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Location : peut-on déduire la cuisine des revenus fonciers? Quid si PINEL?

Vous êtes nombreux à me solliciter pour savoir si l’installation d’une cuisine équipée est déductible ou non des revenus fonciers. Plus technique, comment traiter le sort de la cuisine lorsqu’on achète un bien locatif PINEL? Réponse chiffrée avec les textes en vigueur pour les deux situations! Je vous recommande de lire l’article jusqu’au bout afin de respecter les conditions pour éviter tout redressement et profiter au mieux de l’impact fiscal.

La question est : dois-je ajouter la cuisine dans le prix de revient du PINEL (2044EB) ou la déduire des revenus fonciers (2044 dans la case travaux « dépenses d’entretien ») ? Puis-je choisir la meilleure option ?

Si vous ne maîtrisez  pas  les déclarations 2044/2044 EB, je vous renvoie vers mon livre qui vous explique comment optimiser vos déclarations fiscales Pinel.  J’évoquerai l’impact de la déduction avec le prélèvement à la source en fin d’article.

Fiscalement, est-ce mieux de déduire les dépenses de cuisine dans le foncier ou de les inclure dans la réduction PINEL?

Pour l’exemple, nous allons supposer que la cuisine équipée coûte 2 000 € et que votre tranche d’impôt est à 14%. La conclusion et le raisonnement sont les mêmes avec des chiffres différents (plus le prix de la cuisine et/ou le taux d’impôt augmentent, plus le gain que nous allons présenter s’accentue).

1) Si vous ajoutez la cuisine sur la 2044EB dans le prix de revient du PINEL

La réduction procurée par le PINEL est de 18% du montant déclaré sur une durée de 9 ans. Soit un gain fiscal en ajoutant la dépense dans le prix de revient  :  2 000 € * 18% = 360 €.
Ajouter une cuisine de 2 000 € sur la 2044EB permettrait de récupérer 360 € en 9 ans soit 40 € d’impôt en moins par an.

2) Si vous l’ajoutez à la 2044 dans les travaux déductibles des revenus fonciers

On parle alors d’une déduction de 2 000 € (et non d’une réduction). Cela ne signifie pas 2 000 € d’impôt en moins car c’est une déduction ; cela signifie 2 000 € de moins dans le revenu foncier imposable. On y gagne donc la tranche d’imposition ET les prélèvements sociaux (ils sont de 17.2% dès 2018).
Le gain est de 2 000 * 14% + 2 000 * 17.2% = 624€. Sauf à ce que vous ayez des charges énormes et un déficit foncier, le gain est immédiat. A défaut, le gain ne change pas et aura lieu sous quelques années à l’utilisation du déficit. La déduction des dépenses de cuisine sur la déclaration 2044 permettrait de baisser l’impôt de 624 € minimum (voir plus si la tranche d’impôt augmente).

Vous avez donc le choix entre 40 € d’impôt en moins par an sur 9 ans (360 € au total) et une économie directe de 624 €. Le choix est vite compris, il serait intéressant d’ajouter la cuisine dans la déclaration des revenus fonciers comme charges déductibles ! L’impact sera d’autant plus important que votre tranche d’impôt est forte.

Puis-je choisir la meilleure option : déduire les dépenses de cuisine dans la déclaration 2044?

L’étude des textes sur la problématique nous apprend que :
– Il est impossible de mettre une charge dans le prix de revient du PINEL ET dans les charges déductibles du foncier (il faut donc choisir entre 2044 et 2044EB) ;
– Les travaux réalisés postérieurement à l’achèvement du bien ne peuvent rejoindre le prix d’acquisition retenu pour la réduction PINEL. Il faut donc les déduire du revenu foncier si c’est possible ;
– Les cuisines aménagées sont déductibles du revenu foncier sous conditions depuis un arrêt du 28 novembre 2007 : « les dépenses d’installation d’une cuisine aménagée et équipée […], lorsqu’elles sont effectuées dans un logement qui en était dépourvu, comme des dépenses d’amélioration déductibles pour la détermination du revenu net foncier, y compris pour la part correspondant à l’acquisition d’équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation. Cette faculté est toutefois subordonnée au fait que la mise à disposition de ces éléments soit expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué. »

