Immobilier, Loi Pinel

Tout sur le plafond des loyers Pinel : calculs, exemples, zones, impôt…

Si vous achetez un bien sous le dispositif Pinel dans le but de le louer, sachez que les loyers sont plafonnés. Cela veut dire que vous ne pourrez pas demander le loyer qui correspond au prix du marché, vous aurez un maximum à ne pas dépasser qui est souvent relativement faible. On fait le point sur ce plafond des loyers Pinel qui est très complexe : quels risques s’il n’est pas respecté, comment faire le calcul, que retenir pour la surface… On reprendra des exemples étapes par étapes avec un maximum de détails pour tout connaitre de ce point technique primordial. Le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) concerné est joint en fin d’article.

Le plafond des loyers PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?

Afin que la location soit accessible aux plus modestes, le gouvernement impose aux biens Pinel un loyer plus faible que le marché. De fait, ils ont mis en place un plafonnement. Autant vous le dire tout de suite, inutile de chercher à tricher. Par exemple, si le plafond des loyers pour votre bien est de 500 € par mois, il est impossible de louer plus que 500 €. Vous risquez la requalification fiscale des réductions Pinel en cas de contrôle et ne pourrez de toute manière pas remplir la feuille d’impôt 2044EB qui sert à déclarer le Pinel la première année. Vous pouvez juste noter que le plafond concerne uniquement le loyer et non les charges. Vous avez la main sur les charges mais pas sur les loyers.

Pour déterminer le plafond des loyers, le calcul est complexe. Il va dépendre de deux variables : la zone où est située votre bien (a bis, a, b1, b2, c) et la surface. On va détailler ces deux notions qui sont grandement complexifiées par le fisc.

Loyers de votre Pinel : que retenir selon les zones (A bis, A, B1, B2 et C)?

Le gouvernement a délimité des zones géographiques. Selon le lieu de votre bien, vous achetez un Pinel qui est dans une zone Abis, A, B1, B2 ou C. Que ce soit Lyon, Toulouse, Marseille… chaque ville a des biens Pinel situés dans une des différentes zones. Informez-vous auprès de votre promoteur pour connaître la zone dans laquelle figure votre bien Pinel. Le fisc a déterminé un plafond des loyers par mètre carré selon la zone. Le plafond au m² est le suivant

Prix maximum du loyer Pinel en 2021 par mètre carré selon la zone

Zone A bisA B1 B2 C
Prix au mètre carré 17.55€ 13.04 € 10.51 € 9.13 € 9.13 €

A priori, ça parait donc assez simple. Si mon bien fait 50 mètres carrés et qu’il est en zone B1, le calcul du plafond des loyers donne 50 * 10.51= 525 € par mois à ne pas dépasser. Hélas non !! C’était trop simple pour le fisc qui a décidé d’appliquer un coefficient multiplicateur en plus du tableau joint. Le calcul présenté n’est pas le bon…

Plafond des loyers Pinel 2021 : où le trouver?

Si vous commencez à louer votre bien en 2021, sachez que le barème évolue chaque année. Les chiffres en vigueur sont publiés au bulletin officiel que vous trouverez ici : BOFIP plafond loyer Pinel. C’est à l’alinéa 150 qu’on trouve le plafond pour l’année 2021. Le barème a été actualisé fin mars.

Plafond des loyers Pinel pour les baux conclus en 2021.

Zone A bisA B1 B2 C
Prix au mètre carré 17.55 € 13.04 € 10.51 € 9.13 € 9.13 €

Ce barème est mis à jour courant mars. Pour l’année 2022, il faudra utiliser le barème 2021 jusqu’en mars; date laquelle on aura alors le nouveau barème. Vous pouvez vérifier mes dires avec le texte joint ci-dessus.

Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?

L’administration fiscale impose donc de retenir le prix au mètre carré présenté précédemment mais de lui appliquer un coefficient multiplicateur. Celui-ci est calculé ainsi :
0.7 + 19 / Surface

Exemple 

Mr CorrigeTonImpot a acheté un bien Pinel où la surface (notion détaillée ci-après) fait 50 mètres carrés en zone B1.

1) On calcule le coefficient : 0.7 + 19 / 50 = 1.08
2) On applique le coefficient au tableau précédent (10.51 € par mètre carré en zone B1) : 1.08 * 10.51*50 = 567.54€.

Les loyers de Mr CorrigeTonImpot devront être au maximum de 567 € par mois.

Attention à une précision primordiale, il faut que ce coefficient soit inférieur à 1.2 ; s’il dépasse, on retiendra 1.2. C’est indispensable de connaitre cette particularité si votre bien fait moins de 38 mètres carrés pour ne pas surestimer les loyers et éviter un redressement!

Exemple 

Mr CorrigeTonImpot loue un bien Pinel en zone B2 avec une surface retenue de 35 mètres carrés.

1) Il calcule le coefficient : 0.7+19 / 35 = 1.24
2) On retient seulement 1.2 et non 1.24 car le coefficient est plafonné à 1.2. On l’applique au tableau des zones (9.13 € par m² en zone B2) : 1.2 * 9.13 * 35 = 383 €.

Mr devra louer au maximum son bien à 383 € par mois. Si Mr CorrigeTonImpot n’avait pas pensé à cette particularité technique et appliqué le calcul habituel en retenant le coefficient calculé de 1.24, il obtenait un loyer maximum de 1.24 * 9.13 *35 = 396 €. Il était certain d’avoir un redressement fiscal avec annulation du Pinel.

Le calcul est complexe mais reste compréhensible une fois les exemples détaillés et l’exception du coefficient plafonné à 1.2 compris (soit les biens dont la surface est inférieure à 38 m²). Malheureusement, vous n’être pas au bout de vos peines. Le fisc continue à complexifier la chose avec la notion de « Surface ». Je l’ai surlignée dans ce paragraphe pour une bonne raison. La superficie exacte de votre bien Pinel ne sera pas équivalente à la surface retenue pour le calcul du plafond des loyers. Si votre bien fait 40 mètres carrés, ce ne sera pas forcément 40 qu’il faudra retenir et utiliser pour déterminer le plafond des loyers. Vous allez donc devoir prendre le temps d’identifier et de calculer la « surface » au sens du calcul des plafonds des loyers.

Que retenir pour trouver la Surface et pouvoir calculer le plafond des loyers Pinel?

Le fisc précise que la surface au sens du plafond des loyers s’entend de la surface habitable du logement à laquelle on peut ajouter la moitié de la surface annexe. La surface annexe est plafonnée à 8 mètres carrés. Il faut donc définir la notion de surface habitable et la notion de surface annexe.

La surface habitable est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclus, la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les surfaces annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m². Le fisc précise que la surface des annexes s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour trouver vos plafonds de loyer. Les étapes sont les suivantes :

1) Déterminer la surface (S) au sens des plafonds. Elle comprend la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8 mètres carrés).
2) Calculer le coefficient : 0.7+19/S. On retient le résultat ou 1.2 si le résultat dépasse ce montant.
3) Calculer le plafond des loyers selon la zone via le tableau présenté.

Terminons avec un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guidera dans la façon de calculer.

Exemple : calcul du plafond des loyers Pinel pour les impôts.

Mr Corrigetonimpôt a acheté un studio Pinel en zone B1. La surface habitable fait 20 mètres carrés. Le studio comprend une cave de 10 mètres carrés ainsi qu’un balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut-on demander ?

1) Calculons la surface S au sens des loyers Pinel.

La surface habitable est de 20 m².
Les surfaces annexes sont de 10 + 10 = 20. Cependant, il faut garder la moitié des annexes : 20/2 = 10. Il se trouve que les annexes sont plafonnés à 8 m² retenus. Mr Corrigetonimpot ne peut retenir 10 m² en surface annexe, il retient donc le plafond soit 8 m².

La surface totale S au sens du plafond des loyers est de 20 + 8 = 28 m².

2) Calcul du coefficient multiplicateur.

Il est de 0.7+19 / S soit 0.7+19/28 = 1.37. N’oublions pas que le coefficient est plafonné à 1.2. Mr Corrigetonimpot doit donc retenir 1.2 dans ce cas et non 1.37.

Coefficient multiplicateur : 1.2

3) Calcul des loyers maximums possibles selon la zone :

En zone B1, il faut retenir un plafond de 10.51 par m². On applique le coefficient calculé et bien sur la surface retenue.

10.51* 28 * 1.2 = 353.13 €

Mr Corrigetonimpot peut louer son bien jusqu’à 353 € par mois. Au-delà, il ne pourra pas prétendre à la réduction d’impôt Pinel.

Le calcul du plafond des loyers est donc une notion technique qui est très importante. Mal calculée, vous risquez soit de perdre la réduction Pinel, soit d’avoir un manque à gagner en proposant un loyer trop faible. 

Textes en vigueur : BOI-IR-RICI-360-20-30-20170710 et suivants

Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts Pinel, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

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144 Commentaires
  1. DAJEAN

    Bonjour,
    Je loue un logement dans le cadre du dispositif Pinel à ma fille majeure dont les revenus n’excèdent pas à 13000 euros annuel. Je souhaiterais appliquer un barème social (type Agence Nationale de l’Habitat). Actuellement le montant du loyer s’élève à 600 euros mensuel hors charges, en prenant le barème « loyer très social) de l’ANAH, le loyer serait de 360 euros mensuel hors charges. Est-ce recevable par l’administration fiscale ?
    Le livre PINEL que j’ai utilisé pour mes premières déclarations est un excellent guide, Merci à vous de l’éclairage que vous pourrez m’apporter.
    Cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je préfère ne pas m’engager sur cette réponse car une erreur à ce niveau serait source d’un redressement énorme. A mon avis, il faut interroger un avocat fiscaliste sur ce sujet pour être protégé.
      Cordialement.

