur les loyers les premières années , si j’ai suivi vos propos en créant une SCI IS , on peut amortir le bien , si le loyer pour le locataire est égal au remboursement du prêt + les charges diverses(comptable , appels de fonds , APNO , etc ), donc la société ne ferait que très très peu de bénéfices , on pourrait éviter de payer des impôts .
    j’espère que j’ai été clair dans ma demande 🙂 .
    merci pour votre article

    • Paul Aubé

      Bonjour datas,
      Je reviens vers vous certainement trop tardivement mais ma réponse pourra quand même aider d’autres personnes… Oui c’est effectivement cela. L’amortissement du bien permets grossièrement d’effacer le capital amorti et donc d’effacer l’impôt (ici l’impôt sur les sociétés). Bien sûr, plus la rentabilité sera importante et moins cela se vérifiera… mais à ce moment là vous aurez suffisamment d’entrée d’argent pour payer l’IS.

  5. REDON

    Bonjour, très intéressant votre article ci-dessus concernant les SCI à l’IS.
    Si je reprends votre exemple, Pierre et Caroline après avoir vendu leur immeuble à 220000€, achètent un autre immeuble à 200000€. Quelles sont les conséquences fiscales, sur le calcul de l’IS. Le montant de leur acquisition vient-il en charges et diminue t’il par conséquent l’assiette de calcul de l’IS à payer ?
    Merci de votre éclairage.

    • Paul Aubé

      Bonjour Redon,
      Oui tout à fait. L’achat d’un bien durant la même année qu’une vente est un moyen efficace pour diminuer le résultat comptable d’une vente et donc l’impôt en conséquence.

  6. Richard

    Bonjour
    Dans les avantages et différences entre IS et IR pourquoi vous n’abordez pas le sujet de la TVA ?
    Collecteur sur les recettes et récupérée sur les achats

    • Paul Aubé

      Bojour Richard,
      La TVA n’est applicable que pour les locaux commerciaux et l’activité para-hôtelière. Même si cette taxe peut être un levier dans certain cas, elle reste relativement marginale en comparaison à la location nue d’habitation habituellement effectuée par les bailleurs. Mais vous avez raisons, la TVA est un sujet qui pourrait être intéressant de creuser. Au plaisir, Paul Aubé

  7. Dom

    Merci et bravo
    Article complet et accessible.
    Qui me conforte dans mon choix de sci à l is.

    • Paul Aubé

      Merci pour votre commentaire et content de voir que l’article ait pu vous aider dans votre choix !

  8. Aurelie

    Bonjour et merci pour cet article très complet et très clair.
    Nous souhaitons construire avec mon mari 2 maisons pour faire de la location nue. Compte tenu de notre imposition importante, et la non volonté de revente, nous avons prévu de financer l’ensemble via une SCI à l’IS.
    Néanmoins nous avons un expert comptable qui nous précise qu’il est impossible de faire une SCI à l’IS avec de la location nue… quel est votre avis ?
    Merci pour votre aide
    Aurelie

    • Paul Aubé

      Bonjour Aurélie,
      Navré pour ma réponse hors délai… Celle-ci aura au moins le mérite d’informer d’autres lectrices/lecteurs. Je vous confirme bien qu’il est possible de faire de la location nue avec une SCI à l’IS (et de la location meublée également). Je pense qu’il y a une confusion avec la SARL de famille qui, lorsqu’elle est à l’IS, ne doit faire que de la location meublée…

      • Souf

        Bonjour,

        en effet c’est tout à fait possible et c’est ce que j’ai fait. en plus pour faire simple j’ai crée ma SCI directement au régime IS sans passé par l’IR.

  9. Ju

    Bonjour.
    Article très intéressant, merci
    Dans le cas d’une sci à l’is, la plus value d’un bien est enregistré dans le compte de résultat comme un produit, dont le résultat sera soumis à l’is.
    Si je possède plusieurs biens, les charges des autres biens ( aménagements, dépenses non amorties,… ) peuvent-ils venir diminuer le résultat dont ma plus value est prise en compte ?
    Merci de votre réponse

    • Paul Aubé

      Bonjour,
      Oui tout à fait ! C’est une possibilité pour tenter de diminuer la plus value en réinvestissant la même année qu’une vente afin de déduire les charges liées à l’achat… Navré pour ma réponse tardive mais je ne reçois pas de notifications et je passe souvent à côté des questions !

  10. ROSSIGNOL

    Bonjour,

    Les charges pour l’acquisition d’un bien immobilier ( frais de transport ,…) sont-ils déductibles lorsque l’acquisition n’a pas abouti ?

    Cordialement
    Mme ROSSIGNOL

  11. Gwénaëlle Franck Gaillard

    Bjr, avec ma collègue nous avons une sci crée en 2016 et soumise à l’IR. Nous pensons peut être passer à l’IS cependant nous aimerions avoir quelque informations.
    – si nous optons pour l’IS en 2022, est ce que les frais de notaire payés en 2016 pourront être déduits vu qu’ils ne l’ont pas été en 2016 avec la sci à l’IR,
    – pourra t’on déduire la totalité du montant de l’achat de notre immeuble ou faudra t’il déduire une partie vu que nous avons acheté en 2016?
    – actuellement nous payons 800 euros de comptable pour notre sci à l’IR, est ce que c’est beaucoup plus cher quand c’est une sci à l’IS?
    – lors de la revente, il faudra payer 30% d’impôts sans pouvoir rien déduire et ce quelque soit la durée de détention du bien?
    – est ce un souci si nous avons d’autres sci qui vont rester à l’IR?
    Cordialement

    Gwénaëlle

  12. Bares

    excellent article. Clair, précis très utile

    • Paul Aubé

      Merci beaucoup pour ce commentaire !
      Au plaisir,
      Paul

  13. david

    Bonjour,
    Dans l’exemple cité. Admettons que le bien est acheté sans crédit , c’est à dire cash. Peut-on dans ce cas, l’amortir su plusieurs année 20-50 ans et par conséquent payé moins d’impôt ?
    Merci
    David

    • Paul Aubé

      Bonjour David,

      Oui tout à fait. Cependant, cela ne change pas la logique de l’amortissement et donc de l’impôt : le fait d’avoir un apport ou non dans la SCI ne change pas le calcul du bilan fiscal.
      Par contre, un apport dans la SCI (pour acheter un bien par exemple) permet de placer de l’argent dans une structure indépendante fiscalement et de pouvoir récupérer cet argent sans être fiscalisé, dès lors que la SCI a la trésorerie pour rembourser l’associé concerné.

