Simulateur excel gratuit : rendement immobilier d'un investissement locatif.

 

Nous l’avons évoqué récemment, les investisseurs immobiliers (Pinel ou non) ont souvent du mal à anticiper correctement les revenus et charges engendrés par leur bien. Ils font face à une arnaque récurrente des vendeurs de biens qui présentent l’investissement en expliquant qu’on percevra les loyers qui compenseront le remboursement du prêt et les charges diverses (assurance-taxe foncière). N’allez pas croire ça : le loyer ne peut pas rembourser l’ensemble des charges. En effet, il faut prendre en compte l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux que vous allez payer sur vos loyers. Une charge très conséquente et difficile à chiffrer  vu la complexité du calcul. 

Nous mettons aujourd’hui à votre disposition un simulateur Excel gratuit adaptable selon votre investissement (prêt, travaux, Pinel et non Pinel) qui vous permettra d’anticiper à l’euro près l’impôt engendré par le bien année après année selon votre situation fiscale propre. Le logiciel présentera un tableau de trésorerie complet afin que vous puissiez anticiper le coût d’un investissement immobilier chaque année. Afin d’être complet, il établira l’impôt sur la plus-value à la revente afin de calculer le TRI : taux de rendement interne de votre investissement. Vous pourrez ainsi prévoir la rentabilité du projet immobilier. 

 

Télécharger
Simulateur gratuit - Investissement locatif
Simulateur Immobilier - corrigetonimpot.
Feuille de calcul Microsoft Excel 369.0 KB

 

Pour ceux qui n'aiment pas lire, la présentation du simulateur existe aussi en vidéo!

Réussir son investissement immobilier : les variables nécessaires d'un bon simulateur.

 

Avant de vous détailler le fonctionnement du simulateur Excel, on fait un tour d’horizon sur les points que tout investisseur immobilier se doit d’étudier avant achat et qui sont bien entendu pris en compte dans le logiciel. Pour réussir correctement l‘investissement immobilier et anticiper le rendement, il faut :

 

- Pouvoir prendre en compte votre situation fiscale (revenu imposable, nombre de parts…) avant investissement : les loyers seront imposés selon votre tranche marginale d’imposition. Cette dernière dépend entièrement de vos revenus actuels qui doivent donc être indiqués dans toute simulation.

- Connaître les données du prêt immobilier : le montant de l’échéance sera une charge régulière pour vous et les intérêts remboursés chaque année sont déductibles avant calcul de l’impôt. Le logiciel affichera le tableau d’amortissement du prêt bancaire.

- Anticipez la date et la valeur de cession : nécessaire au calcul de l’impôt sur la plus-value, c’est aussi le seul moyen d’établir le taux de rendement interne pour estimer la rentabilité du projet.

- Indiquer les travaux : susceptibles de créer un déficit foncier reportable les premières années ou un déficit impactant les revenus salariés dans la limite de 10 700 €… il faut que le logiciel intègre ces calculs techniques qui jouent pleinement sur le gain fiscal procuré par l’investissement. 

- Prévoir les investissements Pinel : la réduction d’impôt joue sur la rentabilité du projet. Elle s’impute uniquement au niveau de l’impôt sur le revenu et n’est pas reportable si non utilisé. Le logiciel fonctionne sans Pinel et avec Pinel pour des durées de 6, 9 ou 12 ans.

- Pouvoir faire changer les variables (loyers, assurances, taxes foncière, revenus du foyer …) années après années : indispensable pour établir la trésorerie à dépenser chaque année pour gérer son projet immobilier en tenant compte des aléas.

 

Vous l’aurez compris, le logiciel intègre toutes ces données afin que vous puissiez avoir une idée précise de ce qui vous attend suite à votre projet immobilier. Vous aurez la possibilité de modifier les chiffres autant que nécessaire, que ce soit l’année de l’acquisition mais aussi chaque année suivante. Le simulateur Excel calculera deux  résultats qui vous sont indispensables avant investissement :

1) L’effort de trésorerie exacte que vous aurez à faire chaque année (c’est-à-dire ce que va vous coûter ou vous rapporter votre acquisition chaque année).

2) Le taux de rendement interne du projet final (c’est-à-dire le rendement global une fois le bien revendu).

 

La durée du projet, les loyers, le détail du prêt, la situation familiale, la valeur de revente ect…. peuvent être modifiés autant que nécessaire. Vous pouvez ainsi comparer et choisir le meilleur investissement immobilier pour vous.

 

Simulateur Excel : les informations du projet immobilier que vous pouvez modifier.

