Immobilier, Loi Pinel

Comment prolonger le délai d’achèvement d’un bien Pinel après 30 mois?

Pour bénéficier de la réduction en loi Pinel, votre logement doit répondre à de nombreuses conditions. L’une d’entre elle concerne le délai d’achèvement du logement et pose problème à de nombreux investisseurs. En effet, j’avais expliqué sur un article voisin qu’en cas de construction d’un logement ou d’une VEFA, il fallait que le bien soit achevé sous 30 mois pour être éligible Pinel (les biens avec travaux étant aussi conditionnés selon le temps ; vous trouverez le détail ici : Pinel : vous devez respecter des délais avant l’achèvement du bien et le début de la location). Dans la réalité, de nombreux biens immobiliers ne sont pas construits ou achevés dans les 30 mois pour diverses raisons : interruption d’un chantier, retard etc…. Beaucoup d’investisseurs se posent alors la question primordiale : puis-je avoir la réduction Pinel si le bien n’est pas construit dans les temps ? Quels sont les risques de redressement si je fais le choix de déclarer le bien loué comme un Pinel sans respecter le délai de 30 mois ? Un rescrit a été ajouté aux textes et me permet de préciser la réponse à cette problématique.

Le délai d’achèvement Pinel augmenté pour « arrêt de chantier en cas de force majeure ».

Un rescrit a lieu si une personne interroge le fisc sur sa situation particulière ; ce dernier doit alors faire une interprétation des textes pour la situation donnée. Dans le cas présent, le contribuable n’avait pas respecté le délai d’achèvement du logement VEFA Pinel dans les 30 mois. Il se demandait s’il ne pourrait pas avoir la réduction Pinel malgré tout car le chantier de construction avait été stoppé à cause d’un arrêté de péril qui interdisait la circulation sur la voie publique suite à un affaissement de terrain. Le fisc a considéré que c’était là une situation de force majeure justifiant la possibilité d’augmenter le délai de 30 mois. Le délai a été prorogé d’autant de temps que l’arrêt du chantier engendré par l’arrêté de péril. Le fisc a estimé que c’était un arrêt indépendant de l’action du contribuable et inattendu. Cet exemple a été ajouté au BOFIP (bulletin officiel des finances publiques). Cela signifie que si vous êtes dans l’exacte même situation, il est possible d’avoir une hausse du délai.

Exemple 

Mr Corrigetonimpôt achète un Pinel en VEFA. Le bien n’est pas achevé dans les 30 mois car le chantier a été stoppé 6 mois à cause d’un arrêté de péril imprévisible et indépendant de sa volonté qui interdisait la circulation. Grâce au rescrit, Mr Corrigetonimpôt sait que le fisc interprète cela comme un cas de force majeure. Il pourra garder le dispositif Pinel si son bien est achevé dans les 36 mois (30 mois de délai habituel + durée de l’arrêté de péril).

Bien entendu, il est très improbable de se retrouver dans ce cas précis. Chaque investisseur qui fait construire un bien Pinel peut rencontrer des problématiques différentes et se retrouver à dépasser le délai de 30 mois pour de multiples raisons. Que faire alors?




Les impôts doivent valider au cas par cas si vous dépassez le délai d’achèvement du bien Pinel de 30 mois.

La publication de ce rescrit au BOFIP a malheureusement été accompagnée de la mention suivante : «Une telle mesure ne peut toutefois recevoir un caractère automatique et chaque circonstance de fait rencontrée nécessite un examen spécifique». Une phrase de quelques mots très pratique qui va permettre au fisc de minimiser la portée du rescrit. Vous l’avez compris, il n’est pas possible de dépasser le délai de 30 mois et de déclarer un Pinel sans risquer le redressement si vous n’êtes pas dans une situation identique à celle que j’ai décrite. Quelle que soit la raison qui fait que votre délai est supérieur à 30 mois, il faudra interroger les impôts pour qu’ils fassent un examen spécifique et valide ou non le dépassement du délai. Je ne peux malheureusement pas être plus précis ; tout contribuable qui se risque à déclarer un Pinel sans respecter les 30 mois risque un redressement fiscal. De fait, si vous estimez être dans un cas de force majeure indépendant de votre volonté et que vous souhaitez être certain d’être éligible au dispositif Pinel, vous avez deux solutions :

