Immobilier, Loi Pinel

Comment calculer la réduction d’impôt en loi Pinel? Quoi inclure dans le prix de revient?

Les investisseurs Pinel se doivent d’être particulièrement attentifs au moment de remplir la déclaration d’impôt sous peine de manquer des optimisations importantes qui viendront plomber le rendement final de l’opération. C’est principalement le cas lors du calcul de la base fiscale qui servira à déterminer la réduction d’impôt Pinel : faut-il mettre uniquement le prix de la maison ? Peut-on inclure les frais de notaire ? Est-il judicieux de mettre les travaux ? On fait le point sur les éléments que vous pouvez inclure dans la réduction Pinel et sur ceux qui ne sont pas prévus par le fisc. Vous pourrez ainsi optimiser la baisse de l’impôt tout en évitant un redressement fiscal. Le texte en vigueur est joint en fin d’article.

Calcul de la réduction d’impôt Pinel : la notion de prix de revient !

Le dispositif Pinel vous permet d’avoir une réduction d’impôt de 2% par an. Les impôts appellent « prix de revient » la base qui sert au calcul de la réduction. Si par exemple vous avez acheté le bien 190 000 € et que 10 000 € de dépenses annexes sont acceptées par le fisc dans le calcul du prix de revient, la réduction d’impôt sera de 200 000 * 2% chaque année soit 4 000 € d’impôt en moins. Il est donc primordial d’inclure le maximum d’éléments possibles dans le prix de revient. Notez que le prix de revient est plafonné à 300 000 € par an. Il faut aussi savoir qu’un second plafond existe qui est de 5500 € par mètre carré de surface habitable. Ce point technique est important puisque le plafond peut être atteint dans certaines villes. 

Exemple de calcul
Mr Corrigetonimpôt achète une bien Pinel de 170 000 € avec 30 mètres carrés de surface habitable. Le plafond de la réduction Pinel est de 30*5500 = 165 000 €. Mr Corrigetonimpôt verra sa réduction Pinel calculée sur une base de 165 000 € maximum malgré l’investissement de 170 000 €.

Cet article ne revient pas sur la case à remplir et l’année où vous devez déclarer le prix de revient. Pour ces informations, je vous oriente vers mon livre sur les déclarations d’impôts Pinel.

Ne pas confondre le calcul de la réduction d’impôt en loi Pinel et la déduction des revenus fonciers.

Pour la compréhension de l’article et que vous puissiez payer un minimum d’impôt, il est également important de retenir le point suivant : si une charge est comprise dans le prix de revient, vous ne pourrez plus la déduire de vos revenus fonciers. En effet vous allez recevoir des loyers et faire une déclaration des revenus fonciers chaque année (vous indiquerez les loyers perçus et pourrez déduire les charges payées avant de subir la fiscalité). Il est donc particulièrement important de se poser la question suivante : est-ce mieux de déduire une charge des revenus fonciers ou de l’inclure dans le prix de revient qui servira au calcul de la réduction Pinel ? Pour rappel, sachez qu’il est bien plus intéressant fiscalement de déduire une charge du foncier plutôt que de l’inclure dans le prix de revient.

Exemple
Mr Corrigetonimpôt peut inclure 1 000 € de travaux dans le calcul de la réduction d’impôt Pinel ou choisir de déduire ces travaux des revenus fonciers.
1) Si il l’ajoute dans la réduction d’impôt, il gagnera 1 000 * 2% soit 20 € chaque année pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Gain fiscal de 240 € maximum.
2) Si il le déduit des revenus fonciers, ces 1 000 € permettront d’économiser la tranche d’imposition (11% minimum) et les prélèvements sociaux (17.2%). Gain fiscal de 1 000 * 28.2% soit 282 € dès l’année suivante.

Dans cet article, je vais détailler tout ce que vous pouvez ajouter dans le prix de revient pour augmenter la réduction d’impôt tout en prenant soin de ne pas inclure les charges qui sont déductibles des revenus fonciers. Pour ces charges, il sera toujours plus judicieux de les déduire des revenus fonciers si cela est possible.

Calcul de la réduction d’impôt Pinel : exemples selon chaque situation

Le calcul du montant à déclarer pour avoir sa réduction Pinel va dépendre de la façon dont vous avez acquis votre logement. Je suis donc obligé de détailler ce qu’on peut inclure selon la nature du logement en différenciant le VEFA, ceux qui font construire, ceux qui achètent neuf…. Le cas particulier des garages et places de stationnement est présenté en fin d’article. Identifier le type d’acquisition qui vous correspond entre les points 1 à 6 et vous saurez comment calculer le montant servant de base à votre réduction d’impôt en loi Pinel.

1) Logement Pinel acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement.

Vous pouvez inclure le prix d’achat du logement mais aussi ajouter les honoraires de notaires, les commissions versés aux intermédiaires. Il ne faut pas oublier la TVA ainsi que les droits d’enregistrement et de publicité foncière si vous en avez payés. Rien n’est déductible des revenus fonciers, il faut donc les inclure dans le prix de revient sans risque.

Exemple
Mr Corrigetonimpôt a acheté un Pinel neuf de 200 000 € et a payé 10 000 € de frais de notaire et 5 000 € de frais d’intermédiaires. Le prix de revient qu’il va déclarer sera de 215 000 €. Sa réduction d’impôt sera de 215 000 * 2% soit 4 300 € par an. 

2) Logement Pinel acquis inachevé.

Le prix de revient est constitué des mêmes éléments qu’au premier point. Cela étant, vous pouvez aussi ajouter les travaux d’achèvement de la construction ainsi que les travaux d’aménagement intérieur s’ils servent à rendre le logement habitable et qu’ils sont indissociables de la construction. Soyons précis ici : il vaut mieux déduire ces travaux des revenus fonciers que les inclure dans le prix de revient (gain fiscal de plusieurs centaines d’euros). Je vous recommande donc vivement d’avoir des factures dissociées et de ne pas inclure les travaux d’aménagement dans la réduction Pinel si vous en avez la possibilité! Vous pourrez ainsi les déduire lors de la déclaration de vos revenus fonciers.

3) Vous avez fait construire le logement Pinel

Sur le principe, c’est assez simple : la réduction Pinel comprend le prix d’achat du terrain, le prix de la construction du logement mais aussi le prix pour l’installation des équipements (chauffage, eau….). On retient le tout à la date de fin des travaux. Dans les faits, il faut détailler la notion de « prix du terrain » et « prix de construction». Pour le prix du terrain, le fisc autorise l’ajout des frais engagés pour le viabiliser et l’aménager : frais de distribution, de réseaux… Pour la construction, la base de réduction Pinel comprend la plupart des frais : architecte, achat des matériaux, salaires et charges des ouvriers et de manière générale tous les frais non déductibles du foncier. Les impôts, taxes et redevances sont concernées également. En revanche, vous ne pouvez pas compter les frais de démolition ni le travail que vous avez effectué personnellement.

