Locatif et impôt : faut-il faire des travaux en 2018,2019 ou 2020 avec l'année blanche? Calculs, exemples et stratégies pour optimiser vos déficits fonciers.

 

Avec l’année blanche en 2018, les investisseurs immobiliers sont confrontés à une problématique de taille : faut-il faire des travaux en 2018, en 2019 ou les reporter ? Une question qui concerne tous ceux qui louent un bien immobilier vide (de manière normale mais aussi en Pinel, Scellier, Duflot…). Le gouvernement a mis en place un fonctionnement fiscal spécifique pour les travaux effectués en 2018/2019 afin de ne pas léser le secteur du bâtiment. Bonne nouvelle : cela ouvre la place à des opportunités fiscales de taille pour ceux qui veulent faire des travaux en 2018 sur leur bien locatif. Mauvaise nouvelle : le système est terriblement complexe et beaucoup de stratégies fiscales différentes sont possibles selon votre situation.

Si vous fouillez sur le net, vous pourrez voir qu’un cabinet d’avocat va conseiller de faire des travaux en 2018 à hauteur de « deux fois les loyers + 10 700 € »... et sur le site voisin d’un cabinet indépendant en gestion de patrimoine, on lit qu’il faut faire des travaux à hauteur de « deux fois les loyers + 2 fois 10 700 € »... puis on lit qu’il suffit de faire « deux fois les loyers » etc…  Toutes ces stratégies peuvent être valables selon les profils. Le but de cet article est bien de mettre en valeur les conseils à suivre pour faire les travaux au bon moment selon votre situation. Je vais vous expliquer en détail le traitement fiscal des travaux lors de l’année blanche 2018 et lors du passage au prélèvement à la source en 2019 à travers cet article qui sera très technique. On pourra alors étudier et comprendre les stratégies d’optimisation dans un second point ; on abordera des cas courants pour en tirer quatre conseils globaux qui permettront d’aider un maximum de personnes. 

 

Les points techniques à maîtriser pour comprendre le traitement des travaux par les impôts en 2018/2019.

 

Pour comprendre et profiter pleinement de ce billet, vous devez maîtriser ces notions que j’ai déjà détaillées dans des articles annexes :

 

1) En mai 2019, on fera une déclaration d’impôt des revenus 2018 exactement comme les années précédentes. Le fisc calculera l’impôt provenant des salaires/loyers et l’annulera car c’est une année blanche via le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). En revanche, il calculera la fiscalité provenant des revenus exceptionnels (revenus de placement, plus-values, primes…) et vous réclamera l’impôt sur ces revenus exceptionnels. Voir « année blanche : faut ’il faire une déclaration d’impôt ? Comment sera traité l’avis d’imposition ».

 

2) Si un loueur immobilier a plus de charges que de loyers suite à des gros travaux, le déficit s’impute dans la limite de 10 700 € sur les autres revenus appelés « revenus globaux » (soit un gain fiscal à la tranche marginale d’imposition TMI). Au-delà de -10 700 €, le déficit est provisionné et s’imputera les années suivantes uniquement sur un revenu foncier positif (soit un gain fiscal à la TMI mais aussi aux prélèvements sociaux). Voir « impôt et déficit foncier : calculs, exemples et stratégies ».

 

 

3) Il faudra bien différencier dans cet article les notions de revenu foncier, revenus globaux et revenus exceptionnels que j’ai surlignées ci-dessus. Attention à ne pas les confondre.

 

Quelles sont les déductions d’impôts prévues pour les travaux réalisés en 2018/2019 ?

 

Le gouvernement a eu la bien étrange idée de lier les années 2018 et 2019 pour le traitement des travaux. Le prélèvement à la source et l’année blanche iront de pair avec les règles suivantes concernant la déduction des travaux sur vos loyers :

 

1)  les travaux réalisés en 2018 seront entièrement déduits des revenus fonciers de 2018.

2) les travaux réalisés en 2018 seront aussi déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50%.

3) les travaux réalisés en 2019 seront déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50% seulement.

 

Rien ne vaut un bon exemple pour y voir plus clair. Je prends un contribuable qui a 20 000 € de travaux à faire. Voyons ce qui se passe selon qu’il les fasse en 2018 ou 2019.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt doit faire 20 000 € de travaux sur un bien loué vide.

- Cas 1 : il choisit de tout faire en 2018. Il aura une déduction de 20 000 € sur les revenus fonciers de 2018 et une déduction de 20 000*50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.

- Cas 2 : il choisit de tout faire en 2019. Il aura une déduction de 20 000 € * 50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.

- Cas 3 : il fait 10 000 € en 2018 et 10 000 € en 2019. Il aura une déduction de 10 000 € sur les revenus fonciers de 2018. En 2019, il aura une déduction de 10 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 50% (travaux de 2019) soit 10 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.

