Justificatifs à produire à la fin du Pinel. Exemples de redressements et astuces pour sortir correctement.

Nous avons vu dans plusieurs articles les intérêts ou non d'amener son Pinel jusqu'à 6, 9 ou 12 ans. Je peux notamment vous remettre cet article qui expliquait les conditions à respecter pour être libre de sortir du dispositif Pinel sans risque. Maintenant, on va se focaliser sur l'aspect pratique ! Quels documents faut-il regarder pour savoir si on est vraiment libre ? En cas de contrôle fiscal, comment se passe la justification ? Y'a t'il des astuces à respecter pour éviter le redressement à la fin du Pinel ?

Fin du dispositif Pinel sur la déclaration d’impôt.

Comme indiqué dans l'article lié donné ci-dessus, votre bien immobilier Pinel est libre uniquement si vous avez loué 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon les options que vous aviez choisies sur les déclarations d'impôts précédentes. Il faudra aussi vérifier que vous avez eu le bon nombre de réductions d'impôt. Ces deux notions (12 années de location et 12 réductions d'impôt) sont parfois intervenues sur des années différentes et on va donc y prêter une attention particulière.

Côté pratique, sortir du Pinel est assez simple... il n'y a rien à faire de particulier ! Si vous arrêtez de louer vide via les conditions de loyers à un locataire respectant les conditions de ressources… vous stoppez votre Pinel ! Peu importe ce que vous faites à la place, dès l'instant où vous ne louez plus ou ne recherchez pas immédiatement un locataire, c'est terminé ! Au niveau de la déclaration d'impôt, il n'y a rien de particulier. On arrête de demander la réduction et c'est tout ! Nous allons voir l'importance de la déclaration 2044EB pour savoir si on est sur 6, 9 ou 12, mais cet aspect se passe bien avant la fin. L'année où on sort du Pinel, il n'ya rien à faire au niveau fiscal. Si vous continuez à louer vide, mais que vous avez eu vos réductions, vous faites toujours une déclaration des revenus fonciers 2044. Vous êtes alors avec un bien locatif classique ! Le fait de continuer à faire la 2044 en arrêtant de demander la réduction Pinel est aussi une manière de stopper son dispositif.

Enfin, nous avions vu dans des précédents articles que l'année où on passe de 6 à 7 ans (si on est parti sur 6 ans et qu'on pousse à 9) et l'année où on passe de 9 à 10 ans (si on est parti sur 9 ans ou 6+3 et qu'on pousse à 12), il faut refaire la déclaration 2044EB. Pour être précis, on peut donc dire que l'arrêt du Pinel passe par la non-demande de la réduction d'impôt sur ces années charnières ET l'absence de la déclaration 2044EB. Nous verrons comment vérifier ces points en ligne. En revanche, la déclaration 2044 des revenus fonciers peut tout à fait se poursuivre puisque le bien peut continuer à être loué vide.

Les risques à la fin du Pinel : des aspects dramatiques et d’autres insignifiants.

Le risque est immense à l'arrêt du Pinel car en cas d'erreur, on perd toutes les réductions d'impôt. Hormis 3 cas particuliers (décès, invalidité, licenciement), on ne rigole pas avec l'aspect pratique car le fisc pourra tout reprendre et on le voit régulièrement. Si vous avez eu 9 ans de réductions Pinel à 3 000 euros, le fait de sortir du Pinel trop tôt vous expose à un redressement de 9*3000 soit 27 000 euros avec des intérêts, des majorations etc... Le délai habituel est de 3 ans mais sur certains principes liés au Pinel, le fisc peut tout à fait revenir depuis le début.

En étudiant les contrôles passés, on peut facilement noter des points extrêmement risqués (contrôle sur + de 3 ans en arrière) et d'autres qui ne le sont pas (contrôle sur 3 ans maximum). Globalement, les redressements risqués sont souvent à cause des aspects suivants :
- le contribuable a loué à une personne ayant des revenus trop importants.
- le contribuable n'a pas loué pendant 6 ans (ou 9 ou 12) de manière continue.
- le contribuable a dépassé le plafond des loyers.
- les conditions Pinel lors de la construction ne sont pas respectés.
- la 2044EB est inexistante.

Le dernier cas est plus rare, mais a existé par le passé ; nous allons voir comment s'en prémunir en cas d'erreur. Pour les quatre autres aspects, vous ou l'agence qui gère le bien avaient normalement fait en sorte de respecter ça. Nous allons voir l'importance de la date de départ et la date de fin ainsi que les justificatifs à conserver.

Sur ces cinq points, on ne rigole pas car le risque est réel et a de grandes chances d'arriver si vous avez fauté à ce niveau. En revanche, les autres erreurs sont moins problématiques à moins que vous n'ayez fait une folie (demander une réduction alors que la zone n'est pas Pinel, habiter/prêter le bien durant le Pinel, bien non loué dans l'année post-achèvement ...). Toutes les autres erreurs sont susceptibles d'être "remises" en place par le fisc mais sans incidence sur vos réductions Pinel depuis le départ. Vous avez eu une réduction Pinel en trop ou en moins pour une erreur de déclaration ? Votre déficit foncier est faux ? Vous avez triché sur les travaux ? Vous avez mis le mauvais montant de réduction ? etc... Étrangement, tous ces aspects ne sont pas graves du tout !! Au pire, ce sera corrigé, mais ça peut tout à fait passer sans encombre.

Les aspects "graves" à la fin du Pinel. Comment les vérifier ?

Je vais donc distinguer les aspects "graves" et leur vérification de ceux "bénins" pour la suite de l'article. Une erreur sur ceux "graves" et vous risquez de perdre toutes les réductions Pinel depuis le départ. En revanche, pour les autres, le fisc ne peut revenir que 3 ans en arrière pour remettre en place ce qui aurait dû se passer. Dans tous les cas, le redressement s'accompagne d'une majoration de 10% et de 0.2% d'intérêts de retard par mois.

Comment vérifier la durée de location ?