Bonne nouvelle, les textes vous permettent d’inclure les dépenses de cuisine dans les charges déductibles plutôt que dans le prix de revient du PINEL. Attention cependant à bien respecter la triple condition pour éviter tout redressement. D’une part, le logement doit être dépourvu de cuisine. Notons que les biens loués de manière classique en vide (hors PINEL) bénéficient aussi de la mesure; les propriétaires peuvent déduire la cuisine aménagée si c’est une première installation. D’autre part, il faudra absolument préciser dans le bail en amont ou via un avenant qu’une cuisine aménagée est présente dans le logement. Enfin pour ceux qui ont fait construire un bien PINEL, il faut veiller à ce que la cuisine soit réalisée après achèvement du bien et garder une facture spécifique.

Sous respect de ces conditions, vous pourrez alors déduire la cuisine des revenus fonciers sans risque en étant pleinement dans votre droit et récupérer tranche d’impôt + 17.2% du prix via la déduction fiscale (case « dépenses de réparations et d’entretien de la 2044 »).

Références :
Arrêt du 28 nov 2007
BOI-IR-RICI-230-30-10-20130318

Déduction de la cuisine Pinel et impôt à la source.

L’impôt à la source n’est qu’une avance; on fera toujours une déclaration d’impôt ce qui fait que la déduction de la cuisine reste d’actualité avec les mêmes effets que je viens de décrire. En revanche, c’est particulier pour la déclaration 2019 car la fiscalité engendrée par les revenus fonciers de 2018 est annulée. De fait, vous avez deux solutions :
1) Ne pas respecter les conditions afin d’intégrer la cuisine dans le prix de revient plutôt que de la déduire.
2) Faire en sorte de déduire la cuisine malgré tout car malgré l’annulation de la fiscalité, cela peut avoir plusieurs bienfaits pour optimiser votre situation fiscale. Je l’ai expliqué ici : pourquoi faut-il déduire un maximum de charges des revenus fonciers même en 2019?

J’ai aussi expliqué en détail le fonctionnement du Pinel sur l’année de transition et toutes les stratégies à suivre pour optimiser votre investissement avec l’impôt à la source dans mon guide.

Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts Pinel, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

60 Commentaires
  1. Bonjour Thibault,

    Merci pour votre article encore une fois intéressant.

    Ma question concerne la plus value. Prenons un Pinel à 100 000€, plus une cuisine à 2 000€ et une ventre au terme du Pinel à 102 000€.

    Est-ce que le choix concernant la cuisine, c’est à dire l’intégrer dans l’enveloppe Pinel ou la compter en charge déductible, aura une influence pour le calcul de la plus value?

    Merci.

  2. Corrige ton impôt

    Une charge déduite ne sera pas imputable dans le calcul de la plus-value. Cela étant, le gain fiscal est bien plus important en déduisant la cuisine des revenus. Je vous conseille de la déduire mais
    si ça ne permettra pas de l’intégrer dans le calcul de la plus-value, vous serez gagnant malgré tout.
    Cordialement.

  3. Bonsoir,
    Merci pour ce récapitulatif des frais déductibles ou non. Cependant nous n’entrons pas vraiment dans une des catégories citées plus haut. Il y a quelques années nous avons acheté pour le louer un
    appartement (dans un immeuble des années 70) qui était occupé par sa propriétaire.Celui-ci était équipé d’une cuisine pas vraiment récente. Quelques locataires plus tard, les meubles sont très
    abîmés, le plan de travail (en carrelage) effondré par endroit, l’électro ménager obsolète etc… De même pour la salle de bain. Au départ du prochain locataire nous aimerions refaire cette cuisine
    et probablement un peu de la sdb. Comme nous n’avons jamais fait de frais, et donc jamais déduit quoi que ce soit, pouvons nous considérer que ce sera une première installation, et par conséquent en
    déduire le montant des loyers ? Logiquement les installations présentes lors de l’achat n’ont jamais fait l’objet de déduction et logiquement nous devrions pouvoir bénéficier de cet « avantage »…(?).
    Autre question ; sur combien d’années pouvons nous le faire si le montant dépasse le revenu annuel des loyers ?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

  4. Corrige ton impôt

    Bonjour Laurence,
    Pour votre cas particulier sur la cuisine, je vous invite à appeler les impôts directement. POur la déduction sur le foncier si cela dépasse les loyers, j’ai tout expliqué ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-comment-marche-2044-impot-loyers-reportable-strategie/
    Cordialement.

