Immobilier, Location et impôt

Faut-il déclarer le loyer reçu avec ou sans les charges ?

Les loueurs d’un bien immobilier se posent souvent une question lors de la déclaration d’impôt : est-ce que je déclare le loyer avec ou sans les charges? Que ce soit les provisions pour charges versées au syndic ou que vous ayez un locataire qui vous avance chaque mois des charges, il faut déclarer correctement pour éviter de faire grimper la fiscalité inutilement. On fait le point sur la manière de déclarer les charges locatives pour toutes les situations. L’article se focalise sur la location vide, le sort des charges si vous louez meublé sera discuté en fin d’article.

Charges de copropriété et charges payées par le locataire sur la déclaration d’impôt.

Avant de se lancer dans le vif du sujet, il faut que le propriétaire distingue deux situations. Vous êtes dans l’une ou l’autre et la règle sur la déclaration sera alors différente.

Soit votre bien se situe dans un immeuble en copropriété. Cela signifie alors que vous payez chaque trimestre des provisions pour charges à un syndic de copropriété (ou celui-ci vous rembourse si vous avez trop payé). Le syndic gère les finances de la copropriété et s’assure que chaque propriétaire paie selon la part qu’il possède dans l’immeuble.

Soit vous louez un bien immobilier seul. Il est alors probable que votre bail prévoit que le locataire paie un loyer mais aussi des charges chaque mois pour des dépenses que vous supportez pour lui (eau, électricité, ordures ménagères…). Vous faites un point chaque année pour régulariser la situation.

Le traitement fiscal de la situation 1 (syndic de copropriété) ne sera pas le même que pour la situation 2 (charges locatives en direct). J’explique d’abord la manière dont le propriétaire doit gérer la déclaration d’impôt pour le premier cas puis j’évoque le second au paragraphe d’après.

Déduction des charges de copropriété sur les lignes 229 et 230.

Si vous louez dans une copropriété, les charges locatives vont se gérer sur la déclaration d’impôt des revenus fonciers sur les lignes 229 et 230. Je remets rapidement le fonctionnement car je l’ai déjà expliqué en détail dans plusieurs articles notamment ici : comment remplir la déclaration des revenus fonciers case par case?

Vous pouvez déduire toutes les provisions payées au syndic en ligne 229 ce qui permettra de diminuer le loyer imposable. Par contre, l’année suivante le syndic vous aura prévenu de ce à quoi les sommes auront servies. La partie des sommes déduites en 229 qui a été utilisée pour des dépenses non déductibles doit alors être mise en ligne 230 l’année suivante. Cette ligne 230 va augmenter le loyer imposable.

Ce système est difficile à comprendre puisqu’on jongle sur deux années et il faut en plus réussir à trouver les bonnes informations dans le relevé du syndic. Qui plus est, il faut maîtriser la notion de charges déductibles ou non. Je vous conseille vivement cet article : comment remplir les lignes 229 et 230 sur la déclaration des revenus fonciers ?

Faut-il déclarer le loyer avec ou sans les charges?

La seconde situation est celle qui engendre le plus de questions sur mon site. Faut-il mettre le loyer avec ou sans les charges dans la ligne 211 de la déclaration des revenus fonciers ?

Le texte en vigueur est joint en fin d’article. Il nous précise que le loyer déclaré contient toutes les sommes fournies pour la mise à disposition du bien. On doit inclure notamment les dépenses incombant au propriétaire mise à la charge du locataire. Mais attention, dans le cas des charges, c’est l’inverse : ce sont des charges incombant au locataire mise à la charge du propriétaire qui se fait seulement rembourser. Dans la mesure où le propriétaire n’a aucun gain sur ces charges et qu’il ne fait que recevoir du locataire un remboursement de ce qu’il a payé, il n’y a pas lieu que ça engendre de l’impôt.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien vide. Il reçoit chaque mois 100 € de charges de son locataire pour l’eau et l’électricité soit 1 200 € en tout. A la fin de l’année, Mr Corrigetonimpot paie la facture d’eau et d’électricité qui revient finalement à 1 100 €. En parallèle, le locataire a aussi payé 200 € de travaux pour refaire la peinture.

Mr n’a pas lieu d’être imposé sur ces 1 200 € reçus car c’est au locataire de payer l’eau et l’électricité du logement. Par contre, Mr doit absolument rembourser les 100 € reçus en trop avant la fin de l’année pour régulariser la situation et éviter la fiscalité.