  2. Philippe

    Bonjour Thibault,
    Je viens d’acheter un appartement situé en RDC qui comporte une terrasse de 13M2 et un jardin de 14M2. Puis-je comptabiliser la terrasse en surface annexe et donc retenir la surface de 6.5M2 pour le calcul du loyer Pinel?
    Merci
    Philippe

  3. Jean-Louis

    Bonjour Monsieur Diringer, je ne retrouve nulle part dans le Code de la construction et de l’habitation (Articles R111-1 à R662-1) , ni dans une jurisprudence, une référence à votre phrase « Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m² ». Au contraire dans l’article R111-2 il est clairement écrit : « Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. ».
    Auriez vous un lien ou une référence confirmant votre phrase ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je vous invite à chercher du côté des « BOFIP » Pinel, vous y trouverez votre bonheur.
      Cordialement.

  4. AL

    Bonjour,
    pour un appartement de 62m² qui a un cellier interne de 1,8m² et en plus un balcon de 11m², quelle est la surface svp ?
    Peut-on inclure le garage (individuel, fermé, en sous-sol) de 13m² ?

    Je comprends de votre article:
    – appartement: 62m² – 1,8m²
    – cellier: 1,8*0,5
    – balcon: est-ce considéré comme une terrasse et plafonné à 9m²?
    – garage: quelle est l’exception que vous mentionnez ?
    Merci de votre aide.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je vous invite à regarder dans les premiers commentaires, j’avais mentionné l’exception du garage détaillée à travers un commentaire. Après, je ne peux rien faire de plus que vous renvoyez à mon article ou mon écrit sur le garage, j’ai mis tout ce que le texte prévoit. Si un local ou une pièce vous semble bordeline ou pas vraiment identique à ce que je cite, je vous conseille de ne pas l’inclure. Une annulation du Pinel juste à cause d’un loyer un peu trop haut est fréquente et ce serait vraiment dommage. D’autres optimisations sont possibles via la déclaration comme je l’explique dans mon guide : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

  5. MARIE

    Bonjour
    Nous avons construit une maison que nous allons louer en pinel. Elle n’a pas de garage. Peut on inclure dans la surface annexe, l’emplacement pour stationner le véhicule ?
    Merci par avance pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai mis dans l’article tout ce que le texte permet d’apporter. Si ça ne figure pas explicitement dedans, je vous déconseille de jouer avec le feu car un loyer faux peut entraîner une annulation de tout le Pinel.
      Cordialement.

  6. Olivier AMADIEU

    Bonjour,
    Pourriez-vous m’indiquer votre source pour la mise a jour des plafonds de loyer ?
    Le lien que vous indiquez donne une reference de bulletin officiel avec les chiffres de 2020.
    Merci pour tous ces pages qui sont vraiment tres utiles !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le site du ministère de la cohésion des territoires précise chaque année sur son site les nouveaux plafonds avant de mettre à jour le texte officiel. Pour le moment, les chiffres viennent de là. Jusqu’ici ça a toujours été mis dans la foulée sur le BOFIP mais effectivement dans un soucis de prudence il serait opportun d’attendre un peu.
      Cordialement.

  7. Nicolas

    Bonjour, je fais l’objet d’un rattrapage des impôts sur 3 ans dans mon dispositif pinel suite à une erreur.
    C’est un studio (25m2) en rez de chaussée avec une terrasse (entourée de muret sans accès par l’extérieur) de 8m2.
    J’ai donc compté 4m2 d’annexe pour le calcul du loyer.
    Le service des impôts m’indique que je n’aurai pas dû la compter.
    Pouvez vous me confirmer svp.
    Merci beaucoup !!!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous pouvez prendre un avocat fiscaliste pour avoir son interprétation mais me concernant je ne peux que vous renvoyer au texte que je cite dans l’article. Si les impôts viennent redresser, il y’a des chances qu’ils aient étudiés le dossier en amont et soient dans le vrai. Pourriez-vous me faire savoir s’ils redressent uniquement le loyer ou s’ils annulent toute la réduction Pinel?
      Cordialement.

      • Nicolas

        Bonjour, il me rattrape sur les 3 dernières années en annulant le Pinel , et mon montage n’y est plus éligible pour la suite.
        Je vais donc revendre mon bien. Plus aucun intérêt de l’avoir et surtout je vais devoir payer le rattrapage…
        Encore merci pour votre réponse et votre site !!

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          Merci pour votre retour. C’est bien ce dont j’avais peur; cela confirme vraiment la nécessité de ne pas tenter quoi que ce soit sur les loyers. Vu l’importance du redressement, vous pouvez toujours envisager de consulter un avocat fiscaliste pour voir s’il y’a matière à contester ou pas. Cela coûtera quelques centaines d’euros mais le jeu peut en valoir la chandelle.
          Cordialement.

    • Cedric

      Bonjour,
      Y’a t’il un parking (ouvrage enterré) sous votre terrasse ?

  8. Alexia

    Bonjour, petite question. Il existe également un montant de loyer majoré. Pouvez vous m’expliquer svp? Peut on retrouver un article là dessus? Merci de votre retour

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pouvez-vous me préciser de quoi vous parlez ou me citer vos sources que je puisse vous éclairer?
      Cordialement.

  9. Fanny

    Bonjour,
    L’article b.340 du BOI-IR-RICI-230-20-20 stipule au sujet des surfaces annexes Pinel :
    « Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement…, dans la limite de 9 m²… » Dois je comprendre qu’un cellier intérieur à une maison individuelle est compris dans la surface habitable ?
    Merci pour votre réponse et votre guide qui m’est fort utile.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai peur de ne rien pouvoir ajouter par rapport à mes écrits sur cet article… comme indiqué dans l’ebook, c’est à vous d’interpréter sur certains sujets. Je ne peux pas vous garantir qu’un cellier intérieur marche quand le texte précise cellier extérieur. L’autre solution est d’interroger le fisc.
      Cordialement.

  10. Peter

    Bien le bonjour,

    Petite question, vous dites dans votre article que : « Si vous commencez à louer votre bien en 2021, sachez que le barème évolue chaque année. Les chiffres en vigueur sont publiés au bulletin officiel que vous trouverez ici : BOFIP plafond loyer Pinel. C’est à l’alinéa 150 qu’on trouve le plafond pour l’année 2021. Malheureusement, les chiffres ne sortent que courant mars. Dans l’attente, il faut utiliser celui de l’année passée. Vous pouvez vérifier mes dires avec le texte joint ci-dessus. »

    En vérifiant… On tombe sur le premier paragraphe :

    « Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent notamment selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés chaque année au 1er janvier. »

    Logiquement, on peut utiliser le nouveau plafond de ressources dès le 1er janvier, non ?

    Vous contesterez certainement en disant que l’on n’a pas le barème, n’est-ce pas ? Néanmoins la méthode de calcul des nouveaux plafonds de loyer PINEL est donnée par le BOFIP.

    Conclusion ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Effectivement, je préfère être prudent avec les lecteurs et les faire se baser sur le barème que l’on connait plutôt que de prendre le moindre de risque. Il serait dommage de voir toutes vos réductions Pinel annulées juste parce que vous avez essayé d’augmenter le loyer de 2 € de plus par mois en anticipant à tort.
      Cordialement.

      • Peter

        Bonjour,

        Merci pour votre réponse confirmant mon interprétation. Mes félicitations pour votre article de qualité

        Bien cordialement,

        Peter.

  11. Le Febvre

    Bonjour
    Une place de parking privative en sous-sol dans un garage clos commun aux résidants, est-elle considérée comme une annexe à prendre en compte dans le loyer?

    • LaBinsk

      Bonjour,
      J’ai la même question !
      De ce que vois dans les textes, le parking ne doit pas etre pris en compte dans le calcul du loyer.
      Du coup, je me demande si je peux établir un contrat Pinel pour le logement et un contrat libre pour le parking… que faire ?

  12. Alexandra

    Bonjour,

    Je vais louer un appartement sous dispositif PINEL qui comprend un garage de 21m2. Puis-je appliquer la mesure de tempérament prévue pour les maisons individuelles à savoir la prise en compte dans la surface de mes annexes de 9m2 (21-12) au titre du garage?
    Je vous remercie par avance,

    Cordialement,

    Alexandra

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai mis tout ce que les textes disent dans l’article ou dans les anciens commentaires pour la particularité du garage. Après si vous n’êtes pas certaine que la rédaction des textes s’appliquent à votre bien, il faut : soit prendre la décision vous même et vous verrez à termes si le fisc est en accord ou non; soit solliciter un professionnel qui engagera sa responsabilité professionnelle en vous donnant son interprétation (expert-comptable ou avocat fiscaliste). Me concernant je ne peux pas me prononcer sur ce genre de situation.
      Cordialement.