  • Interroger le fisc depuis votre espace « impôt.gouv » (voir : comment interroger le fisc et avoir une réponse écrite rapide). Cette démarche est rapide mais moins officielle qu’un rescrit. Il est possible que ce soit sans retour (ou plutôt un retour sans intérêt) car un inspecteur/contrôleur des impôts devra prendre position seul et interpréter votre situation. C’est compliqué pour le professionnel car il se base sur le même texte et va donc devoir interpréter personnellement et engager sa responsabilité. Cela étant, il est parfois possible qu’un inspecteur prenne le temps de vous accorder une hausse du délai si votre situation ne laisse vraiment pas de place au doute quant à la force majeure. Le cas échéant, vous aurez alors un écrit prouvant votre bonne foi.
  • Si la première demande amène une réponse négative, la seule option sera alors de faire une demande de rescrit pour votre situation particulière et d’attendre l’interprétation officielle qui sera ajouté aux textes. Une démarche plus fastidieuse mais qui peut valoir le coup quand on connait le montant de l’avantage fiscal Pinel.

La dernière solution que je ne conseille pas serait de déclarer le bien comme un Pinel malgré le dépassement du délai de 30 mois et de faire l’autruche. Outre le risque de redressement, vous risquez en plus la mauvaise foi car au moment de remplir la première déclaration d’impôt Pinel 2044EB, vous serez obligé de « mentir » sur les dates puisque le fisc vous demandera la date de départ et la date finale lui permettant de vérifier que seulement 30 mois se sont écoulés entre les deux.

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12 Commentaires
  1. Sing

    Bonjour,
    Je suis exactement dans ce cas.
    Date de signature chez le notaire : fin décembre 2016
    Date d’achèvement des travaux : fin décembre 2019 soit 36 mois au lieu de 30 mois dans le dispositif pinel.
    J’ai fait une demande de rescrit qui a été validée acceptée courant 2021.
    J’ai donc effectué toutes les déclarations pinel en 2021 en mentionnant les dates exactes. Est ce que le fisc va me demander de justifier les dates renseignées? Si oui, je pourrai simplement le justifier via la réponse favorable du rescrit?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Difficile à dire vu que c’est un cas isolé mais si vous avez une réponse écrite à votre recommandé, vous êtes tranquille. Si vous avez fait un rescrit dans les règles de l’art, puis-je vous envoyer mon mail afin que vous puissiez me l’envoyer que je puisse avoir une preuve d’un tel retour du fisc et agrémenter mon article sur le sujet?
      Cordialement.

  2. BOULAY

    Bonjour,
    Comment faire un rescrit pour une augmentation de délai, sauf erreur cela n’est pas expliqué dans votre book?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous pouvez en faire un mais il y’a de fortes chances que le fisc disent non. A mon sens la seule possibilité serait un report du délai à cause du retard de travaux suite au Covid…et je ne serais alors pas surpris qu’il suffise d’attendre et que le fisc vienne apporter des précisions un de ces jours ce cas concerne beaucoup de monde. Sinon, le rescrit consiste en un courrier recommandé avec accusé de réception à la DGFIP.
      Cordialement.

  3. LAMY

    Bonjour,
    je viens d’acheter votre guide Pinel, qui répond bien à toutes mes questions, et vous félicite pour votre travail.

    En page 25 vous mentionnez la possibilité suivante :

    « Quel que soit votre situation, il est indispensable de déclarer les charges déductibles même si les loyers ne tombent pas encore. Que ce soit les intérêts du prêt mais aussi les frais de dossier…. Tant que le bien a vocation à être loué et n’est pas utilisé dans un autre but, la déduction est possible. »

    Ma demande de précision est la suivante :
    – Emprunt signé en 2020 -> frais dossier bancaire payés 2020, démarrage paiement assurance emprunt en 2020, MAIS signature de l’acte d’acquisition en VEFA chez le notaire ce jour (le 03/05/2021).