  14. Meena

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant et qui tombe à pic pour moi…. je m’explique :
    J’ai une maison en SCI (soumise à l’IS depuis environ 5 ans, avant elle était à l’IR). C’est ma résidence principale à titre gratuit (et je suis la seule associée de la SCi depuis 2007, auparavant j’y étais aussi mais avec mes parents car elle a été créée en 1995). Je loue un petit meublé en saison qui est sur l’arrière de la maison.
    Aujourd’hui, je ne veux plus louer et ma fille cherche une maison avec son conjoint pacsé ; Ils me proposent de m’acheter la maison. Si je leur vends la maison , je dois payer une plus-value puis ensuite pour que l’argent de la vente qui sera sur le compte de la SCi arrive sur mon compte personnel je devrais encore payer….
    Je n’ai que cette maison, celle où je vis ! et en fait, je me rend compte qu’elle ne m’appartient pas ! (alors que j’y ai travaillé depuis 1997 (travaux rénovation, etc…)) elle appartient à la SCI et en vendant ma maison il me reste à peine 40 % de la vente !! C’est très injuste sachant que je n’ai pas d’autre bien … Je ne suis pas une société avec des maisons à louer…
    J’ai certainement été très mal conseillée au départ, mais on en est là… Pouvez-vous me dire comment faire ? Comment sortir de cette SCi sans donner plus de la moitié de la vente de la maison et me retrouver ainsi « floutée » …?….
    Merci à vous.
    cordialement.

    • Paul Aubé

      Bonjour Meena,

      Au vue de ma réponse très tardive, je ne suis pas sûr que vous lisiez ma réponse…
      Toutes mes excuses.
      Comme je l’ai écrit un peu plus bas, l’exonération de la plus-value professionnelle pour la résidence principale n’est à priori pas possible. Cependant, peut-être que dans votre cas (en prouvant votre bonne foi), il existe une solution. Il faudrait vous rapprocher de votre notaire qui saurait certainement mieux vous renseigner que moi car je pense qu’il faut que vous soyez épaulée par un professionnel du droit.
      Navré de ne pouvoir plus vous aider.

  15. Ben

    Bonjour, merci pour cet article,
    si on construit un bien à 220 000 € en SCI et que l’on souhaite le revendre au bout de 30 ans, le calcul de la plus-value se fera donc sur 200 000 € (en ne comptant pas le terrain de 20 000 €) :

    38120 € x 15% + 161880 € x 28% = 51044 € environ. C’est ENORME ?!

    et ça sans compter la plus-value que le bâtiment pourrait prendre au bout de 30 ans !
    On est d’accord, il ne faudra pas payer en plus le PFU ou la CSG+TMI

    Merci

    • Paul Aubé

      Bonjour Ben,
      Oui c’est effectivement cela. Il faut cependant modérer quelques points :
      – La valeur nette comptable est rarement de 0€ (ou égale au prix du terrain) car le gros oeuvre s’amortit sur souvent une plus longue durée que 30 ans.
      – Ce montant est important mais il n’y a eu potentiellement, aucun impôt durant 30 ans… Vous payez donc l’impôt en une fois : l’avantage est que même si cela fait beaucoup, vous avez l’argent pour le payer (contrairement aux revenus locatifs qui sont fortement taxés durant la détention du bien, alors que vous devez également rembourser un prêt bancaire).

      Et pour répondre à votre dernière question, il faut aussi déduire le PFU ou la CSG +TMI.

  16. Adrien

    Bonjour M. DIRINGER,

    Avez-vous prévu de sortir une sorte de guide/livre destiné à l’optimisation fiscale en immobilier locatif (Montage HOLDING-SCI IS avec régime mère-fille etc) ?

    Merci pour votre travail,
    Cdlt

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non désolé, on sort un peu de mon domaine de compétence (vous remarquerez que le présent guide sur la SCI n’est pas le mien) et je suis peu attiré par les montages un peu complexe très rarement utile au final.
      Cordialement.

  17. Jérémy

    Bonjour,
    Merci pour cet article très enrichissant.
    Je souhaiterais vous demander si, dans le cas d’un achat immobilier avec vente à terme, il est possible de déduire des recettes les mensualités payés au vendeur? Ceci permettrait d’éviter d’appliquer un amortissement.

    Merci d’avance.
    Jérémie.

    • Paul Aubé

      Bonjour Jérémy,
      Bonne question ! J’avoue ne pas savoir… je note cette idée qui est à creuser.

  18. Bagaud

    Si les associés se partagent les résultats, donc sous forme de dividendes, les revenus sont donc imposés 2 fois ?

    • Paul Aubé

      Oui en quelques sortes. Bien qu’il y ait un abattement de 40% avant le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) pour éviter cette double imposition.
      De plus, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) permet de choisir entre un forfait de 30% ou le paiement des prélèvements sociaux et de l’IR.

  19. Annie

    Bonjour,
    Mon fils envisage un investissement d’un immeuble de 5 lots.
    Il hésite entre une SCI 0 L’IS OU Une SARL de Famille pour faire éventuellement du LMNP ou NU.
    Mon fils actionnaire à 95 % et moi sa mère 5 % et gérante bénévole.
    Qu’en pensez vous
    cordialement
    Annie

    • Paul Aubé

      Bonjour,
      Navré pour mon intervention plus que tardive…
      Une telle question nécessite certainement l’avis d’un professionnel du droit, professionnel que je ne suis pas car je suis un simple investisseur dans l’immobilier qui s’est intéressé à la SCI à l’IS.
      Cependant, il est important de comprendre que la SARL de famille ne permet de faire que du meublé pour bénéficier de l’IR (et non de l’IS). Avec une SCI, c’est l’inverse : si vous faites du meublé (au delà de 10% du montant des loyers perçus), vous passez à l’IS. Ce sont donc 2 structures différentes qu’il faut utiliser selon ses objectifs.