  13. Laëtitia

    Bonjour,
    je souhaite mettre ma maison en location. Elle est financée par un ptz. Cela fait moins de 6 ans que le versement du prêt a été effectué. Je dois donc respecter un plafond concernant le loyer selon mes recherches, un plafond de loyer pls. Or, comment le calcule-t-on ?
    J’ai une maison de 75m2 avec un garage de 21m2. Je suis en zone C

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Cet article concerne le plafond de loyer pour les biens loués en Pinel. Je n’ai rien écrit de particulier sur les PTZ.
      Cordialement.

  14. Nicolas

    Bonjour,
    Je n’ai pas eu de redressement fiscal pour l’instant mais je viens de me rendre compte d’une erreur que j’ai commise en appliquant un coefficient multiplicateur supérieur à 1,2.
    Me recommandez-vous de contacter de manière pro-active mon centre des impôts pour leur signaler l’erreur ? Quels sont les risques en cas de redressement : perdre l’avantage fiscal sur les trois dernières années ou depuis le début du Pinel (j’ai acquis mon appartement début 2016) ?
    Je vous remercie par avance pour votre retour.
    Cordialement,
    Nicolas

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors là, je ne sais pas quoi vous dire… se manifester tout seul amène un risque conséquent que tout le Pinel saute. Il reste possible que ça passe en faisant l’autruche vu la complexité mais je ne peux pas vous conseiller cet aspect car un redressement venant du fisc entrainera le redressement du Pinel ET une majoration de 10% qui sera très conséquente. Peut-être qu’il reste possible de refaire le bail rétroactivement et de rembourser le locataire; il faudrait voir l’avis d’un avocat fiscaliste sur cette idée. Je ne vois pas vraiment d’autres solutions légales sur un tel cas, désolé.
      Cordialement.

  15. Ange

    Bonjour,

    Comment doit-on faire avec les surfaces avec décimales par exemple un balcon de 2,85 m2 ? Doit-on arrondir au m2 inférieur ? Et si le balcon fait 5m2 donc la moitié est de 2,5, on prend en compte 2,5 ou 2 ?
    Je vous remercie,
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Les textes ne précisent rien et vous verrez que dans la déclaration d’impôt il faudra mettre un résultat rond. Du coup, je préconise toujours d’arrondir le résultat à l’inférieur dans le doute. Mieux vaut perdre quelques euros de loyers et avoir sa réduction Pinel que de risquer un redressement ou de devoir gérer une demande de rectification juste pour avoir voulu mettre le loyer maximum à l’euro près.
      Cordialement.

  16. haddad

    Bonjour,

    J’ai une demande de renseignement concernant l’achat en VEFA un appartement en RDJ avec jardin privatif accessible de l’intérieur ( Sur parking sous-terrain . Le niveau -1 est dédié au parkings )

    Est-ce que les M2 du jardin privatif sont pris en compte pour le calcul du loyer ? Si je rajoute des dalles est-ce que ca deviens une terrasse d’un point de vue fiscal?

    Merci

  17. GERARD

    Bonjour,

    je fais construire une maison pour une location avec la Loi Pinel. J’ai un garage collé à la maison et qui communique avec le reste de la maison. Le garage mesure 15 mètres carrés.
    Quelle surface dois je prendre en compte pour le garage pour le calcul de mon loyer?
    12/2, soit 6 mètres carrés?
    15-12=3. Puis 3/2=1,5 mètres carrés?

    Merci pour votre retour.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est bien 6 de mémoire. Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide sur le pinel.
      Cordialement.

  18. Scodeller

    Bonjour monsieur
    Je fais bâtir une maison individuelle pour défiscalisation Pinel qui sera loué mi 2021, J’ai déposé mon PC ce mois-ci, donc je pense être dans le temps puisque c’est le dépôt de PC qui compte et non l’obtention ?
    Le remaniement de la loi a été faite en mars 2020 pour la dernière fois je pense? Car il n’y aura plus de Pinel en 2021, donc d’après votre barème Je suis en zone B2 avec 128 m² habitables et une terrasse de 20 m² j’ai trouvé un loyer à 1046 € est bien ça?
    Enfin le garage de 22 m² coller à la maison est perdu pour la location?? Vous remerciant par avance de votre réponse bien cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’ai pas le temps de refaire chaque calcul de loyer car j’ai énormément de demandes mais si vous avez bien suivi l’article, ce sera ok. C’est effectivement la date de PC qui compte, du moins lorsque j’ai écrit le dernier article sur le sujet en janvier dernier. Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide Pinel qui vous aidera sans nul doute.
      Cordialement.

  19. Alshighri

    C’est très bien expliqué
    Par contre le garage comment on peut le compter
    Merci

  20. Monbaylet

    Bonjour
    Merci pour l’envoi 😉
    Je vais lire tout ça
    Question : un emplacement de parking en sous sol ne peut définitivement pas être Comptabilisé comme surface annexe ?
    Merci

  21. ROUX

    Bonjour

    j’ai investi dans un appartement au 1 er étage en PINEL de 60.18m2 habitable sur ANGERS avec terrasse béton 6.78 m2+ cellier sur pallier commun de 4.91 m2+ terrasse jardin( touchant à la terrasse béton et chambre ( surface enherbé ) de 55.54 m3 )
    Est ce que dans le calcul taxable concernant les annexes je peux inclure la terrasse enherbé ou pas
    Si pas possible : terrasse béton 6.78 m2 + cellier 4.91 m2 soit 11.01 m2 /2 = 5.505 m2 annexe
    si possible : terrasse béton 6.78 m2+terrasse enherbé de 55.54 m2 soit 66.55 m2 dans la limite de 9m2 de terrasse + 4.91 m2 de cellier . soit 13.91m2 /2 = 6.955

    qu en pensez vous ?

    Merci de votre retour

    Cordialement

    Gil ROUX

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai cité la totalité du texte dans mon écrit. Si un aspect de votre bien n’y figure pas explicitement, c’est qu’il faut interpréter le texte afin de décider de le mettre ou non. Sur ce genre d’aspects, je conseille fortement la prudence. Une erreur au niveau du calcul de plafond de loyer est un aspect que le fisc peut utiliser pour annuler tout le Pinel. Ce serait dommage de perdre toute la réduction d’impôt pour augmenter un peu le loyer.
      A l’inverse, il y’a d’autres optimisations où on a beaucoup moins de risques et qui permettent de gagner beaucoup au niveau de l’impôt. Je détaille justement ces points dans mon guide que je vous recommande fortement : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Cordialement.

    • Serge D.

      Bonsoir,
      Nous sommes exactement dans le même cas: un jardin de 30 m2 avec une terrasse sur plots de 6 m2, les 2 sur parties enterrées ( parking). Les agences ne retiennent que la partie terrasse, et pas la partie herbeuse. Sur ce point là, la loi Pinel n’est pas clair. Avez-vous obtenu d’autres réponses et que pensez-vous déclarer ?
      merci pour votre retour si vous avez ce message.
      Cordialement

  22. marlyse PERRIER

    Loyer Pinel Strasbourg
    Merci de me renseigner sur les questions suivantes : loyer Pinel a Strasbourg
    Appartement : 44,33 m/ carrés
    terrasse: 10,24 m/ carré
    cave :1,59 m/carré
    comment calculé le montant du loyer , avec les surface annex
    la cave fait-elle partie de calcul de loyer ?
    quelle surface retenir ?
    me donner également les revenu du locataire
    – 1 personne seule
    -1 couple
    peut-on louer a des étudiants avec des parents caution ?
    faut-il aussi considérer les revenus des parents ?
    Quel année fiscale a retenir ?

  23. Ducros

    Bonjour Monsieur
    Merci pour ces indications sur la loi Pinel.
    Nous avons acheté une maisin avec un garage et une place de parking.
    Puis je compter une partie du garage dans la surface des annexes? Quelle est la tolérance?
    Merci
    Bien à vous
    Sophie Ducros
    Pourriez vous svp me répondre par mail privé?

  24. Amelie

    Bonjour, j’ai acheté un appartement de surface : 33.5 m² et un balcon de 7.1m². Pour calculer le loyer, faut il prendre en compte 33 + (7/2) = 36.5 et ne garder que 36 comme surface utile. Ou 33.5+(7.1/2) = 37m² ? Dans tous les exemples que j’ai trouvé c’est toujours des surfaces avec des nombres entiers. Merci de votre aide.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui, il faut prendre un nombre entier car sur le formulaire d’engagement de location 2044EB qui est primordiale pour éviter tout redressement, il faudra mettre un nombre entier. Le fisc ne précise rien sur les arrondis aussi je conseille d’arrondir en dessous pour éviter tout soucis. Attention, avec votre surface vous êtes concernée par le seuil de 1.2 évoque dans l’article.
      Cordialement.

      • Amelie

        Merci de votre réponse très rapide. J’avais bien pris en compte le maximum de 1.2 pour le calcul.
        Cordialement

      • Amelie

        Bonjour,
        J’avais d’autres questions donc j’ai fini par appeler les impôts, j’en ai profité pour leur poser la question. Pour le calcul, il est possible de prendre les surfaces réelles (33.5 dans mon cas) et mettre 33 dans le formulaire. S’il y a un contrôle, il faut juste être capable de pouvoir justifier les surfaces utilisées dans le calcul. En espérant que ça puisse en aider d’autres.
        Amélie

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour et merci pour votre retour.
          Me concernant je reste prudent. Un appel des impôts et même un écrit sur la messagerie impot.gouv n’empêche pas le contrôle ou le redressement si l’information donnée était fausse. Dès lors que l’on a pas un texte autorisant cet aspect, le risque reste présent si un contrôleur très zélé veut aller au bout.
          Cordialement.