 

 

C’est la première règle à connaître qui vient changer la donne : l'imputation des déductions se fait à 150% pour les travaux de 2018 et à 50% pour ceux de 2019. Le fisc prévoit de l’appliquer sur les "travaux non urgents". De fait, il va falloir finir la lecture de cet article puis je vous conseille de lire mon second billet sur les travaux urgents qui seront traités différemments (idem pour ceux qui achètent un bien en 2019, la fiscalité sera la même que les travaux urgents) : "Impôt et location en 2018/2019 : le cas particulier des travaux urgents avec l'impôt à la source".

 

Ne faites pas l’erreur de penser qu’il suffit de faire le total des déductions pour trouver la meilleure solution. En effet, on a très envie de penser que le cas 1 est le meilleur car on a une déduction totale de 30 000 € contre 10 000 € dans le cas 2 et 20 000 € dans le cas 3. On voit apparaître dans le cas 1 cette fameuse maxime que j’entends tous les jours « faire des travaux en 2018 permet d’avoir 150% de déductions, c’est super » ! Si seulement…Rappelez-vous bien que les déductions sur les revenus 2018 se font en plein dans l’année blanche. De fait, elles peuvent être utiles ou complètement inutiles selon la situation du contribuable. On va assister à des situations où le cas 1 est une très mauvaise idée et d’autres où cela va être pertinent. Pour juger de la meilleure date pour faire vos travaux, il faut étudier une seconde règle : quel gain fiscal vont procurer les déductions des travaux sur les revenus 2018 de l’année blanche.

Déduction des travaux réalisés en 2018 : quel est le gain fiscal? Sont-elles perdues?

 

Pour les travaux déduits sur les revenus de 2019, cela ne pose pas de problème car on ne sera plus dans l’année blanche. La déduction permettra d’économiser comme aujourd'hui :

- soit l’impôt (selon la tranche marginale d’imposition) et les prélèvements sociaux (17.2%) si les travaux s’imputent sur les loyers ou si la déduction aboutie à un déficit reportable.

- soit l’impôt seulement selon la TMI si les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

 

En revanche, le second aspect technique à maitriser pour comprendre l’article concerne la déduction des travaux sur les revenus de 2018 ! Exceptionnellement, les calculs seront différents : il va falloir que nous différencions les déductions inutiles (qui n’ont aucun impact sur l’impôt) de celles utiles (qui permettent de baisser l’impôt). Vous pouvez retenir que le traitement fiscal sera le suivant durant la fameuse année blanche :

 

1- Si vous avez un revenu foncier positif et que vos travaux 2018 s’imputent dessus, la déduction est inutile : gain fiscal de 0 €.

2- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux entre 0 € et -10 700 € apporte :

- Un gain fiscal de 0 € si vous n’avez pas de revenus exceptionnels.

- Un baisse de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition si vous avez des revenus exceptionnels. (pour les spécialistes, c'est un gain à la TMI si vous n'avez QUE des revenus exceptionnels; sinon le calcul du CIMR fait que le gain est encore moindre comme évoqué en fin d'article)

3- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux au-delà de -10 700 € crée un déficit provisionné ce qui donne un gain à terme au niveau de l’impôt selon la TMI mais aussi au niveau des prélèvements sociaux.

 

Je ne peux malheureusement pas faire plus simple. Cela se passera exactement de cette manière pour les travaux déduits en 2018. La mise en place du prélèvement à la source impose ce système. Je vous propose 4 exemples simples pour illustrer chaque situation.

 

Exemple 1 :

Mr Corrigetonimpôt loue un bien qui procure 25 000 € de loyers imposables en 2018 et a 10 000 € de travaux déductibles.

- Sans déduction de travaux, l’impôt engendré par 25 000 € de loyers est de 2 127 €. Il sera annulé via un crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement (CIMR) de 2 127 € car c’est une année blanche. Impôt final de 0 €.

- Avec déduction des travaux, les loyers imposés passent à 15 000 € et l’impôt engendré est de 76 €. Il sera annulé via un CIMR de 76 €. Impôt final de 0 €.

On se rend compte de l’inutilité de la déduction... elle baisse un impôt qui est de toute manière annulé.

La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur un revenu foncier positif.

 

Exemple 2 :

En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 20 000 € de salaires et 5 000 € de loyers. Il aussi 5 000 € de charges déductibles (taxe foncière…) ce qui fait que son revenu foncier est de 0 €. Il a 10 000 € de travaux déductibles en 2018.

- Sans déduction des travaux, l’impôt engendré par les salaires est de 1 227 €. Il est annulé via un CIMR de 1 227 € vu que l’année est blanche. Impôt de 0 €.

