Immobilier, Loi Pinel

Pinel : peut-on louer et déclarer le garage ou le parking à part?

Une question me revient de plus en plus souvent par les investisseurs en loi Pinel. Le bien locatif est souvent livré ou construit avec une annexe type garage ou parking. Le bien immobilier Pinel parait alors pouvoir être optimisé en envisageant la location à part de ce garage ou de ce parking. On fait le point sur les risques ou non d’un tel montage vis-à-vis du gain potentiel procuré.

Pourquoi vouloir louer le garage ou le parking à part en loi Pinel?

La réflexion des investisseurs que j’entends est toujours la même. Après acquisition du bien Pinel, ils se rendent compte que le loyer plafonné leur impose de louer le bien à un prix relativement bas (voir : comment calculer le plafond de loyer en Pinel?). De fait, il voudrait alors louer le garage ou le parking du bien via un bail à part. L’idée étant de dissocier cette annexe du Pinel afin de le louer sans plafond pour compenser le loyer bas du bien. La perte de la réduction Pinel sur l’annexe est souvent faible voir même inexistante si vous dépassez le plafond de 300 000 €.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien immobilier en loi Pinel dans une résidence. Il le paie 320 000 €, parking inclus. Il se rend compte qu’il peut louer son bien 800 € par mois maximum à cause du plafond de loyer Pinel ce qu’il estime trop bas par rapport au marché.

Mr envisage alors le montage suivant. Il va louer le bien immobilier Pinel en respectant toutes les conditions MAIS en excluant le parking. Il louera le parking via un bail à part et il pourra ainsi facturer le loyer voulu sur cette annexe. Mr estime que le parking représente 20 000 € sur son achat; il ne sera donc même pas pénalisé en défalquant ces 20 000 € de la loi Pinel. La réduction restera calculée sur 300 000 € ce qui est le plafond.

Allons jusqu’au bout des choses, certains font même la totale et mettant alors un loyer élevé voir même démesuré sur le garage ou le parking afin que le loyer « bien + parking » corresponde au prix moyen du marché. Ils font le calcul en amont pour que le loyer du bien respecte les conditions Pinel. On trouvera aussi facilement moult vendeurs de biens rentrant pil poil dans ce cadre qui mettront en avant l’énorme rentabilité du projet via ce montage.

Les risques de dissocier le parking le parking ou le garage sur un immobilier en loi Pinel.

Autant vous le dire tout de suite : je suis totalement contre ce montage et ne le recommande pas. J’ai des centaines de retours de lecteurs suite à la lecture de mon guide Pinel me demandant pourquoi je n’ajoute pas une telle stratégie à celles que je détaille (voir en fin d’article). La raison est simple : je trouve qu’il y’a un risque qui est important et il est quasiment impossible d’être certain de ne pas le subir. Je vous l’expose et j’évoquerai malgré tout les précautions à prendre si vous souhaitez aller au bout.

Le risque est simple : en faisant ce montage, vous donnez des armes à l’administration fiscale sur un redressement qui pourrait aller de pair avec l’annulation de tout le dispositif Pinel. Vous pouvez potentiellement perdre des dizaines de milliers d’euros de réduction Pinel juste pour gagner un loyer plus élevé… qui en plus sera fiscalisé donc un gain net souvent moins important que vous ne le croyez. Nul doute que les astuces légales présentées dans mon guide pour optimiser l’impôt permettront d’y gagner bien plus et cela sans risque.

Sur un contrôle, on peut envisager que le fisc essaiera de prouver que le montage a pour seul but de contourner le plafond du loyer Pinel afin de remettre en cause la réduction. L’étude de la situation sera alors au cas par cas et vous devrez surement solliciter un avocat fiscaliste pour vous défendre. On peut imaginer facilement quelques évidences sur les failles que les impôts mettraient en avant :

  • Le locataire du bien est le même que celui du parking.
  • Le loyer du parking ou du garage est trop élevé par rapport au marché.
  • La date du bail est la même ou est très proche entre les deux locations.
  • L’achat du logement et du garage est sur le même acte.
  • Il n’existe pas de manière claire de dissocier les deux biens pour le calcul du prix de revient Pinel.