  25. Laurent

    Bonsoir, peut on prendre 50% de la surface d’un balcon, non pas pour le calcul du loyer, mais pour le calcul de la surface du bien par rapport au plafond de 5500€/m² .Merci pour votre aide.

  26. Julien

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement (T2 de 47m²) en rez de chaussée avec une terrasse de 20m² sur dalle et un jardin.
    Plus haut,est mentionné « la surface annexe est plafonnée à 8 mètres carrés » et « Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m² ».
    Quelle est donc ma surface Pinel? : 47+8 ou 47+9?
    Cordialement
    Julien

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      En fait, il ne faut pas confondre le plafond de 9 m² qui concerne une partie de la surface annexe et celui de la surface annexe retenue qui est divisée par 2 et plafonnée à 8 m². Le mieux est que je vous fasse un exemple.
      Imaginons que vous avez une terrasse accessible en étage de 10m² et une cave de 10 m². On calcule la surface annexe : 10+10 mais le plafond de 9m² s’applique pour la terrasse. La surface annexe est donc de 19 au lieu de 20. Puis on retient la moitié de la surface annexe pour le calcul du loyer pinel soit 19/2 = 9.5. Malheureusement, on ne peut pas retenir plus de 8. La surface retenue pour le calcul du Pinel est donc de 8 au lieu de 9.5.
      Après, pour votre cas particulier je ne peux me prononcer sans engager ma responsabilité et sans connaitre le détail de votre terrasse. Cordialement.

  27. MARCK

    Bonjour,
    merci pour votre site riche en informations précieuses. Cependant je vous invite à mettre en garde vos lecteurs sur la modulation des loyers Pinel applicable sur certaines communes et qui déroge aux montant du loyer au m2 applicable. la non application de ces dispositions serait susceptible de remettre en cause la déduction fiscale applicable.
    Plusieurs arrêtés préfectoraux ont été pris en métropole afin d’adapter les plafonds de loyer applicables dans certaines communes aux particularités des marchés locatifs locaux.
    Pour connaître la liste des communes soumises à un arrêté de modulation, les plafonds de loyer qui y sont applicables en fonction de la date d’investissement, ainsi que l’actualisation annuelle des plafonds de loyer modulés, il convient de consulter le site internet du ministère de la cohésion des territoires.
    Identifiant juridique : BOI-IR-RICI-360-20-30-20190510

  28. Jouamic

    Bonjour,
    J’ai fait construire une maison dans le cadre de la loi Pinel et suis sur le point de la louer.
    J’ai bien calculé la surface habitable, mais je souhaiterais votre avis pour le calcul de la surface des annexes suivantes :
    – stationnement des véhicules : il y a une surface de 25 m2 qui constitue un parking « aérien » pour deux voitures devant le garage. D’autre part, il y a le garage fermé construit contre la maison de 24m2. Peut on ajouté 12 m2 à la surface habitable pour le calcul du loyer ?
    – une terrasse de 22 m2 a également été construite donnant sur le séjour. Je n’arrive pas a savoir à la lecture des différents commentaires et de vos réponses si nous pouvons ajouter une partie de cette surface pour le calcul du loyer. Merci pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Désolé mais je ne peux me prononcer sans engager ma responsabilité pro sur de telles questions. J’ai mis dans l’article tout ce qui figure dans le texte et vous pouvez même y accéder en fin d’article. Il n’existe rien de plus. C’est à vous d’interpréter pour voir si vous rentrez ou non dans ce qui est détaillé.
      Cordialement.

  29. Hervé J.

    Je suis sur le point de réceptionner une acquisition PINEL qui comprend, en plus du parking, un box et une place de parking. Je me pose la question de l’opportunité de faire 2 baux , avec un bail séparé pour le box ou la place de parking. Dans ce cas, l’élément scindé ne rentrerait pas dans le dispositif PINEL
    Quel est le risque en retenant cette solution? Cela peut-il remette en cause la déduction fiscale?

    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non, du moment que tout ce qui concerne le PINEL soit bien délimité et rentre dans les règles. Le calcul du plafond des loyers se fera notamment hors box. Idem pour le calcul du prix de revient etc… J’ai quand même envie de penser que ce serait bien que ce soit délimité au niveau du cadastre. Il ne serait pas idiot d’interroger le fisc via votre messagerie pour avoir leur position.
      Cordialement.

  30. bruno

    Bonsoir
    Apres 9 anset la fin de la réduction, peux t on continuer de deduire les charges (interets, frais de gestion, assurance, etccc) des revenus locatifs?
    cordialement
    Bruno

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour.
      Oui tout à fait!
      Cordialement.

  31. Claire

    Bonjour

    Je vais louer une maison PINEL à 1050 euros par mois (le loyer pinel 2019 calculé sur la surface utile doit être inférieur à 1059 euros) au 1er novembre 2019.

    Ma question est la suivante : est ce qu’au 1er novembre 2020, si l’évolution de l’indice de loyers fait passer mon loyer à 1070 euros , je peux l’appliquer ? D’après les textes, je comprends bien que je dois rester en dessous du loyer PINEL même avec l’évolution de l’indice mais au dessous du loyer Pinel de quelle année ? 2019 (année du bail) ou année 2020 ? En d’autres termes, suis-je bloquée à louer en dessous de 1059 euros ?

    Merci d’avance et merci pour votre ouvrage « corrige ton impot » que j’ai acheté et qui m’a bien aidé!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je vous avoue que je n’ai jamais eu le cas. Il faudrait interroger le fisc. Dans le doute, je conseillerai d’attendre un an et de « perdre » 20 € par mois (et encore avant impôt sur ces 20 € donc une perte minime) plutôt que de prendre le risque d’un redressement du Pinel pour ça!
      Cordialement.

  32. Haar

    Bonjour,
    J’ai bien lu vos remarques mais je ne comprends pas pour la terrasse!!! Si l’appartement à louer est au rez-de-chaussée avec une terrasse au sol sans construction en- dessous, alors elle ne compte pas dans la superficie habitable comme annexe? D’avance, merci pour votre réponse.
    Patricia

  33. Emi

    Bonjour,

    Je viens de confirmer le paiement de votre ouvrage pinel et n’ai pas reçu l’Ebook, pouvez-vous me confirmer que vous avez bien reçu le paiement d’une part et que je ne me suis pas trompée d’ouvrage dans un second temps?

    D’autre part, j’ai acheté un appartement en zone B2 selon les information suivantes:
    – Localisation: Mérignac
    – Valeur du bien + frais notaire + cuisine équipée: 163454€
    – Surface habitable 40m2 + loggia 12m2 + une place de parking privative dans sous terrain collectif+ accès local vélo et poubelle collectifs.
    – livraison du bien: 22/12/2018

    3 questions me viennent à l’esprit:
    > Le barème de référence pour le loyer à prendre en compte est 10,15 pendant toute la durée pinel ou bien révisable à chaque année?
    > Le calcul suivant la formule que vous proposez correspond à un plafond de loyer max de 519€ (avec le barème de 2018) alors que le calculateur du dispositif pinel sur le site internet du service public semble plafonner à 514€ (cela serait bête d’avoir un redressement pour 60 euros d’écart par an)
    > Dans le calcul de la superficie, si je prends en compte la surface habitable ainsi que 50% de la loggia, ma surface globale est de 46m2. Toutefois, les locaux collectifs et la place de parking permettent-ils d’augmenter la surface de l’annexe à 8 au lieu de 6?

    Merci par avance de votre retour

  34. ISABELLE

    Bonjour,
    J’ai fait 2 dépôts de PC en novembre et décembre 2017 pour construire 2 maisons individuelles en vue de la location en Pinel en zone B2.
    Une sera achevée en 2019 et l’autre en 2020.
    Pouvez vous me confirmer que je pourrai prétendre à la réduction d’impôt Pinel pour chacune d’elle à compter de l’année d’achèvement (2019 et 2020) ?

  35. Anne

    Bonjour,

    J’ai une question concernant une terrasse ( sur plot et qui est située au dessus des parkings) à usage privative sur un appartement en rez de chaussée. Est ce que je peux la compter pour moitié dans la limite de 8 m2 dans la surface à prendre en compte pour le calcul du loyer en Pinel ? Sur votre guide spécial Pinel ( qui est très bien fait et très utile, merci) le texte de loi ne parle que des terrasses en étage. Existe t-il une jurisprudence qui a réglé cette question. Est ce que je peux considéré que ma terrasse est aménagée sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ?
    Je vous remercie.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Comme indiqué dans le guide, je ne peux pas être plus précis que le texte. Il faut soit interpréter le texte, soit interroger le fisc sur une telle question.
      Cordialement.