  20. DE TROIA

    Bonjour,
    Pour moi moi c’est très clair tout est dit…
    Mais qu’en est’il de la plus value (PV professionnelle) pour un investisseur qui met sa résidence Principale (qu’il occupe gracieusement depuis 15 ans) en SCI à l’IS (Donc Opaque) le jour de sa revente ?
    Merci de votre réponse.
    Cdt
    ALEXANDRE

    • Paul Aubé

      Bonjour Alexandre,
      Bien que je suis conscient que ma réponse est certainement trop tardive, elle aura peut-être le mérite d’aider d’autres personnes…
      Pour ce qui est de l’exonération de l’impôt sur la plus-value de la résidence principale, il n’est pas possible d’en bénéficier avec une SCI à l’IS. J’explique plus en détail ce point important dans le guide avec l’appuie de la jurisprudence actuelle.
      Encore mes excuses pour cette réponse tardive.
      Bien à vous,

    • Paul Aubé

      Bonjour Alexandre,
      Toutes mes excuses pour cette réponse hors délai ! Elle aura au moins le mérite de peut-être aider d’autres personnes…
      Le cas de la résidence principale au sein d’une SCI à l’IS n’a pas été simple à traiter. Mais après de longues recherches, il s’avère qu’il n’y a pas de possibilité d’exonération, même dans le cadre d’une occupation gracieuse du bien…

  21. Francis Dubois

    Bonjour,
    Contenu très clair, cependant j’ai une question complémentaire.
    Dans le cas de la vente d’un immeuble détenu par une SCI soumise à l’IS, si le montant de la vente est iintégralement utilisé pour l’achat d’un nouveau bien immobilier, y-a-t-il des impôts et/ou taxes (en dehors de l’impôt sur les sociétés) à payer par les actionnaires sur la plus value réalisée lors de la vente (plus value réinvestie lors du nouvel achat) ?
    Merci
    Francis

    • Paul Aubé

      Bonjour Francis,
      Non effectivement il n’y aurait (a priori) que l’IS à payer dans ce cas là. Mais cela est valable même si vous n’utilisez pas la trésorerie de suite et que vous le laisser dans la SCI. L’avantage d’acheter un bien durant la même année de vente d’un autre bien de votre SCI est que vous pouvez déduire les frais d’acquisition (couramment appelé les frais de notaire) diminuant ainsi le résultat imposable.
      Globalement retenez que si vous ne sortez pas l’argent de la SCI (=versement de dividendes) alors vous n’aurez que l’IS (et la CRL) à payer.
      J’espère avoir été clair !
      Au plaisir

  22. watremez

    Bonjour,
    merci pour cet article et surtout l’exemple très concret. je suis actuellement une formation de conseil en gestion de patrimoine en E learning principalement. Et les cours manquent cruellement d’exemples. Je vais me garder votre article en favoris, il m’a bien aidé.

  23. Jacques-andre Somon

    BONJOUR,
    Nous avons fait l’acquisition de bien immobiliers sans SCI, ces biens sont loués .
    Quel serait l’avantage , le coût d’une SCI, comment régler cela avant mes 70 ans .

    Merci

    • Paul Aubé

      Bonjour Jacques-André,

      Il est difficile de répondre à une question d’ordre personnel. En effet, chaque situation demande souvent une réponse spécifique. Réponse que seul un professionnel du droit en immobilier ou en fiscalité est à même de pouvoir répondre (n’ayant pas de titre dans ce domaine, je ne peux donc faire du conseil fiscal ou juridique).
      Je pense que le mieux serait de vous orienter vers un de ces professionnels. Si vous le souhaitez, je connais un avocat fiscaliste qui est lui même investisseur. Il pourrait peut-être vous apporter des réponses. N’hésitez pas à me contacter via le formulaire de contact de mon site (en cliquant sur le lien en fin d’article).
      Merci pour votre compréhension,

      bien à vous,

      Paul Aubé

  24. Paul Aubé

    Bonjour Christian,
    Merci pour ton retour !

    Oui effectivement tu as raison. Je crois d’ailleurs qu’un autre lecteur m’avait déjà posé la question dans les commentaires.
    C’est vrai que la déductibilité des frais de notaire ainsi que l’application des amortissements peut aussi avoir un impact sur le versement de dividende.
    Je n’ai pas de solutions miracles mais ce que l’on peut retenir c’est :
    – qu’en début d’acquisition, un apport en compte courant peut permettre d’avoir un compte courant d’associé créditeur et ainsi pouvoir récupérer cet argent que la SCI soit bénéficiaire ou non sous forme de versement mensuel par exemple.
    – qu’afin d’éviter d’être trop contraint par la diminution du résultat comptable provoqué par les amortissements, il peut être judicieux d’allonger la durée amortissement afin d’avoir un impact (des amortissements) moins fort sur votre résultat comptable. L’impact sera alors plus lissé dans le temps.
    Merci pour ta contribution au débat sur les SCI à l’IS !
    Bonne journée,
    Paul

  25. Christian

    Bonjour Paul,

    merci pour votre article, un des meilleurs résumé que j’ai lu sur les SCI à l’IS.
    Un point qui me semble clé et n’est cependant pas abordé et personne d’ailleurs ne l’aborde…c’est le versement de dividendes qui est impossible légalement tant que le bilan comptable est négatif et donc impossible les premières années à cause de l’amortissement et des frais de notaires qui apparaissent bien dans ce bilan. Puis l’effet pervers de l’amortissement est que cela impact de manière permanente (toute la durée d’amortissement) ton bilan comptable et donc tu ne disposes jamais de la possibilité de te verser ton cashflow net entier en dividendes.
    Juste? ton avis sur la question?

