Vous avez un bien meublé qui est loué sous le régime réel ? Soyez hyper attentif sur la déclaration d’impôt 2025. La période fiscale vient de commencer et sur les quelques dossiers que j’ai traités avec du meublé, je constate qu’on a souvent un bug qui peut faire disparaitre vos déficits provisionnés des années passées. C’est fou, des millions de personnes vont perdre des milliers d’euros d’impôts d’économie à cause de ce non-report. Le pire, c’est que ça touche la location vide depuis plus d’un an (voir le bug du déficit non reporté en location vide) avec un nouvel impact cette année dont je parlerai au prochain article. Voyons déjà ce bug sur le meublé, toute personne ayant un bien en LMNP au régime réel est concernée.
Sommaire
Le déficit en meublé se reporte sur la déclaration pendant 10 ans.
Le fait de louer un bien au régime réel permet de déduire les frais, mais aussi l’amortissement. Cette variable correspond à une partie de la valeur du bien. Sur les liasses fiscales, on déclare les loyers puis on enlève les charges et l’amortissement. Le loueur meublé est donc très souvent avec un résultat négatif sur les premières années, car l’amortissement et les frais déductibles sont importants.
On déclare ce résultat négatif lors de la déclaration d’impôt, mais il n’a aucune utilité particulière sur le moment. En revanche, on peut le conserver année après année pendant 10 ans. Et c’est super utile parce qu’inévitablement, vos locations meublées vont finir par sortir un résultat positif un jour. L’amortissement diminue rapidement au fil du temps et les charges déductibles aussi.
Le jour où la location meublée donne un résultat annuel positif, la fiscalité est énorme. Vous payez 17.2% de prélèvements sociaux sur ce chiffre ET un taux d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%). C’est souvent la tranche à 30% ce qui engendre donc 47.2% de fiscalité globale sur le meublé. Heureusement, on peut alors utiliser le déficit que l’on garde précieusement depuis des années afin de passer ce résultat à 0 !
Exemple
Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé et a un déficit de 8000 en 2023, 4000 en 2024 et 2000 en 2025. Mais sur la déclaration 2026, il est en positif de 3 000 €.
Normalement, ces 3000 euros engendrent 47.2% de fiscalité soit quasiment 1500 euros à payer. Heureusement, il peut utiliser le déficit afin de ramener ces 3 000 à 0 avant calcul de l’impôt.
De fait, ces 3000 ne seront pas imposés. Mr aura toujours 2000 de déficit datant de 2025, 4000 datant de 2024 et 8000-3000 soit 5000 datant de 2023.
Un déficit meublé non reporté engendre une perte de plusieurs milliers d’euros.
Si vous avez un déficit, vous le déclarez la première année dans la case 5NY ou 5OY. Une démarche simple où je ne vois pas d’erreurs. Depuis toujours, cela amène ce déficit à être conservé et reporté automatiquement par le logiciel du fisc année après année. Les cases 5GA à 5GJ sont là pour ça. On voit par exemple sur l’image ci-dessous de la déclaration 2025 que j’ai dû mettre à la main le déficit de 500 cette année. En revanche, les déficits des années passées de 2021 à 2023 se sont reportés tout seuls dans la case et il devrait en être de même pour celui de 500 l’an prochain qui sera en case 5GK.
J’ai donc en tout 4500+3000+1500+500 soit 9500 de déficits sur du meublé. C’est une économie fiscale potentielle de 9500*47.2% soit 4 484 € d’impôts en moins dans le futur. Mon LMNP finira par produire du positif et je serai bien content d’économiser 4 484 euros de fiscalité d’ici à quelques années. Mais imaginez que je vienne à le perdre pour un bug au niveau du report…. c’est ce qu’il se passe sur la déclaration d’impôt 2025 !
Le déficit meublé parfois non reporté automatiquement sur la déclaration impot.gouv.
En ce début de période fiscale 2025, j’ai déjà plusieurs dossiers où je constate que ces cases 5GA à 5GJ sont remises à zéro ! Impossible de vous dire si c’est ciblé ou généralisé, mais j’en ai eu trop pour que soit une coïncidence. Sans compter qu’on a des bugs encore pires sur le déficit 2025 en location vide avec des pertes fiscales tout aussi importantes. Le contribuable non attentif va donc perdre des milliers d’euros d’impôts en moins dans le futur.
Je ne peux donc que vous conseiller d’être prudent et de bien remplir ces cases. Vérifiez votre déficit des années passées et remettez les bien cases par cases ! La démarche n’est pas simple et il ne faut pas non plus mettre trop, car on risque alors le redressement à terme.
Comment trouver le déficit LMNP des années passées sur impôt.gouv ?
Si vous avez un doute sur le déficit acquis les années passées à reporter dans les cases 5GI, 5GH and co… voici la démarche. Sachez que vous pouvez me contacter pour vérifier et corriger votre déficit meublé sur la déclaration 2025. Connectez-vous en ligne et allez dans la rubrique « documents » pour voir les déclarations de toutes les années. Vous cherchez ensuite la dernière déclaration en ligne ainsi que le dernier avis d’impôt. Sur l’image, en cliquant sur « visualiser pdf », on aura l’avis d’impôt 2024 des revenus 2023 et sur celui d’en dessous, on aura la déclaration 2024 des revenus 2023. On peut faire la même chose pour chaque année.
Le document « déclaration en ligne » vous permet de voir tout en bas les cases remplies à l’époque. Vous avez ainsi le résultat meublé déclaré sur l’année en cours. Potentiellement, vous avez aussi le déficit reporté que vous pourrez vérifier en consultant les années précédentes. Ici par exemple, je vois le cadre ci-dessous.
Sur 2024 des revenus 2023, la personne a déclaré un revenu positif de 1 euro. Il y a aussi un déficit reporté de l’année 2022 de 4450 euros et de l’année 2021 de 2099 euros. J’irai donc vérifier les années 2022 et 2021 ensuite pour voir si c’est bien ce qui a été déclaré.
Je m’attends donc à ce que le revenu de 1 euro soit annulé par le déficit le plus ancien sur cette déclaration 2024. J’aurai donc 2098 de déficit à reporter pour 2021 et 4450 pour 2022. Je peux le vérifier sur le second document qui est l’avis d’imposition 2024. À la fin, on a ce cadre.
Je retombe bien sur mes pattes. Lors de la déclaration d’impôt 2025, il faut absolument que je mette 4450 en case 5GI et 2098 en case 5GH. En effet, elles étaient vides alors que normalement, elles sont remplies automatiquement. Si je ne fais pas attention, je perds une économie fiscale de plusieurs milliers d’euros !