- Avec déduction des travaux : le revenu foncier est de 5000 – 5000 = 0 € donc les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux (salaires ici) pour les premiers 10 700 €. De fait, le salaire imposé passe à 10 000 €. L’impôt engendré est de 0 €.

Idem, le déficit sur les revenus globaux baisse un impôt qui sera de toute manière annulé.

La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous n’avez pas de revenus exceptionnels.

 

Exemple 3 :

En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 30 000 € de revenus exceptionnels provenant de ses placements financiers. Son revenu foncier imposable est de 0 € et il a 10 000 € de travaux déductibles.

- Sans déduction, l’impôt est de 3 293 €. Il n’est pas annulé lors de l’année blanche car il provient de revenus exceptionnels.

- Avec déduction des travaux : les 10 000 € s’imputent sur les revenus globaux soit ici sur les revenus exceptionnels. Le revenu imposable passe à 20 000 € soit un impôt de 1 227 € au lieu de 3 293 €.

Ici, le déficit sur les revenus globaux est intéressant car il baisse les revenus exceptionnels qui engendrent un impôt non annulé par l'année blanche.

La déduction des travaux en 2018 permet de minorer l’impôt si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous avez des revenus exceptionnels.

 

Exemple 4 :

En 2018, Mr Corrigetonimpôt a des salaires, 5 000 € de loyers, 5 000 € de charges déductibles et 20 700 € de travaux déductibles.

Le revenu foncier est de 0 € avec un déficit de -20 700 € provenant des travaux déductibles. Les premiers -10 700 s’imputent sur les revenus globaux (ici sur les salaires donc ils s’imputent inutilement comme dans l’exemple 2). Les 10 000 € de travaux restants sont provisionnés comme déficit.

Mr Corrigetonimpôt a 10 ans pour utiliser ce déficit provisionné sur un revenu foncier imposable. Il économisera impôt et prélèvements sociaux.

La déduction des travaux en 2018 est très utile si elle crée un déficit foncier reportable. Elle permettra de réduire l'impôt et les prélèvements sociaux.

 

 

Vous avez tout ! J’en ai terminé avec la technique. Il ne reste plus qu’à mélanger les deux paramètres exposés et vous pourrez appréhender toutes les stratégies possibles. Il faut combiner le traitement spécifique des travaux en 2018/2019 (déduction de 150% pour les travaux de 2018 et 50% de 2019) avec l’impact fiscal des déductions lors de l’année blanche 2018 que nous venons de voir. Vous comprenez maintenant pourquoi il m’est impossible d’étudier tous les cas potentiels. Pour autant, on peut facilement retenir plusieurs conseils fiscaux simples et efficaces pour ceux qui envisagent des travaux en 2018/2019. 

 

Conseil 1 : Inutile de faire des travaux sur l’année de 2019.

 

Celui-ci coule de source, nul besoin d’être un fiscaliste pour avoir cette bonne idée. Les travaux de 2019 seront seulement imputés à hauteur de 50%. Vous pouvez faire autant de travaux que vous voulez, le fisc vous permettra d’en déduire seulement 50%. Autant attendre 2 020 et profiter d’une imputation à 100% étant donné que le traitement fiscal sera le même sur 2019 et 2 020.

 

Peut-être assisterons-nous à un changement de la réforme à ce niveau. Le système du gouvernement permet d’éviter une pénurie de travaux en 2018 mais laisse supposer un simple décalage à 2019. J’ai beau chercher, je ne vois pas un seul avantage à faire des travaux déductibles en 2019 si on peut les reporter en 2020.

 

Conseil 2 : Inutile de faire des travaux en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés.

 

Là encore, la stratégie est assez simple. A partir du moment où le résultat de l’opération « loyers – charges déductibles – travaux » est supérieur à 0 € en 2018, le fait d’avoir réalisé des travaux a été une mauvaise idée. Tant que vos revenus fonciers sont supérieurs à 0 € en 2018, l’année blanche permettra d’annuler toute la fiscalité. Que votre loyer imposable soit de 150 000 € ou de 100 € (en imaginant que vous avez déduits 149 900€ de travaux), le résultat est le même : l’impôt sera annulé. Bien entendu, la déduction des travaux a été inefficace en 2018 mais vous aurez à nouveau une déduction de 50% sur les revenus de 2019. C’est une petite consolation mais l’utilisation de la déduction des travaux reste moitié moins efficace qu’à l’habitude.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt fait 10 000 € de travaux en 2018 et a 20 000 € de loyers imposables.

- En 2018, il déduit 10 000 € de travaux mais c’est inefficace. Son loyer imposable baisse mais l’impôt sera annulé de toute manière. Aucune utilité.

- En 2019, il peut déduire 50% des travaux de 2018 soit 5 000 €.