4) Local transformé en logement Pinel.

Le calcul se complique si vous êtes dans cette situation. Vous pouvez inclure le prix d’acquisition du local ainsi que les frais (notaire, commissions…) dues à cet achat. La problématique se pose sur les travaux fait pour transformer le logement. Il va falloir distinguer les travaux de reconstruction, de réparation et d’aménagement. Ces trois notions ont été détaillées dans cet article sur les travaux déductibles que je vous invite à lire en amont.

De manière générale, les trois types de travaux peuvent être inclus dans le prix de revient du Pinel à la condition d’être réalisés avant la date d’achèvement des travaux de transformation. Retenons aussi qu’il faut que les travaux de réparation soient indissociables de l’opération de transformation. Ces deux conditions restrictives paraissent donc être importantes pour pouvoir inclure les travaux dans la réduction Pinel. C’est en fait l’inverse qu’il faut rechercher!

Je m’explique. Imaginons que Mr Corrigetonimpot transforme un local en logement Pinel. Il fait 30 000 € de travaux de reconstruction, 15 000 € de travaux d’amélioration et 10 000 € de travaux de réparation. La variable importante est que les travaux de reconstruction ne sont pas déductibles des revenus fonciers (donc il faut absolument pouvoir les mettre dans la réduction Pinel) alors que les travaux d’amélioration et de réparation peuvent être inclus dans le Pinel mais sont aussi déductibles des loyers (il faut donc les déduire car c’est bien meilleur au niveau fiscal). 

 1) Mr Corrigetonimpôt va faire attention à faire les travaux de reconstruction avant l’achèvement des travaux. De cette manière, il a le droit de les inclure dans le prix de revient du Pinel.
 2) Mr Corrigetonimpôt va prendre le temps de dissocier les travaux d’amélioration et de réparation voir même de les faire après l’achèvement du Pinel. De cette manière, il ne pourra pas les inclure dans la réduction Pinel. C’est parfait pour lui car ces travaux seront alors déductibles du foncier et permettront d’éliminer bien plus d’impôt ! 

Si Mr Corrigetonimpôt n’a pas fait attention au point 2 et n’a rien dissocié, il sera obligé de mettre tous les travaux dans le prix de revient du Pinel. Il ne pourra alors rien déduire du foncier.

5) Local Pinel acquis en vue de leur réhabilitation.

Une fois encore, vous pouvez comprendre le prix d’acquisition des locaux et ajouter les frais de notaire, les commissions ainsi que l’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Bien entendu, les travaux sont à inclure (avec comme au point 3, les frais d’architecte, l’achat des matériaux, les salaires des ouvriers ect… sont à ajouter dans le prix de revient). Une fois encore, seuls les travaux réalisés avant la fin d’achèvement des travaux de réhabilitation servent au calcul de la réduction Pinel. La stratégie est la même qu’au point 4. Il est judicieux d’attendre l’achèvement des travaux avant de faire les travaux d’aménagement et de réparation. De fait, vous ne pourrez pas les inclure dans le prix de revient ce qui vous permettra de les déduire des revenus fonciers. Une stratégie fiscale bien plus intéressante.

6) Autre situation d’acquisition de Pinel.

Le fisc prévoit plusieurs autre situations et détaille notamment : l’acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre dans le champ de la TVA, idem hors TVA, l’acquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA et l’acquisition d’un logement réhabilité. Systématiquement, le fisc autorise le contribuable à comprendre le prix d’acquisition ainsi que les frais notariés + commissions + droits d’enregistrement dans la base de calcul de la réduction d’impôt. En cas de travaux, la règle est la même que celle que nous avons vu aux points 4 et 5.

Garages et stationnement : que peut-on inclure dans la réduction Pinel ?

Le fisc autorise l’ajout du prix d’acquisition des garages, emplacements de stationnement ou dépendances du bien sous conditions. A ce niveau, c’est la rédaction du bail qui va être importante. Il faut que la location du garage ou autre fasse l’objet d’un bail commun avec le logement. Dans ce cas, vous pouvez inclure le prix d’acquisition du garage, de l’emplacement de stationnement ou des dépendances dans votre réduction d’impôt Pinel. En revanche, si vous louez via un bail distinct, l’administration fiscale exclu le garage ou la dépendance de l’avantage fiscal. Faites bien attention sur un bail distinct, non seulement vous ne pourrez pas inclure le prix d’achat du garage ou autre dans la réduction d’impôt Pinel mais en plus il faudra enlever au prorata les frais d’acquisition sous peine de redressement fiscal. On retrouve ici l’importance de rédiger le bail correctement comme nous l’avions vu pour le traitement fiscal de la cuisine équipée.

Report de la réduction d’impôt en loi Pinel. Peut-on le faire si elle n’est pas utilisée?

Le calcul du prix de revient peut donc s’avérer supérieur à ceux que vous aviez prévu. De nombreux postes peuvent s’ajouter au prix d’achat ce qui va venir augmenter la réduction d’impôt du Pinel. Notez que l’on parle d’une réduction d’impôt et non d’un crédit d’impôt. Cela signifie que si la réduction est supérieure à votre fiscalité, elle ne sera pas utilisée ni remboursée par le fisc. Pire encore, les textes prévoient qu’une réduction Pinel non utilisée est perdue. Il ne sera pas possible de la reporter. Un argument supplémentaire en faveur du fait de privilégier la déduction d’une charge dans les revenus foncier plutot que de l’inclure dans le calcul de la réduction d’impôt Pinel quand cela est possible.

Exemple
Mr Corrigetonimpôt calcul un prix de revient de 100 000 €. Sa réduction Pinel est donc de 2 000 € par an. Si Mr a un impôt de 1 500 €, il ne pourra pas utiliser la totalité de la réduction de 2 000 €. Le différentiel de 500 € est malheureusement perdu.

Textes en vigueur : BOI-IR-RICI-230-30-10-20130318

Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts Pinel, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

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82 Commentaires
  1. Myriam

    Bonjour,
    Les taxes d’aménagement, de participation à l’assainissement collectif et la redevance archéologique préventive sont à mettre dans le prix de revient ou les charges ?
    On avait été prévenu des sommes à verser suite au dépôt du permis de construire, mais on les a payées (en 2020) après la date d’achevement des travaux (2019) (c’est une construction)
    je les déclare dans la 2042 ou la 2044 ? Merci beaucoup pour vos explications très claires.