Par contre, le propriétaire aurait normalement dû payer les travaux. Comme le locataire a payé pour lui, le fisc considère alors que ça doit être imposable. Les 200 € devront être ajoutés aux loyers. Ici c’est une charge incombant au propriétaire mis à la charge du locataire et non l’inverse.

Il faut donc déclarer les loyers hors charges sur la ligne 211 dans la mesure où les charges payées par le locataire ne sont qu’une avance pour des dépenses qu’il doit payer et qui sont avancées par le propriétaire. En clair, on parle ici de l’eau, de l’électricité et des ordures ménagères.

On pourrait se poser la question du décalage temporel si la régularisation intervient sur une autre année. En effet, on déclare normalement ce qu’on reçoit ou ce qu’on paie durant l’année. Si dans notre exemple, Mr Corrigetonimpot remboursait les 100 € en janvier, il aurait fallu imposer 100 € de charges perçues à tort l’année 1 puis déduire la régularisation versée au locataire en année 2. Cela étant, aucune case de la déclaration ne permet de procéder ainsi. Je vous conseille donc de bien faire votre régularisation avant la fin de l’année. Ainsi, vous pourrez prouver au fisc que vous n’avez eu aucun gain particulier sur les charges perçues durant l’année et ne pas les déclarer avec le loyer.

Dois-je intégrer les charges payées par le locataire au micro-foncier ?

Vous avez surement constaté que les deux paragraphes évoquent seulement les propriétaires qui ont opté pour le régime réel et déduisent toutes les charges sur la déclaration des revenus fonciers. Cette option n’est pas obligatoire et certains sont au régime micro-foncier avec un abattement (voir : Location vide et calcul de l’impôt : régime réel ou micro-foncier?).

Au micro-foncier, il suffit de déclarer le loyer perçu sans tenir compte des charges locatives ou des provisions pour charges. Le fisc applique ensuite un abattement automatique sans tenir compte des dépenses ou régularisations. Pour information, il est tout à fait de basculer au micro-foncier et de procéder ainsi même si vous étiez au réel l’an passé et avez rempli la ligne 229. Inutile (et impossible d’ailleurs) de faire alors la régularisation avec la ligne 230 ce qui permet une petite optimisation fiscale. De la même manière, l’année où vous basculez de micro-foncier au réel, seule la ligne 229 sera remplie la première année au réel.

Charges locatives et location meublée : quel traitement fiscal ?

Dans le cadre de la location meublée, la fiscalité diffère puisqu’on change de régime. Si vous êtes au régime réel, vous n’aurez pas de problème car un comptable doit alors gérer les déclarations. Pour ce qui relève du micro-BIC, le fisc précise qu’il faut déclarer le loyer charges comprises.

Texte en vigueur : BOI-RFPI-BASE-10-10

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

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34 Commentaires
  1. Rousseau

    Bonjour
    Pour la déclaration 2023 des revenus fonciers 2022 il me semble que les lignes 229 et 230 auxquelles vous faites référence sont en fait les lignes 230 et 231 ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Pour la 2044SPE ce sont les lignes 230 et 231, pour la 2044 ce sont les lignes 229 et 230.

  2. Marion MANETTI

    Bonjour Thibault,
    Pour une première déclaration Pinel d’un achat en VEFA, est-il obligatoire de renseigner la date du dépôt de permis de construire ? Je ne suis pas sûre que je puisse la retrouver.
    Par ailleurs, la construction de l’immeuble a été bien retardée pendant le Covid. Je suis inquiète concernant la condition des 30 mois. A quel moment débute ce décompte des 30 mois ?
    Merci pour votre aide et merci pour tous ces articles qui aident énormément !
    Marion

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui il faut l’indiquer. Vous avez des articles sur ce sujet dans la rubrique « immobilier » puis « pinel » notamment pour votre question et je vous conseille vivement de lire mon guide Pinel.
      Cordialement.

  3. Charlot catherine

    Bonjour
    Lors d’un changement de locataire en 2022 mon bien est resté vacant 3 semaines. Donc je n’ai pas reçu la totalité des charges locatives pour 2022.
    Cette différence peut elle être déclarée et en quelle ligne ? Merci bien.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non il n’y a pas de déduction particulière, vous n’êtes juste pas imposé sur ce loyer non reçu.