 

Au final, Mr a fait 10 000 € de travaux et a profité d’un gain fiscal sur la déduction de seulement 5 000 € en 2019. Habituellement, il aurait eu un gain fiscal sur les 10 000 € de travaux déduits. Autant les faire en 2020 pour retrouver une déduction à 100%.

 

Le problème des gens dans cette situation est qu’ils vont devoir attendre deux ans pour faire leurs travaux. Faire les travaux en 2018 permet de profiter seulement de la déduction à hauteur de 50%. Faire les travaux en 2019 revient au même, seulement 50% sera retenu. Il faut donc attendre 2 020 ce qui peut s’avérer particulièrement contraignant. Autant vous dire que la fameuse maxime « les travaux de 2018 permettent de gagner 150% » ne les concerne pas du tout !

Entre la baisse de l’impact fiscal des travaux faits en 2019 et l’inefficacité totale des travaux faits en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposables, une grande partie des contribuables devra attendre 2020 pour envisager de remettre à jour leur bien loué.

 

 

On commence à s’en apercevoir, pour flouer le système mis en place par le fisc et s’en sortir avec un gain fiscal par rapport au système habituel, il va falloir faire des gros (très gros) travaux en 2018. Cela va effectivement pouvoir permettre un surplus de déduction possible uniquement pendant l’année blanche dans certaines situations. L’idée pour être gagnant va reposer sur le fait de créer un déficit foncier via les dépenses de travaux 2018. On peut distinguer deux conseils supplémentaires assez techniques qui vont permettre un gain fiscal exceptionnel via la déduction des travaux. 

Conseil 3 : sans revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à « deux fois les loyers + deux fois 10 700 € ».

 

C’est une des phrases que vous allez entendre de plus en plus. Si vos travaux de 2018 représentent plus que « loyers * 2 + 10 700 *2 », alors vous serez gagnant. C’est tout à fait vrai dans le cas où vous n’avez pas de revenus exceptionnels. Autrement dit, si vos revenus sont composés uniquement de salaires et de loyers. Votre première option est de retenir cette phrase bêtement pour voir si cela vaut le coup de faire des travaux ou non en 2018…

 

Exemple :

Mr a 10 000 € de loyers et 2 000 € de charges déductibles (taxe foncière…). Son revenu foncier imposable est donc de 8 000 €. D’après la phrase, il faut qu’il fasse au minimum 8 000 * 2 + 10 700 *2 = 37 400 € de travaux en 2018 pour être gagnant. 

 

 - S’il fait 37 400 € de travaux, il est tout juste sur le seuil (ça veut dire que les travaux seront déduits à 100% comme avant, pas plus, pas moins). Il aura 37 400 € de déduction.

 - S’il fait plus soit par exemple 40 000 €, il profite de la réforme. Ça veut dire qu’il va déduire de manière efficace un montant supérieur à 40 000 €, c’est meilleur qu’avant la réforme. Il fait 40 000 € de travaux et aura une déduction d’un montant supérieur à 40 000 € pour baisser son impôt.

 - S’il fait moins, par exemple 35 000 €, ça veut dire qu’il est perdant. Il n’arrivera pas à déduire les 35 000 € en totalité. Il vaut mieux attendre 2020.

Si la technique ne vous intéresse pas, il suffit de vous baser sur cette phrase qui marche à toutes les sauces…. "j’ai 5 000 € de loyers imposables en 2018 : je dois faire au moins "5000 * 2 + 10 700 * 2" soit 31 400 € de travaux ou plus pour être gagnant". En-dessous, il est meilleur d’attendre 2 020. A partir du moment où vos seuls revenus sont des salaires et des loyers, ce calcul rapide vous permettra de savoir s'il faut faire vos travaux en 2018 ou attendre 2020.

 

Pour ceux qui veulent être certain du raisonnement, voyons ce qui se passera. Pour rappel, les travaux de 2018 vont se déduire à 100%. La partie qui s’impute sur les loyers ne sert à rien (l’impôt est annulé). Ensuite, le déficit s’impute sur les revenus globaux jusqu’à -10 700 € ce qui ne sert à rien (sans revenus exceptionnels, pas d’impôt en 2018 donc aucune utilité à baisser les salaires imposables). Le gain fiscal se fera juste sur la partie provisionnée soit les travaux après l’imputation des loyers et de 10 700 €. C’est tout pour 2018 mais rappelons qu’en 2019, on pourra déduire à nouveau 50% de ces mêmes travaux. Le gain fiscal se fera à tout niveau puisqu’on sera revenu à la normale. Mathématiquement, on se rend donc compte que plus on dépasse « loyers imposables * 2 + 10 700 * 2 », plus le contribuable est gagnant et bénéficie d’un gain fiscal sur un montant supérieur aux travaux engagés. Je peux illustrer cela avec deux exemples chiffrés, un où je suis pile sur le seuil et un où je suis bien au-dessus.