    Merci et bien à toi, Christian

  26. Paul Aubé

    Bonjour Laurent,
    Dans l’exemple que vous décrivez, il faudrait calculer de la manière suivante :
    – Résultat comptable = Loyers-charges (dont intérêts+charges type PNO,Taxe foncière…)-amortissements = 7200 – 2500€ – 4000€ (4% du prix du bien, j’ai compté 100 000€) = 700€.
    Votre SCI devrait donc s’acquitter de 700€ x 15% = 105€ d’impôt sur les sociétés et 7200€ x 2,5%= 180€ de CRL
    Côté trésorerie, elle aurait alors = Loyers – emprunt -charges – IS – CRL = 7200€ – 6000€ – 1000 € (chiffre approximatif) – 105€ – 180€ = -85€.
    Il faudrait dans ce cas faire un apport en compte courant d’associé pour permettre à votre SCI d’honorer ses dettes.
    Bien sûr ces chiffres sont approximatifs mais c’est pour que vous compreniez le principe.

    J’espère que c’est plus clair pour vous !
    Au plaisir,
    Paul Aubé

  27. Laurent

    Bonjour question, votre article est bien intéressant mais je veux bien être sur d’avoir compris : je fais un crédit pour un appart que je loue ensuite.
    Crédit 500 €/mois soit 6000€ sur l’année, loyer 600€/mois soit 7200€ sur l’année.
    En Sci sur Is, je suis imposé sur quel somme ??
    7200 € où 1200 € ( 7200-6000= 1200)

    Merci d’avance pour votre réponse.

  28. Paul Aubé

    Bonjour,

    Oui bien sûr il faut déclarer les dividendes perçus à titre personnel.
    Je ne suis pas sur de ce que vous voulez dire en écrivant que vous serez imposé 2 fois… Mais effectivement vous aurez à payer l’IS au sein de votre SCI (avant versement de dividendes) puis le prélèvement forfaitaire unique (ou les prélèvement sociaux + Impôt sur le revenu apres abattement de 40%)…
    J’espère avoir répondu à votre question !
    Bien cordialement,
    Paul Aubé

  29. capron

    Bonjour,

    Lorsque nous choisissons le prélèvement forfaitaire unique, doit-on déclarer le dividende dans notre feuille d’impôt? Si oui, dans ce cas, nous sommes imposé deux fois?

    Merci d’avance pour votre retour

  30. Paul Aubé

    Pour Fred,
    Bonjour Fred,
    Merci tout d’abord pour votre retour et l’intérêt que vous portez à mon travail.

    Concernant votre question , il m’est impossible d’y répondre avec si peu d’éléments.

    Sachez cependant qu’à priori, si le bien est déjà amorti (déjà remboursé à la banque), cela n’a pas forcément d’intérêt de faire une SCI à l’IS. Il faut également réfléchir au type de location que vous souhaitez proposer : de la location meublée peut vous permettre de pouvoir amortir ce bien et donc de diminuer l’impact fiscal.

    Pour avoir une réponse personnalisée, il est préférable, je pense, de vous tourner vers un expert comptable ou votre notaire, par exemple. En effet, n’étant pas un professionnel du secteur (mais avant tout un investisseur), je n’ai pas le droit de donner des conseils personnalisés. Conseils qui sont réservés aux professions réglementées.
    J’espère que vous comprendrez ma position !
    Restant néanmoins disponible ,
    bien cordialement,
    Paul Aubé

  31. Paul Aubé

    Pour Emmanuel :
    Bonjour Emmanuel,
    Encore une fois, je m’excuse pour ma réponse très tardive !
    Les règles comptables qui s’appliquent à une SCI à l’IS sont les mêmes que cette dernière est investie dans un bien « physique » plutôt que dans de la « pierre-papier ».
    En d’autres termes, l’amortissement sera appliqué sur le montant de vos SCPI.
    Et oui, je vous confirme qu’un apport en compte courant peut vous permettre de percevoir des intérêts ou des remboursements réguliers de cet apport pendant la période de remboursement du prêt (avec éventuel déficit du résultat comptable de la SCI).
    Restant disponible,
    bien à vous,
    Paul Aubé

  32. Fred

    Bonjour
    Merci pour la clarté de votre article.
    Vous est il possible de m’éclairer svp ?
    Je vais hériter avec ma soeur de la maison de notre papa qui vit seul. Il n’a pas préparé ses vieux jours et pour financer en temps utile un loyer en maison de retraite, nous envisageons avec ma soeur de realiser le projet suivant : rénover la maison, faire une extension contenant 2 appartements, louer 2 logements et en laisser un pour mon père. Nous n’avons pas l’intention de vendre ce bien à long terme.
    Je pense réaliser ce projet en SCi avec IS. Est ce la bonne solution ?
    Je précise aussi que le bien se situe à la Réunion et je vis en métropole.
    Merci d’avance.
    Cordialement

  33. Emmanuel

    Bonjour,
    bravo pour cet article qui reprend des concepts complexes de manière très synthétique et didactique.
    Eu égard à mon taux d’imposition élevé et à mon objectif (perception de revenus pendant ma retraite + transmission) je pencherais pour une SCPI à l’IS. Pensez-vous que le fait que l’investissement soit fait par le biais de parts de SCPI acquises à crédit par la SCPI pûisse changer ce choix ? Comment serait à votre avis calculé l’amortissement ? En outre est-il possible de mettre en place des avances en compte courant qui donnent droit à intérêt pendant la période éventuelle où on se trouve en déficit comptable ?
    Merci de votre retour.

    Bien cordialement,
    Emmanuel

  34. Paul Aubé

    Bonjour Tristan,
    Oui et non.
    Tout cela se joue sur le bilan comptable et de ce qui est déductible ou non.
    Concernant des travaux, oui ils seront déductibles (ou amortissables).
    Concernant une nouvelle acquisition, vous pourrez déduire les frais d’acquisition et tout autre frais en lien avec cette acquisition (intérêt d’emprunt par exemple). Par contre, comme pour n’importe quel investissement, le capital remboursé à la banque ne sera pas déductible.
    Enfin, si vous avez des bénéfices une fois l’année cloturée, vous devrez payer de l’IS.
    Cependant, si vous aviez fait des travaux durant l’année en cours, ces derniers auraient alors pu passer en charges. Ils auraient alors diminué les bénéfices de la SCI pour cette année là précisément et donc diminuer mécaniquement le montant de l’IS…

    Est ce plus clair ?

