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Comment prolonger le délai d’achèvement d’un bien Pinel après 30 mois?




Peut-on avoir la réduction d'impôt Pinel si on dépasse le délai de construction de 30 mois?

Pour bénéficier de la réduction en loi Pinel, votre logement doit répondre à de nombreuses conditions. L’une d’entre elle concerne le délai d’achèvement du logement et pose problème à de nombreux investisseurs. En effet, j’avais expliqué sur un article voisin qu’en cas de construction d’un logement ou d’une VEFA, il fallait que le bien soit achevé sous 30 mois pour être éligible Pinel (les biens avec travaux étant aussi conditionnés selon le temps ; vous trouverez le détail ici : « Pinel : vous devez respecter des délais avant l’achèvement du bien et le début de la location »). Dans la réalité, de nombreux biens immobiliers ne sont pas construits ou achevés dans les 30 mois pour diverses raisons : interruption d’un chantier, retard etc…. Beaucoup d’investisseurs se posent alors la question primordiale : puis-je avoir la réduction Pinel si le bien n’est pas construit dans les temps ? Quels sont les risques de redressement si je fais le choix de déclarer le bien loué comme un Pinel sans respecter le délai de 30 mois ? Un rescrit a été ajouté aux textes courant 2018 et me permet de préciser la réponse à cette problématique.

Le délai d’achèvement Pinel augmenté pour « arrêt de chantier en cas de force majeure ».

Un rescrit a lieu si une personne interroge le fisc sur sa situation particulière ; ce dernier doit alors faire une interprétation des textes pour la situation donnée. Dans le cas présent, le contribuable n’avait pas respecté le délai d’achèvement du logement VEFA Pinel dans les 30 mois. Il se demandait s’il ne pourrait pas avoir la réduction Pinel malgré tout car le chantier de construction avait été stoppé à cause d’un arrêté de péril qui interdisait la circulation sur la voie publique suite à un affaissement de terrain. Le fisc a considéré que c’était là une situation de force majeure justifiant la possibilité d’augmenter le délai de 30 mois. Le délai a été prorogé d’autant de temps que l’arrêt du chantier engendré par l’arrêté de péril. Le fisc a estimé que c’était un arrêt indépendant de l’action du contribuable et inattendu. Cet exemple a été ajouté au BOFIP (bulletin officiel des finances publiques). Cela signifie que si vous êtes dans l’exacte même situation, il est possible d’avoir une hausse du délai.

Exemple 

Mr Corrigetonimpôt achète un Pinel en VEFA. Le bien n’est pas achevé dans les 30 mois car le chantier a été stoppé 6 mois à cause d’un arrêté de péril imprévisible et indépendant de sa volonté qui interdisait la circulation. Grâce au rescrit, Mr Corrigetonimpôt sait que le fisc interprète cela comme un cas de force majeure. Il pourra garder le dispositif Pinel si son bien est achevé dans les 36 mois (30 mois de délai habituel + durée de l’arrêté de péril).

Bien entendu, il est très improbable de se retrouver dans ce cas précis. Chaque investisseur qui fait construire un bien Pinel peut rencontrer des problématiques différentes et se retrouver à dépasser le délai de 30 mois pour de multiples raisons. Que faire alors?




Les impôts doivent valider au cas par cas si vous dépassez le délai d’achèvement du bien Pinel de 30 mois.

La publication de ce rescrit au BOFIP a malheureusement été accompagnée de la mention suivante : «Une telle mesure ne peut toutefois recevoir un caractère automatique et chaque circonstance de fait rencontrée nécessite un examen spécifique». Une phrase de quelques mots très pratique qui va permettre au fisc de minimiser la portée du rescrit. Vous l’avez compris, il n’est pas possible de dépasser le délai de 30 mois et de déclarer un Pinel sans risquer le redressement si vous n’êtes pas dans une situation identique à celle que j’ai décrite. Quelle que soit la raison qui fait que votre délai est supérieur à 30 mois, il faudra interroger les impôts pour qu’ils fassent un examen spécifique et valide ou non le dépassement du délai. Je ne peux malheureusement pas être plus précis ; tout contribuable qui se risque à déclarer un Pinel sans respecter les 30 mois risque un redressement fiscal. De fait, si vous estimez être dans un cas de force majeure indépendant de votre volonté et que vous souhaitez être certain d’être éligible au dispositif Pinel, vous avez deux solutions :

  • Interroger le fisc depuis votre espace « impôt.gouv » (voir : «comment interroger le fisc et avoir une réponse écrite rapide»). Cette démarche est rapide mais moins officielle qu’un rescrit. Il est possible que ce soit sans retour (ou plutôt un retour sans intérêt) car un inspecteur/contrôleur des impôts devra prendre position seul et interpréter votre situation. C’est compliqué pour le professionnel car il se base sur le même texte et va donc devoir interpréter personnellement et engager sa responsabilité. Cela étant, il est parfois possible qu’un inspecteur prenne le temps de vous accorder une hausse du délai si votre situation ne laisse vraiment pas de place au doute quant à la force majeure. Le cas échéant, vous aurez alors un écrit prouvant votre bonne foi.
  • Si la première demande amène une réponse négative, la seule option sera alors de faire une demande de rescrit pour votre situation particulière et d’attendre l’interprétation officielle qui sera ajouté aux textes. Une démarche plus fastidieuse mais qui peut valoir le coup quand on connait le montant de l’avantage fiscal Pinel.

La dernière solution que je ne conseille pas serait de déclarer le bien comme un Pinel malgré le dépassement du délai de 30 mois et de faire l’autruche. Outre le risque de redressement, vous risquez en plus la mauvaise foi car au moment de remplir la première déclaration d’impôt Pinel 2044EB, vous serez obligé de « mentir » sur les dates puisque le fisc vous demandera la date de départ et la date finale lui permettant de vérifier que seulement 30 mois se sont écoulés entre les deux.

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