  4. David

    Bonjour
    Dans la cadre d’une location avec bail commercial .
    Le bail précise que la taxe foncière est à la charge du locataire. Est ce que cette refacturation de taxe foncière peut être considéré en charge locative et donc non pris en compte dans les loyers pour appliquer le micro foncier ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Navré mais je n’ai jamais eu le cas et comme ça sans recherche je ne sais pas. Vous pouvez interroger le fisc si vous le souhaitez via la messagerie sécurisée.

  5. NZ

    Le locataire paie chaque mois un loyer principal de 500€ + 30€ de provision de charges
    Les 30€ sont ils imposables? Et être déclarés en étant inclus dans les revenus sur la 2072 s?

  6. Hugo

    Bonjour Thibault,

    J’ai mis en place un bail pour une location vide l’année dernière.
    Sur ce bail j’ai indiqué le loyer sans charge à la valeur du loyer avec charges (afin de faciliter la compréhension du loyer à payer avec mes locataires).
    Je me suis aperçu récemment que cela n’était pas très intelligent de ma part, car sur la base des éléments indiqués dans le bail, je n’ai pas de charge à déclarer.
    Dans ce cas, je souhaiterai savoir si le service des impôts se réfère au bail pour identifier le montant du loyer sans charges et les charges que l’on doit déclarer ? Ou si le justificatif des charges communiquées par le Syndic de copro est suffisant. Si ce n’est pas le cas, je vais demander aux locataires de mettre en place un avenant au bail afin de corriger cette coquille. Est-ce que vous voyez un risque concernant les impôts pour cette modification du bail ? (Sachant que du côté des locataires il n’y aura pas de différence concernant la somme à régler à la fin de chaque mois, hormis peut être avec la régulation de fin d’année des charges provisionnées).

    Bien à vous,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est une très bonne question mais je n’ai pas la réponse. En cas de contrôle, il suffit de réussir à expliquer au contrôleur le pourquoi de notre déclaration. Si vous êtes capable de le faire avec les documents actuels, il ne me semble pas nécessaire de faire un avenant.

  7. Lea

    Bonjour,
    J’ai du mal à comprendre pour la ligne 111 s’il faut déclarer les charges ou pas. (régime réel)
    Je loue un appartement en copropriété, mon locataire paie un loyer + provision charges courantes.
    Est ce que je dois déclarer en ligne 111 le total ou uniquement la partie du loyer ?
    Merci de votre aide.

    • JM

      Je me pose la même question c’est un gros bordel

      Mon agence me reverse 60€ par mois de provision pour charges en plus du loyer de 730€.

      Faut t’il déclarer 730 ou 730 + 60 ? Et on déduit nos appels de fonds du syndic ?

      Ça aurait pu être simple et je suis persuadé que la majorité se plante

  8. Vivek Uttamchandani

    Bonjour Thibault,

    je suis en pleine lecture de l’ebook, et j’arrive sur la page des charges et je souhaite une clarification sur un bien en copropriété.

    Exemple:
    Bien reçu en 03/2022, loué a partir de 08/2022.
    Loyer de 500 euros mensuels, charges de 150 euros facturés au locataire par le biais d’une agence.
    Le syndic me prend 500 euros de charges par trimestre depuis T2 2022.

    Que dois-je mettre dans ma déclaration?
    De ce que j’ai compris, je ne déclare en revenus que les 500 euros par mois, car les charges étant en mode passe-plat ne sont pas considérés comme un revenu, et donc pas de charges. Ou dois-je déclarer 650 euros par mois et déduire les 500 euros que me facture le syndic par trimestre?

    Cordialement,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous êtes dans le cas des lignes 229 et 230 du fait du syndic. Cette année c’est simple il suffit de mettre les charges payées au syndic en 229 et les loyers hors charges. Mais l’an prochain il faudra réintégrer une partie de la ligne 229 en 230 pour la part non déductible. Et comme indiqué dans l’ebook, seul le syndic sera en mesure de vous dire ce qu il faut mettre en 230.
      Cordialement.

  9. Pascale

    Bonjour,
    J’ai lu attentivement le guide « pinel » – très clair, cependant je ne trouve pas la réponse à cette question :
    Prix de revient : dois-je noter le prix limité à 5500 euros par m2 ?
    J’achète mon bien à 283 000 + 16 000 place de parking pour une surface de 44 m2 (42 +2)
    Quel prix de revient ? 289 000 ou ??? 5500*44=242000 et le prix du parking ??