    Cordialement,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur ces questions, je vous oriente en premier lieu vers mon guide Pinel qui reprend en détail toutes ces optimisations : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Plus généralement, toutes charges non déductibles rentrent dans le prix de revient. La déductibilité étant meilleure fiscalement, on étudie donc la possibilité de déduire ou non et si ça ne rentre pas, on met dans le prix de revient. Vous trouverez un article dans la rubrique immobilier qui détaille tout ce qui est déductible sur la 2044 si vous ne voulez pas lire le guide. TOute charge qui n’y figure pas ira dans votre prix de revient.
      Cordialement.

  2. Xavier

    Bonjour Thibault,
    J’ai acheté l’an passé votre Ebook Pinel pour m’aider mais j’ai un doute sur le calcul du prix de revient que j’ai saisi l’an passé pour un studio en région parisienne.
    En effet, j’ai saisi le prix payé (hors parking) et je pensais que le crédit d’impôts serait calculé automatiquement en tenant compte du plafonnement puisque l’on indique la ville et la surface dans la 2044EB. Cependant, le crédit d’impôt de 2% a été calculé sur le prix de revient saisi sans tenir compte du plafonnement de 5500€/m2. Qu’en pensez-vous ?
    Dans la 2042C de cette année, dois-je saisir le crédit d’impôt calculé sur la base du plafonnement ? et contacter les impôts pour rectifier le crédit d’impôts de l’an passé ?
    Merci d’avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait, c’était une des précisions de la mise à jour faite fin 2019 dans l’Ebook. Je vous conseille de mettre la bonne réduction cette année dans la case en tenant compte du plafonnement. En parallèle, vous écrirez au fisc pour les informer de l’erreur de l’an passé en demandant une correction. Précisez que vous ne l’avez pas fait intetionnellement et que vous espérez qu’il fasse cadeau de la majoration de 10% au vu de votre bonne foi.
      Cordialement.

  3. Bernard

    Bonjour,
    Je reçois des informations contradictoires de la part même des agents des impôts concernant 2 sujets : pouvez-vous m’aider ?
    J’ai acquis un bien en Pinel en octobre 2017, en VEFA, livré en mars 2019, recevant des locataires en mai 2019.

    1°) Dois- déclarer le bien à la signature d’achat en VEFA chez le notaire (achat en 2017, déclaré en 2018) ou bien à la livraison (livré en 2019, déclaré en 2020) ?

    2°) En avril 2019, après livraison et avant de réceptionner mes locataires, je fais mettre en peinture 2 couches tout l’appartement par une entreprise. Ces travaux doivent-il être déclarés dans le formulaire 2044 « travaux d’amélioration », ou bien ajouté au prix de revient de l’appartement déclaré en foncier sur le formulaire 2044EB, comme c’est du neuf ?

    3°) J’ai fait mettre l’électricité dans l’appartement : cette petite facture EDF de mise en route du courant est-elle déclarée dans la rubrique « travaux d’amélioration » sur la 2044 ? ou ailleurs ?

    Merci beaucoup pour vos réponses !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je vous oriente vers mon Ebook Pinel : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Il détaille justement ces situations en expliquant ce qu’il est possible de faire ou non pour optimiser l’impôt. Vous y trouverez vos réponses.
      Je me permets de vous répondre sur le point 1 qui est très important et engendre des remises en cause total des réductions si mal rempli: la date sur la 2044 importe peu. En revanche, la date sur la 2044Eb est primordiale. On retient l’achèvement donc le Pinel commence l’année de l’achèvement et est alors déclaré en N+1. Vous verrez qu’il faudra remplir l’achèvement du Pinel ET l’acquisition sur la 2044Eb (sert à vérifier que les 30 mois sont respectés).
      Cordialement.

  4. Vanessa

    Bonjour,
    J’envisage la construction d’une maison avec piscine qui pourrait me permettre de profiter du dispositif Pinel. La construction de la piscine peut elle être intégrée dans le prix de revient?
    Merci de votre aide
    Vanessa

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tout dépend de la date de paiement. Il serait bien plus judicieux de faire en sorte qu’elle ne puisse pas y rentrer afin de la déduire du foncier; le gain fiscal serait bien meilleur. Je vous recommande mon guide Pinel pour optimiser ce type de situation avant de vous lancer : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Cordialement.

  5. ABu

    Bonjour M. Diringer,
    Merci pour votre ebook qui est très précieux en ces temps de déclarations d’impôts sur le revenu. On touche au but. Juste 2 petites questions svp :
    Est-ce qu’une porte de douche et une installation de rideaux (solidaire du mur) réalisés juste après la livraison d’un Pinel et avant la première location est intégrable dans le prix de revient, svp ?
    Même question pour les frais de mise en service de l’eau, de l’électricité et du gaz : sont-ils intégrables dans le prix de revient svp ?
    Merci d’avance pour votre aide.
    Cordialement,
    A. Bu

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Relisez bien l’ebook; ces points sont évoqués dans les rubriques questions/réponses page 32/33 pour la question 2 et dans l’article page 29 pour les travaux après livraison.
      Cordialement.

  6. caroline_Par

    Bonjour,
    J’ai acheté votre Ebook Pinel pour m’aider à créer un déficit foncier suite à l’achat d’un appartement en Vefa, il m’a bien aidé! par contre je ne vois pas où inclure les « Frais de mise en copropriété » facturées par le notaire…dans les intérêts avec les frais bancaires ? ou l’ajouter au prix de revient de l’appartement?
    je vous remercie par avance, en espérant votre retour 😉
    bien cordialement!
    Remarque: je n’ai rien trouvé non plus concernant la caution crédit logement dans l’Ebook, mais le site crédit logement indique que cela est bien déductible également !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ces frais ne sont pas déductibles et vont rentrer dans le prix de revient (assimilé aux frais de notaire). J’ai joint les textes en vigueur et vous verrez que rien ne permet de déduire la caution crédit logement. On peut l’assimiler aux paragraphes sur les frais bancaires avec toujours la même règle : « tout ce qui est payé et ne sera jamais remboursé par la banque devient déductible ». A voir donc avec l’organisme qui gère la caution logement pour savoir si une partie est définitivement à votre charge sans possibilité de remboursement afin de pouvoir la déduire. S’il l’affiche sur leur site, demandez leur un justificatif pour être tranquille!

