Justificatifs à produire à la fin du Pinel. Exemples de redressements et astuces pour sortir correctement.

Nous avons vu dans plusieurs articles les intérêts ou non d’amener son Pinel jusqu’à 6, 9 ou 12 ans. Je peux notamment vous remettre cet article qui expliquait les conditions à respecter pour être libre de sortir du dispositif Pinel sans risque. Maintenant, on va se focaliser sur l’aspect pratique ! Quels documents faut-il regarder pour savoir si on est vraiment libre ? En cas de contrôle fiscal, comment se passe la justification ? Y’a t’il des astuces à respecter pour éviter le redressement à la fin du Pinel ?

Fin du dispositif Pinel sur la déclaration d’impôt.

Comme indiqué dans l’article lié donné ci-dessus, votre bien immobilier Pinel est libre uniquement si vous avez loué 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon les options que vous aviez choisies sur les déclarations d’impôts précédentes. Il faudra aussi vérifier que vous avez eu le bon nombre de réductions d’impôt. Ces deux notions (12 années de location et 12 réductions d’impôt) sont parfois intervenues sur des années différentes et on va donc y prêter une attention particulière.

Côté pratique, sortir du Pinel est assez simple… il n’y a rien à faire de particulier ! Si vous arrêtez de louer vide via les conditions de loyers à un locataire respectant les conditions de ressources… vous stoppez votre Pinel ! Peu importe ce que vous faites à la place, dès l’instant où vous ne louez plus ou ne recherchez pas immédiatement un locataire, c’est terminé ! Au niveau de la déclaration d’impôt, il n’y a rien de particulier. On arrête de demander la réduction et c’est tout ! Nous allons voir l’importance de la déclaration 2044EB pour savoir si on est sur 6, 9 ou 12, mais cet aspect se passe bien avant la fin. L’année où on sort du Pinel, il n’ya rien à faire au niveau fiscal. Si vous continuez à louer vide, mais que vous avez eu vos réductions, vous faites toujours une déclaration des revenus fonciers 2044. Vous êtes alors avec un bien locatif classique ! Le fait de continuer à faire la 2044 en arrêtant de demander la réduction Pinel est aussi une manière de stopper son dispositif.

Enfin, nous avions vu dans des précédents articles que l’année où on passe de 6 à 7 ans (si on est parti sur 6 ans et qu’on pousse à 9) et l’année où on passe de 9 à 10 ans (si on est parti sur 9 ans ou 6+3 et qu’on pousse à 12), il faut refaire la déclaration 2044EB. Pour être précis, on peut donc dire que l’arrêt du Pinel passe par la non-demande de la réduction d’impôt sur ces années charnières ET l’absence de la déclaration 2044EB. Nous verrons comment vérifier ces points en ligne. En revanche, la déclaration 2044 des revenus fonciers peut tout à fait se poursuivre puisque le bien peut continuer à être loué vide.

Les risques à la fin du Pinel : des aspects dramatiques et d’autres insignifiants.

Le risque est immense à l’arrêt du Pinel car en cas d’erreur, on perd toutes les réductions d’impôt. Hormis 3 cas particuliers (décès, invalidité, licenciement), on ne rigole pas avec l’aspect pratique car le fisc pourra tout reprendre et on le voit régulièrement. Si vous avez eu 9 ans de réductions Pinel à 3 000 euros, le fait de sortir du Pinel trop tôt vous expose à un redressement de 9*3000 soit 27 000 euros avec des intérêts, des majorations etc… Le délai habituel est de 3 ans mais sur certains principes liés au Pinel, le fisc peut tout à fait revenir depuis le début.

En étudiant les contrôles passés, on peut facilement noter des points extrêmement risqués (contrôle sur + de 3 ans en arrière) et d’autres qui ne le sont pas (contrôle sur 3 ans maximum). Globalement, les redressements risqués sont souvent à cause des aspects suivants :
– le contribuable a loué à une personne ayant des revenus trop importants.
– le contribuable n’a pas loué pendant 6 ans (ou 9 ou 12) de manière continue.
– le contribuable a dépassé le plafond des loyers.
– les conditions Pinel lors de la construction ne sont pas respectés.
– la 2044EB est inexistante.