 

Exemple 1 : 

Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il faudrait qu’il fasse plus de "10 000 * 2 + 10 700 * 2" soit 41 400 € de travaux en 2018. Vérifions ce qui se passe s’il fait pile poil 41 400 € (on doit alors normalement observer une déduction fiscale utile qui sera exactement de 41 400 € puisqu’on a pris le seuil).

 

En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 41 400 € :

- Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0 € via l’année blanche.

- Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.

- Il reste 41 400 – 10 700 – 10 000 soit 20 700 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur. Impact utile pour minorer impôt et prélèvements sociaux à terme.

En 2018, seuls les 20 700 € provisionnés permettront une baisse de la fiscalité. Les autres sommes déduites ont permis de faire baisser l’impôt de 2018 qui est de toute manière annulé.

 

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*41 400 soit 20 700 €.

- Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 20 700 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.

 

Au final, ces travaux ont permis un gain fiscal à hauteur de 20 700 € déduits en 2018 (via le déficit provisionné) et 20700 € déduits en 2019 soit un total "utile fiscalement" de 41 400 €. C’est normal car on est au seuil, cela permet une déduction comme avant (si vous faites 41 400 € de travaux en temps normal, les 41 400 € sont déduits et font baisser l’impôt).

 

Voyons maintenant ce qui se passe si le contribuable fait encore plus de travaux que le seuil. C’est cette stratégie qui va permettre un gain fiscal énorme! On devrait alors assister à une déduction « utile » supérieure au montant des travaux.

 

Exemple 2 :

Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il fait 50 000 € de travaux pour être au-dessus du seuil.

En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 50 000 € :

- Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0€ via l’année blanche.

- Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.

- Il reste 50 000 – 10 700 – 10 000 soit 29 300 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur permettant un gain fiscal.

En 2018, seulement 29 300 € de déduction permettront une baisse de l’impôt.

 

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*50 000 soit 25 000 €.

- Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 25 000 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.

Au total, Mr a pu déduire efficacement 29 300 € en 2018 et 25 000 € en 2019 soit un total de 54 300 € ! Avec 50 000 € de travaux, Mr a eu 54 300 € de déductions fiscales efficaces venant minorer ses impôts!

 

 

On observe bien un surplus d'avantage fiscal pour le contribuable. Plus le montant de vos travaux est au-dessus du seuil calculé, plus votre déduction fiscale sera supérieure au montant des travaux. Une aubaine incroyable mais qui nécessite de faire un maximum de travaux sur l’année 2018 avec une restitution lissée dans le temps (rappelons que le gain aura lieu en 2019 et lors de la restitution du déficit provisionné en 2018). A noter que c’est particulièrement intéressant si vous n’avez pas encore loué le bien en 2018 et prévoyez de louer en 2019. Les travaux de restauration effectués en 2018 pour rénover le bien seront déductibles puisque c’est de l’immobilier à vocation locative. La formule « loyers * 2 + 10 700 * 2 » est avantageuse puisque vous n’avez pas encore de loyers imposables. Il suffit de dépasser 21 400 € de travaux pour en tirer un gros avantage fiscal à terme. Ceux qui envisagent de restaurer un bien entièrement pour le louer en 2019 ont tout intérêt à mettre le paquet sur les travaux en 2018. Pour conclure, soyez certain que si vous êtes sous le seuil, votre déduction ne sera pas efficace. Si j’avais pris un exemple où Mr Corrigetonimpot faisait 30 000 € de travaux (donc moins de 41 400 €), soyez certain que la déduction fiscale aurait été inférieure à 30 000 €. 

Conseil 4 : avec revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à « deux fois les loyers»… ou « deux fois les loyers + 10 700 € » ?

 

Je considère que vous avez lu avec attention le paragraphe précédent ce qui me permettra d’aller plus vite sur celui-ci qui est assez similaire. Les deux autres formule que vous pouvez entendre dans les médias sont les suivantes « il faut que les travaux 2018 dépassent deux fois les loyers imposables» ou encore « il faut que les travaux 2018 dépassent deux fois les loyers imposables + 10 700 € ». De quoi être un peu dubitatif... sans compter que ça ressemble un peu à la formule précédente. Les deux sont justes selon les situations, je vais d’abord expliquer la formule nous disant que les travaux doivent dépasser 2 fois les loyers en présence de revenus exceptionnels. 