  7. julie01

    Bonjour j’ai acheté un appartement de 45.8 m3 en pinel avec place de parking en janvier 2018, je l’ai réceptionné en septembre 2019 et depuis il est en location. j’ai acheté l’appartement et la place de parking au prix de 167500 € et payé 2326.86 € de frais de notaires. j’ai un bail pour l’appartement et 1 pour la place de parking, il s’agit du même locataire. Questions : 1) quel est le montant du prix de revient de l’appartement car j’ai peur de faire une erreur ? et j’ai expliqué mon cas et transmis une question aux impôts et ils m’ont répondu d’indiquer le prix de revient de l’investissement hors places de parking ( et prorata des frais annexes ).
    Je suis donc un peu perdu car je n’ai qu’un prix global et sur l’acte de vente les deux lots sont bien écrits. Comment faire ?(2)
    merci de votre aide. cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui, ce genre de dossier est très risqué et on a beaucoup de redressement sur l’ensemble du Pinel qui arrivent en cas de mauvaise déclaration. Déjà, le bail séparé mais à un même locataire est très préjudiciable sauf si le bail parking a eu lieu quelques semaines après. C’est un premier point qui peut jouer en votre défaveur si la date est la même. Le Pinel sur l’ensemble est exclu, vous avez intérêt à faire un prorata sérieux à tout niveau. Si c’est global, la solution adoptée le plus souvent est de faire un prorata selon la surface. Je vous conseille de jeter un oeil à mon Ebook Pinel pour ne faire aucune erreur sur les déclarations Pinel. Il y’a fort à parier que le fisc vienne jeter un oeil vu le montage, je vous conseille de bien tout optimiser.
      Cordialement.

    • Louis

      Bonjour,
      Achat d’un appartement en vefa pour un investissement pinel : puis je ajouter au prix d’achat la caution bancaire de mon prêt ?
      Merci d’avance Cdt

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Ici on est plutôt sur une charge déductible, ne l’ajoutez surtout pas au prix de revient car un redressement serait possible pour le fisc avec remise en cause du Pinel; en plus le gain fiscal sera bien meilleur en l’ajoutant dans les déductions!
        Cette charge est déductible uniquement pour la partie de la caution qui ne serait jamais remboursée par la banque quelque soit la situation. A voir avec eux comment est prévu votre clause; cela dépend des établissements. Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide Pinel pour prendre en compte toutes les optimisations de ce type.
        Cordialement.

  8. Perdrix

    Bonjour, j’ai acheté un appartement en VEFA à Marseille pour un Pinel sur 9 ou 12 ans. La construction est en cours, le bien a été signé en février 2019 pour une livraison initiale fin 2020. cette livraison avait déjà été repoussée au premier trimestre 2021 du fait d’intempéries et probablement encore un peu plus suite au confinement. Ma question est: j’ai eu des frais sur 2019 (primes d’assurance du prêt, frais de dossier, crédit logement, règlement copro) ,comment je fais pour les déclarer cette année sachant que je n’aurais pas de locataire avant 2021. Pour information, j’ai aussi un Scellier social depuis 9 ans. Merci d’avance pour votre aide. Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article qui explique les frais déductibles sur la 2044 avant location dans la rubrique immobilier. J’ai expliqué plus en détail les frais déductibles ou non dans mon Ebook sur la loi Pinel qui vous serait surement très utile.
      Cordialement.

  9. Karl

    Bonjour Thibault,
    Merci pour ce site riche en informations très utiles
    Pour ma part, je m’interroge sur la location d’une place de parking avec bail séparé de l’appartement. Cette option est plus rentable comme on le sait.
    Néanmoins, sais tu / as tu des retours quant à la nécessite de procéder à 2 actes distincts chez le notaire ? Je lis parfois que 2 actes sont nécessaires mais cela engendre des frais de notaire beaucoup plus important (sur le parking notamment).
    Merci par avance pour ta réponse
    Karl

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui, j’ai vu aussi passé pas mal de dossiers d’investisseurs Pinel cherchant à louer la place séparée en la sortant de la réduction Pinel (parfois même en essayant de la garder pour le calcul du Pinel). A mon sens, c’est compliqué et il y’a un gros risque de redressement. C’est des dossiers qu’il sera difficile de contester du fait du flou artistique que vous constatez. Bref, en clair pour moi :
      – soit vous louez tout ensemble en Pinel.
      – soit vous faites 2 choses complètement distinctes : achat du Pinel et achat du parking avec tout bien séparé : 2 actes, 2 baux etc…. et bien sur le parking totalement hors Pinel.
      Après, le bon choix dépend des situations, de l’impôt, des loyers…
      Cordialement.

  10. manu

    Bonjour et merci d’avance pour vos précisions.
    Nous avons fait construire une maison en 2018 et louée depuis 2019.
    Concernant son prix de revient,vous dites pour le terrain qu’il s’agit de son prix d’achat,mais est ce que les frais de notaire sont inclus?
    Et pour la construction,puis je inclure l’assurance dommage ouvrage,la taxe d’aménagement (versée en 2 fois,l’une l’année dernière,l’autre cette année),la redevance d’archéologie préventive,la participation a l’assainissement collectif (1600 EUROS).Et concernant les travaux d’aménagement des places de parking et d’accès au garage,dois je les inclure?
    Merci infiniment.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Merci pour votre intérêt. Sur de telles demandes qui nécessitent beaucoup d’expertise et de temps, je vous oriente vers mon guide Pinel. Il évoque ces questions primordiales; je vous invite à lire les commentaires des acheteurs, vous verrez que c’est sans nul doute une lecture indispensable qui répondra à vos questions et vous éclairera sur d’autres points : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Cordialement.

  11. Bruno

    Bonjour.
    Détenteur d’un logement dans le cadre du dispositif Pinel, livré en 2017, j’envisage de faire racheter mon crédit. Ceci me permettrait de bénéficier d’un taux d’intérêt (actuellement de 1,8%) plus bas, comme de réduire la durée de mon emprunt (passant ainsi des 12,5 années restantes à 10).
    Ayant trouvé une banque me proposant un taux à 0,76%, soit moins d’un point par rapport au taux initial, le montant des intérêts que j’aurais à déduire annuellement sera de fait moindre.
    Se pose alors la question de savoir dans quelle mesure ces intérêts d’emprunt impactent sur la réduction annuelle d’impôt qui s’élèvent actuellement autour de 4000 euros / an.
    Merci d’avance de votre retour (et pour l’existence de votre site !).
    Bien cordialement
    Bruno

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il n’impacte en rien puisque les intérêts ne figurent pas dans le prix de revient mais dans la déduction du foncier!
      Cordialement.

  12. RMSS77600

    Bonjour,
    J’ai une location meublée déclarée en micro bic et l’an prochain je perçois des loyers PINEL que j’envisage de déclarer au réel.
    Puis-je conserver les 2 dispositifs sachant que c’est du MICRO-BIC pour un bien et du REEL pour 1 autre?
    Merci
    Sandrine

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait.
      Cordialement.