Le dernier cas est plus rare, mais a existé par le passé ; nous allons voir comment s’en prémunir en cas d’erreur. Pour les quatre autres aspects, vous ou l’agence qui gère le bien avaient normalement fait en sorte de respecter ça. Nous allons voir l’importance de la date de départ et la date de fin ainsi que les justificatifs à conserver.

Sur ces cinq points, on ne rigole pas car le risque est réel et a de grandes chances d’arriver si vous avez fauté à ce niveau. En revanche, les autres erreurs sont moins problématiques à moins que vous n’ayez fait une folie (demander une réduction alors que la zone n’est pas Pinel, habiter/prêter le bien durant le Pinel, bien non loué dans l’année post-achèvement …). Toutes les autres erreurs sont susceptibles d’être « remises » en place par le fisc mais sans incidence sur vos réductions Pinel depuis le départ. Vous avez eu une réduction Pinel en trop ou en moins pour une erreur de déclaration ? Votre déficit foncier est faux ? Vous avez triché sur les travaux ? Vous avez mis le mauvais montant de réduction ? etc… Étrangement, tous ces aspects ne sont pas graves du tout !! Au pire, ce sera corrigé, mais ça peut tout à fait passer sans encombre.

Les aspects « graves » à la fin du Pinel. Comment les vérifier ?

Je vais donc distinguer les aspects « graves » et leur vérification de ceux « bénins » pour la suite de l’article. Une erreur sur ceux « graves » et vous risquez de perdre toutes les réductions Pinel depuis le départ. En revanche, pour les autres, le fisc ne peut revenir que 3 ans en arrière pour remettre en place ce qui aurait dû se passer. Dans tous les cas, le redressement s’accompagne d’une majoration de 10% et de 0.2% d’intérêts de retard par mois.

Comment vérifier la durée de location ?

Selon vos choix, il a fallu louer 6, 9 ou 12 ans de manière continue. Comme expliqué dans l’article annexe donné au début, il y a une tolérance entre deux baux et le fisc peut demander des justificatifs si vous avez mis plusieurs mois à trouver un locataire. On a aussi vu qu’on peut ne pas relouer lors de la dernière année sous condition et qu’il est impossible d’avoir habité ou prêté le bien. On regarde de date à date au jour près en prenant le premier bail ! Le fisc va donc vous demander le premier bail et simplement ajouter les années. Si la première location est au 21 juillet 2013 pour un Pinel de 12 ans, il est impossible de le vendre avant le 21 juillet 2025 ! Le fait de céder le bien 1 jour trop tôt entrainera l’annulation de toutes les réductions d’impôts ! En revanche, la date du 21 juillet ne bouge pas même si vous avez eu des petits trous entre deux locations. Idem si vous choisissez d’utiliser la spécificité de ne pas louer la dernière année, il faudra bien attendre le 21 juillet pil poil pour habiter/vendre/faire autre chose du bien !

Le fisc peut demander les infos, mais connaitra la date exacte de départ du dernier locataire par divers moyens (le locataire déclare son départ en ligne sur son espace impot.gouv, le notaire déclare la vente au fisc etc…). Vous avez aussi renseigné la date du premier bail lors de votre toute première déclaration Pinel sur la déclaration 2044 EB! Connectez-vous sur impot.gouv et allez dans la rubrique « documents ». Cliquez alors sur les années passées jusqu’à trouver la première « déclaration en ligne des revenus fonciers : statut du bailleur privé – engagement de location« . Elle apparait en cliquant sur « afficher les documents liés » et vous l’avez normalement faite l’année du fait générateur. Nous avions vu en direct comment s’assurer que c’est bien la première déclaration Pinel.

On voit ici par exemple que la déclaration apparait sur l’année 2019 des revenus 2018 soit un logement surement achevé en 2018 sur du VEFA. En ouvrant le document, vous verrez au point 5 la date du premier bail que vous aviez renseigné.

Ici, la location doit durer 6, 9 ou 12 ans à partir du 9 octobre 2018. C’est le bail qui sera retenu en cas de divergence avec la 2044EB mais le fisc peut déjà prendre l’information ici tout comme vous. Cette personne peut vérifier que le premier bail est bien au 9 octobre 2018 et si elle veut sortir au bout de 9 ans, elle doit absolument attendre le 09/10/2027 !! Il faut louer jusque-là (ou laisser le bien libre la dernière année avec l’exception donnée dans l’article annexe) et ne surtout pas vendre/habiter/prêter etc… avant.