 

Le fichier Excel est gratuit. Il vous suffit de le télécharger. Les cases bleues sont celles que vous pouvez modifier à volonté :

- Cadre 1 : la situation familiale et le dispositif (locatif simple ou Pinel).

- Cadre 2 : les données du prêt, montant emprunté, taux, durée et assurance.

- Cadre 3 : la durée de la simulation, la valeur d’acquisition (frais de notaire et d’agence compris) et la valeur de revente estimée.

- Tableau ligne 14 : vous pouvez indiquer année après année le revenu net imposable actuel du foyer sans l’investissement immobilier. Vous le trouverez sur votre avis d’imposition, nous avions vu ici à quoi correspond le revenu net imposable ; de manière général ce sont les salaires après abattements si vous n’avez pas d’autres sources de revenus.  

- Tableau ligne 16 : les loyers estimés à percevoir suite à votre investissement immobilier.

- Tableau ligne 17 : la liste des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration prévus chaque année sur votre investissement locatif.

- Tableau ligne 19 : les autres charges engendrées par le bien : assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, frais d’agence locative ect…

 

Toutes les autres cases sont calculées automatiquement. Le fichier prévoit l’impôt selon le barème fiscal 2017 sur les revenus 2016 avec le régime réel. Tous les points techniques (déficit foncier reportable ou utilisé, imputation du Pinel, des intérêts ect…) sont pris en compte.

 

Toutes les cases surlignées en bleues sont modifiables!

Fonctionnement du simulateur Excel : le calcul de l'impôt suite à votre investissement immobilier.

 

Avant de s’attarder sur les deux calculs à surveiller pour optimiser votre investissement, on fait le tour des chiffres disponibles du simulateur :

- Onglet 2 « prêt bien immobilier » : vous y trouverez le tableau d’amortissement du prêt année après année. Vous pouvez y lire les échéances de remboursement, le capital restant dû,  la part des intérêts remboursés et l’assurance emprunteur. Il doit être similaire à celui que vous recevez de la banque.

- Onglet 3 : « plus-value » : vous y trouverez le détail du calcul de la plus-value immobilière à la revente. Ce simulateur déjà mis en ligne est expliqué et détaillé ici.

- Le premier tableau de l’onglet 1 vous présente tout le détail de la fiscalité. Nous avons fait le choix de laisser les cases visibles pour les plus curieux et pour que vous puissiez être certain que les calculs sont fait correctement. Notez que les résultats de ce tableau ne sont pas les plus importants pour optimiser votre investissement: 

 

Ligne 18 : report des intérêts payés sur le prêt qui sont déductibles avant impôt ;

Ligne 25 à 27 : calcul du revenu foncier imposable et/ou des déficits fonciers suite à votre achat.

Ligne 28-29 : calcul de la réduction Pinel le cas échéant.

Ligne 30-31 : calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à payer chaque année.

 

La fiscalité totale s’affiche donc en ligne 32. Concrètement, c’est l’impôt qui figurera sur l’avis d’imposition en tenant compte de vos salaires ET de l’investissement immobilier ! Vous trouverez en-dessous le montant de l’impôt avant investissement (c’est-à-dire en tenant compte de vos salaires uniquement). 

Les résultats du simulateur Excel : focalisez-vous sur l’effort de trésorerie ! Le taux de rendement interne à prendre avec modération.

 

Le tableau de trésorerie figure de la ligne 37 à 43. A notre sens, c’est lui que vous devez utiliser pour évaluer la faisabilité de votre projet immobilier.

En vert (38 et 40) figure les revenus supplémentaires que votre bien va rapporter chaque année : les loyers et l’économie d’impôt (possible si Pinel ou beaucoup de travaux). En rouge  ligne 39 vous trouverez les charges à payer : travaux, remboursement du prêt, assurance, taxe foncière. Et surtout, le logiciel inclut bien la ligne 42 : l’impôt et les prélèvements sociaux supplémentaires à payer chaque année suite à vos nouveaux loyers ! C’est cette variable qui est difficile à déterminer, qui va impacter votre projet et qui est cachée par les vendeurs de biens immobiliers mal avisés. Ne vous méprenez pas, ce n’est pas l’impôt total qui figure sur cette ligne. Contrairement à la ligne 32, ici apparaît le surplus d'impôt engendré par votre investissement (l’écart entre l’impôt sans le bien et l’impôt avec le bien). Votre bien peut engendrer une baisse de l'impôt (soit un gain pour vous qui apparaît alors en vert) si vous avez une réduction Pinel ou des travaux déductibles importants; à défaut l'acquisition du bien est synonyme d'augmentation de la fiscalité (soit une charge qui apparaît en rouge) car les loyers sont fiscalisés.

