Transmettre son bien immobilier locatif : pourquoi et comment le faire ?

On continue notre série sur les possibilités qu'un investisseur a une fois que son bien Pinel est terminé. Aujourd'hui, on voit le cas de la transmission. Les arguments et astuces présentées sont tout aussi valables pour les personnes qui ont une location vide ou meublée classique. Je mettrai en avant les Pinel arrivant au terme, mais tout est applicable pour les autres biens également.

Donner sa location : une stratégie patrimoniale complexe.

Avant d'entrer dans les détails, je me permets quelques précisions. Le sujet de la transmission d'un bien immobilier est complexe et je pourrai remplir un livre de 200 pages avec des astuces et cas divers. Le but de l'article est de vous sensibiliser à la possibilité de cette stratégie. Si vous pensez être concerné, il sera alors surement très utile de consulter un professionnel pour faire les choses correctement. Pour chaque situation, il faut prendre en compte la situation particulière, les besoins, les objectifs etc... pleins de paramètres rentrent en compte et on ne peut pas se lancer seul.

Il est indispensable d'être accompagné par un notaire de qualité, que ce soit avant la décision, pendant et après. Dans l'article, je vais évoquer le cas le plus fréquent, à savoir la donation d'un bien immobilier aux enfants. Les avantages et inconvénients présentés peuvent être valables et accentués ou diminués si vous souhaitez donner à une autre personne. Je parlerai du cas d'un bien Pinel arrivant au terme. Les arguments présentés sont les mêmes pour n'importe quelle location vide et très similaire pour un bien meublé.

Vous pouvez donc vous imprégner de l'article pour détecter les bienfaits de cette stratégie et voir si vous êtes éligibles. Si c'est le cas, il faudra se tourner vers un professionnel compétent et faire une étude en amont pour optimiser le tout et vérifier que la transmission est faite pour vous. Si besoin, je peux vous mettre en relation avec un notaire de qualité ou un professionnel confirmé pour une étude successorale (demande en commentaire).

Pourquoi envisager la donation d’un bien loué vide ?

Il y a beaucoup d'arguments pour justifier la donation d'un bien loué vide et/ou d'un Pinel arrivé à terme. Voici les plus fréquentes avec à chaque fois les objectifs recherchés derrière. Ils ne correspondront pas tous à votre situation personnelle. Mais si vous vous retrouvez dans un ou plusieurs, il est alors fort possible qu'il faille passer à l'acte.

Réduire l’impact fiscal des loyers vides.

A l'issue du Pinel, la réduction ne marche plus et on se retrouve avec un bien loué vide comme il en existe beaucoup d'autres. La donation fait alors partie des stratégies possibles récurrentes, notamment parce que le bien est loué depuis longtemps. Cela signifie en général qu'il y a peu ou pas de charges avec un prêt déjà remboursé en partie. De fait, les intérêts payés chaque année sont faibles et la fiscalité sur le loyer vide est importante, car on déduit peu de choses. On a parfois même basculé au régime micro-foncier synonyme d'un impôt fort sur les loyers.

Le premier objectif de la donation peut être de transmettre le bien, mais surtout d'allouer les loyers à une personne dans une tranche fiscale plus faible. Si on donne en totalité, les loyers seront imposés chez l'enfant. Dans l'optique où il est dans le besoin ou en début de carrière, la faible déduction des charges est moins gênante car il est dans une tranche d'imposition plus faible.

Purger la plus-value.

La seconde justification apparait sur les biens immobiliers ayant pris de la valeur. En France, si on revend un bien plus cher que ce qu'on l'a acheté, on doit payer l'impôt sur la plus-value. Il est particulièrement élevé et peut aller jusqu'à plus de 42% (voir : comment est calculé l'impôt sur la plus-value quand on vend un bien ?). Difficile de contourner cet impôt sans chercher des stratégies peu pratiques (habiter le bien 1 an, le posséder plus de 30 ans...).

La stratégie la plus simple est la donation. Quand on transmet un bien immobilier, on purge la plus-value ! Cela signifie non seulement qu'on ne la paie pas, mais aussi que la personne qui reçoit le bien repart à 0. Si j'ai acheté mon bien 100 000 et qu'il vaut 150 000, je devrais payer un impôt sur une base de 50 000 € si je le vends. En le donnant, cet impôt disparait… et si la personne à qui je donne le revend dans 2 ans et qu'il vaut 155 000 euros, sa fiscalité sera calculée sur une base de 155 000 - 150 000 soit 5 000 ce qui fait un impôt très faible.

Faire disparaitre la fiscalité sur la plus-value est donc un excellent argument en faveur de la transmission. Si vous voulez estimer votre impôt sur la plus-value, j'ai fait un simulateur Excel gratuit à l'euro près ici : Calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière.

Prendre date pour réduire les droits de succession.