      • Loic

        Anne, avez vous eu votre information car je suis dans le même cas que vous

  36. Benoit

    Bonjour,
    Le texte de loi est difficile à interpréter, d’après ma compréhension, la surface à retenir pour déterminer le loyer de notre appartement est :
    Surface habitable : 58,35m2 + surface de l’annexe : Terrasse RDC au dessus du parking souterrain de l’immeuble 9,8m2/2
    Total surface = 58.35+4.9 => 63.25m2

    Caractéristiques de l’appartement :
    Surface habitable de l’appartement RDC : 58,35m2
    Terrasse RDC touchant l’appartement au dessus du parking souterrain de l’immeuble : 9,8m2
    Jardin RDC touchant l’appartement au dessus du parking souterrain de l’immeuble : 40,89m2
    Parking au sous-sol de l’immeuble : 12m2

  37. GOMEZ Raphaël

    Bonjour,je suis en loi Pinel, mais j’ai des difficultés concernant les calculs pour déterminer le plafond de loyer à ne pas dépasser. Je suis en zone B2. J’ai un appartement de 49,33 m2 avec une terrasse de 21,62 m2 + une cave de 3 m2. Pouvez-vous me dire quels calculs je dois faire ?
    De plus, en fonction des sites, soit on me dit 8,75 €le m2, soit 8,82 €. Lequel est le bon ?
    Merci.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Le plafond de 8.75 était en 2017; pour 2018 (et 2019 apparemment), on est passé à 8.82 €. Cordialement.

  38. Franck

    Bonjour Thibault,
    comment savoir si je prend dans mon calcul le mettre carré en zone A de 12.5 euro (2017) ou 12.59 euro (2018) pour un logement Pinel acqui en VEFA en 2017 et que je récupérè dans 1 semaine ?
    merci beaucoup

  39. GUILLAUME

    Bonjour,

    Je suis embetée, je suis allée sur le site du gouvernement et leur simulateur ne donne pas le même calcul que moi.
    Nous avons un logement surface habitable de 48,88m² et un balcon de 5m².
    Je pensais pourvoir louer 684 mais le simulateur du gourvenement me précise 679?
    Savez-vous pourquoi?
    Il s’agit d’un logement à Wasquehal dans le 59.

  40. Martine

    Bonjour, je constate que je ne suis pas la seule en galère avec la PINEL. En 2014, j’ai fait une demande par mail aux impôts pour valider le loyer à appliquer à ma fille pour mon appartement en zone
    A de 61,92m2. Le contrôleur m’a validé un loyer de 769 €. En 2017 quand elle est partie, j’ai demandé un devis à une agence pour la gestion et ils m’ont appris que le loyer à appliquer est de 702 €
    car il existe un arrêté du Préfet de région sur notre commune qui fixe tous les ans des loyers PINEL inférieurs à celui indiqué en Zone A. Pouvez vous me confirmer qu’il faut vraiment en tenir compte
    car je n’ai pas l’impression que beaucoup de gens sont au courant. D’avance merci et merci pour vos explications !

  41. Bernard

    Bonjour Thibault, premièrement très bon site qui rend accessible la fiscalisation. Je suis en train d’acquérir une maison individuelle VEFA en loi Pinel. Je suis en cours de calcul du loyer. Après
    avoir lu et relu le BOFIP j’en suis arrivé au calcul suivant. La maison, les plans et l’acte notarié précise bien que j’ai fait l’acquisition d’une maison de 75m² de surface habitable avec un
    stationnement qui comprend une place de stationnement extérieur de 13m² et un garage de 19m². Dans le cadre de maison individuel, il est précisé que l’on peut prendre en compte le stationnement pour
    la surface annexe en retranchant 12m² : place de stationnement + garage – 12m² = 20m². Si je prends la moitié je suis à 10m² donc au-dessus du maxi de 8m². Je rajoute donc 8m² au 75m² de surface
    habitable, soit n total de 83m². Je pense avoir bien interprété le BOFIP, pouvez me dire si je suis dans l’erreur ??? Encore merci. Bernard

  42. Corrige ton impôt

    Bonjour Sylvie,
    Je ne peux me baser que sur les textes en vigueur qui n’apportent pas la précision spécifique que vous demandez. Soit c’est vous qui prenez la décision, soit vous interrogez le fisc pour avoir leur
    position.
    Cordialement.

  43. Sylvie

    Bonjour,
    Je viens de signer pour un appart en vefa.
    La copropriété dispose d’une terrasse commune sur laquelle par exemple des bacs sont réservés aux résidents pour plantations .
    pensez vous que cette terrasse en etage, entre dans la surface annexe que je peux prendre en compte pour connaître la surface relative à la location?
    Si oui, surface calculée aux tantiemes de copropriété?
    Merci
    Sylvie

  44. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Cela signifie donc que les impôts ne veulent pas se positionner sur votre cas spécifique. C’est à vous de prendre le risque de l’interprétation et si un contrôleur y voit la possibilité de contester,
    il devra lui aussi interpréter et argumenter. En cas de désaccord, on obtiendra une jurisprudence. Aujourd’hui, personne n’a la réponse « exacte » à votre question.
    Cordialement.

  45. Fabrice

    Bonjour Thibault,

    J’ai déjà pris contact via le portail auprs de mon centre. La premiere fois, l’interlocuteur n’a pas répondu à la question. J’ai alors reformulé différement, et j’ai obtenu une réponse qui n’est plus
    ni moins qu’un copier/coller du BO sans plus d’information.

    🙁

  46. Corrige ton impôt

    Bonjour Fabrice,
    Impossible d’être plus précis, j’ai pris le texte en vigueur. Le problème vient du fait qu’il faut après que chacun l’interprète selon sa situation particulière et qu’un risque apparait si le fisc
    interprète différemment.
    LA solution est d’interroger les impôts pour avoir un retour écrit qui vous protégera car ce sont eux qui vont prendre position sur votre cas particulier. J’ai expliqué la démarche ici qui permet
    d’avoir un bon taux de réponse dans la plupart des cas : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  47. Fabrice

    Je viens de parcourir l’ensemble des commentaires, et impossible de me faire une opinion sur l’histoire du garage.
    Je ne suis pas le seul à m’etre posé la question.

    Si j’ai une maison individuelle avec un garage dans le bati de la construction, avec une porte donnant acces dans l’habitation et que ce garage sert aussi d’annexe technique : arrivée d’eau, ballon
    d’eau chaude, compteur, etc…

    Est ce que cela est considéré comme de l’annexe plafonné à 1/2 de la surface ou à 12m² ou a rien du tout ?

    Cela serait peut etre utilie d’éditer l’article et de citer les cas d’usage différent qui se sont posés dans l’article, ca permettrait d’étayer l’article et d’éviter de nouveaux commentaires.

    En tout cas, tres bon blog
    Peut etre

  48. Antoine

    Merci Thibault pour votre réponse. J’ai réussi à faire le bon choix en m’appuyant sur l’un de vos articles, en calculant l’augmentation d’impots due aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le
    revenu, soit au total environ 50% (sachant que quelque soit la stratégie les charges sont identiques). En conséquence il est préférable pour moi de louer moins cher et de conserver la réduction
    pinel!
    J’ai lu beaucoup de vos articles et par conséquent je ne pensais pas avoir fait d’erreurs stratégiques, mais si vous pouviez m’en dire plus, peut-être que cela m’inciterait à me pencher plus en avant
    sur le livre !
    Merci pour la qualité du site,
    Antoine

  49. Corrige ton impôt

    Bonjour Antoine,
    Impossible de répondre à vos questions sans faire une étude détaillée. La question est effectivement de savoir si le gain en loyer NET (soit après impôt) compense la perte de la réduction Pinel. Si
    vous optez pour la solution, il faudra faire un prorata sur les frais type notaire pour le calcul de la réduction. Je vous invite à jeter un oeil à mon guide, à la lecture de votre texte je note déjà
    quelques erreurs stratégiques qui sont évoquées dans mon guide.
    Cordialement.
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

  50. Antoine

    Bonjour et merci pour vos articles très instructifs,
    Je suis acquéreur d’un appartement + parking que je compte louer en PINEL dès septembre.
    Le mandataire que je compte prendre pour la gérance m’indique un loyer max de 660 € compte tenu de la surface de l’appartement.
    Il me propose donc 2 options :
    La première solution consiste à louer appart + garage au loyer imposé par le Pinel doit 660 €.
    La deuxième solution consiste à louer l’appartement pour 660 €, Et le garage pour 55 €, soit 715 € en tout.
    Dans le premier cas, je defiscalise mon Pinel sur la totalité du prix appartement plus garage, soit 265 000 € (hors frais de notaire).
    Dans le deuxième cas je ne defiscalise en Pinel que le montant de l’appartement soit 246 000 € (hors frais de notaire).
    Dans les deux cas, je compte partir sur une défiscalisation de neuf ans.

    Si on fait un calcul simple sans compter les impôts sur les loyers, ni les frais de gestion, la deuxième solution semble plus intéressante.
    Toutefois, pensez-vous que cette deuxième solution est la plus intéressante si en prends en compte les aspects fiscaux (je pense à l’imposition sur les loyers).
    De plus si je prends cette option je me demande comment je vais intégrer les frais de notaire dans l’assiette de défiscalisation, puisque je n’ai pas la répartition des frais de notaire entre
    l’appart et le garage. Au prorata du prix de l’appartement ?
    Merci pour votre aide,
    Antoine

  51. benj

    bonjour,
    pour les maisons individuelles,
    en ce qui concerne la prise en compte des garages dans les surfaces annexes, l’exemple de l’article des impôts est très clair : il faut soustraire la surface forfaitaire de 12 m2. Donc si le garage
    est de 20 m2, alors on prend en surface annexe 20-12 =8 m2 soit 4 m2 à ajouter.
    Maintenant si quelqu’un a une réponse écrite des impôts qui dit le contraire je suis preneur.
    je crois qu’il y a beaucoup de mauvaise info à ce sujet.