Les justificatifs pour le loyer plafonné.

Si vous regardez l’image ci-dessus, vous verrez que la première 2044EB contient le loyer prévu ainsi que la surface. Là encore, c’est informatif et ce n’est pas ce qui sera retenu ou demandé, mais ça permet déjà au fisc d’avoir une idée. Sachez d’ailleurs que depuis 2024, l’administration connait chaque loyer à l’euro près avec le service immobilier mis sur impot.gouv.

En cas de contrôle et ça arrivera surement, le fisc va vous demander un plan ou tout document permettant de justifier le calcul de la surface. Comme on l’a déjà vu maintes fois, le loyer Pinel subi un calcul savant qui nécessite de prendre en compte une certaine surface avec des règles spécifiques pour les balcons etc… Il faudra donc fournir les plans. En parallèle, chaque bail pourra vous être demandé afin de vérifier le loyer hors charge qui a été ponctionné.

Là encore, une erreur passée ne se rattrape pas et on ne peut pas vraiment tricher. Vous avez déclaré les loyers sur vos revenus fonciers, le fisc peut saisir vos relevés bancaires etc… J’ai parfois vu des dossiers avec une correction rétroactive acceptée, mais au tout début (le propriétaire se rend compte au bout de 6 mois qu’il loue trop cher et corrige immédiatement en remboursant le locataire). Si ça arrive à la fin du Pinel, je doute que le fisc soit compréhensible, encore moins vu le redressement énorme contre lequel vous ne pourrez rien faire. Personnellement, j’ai juste vu des redressements sur ce type d’erreurs avec annulation de tout le Pinel. Comme je le dis depuis des années, on ne triche pas sur le loyer et on se met toujours en-dessous !

Ce qui compte est ce qui a été pris et non pas ce qui a été déclaré. Si vous avez respecté le plafond de loyer, mais que vous avez fait une erreur en le sous-déclarant au niveau des revenus fonciers, on est sur une erreur légère. Le fisc rectifiera le loyer à déclarer et vous paierez le surplus d’impôt. En revanche, si vous avez trop pris en ne respectant pas le plafond de loyer, la règle du Pinel n’est pas respectée et on est dans le « grave ». Le redressement ne se passera pas bien. Si le loyer max pour le Pinel est à 10 000 € par an : prendre 10 000 et déclarer 9 000 n’est pas grave… prendre 10 001 est gravissime et peu importe ce que vous déclarez, le Pinel sera annulé.

Les autres justificatifs à produire à la fin du Pinel.

Vous l’avez compris, dans les faits, ce sont les conditions particulières au Pinel que le fisc vérifie pour savoir si un gros redressement est possible. Il reste donc le fait d’avoir des locataires ayant des revenus modestes, le fait de louer un an après l’achèvement du bien, le fait d’être en zonage Pinel et le fait de respecter des délais en la signature chez notaire puis l’achèvement. De manière très simple, le fisc peut donc vous demander les avis d’impôt de chaque locataire l’année de signature du bail ainsi que les justificatifs du passage chez le notaire avec l’achèvement des travaux. En fait, on retrouve toutes les informations mises sur le formulaire 2044Eb qui sont vérifiées et c’est tout ça qui est risqué. Il se trouve qu’à la fin du formulaire papier 2044EB. On retrouve alors ce qu’il faut garder et ce qui peut engendrer l’annulation du Pinel en cas d’erreurs.

Vous pouvez donc facilement voir les documents à conserver. On peut noter que le fisc peut vérifier le calcul de la base de votre réduction d’impôt, notamment si vous avez mis autre chose que le prix du bien + frais de notaire. En cas d’erreurs sur la base de la réduction, ce n’est pas très grave et le fisc ne peut pas tout annuler pour ça. En revanche, les erreurs sur les dates et le non respect des délais sont souvent ingérables et on subit l’annulation. Hormis ces aspects, on bascule dans le « pas grave » sauf pour un aspect assez particulier : la déclaration 2044EB.

Les déclarations 2044EB passées : ayez la bonne réaction !