  

 

Le résultat de tableau de trésorerie est en ligne 43 : c’est le montant que vous devrez supporter dans l’ année suite à votre achat immobilier ! Ici on note un résultat de  – 11 724 € en année 1; cela signifie que la première année votre bien vous coûtera 11 724 € soit un effort de trésorerie de 977 € par mois. Une variable primordiale, si vous n’êtes pas capable de gérer cette charge, l’investissement n’a pas de sens. Le bien immobilier n’est pas liquide et vous risquez de gros problèmes de budget. Il faut anticiper cet effort de trésorerie et pouvoir le supporter. N’oubliez pas de regarder ce qui se passe en année 5, 6 et après. Il est fréquent que l’impôt décuple à terme nécessitant un effort plus important de la part de l’investisseur immobilier.

 

 

 

Enfin, vous trouverez le terme du projet de la ligne 46 à 49 : le montant du prêt restant à rembourser en cas de cession et la fiscalité à payer lors de la revente. Le logiciel affichera alors le taux de rendement interne du projet si son calcul est possible. Le simulateur prendra en compte votre effort initial d’investissement si le prêt ne couvre pas le coût du projet afin que le TRI soit juste même pour ceux qui ont un apport. Un chiffre intéressant pour tout investisseur. Un TRI à 5% signifie qu’au final votre projet équivaut à un placement procurant 5% de rendement par an. Pour autant, prenez le TRI avec des pincettes et n’hésitez pas à le revoir à la baisse au vu des points suivants :

1) Il dépend fortement de la valeur de revente. Celle-ci intervient à long terme et vous n’avez aucune idée aujourd’hui de l’état du marché dans quelques années. Nous vous conseillons de réaliser vos simulations sans revalorisation du bien (voir avec une baisse pour le Pinel).

 

2) Au terme du projet, vous devrez rembourser le capital restant dû du prêt. Une variable prise en compte. En revanche, la banque vous fera payer des pénalités sur ce rachat anticipé qui ne sont pas indiquées ici car elles varient selon les clients et les établissements. Le TRI sera impacté par ce coût de manière négative.

 

3) Le logiciel ne tient pas compte du décalage d'un an pour le paiement de l'impôt. Les loyers perçus l'année 1 sont normalement imposés lors de la déclaration fiscale l'année suivante. Le logiciel calcule l'impôt immédiatement sur l'année en cours pour une meilleure lisibilité.

 

 

Enfin, notez que le simulateur calcule impôt et prélèvements sociaux via le régime réel. Le micro-foncier n'est pas intégré pour ceux concernés.

Des questions sur le simulateur Excel ? Besoin d’aide pour interpréter les données ? Il vous faut une version spécifique ?

 

Le simulateur Excel a été utilisé et validé par des professionnels. Pour autant, nous sommes ouverts à toute remarque si vous identifiez une erreur ou une incohérence dans les calculs. 

Les particuliers ont souvent besoin d’être accompagné dans la lecture des résultats, d’être éclairé si le TRI parait incohérent ou de valider le projet. Les simulations sont propres à chacun selon sa situation et son projet. N’hésitez pas à nous contacter dans la rubrique « contact » si vous souhaitez  être éclairé sur vos résultats et sur la fiabilité du projet.

 

 

Enfin, le simulateur peut ne pas  correspondre exactement à votre situation : vous souhaitez un tableau de trésorerie sur plus de 15 ans, vous avez des enfants à charge ou une demi-part particulière, vous voulez pouvoir ajouter d’autres biens immobiliers dans le temps, vous souhaitez qu’il intègre un autre dispositif défiscalisant…. ? Vous pouvez nous contacter à nouveau si vous souhaitez un devis. Nous pouvons réaliser des simulateurs identiques mais personnalisés selon votre situation afin de prévoir la rentabilité de votre projet immobilier de manière précise

 

Télécharger
Simulateur gratuit - Investissement locatif
Simulateur Immobilier - corrigetonimpot.
Feuille de calcul Microsoft Excel 369.0 KB

Faut-il louer en vide ou en meublé?

 corrigetonimpot.fr

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


Écrire commentaire

Commentaires : 12
  • #1

    Yann - L (lundi, 12 juin 2017 10:55)

    Super simulateur merci beaucoup. Je suis agent immobilier et l'outil est très utile pour être transparent vis-à-vis des clients. Serait-il possible d'ajouter les autres dispositifs (Censi, Scellier...)?
    Merci par avance.

