Location d’un bien Pinel à son enfant : comment ça marche et quelles conditions ?

Si vous avez un bien immobilier en loi Pinel, vous pourriez vouloir le louer à vos enfants. Parfois même, on envisage de le louer à ses parents ou frères et sœurs dans une optique pratique. Ces options sont possibles, mais sous conditions. Prenez bien le temps de lire l’article car le risque si vous ne le faites pas correctement est une annulation totale du Pinel. Je vous explique en détail les dates et les conditions à respecter pour louer un immobilier en loi Pinel à son enfant ou à un membre de sa famille. Comment vérifier les ressources de l’enfant pour la location ? Quid des enfants mineurs ou majeurs ? Faut-il un loyer réel ? Comment faire s’il est rattaché au foyer fiscal des parents ?

Peut-on louer un Pinel à son enfant ou ses descendants ?

À l’inverse de beaucoup de dispositifs immobiliers, le Pinel permet de louer à ses enfants. Une stratégie souvent intéressante si vos enfants entament des études ou s’ils ont besoin d’un logement dans la ville où vous possédez votre loi Pinel. En revanche, il vous faudra respecter 4 conditions et il est difficile de s’y retrouver car les dates ne sont pas les mêmes. Je vais donc les détailler une à une et je suis disponible en commentaire si besoin. Prenez le soin de tout vérifier et d’être certain que les conditions sont bonnes avant de louer à votre enfant. La moindre erreur peut permettre au fisc d’annuler votre bien Pinel et vous devrez rembourser toutes les réductions. Pour louer un Pinel à votre enfant, il faut :

• Qu’il soit majeur.
• Qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.
• Que ses ressources soient sous un plafond.
• Qu’il paie réellement le loyer au prix du marché.

Voyons les dates à retenir et le détail pour chacune de ces 4 conditions.

Peut-on louer un bien Pinel à un enfant mineur ?

La première condition ne pose en général pas de problème. Il n’est pas possible de louer un bien Pinel à votre enfant s’il n’a pas 18 ans au moment de la signature du bail. Une condition assez logique et je n’ai jamais vu d’erreurs ou d’interrogations à ce sujet. D’une part l’enfant mineur n’a pas la capacité juridique pour signer le bail Pinel. D’autre part, la seconde condition que nous allons voire va automatiquement exclure l’ensemble des descendants mineurs.

Il faut que l’enfant ne soit plus rattaché sur la déclaration d’impôt pour lui louer en Pinel

La seconde règle est primordiale pour pouvoir louer un bien Pinel à son enfant. Il faut qu’il ne soit plus rattaché au foyer fiscal. Cela suppose donc qu’il fasse sa propre déclaration d’impôt. Jusqu’à 18 ans l’enfant doit être rattaché, donc mécaniquement il est impossible de le prendre comme locataire Pinel. Mais jusqu’à 21 ans, vous pouvez faire le choix de le rattacher ou non chaque année… et même jusqu’à 25 ans s’il fait des études. J’explique ici qu’il y a des optimisations importantes : faut-il rattacher l’enfant majeur ou non ?

Si votre enfant majeur va habiter dans votre bien Pinel, il ne sera pas possible d’optimiser entre le rattachement ou non. Il faut absolument qu’il fasse sa propre déclaration d’impôt. La date à retenir a une importance capitale. Le texte précise qu’on retient l’année de signature du bail. Il faut donc que l’enfant fasse sa propre déclaration pour l’année de signature du bail mais cette déclaration d’impôt a lieu l’année suivante. Un exemple chiffré est donc nécessaire pour bien comprendre.

Exemple

Mr et Mme Corrigetonimpot veulent louer un bien Pinel à leur enfant majeur. La signature du bail a lieu en 2024. Le couple s’inquiète car la signature a lieu en fin d’année et l’enfant était rattaché lorsqu’ils ont fait la déclaration en mai 2024.

Pour un bail Pinel signé en 2024, l’enfant doit avoir sa propre déclaration d’impôt pour les revenus 2024. Il se trouve que c’est en mai 2025 qu’on fait la déclaration des revenus 2024. On retient l’avis d’impôt 2025 pour vérifier que l’enfant a sa propre déclaration si le bail Pinel est signé en 2024.

On retient donc la déclaration d’impôt de l’année suivant la signature du bail Pinel pour s’assurer que l’enfant ait son propre foyer fiscal. Il faudra que cette condition soit respectée chaque année de la location Pinel; formulé autrement il ne sera plus possible de le rattacher.

Pinel : les revenus de l’enfant majeur doivent être inférieurs à un plafond

La troisième condition est un classique du Pinel. Peu importe à qui vous louez, il faut que votre locataire n’ait pas un revenu trop élevé. Vous devez regarder son avis d’imposition et vérifier que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain plafond selon sa situation. Attention, on vérifie ici l’avis d’impôt de l’année précédant la signature du bail (alors que dans le point précédent on était focalisé sur celui de l’année suivante). Je ne reviens pas sur les plafonds, les conditions et les exceptions (enfant marié notamment), j’ai déjà tout expliqué en détail ici : plafond des ressources des locataires à respecter en Pinel.