Au niveau des déclarations d’impôt 2044EB, je les mets aussi dans les aspects graves qui peuvent annuler tout un Pinel. Il faut le reconnaître, personne ne sait vraiment ce qu’il en est à ce niveau. Le cas est déjà arrivé sur du Duflot (loi avant le Pinel) ou une personne a oublié de faire une 2044 EB et le fisc a réussi à annuler tout son Duflot avec reprise des réductions d’impôt. Mécaniquement, on se dit que ça peut arriver à nouveau et on a en plus une jurisprudence. Pourtant sur cet aspect qui parait donc à risque, je vois quand même une grosse tolérance du fisc qui accepte régulièrement qu’on la refasse, qu’on la corrige, qu’on la redonne en cas d’oubli.

Par soucis de précaution, je suis obligé de considérer que l’oubli de cette déclaration peut engendrer une annulation de la loi Pinel puisque c’est arrivé une fois. Je pense que c’est rare et qu’il faut que les planètes s’alignent pour le fisc, mais ça peut arriver. Il faut donc la remplir la 1ère année du Pinel et vous devez la trouver en ligne comme sur l’image vue à l’instant. Vous avez dû la refaire à chaque année de prorogation. Il faut donc en trouver une sur la 7ème année si vous avez commencé sur 6 ans…puis une autre sur la 10ème année pour tout le monde (ceux qui font 6+3+3 et ceux qui font 9+3). Si je reprends la même image, je dois donc avoir la 2044EB sur l’année 2025 et 2028.

Exemple

Mr Corrigetonimpot a eu son déclenchement Pinel sur l’année 2019 des revenus 2018. On voit bien la 2044EB sur l’image (déclaration statut du bailleur-engagement de location).

S’il est parti sur 6 ans, il n’a pas besoin de la faire sur les 5 années suivantes (2020, 2021, 2022, 2023 et 2024) et il doit la refaire en 2025 s’il poursuit 3 ans.

S’il est parti sur 9 ans ou qu’il arrive à 6+3 et continue, il n’a pas besoin de la faire en 2026-2027 (2025 non plus s’il a pris 9 ans directement) mais doit la faire en 2028 !

En cas d’oubli ou d’omission, une seule règle ! Ne dites jamais au fisc ou n’écrivez jamais que vous l’avez oublié ! La seule manière pour le fisc de tout redresser est de prouver que vous n’avez pas fait de déclaration 2044EB. Vous pouvez alors consulter un avocat fiscaliste pour voir comment vous défendre. Mais de manière générale, j’ai toujours vu le même parcours. Le particulier ne dit pas qu’il a oublié et affirme qu’il l’a envoyé par courrier simple à l’époque. On explique au contrôleur qu’on ne l’a pas faite en ligne car on l’avait envoyée par courrier….pas de notre faute s’ils l’ont perdu ! Impossible alors pour le contrôleur de prouver que vous l’avez omise et c’est son levier pour valider le redressement. On peut aussi réimprimer le formulaire de l’époque, le remplir et l’antidater comme si ça avait été fait puis l’envoyer en photocopie en indiquant qu’on avait gardé une copie.

Difficile alors pour le fisc de poursuivre le contrôle et de prouver l’absence de 2044 EB. On reste quand même sur quelque chose qui peut engendrer pas mal d’échanges et l’obligation de prendre un conseil, mais ce serait une première si le redressement se faisait réellement. Je n’ai pas encore vu de dossiers où le fisc poursuit l’action jusqu’au bout et si c’était le cas, on ne connait pas le dénouement. On est donc sur un aspect grave mais qui n’a pas été utilisé fiscalement depuis longtemps et où il existe des armes pour se défendre.

Les erreurs plus légères : redressement possible mais sans annulation du Pinel.

Enfin, on a des erreurs que l’on va qualifier de classique et qui ne vont pas engendrer l’énorme redressement avec toute l’annulation du Pinel. Il faut comprendre que la loi Pinel impose des conditions (zonage, condition de loyers, condition de locataire, délai de construction….) qui sont OBLIGATOIRES. Une erreur à ce niveau et on est alors sur un domaine où le fisc peut revenir plus de 10 ans en arrière.