Autrement dit, si vous avez des revenus de placement, plus-value, primes, indemnités ect… un nouveau calcul s’impose. Comme précédemment, plus le montant de vos travaux dépasse ce calcul, plus le gain fiscal lié à la déduction s’accentue vous permettant de surpasser le système habituel. C’est exactement le même fonctionnement que je peux illustrer :

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt a des revenus exceptionnels et 20 000 € de revenus fonciers imposables. Le calcul donne « 20 000*2» = 40 000 €.

- Si Mr fait 40 000 € de travaux, il obtiendrait une déduction utile fiscalement à terme de 40 000 €.

- Si Mr fait plus de 40 000 € de travaux, il serait gagnant. La déduction sera supérieure au montant des travaux.

- Si Mr fait moins de 40 000 € de travaux, il serait perdant. La déduction sera inférieure au montant des travaux, il vaut mieux attendre 2020.

 

On observe une différence par rapport au conseil n°3 dans le fonctionnement puisque les revenus exceptionnels engendrent de la fiscalité non annulée en 2018. De fait, l’imputation des travaux en 2018 sur les revenus globaux pour les premiers 10 700 € de déficit devient efficace! Je poursuis mon exemple avec 40 000 € de travaux et 20 000 € de revenus fonciers.

 

Déduction de 40 000 € en 2018 :

- D’abord 20 000 € de travaux qui s’imputent sur le revenu foncier pour le ramener à 0 € (inutile puisque l’impôt aurait été annulé sur l’année blanche). 

- Ensuite, on a 10 700 € qui s’imputent sur les revenus globaux de 2018 (c’est utile car on diminue les revenus exceptionnels qui engendrent de la fiscalité non restituée malgré l’année blanche) ; on fait ici diminuer la fiscalité sur les revenus exceptionnels de 2018 contrairement au point précédent.

- Reste 40 000 – 20 000 – 10 700 soit 9 300 € de travaux qui se transforment en déficit reportable (ils sont donc utiles fiscalement).

 

En 2019, on peut à nouveau déduire 50% des travaux réalisés en 2018 :

Cela donne 20 000 € de déductions utiles fiscalement (qui s’imputeront sur les loyers imposables puis les revenus globaux puis seront provisionnés). Au final, les déductions utilisées qui ont permis de minorer l'impôt en 2018/2019 sont de 10 700 + 9 300 + 20 000. On retrouve bien notre total de 40 000 € de déductions utilisés pour 40 000 € de travaux réalisés si on fait des travaux pile poil égal au seuil.

 

Je ne refais pas d’exemples ; vous pouvez être certain que si vous faites 50 000 € de travaux, vous aurez profité de l’aubaine fiscale et aurez une déduction supérieure à 50 000 € car vous avez surpassé le seuil etc…. Reste à savoir alors pourquoi certains professionnels de la gestion de patrimoine nous conseille de faire des travaux si et seulement si leur montant dépasse "deux fois les loyers + 10 700 €"! Je vous avoue être assez d’accord avec cette stratégie plutôt que celle que je viens d'exposer. En fait, on va observer trois points noirs qui vont venir minorer le gain fiscal potentiel dans les calculs que je viens de vous donner en présence de revenus exceptionnels : 

1) Il faut ici que les revenus exceptionnels soient au moins égal à la partie des travaux qui s’imputent sur les revenus globaux. Dans mon raisonnement, j’ai 10 700 € de travaux qui s’imputent en 2018 sur les revenus exceptionnels. Ce n’est pas tout le monde qui a 10 700 € de revenus de placement, primes etc… S’il y’en a moins, une partie des travaux imputés entre 0 et -10 700 € va venir diminuer les salaires et devient tout d’un coup inutile (idem si vos revenus exceptionnels n’engendrent pas ou peu d’impôt, on peut observer alors une inutilité partielle de la déduction des travaux 2018 entre 0 et -10 700 €.)

2) Dans mon exemple, on s’aperçoit qu’une partie des travaux s’impute sur les revenus globaux jusqu’à 10 700 € en 2018. En 2019, même scénario potentiellement. Fiscalement, c’est bien moins intéressant car on y gagne alors seulement la tranche marginale d’imposition ; toutes les autres déductions des travaux (provisionnées ou directement sur les loyers imposables) s’imputent sur un revenu foncier permettant d’économiser impôt mais aussi prélèvement sociaux. Dans le conseil n°3 on avait seulement une seule imputation de 0 à -10 700 en 2019; dans l’ancien système aussi, en faisant 40 000 € de travaux sur une année on avait seulement 10 700 € qui permettaient un gain juste au niveau de l’impôt sur le revenu. Via la stratégie du conseil 4 avec les revenus exceptionnels, on passe deux fois dans ce « tunnel » compris entre 0 et -10 700 € (une fois en 2018, une autre potentiellement en 2019) ce qui rend le tout moins intéressant.