  52. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Maintenant que le loyer est mis en place et a déjà été payé, je ne peux que vous conseiller de voir avec le fisc comment réagir afin de savoir s’ils acceptent ou non le Pinel dans votre cas. Le
    meilleur moyen est un recommandé ou cette démarche : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  53. damien

    bonjour , j’ai réalisé une construction d’un bâtiment de 4 maisons en 2017, je suis en zone b2 malheureusement je me suis mal renseigné je peux disposer seulement pour 2 maisons , j’ai mis les loyers
    a 650€ mais en remplissant cette année (donc ma 1ere fois en pinel)ma fiche d’impôt pour bénéficier de la loi pinel d’une durée de 9 ans je m’aperçois que mon loyer est trop haut pour bénéficier du
    credit d’impôt, que puis faire? baisser le loyer ? ajouter des charges donc mettre le loyer a 610€ et 40€ de charges ( du genre entretien de la chaudière , entretien des extérieurs… mes logements
    font 72m2 habitable chaques
    par contre j’ai réalisé 1 place de parking pour chaque maisons et il y a en commun un local poubelle de 15m2 et une terrasse de 6m2 est ce cela compte en annexe?
    dans l’attente de vous lire merci

  54. Sebastien

    Autre question svp. J’ai une cabane de jardin de 4m2… C’est bien une annexe ? Donc 4 / 2 = 2m2 à rajouter ?

    Par avance merci.

  55. Sébastien

    Bonjour,

    Concernant les garages… Bien lu le texte sur la prise en compte du garage mais pas super clair.

    J’ai une maison individuelle avec un garage intérieur de 15m2 (que mon architecte appelle célier au passage… erreur). La question est : Combien de surface habitable puis je rajouter ?

    Il me semble au paragraphe 370 qu’il est possible de prévoir 3 m2 en surface annexe pour un garage de 15m2 (15 moins les 12 de stationnement) situé dans une maison individuelle pour définir le loyer
    en loi pinel.

    Donc cela fait 3m2 d’annexe… donc en divisant /2 les annexes 1,5m2 à rajouter à la surface habitable ??

    Par avance merci.

  56. Sylvie

    Bonjour
    Achat d’un bien en pinel zone À.
    Or sur lyon, il semblerait que le coef ne soit pas de 12,5 mais de 11,9.
    On puis je trouver l’info officielle?
    Merci

  57. Corrige ton impôt

    Bonjour,

    Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
    « . Emplacement de stationnement et garages
    350
    Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
    360
    La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à
    usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
    370
    Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes,
    il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules
    susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
    Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas
    accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus. »
    Très cordialement.
    Thibault

  58. Dayboo

    Bonjour

    Je cais me lancer dans un dispositif pinel et souhaiterais connaitre le dispositif technique pour pouvoir prendre en compte la superficie du parking svp.
    Vous pouvez me Répondre en MP à: weteh1@yahoo.fr

  59. BA

    Bonjour,

    Entre le texte de loi et votre réponse faite à Silver, je me suis perdue. Pouvez vous me confirmer les affirmations ci-dessous ?

    1. les stationnements en place libre en sous-sol d’un immeuble ne sont pas considérés comme des annexes de l’appartement et donc, le propriétaire ne peut demander une somme en plus pour le parking.
    Ainsi, le loyer sera fixé en fonction de la surface habitable bien que loué avec une place de parking, sans autres annexes.

    1bis : si le propriétaire veut avoir un bénéfice sur sa place de parking, il doit faire un bail à part.

    2. Pour les maisons individuel, les garages sont considérés comme une annexe (plafonner à 12m² au lieu de 8m² des autres annexes).

    3. En revanche, si il s’agit d’un garage fermé ou d’un box loué avec un appartement, le garage ou le box est considéré comme une annexe du logement et est pris en compte (en suivant les plafonds et
    autres calculs) dans la surface utile du logement.

    Merci d’avance pour vos confirmations / infirmations !

    Cordialement,

    Mme BA

  60. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour le fait de savoir si la terasse est éligible ou non, j’y ai répondu (commentaire 35 et 36).

    Pour les 8et 9m², relisez bien l’article pour ne les confondre.
    « on peut déduire 8m² de surface annexe maximum ». La surface annexe peut comprendre la terrasse mais aussi d’autres choses (garages…) et on ne retient que 50%.
    « on peut retenir 9m² de terrasse maximum ». Là on ne parle QUE de la terasse!
    Exemple :
    J’ai une terrasse de 25 m² et un garage de 10 m². La terasse est plafonnée à 9 donc on ne retient que 9 et non 25 pour ma terasse. Du coup, la surface annexe est de 9 + 10 soit 19. On retient 50% de
    la surface annexe soit 9.5. Attention, la surface annexe est plafonnée cette fois à 8. On retient donc 8 au lieu de 9.5! On voit bien la différence entre les deux plafonds. Sinon j’ai joint le BOFIP
    en fin d’article qui fait foi et qui est en vigueur aujourd’hui.
    N’hésitez pas à jeter un oeil à mon guide pinel pour optimiser vos déclarations.
    Cordialement.

  61. Stéphane

    Bonjour,
    Je n’ai pas très bien saisi car dans votre article vous évoquez le fait qu’il faut prendre la superficie d’une annexe comme suit : ‘Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur
    ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m²’.
    En fait, j’ai une terrasse, donnant sur toute la longueur de l’appartement, d’une superficie totale de 40m². Dois-je prendre dans mon calcul 9m²/2=4,5m² ou 8m² pour cette annexe ?
    Mon appartement fait 62,70 m² est en zone A (12,50€/m²).
    Le calcul du coefficient sera donc :
    1 – 0,7 + (19/62,70+8) ou
    2 – 0,7 + (19/62,70+4,5)

    La différence sur le loyer sera d’environ 40€ selon si l’on prend le 1er ou le second calcul du coefficient.
    Merci pour votre réponse.
    Stéphane
    P.S : Dans d’autres articles sur le net, ils parlent de la limite de 8m²/2 pour le calcul du coeff… Pas évident de savoir qui dit vrai 🙂

  62. Corrige ton impôt

    Bonjour Lopes,
    1 : le coefficient ne doit pas dépasser comme je l’explique dans l’article.
    2 : vous payez bien sur des PS de 17.2% sur votre revenu foncier imposable
    3 : non, elle est perdue
    4 : oui.
    Je vous invite à jeter un oeil à la préface de mon guide qui pourra surement vous aider : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Cordialement.
    Thibault

  63. Lopes

    Bonjour pourriez vous m’informer sur les questions suivantes
    – pour le calcul loyer max Pinel, le résultat ne doit pas dépasser 1,2?
    – pour le calcul de l impôt foncier avant de faire la réduction Pinel, le calcul prend en compte la tranche marginal d imposition, prend t il en compte la CSG?
    – l excédent de réduction ou la réduction non utilisé sur une année est elle reportable?
    – enfin si l on est au régime micro foncier sur un bien investit en pinel, le plafond de loyer est il à prendre en compte?
    Merci

  64. Corrige ton impôt

    Pardon Pat, j’ai répondu un peu vite en traitant deux demandes en même temps. Pour le plafond du loyer, on retient la date de signature du bail bien entendu. Vous pouvez le vérifier à l’article 2
    terdicies D du code généra

  65. Corrige ton impôt

    Bonjour Pat,
    De mémoire, il me semble qu’on retient la date de dépôt du permis de construire pour les biens construits et la date de signature de l’acte authentique d’achat pour les autres.
    Cordialement.

  66. pat

    Bonjour et merci pour votre reponse
    Cordialement

  67. pat

    achat au 30/12:2017
    location le 23/03:2018
    appartement en zone B1
    loyer de ref 10,07 pour 2017
    loyer de ref 10,15 pour 2018
    lequel dois-je prendre??????
    mon calcul 0,7+19: 46,97=1,10
    1,10×10,07×46,97 = 520€

  68. Corrige ton impôt

    BOnjour Samuel,
    Aucune idée! Côté déclaratif, on déclare seulement la surface la première année. Après est-ce que les impôts peuvent faire un contrôle en cas de changement de la surface… je n’en sais rien. Bien
    entendu, les textes ne disent rien sur un cas aussi spécifique.
    Cordialement.

  69. Samuel

    Bonjour,
    Suis je obligé de modifier le loyer de mon investissement en Pinel en cas de modification du zonage en cours de période de défiscalisation. En d’autres termes est ce que le niveau du zonage du loyer
    est garanti sur la durée de la défiscalisation. Je cherche à mesurer le risque sur la rentabilité du projet.

    merci d’avance
    merci d’avance

  70. Corrige ton impôt

    Bonjour Caroline,
    Je ne peux pas vraiment m’avancer sur une interprétation du texte pour un cas spécifique. Le plus simple est d’aller sur votre espace « impôt.gouv » et d’interroger le fisc sur votre situation
    personnelle. Ils devront se prononcer et répondent en général sous un mois.
    Cordialement.