    Au plaisir d’échanger,

  35. Paul Aubé

    Bonjour Patrice,

    Excusez moi pour ma réponse plus que tardive. Cela faisait un petit moment que je n’étais pas venu sur la page de l’article…
    Donc pour répondre à votre question, à mon sens cela est tout à fait possible.
    Vous aurez simplement un nombre de parts moins important (résultat de l’apport pur et simple) mais une somme d’argent immédiate (apport à titre onéreux).
    C’est ce que l’on appelle l’apport mixte.
    Cependant et afin d’être sûr de ne pas passer à côté de quelque chose, je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire. Celui-ci saura vous répondre avec précision.
    Au plaisir,

  36. tristan

    Bonjour,

    Une queston qui n’est pas abordée. Vous avez de l’argent sur le compte de la SCI.
    Admettons que vous souhaitez faire des travaux ou acheter d’autres lots. Sont il soumis à une imposition ?

    Merci !

  37. Patrice

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour cet article très intéressant

    Je souhaite créer une SCI à l’IS dans laquelle je compte apporter un appartement loué d’une valeur de 260K€.

    Ayant lu qu’il faudra payer de la plus-value plus des droits de mutation à titre onéreux, est-il possible de faire un apport mixte (i.e. « pur et simple » sur 210K€ plus « a titre onéreux » sur 50K€) pour que la SCI finance la plus-value que je devrai payer personnellement, via un emprunt pour les 50K€ ?

    Dans l’attente de votre réponse,
    Bien Cordialement,

  38. Paul Aubé

    Bonjour Patrice,
    Merci pour l’intérêt que vous portez à mon travail.
    Le fait que le résultat fiscal soit déficitaire alors même que le compte bancaire de la SCI soit excédentaire est effectivement une situation fréquente.
    Dans ce cas là, vous n’avez pas la possibilité de verser des dividendes. La trésorerie est alors « bloquée » sur le compte de la SCI. Cette dernière peut toutefois être utilisée pour être réinvestie
    dans d’autres acquisitions immobilières.
    Le seul moyen de pouvoir sortir cette argent de la SCI serait de verser un revenu au gérant de la SCI. Mais alors il faudrait payer des charges sociales (environ 45% du revenu net versé)…
    J’espère avoir répondu au mieux à votre question !
    Au plaisir,
    Paul Aubé

  39. Patrice

    Bonjour,
    J’ai longuement parcouru votre article ainsi que plusieurs autres sur le Net concernant les SCI à l’IS.
    Il y a toutefois une question que je me pose ou quelque chose que j’ai du mal à comprendre : mettons que le résultat net comptable (et fiscal) soit négatif, en raison notamment des amortissements,
    mais positif sans ceux-là. Est-il possible distribuer/récupérer le solde positif ?
    Si, par exemple, la société encaisse un loyer net (i.e. de charges, TF, …) mensualisé de 1000, rembourse un emprunt de 600 et amortisse le bien pour 700. Le résultat net serait de -300. Pour
    autant, peut-on sortir le « gain » de 400 du compte et sous quelle forme ?

    Dans l’attente de votre réponse,
    Bien Cordialement,

  40. Paul Aubé

    Bonjour Benjamin,
    Oui effectivement, le versement de dividendes est conditionné par un résultat comptable bénéficiaire. Autrement dit, une SCI qui est déficitaire, ne peut sortir de l’argent de son compte en banque.
    Donc pour notre couple, ils ne peuvent effectivement pas se verser de dividendes au premier bilan.
    Une exception toutefois : si le compte courant d’associés est déficitaire, alors les associés peuvent prendre de l’argent pour se rembourser et cela même si la SCI est déficitaire.
    J’en parle dans le guide.
    Au plaisir d’échange !
    Paul Aubé

  41. Paul Aubé

    Bonjour Marc,
    excusez moi de vous répondre si tardivement… Je vous ai répondu il y a déjà un moment mais visiblement mon message ne s’est pas affiché.
    Donc pour répondre à votre question, non il n’y a pas de cotisations sociales à payer concernant le versement de dividendes avec une SCI à l’IS. C’est une des différences avec une SARL, qui elle, est
    effectivement soumise aux charges sociales sur tout montant de dividendes supérieur à 10% du capital social.
    J’espere que ma réponse, bien que tardive, vous sera utile !
    Bien à vous,

    Paul Aubé

  42. Benjamin

    Bonjour
    Et tout d’abord merci pour le gros travail de vulgarisation qui rend toutes ces informations accessibles !
    Il me reste néanmoins cette petite question à l’issue de la lecture de cet article :
    Comment calculer le montant que l’ont peut sortir en dividendes ?
    Pour reprendre votre exemple, le fait d’avoir un déficit la première année empêche t il notre couple de se servir des dividendes pour cette année ?
    D’avance merci pour réponse à venir.
    Bien cordialement
    Benjamin

  43. Marc

    Bonjour,
    Tout d’abord, merci pour la pertinence et la clarté de votre article. après une lecture attentive, une question subsiste. J’envisage la création d’une SCI à l’IS dans laquelle j’aurai le statut de
    gérant majoritaire non rémunéré.
    En cas de prélèvement de dividendes, pouvez-vous me dire si les cotisations sociales sont dues comme dans le cas d’une Sarl ? Je parle bien des cotisations sociales et non pas des prélèvements
    sociaux de 17,2%, qui sont dus de toute façon.
    Merci d’avance pour votre reéponse
    Bien cordialement

  44. Paul Aubé

    Bonjour Tof,
    Excusez moi pour ma réponse plus que tardive !
    Je me permet de rectifier ce que vous avez écrit : il y a bien une double imposition des dividendes : une fois à l’IS puis, si l’on sort l’argent avec le PFU (ou l’IR avec abattement + les PS). C’est
    un des inconvénients de l’IS, la sortie de l’argent est toujours pas mal taxé…
    Pour votre question, s’il y a désaccord, ce sont les règles définies dans les statuts qui prévaut. Souvent, si la majorité des personnes sont d’accord, alors la décision sera en leur sens. Il se peut
    aussi que ce soit le gérant qui est pouvoir de décider. C’est pour cette raison que les statuts doivent être bien réfléchis et qu’il faut faire attention au pouvoir que l’on donne au gérant…
    J’espère avoir répondu à votre question,
    bien cordialement,
    Paul Aubé

  45. Paul Aubé

    Bonjour M (ou Mme) Mandrier,

    Excusez moi pour ma réponse tardive ! Il faut que je pense à venir voir plus souvent les commentaires de cet article…
    Pour répondre à votre question : tout dépend. L’impôt sur les sociétés est calculé sur les bénéfices de la société.