3) En réalité, le calcul de l'impôt est spécifique pour les revenus exceptionnels. Je vous passe les détails que j'ai évoqué ici : "année blanche et calcul du CIMR". Concrètement, cela signifie que la déduction des 10 700 € sur les revenus exceptionnels 2018 permettra un gain fiscal très limité. Vous n'y gagnerez pas la tranche marginale d'impôt comme les années passées, vous y gagnerez beaucoup moins (sauf à n'avoir que des revenus exceptionnels; en présence de loyers/salaires/retraites, le gain fiscal est noyé via le calcul spécifique). La déduction sur les revenus exceptionnels est donc utile fiscalement mais très limitée par rapport au schéma habituel.

 

Je vous l’accorde, ça devient particulièrement technique. Toujours est-il qu’en présence de revenus exceptionnels, il apparait en fait très difficile de faire des travaux en 2018 à hauteur de deux fois les loyers imposés et d’obtenir un gain fiscal via la déduction équivalent à celui qu’on aurait eu en faisant les travaux en 2020. Si on va au bout des calculs savants, il est plus juste de respecter la formule suivante : « il faut que vos travaux 2018 dépassent deux fois les loyers + 10 700 € si vous avez des revenus exceptionnels». Là vous serez au moins certain de profiter de l’année blanche et d’obtenir une déduction efficace supérieure au montant de vos travaux. Je vous invite donc à retenir cette formule pour faire le bon choix.

 

Bilan : si vous envisagez des travaux importants, il peut être judicieux de solliciter un professionnel pour choisir la bonne année.

 

Les quatre conseils que je vous ai donnés peuvent être suivis à la lettre. Nul doute que les travaux 2019 sont inutiles et que les petits travaux n’ont pas de sens en 2018 si votre bien est déjà loué. De la même manière, si vous avez des travaux énormes qui dépassent de loin les calculs « deux fois les loyers imposables + 10 700 * 2 » (sans revenus exceptionnels) ou « deux fois les loyers imposables + 10 700 » (avec revenus exceptionnels), vous pouvez les faire sans crainte sur l’année 2018 pour profiter au maximum du système mis en place et obtenir une « super » déduction.

 

 

Pour toute autre situation, je ne peux que vous conseiller de solliciter un professionnel pour vous assister dans les calculs. Chaque situation peut amener plusieurs facteurs qu’il faut prendre en compte pour évaluer le gain fiscal exact : la tranche d’impôt peut changer entre 2018 et 2019, les revenus exceptionnels peuvent ne pas suffire à imputer les 10 700 € de travaux, les calculs changent pour un bien qui commence à être loué en 2019, la déduction peut vous amener à avoir la décote, il faut gérer les déficits fonciers provisionnés avant 2018 etc… Je peux imaginer pleins de situations qui font que les travaux peuvent être une excellente idée en 2018 et pleins d’autres ou ce n’est pas le cas dès lors que vous n’êtes plus dans les extrêmes. Il pourrait s’avérer utile de payer quelques centaines d’euros à un gestionnaire de patrimoine compétent pour qu’il calcule à l’euro près le gain fiscal selon l’année où vous faites les travaux afin que vous fassiez le bon choix. Vous pouvez bien sur solliciter ma partenaire via la rubrique contact du site. Le nombre de facteurs pouvant influer sur la déduction des travaux en 2018 est tellement important que je ne peux pas les traiter dans un article. Hormis ces 4 conseils, il faudra étudier les situations au cas par cas pour faire le bon choix sur la date de réalisation des travaux lors de l’année blanche et de la mise en place du prélèvement à la source…. dans certains cas pour être gagnant avec une déduction à 150%, dans d’autres pour ne pas être perdant avec les déductions inutiles qui apparaissent. Pour aller plus loin, sachez que l'équation se complique encore un peu pour ceux qui achètent un bien en 2019 ou qui ont des travaux "urgents" qui seront fiscalisés différemment. La stratégie à suivre est expliquée ici : "C'est quoi les travaux urgents en 2018/2019 : comment seront-ils imposés?" 

 


 

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d'optimiser vos déclarations d'impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d'impôts! L'important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j'ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d'impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d'impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j'ai oublié de déclarer le prêt/travaux l'année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect...? Comment optimiser l'impôt à la source et l'année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d'impôt qui permettront plusieurs centaines d'euros d'économie. 

 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d'un bien Pinel



     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires: 218
  • #1

    Gg (mercredi, 07 mars 2018 12:00)

    Bonjour,
    Bravo pour ce post !
    Avez vous le lien du texte de référence relatif à :
    - les charges de travaux déductibles au titre de l’année 2019 seraient forfaitairement constituées de 50 % des montants respectivement supportés au titre des années 2018 et 2019.
    Merci

  • #2

    Corrige ton impôt (mercredi, 07 mars 2018 12:03)

    Bonjour Gg,
    Merci, n'hésitez pas à le partager. Pour l'instant, on n'a pas encore de publications dans les textes. Je me base (comme tous les experts à l'heure actuelle) sur les débats parlementaires et les textes votés à l'assemblée nationale. Dès publication dans le BOFIP, j'ajouterai les textes en vigueur.
    Cordialement.