Bref, on voit rapidement qu’il y’a beaucoup d’aspects qui peuvent mettre la puce à l’oreille au fisc et leur donner envie de tenter un redressement. Pour mémoire, il est interdit en France de faire des montages dont la seule vocation est de payer moins d’impôt ou de contourner les lois régissant la fiscalité.

Quelles précautions prendre si vous louez le parking ou le garage de votre bien Pinel via un bail séparé?

Ces écrits restent uniquement mon avis personnel et vous pouvez faire le choix d’aller au bout du montage. Vous ne serez pas le premier et sans doute pas le dernier à le faire. Dans un tel cas, je vous donne une liste de précautions à prendre en amont. Je les ai recueillies après plusieurs discussions auprès d’avocats fiscalistes (ou lecteurs de mon guide ayant consulté des avocats avant montage). Ces points ne garantissent pas que le montage se passe bien mais vous aurez alors beaucoup d’arguments à opposer au fisc en cas de contrôle :

  • Faites bien entendu un bail séparé entre le logement et le parking/garage.
  • Dans l’idéal, il faudrait louer à une personne différente mais c’est rarement possible.
  • Si le locataire est le même, laissez un délai d’au moins 2 semaines entre la signature du premier bail et du second.
  • Dans l’idéal, il faudrait acheter le bien et l’annexe de manière dissociée auprès du notaire. Dans les faits, c’est quasi systématiquement impossible ou trop tard. Notez que si le vendeur immobilier a prévu le coup et que vous respectez cette condition, je suis alors beaucoup plus optimiste sur la faisabilité du montage!
  • Il faudra faire attention au calcul du prix de revient Pinel (voir : comment calculer la réduction Pinel?). Vous serez dans l’incapacité de dissocier les dépenses qui relèvent du parking de celles qui relèvent de l’appartement ou de la maison (on voit bien ici un écueil incontournable). En général, les professionnels conseillent alors de faire un prorata selon la surface pour déterminer le montant du Pinel au niveau des dépenses indissociables.
  • Pensez à faire de même pour le calcul de la surface servant à déterminer le loyer maximum sur la location du bien (l’annexe ne peut plus figurer dans ce qui est retenu).
  • Mettez un loyer correspondant à la réalité du marché sur le parking ou le garage.
  • Pour la déclaration des revenus fonciers 2044, déclarez les 2 biens loués sur 2 colonnes en dissociant les dépenses déduites.

Même avec toutes ces précautions, vous verrez que vous serez obligé d’arbitrer vous-même sur certaines déductions sans trouver aucun texte en vigueur validant la démarche. Cela prouve bien que le montage restera de toute manière bancal et sujet à interprétation. Comment déduire l’assurance du bien si celle-ci ne dissocie pas le garage du bien? Idem pour le prêt ou l’assurance emprunteur? En déclarant 2 biens, j’enlève deux fois le forfait de 20 € ce qui n’était pas le cas si j’en déclarais un seul? Je n’ai pas de taxe foncière relative à l’annexe etc….

N’hésitez pas à contribuer en commentaire si vous êtes avocat fiscaliste ou si vous avez subi un redressement sur le sujet. Je suis aussi preneur de la perspective des agents du fisc à propos d’un tel montage. Je reste comme vous l’avez vu très prudent mais je suis preneur de tous les avis.

Pour une meilleure optimisation du Pinel, oubliez les montages compliqués. L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? quid de la cuisine? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

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14 Commentaires
  1. Laurent

    Bonjour,
    Je viens de lire votre article, et j’ai déjà commandé votre livre, qui ne donne pas d’autres précisions sur cette question.
    Que pensez-vous de cette information trouvée sur le BOFIP ?

    Il semblerait que louer son garage indépendamment de l’appartement (qui lui est en Pinel) avec 2 baux distincts, ne semble pas être un problème. Bien évidemment, le prix du garage et des différents frais (notaire, charges…) ne renteront pas dans le calcul de la réduction Pinel.
    Cette information ne prouve t-elle pas que louer son garage à part de l’appartement est possible ?
    Merci pour votre réponse. Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est effectivement une source de plus permettant d’avoir de bons espoirs que ça puisse passer ou d’avoir des arguments à opposer. Mais encore faut-il que tout soit déjà dissocier lors de l’achat afin de pouvoir tout dissocier de façon claire comme mis dans le Bofip.
      Cordialement.

