Immobilier, Loi Pinel

Tout sur le plafond des loyers Pinel : calculs, exemples, zones, impôt…

Si vous achetez un bien sous le dispositif Pinel dans le but de le louer, sachez que les loyers sont plafonnés. Cela veut dire que vous ne pourrez pas demander le loyer qui correspond au prix du marché, vous aurez un maximum à ne pas dépasser qui est souvent relativement faible. On fait le point sur ce plafond des loyers Pinel qui est très complexe : quels risques s’il n’est pas respecté, comment faire le calcul, que retenir pour la surface… On reprendra des exemples étapes par étapes avec un maximum de détails pour tout connaitre de ce point technique primordial. Le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) concerné est joint en fin d’article.

Le plafond des loyers PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?

Afin que la location soit accessible aux plus modestes, le gouvernement impose aux biens Pinel un loyer plus faible que le marché. De fait, ils ont mis en place un plafonnement. Autant vous le dire tout de suite, inutile de chercher à tricher. Par exemple, si le plafond des loyers pour votre bien est de 500 € par mois, il est impossible de louer plus que 500 €. Vous risquez la requalification fiscale des réductions Pinel en cas de contrôle et ne pourrez de toute manière pas remplir la feuille d’impôt 2044EB qui sert à déclarer le Pinel la première année. Vous pouvez juste noter que le plafond concerne uniquement le loyer et non les charges. Vous avez la main sur les charges mais pas sur les loyers.

Pour déterminer le plafond des loyers, le calcul est complexe. Il va dépendre de deux variables : la zone où est située votre bien (a bis, a, b1, b2, c) et la surface. On va détailler ces deux notions qui sont grandement complexifiées par le fisc.

Loyers de votre Pinel : que retenir selon les zones (A bis, A, B1, B2 et C)?

Le gouvernement a délimité des zones géographiques. Selon le lieu de votre bien, vous achetez un Pinel qui est dans une zone Abis, A, B1, B2 ou C. Que ce soit Lyon, Toulouse, Marseille… chaque ville a des biens Pinel situés dans une des différentes zones. Informez-vous auprès de votre promoteur pour connaître la zone dans laquelle figure votre bien Pinel. Le fisc a déterminé un plafond des loyers par mètre carré selon la zone. Le plafond au m² est le suivant

Prix maximum du loyer Pinel en 2019 par mètre carré selon la zone

Zone A bisA B1 B2 C
Prix au mètre carré 17.17€ 12.75 € 10.28 € 8.93 € 8.93 €

A priori, ça parait donc assez simple. Si mon bien fait 50 mètres carrés et qu’il est en zone B1, le calcul du plafond des loyers donne 50 * 10.28= 514 € par mois à ne pas dépasser. Hélas non !! C’était trop simple pour le fisc qui a décidé d’appliquer un coefficient multiplicateur en plus du tableau joint. Le calcul présenté n’est pas le bon…

Plafond des loyers Pinel 2020 : où le trouver?

Si vous commencez à louer votre bien en 2020, sachez que le barème évolue chaque année. Les chiffres en vigueur sont publiés au bulletin officiel que vous trouverez ici : BOFIP plafond loyer Pinel. C’est à l’alinéa 150 qu’on trouve le plafond pour l’année 2020.

Plafond des loyers Pinel pour les baux conclus en 2020.

Zone A bisA B1 B2 C
Prix au mètre carré 17.43 € 12.95 € 10.44 € 9.07 € 9.07 €

Ce barème est souvent mis à jour courant mars. La suite des calculs est fait avec le barème 2019 mais si vous louez en 2020, vous pouvez utiliser celui ci-dessus.

Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?

L’administration fiscale impose donc de retenir le prix au mètre carré présenté précédemment mais de lui appliquer un coefficient multiplicateur. Celui-ci est calculé ainsi :
0.7 + 19 / Surface

Exemple 

Mr CorrigeTonImpot a acheté un bien Pinel où la surface (notion détaillée ci-après) fait 50 mètres carrés en zone B1.

1) On calcule le coefficient : 0.7 + 19 / 50 = 1.08
2) On applique le coefficient au tableau précédent (10.28 € par mètre carré en zone B1) : 1.08 * 10.28*50 = 555.12€.

Les loyers de Mr CorrigeTonImpot devront être au maximum de 555€ par mois.

Attention à une précision primordiale, il faut que ce coefficient soit inférieur à 1.2 ; s’il dépasse, on retiendra 1.2. C’est indispensable de connaitre cette particularité si votre bien fait moins de 38 mètres carrés pour ne pas surestimer les loyers et éviter un redressement!

Exemple 

Mr CorrigeTonImpot loue un bien Pinel en zone B2 avec une surface retenue de 35 mètres carrés.

1) Il calcule le coefficient : 0.7+19 / 35 = 1.24
2) On retient seulement 1.2 et non 1.24 car le coefficient est plafonné à 1.2. On l’applique au tableau des zones (8.93 € par m² en zone B2) : 1.2 * 8.93 * 35 = 375 €.

