Immobilier, Location et impôt

Frais de courtier : peut-on les déduire des revenus fonciers?

De plus en plus de gens passent par un courtier pour obtenir la meilleure offre de prêt. Le courtier facture alors des honoraires qui sont de quelques centaines d’euros voir parfois plusieurs milliers. Si le courtier a été sollicité pour acheter un bien immobilier locatif, l’investisseur aura alors une interrogation l’année suivante. Peut-on déduire les frais de courtier sur la déclaration des revenus fonciers? Les acquéreurs Pinel pousseront même la problématique plus loin. Peut-on déduire les honoraires de courtage du loyer et/ou les inclure dans la réduction d’impôt Pinel?

Déduire les frais du courtier des loyers dans la 2044 : le texte en vigueur.

Pour que les honoraires versés au courtier soient déductible, il suffit que la dépense soit prévue dans le texte en vigueur. Cela tombe bien, on a un bulletin officiel des finances publiques qui détaille ligne à ligne les charges déductibles de la 2044.

A première vue, on pourrait penser que les frais de courtiers sont à enlever via la ligne 221 « frais d’administration et de gestion ». En consultant le texte en vigueur joint en fin d’article, on constate que rien ne mentionne les courtiers. On peut déduire les honoraires versés à un tiers pour la déclaration fiscale, les commissions versées à une agence de location etc…. mais rien n’est indiqué pour le courtage.

Qu’à cela ne tienne, la case 250 « intérêts d’emprunt » permet de déduire la quasi-totalité des frais relatifs au prêt. Un second texte en vigueur nous donne une liste complète des frais déductibles. On y trouve les intérêts, l’assurance emprunteur, les agios, les frais de dossiers… mais rien sur les frais de courtage!

Rien dans les textes ne permet de déduire les frais de courtier de vos revenus fonciers. Toute charge non mentionnée dans le bulletin officiel des finances publiques est non déductibles. Voir : toutes les charges déductibles des revenus fonciers. Si je dois me positionner, la déductibilité n’est pas possible sans risque. Malgré tout, le sujet reste flou.

Des positions du fisc surprenantes sur la déduction des frais de courtage dans les charges des revenus fonciers.

L’étude des textes laisse penser que la déduction des frais de courtier est impossible. Je ne la conseille d’ailleurs pas. Pour autant, j’ai eu plusieurs centaines de retours sur ce sujet à travers les acheteurs de mon livre. Voir : comment optimiser les déclarations d’impôt quand on loue un bien?

Des investisseurs ont interrogé le fisc via leur messagerie sécurisée. Certains ont reçu une réponse écrite du centre des impôts indiquant que la déduction des frais du courtier était possible. Cette réponse ne fait pas foi sur un contrôle et ne permettra pas d’éviter un redressement mais cela prouve un certain laxisme sur ce sujet. Il en va de même sur les redressements fiscaux. J’en ai vu un nombre important où le fisc redresse la déclaration des revenus fonciers à juste titre (souvent pour les ordures ménagères). Ces redressements ne concernent quasiment jamais la remise en cause des frais de courtier déduits. Il apparaîtrait que certains contrôleurs ont une tolérance à ce niveau.

On peut aussi supposer que le fisc redoute le rejet du redressement des frais de courtier déduits par le contribuable. Dans un tel cas, il est possible qu’un particulier emporte un jour le dossier au tribunal. Nous aurions alors une jurisprudence qui viendrait trancher définitivement le sujet. Ne l’ayant pas à ce jour, notez bien que la déduction n’est pas possible sans risque de redressement.

Immobilier Pinel et dépenses du courtier : comment ça marche?

Le fait de louer un bien sous le dispositif Pinel ne change rien à ce qui vient d’être dit. La déduction des loyers n’est pas prévue dans les textes. En revanche, il est possible d’inclure les dépenses du courtier dans le prix de revient. Voir : que peut-on mettre dans le calcul de la réduction d’impôt Pinel?

C’est un moindre mal. Fiscalement parlant, il aurait été plus bénéfique de déduire les sommes versées au courtier des revenus fonciers plutôt que de l’inclure dans la réduction Pinel. Via la déduction, on aurait gagné immédiatement 17.2% de prélèvement sociaux + la tranche fiscale (11%, 30%, 41% ou 45%)… ce serait donc une défiscalisation via le courtier d’au moins 28.2% versée l’année suivante. En incluant les frais de courtier dans la réduction d’impôt Pinel, c’est un gain d’à peine 2% par an pendant 6 ans (voir 9 ans puis 1% les 3 années suivantes).

Une fois encore, je ne peux que vous conseiller d’inclure les frais de courtier dans la réduction d’impôt Pinel puisque les textes ne mentionnent rien sur la déduction. Malgré tout, voyons le risque de redressement fiscal si vous les déduisez.

Déduction à tort des frais de courtage du foncier : rectification fiscale et majoration.

Pour les plus téméraires qui font le choix de déduire les frais de courtier malgré tout, voyons voir le risque encouru. Déjà, il faut évaluer le gain fiscal via la déduction du courtier sur vos loyers. Cela va dépendre de votre tranche fiscale, je suppose ici qu’elle est de 30%. Voir : comment sont imposés les loyers?

Exemple

Mr CorrigeTonImpot a payé 1 000 € à son courtier. S’il les déduit de ses revenus fonciers, le gain sera de :

  • 1000*30% soit 300 € d’impôt en moins.
  • 1000*17.2% soit 172 € de prélèvements sociaux en moins.

En cas de proposition de rectification fiscale, les impôts vont d’une part annuler la déduction des frais de courtier. Vous devez alors payer le gain acquis en impôt (472 € ici). Notons que c’est normal car sans ça, vous ne l’auriez pas eu. En parallèle, ils peuvent réclamer une majoration de 10% (47 €) et des intérêts de retard de 0.2% par mois (soit 1 € par mois écoulé ici).

Le risque de redressement s’avère très modéré. Il l’est encore plus pour les acquéreurs Pinel qui pourront alors envisager de revoir leurs déclarations passées pour ajouter les frais de courtier au prix de revient puisque la déduction a été remise en cause. Je reste à l’écoute de vos témoignages en commentaire sur ce sujet.

Textes en vigueur : BOI-RFPI-BASE-20-10-20160706

Ne vous arrêtez pas aux frais de courtiers. Découvrez mes deux guides pour optimiser la fiscalité de vos biens immobiliers.

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

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2 Commentaires
  1. Loic Charmoille

    bonjour,
    merci pour cet article très intéressant.
    J’imagine que c’est le même raisonnement pour un investissement en SCPI à crédit et un LMNP ?

    Par ailleurs, est-il possible d’impûter le déficit foncier d’une SCPI à crédit sur une déclaration de LMNP ?

    Cdlt,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour la SCPI, les frais déductibles sont inclus dans les frais déclarés de la SCPI mais je pense qu’on peut y ajouter les frais relatifs au prêt. Pour le meublé, à voir avec l’expert-comptable qui gère la déclaration; vous avez plusieurs articles sur le site où j’explique la nécessité d’en avoir un.
      Cordialement.