    Du coup, si vous avez des bénéfices dans votre SCI, alors vous payerez de l’IS dessus et ensuite seulement, vous pourrez réinvestir cet argent.
    Il est aussi possible que vous ayez de l’argent sur le compte de votre SCI sans afficher de bénéfices. Dans ce cas là, l’argent ne sera pas imposé avant un éventuel investissement au sein de votre
    SCI (ou par l’intermédiaire d’un prêt vers une autre société…
    Au plaisir d’échanger,

    Cordialement,
    Paul Aubé

  46. Mandrier

    Bonsoir,
    Merci pour votre réponse.
    Je vais réfléchir pour le pack car ça pourra beaucoup m aider je pense…
    Une dernière question : si je laisse l argent dans la société et je le réinvesti ailleurs, est ce que cet argent serait imposé?

  47. Tof

    Merci beaucoup pour cet article très intéressant pour un débutant sur la question comme moi!
    Donc si j’ai bien compris, on peut chaque année décider de laisser un éventuel bénéfice au sein de la SCI ou le redistribuer sous forme de dividendes. Si on le laisse au sein de la SCI, le bénéfice
    est taxé à 15% s’il est inférieur à 38120 euros, si on redistribue sous forme de dividendes, ceux-ci sont taxés à 30%(PFU) ou à 17.2%+tranche de l’IR. Donc je me demandais si on pouvait être taxé 2
    fois avec un tel montage, une fois à l’IS, puis une fois à l’IR si on sort les bénéfices de la SCI. La réponse semble donc heureusement être non.
    En revanche il faut être d’accord sur le fait de se verser des dividendes ou non… Que se passe t il s’il y a désaccord? La personne majoritaire a le dernier mot? Celle qui dit non bloque
    l’opération?
    Merci encore pour votre article ainsi que pour les réponses que vous apportez ici.

  48. Paul Aubé

    Bonjour,
    Au vue de ce que vous décrivez, il est peu probable que vous ne payerez de l’IS une bonne partie du prêt. En effet, au vue de vos chiffres, la SCi sera déficitaire au niveau du compte de
    résultat.
    Pour ce qui est des 9000€, oui il probable que ce chiffre ne soit pas loin de la réalité (en optant pour le PFU, ce qui serait le plus favorable dans votre cas).
    Il n’y a pas de moyen de diminuer cet impôt.
    Je tiens tout de même à attirer votre attention sur le fait que si vous achetiez avec une SCI à l’IR, vous auriez 17,2% de prélèvement sociaux et 30% d’IR… On ne serait certainnement au-dessus de
    ce chiffre…
    Je pense sincèrement que le pack pourrait vous permettre de clarifier les conséquences du choix pour une SCI à l’IS, notamment le simulateur.
    Je tiens à préciser que, comme vous l’avez peut être lu dans mes autres commentaires laissés sur cette page, je ne pousse pas à la vente.
    Cependant, je pense que le pack est tout à fait adapté à votre situation c’est pour cette raison que je me permet cette remarque.

    J’espère avoir répondu à votre question !
    Bien cordialement,
    Paul

  49. Mandrier

    Bonjour,
    Avant tout merci pour cette article, très bien pour un néophyte comme moi!
    J aimerais vous parler de mon projet : j aimerais acheter un local commercial (environ 500000) avec un prêt bancaire que je louerai par la suite pour un loyer 30000 euros/an.
    Si j ai bien compris dans mon cas IS est conseillé dans ce cas car je suis imposé sur IR dans la tranche 30%..
    Donc pour résumer je vais payer 15% par an d’ impôt pendant 15 ans(durée du prêt), jusqu a la pas de problème car les loyers vont remboursés le crédit bancaire donc la société serait toujours
    déficitaire voir nul mais quand j aurai fini de rembourser le crédit et que la société aura plus de 30000 euros/ an je trouve que les dividendes sont fortement imposés (30%) ce qui me ferait à payer
    9000 euros d impôt chaque année??
    Pourriez vous me confirmer ce chiffre ou y a t il des moyens pour ne pas payer autant??

  50. Mandrier

    Bonjour

  51. Paul Aubé

    Bonjour,
    Merci pour votre message.
    Avant toutes choses, je tiens à préciser que je ne suis pas un professionnel dans le secteur du conseil en gestion de patrimoine, ni même dans le conseil sur la fiscalité immobilière. Je ne suis
    qu’un simple investisseur qui a beaucoup travaillé sur les SCI à l’IS dans le cadre de mes propres investissements. Je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher d’un professionnel du secteur et
    prendre mes remarques comme un simple avis d’ investisseur.
    Concernant votre question, je pense qu’il y a plusieurs points à éclaircir.
    Tout d’abord, si vous souhaitez créer une SCI pour vos locaux professionnels, mieux vaut ne pas faire une SCI à l’IS. En effet, dans votre cas, il faudrait, à mon sens, faire un démembrement afin
    d’avoir d’un côté votre SCI à l’IR qui détiendrait la nue propriété et la société d’exploitation (qui serait alors à l’IS) qui détiendrait l’usufruit (durant un temps un peu plus long que le celui du
    crédit immobilier). Ce montage permet d’optimiser votre fiscalité en évitant d’être pénalisé en cas de revente du bien. Voici un article qui aborde le sujet :
    https://www.expertetfinance.fr/blog/categorie/immobilier/la-cession-temporaire-dusufruit-de-parts-de-sci/. Je précise que ce montage est totalement légal.
    Concernant votre 2eme question, à savoir quelle société utilisée pour l’exploitation commerciale les batiments, cela dépasse la problématique de l’immobilier. Mieux vaut définir cela avec un
    expert-comptable par exemple. Sachez tout de même qu’il y a peu de différences entre ces 3 types de sociétés. l’avantage d’une SARL est que vous pouvez être plusieurs associés alors que l’EIRL et
    l’EURL sont des sociétés individuelles. Ce sont des sociétés utilisées la plupart du temps lorsque l’activité n’a pas vocation à intégrer d’autres associés. Les différences se situent donc au niveau
    juridique que fiscale. Notez, cependant que le montage de démembrement que je mentionne plus haut est valable pour une société à l’IS uniquement (ce qui est possible dans ces 3 types de
    sociétés).
    Pour conclure, et au risque de me répéter, il serait bien de vous rapprocher d’un professionnel afin qu’il puisse vous orienter au mieux (un premier rendez vous avec un expert comptable est souvent
    gratuit).
    J’espère avoir répondu à votre question !
    Bon courage pour ce beau projet,
    Bien cordialement,
    Paul Aubé