  13. muriel

    Bonjour Thibault,
    Un grand merci tout d’abord pour toutes vos précieuses aides concernant Pinel.
    Grâce à vous, je me suis rendue compte de ma première erreur. Nous avons réalisé la contruction d’une Pinel qui s’est achevée en avril 2019. Mais lors de ma déclaration d’impot 2019 pour les revenus 2018, je n’ai pas déclaré les frais intercalaires versés en 2018 comme vous le précisez. Mais ça se complique : comme j’ai déjà 2 appartements par ailleurs, nous sommes en micro-foncier depuis 2 ans… Donc le fisc risque de me refuser une correction ?
    Qu’en pensez-vous ?(avant que je les appelle…)
    merci par avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut choisir : soit vous passez tous les biens au réel, soit vous restez au micro pour tous. Il faut donc faire le calcul pour voir ce qui est le mieux. La correction ne pose pas de soucis ici (vous pouvez peut-être même le faire en ligne). Quand on est au micro, on bascule quand on veut au réel. En revanche dès lors que vous commencez le réel, vous vous engagez trois ans. Vous avez plusieurs articles sur le sujet dans la rubrique immobilier et vous pouvez consulter la préface de mon guide Pinel.
      Cordialement.

  14. Lantoine

    Bonjour
    J’envisage d’acheter un terrain avec une maison en l’état de péril que je ferais détruire.
    2 scénarii :
    1) je démolis la maison (coût de démolition = 20000€) et je fais construire une maison PINEL (200000€)sur le terrain = PINEL NEUF.
    => je ne peux rien faire fiscalement des 20000 € de démolition (ni déficit foncier ni intégration dans le coût du terrain)
    2) je considère que je fais du PINEL sur ancien : je rénove la maison en péril .. en la détruisant et en reconstruisant une neuve )
    => je peux intégrer le coût de la démolition dans mes travaux déductibles

    Le scénario 2 semble plus avantageux .. mais est il correct ?
    Qu’en pensez vous ?
    Voyez vous une autre solution ?

  15. Estelle B

    Bonjour,
    J’ai un appartement loué en Pinel depuis septembre 2018. cette appartement fait 39M2 et je l’ai acquis au prix de 238000 euros en région parisienne. Il dépasse donc le prix de 5500 euros M2.
    Sur la déclaration 2042C en case 7QR dois-je indiquer le prix d’acquisition du bien soit 238000 euros et laisser les impôts calculer le prix de revient? ou faire la proratisation pour obtenir le prix de revient moi-même soit 214500 et inscrire directement se chiffre dans ma déclaration.
    Merci de votre aide

  16. Jo

    Bonjour, tout d’abord bravo pour ce site très pédagogique qui contient un mine d’informations. J’ai fait construire une maison neuve pour faire avoir un eréduction d’impot loi PINEL date de fin des travaux sept 2018. Le terrain appartenait à moi et ma compagne. Ma compagne n’étant pas interessée par ces investissements je lui ai racheté la moitié du terrain par « licitation ».
    Ma question est la suivante: Puis je considérer la valeur totale du terrain dans le calcul du prix de revient global ou dois je compter uniquement la moitié de la valeur du terrain (celle que j’ai rachetée?)

    Merci d’avance,
    Doudou

  17. maDeclarationPinel

    Bonjour,
    Nous avons acquis en 2018 (04/05/2018) un appartement en VEFA éligible au Pinel.
    Il a été livré fin décembre 2018 et loué à partir du 02/01/2019.

    Prix Achat : 149 700,00 €
    Frais d’acte (notaire) : 3 490 €

    Frais liés au prêt :
    Frais de dossier : 600,00 €
    Garantie CAMCA : 1560 €
    Intérêts intercalaires/emprunts : 488 €
    Assurance Prêt : 390 €

    Pour la déclaration 2018, on me demande le « prix de revient » !?
    Que dois-je mettre dedans ? Pour le moment, j’ai mis le prix d’achat + frais notaire. Est-ce correct ?

    Dans la « Déclaration annexe N° 2044 » :
    – J’ai mis les Frais de dossier + Garantie CAMCA dans « 221 Frais d’administration et de gestion ». Est-ce correct ?
    – J’ai mis « Assurance Prêt » dans « 223 Primes d’assurance ». Est-ce correct ?
    – J’ai mis les « Intérêts intercalaires/emprunts » dans « 410 Intérêts d’emprunt ». Est-ce correct ?

    Merci

  18. Tudal

    Bonjour,
    Qu en est-il des différents diagnostics ( normes handicapées, test d,infiltrometrie concernant la réglementation thermique) ? Dois je les integrer au prix de revient du logement neuf ou les inclure dana les charges déductibles de mon investissement Pinel ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Voir mon article sur les charges déductibles 2044 ou mon guide Pinel.
      Cordialement.

  19. JURDITH Joël

    Bonjour,
    Je suis en train de remplir le formulaire 2044EB.
    J’ai acheté un appartement acquis neuf à un prix supérieur à 300000€.
    a) Dois je mettre à la date d’acquisition, la date d’acquisition ou la date de livraison ?
    b) Dois je mettre à prix d’acquisition le prix d’acquisition réel ou simplement le plafond 300000€ ?
    Cordialement

  20. Thomas J

    Bonjour, site très précieux, j’envisage d’ailleurs d’acheter le bouquin qui promet d’être riche en enseignements!

    Je pose la question ici en espérant qu’elle soit prise en compte:

    Dans le cadre du pinel avec maison individuelle: est-il possible d’inclure dans le prix de revient les clôtures? l’aménagement paysagé du jardin? Quels fondements juridiques pour la réponse?

    A la lecture du BOFIP peu de détails car est uniquement évoqué aménagements voiries et réseaux distribution..

    Merci de votre retour rapide si possible!

    Bien cordialement,

    Thomas J

  21. Pennarun

    Bonjour,
    Je vais faire construire une maison en Pinel.
    A la lecture de vos articles j’ai constaté la différence importante entre le coût de revient et les possibles déductions des revenus foncier.
    Ma question: Lors d’une construction, quelles sont les postes à conserver en déduction des revenus foncier plutôt que de les intégrer au coût de revient afin d’optimiser la fiscalité ?
    Merci de votre réponse.
    Bien cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai peur de ne pas pouvoir faire plus clair que les explications de cet article! Dans tous les cas, il vaut mieux déduire… donc utiliser cet article pour avoir le moins possible de chose éligible au prix de revient.
      Cordialement.