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui effectivement ce point est mis dans le guide mais j’insiste. C’est à vous de calculer le plafond avec 5500 car le logiciel ne le fait pas tout seul. Donc 242k dans votre exemple et surtout pas 289k. POur le parking j’ai écrit un article sur le sujet ici : https://www.corrigetonimpot.fr/pinel-parking-garage-dissocie-louer-a-part/

  10. EMMANUEL

    Bonjour
    Ce sera ma première déclaration PINEL cette année et malgré la lecture de votre guide (qui par ailleurs est parfaitement clair), je ne retrouve pas la réponse à cette situation :
    Mon bien est loué depuis le 01/12/2021 ; j’ai perçu le loyer au titre de Décembre 2021 le 04/01/2022. dois-je déclarer ce loyer sur mes revenus fonciers 2021 ou 2022 ?
    Idem pour les frais de l’agence qui gère mon bien ; les frais sont directement déduit du montant qu’il me vers chaque mois (Loyers + provision pour charge – frais d’agence)
    Dois-je les déduire en 2021 ou 2022 ?

    Merci par avance
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Comme indiqué dans le guide, on retient toujours la date de paiement (ou d’encaissement). Donc si vous avez eu l’argent ou dépendez l’argent en 2021, cela figure sur la déclaration 2022.
      Cordialement.

  11. VIOLETTE

    Bonjour, dans le cas d’une location LMNP déclarée au MICRO BIC, peut-on se faire rembourser le redevance télé au titre des charges par le locataire. J’ai fait un bail d’un an à un locataire qui après trois mois quitte l’appartement alors qu’il s’agissait à priori de sa résidence principale, paiera t-il cette redevance pour 2022 ou aura t-il profité de la télé ces trois mois sans rien payer ? Merci de me renseigner

  12. RAYMOND

    Bonjour
    Tout d’abord merci pour tout vos articles qui m’aident aussi bien pour ma déclaration d’impôts et celle de mes enfants que pour y voir plus clair sur le micro foncier ( 1 logement ) et sur le micro- bic ( 1 villa meublé de tourisme) et 2 studios meublés propriété de chacun de mes enfants

    Malgré la lecture attentive de vos articles je me questionne sur le loyer des meublés loyer 402 € et avances de charges eau 13€/mois soit 4980 euros pour rester en deçà de la CFE Or un locataire consomme énormément d’eau et un de mes fils a une régularisation de charge de 165€ et donc un revenu de 4980 + 165 soit 5145

    Dans vos articles sur le micro bic , tout comme sur gouv.fr il est spécifié que ce sont loyers + charges qu’il faut déclarer Mais je trouve aberrant le fait de devoir payer la CFE à cause des consommations d’eau des locataires et cela car l’immeuble n’est pas équipé en compteurs individuels

    Connaitriez-vous une une solution ?

    Je le conçois

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci.
      Malheureusement je n’ai pas de solutions ici. Sur le fond, je suis tout à fait d’accord avec vous mais les charges doivent être déclarées. Pour la CFE, vous pouvez lire cet article si vous ne l’avez pas déjà fait qui explique les moments où on doit la payer ou non : https://www.corrigetonimpot.fr/location-en-meuble-qui-doit-payer-la-taxe-d-habitation-et-la-cotisation-fonciere-des-entreprises/

      • Sellino

        Bonjour c est toujours pas clair pour moi ! Si je loue un appartement 500€ et 100€ de charges/mois et que je paie au syndic ( copropriété) 400€/trimestre que dois-je déclarer sur ma feuille d impôts pour les loyers? 500 ou 600€? Et en déduction des charges? 400 ou 400-300 versés par le locataire ? Merci d avance de votre réponse. Cordialement

  13. tabet

    bonjour
    le locataire a quitté appartement avec loyer impayés ni la taxe depuis 3ans
    je me suis déplacé plusieurs fois pour faire le ménage et quelques bricoles
    je peux décaler les deplacements aller retour en voiture et mes frais autoroute et repas et ect

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non c’est impossible à moins que le bien soit dans une SCI à l’impôt sur les sociétés.
      Cordialement.

      • Caro

        Bonjour
        J ai une question sur la décomposition des charges.
        Mon locataire paie 60€ de charges dans son loyer mais nous payons nous propriétaire 85€ de charges au syndic.
        Comment détailler cette répartition?
        Merci

      • Malick

        Bonjour,

        Vous écrivez pour la seconde situation : « Il faut donc déclarer les loyers hors charges sur la ligne 211 dans la mesure où les charges payées par le locataire ne sont qu’une avance pour des dépenses qu’il doit payer et qui sont avancées par le propriétaire. »

        Mais ceci est aussi valable pour la situation 1 en copropriété ?