  71. caroline V

    Je suis en train d’acheter un appartement en rdc avec une terrasse. Je ne comprend pas ceci « Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont
    retenues dans une limite de 9m².  » Ma terrasse sera posée sur des dalles sur plot au ras su terrain qui sera en pelouse, puis je la compter dans la surface annexe ?
    Merci d’avance

  72. Celine

    Bonsoir,
    Je vais louer un studio de 25 m2 avec une terrasse attenante entrez de chaussée de 5m2. Je peux rajouter 2,5 à ma surface de 25 pour le calcul?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  73. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous êtes tout à fait libre pour vos charges. Etant donné que le locataire avance les charges parce que vous les payez et qu’il y’aura une régularisation, vous n’avez pas un « gain » comme pour les
    loyers. Aucun plafond n’existe.
    Cordialement.

  74. YASSINE

    Bonjour

    Sur mon PINEL de 21,35M2 en zone A.BIS j’applique un coefficient de 16,83e x (070+19/21,35) sans dépasser le plafond de 1,20 (à la base je suis à 1,53 ) j’arrive à un loyer de 25,62/ M2 soit
    431E/MOIS .

    Ma question est ce qu’il existe une formule pour les charges ? car à ce loyer je dois ajouter les charges locatives.

    Merci pour votre retour

    CORDIALEMENT

  75. Corrige ton impôt

    Bonjour Sabrina,
    Le calcul me parait correct si vous êtes en zone B1. Pour les terrasses, vous pouvez l’ajouter aux surfaces annexes si elles répondent aux conditions exposées dans mon article.
    N’hésitez pas à jeter un oeil à mon livre : « comment optimiser seul ses déclarations Pinel? » et aux commentaires des anciens acheteurs.
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  76. LAURENT

    Bonjour, nous venons de faire construire une maison en loi pinel de 90,53 metre carre habitable le calcul est il bon ? 07+19/90,53= 0,9098 et 09098×10,07×90,53=829,40 euros
    Le constructeur nous fait également une terrasse peut elle faire partie du calcul du loyer ?
    sabrina

  77. Florent

    Merci Thibault pour votre retour, c’est quand même fou ces textes de loi censés légiférer un investissement immobilier « très » réglementé, il y a un flou complet sur des détails qui sont pour nous
    essentiels pour bien gérer notre investissement et éviter un contrôle et/ou redressement fiscal…
    d’un autre côté cela paraîtrait « logique » de déclarer cette surface terrasse dans le calcul du loyer car ce qui diffère un Pinel en maison indivduelle d’un Pinel en appartement est, selon moi, la
    surface du terrain qui va avec la construction de la maison, utilisable en exclusivité par le locataire, et qui n’est pas prise en compte dans le calcul du loyer, alors que c’est non négligeable pour
    un bien locatif « standard » (hors Pinel). qu’en pensez vous ?
    Merci encore pour tout cela et pour votre site, très bien fait et très pratique pour les particuliers que nous sommes.
    Florent

    • Emmanuel

      Bonjour
      En rdc peut on prendre la surface de la terrasse couverte dans le calcul du plafond du loyer?
      Et vous précisez que pour les parkings il faut vous consulter.
      Nous avons un parking extérieur et un box en sous sol. Peut on prétendre à ajouter la surface de ce type d’annexes pour le calcul du plafond de loyer?
      Merci
      Emmanuel

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        J’ai apporté la précision sur le parking plusieurs fois dans le commentaires. Vous la trouverez rapidement, ils sont en dessous de l’article. Pour le reste, j’ai mis dans l’article tout ce que le fisc accepte. Si une situation n’est pas décrite, c’est que c’est négatif ou qu’il faut interpréter le texte avec le risque que le fisc interprète autrement.
        Cordialement.

  78. Corrige ton impôt

    Bonjour Florent,
    Malheureusement, je lis le même texte que vous… Impossible de vous répondre!
    1) Y’a t’il des mesures tempérantes? Peut-être mais le texte ne précise pas dans quelle mesure donc le fisc à la main.
    2) J’ai besoin d’être sur que je peux inclure la terrasse d’une maison individuelle, pouvez-vous me le confirmer? Le texte n’indique pas explicitement que c’est possible donc je suis obligé de vous
    dire que non. Je ne peux pas le garantir car le fisc s’est laissé une marge de manœuvre en n’indiquant pas explicitement que c’est possible.
    Vous avez donc deux solutions. Soit interpréter le texte et considérer que vous pouvez. En cas de contrôle (qui doivent quand même être rare à ce niveau), il faudra argumenter avec le fisc. Soit
    écrire aux impôts pour avoir leur position. Vous aurez alors votre justificatif.
    Vraiment navré mais le texte m’empêche d’être plus précis. Inutile de chercher d’autres informations, il n’y en a pas. A la limite, il faudrait une jurisprudence sur le même sujet mais je suppose que
    s’il y en avait eu, elle aurait été incluse dans le BOFIP.
    Cordialement.
    Thibault

  79. Florent

    Bonsoir,
    je viens de voir votre article en faisant des recherches sur le calcul du plafond loyer pinel (pour construction d’une maison individuelle), et ai visiblement le même problème que sandrine concernant
    la prise en compte ou non de la surface terrasse…il est dit tout et son contraire sur internet, et le BOFIP, qui est comme vous le dites « LE texte officiel », n’est pas non plus très clair !
    En effet, il y bien stipulé que les « terrasses enterrées ou semi-enterrées sont retenues dans une limite de 9m2 » sauf dans le cadre de terrasse en rez de jardin (ce qui est visiblement mon cas, et
    celui de sandrine…), mais que des mesures de tempérantes sont faites pour les maisons individuelles…mais quelles sont elles ???
    J’ai beau chercher, je ne trouve aucun détail à ce niveau là…
    Merci d’avance pour votre retour,
    Cordialement,
    Florent

  80. Corrige ton impôt

    Bonjour Sandrine,
    Je vous invite à consulter le BOFIP que j’ai joint en fin d’article. C’est LE texte officiel, il n’y en a pas d’autres! Si vous ne trouvez pas la possibilité d’intégrer votre terrasse en épluchant le
    BOFIP, c’est que ce n’est pas prévu par les textes et donc pas possible.
    Cordialement.
    T.DIRINGER

  81. Sandrine

    Bonjour,
    Nous faisons construire une maison individuelle que nous souhaiterions mettre en location dans le cadre du dispositif Pinel. J’ai bien compris dans votre article qu’il ne fallait pas se tromper dans
    le calcul du loyer sous peine de se voir evincer du dispositif.
    Il me reste une question concernant la terrasse. Annexe ou pas annexe. Sur plusieurs sites il est notifié qu’on peut la considérer comme annexe si elle est sur un ouvrage enterré ou semi enterré
    (mais je pense que l’on parle de batiment collectif). Dans notre cas (maison individuelle), la terrasse est sur vide sanitaire donc techniquement sur un ouvrage enterré, mais fiscalement n’est -elle
    pas considéré comme une terrasse en rez de jardin (et donc non comptabilisée en annexe) ? je n’arrive pas à le définir malgré mes recherches.
    merci pour votre réponse et pour votre site qui m’a permis d’y voir plus clair.
    cordialement,

  82. BRUN

    Bonsoir, désolé du retard de réponse de ma part mais merci bcp pour vos explications suite à ma question #12 pour le calcul du plafond de loyer dans le cadre de notre construction de maison
    individuelle. C’est très clair pour moi maintenant, mais une autre question me trotte dans la tête…
    J’ai compris que pour le calcul du loyer je peux retenir +8m2 (si terrasse et parking pris en compte)ou 6m2 (si terrasse seule), mais du coup si je choisis de retenir uniquement la surface terrasse
    (qui se trouve en rez de jardin car maison de plain-pied), ai je le droit de louer l’emplacement de stationnement avec un 2ème bail (hors pinel bien entendu)?
    Car selon mes calculs j’arriverai à un loyer max de 747€ (maison+terrasse)…pour une maison individuelle sur bdx avec 150m2 de jardin, terrasse et stationnement je trouve que c’est vraiment pas bcp,
    on risque de se faire harceler d’appels au moment de l’annonce. C’est un peu l’inconvénient du pinel en maison individuelle : retenir la surface maison+annexes, sans l’espace jardin qui est tout de
    même assez confortable…
    Merci encore pour vos retours (nous avons avec mon amie fait suivre votre page à tout notre entourage tellement elle est TOP !)
    Cordialement

  83. Corrige ton impôt

    Bonjour Hugo,

    Mon article est fait d’après les textes en vigueur. D’ailleurs ils sont joints en fin d’article, vous avez juste à cliquer dessus! Votre constructeur oublie la prise en compte des annexes. Sauf
    exceptions qui expliquerait pourquoi il ne l’a pas pris, le notaire a raison.
    Cordialement.

  84. Hugobleubird

    Bonjour, j’entends pas les mêmes choses du constructeur que du notaire:
    Surface habitable maison plein pied : 83.62 m² + garage 16.35 m² +terrasse 6.5m²
    Pinel du constructeur: 84m² , Pinel du notaire: 91.62m² pour calculer le loyer… qui dit vrai :)?