En revanche, la loi Pinel c’est aussi des déclarations d’impôt à faire avec un gain pour vous. Une erreur à niveau tombe dans un domaine moins grave et le délai de prescription est de 3 ans seulement. Si vous avez commis une erreur sur la déclaration qui a réduit votre impôt, le fisc a 3 ans pour s’en rendre compte et réclamer. Cela marche aussi dans l’autre sens : toute personne peut demander une correction pendant 3 ans pour avoir un remboursement comme on l’a vu de nombreuses fois.

Je peux donc vous citer pleins d’exemples où le redressement est possible mais seulement sur 3 ans ! Ici, aucun risque de perdre toutes les réductions Pinel. On aura simplement à rembourser le trop-perçu avec majoration de 10% et 0.2% par mois de retard. Les plus classiques sont :

• vous avez mis un mauvais montant dans la case et vous avez eu une réduction Pinel plus élevée que celle prévue.
• vous avez rempli deux cases et avez eu 2 réductions Pinel au lieu d’une.
• vous avez mal renseigné vos déficits fonciers et en avez eu trop.
• vous avez eu des déficits fonciers et avez vendu avant la date des 3 ans (voir faut-il vraiment attendre 3 ans pour vendre avec déficit ? ).
• vous avez demandé une réduction Pinel en trop (13 années au lieu de 12 etc…).
• vous avez déduit des travaux alors qu’ils n’existent pas.
• etc…

Cela parait incroyable mais ces aspects ne sont pas graves. Mieux encore, il arrive fréquemment que le fisc ne les voit pas et que ça passe…au bout de 3 ans vous êtes tranquille ! J’ai vu des folies avec des gens qui ont 10 000 euros de réduction Pinel au lieu de 1 500 parce qu’ils remplissent la mauvaise case et le fisc ne le voit pas. Et même si c’est le cas, ils ne peuvent reprendre que 3 ans.

Soyez vigilant durant la vie de votre Pinel dès le départ.

On a donc des différences énormes au niveaux des risques fiscaux parfois disproportionnés par rapport à la faute commise. Si vous vendez un jour trop tôt ou que vous dépassez le loyer demandé de 50 centimes, c’est tout votre Pinel que vous allez perdre avec un risque fiscal qui arrivera à la fin sur 10 ans et coutera des dizaines de milliers d’euros. Si vous truandez des milliers d’euros au fisc en multipliant votre réduction par 4 sur la déclaration, ça peut passer et au pire on vous demandera de rembourser sur 3 ans seulement.

Je ne peux que vous conseiller de bien lire le formulaire 2044 EB qui récapitule toutes les conditions intransigeantes du Pinel. Il suffit d’être nickel à ce niveau et vous pourrez dormir tranquille. Si en plus vous avez les justificatifs indiqués, il n’y a plus aucun problème. N’allez pas non plus paniquer pour rien. En cas de contrôle à la fin du Pinel, le fisc ne cherche pas à piéger et ne va pas tout annuler pour un document manquant. On est sur des contrôles énormes et ils savent qu’il faudra un dossier solide avec une personne qui se défendra en face vu l’enjeu. Le contrôleur verra rapidement s’il a un dossier carré en face de lui ou non. Un dossier où la personne est passé par un promoteur qui vend pleins de Pinel (le contrôleur se doute que les dates de construction sont surement respectées), où il y’a une agence qui gère les loyers (le fisc peut penser que c’est carré mais on a déjà vu des erreurs donc il vérifiera un peu), où le contribuable lui donne rapidement la plupart des documents (détail des calculs du loyer, du prix de revient etc…)…. il y’a fort à parier que l’administration ne va pas chercher la petite bête longtemps.
En revanche, un dossier où la personne a construit son Pinel seul, sans aide d’un professionnel, n’est pas capable de donner le calcul du loyer plafonné, de la réduction d’impôt, traine à envoyer les justificatifs, a des grosses durées entre les locations etc…. Là cela peut vite mal se passer.

Si vous avez mon guide Pinel et/ou que vous suivez les conférences Pinel chaque année, nous avons respecté les règles importantes et j’adapte chaque année les écrits et vidéos selon les nouvelles jurisprudences. Je m’informe régulièrement des dossiers où le Pinel a été perdu et je ne manque pas de tout mettre à jour si un nouveau risque apparait en expliquant comment le contourner.