Immobilier, Loi Pinel

Pinel et crise sanitaire : report du délai d’achèvement en cas de retard des travaux pour Covid.

Le fisc vient de publier un nouveau texte officiel qui apporte un éclairage sur la gestion des délais Pinel suite à la crise sanitaire. C’est une première jusque-là qui va aider beaucoup de gens; j’ai reçu de nombreuses interrogations sur la conduite à suivre suite au Covid pour le calcul des délais d’achèvement Pinel. Je vais détailler ce bulletin officiel des finances publiques que j’ai aussi en commenté en vidéo; celle-ci figure en fin d’article.

Covid et crise sanitaire : un report d’un des délais Pinel possible.

La problématique jusqu’ici est la suivante. Pour bénéficier du dispositif Pinel, les biens achetés en construction ou en VEFA doivent être achevés dans un délai de 30 mois maximum. J’ai détaillé les règles ici : Pinel : les délais à respecter pour la construction et la location. Avec le covid et la crise sanitaire, beaucoup de chantiers ont pris du retard et ce délai est régulièrement dépassé. Une inquiétude énorme pour les acquéreurs de Pinel car on parle alors d’une annulation totale de la réduction. Jusqu’ici aucun texte ne venait allonger le délai, j’avais discuté de la seule exception ici : comment prolonger le délai d’achèvement Pinel au-delà de 30 mois. Ce dernier texte ne prévoyait rien pour le Covid ou les retards liés à la crise sanitaire et il était de fait impossible d’assurer que la réduction Pinel reste possible pour ceux dont le chantier dépasse les 30 mois à cause du Covid. Heureusement un nouveau bulletin officiel des finances publiques est publié et apporte des nouvelles règles spécifiquement pour cette situation : texte officiel sur l’allongement du délai Pinel de 30 mois pour covid. Ce texte est un BOFIP qui fera officiellement foi sur un contrôle donc on peut se baser dessus sans risque.

Peut-on allonger le délai Pinel suite à un retard des travaux à cause du Covid?

Le texte vient nous rassurer sur le calcul du délai. Il va effectivement être possible de dépasser le délai de 30 mois si on a un retard de travaux à cause de la crise sanitaire. Le fisc juge surtout que les retards sont liés aux difficultés d’approvisionnement des matériaux ce qui ne relève donc pas du contribuable. Cela va concerner les biens Pinel acquis en l’état futur d’achèvement VEFA. Le délai supplémentaire était initialement de 104 jours suite à une ordonnance mais ce texte vient ajouter 261 jours soit un total de 365 jours supplémentaires (12 mois). On aurait alors un délai de 42 mois pour achever le bien.

Attention cependant car il faut aussi respecter une condition de date. Le délai pour calculer l’allongement de l’achèvement du bien Pinel pour cause covid doit être compris entre le 12 mars 2020 et le 11 mars 2021. Je vais apporter quelques précisions sur le calcul; le texte vise en fait à neutraliser cette période dans le calcul du délai de 30 mois. On a trois situations possibles.

  • Le délai Pinel pour l’achèvement de votre logement s’achevait avant le 12 mars 2020. Dans ce cas impossible d’avoir un allongement du délai pour raisons sanitaires ou liées au Covid.
  • Le délai de 30 mois s’achevait en plein dans la période entre le 12 mars 2020 et 11 mars 2021. Vous bénéficiez d’un délai supplémentaire de 12 mois si votre chantier a du retard à cause du Covid. Idem si le délai s’achève après le 11 mars 2021 mais a commencé avant le 12 mars 2020.
  • Le délai commence à être calculé en plein dans la période citée. Dans ce cas, le calcul des 30 mois se fera à partir du 11 mars 2021 seulement.

Je donne deux exemples et je suis disponible en commentaire si besoin pour vous apporter la précision sur votre cas particulier.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien Pinel le 1er janvier 2020. Il doit l’achever sous 30 mois soit avant le 31 juin 2022. Il peut bénéficier du délai pour cause covid car il est dans le second cas. L’achèvement peut avoir lieu 12 mois après soit le 31 juin 2023 en cas de soucis à cause de la crise sanitaire.