Mr devra louer au maximum son bien à 375 € par mois. Si Mr CorrigeTonImpot n’avait pas pensé à cette particularité technique et appliqué le calcul habituel en retenant le coefficient calculé de 1.24, il obtenait un loyer maximum de 1.24 * 8.93*35 = 387 €. Il était certain d’avoir un redressement fiscal avec annulation du Pinel.

Le calcul est complexe mais reste compréhensible une fois les exemples détaillés et l’exception du coefficient plafonné à 1.2 compris (soit les biens dont la surface est inférieure à 38 m²). Malheureusement, vous n’être pas au bout de vos peines. Le fisc continue à complexifier la chose avec la notion de « Surface ». Je l’ai surlignée dans ce paragraphe pour une bonne raison. La superficie exacte de votre bien Pinel ne sera pas équivalente à la surface retenue pour le calcul du plafond des loyers. Si votre bien fait 40 mètres carrés, ce ne sera pas forcément 40 qu’il faudra retenir et utiliser pour déterminer le plafond des loyers. Vous allez donc devoir prendre le temps d’identifier et de calculer la « surface » au sens du calcul des plafonds des loyers.

Que retenir pour trouver la Surface et pouvoir calculer le plafond des loyers Pinel?

Le fisc précise que la surface au sens du plafond des loyers s’entend de la surface habitable du logement à laquelle on peut ajouter la moitié de la surface annexe. La surface annexe est plafonnée à 8 mètres carrés. Il faut donc définir la notion de surface habitable et la notion de surface annexe.

La surface habitable est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclus, la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les surfaces annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m². Le fisc précise que la surface des annexes s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour trouver vos plafonds de loyer. Les étapes sont les suivantes :

1) Déterminer la surface (S) au sens des plafonds. Elle comprend la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8 mètres carrés).
2) Calculer le coefficient : 0.7+19/S. On retient le résultat ou 1.2 si le résultat dépasse ce montant.
3) Calculer le plafond des loyers selon la zone via le tableau présenté.

Terminons avec un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guidera dans la façon de calculer.

Exemple : calcul du plafond des loyers Pinel pour les impôts.

Mr Corrigetonimpôt a acheté un studio Pinel en zone B1. La surface habitable fait 20 mètres carrés. Le studio comprend une cave de 10 mètres carrés ainsi qu’un balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut-on demander ?

1) Calculons la surface S au sens des loyers Pinel.

La surface habitable est de 20 m².
Les surfaces annexes sont de 10 + 10 = 20. Cependant, il faut garder la moitié des annexes : 20/2 = 10. Il se trouve que les annexes sont plafonnés à 8 m² retenus. Mr Corrigetonimpot ne peut retenir 10 m² en surface annexe, il retient donc le plafond soit 8 m².

La surface totale S au sens du plafond des loyers est de 20 + 8 = 28 m².

2) Calcul du coefficient multiplicateur.

Il est de 0.7+19 / S soit 0.7+19/28 = 1.37. N’oublions pas que le coefficient est plafonné à 1.2. Mr Corrigetonimpot doit donc retenir 1.2 dans ce cas et non 1.37.

Coefficient multiplicateur : 1.2

3) Calcul des loyers maximums possibles selon la zone :

En zone B1, il faut retenir un plafond de 10.28 par m². On applique le coefficient calculé et bien sur la surface retenue.

10.28* 28 * 1.2 = 345.4€

Mr Corrigetonimpot peut louer son bien jusqu’à 345 € par mois. Au-delà, il ne pourra pas prétendre à la réduction d’impôt Pinel.

Le calcul du plafond des loyers est donc une notion technique qui est très importante. Mal calculée, vous risquez soit de perdre la réduction Pinel, soit d’avoir un manque à gagner en proposant un loyer trop faible. 

Textes en vigueur : BOI-IR-RICI-360-20-30-20170710 et suivants

Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts Pinel, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.

109 Commentaires
  1. L'affichage des commentaires rencontre un bug depuis le 25 novembre. Je fais le nécessaire pour régler ce problème au plus vite. Vous pouvez quand même poster vos questions, j'y répondrai dès que le problème est résolu. Merci de votre compréhension.
  2. L'affichage des commentaires rencontre un bug depuis le 25 novembre. Je fais le nécessaire pour régler ce problème au plus vite. Vous pouvez quand même poster vos questions, j'y répondrai dès que le problème est résolu. Merci de votre compréhension.
  3. L'affichage des commentaires rencontre un bug depuis le 25 novembre. Je fais le nécessaire pour régler ce problème au plus vite. Vous pouvez quand même poster vos questions, j'y répondrai dès que le problème est résolu. Merci de votre compréhension.
  4. L'affichage des commentaires rencontre un bug depuis le 25 novembre. Je fais le nécessaire pour régler ce problème au plus vite. Vous pouvez quand même poster vos questions, j'y répondrai dès que le problème est résolu. Merci de votre compréhension.