  22. NOUVEL

    Bonjour, est-ce qu’un achat pinel peut me faire réduire ma RFR ?
    Merci de votre réponse !
    Bonne journée

  23. lecan

    Bonjour,
    Dans l’assiette de réduction Pinel j’intègre le prix de vente TTC, les frais d’actes, les frais de dossier, les frais de courtage et les frais d’hypothèque c’est bien çà?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut uniquement ajouter les frais de l’article… le reste passe en déduction.
      Cordialement.

  24. Richard

    Bonjour,
    Tout d’abord, je tenais à vous remercier pour vos nombreux articles très instructifs et très clairs pour la bonne compréhension des différents dispositifs fiscaux.
    Nous envisageons une construction Pinel via l’acquisition d’un terrain libre auprès d’un lotisseur sur lequel nous ferons construire une maison auprès d’un constructeur.
    J’aurais une question quant à, d’une part, la preuve du prix de revient lors de la déclaration pour le calcul de la réduction, et, d’autre part, la preuve des travaux pouvant être déduits. J’ai bien compris qu’il pouvait être plus avantageux fiscalement de déduire plutôt que de réduire. C’est pour cette raison que je cherche à comprendre ce qui peut être éligible à la réduction et/ou à la déduction.
    Par ailleurs, j’ai compris que l’on pouvait inclure dans le prix de revient le prix du terrain, les frais de notaire, le prix de la construction, le coût des travaux d’achèvement ainsi que les différents frais de garantie bancaire.
    Cependant, est-il possible de faire construire en 2 temps avec d’un côté le gros œuvre (hors d’eau hors d’air) qui sera donc ajouté au prix de revient et d’un autre côté le second œuvre (plomberie, électricité, placo, peinture, chauffage) qui pourrait donc être déduit ?
    Merci pour vos conseils éclairés !
    Bonne journée

  25. Bernard

    Bonjour
    – J’achète un bien neuf VEFA pour 284.000€ avec une signature chez le notaire en 2018.
    – J’achète un autre bien neuf VEFA en retour de lot pour 200.000€ en début 2019 avec une signature chez le notaire en 2019.
    – La date de fin de travaux et donc de livraison des deux biens est en 2019.
    – les deux biens sont mis en location en 2019
    – d’après ce que j’ai compris, je peux déduire le Pinel sur mes revenus de 2019 sans limitation, soit 2% de 284.000+200.000 = 484.000€ même si je dépasse les 300.000€, parce que c’est l’année de signature qui compte pour cette limitation.
    Ai-je bien compris ?
    Merci de votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut que les faits générateurs soient sur deux années fiscales différentes. Vous trouverez les faits générateurs dans mon article sur les 3 déclarations d’impôts Pinel situé dans la rubrique immobilier.
      Cordialement.

  26. Aurélie

    Bonjour,
    nous avons investi en mars 2018, nous devrons attendre la declaration en 2019 pour déduire?
    merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous devrez déclarez le PInel l’année du fait générateur. J’ai expliqué ça sur l’article qui explique les trois déclarations Pinel qui est dans la rubrique immobilier ou sur mon Ebook.
      Cordialement.

  27. Vassal

    Bonjour.
    Je viens d’acheter un studio de 29,19 m2 avec une terrasse de 9,95 m2 pour le louer en loi pinel. Je l’ai payé 169000 euros. Est ce que pour le calcul du plafond pinel, je peux inclure la moitié de la surface de la terrasse ?
    Ce qui fait 9,95/2+29,19= 34,165 ×5500 = 187970 euros.
    J’ai 4000 euros de frais de notaire.
    Le prix de revient de mon bien pour le calcul de la réduction d’impôt est il de 173000 euros?
    Est ce que n’inclut également le dépôt de garantie du prêt immobilier?
    Merci pour votre reponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Vous mélangez plusieurs aspects du Pinel. Je vous invite à :
      – soit prendre le temps de lire les articles relatifs au Pinel sur mon site. Chacun d’eux vous expliquera le fonctionnement et vous y trouverez la réponse à vos questions.
      – soit acquérir mon guide « optimiser les déclarations Pinel ». Il explique en détail et pas à pas tout ce qu’il faut savoir pour optimiser le prix de revient, les déductions, la fiscalité etc… Vous trouverez la préface ici : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Cordialement.

  28. conte

    Re-bonjour, en fait j’envisageai de lui louer le logement à 550€ au lieu de 679€.
    Sinon, j’ai lu qu’il serait possible de déduire la totalité des frais de garantie du crédit (caution Crédit logement) à condition de réintégrer en tant que revenu la somme récupérée en fin de prêt ? Cela pourrait me permettre de générer des déficits fonciers reportés sur 4 ans malgré le loyer de 679€, et alors sans payer ni impôts fonciers ni CSG, d’ainsi lui reverser les 129€ par mois.
    cela vous paraît-il jouable ?
    Merci pour votre travail, passionnant !

  29. conte

    Bonjour, j’envisage d’acheter un appartement sous le dispositif Pinel en « zone tendue », pour le louer à ma fille à un prix sous le marché. Serais-je empêché de revenir au prix de marché si elle quitte le logement et que je doive le relouer à quelqu’un d’autre ? La réévaluation des loyers sous-évalués semble très compliquée (trouver 3 références de prix avec toutes les infos … ). Le prix au m2 Pinel, ne peut-il servir de référence pour une réévaluation ? Autrement, lui faire payer un loyer fictif va me coûter cher en impôt et taxe …
    Merci de votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour.
      Je ne pense pas que vous puissiez louer un bien sous le prix du marché tout en gardant la défiscalisation Pinel. Je m’explique. Si vous louez sous le prix du marché, il est certain à 100% que vous n’avez alors pas le droit de déduire les charges. Impossible de faire une déclaration des revenus fonciers sans risque de redressement. On arrive alors à un double choix : soit vous louez pour un loyer de 0 € : ce n’est plus une location donc pas de revenus fonciers donc pas de réduction Pinel. Soit vous louez et décidez de ne déduire aucune charge (vous n’en avez pas le droit si vous sous-évalué le loyer) : vous serez alors imposé au maximum; cela n’a aucun sens car la fiscalité sur le foncier sera maximale… il sera bien mieux de louer au prix du marché et de déduire les charges avant impôt.
      Cordialement.

  30. Hugues

    Bonjour, pouvez vous me confirmer que mon calcul est bon.
    Revenu (salaire) : x euros
    Declaration reel du foncier (revenu – charges) de y euros
    Je passe donc x+ y dans la moulinette des tranches d’imposition et j’obtiens z euros d’impot
    J’applique ma reduction pinel (R) a z.. je devrais donc payer R-z, est ce exact? Merci par avabnce

  31. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Seuls les éléments indiqués dans le livre peuvent rentrer dans le prix de revient. Cela étant, dans le cas d’une construction cela n’est pas grave si vous n’y trouvez pas les vôtres car vous pourrez
    alors optimiser d’une autre façon comme expliqué dans l’Ebook.
    Cordialement.