    En 2020 je ne n’avais donc pas encore signé l ‘acte final chez le notaire, et pourtant j’avais payé des frais relatifs à l’emprunt.
    Puis je faire une 2044 cette année (en mai 2021) pour déduire ces charges et générer du déficit foncier ? Ou le fait de ne pas avoir signé l’acte en 2020 me l’interdit ?

    Vous en remerciant,
    Cordialement
    Jacqueline Lamy

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le texte n’apporte pas vraiment de précisions de mémoire. Soit vous déduisez et vous verrez si le fisc trouve matière à y redire ou non; soit vous prenez un conseil ou interroger le fisc pour être certaine de pouvoir le faire. Me concernant je ferai la première option mais ça n’engage que mois. Comme indiqué dans le livre, la notion de durée entre la déduction et la location est aussi à l’appréciation de chacun et sur votre dossier on voit qu’elle sera surement assez longue. C’est possible que le fisc ou qu’un conseil ne réfléchisse même pas et disent non juste à cause du potentiel risque sur le délai.
      Cordialement.

  4. SPIESS

    Bonjour
    j’ai signé chez le notaire en Mars 2018 l’acquisition d’un appartement en VEFA dans le cadre du dispositif Pinel, après de multiples reports justifiés par le promoteur comme relevant de faits de cas de force majeur , la remise des clefs est prevu en Mars 2021.
    dans ce cas le delai d’achevement des travaux de 30 mois est depassé , si la mise en place du dispositif Pinel n’est pas accepté quel sont les recours possibles vis à vis du promoteur

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A ce niveau, si le promoteur ne rembourse pas la seule solution est de prendre un avocat et de se faire accompagner.
      Cordialement.

  5. HACHET Béatrice

    Bonjour
    Tout d’abord merci pour votre site que je découvre !
    Nous allons signer l’acte d’achat en VEFA d’un appartement fin novembre.
    Celui-ci devait être livré fin 2019 mais finalement sera libré que fin février 2020.
    Le délai des 30 mois court-il depuis la date d’acquisition ( novembre 2019) ou depuis le dépôt du permis de construire par le promoteur ? Dans ce cas les 30 mois sont largement dépassés!
    D’autre part le promoteur me dit que la déclaration de fin des travaux pourra quand même être faite avant fin 2019, et que nous pourrons défiscaliser sur les revenus 2019…
    Merci pour votre aide

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      S’il y’a un promoteur derrière, le délai devrait être respecté normalement. Pour les dates de défiscalisations, je vous conseille de jeter un oeil à mon Ebook ou d’utiliser la rubrique « recherche » du site pour lire tous mes articles sur le foncier ou le pinel.
      Cordialement.

  6. jf malaquin

    bonjour ,
    pouvez vous m’aider pour un problème de délais en Pinel
    j’ai investi en juillet 2018 pour un logement en VEFA livrable en 2019 selon acte notarié , je viens d’apprendre du promoteur que le bien ne serait pas livré avant Mai 2020…….
    en parallèle je vais déposé un PC pour la construction d’une maison individuelle , toujours en PINEL, dont les travaux devraient démarrer en mai ou Juin 2019 et etre achevé en septembre 2020
    comment faire pour maintenir la déduction Pinel dans la mesure ou sur le premier logement le ripage de délai n’est pas de mon fait?
    la création d’une SCI pour le second bien ( maison serait il une solution si je ne peux pas déclarer l’achèvement de la maison en janvier 2021,
    frantz du 44

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Malheureusement comme je l’explique dans l’article, la seule possibilité si vous n’êtes pas dans la même situation que la jurisprudence est d’interroger le fisc pour avoir une réponse et à défaut de faire un rescrit.
      Cordialement.