  52. Fournier

    bonjour! je souhaite créer des gites mais je ne possède ni le terrain, ni les hébergements car je suis obligée de faire tout construire dans une des communes listées par la région Guadeloupe pour
    pouvoir obtenir des aides régionales pour favoriser le rééquilibrage économique de l’archipel. Donc j’ai opté pour la création d’un d’une SCI et après avoir lu votre article je viens de décider (IS).
    la SCI ferait un emprunt pour pouvoir exister et louerai ses locaux nus à une autre société (toujours moi) qui exploiterai ces dit locaux. Mais mon problème est de trouver parmi les nombreux statuts
    juridiques lequel pourrait au mieux convenir (fiscalité) je sais que je ne pourrai pas être auto entrepreneur (dépassement du seuil 34000 euros la TVA me bloque déjà) et j’étudie L’EIRL / SARL / L’
    EURL à votre avis quel est le meilleur statut qui conviendrait pour exploiter la SCI ? à noter que mon fils unique âgée de 26 ans (aux chômage ) serait associé avec moi uniquement dans la SCI car il
    faut au moins 2 associés. De plus je suis en instance de divorce et sous le régime de la communauté avant tout acte d’immatriculation pour ces deux sociétés je suis obligée de divorcée ce qui me
    pénalise pour le moment, sachant que la maison principale est en vente . Voilà je vous ai tout dit mais le plus important pour moi c’est votre avis pour mon projet qui dois être finalisé avant 2020
    pour les subventions. et avoir votre point de vue le plus objectif. je vous remercie .Cordialement

  53. Paul Aubé

    Bonjour Vizandre,
    Merci pour votre message. je suis tout à fait d’accord avec vous concernant votre regard sur le régime LMNP et la SARL de famille.
    Ce montage reste néanmoins une très bonne option dans certaines situations…
    Merci pour l’intérêt que vous portez à mon travail.
    Au plaisir d’échanger,
    Bien cordialement,
    Paul

    • Gregoimmo

      Bonjour,

      Tout d abord superbe article vraiment bravo.

      J ai une question sur la sortie de l’argent une fois que l on a pris le PFU(30% IR +PS) on n a pas de réintégration sur le restant dans notre déclaration d impôt sur le revenu ?

      Ex: on prend 1000e de dividendes il nous en reste 70oe après PFU est ce bien cela qui nous reste net dans notre proche ou est ce que celui-ci se fait à nouveau imposer dans notre IR ?

      Peut être que c est une question bête mais je voudrais être bien sûr.

      Merci d avance et vraiment encore bravo pour votre travail.

      Greg.

  54. Vizandre

    Bonjour,

    Merci pour cet article. Effectivement il y a beaucoup de points plus détaillés à aborder, et ça nécessite bien un ebook !

    Je me permets de répondre à votre question concernant la location meublée en sci à l’IS, car c’est le montage vers lequel je me dirige pour mes investissements immobiliers. Je trouve que ça a un
    intérêt dans certaines situations.

    Ma situation : je vais investir avec ma famille. Nos objectifs sont d’optimiser la fiscalité sur les loyers ainsi que la fiscalité successorale, et nous nous dirigeons vers la location meublée avec
    une détention des biens sur du long terme. Nous avions donc le choix entre la sci à l’IS et la SARL de famille.

    Nous avons opté pour la SCI à l’IS pour plusieurs raisons :
    – plus flexible : possibilité de passer de meublé à nu et vice versa
    – vu les tranches d’imposition de la famille, l’IS présente la fiscalité la plus avantageuse au niveau des loyers
    – très intéressant niveau transmission (pacte Dutreil, les conditions pour les société à l’IS étant nettement plus simples à remplir)

    Bien sûr il y a l’inconvénient de la plus value, plus intéressante en SARL de famille (PV immobilière des particuliers). Personnellement je ne pense pas que cette fiscalité restera telle qu’elle
    longtemps, mais c’est subjectif. La location meublée fait régulièrement l’objet de rapports et de modifications qui font que c’est une activité juridiquement et fiscalement instable. De plus en SARL
    de famille le spectre de la sécu des indépendants plane pour le gérant majoritaire…

    Je pense que c’est une stratégie qui présente un intérêt dans une situation bien précise.

    Je vais me renseigner sur votre ebook, j’ai bien du mal à trouver des informations précises sur l’amortissement par composants !

    Bien cordialement

  55. Paul Aubé

    Bonjour Abdelhalim,
    Merci pour votre retour et votre confiance.
    Concernant votre question, vous avez raison, une SCI même à l’IS, reste une société civile (même si elle est imposée comme une activité commerciale lorsqu’elle est à l’IS) et ne peut donc en théorie
    avoir d’activité commerciale.
    Concernant la location meublée :
    – si l’activité est à l’année (en opposition à la location courte durée), alors cela est considérée comme une activité civile du point de vue juridique (mais commerciale du point de vue fiscal…)
    donc juridiquement compatible avec une SCI à l’IS ;
    – si l’activité est de la location courte durée (encore appelée saisonnière), alors il ne faut pas que cette dernière soit classée comme para-hôtelière car cela est considérée comme une activité
    commerciale. Pour que votre activité soit qualifiée de para-hôtelière, Il faut remplir au moins 3 des 4 critères suivants :
    -la fourniture du petit-déjeuner,
    -le nettoyage régulier des locaux,
    -la fourniture de linge de maison,
    -la réception, même non-personnalisée, de la clientèle.
    Si c’est le cas, cette activité n’est pas compatible avec une SCI à l’IS.
    Il arrive souvent que des propriétaires faisant de la courte durée ne soit pas considérés comme ayant une activité para-hôtelière. Dans ce cas là, en nom propre, les revenus tirés de l’activité
    locative sont à déclarer dans la case des BIC (et donc commerciaux). Notons que ce type d’activité (location courte durée mais pas para-hôtlière) ne semble pas être très risquée dans une SCI à l’IS
    car l’imposition serait la même si cette activité était gérée par une SARl par exemple… Le risque ce situe au niveau juridique dans le cas d’une dénonciation peut-être.
    Vous comprenez qu’en lisant ces quelques lignes que la SCI à l’IS est une société un peu « hybride » dans cette situation et un certain flou persiste…
    J’espère avoir répondu à votre question !