    Merci de votre aide

  85. sylver

    mon calcul est il bon svp?

    surface 47.80 m2 + 8 m2 (annexes garages+balcon) =55.80
    0.7+19 / 55 = 1.04
    zone B2 donc 8,75*47.80*1.04 = 434.98 serait le prix du loyer max avec Les annexes ?
    pouvez vous me confirmer SVP ? merci

  86. sylver

    excusez moi ;

    Ma question était de savoir si dans les annexes de 8 m2 le garage doit y être inclus normalement ?MERCI

  87. sylver

    merci infiniment;ma question était de savoir si dans les annexes le gara

  88. Corrige ton impôt

    Le plafond des annexes est bien de 8 mètres carrés. Ensuite il suffit de reprendre le calcul expliqué dans l’article effectivement! 🙂
    Bonne journée.

  89. Sylver

    Si mon calcul est bon les annexes (garage+ terrasses) representerais 8 m2 ce qui ferait au final
    47,80 m3+8 m2(annexes) total 55 ×8,75 (zone b2)
    Soit loyer max 481,25 euros pour le lot complet,mon calcul est il bon???merci

  90. sylver

    Merci pour votre reponse.
    Je pense que les propriétaires ne sont pas tres au courant du calcul tout comme moi je l’etait avant votre site tres instructif et au top.

    Quel serait selon vous le bon calcul exact loyer max locatif pinel pour cette surface(48,80m2) et ses annexes indiquées car je ne sait pas comment doit on prendre en compte le balcon(18m2) et le
    garage (13 m2) dans le calcul? Pouvez vous m’aider a avoir le bon calcul?merci beaucoup pour votre aide tres precieuse

  91. Corrige ton impôt

    Bonjour Sylver.
    Le calcul du loyer Pinel se fait exactement comme indiqué dans l’article, vous pouvez le refaire pour voir s’il est respecté. Cela étant, si votre propriétaire loue trop cher et ne respecte pas le
    plafond, vous n’y pouvez rien. Il risque un redressement avec annulation du Pinel mais vous n’avez pas matière à vous tourner contre lui. Il fixe le loyer qu’il veut et prend le risque du
    redressement fiscal.
    Cordialement.
    Thibault

    • Dom

      Bonjour,
      Je m interroge sur la prise en compte d un carport (stationnement ouvert mais couvert) dans le calcul de la surface des annexes. Est ce la même chose que pour un stationnement ou un garage (forfait de 12m2) ?
      Merci pour votre réponse !

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour, Je n’ai jamais eu le cas… je conseillerai d’interroger le fisc par écrit.
        Cordialement.

  92. Sylver

    Bonjour
    je dois devenir le locataire d’un logement pinel.celui ci fait 47,80 m2 avec terrasse de 18,51 m2 en zone B2.ce logement possege un garage de 13m2 en sous sol de l’immeuble.le proprietaire et sa
    regie souhaite me faire payer la somme de( 70€) en supplementaire pour le garage+ charges immeubles (38€) alors que la location globale est prevu en pinel.est ce normal et quel serait le calcul
    reglementaire du loyer selon vos connaissances? Merci enormement a vous.

  93. Corrige ton impôt

    Bonjour Brun,
    Une chose est certaine, terrasse et parking correspondent à la surface annexe et la surface annexe est plafonnée à 8m²! Voir l’exemple du BOFIP où les annexes avec sous-sol et parking font 128 m²
    dont seulement 8m² retenus au final.
    Vous concernant, même si on considère que la mesure de tempérance vous permet d’inclure le forfait de 12m² pour place de parking, le calcul est le suivant :
    Surface annexe = 12 (parking) + 12 (terrasse) soit 24 m².
    On doit diviser par 2 donc 24/2 = 12m² retenus.
    Mais on est plafonné à 8m² donc on ne retient pas 12 mais 8.. CQFD. Relisez l’exemple sous le BOFIP, ça se passe exactement comme ça.
    Votre surface annexe sera donc soit de 8m² (plafond), soit de 6m² si vous ne comptez que la terasse…. ça ne va pas changer la face du monde…
    N’éhsitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement.
    Thibault

  94. BRUN

    Bonsoir, nous avons décidé avec mon amie de faire construire une maison individuelle sur une partie de notre terrain à Bordeaux et sous le dispositif Pinel afin de bénéficier de la réduction d’impôts
    et faire un placement immobilier « rentable » à la fin des 12 années de Pinel au vue des prix de l’immobilier bordelais qui flambent…
    Néanmoins après lecture de votre article et lecture du BOFIP, je ne comprends toujours pas « les mesures de tempérance » appliquées sur les maisons individuelles pour le calcul de la surface S à
    prendre en compte pour le plafond de loyer.
    Nous envisageons de faire construire une maison de plain pied T3 de 73m2 avec terrasse de 12m2 et place de stationnement prévue au PC.
    Du coup ces « mesures de tempérance » veulent-elles dire que je peux appliquer le forfait de 12m2 de stationnement et 6m2 de terrasse(12/2) pour le calcul de la surface totale S pour le plafond de
    loyer ? Ou pas du tout ?
    J’ai beau me renseigner et lire des articles, il y a beaucoup de choses qui se contredisent…alors si vous pouviez m’éclairer je vous en remercierai grandement.
    Cordialement

  95. Corrige ton impôt

    Bonjour Betrand,
    Pour le résultat final, le fisc précise bien que « les plafonds de loyer ainsi obtenus étant arrondis au centime d’euro le plus proche. »
    En revanche, je n’ai pas la réponse sur la surface (doit-on garder 40.63 ou arrondir?). De mémoire, il me semble qu’au moment de saisir la 2044EB en ligne, il faut mettre des chiffres ronds mais je
    peux me tromper. Deux solutions : soit vous fouillez le BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4904-PGP.html#4904-PGP_1._Logements_situes_en_metr_35
    Soit vous prenez la valeur arrondie, le calcul des loyers sera quasi similaire pour 1m² d’écart. Dans votre cas, 40.63 + 1.64 = 42.27 que vous arrondissez à 42m². Faites le calcul mais les loyers
    maximums entre 42m² retenus ou 42.27m² retenus ne vont pas être très différent.
    Cordialement.

  96. Bertrand

    Bonjour,
    Je vous sollicite pour un renseignement , j’ai beaucoup de mal avec la décimale , doit elle être prise en compte.
    Je possède un appartement de type F2 à Puteaux 92800 ( calcul loi Pinel A bis) d’une surface de 40.63 m2 et d’un balcon de 3.28 m2 ( pour le calcul loi Pinel 1.64 m2).
    Je souhaiterai connaitre le loyer maxi que je peux demander( avec ou sans la décimale le taux est nécessairement différent).
    Dans l ‘attente de vous lire
    cordialement

  97. Navard

    Bonjour, j’ai bien lu les textes en vigueur envoyés mais ce n’est pas clair. Il me semble au paragraphe 370 qu’il est possible de prévoir 12 m2 en surface annexe pour un garage de 15m2 situé dans une
    maison individuelle pour définir le loyer en loi pinel .merci cordialement

  98. Corrige ton impôt

    Bonjour,

    Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
    « . Emplacement de stationnement et garages
    350
    Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
    360
    La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à
    usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
    370
    Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes,
    il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules
    susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
    Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas
    accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus. »
    Très cordialement.
    Thibault

  99. NAVARD

    Bonjour,
    Est-il possible de compter dans la surface annexe un garage (stationnement 1 véhicule) de 15 m² situé dans une maison individuelle pour définir le plafond du loyer en loi pinel.
    Merci

  100. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si votre terrasse rendre dans les conditions de celles plafonnés à 9m² alors c’est votre second calcul qui est excellent.
    Cordialement.

  101. Vincent

    Bonjour,
    Merci pour votre site.
    J’ai cependant besoin d’un éclaircissement.
    J’ai acheté un t2 de 42m2 au rdc avec une terrasse de 24m2 qui est en partie au dessus du parking souterrain de l’immeuble bon calcul de la surface pour déterminer le loyer, c’est :
    42 + (24/2 limité à 8)=50 m2
    Ou
    42 + (9/2 = 4,5) = 46,5 m2. ????

    Merci de votre aide !

  102. Corrige ton impôt

    Bonjour,

    Je ferai bientôt un article reprenant tout ce qu’on peut ajouter dans le prix de revient qui sert de base à la réduction d’impôt PINEL. Je peux vous annoncer tout de suite que les frais de notaire en
    font partie!
    Concernant le garage et la possibilité de dissocier tout en bénéficiant du PINEL, il faudra faire un devis auprès d’un expert-comptable ou avocat fiscaliste Cela nécessite une recherche en amont dans
    les textes. Comptez un tarif entre 300 et 500 € pour une telle question. Direction la rubrique contact si vous souhaitez me solliciter à ce sujet.
    Cordialement.
    Thibault

  103. Ducret

    Bonjour
    Si j acheté un appartement à 190000€ et un garage à 18000€, dans le cadre PInel je prends en prix de revient 208k€+ les frais de notaire comme base pour la réduction d impôt? Pour le garage, je peux
    quand même le louer en plus ou pas ?
    Merci pour votre réponse

  104. Corrige ton impôt

    Bonjour,

    Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
    « . Emplacement de stationnement et garages
    350
    Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
    360
    La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à
    usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
    370
    Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes,
    il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules
    susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
    Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas
    accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus. »
    Très cordialement.
    Thibault

  105. Blaesius

    Bonjour,
    En lisant votre article vous avez indiqué « Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision. »
    Pouvez vous m’en dire plus?

    Cordialement