Si vous louez à un enfant, il faut aussi s’assurer que son revenu ne dépasse pas le plafond que je mentionne dans l’article annexe. Vous devez donc vérifier sur son avis d’impôt de l’année passée que le revenu fiscal de référence reste inférieur au seuil Pinel. Vous serez alors surement confronté à un problème que je rencontre régulièrement : comment vérifier le plafond des ressources du locataire s’il est rattaché au foyer fiscal de ses parents? Heureusement, le texte nous précise qu’on peut tenir compte des seules ressources du locataire s’il est rattaché à ses parents.

On assiste donc à une situation assez cocasse si vous louez à votre enfant. Pour un bail signé en 2024, vous devez vous assurer qu’il ne sera pas rattaché lors de la déclaration 2025 des revenus 2024. Mais vous devez aussi vérifier que l’avis d’impôt 2023 des revenus 2022 ne présente pas un revenu fiscal trop élevé. Il y’a fort à parier que ce revenu fiscal soit le vôtre si l’enfant était rattaché l’année précédente. Heureusement, vous pouvez tenir compte uniquement des revenus qu’il avait sur cette déclaration pour vérifier le plafond et non pas de votre propre revenu fiscal.

L’enfant doit payer un loyer réel et non sous-évalué sur votre bien Pinel

Si vous comptez laisser votre bien Pinel à votre enfant gratuitement, lui payer son loyer ou établir un loyer fictif, oubliez tout de suite cette idée ! Il faut absolument que l’enfant paie le loyer Pinel et vous allez payer de l’impôt sur ce revenu. Un impôt qui sera important et s’alourdira vite avec le temps, je vous conseille vivement mon guide Pinel pour le réduire. Il faut bien sûr mettre en place un loyer qui respecte le plafond des loyers Pinel (voir ici : le calcul du loyer Pinel) mais ce dernier doit correspondre au prix du marché.

Ce point est primordial car vous avez deux risques. D’une part si le loyer ne correspond pas au marché ou est sous-évalué, le fisc peut venir annuler le Pinel. Mais d’autre part, il pourra aussi venir annuler la déduction de toutes vos charges locatives soit une perte de plusieurs milliers d’euros en plus du Pinel si vous optimisez tout comme je l’explique dans le guide.

Le texte est clair. Il faut que l’enfant paie lui-même le loyer et qu’il corresponde au prix du marché. Vous avez intérêt à procéder par virement pour avoir une trace à montrer au fisc en cas de contrôle. Je vous déconseille vivement de faire un remboursement par ailleurs qui puisse être détecté par le fisc et ouvrir la voie à un redressement. Les stratégies de donation durant la mise en place du bail Pinel à votre enfant sont évidemment à proscrire. Faites comme si c’était un locataire lambda, assurez votre bien, faites un bail, un loyer au prix du marché etc.

Vous pouvez bien sur envisager de faire des retraits en liquide pour rembourser l’enfant en dehors des radars mais rien ne garantit que le fisc ne s’en rende pas compte. Il faut par exemple que l’enfant travaille et ait des revenus suffisants ou un capital avant signature du bail pour s’offrir le loyer sinon cela peut poser question. Le jeu n’en vaut pas la chandelle car le redressement serait de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Si vous êtes aguerri sur la déclaration ou que vous avez lu mon guide, vous comprenez ici que louez à son enfant ne présente pas que des avantages. Le loyer sera réellement payé et surtout vous serez particulièrement imposé dessus.

Peut-on louer une bien Pinel aux parents ou aux frères et sœurs ?

Il est tout à fait possible de louer son immobilier Pinel à n’importe quel membre de la famille. Les parents, les frères, les sœurs, les cousins etc…peu importe. En revanche, il vous faudra systématiquement respecter les conditions que j’ai données plus haut avec les enfants. Il faut respecter le plafond de ressources, que la personne qui loue ne soit pas rattachée au foyer fiscal, soit majeur et que le loyer soit réellement payé. A partir de là, il est tout à fait possible de louer son Pinel aux enfants mais aussi à n’importe qui dans la famille.

L’enfant qui loue le bien Pinel de ses parents peut-il avoir les APL ?

On sort ici du cadre de la fiscalité pour rentrer dans le droit immobilier. L’aide au logement n’est pas possible si un propriétaire loue son bien à un descendant ou un ascendant. Cette règle du code de l’habitation va s’appliquer dans le cadre d’une location Pinel à son enfant et les APL seront alors impossibles. Pour être complet, l’aide au logement sera possible pour le locataire uniquement s’il fait partie des frères/sœurs ou cousins/cousines ou neveux/nièces du propriétaire.

Afin d’optimiser votre investissement Pinel, il faut surtout remplir correctement la déclaration d’impôt. J’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Vous comprendrez comment optimiser les travaux, le prêt et surtout quelles déclarations remplir et à quelle date. Tout y figure pour que n’importe quel débutant ou professionnel puisse optimiser son bien Pinel.