    Une petite question : pourquoi choisir de faire du meublé dans une SCI à l’IS ? En effet, la SCI ne permet pas de bénéficier des avantages d’un tel régime fiscal…

    Au plaisir d’échanger,
    Cordialement,
    Paul

  56. Paul Aubé

    Bonjour Marc,

    Merci pour votre remarque. Effectivement, une petite coquille s’est glissée dans l’article. Je vais contacter de suite Thibault.
    Cordialement,

  57. Abdelhalim

    Je reviens vers vous car j’ai une interrogation sur la législation de la location meublé.
    Comme vous savez, la sci à l is peut louer en meublé sous le statut juridique civile.
    Ma question est : »quelles sont les types de services à éviter qui basculent la sci sous le statut juridique commerciale ?
    Merci encore pour votre temps consacré à ma lecture.

    Cordialement

  58. Abdelhalim

    Bonjour Monsieur Aube

    Merci pour la clarté du sujet.
    J’ai monté une sci à l is en 2013, investissement immobilier meublé, je vais m’enrichir intellectuellement et gagner du temps grâce à vous.

    Je vous souhaite le meilleur.
    Cordialement
    Abdelhalim

  59. Marc

    Bonjour Paul,

    Merci pour ce bel article introducteur simple et clair qui donne envie de lire votre guide.

    Cependant une erreur de calcul de votre part lorsque vous calculez le montant imposable qui n’est pas de -6300 mais de -10800.

    Je vous remercie encore,
    Marc C.

  60. Paul Aubé

    Bonjour Molina,
    Merci pour votre retour positif !
    Je suis content de voir que mon travail puisse apporter aux autres…
    J’ai effectivement essayé d’apporter un éclairage le plus précis possible !
    Au plaisir d’échanger,
    bien à vous,
    Paul A.

  61. molina

    Je trouve au contraire, votre travail exceptionnel et d une grande clarté; ce qui lui donne une mission de culture fiscale pour les debutants . Je dirai que la difficulte dans ce type de travail
    c’est d etre exhaustif dans le contenu tout en parlant dans un langage comprehensif. l extrait que vous nous avez gentiment présente honore la qualite de votre travail. Pour moi il reste un travail d
    alerte sur des points substantiels comme la nouvelle gymnastique de redressement de l adm fiscale lorsque le terrain n est pas decomposé; comment valoriser ce terrain; etayer avec des jurisprudences
    en lien avec le sujet tout en etant dans l esprit de la clarté recherchée. en tous les cas je suis sur que votre ouvrage aura un grand succes si vous arriviez a bonifier les points fiscaux et sociaux
    « a la mode » en donnant des exemples clairs comme vous savez le faire (gerance majoritaire et cot sociales distrib des dividendes et assujettissement des cot tns etc…. par exemple) . en tous les cas
    je vais le conseiller a des contacts qui seraient surement inetresses je vous donnerai leurs avis et le mien Bien a vous

  62. Paul Aubé

    Bonjour,
    Excusez moi de vous répondre seulement maintenant. Je n’avais pas pris connaissance de votre commentaire. Effectivement, vous avez raison concernant l’administration fiscale, il faut faire attention.
    Le modeste e-book que j’ai écrit est là pour permettre de mieux appréhender les questions que l’on peut se poser concernant la SCI à l’IS. Il ne remplace donc pas les conseils d’un expert-comptable.
    Je préconise d’ailleurs de faire appelle à un cabinet concernant la comptabilité.
    Concernant vos questions :
    – Effectivement, je m’en excuse, j’ai fait une erreur sur la présentation chiffrée. Nous allons rapidement modifier cela. Cependant, cela ne change pas ou peu la logique qui se trouve derrière. Merci
    dans tous les cas pour votre remarque !
    – Vous avez raison concernant le terrain, celui-ci n’est pas amortissable. Je n’ai pas abordé ce point (comme d’autres spécificités d’ailleurs, comme par exemple la CRL, la CFE ou encore le compte
    courant d’associés) afin de ne pas alourdir l’article. En effet, cet article est destiné aux personnes n’ayant pas ou peu de connaissances sur la SCI à l’IS. L’idée était donc de proposer un article
    accessible et clair pour tous.
    – Enfin pour l’amortissement des composants de l’immeuble, j’ai bien précisé dans l’article que l’amortissement n’était en réalité pas aussi simple et linéaire que l’exemple pris (et qu’il était
    régit par des règles comptables plus complexe)… J’ai volontairement simplifié le calcul pour les même raisons que citées juste avant. Bien sûr, le guide que j’ai écrit aborde ces différents points
    de manière détaillée et précise !
    Ai-je bien répondu à vos questions ?
    Merci dans tous les cas pour l’intérêt porté à mon travail.
    Je reste disponible pour échanger !
    Paul Aubé

  63. MOLINA

    C dommage que l auteur paul AUBE ne reponde pas a ma requete voir ci avant car l ouvrage a l air d etre assez interessant; mais le contenu est il valide par des pros! car les risques de remise en
    cause par l adm. fiscale sont assez fréquents dans type de montage. a vous lire prochainement mais peut etre que j ai saute une etape une reponse de l auteur serait intéressante

  64. MOLINA

    Amortissement de limmeuble sur 30 ans et vous divisez par 25!!!!!
    quid du terrain non amortissable
    quid de l amortissement par composants attention si votre expert comptable l a relu il aurait du vous sensibiliser a ce type de problématique c mon avis