Mme Corrigetonimpot achète une maison Pinel le 1er janvier 2021. L’achèvement doit avoir lieu normalement dans les 30 mois soit le 31 juin 2023. En cas de retard covid, elle n’a pas le droit à tout le délai de 12 mois car elle a acquis son bien durant la période. Elle aura un prorata seulement équivalent au délai entre la date d’achat et le 11 mars 2021 (cas numéro 3). Autrement formulé, son délai de 30 mois commence au 11 mars 2021 et non pas à la date d’achat. Elle peut donc achever son bien jusqu’au 10 aout 2023 en cas de retard covid.

Vous trouverez la vidéo explicative en détail ci-dessous et je vous conseille vivement de lire mon ebook Pinel pour optimiser la fiscalité.

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4 Commentaires
  1. Laurent

    Merci pour votre retour.
    J’ai déjà acheté votre livre et il m’est en effet indispensable !
    Le promoteur a demandé un rescrit qui permet d’allonger le délai d’achevement au delà de 30 mois qui a été accepté (reçu une réponse ce matin)
    Cependant, cela impacte fortement mon plan de passer l’installation de la cuisine en charges puisque j’aurais finalisé la cuisine avant l’achèvement officiel de l’ensemble immobilier. (alors que mon bâtiment a déjà été livré et que mon logement est loué depuis de nombreux mois, ce qui ne serait pas cohérent)
    Je comprends de votre message que je peux réaliser une 2044EB sous forme papier de matière rétro active. Je vais prendre rendez-vous avec les services fiscaux et procéder à une déclaration rectificative. Je suppose que c’est possible comme sur la 2044.
    Merci pour tout

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur la 2044EB la correction est moins fréquente que sur la 2044 et on a toujours un peu peur car il y’a une jurisprudence où un Scellier entier a été annulé par oublie de 2044EB. Maintenant je vois beaucoup de gens qui prennent rdv avec les services fiscaux pour corriger une 2044Eb oubliée et ça se passe très bien; je vous conseille donc de faire ainsi et je suis preneur du retour. La cuisine sera déductible si et seulement si payée après achèvement comme mis dans le guide.
      Cordialement.

  2. Laurent

    Bonjour,
    Merci tout d’abord pour votre livre et votre travail qui nous permet de s’orienter dans les méandres de la fiscalité immobilière.
    Ma question porte sur le fait générateur de l’achèvement du bien et donc l’année de déclaration de la 2044EB
    Dans mon cas, j’ai reçu une notification en janvier 2021 que le bien arrivait à son état d’achèvement lequel était indiqué fin novembre 2020. Or dans les faits, le bâtiment n’était pas achevé (habitable) et n’a été livré qu’au mois d’Avril 2021 après le confinement. En demandant le récepissé de la mairie au promoteur, il m’envoie la déclaration reçue par la mairie pour une fin de chantier indiquée en décembre 2021. (le projet comportait plusieurs bâtiments)
    La notice fiscale précise que la déclaration 2044EB doit être remplie « à partir de » l’année d’achèvement du logement et non l’année d’achèvement du logement.
    Ma question :
    Si dans ma déclaration 2022 des revenus 2021, je fais mention d’une date d’achèvement en 2020, est ce que je risque un redressement et refus d’application du dispositif Pinel?
    devrais-je considérer la date sur le récépissé de la mairie en profitant du report autorisé par la crise covid ?
    ou bien une date où le logement était habitable? Par exemple la date de pose de la cuisine, installée après la livraison du bien?
    Merci si possible de prendre le temps de me répondre.

    PS : un petite coquille dans l’article sur votre exemple : 30 juin au lieu de 31 juin 😉

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      La déclaration d’achèvement des travaux fait foi mais on a une jurisprudence qui nous dit qu’on considère le moment où le bien est habitable. Donc sur des situations comme la votre, les deux sont possibles. Si vous optez pour 2020, cela vous oblige par contre à corriger toute l’année passée en papier. En revanche je vous conseille de lire mon guide Pinel pour optimiser la déclaration et vérifier notamment si le fait de prendre un achèvement en 2021 (en se basant sur la jurisprudence) ne vient pas vous empêcher certaines déductions notamment pour la cuisine etc… https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Cordialement.