  2. Claude L

    Merci pour cet article très éclairant!
    Dans le cas d’un achat sur le même acte, mais de 2 lots sépararés (garage et appartement), il me semble que l’on peut donc affectés des charges de manière séparé, je me pose juste la question de la taxe foncière? Qu’en pensez vous?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour moi le risque existe même sur un tel montage. La preuve si vous avez une taxe foncière globale, vous allez être obligé de « bricoler » en faisant un prorata selon la surface.
      Cordialement.

  3. Raphaël

    Bonjour
    Merci pour votre site et votre ouvrage. Je suis dans la situation ou je construis une maison individuelle en centre-ville. Je souhaite défiscalier en PINEL.
    Le garage pourrait techniquement tout à fait être loué séparément car le logement dispose déjà d’une annexe de rangement, et en outre d’une terrasse, donc le louer avec la maison ne m’apportera rien en termes de loyer annexe.
    Comme j’ai par ailleurs un accès possible à ce garage depuis mon logement, je suis plutôt dans le cas ou je garde le garage pour moi ou bien le mets en location.
    Si je parviens à faire établir par l’architecte un document stipulant les montants consacrés à la construction du garage et à celle de la maison (qui dépasse les 300 000 eur), pensez vous que je puisse louer à un autre locataire sans risque vis à vis de l’administration fiscale ? Il y aurait bien deux baux nécessairement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Même avec toutes les précautions possibles, je ne pourrais jamais vous assurer que ce soit sans risque. Si vous souhaitez une protection totale, la seule solution est de prendre un avocat fiscaliste pour qu’il valide le montage.
      Cordialement.

  4. GJ

    Article d’une justesse et d’une honnêteté louable. Merci.

  5. Jbf

    Bonjour,

    J’ai acheté un Vefa Pinel appartement + parking qui sera livré début 2022.
    De ce que j’ai pu lire sur différents sites web il semble que la première des précautions soit de ne pas louer séparément le parking à son locataire de l’appartement (2 baux pour le même locataire). J’envisage donc de proposer à un autre investisseur Pinel de l’immeuble de louer son parking aux locataires de mon appartement et que je loue le mien à ses locataires.
    Pensez-vous que ce mécanisme puisse sécuriser l’optimisation (ou du moins la tentative d’optimisation)?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai indiqué dans l’article toutes les précautions que je connaisse ce jour pour ce montage. Mais comme je l’indique et je le répète à nouveau : à mon sens rien ne permet d’être certain que le montage soit sécurisé. Il y’a toujours un risque de voir le fisc venir tenter un redressement.
      Cordialement.

  6. EG

    Bonjour, mon parking n’a pas été séparé dans l’acte de vente. Je souhaite malgré tout le louer séparément. Je compte faire une estimation sur un prix de marché, en me basant sur les annonces de vente publiées dans le quartier. Voyez-vous une meilleure solution? Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous pouvez toujours interroger des agences immobilières mais comme je l’explique dans l’article, je suis pour ma part réticent à ce type de montage.
      Cordialement.

  7. Nico

    Bonjour
    Très bon sujet.
    Je suis également dans la situation de pouvoir louer 2 parking dont 1 a été stipule à part dans le contrat de réservation. Lot 1 : appartement + parking . Lot 2 : parking.
    Je pense que l essentiel est de ne pas louer à la même personne.

  8. Mann

    Bonjour Thibault,
    Merci pour cet article encore une fois très intéressant. Les arguments avancés me semblent tout à fait pertinents et rendent très compliqué la dissociation parking / logement. La question peut également se poser dans le cadre d’acquisition d’un bien immobilier auquel est attaché deux places de parking. Je comprends dans ce cas de figure, sur la base de mes échanges avec un notaire, qu’il est tout à fait envisageable de louer le second parking avec un bail tiers et donc hors du dispositif Pinel du logement, bien que le second parking fasse partie du même acte d’achat que le logement et le premier parking.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Merci pour votre retour. J’espère que cet article va se référencer et on aura alors beaucoup de poins de vue de différents professionnels.
      Cordialement.