  5. Bonsoir, Je viens de faire l’acquisition d’un bien Pinel (qui est équipé que d’un meuble avec évier). J’ai lus sur d’autres site qu’il fallait respecter 3 règles pour pouvoirs déduire une cuisine
    équipée 1) logement dépourvu de cuisine 2) indiquer l’installation sur le bail ou l’avenant 3) installation après achèvement + garder facture… Etes-vous ok ? Un meuble avec évier est-il considéré
    comme une cuisine équipée ? Doit-on faire l’installation immédiatement après l’achat du bien ou peut-on le faire plusieurs années après ? Si installation en 2018, quid de l’intérêt fiscal avec un
    déficit inférieur à 10700€ ? Merci d’avance.

    • Bonsoir Jean,
      Je suis dans le même cas que vous,avez vous eu une réponse si un meuble avec évier livré avec l’appartement est considéré comme cuisine équipé ou non.Merci pour votre réponse.
      Cordialement.

  6. Corrige ton impôt

    Bonjour Jean,
    relisez bien l’article, il me semble avoir répondu à votre question dedans! Je confirme les 3 régles oui 🙂 Pour toutes les problématiques relatives aux déclarations fiscales et au traitement du
    foncier, j’ai écrit un livre « comment optimiser seul ses déclarations Pinel ». Vous le trouverez ici : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Vous verrez à travers les commentaires et la préface l’utilité que peut avoir un tel ouvrage pour tout investisseur Pinel. Cordialement.
    Thibault

  7. Bonjour,
    Article très intéressant. Une précision à propos de ce passage : « Enfin pour ceux qui ont fait construire un bien PINEL, il faut veiller à ce que la cuisine soit réalisée après achèvement du bien et
    garder une facture spécifique. »
    J’ai acquis en VEFA, un logement neuf et sous PINEL. J’ai commandé la cuisine avant l’achèvement du bien et donc j’ai une facture spécifique mais antérieure à la fin de la construction.
    – Pourrais-je quand même déduire la cuisine au réel dans le déficit foncier ?

    – Par ailleurs les impôts me confirment que je ne peux pas faire de travaux d’amélioration (donc déduire une cuisine) avant les deux ans après la date d’achèvement du bien en PINEL. Des infos ?

  8. Merci par avance. Cordialement,

    Julien

  9. Corrige ton impôt

    Bonjour Julien,
    Malheureusement, je ne peux me baser que sur les textes en vigueur pour les conseils que je prodigue afin d’éviter tout redressement fiscal à mes lecteurs. Mon article est assez clair à ce sujet, le
    BOFIP précise bien que les travaux d’amélioration sont déductibles si et seulement si ils sont réalisés après l’achèvement des travaux. Vous allez devoir mettre la cuisine dans le prix de revient du
    Pinel et non dans les déductions si vous voulez être certain de rester dans les régles!
    Quand à cette histoire de 2 ans… ???? Je n’ai jamais vu et entendu ça! Demandez leur les textes, là je suis curieux. Si vous avez un problème dans le logement sous 2 ans, vous devrez faire des
    travaux d’amélioration et ils seront bien sur déductibles! Peut-être veulent-ils dire que la cuisine est déductible si elle a plus de 2 ans? Bref, à mon sens c’est du délire.
    N’hésitez pas à jeter un oeil à la préface de mon livre et aux commentaires pour l’optimisation de vos déclarations Pinel :
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Cordialement

  10. Merci Thibault pour votre blog.
    Juste une remarque : il me semble que le choix entre intégration du coût d’une cuisine au prix de revient du logement vs aux charges n’est pas aussi «simple» pour un investissement Pinel. Dans
    certains cas, la réduction d’impôt Pinel est superieure au montant de l’impôt sur les revenus (salariés et fonciers) les premières années de l’investissement. Dans ces conditions, le contribuable ne
    gagne rien à «augmenter» ses charges. En revanche, il peut espérer récupérer au moins une partie du prix de sa cuisine via l’intégration dans le prix de revient, dans l’hypothèse où ses revenus nets
    augmenteraient les années suivantes (ce qui est fort probable pour les revenus fonciers puisque les intérêts d’emprunt vont en diminuant). Ai je tort ?
    Merci encore