  32. Pascal

    Bonjour Thibault
    D abord merci pour cet ouvrage qui éclaire sur de nombreux points du dispositif Pinel.
    J ai tout de même une question concernant le calcul du prix de revient à prendre pour la réduction.
    Dans le cadre de la construction d une maison, peut on inclure le coût de la pose de la clôture et d une terrasse.
    Cdlt

  33. Jean-STéphane

    Bonjour Thibault,

    j’ai acheté un studio en Pinel en septembre 2017 (signature acte de vente chez le notaire) et j’en prend possession mi novembre 2018.

    je vais commander votre livre pour faire ma déclaration en mai 2019 afin de bien remplir les 3 documents pour bénéficier de la reduction Pinel et reduction impot sur la cuisine

    je paie déjà l’assurance emprunteur depuis octobre 2017, j’ai déja payé le courtier et je vais faire une petite cuisine aménagée dans 2 semaines (oui, je vais la déduire de mes impôts)

    je vais payer des mensualités du pret a partir de novembre 2018 meme si le pret a deja eté débloqué par ma banque

    du coup, il y a un interet selon vous de corriger ma déclaration d’impôt de 2018 sur les revenus 2017 pour avoir un petit deficit foncier? ou d’attendre l’année prochaine?

    Je ne sais pas si je suis très clair dans ma demande :)?

    MERCI beaucoup pour votre retour et je commande votre livre début novembre pour etre prêt l’année prochaine

  34. JC PATON

    Bonjour
    Dans le calcul du prix de revient pour un achat PINEL, j’ai prix le coût du bien + les frais de notaire. J’ai cependant eu à passer par une procuration, n’étant pas sur place. Le coût de cette
    procuration (payée en 2015) devait il être pris en compte dans le prix de revient ? Je ne l’ai pas fait en 2016 sur ma 2042C. Est-il possible de rattraper le coût en corrigeant ma déclaration 2018
    sur les revenus 2017 pour intégrer ces frais sur mes charges 2017 ?
    Merci et bravo pour votre boulot. Je suis en train de lire votre livre acheté le mois dernier.
    Cordialement

  35. Thibault

    Bonjour,
    Le site est en cours de transfert. Comme je l’explique ici, je vous invite à reposer votre question après la mise à jour :
    https://www.corrigetonimpot.fr/corrigetonimpot-change-transfert-site-internet/
    Cordialement.

  36. Luke

    Bonjour,
    Au jour d’aujourd’hui ,je suis imposable à 5000€ par an et j’ai acheté un appartement à 231000€, demain pour des raisons personnelles quelconques, mon imposition descend en dessous des 2500€.
    Pouvez-vous me dire si l’avantage Pinel n’est plus intéressant ?
    Je vous remercie.
    Cdt.

  37. Kos

    Bonjour,
    Tout d’abord, un grand bravo pour votre site et vos explications !
    J’ai acquis un logement Pinel en 2016 en VEFA qui normalement sera loué dès sa livraison en décembre 2018. J’aimerai savoir si les améliorations apportées au logement (installation d’une cuisine,
    revêtement sol …) peuvent être comptés dans le prix de revient ou bien pour les déductions des charges foncières ?
    Merci

  38. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Oui tout à fait, c’est possible de reporter 2 fois.
    Cordialement.

  39. Stéphane

    Bonjour
    concernant la prorogation, si on choisit un engagement initial de 6 ans, peut-on proroger 2 FOIS 3 ans ? (cela fera donc 12 ans au total ; dans ce cas je ne vois pas de différence au final avec celui
    qui a demandé 9 ans et proroger une seule fois …à moins qu’on ne puisse pas aller au delà pour atteindre les 21 % si on part sur 6 ans ).
    Merci d’avance pour votre réponse
    Bien cordialement
    Stéphane

  40. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Les frais de notaire ne sont jamais déductibles. Impossible de procéder ainsi malheureusement.
    Très cordialement.

  41. chbonna

    Bonjour Thibault.
    J’ai acquis un logement en Pinel en VEFA en 2017 et j’aurai des loyers en 2018. Je vais déduire les intérêts et frais de bancaire.
    J’ai acheté votre livre et j’ai trouvé beaucoup d’aide pour faire ma déclaration mais je ne trouve pas de réponse à ma question ci dessous.
    Puis je déduire les frais de notaire ligne 221 et les déduire du revenu foncier en 2017 car j’ai 3 autres locations en cours au lieu de les intégrer dans le prix de revient de l’ appart ? Ca me
    permettrait de payer moins d’impôt en 2017 en sachant que mes salaires diminueront en 2018 ainsi que les années suivantes et ne pourrai pas tout utiliser. En attente de votre aide avant de valider ma
    déclaration d’impôt. Encore félicitations pour votre site. Je m’en réfère souvent et préviens les amis dès que vous publiez des articles. Merci pour votre aide. Christine

  42. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je vous fait parvenir l’Ebook ce soir si c’est un paiement par carte ou Paypal. Je vous invite à le lire en détail et s’il vous reste une question, vous aurez mon mail.
    Cordialement.

  43. Bernard

    Bonjour Thibault,
    Je viens à l’instant d’acheter votre livre pour optimiser Pinel car j’ai un déjà un appartement dans ce dispositif que j’ai déclaré pour la 1ère fois en 2017 puisqu’il est loué depuis 2016( prix de
    revient de 348 000€)Il semble que tout ait bien marché et la défiscalisation que j’attendais a été appliquée( engagement de 9 ans)soit 6000€( acheté 50/50 avec mon épouse)
    J’ai acheté , toujours avec mon épouse,un terrain en décembre 2016 pour faire construire une maison pour du Pinel. Je crois avoir compris que, bien que celle-ci ne soit pas terminée, je peux quand
    même d’ores et déjà déduire les 511€ d’intérêts payés en 2017 pour le remboursement de l’emprunt qui a servi à l’achat du terrain.Pouvez vous me le confirmer?
    Autre chose:nous voulons , mon épouse et moi, faire deux déclarations séparées, ce qui , selon les services des impôts, est légal car nous habitons deux résidences distinctes, sans nullement avoir
    l’intention de divorcer.Du coup le plafond pour le Pinel passera de 300 000€ à 300 000€x2 puisque désormais nous ne serons plus UN foyer fiscal mais DEUX foyers fiscaux, le Pinel pourrait donc être
    appliqué sur la future maison qui est prévue d’être louée à l’automne 2018 pour un prix de revient qui devrait être de 190 000€, engagement également pour 9 ans.Les deux prix de revient seraient
    ainsi de 348 000€+190 000€=546 000 au lieu des 300 000 autorisés par foyer fiscal.Ce serait extrêmement avantageux Qu’en pensez vous? Je n’ai pas encore entamé les démarches .Je ne voudrais pas faire
    de faux pas et me trouver face à des ennuis.
    Merci de m’éclairer et de toute façon j’attends votre livre, si j’en juge par ce que je viens de lire sur votre site, je suis convaincu qu’il va m’être très utile.
    Bien à vous..