        Si cest le cas il vaut mieux l’indiquer afin d’éviter toute confusion en lisant votre article.

        Cdt

  14. Zacharie ZANNI

    Bonjour Thibault,
    J’ai effectué ma déclaration des revenus fonciers 2020 d’un logement vide en copropriété mais je me demande si j’ai bien rempli précisément les lignes 229 et 230:
    _ Ligne 229: la somme des 4 versements en 2020 au titre des provisions de charges sans tenir compte des avances de trésorerie ou montants ALUR, ni du solde de l’exercice précédent s’il était créditeur mais je rajoute le solde de l’exercice précédent s’il était débiteur.
    _ Ligne 230: Me basant sur les décomptes du syndic (75% sur celui du 1/10/2018 au 30/09/2019 et 25% sur celui du 1/10/2019 au 30/09/2020), j’ajoute le montant des charges locatives (récupérables) plus les charges non déductibles plus solde de l’exercice 2019 s’il était créditeur.
    Le solde de l’année 2019 = ligne 229 des revenus fonciers 2019 moins le total des charges du décompte syndic (75% du 1/10/2018 au 30/09/2019 et 25% du 1/10/2019 at 30/09/2020) .
    Pouvez vous me dire c’est mon interprétation est correcte ? Existe t-il une méthode plus simple ?
    Je vous remercie par avance
    Zac Zanni

  15. Irina

    Bonjour Monsieur,

    Je souhaiterais avoir une précision :
    Le bail en meublé régime Micro Bic spécifie le loyer mensuel forfaitaire toutes charges incluses. Dans ce loyer sont incluses toutes les consommations et charges générales de la copropriété que je règle au SYNDIC et aux fournisseurs des fluides. Je ne fais pas de régularisation de charges en fin d’année.
    Comment faut-il déclarer ces loyers annuels , hors charges ou avec charges ?

    Merci de votre retour

  16. Korobelnik

    Bonjour,

    je voulais une précision : je loue mon appartement en location meublée. Or, j’avais cru comprendre que je devais déclarer aux impôts les loyers et les charges locatives. Vous allez l’air de dire que seuls les loyers sont à déclarer. Pouvez-vous m’éclairer ? En vous remerciant

  17. Isabelle de Billy

    Bonjour Monsieur,
    Je me « régale » de votre ebook acheté la semaine dernière ! et de vos articles de mise au point

    Je cherche une précision sur ce casse tête de la ligne 230bis

    – Je n’y inscrit pas les travaux urgents réalisés en 2019, n’est ce pas ?
    – Charges de copropriété payées au syndic:
    quid des frais de chauffage ?
    quid des charges générales ?
    Dois je intégrer sur la ligne 230bis 50% de ces charges ?

  18. Daniel

    Bonjour,
    Merci pour vos articles, c’est génial, j’ai déjà votre guide pinel, je vais surement prendre également la formation sur la fiscalité immobilière.
    En décembre 2019, j’ai reçu les clés de mon nouveau appartement, dans un nouveau lotissement, et j’ai fait ce même jour un chèque de 400€ pour provision sur charges. Ce chèque n’a été déposé qu’en 08/2020 sur le compte de la copropriété, le temps qu’un syndic se mette en place et encaisse le chèque… En 2020 sur la 2044 j’ai déclaré en ligne 229 ces 400€ « en provision pour charges payés en 2019 ». Je ne sais pas si j’ai fait une erreur ou pas, je n’ai pas prêté attention si mon chèque avait été encaissé ou pas… Si j’ai fait une erreur, comment la rattraper sur la déclaration 2021 sur les revenus 2020, Est-ce que je dois ajouter ces 400€ en plus dans la ligne 229 et également les renseigner en ligne 230 (pour annuler ce qui a été peut être mal renseigné l’année d’avant) ? Merci pour votre aide
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci.
      Si vous voulez corriger, il faudrait plutôt refaire la déclaration d’impôt 2020 en enlevant le montant. Votre solution pourrait marcher mais il y’a quand même une incidence si jamais vous êtes sur une tranche fiscale différente entre les deux déclarations ET il y’a aussi une incidence sur le revenu fiscal de référence (et donc sur les impôts fonciers potentiellement). Après, ça reste une erreur assez minime et je serai très surpris que le fisc vienne chercher une correction ici.
      Cordialement.