  • #2

    Corrige ton impôt (lundi, 12 juin 2017 18:04)

    Merci Yann,
    Si la demande est importante, je ferai l'effort d'ajouter les autres dispositifs fiscaux dans le temps.
    Cordialement.

  • #3

    Lionel R (mardi, 13 juin 2017 19:35)

    Bonsoir,

    sans demander un devis pour autant, déjà avoir la main juste sur le nombre de part bloquée à 2, serait déjà d’une grande aide. Pourriez-vous ouvrir en écriture ce champ svp?

    Merci d'avance.

  • #4

    Corrige ton impôt (mercredi, 14 juin 2017 19:18)

    Bonjour Lionel,

    Ouvrir le champs ne suffirait pas car je n'ai pas encore pris le temps d'assurer un impact correct sur les calculs pour un nombre de parts différents de 1 ou 2! Il faut que je modifie les calculs pour que le nombre de parts soit pris en compte dans le calcul de l'impôt tout en intégrant le plafonnement du quotient familial qui peut jouer dès lors que l'on dépasse 2 parts.
    Sans compter que l’impact d'une demi part provenant d'un enfant ou provenant d'un autre cas (parent isolé ect...) n'a pas la même incidence dans le cadre du plafonnement.
    De fait, un travail conséquent si je souhaite prévoir tous les cas et le mettre à disposition de chacun. Aujourd'hui je n'en ai pas la possibilité car j'ai plusieurs articles à venir.
    Je ne manquerai pas de m'y remettre si la demande des lecteurs en ce sens est importante.
    Cordialement.

  • #5

    dupont M (mardi, 27 juin 2017 21:38)

    Bonjour, Le TRI varie énormément dès que je change la valeur finale du bien. Esc-ce normal? J'ai des écarts de plus de 5% si j'augmente la valeur de cession.

  • #6

    Corrige ton impôt (jeudi, 29 juin 2017 22:09)

    Bonjour,
    C'est tout à fait normal! La valeur de revente jouera un grand rôle dans le rendement procuré par votre investissement. Je vous conseille vivement de tabler sur une valeur de cession égale au prix d'achat (voir inférieur si Pinel). Le TRI sera d'autant plus juste.
    Cordialement.

  • #7

    Orpi F (samedi, 01 juillet 2017 12:57)

    Très complet et utile pour nos appartements locatifs et Pinel. Les clients ont de quoi estimer correctement la fiscalité. Pourquoi s'arrêter à 15 ans?

  • #8

    Corrige ton impôt (dimanche, 02 juillet 2017 12:31)

    Merci! Après 15 ans, le TRI a tendance à être de moins en moins juste car la prévision devient trop longue (les textes peuvent changer, la fiscalité aussi ....). Cela étant je peux vous transmettre la version plus longue si vous le souhaitez. Cordialement.

  • #9

    Catherine (samedi, 08 juillet 2017 08:12)

    Bonjour et merci pour ce simulateur. Dommage que le nombre de parts fiscales ne soit que 1 ou 2. Cordialement

  • #10

    Corrige ton impot (samedi, 08 juillet 2017 11:29)

    BOnjour Catherine,

    Au vu des nombreuses demandes, je mettrai le simulateur Excel à jour en ajoutant : la modification du nombre de parts pour les impôts, les prêts/crédits in fine et d'autres dispositifs comme le LMNP. Cela fera l'objet d'un prochain article, je m'y mets dès que mon temps le permet.
    Bien cordialement.

  • #11

    Julien LK (jeudi, 13 juillet 2017 02:09)

    Merci pour cet outil. J'utilise la version PINEL sur 12 ans et le logiciel n'utilise pas entièrement la réduction d'impôt les 2 dernières années. Est-ce parce que je n'ai pas assez d'impôt? Ne doit-elle pas se reporter?
    Merci par avance.

  • #12

    Corrige ton impôt (jeudi, 13 juillet 2017 16:23)

    Bonjour,
    C'est tout à fait normal. Le Pinel procure une réduction d'impôt. La réduction s'applique sur l'impôt mais ne permet de restitution si il n'y a pas d'impôt. Qui plus est, elle n'est pas reportable pour le Pinel... donc perdu si non utilisé!
    Pour aller plus loin, sachez que la réduction s'appliquer sur l'impôt et non pas sur les prélèvements sociaux. Le logiciel tient compte de tout cela ce qui explique que votre réduction ne soit pas utilisée.
    Cordialement.