  44. Patrice

    Bonjour,
    2044 EB : quelle durée d’engagement faut-il choisir ?
    Je pars à priori sur 12 ans, mais on ne sait pas ce que l’avenir reserve…
    N’est-il pas plus sûr de partir sur 6 ans et reconduire 2 x 3 ans ?
    Cela pose-t-il un problème ?

  45. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Aucun inquiétude, cette case n’a pas vraiment d’impact dans la 2044. Vous pouvez mettre la date du notaire. Soyez plus attentif dans la 2044 EB où là l’importance est capital (fait générateur du
    Pinel).
    N’hésitez pas à jeter un oeil à la préface de mon guide pour optimiser la déclaration d’impôt Pinel.
    Cordialement.

  46. Romeo

    Bonjour,

    Nous avons acquis un logement en VEFA, dans le formulaire 2044, ils nous demandent la date d’acquisition de l’immeuble, doit on mettre la date d’achat du bien (notaire) ou alors la date a laquelle
    nous avons reçu le bien?

    merci

  47. Corrige ton impôt

    C’est cela Si votre bien fait 20 mètres carrés, le prix de revient est plafonné à 5500 * 20 = 110 000 €. Le prix de revient englobe bien sur tout ce que j’indique dans l’article.
    Cordialement.

  48. sylvie

    Bien reçu le livre- merci
    Par contre, tout se complexifie!!!
    La réduction fiscale ne pourra s’appliquer sur (prix d’achat+frais notaire+frais divers autorisés) que si cette somme ne dépasse pas 5500 euros x surface???
    sylvie

  49. Corrige ton impôt

    Bonjour Mesdames,
    Alors pour être précis. Le texte dit que pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement : « La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s’entend
    du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant,
    et taxe de publicité foncière. » Rien de plus! Autrement dit, je suis obligé par sécurité de considérer que rien n’est déductible du foncier et que tout va dans le prix de revient.

    Pour les biens transformés en logement, là c’est différent car le fisc car le fisc autorise la déduction des travaux d’amélioration sous les conditions que je donne dans l’article.

    Bref, le VEFA est bien moins attractif. Pour autant, le texte étant très limité vous pouvez toujours aller sur votre espace « impôt.gouv » et interroger le fisc via la « messagerie sécurisée » pour
    savoir s’il vous autorise à déduire les travaux que vous citez (amélioration) malgré le fait que ce soit un VEFA. Ils devront prendre position et c’est tellement technique qu’ils vous diront
    peut-être de les déduire (vous auriez alors un écrit plus sécurisant). Si vous choisisssez de les déduire de votre propre chef, vous risquez un redressement fiscal; si le contrôleur a la même analyse
    du texte que moi, il va considérer que sur un VEFA tout va dans le prix de revient.

    Enfin pour Sylvie : le livre a été envoyé ce jour. Par contre le plafond de 5 500 concerne tout le prix de revient! Vous ajoutez tout et après vous plafonnez… encore une mauvaise nouvelle,
    désolé!

    Cordialement.

  50. Sylvie

    Bonjour
    Mémé questionnement qu’agnes ci-dessus.
    De plus si achat d’un appartement en vefa pinel à 175000 32m2+ 5000 euros frais notaire, soit un prix de revient à 180000 euros pour réduction impôt, c’est bien le prix d’achat de l’appartement soit
    175000 qui est pris pour le calcul des 5500 euros / m2?
    Et si je souhaite ajouter des options de travaux proposées par le promoteur (ex 1500 euros), mon prix de revient pour réduction peut passer à 181500 euros mais c’est toujours 175000 qui est retenu
    pour les 5500 euros/m2??
    En attente de votre livre (virement), avec un promoteur qui n’est pas clair dans ses explications et qui me presse!!!!
    Merci
    Sylvie

  51. Agnès

    Je vous remercie. En effet, votre raisonnement est logique. Je m’interroge également sur des aménagements effectués pour améliorer un logement neuf en VEFA ( robinet extérieur en terrasse,
    pare-douche, WC suspendu …). Puis-je les intégrer pour calcul du déficit foncier dans les travaux ( ce qui j’ai bien compris est plus intéressant ) ou dois-je les intégrer au prix de revient
    ?
    Cordialement

  52. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je n’ai jamais eu le cas mais j’ai très envie de dire non dans la mesure où on récupère la caution. A la limite les frais bancaires (on approche alors plus d’une déduction ce qui est bien meilleur
    comme je l’explique dans mon guide) mais la caution je n’en suis vraiment pas certain. Vous pouvez interroger le fisc depuis votre espace en ligne si vous souhaitez être certaine. Ce point ne
    figurant pas dans les textes, ils devront prendre position.
    Cordialement.

  53. Agnès

    Bonjour,

    puis-je ajouter la caution bancaire au prix de revient d’un investissment PINEL ?

  54. Corrige ton impôt

    Bonjour Stéphane,
    Pas du tout, vous confondez réduction d’impôt et déduction des charges foncières. Je vous invite à envisager l’achat de mon guide pour optimiser vos déclarations Pinel seul. Si vous faites de tels
    ajouts dans le prix de revient, vous allez droit au contrôle fiscal.
    Cordialement.
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

  55. Stephane

    Bonjour Thibault,
    Le prix de revient inclus les intérêts d’emprunts.et intercalaires
    Assurance loyer impayé et assurance PNO
    Cordialement.

  56. Corrige ton impôt

    Bonjour Jean,
    En mai 2019, vous allez déclarez vos revenus 2018 (hors salaires) dont le Pinel. La réduction Pinel sera restituée en septembre 2019 sous forme de crédit d’impôt si vous n’avez pas de fiscalité
    suffisante pour l’éponger suite à la mise en place du prélèvement à la source.
    Aucun changement à ce niveau donc! Si vous n’êtes pas à l’aise avec les déclarations, n’hésitez pas à jeter un oeil à la présentation de mon livre.
    Cordialement.
    Thibault

  57. Jean

    Bonsoir, Que devient la réduction Pinel en 2018 avec l’année blanche fiscale : Est-elle perdue, reportée et ajoutée à celle de 2019… ? Merci d’avance