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour Max,
    Hélas oui, vous avez tort! L’intégration de la cuisine dans les déficits fonciers est bien plus intéressante que de la mettre dans le prix de revient. Qui plus est, pour l’ajouter dans le prix de
    revient il faut respecter des conditions de dates. J’ai développé ces aspects pour la cuisine et de nombreux autres travaux dans mon guide pour aider les particuliers à faire la déclaration Pinel
    comme des professionnels : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Cordialement.
    Thibault

  12. Bonjour,
    Merci pour tous vos conseils. Je voudrais juste une petite précision.
    Afin de pouvoir déduire les dépenses liées à l’acquisition des meubles et équipements ménagers et électroménagers, pour l’installation d’une cuisine dans un bien Pinel. Est-ce que la pose de la
    cuisine doit être fait par un professionnel ou pouvons-nous faire la pose nous-même ?
    Vous remerciant par avance.
    Cordialement.
    Mélanie

  13. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous pourrez déduire seulement le coût de la cuisine (pas de main d’oeuvre ni d’équivalent pour votre travail).
    Cordialement.

  14. Bonjour,

    Merci pour tous ces articles qui permettent d’y voir un peu plus claire.
    J’ai néanmoins une question concernant les dépenses de cuisine.
    Je suis dans le cas ou mon logement sera livré en avril 2018. Mon revenu foncier devrait être positif et compte tenu de l’année blanche 2018, je n’ai aucun intérêt à déduire le coût de la cuisine
    dans le revenu foncier. La seul solution adaptée dans mon cas est de l’ajoutée dans le prix de revient du PINEL. Ai-je bien compris ?

  15. Bonjour,

    Je suis en train de faire construire une maison pour la louer en PINEL.

    La maison m’est livrée par le constructeur à l’automne sans la cuisine, le parquet dans les chambres, sans placard et les murs « bruts » (non poncés et non peints).

    Dès réception de la maison auprès de mon constructeur, je vais faire la déclaration d’achèvement de travaux conformément à la loi car elle est considérée à ce stade comme « habitable ».

    Après cette déclaration d’achèvement de travaux et avant de la louer j’envisage de faire faire les travaux précités.

    Concernant la cuisine, vous avez répondu et cela est très clair.

    Concernant les autres dépenses (parquet, placard et peinture), peuvent elles être déduites de mes revenus fonciers (si, bien entendu, elles ne sont pas retenues dans le prix de revient servant de
    base à la réduction d’impôt) et, le cas échéant, me permettront elles de constituer un déficit foncier?

    Vous remerciant par avance pour votre réponse.

    Julien

  16. Corrige ton impôt

    Bonjour Julien,
    Cela fait beaucoup de questions très techniques. Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide sur les déclarations Pinel.
    Sinon pour répondre rapidement :
    – pour les travaux : direction la rubrique immobilier de mon site pour trouver l’article sur les travaux déductibles du foncier. Si les votres sont dans les travaux d’amélioration, c’est
    déductible.
    – pour le déficit :si ça a lieu en 2019 : direction mon article sur les déficits dans la rubrique immobilier. Si c’est 2018 : vous avez mon tout dernier article sur les travaux et l’année blanche en
    page d’accueil qui répondra à vos questions.
    Cordialement.

  17. Corrige ton impôt

    Bonjour Dominique,
    Effectivement, si vous êtes certain de l’inutilité de la déduction votre stratégie est la bonne. Arrangez-vous pour ne pas respecter une des conditions de l’article. La cuisine n’est alors pas
    déductible et comme toute charge non déductible sur un bien construit peut rentrer dans le prix de revient –> la cuisine augmente la réduction d’impôt.
    Cordialement.

  18. Bonjour.
    Je ne suis pas votre raisonnement : vous avez calcule la reduction dimpot pour le pinel
    Or si deduction de la cuisine des revenus fonciers, vous calculez (624€) non plus le gain fiscal mais une deduction des revenus fonciers… la base de calcul nest pas du tout la meme ? Jai peut etre
    rate une etape mais cela me parait difficile detre aussi affirmatif sur linteret de la deduction des revenus plutot que de mettre la cuisine dans le pinel.
    Quid a propos de lelectro ?
    Merci de votre retour

  19. Corrige ton impôt

    Bonjour Arnaud,
    Relisez bien l’article, c’est ce que j’explique. Une déduction des revenus fonciers permet de diminuer l’impôt selon la tranche marginale d’imposition ET les prélèvements sociaux.
    On DÉDUIT 2 000 € mais l’impôt ne baisse que de 624 € minimum. Ca reste bien meilleur que la réduction Pinel.
    Je vous invite à parcourir mes autres articles de la rubrique immobilier ou mon guide sur les déclarations Pinel (vous trouverez des commentaires de particuliers mais aussi d’experts-comptables et de
    professionnels de la gestion de patrimoine qui suivent mon site et l’ont achetés). Vous pouvez me croire, le gain sera bien calculé de cette manière.
    Si vos travaux ont lieu en 2018, passez par la page d’accueil pour lire les articles sur l’année blanche.
    Cordialement.

  20. Ce nest pas limpot qui baisse de 624 euros mais les revenus imposables qui diminuent de 2000 euros plutot alors … economie directe de 624 euros si il y a un deficit foncier egalement non ?

  21. Corrige ton impôt

    Les deux sont justes… L impôt baisse de 624 et les revenus fonciers imposables de 2 000. Pour le déficit, ça dépend : soit il s’impute entre 0 et -10 700 auquel cas on gagne uniquement la TMI, soit
    il se provisionne et dans ce cas on gagne TMI + prélèvements sociaux à terme. Dans les deux cas, c’est bien meilleur que de l’inclure dans la réduction.
    Une fois encore, c’est différent pour 2018 année blanche comme je l’explique dans l’article que vous trouverez sur la page d’accueil.
    Cordialement.

  22. Merci de votre retour ! Effectivement je ne lisais cela differemment. Blog tres interessant

  23. Quelle date est prise en compte pour la cuisine aménagée ?
    Date de la commande avec versement d’accompte ou de livraison ou pose avec paiement du solde ?
    Ma facture n’a pas de date propre, elle mentionne simplement les 3 dates ci-dessus.
    Ces dates étant 2017 et 2018, dois-je la déclarer cette année ou l’année prochaine ?
    Bravo pour votre site, votre livre et votre interactivité !

  24. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour les impôts, c’est la date de paiement qui compte.
    Cordialement.

  25. Bonjour,
    actuellement en instance d’acheter un appartement avec déjà une cuisine intégré mais  » d’un autre temps » et en mauvais état.
    Si je la remplace puis je déduire les frais d’achat ?
    Merci

  26. Corrige ton impôt

    Bonjour Jean-Marc,
    Il faut absolument respecter toutes les conditions que je donne dans l’article pour pouvoir faire la déduction.
    Cordialement.

  27. Bonjour,

    J’ai lu votre livre qui ma beaucoup instruit.

    Cependant j’ai une question, mon bien a été achevé en 2018, est-ce que je peux l’inclure dans ma déclaration d’impots de cette année ou alors je devrais attendre?

  28. Corrige ton impôt

    Bonjour Luc,
    Merci de me faire parvenir votre question directement sur le mail avec lequel je vous ai fait parvenir l’Ebook. Je prends le temps d’aider les acheteurs du livre sur des questions rapides. A ce
    sujet, votre question est traitée et expliquée longuement dans l’ouvrage. Malgré tout je me tiens disponible pour des précisions par mail. Cordialement.

  29. Bonjour,

    Nous sommes propriétaires d’un appartement que nous louons en meublé. Nous pensons opter pour le régime micro-entreprise (micro-BIC) Nous nous apprêtons à faire notre déclaration et ne savons pas
    quelle rubrique et quelle case du formulaire en ligne concerne la réduction / exonération éventuelle des intérêts sur l’emprunt du dit appartement, ainsi que la taxe foncières, l’assurance et les
    provisions pour charges.

    Merci pour votre travail,

  30. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour le micro-BIC, il n’y a pas de déductions. Il suffit d’indiquer les loyers dans une case.
    Vous trouverez le détail pour trouver la case dans mon article sur le meublé et l’impôt (ou celui sur Airbnb) dans ma rubrique immobilier.
    Cordialement.

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