  • #3

    Gg (mercredi, 07 mars 2018 12:08)

    Merci
    On attend le BOFIP ... c'est mieux !

  • #4

    Potard78 (vendredi, 09 mars 2018 23:06)

    Bravo pour cet article qui est lumineux !!!
    Mais le législateur va encore modifier les règles en plafonnant le montant des travaux dans le calcul: loyers nets x2 + 10700x2.
    Bravo encore!!!

  • #5

    Corrige ton impôt (samedi, 10 mars 2018 00:18)

    Merci! N'allons pas donner de mauvaises idées au gouvernement, ils seraient capables de les mettre en place ...!

  • #6

    cherchacomprendre (samedi, 10 mars 2018 14:00)

    Merci !
    De très loin le meilleur article que j'ai pu trouver sur le sujet ! Bravo !

  • #7

    LOISEL HERVE (mardi, 13 mars 2018 16:53)

    Bonjour,
    Je vous remercie pour le travail technique d'explication concernant la déductibilité des charges et travaux devant être déclarés en 2018 année"blanche"
    Je suis gérant bailleur d'une indivision familiale comprenant 8 logements. Je ne comprenais pas l'intérêt de la déduction des TX à 100% du montant des loyers encaissés puisque les impôts à payer n'étaient pas perçus...
    Je vous remercie encore pour vos explications circonstanciées.

  • #8

    Corrige ton impôt (mardi, 13 mars 2018 18:21)

    Merci pour vos retours! N'hésitez pas à suivre et partager le site.
    Bonne journée.
    Cordialement.

  • #9

    Cat (mardi, 13 mars 2018 19:32)

    Bonsoir,
    Merci pour vos analyses et tous les détails très utiles.
    C'est un super article bravo !

  • #10

    Pascale (mardi, 13 mars 2018 23:14)

    Bonsoir,
    Merci pour votre éclairage, il est fort intéressant.
    Il me reste une interrogation: imaginons que M.Corrigetonimpot dispose d'un déficit antérieur non encore imputé de 50 000€ début 2018 et que ses revenus fonciers s'élèvent à 20 000€ en 2018. J'imagine qu'il est "obligé" d'imputer ses 20 000€ de revenus fonciers 2018 du déficit antérieur; il va donc perdre le bénéfice de 20 000€ de déficit pour les années ultérieures (comme une année "normale"). Mais s'il décide de faire des travaux en 2018, quel qu’en soit le montant il profitera de la super-déduction à 150%, est-ce bien cela?

  • #11

    Corrige ton impôt (mardi, 13 mars 2018 23:32)

    Bonjour Pascal,
    Très bonne remarque! Je ne l'ai pas évoqué car j'ai un infime espoir que le gouvernement prendra une mesure pour éviter l'utilisation inutile du déficit provisionné sur les revenus fonciers imposables de 2018. Si ce n'est pas le cas, votre raisonnement est le bon. De fait, les travaux en 2018 prennent du sens pour "éviter" d'utiliser inutilement le déficit; ils deviennent alors utiles fiscalement et c'est donc une bonne idée des les réaliser (impact de 150% avec gain à l'IR + PS!).
    Cordialement.

  • #12

    Pascale (mardi, 13 mars 2018 23:36)

    Re-,
    Quid de l'année blanche pour les Loueurs meublés non professionnels au réel? Est ce similaire au locatif nu sans l'avantage des 150%, c'est à dire en cas de résultat positif, il est annulé par le CIMR et en cas de résultat négatif, il est reporté sur les années postérieures?
    Avec tous nos remerciements pour votre aide....

  • #13

    Corrige ton impôt (mercredi, 14 mars 2018 00:23)

    Pour les meublés, le traitement du déficit est différent; il ne s'impute pas sur d'autres revenus. J'essaierai d'en faire un article annexe si le temps le permet.
    Cordialement.

  • #14

    Nicolas (jeudi, 15 mars 2018 19:16)

    Bonjour, je ne crois pas que mon cas apparaisse dans vos exemple (sinon excusez-moi).
    J'ai un revenu exceptionnel en 2018 (50 K au lieu de 20 K car entreprise fait bonne année).
    J'ai déjà des revenus fonciers : 20 K
    Est-ce avantageux pour moi d'investir dans un bien ancien à rénover avec 30 K de travaux ?
    Merci et bravo pour votre article

  • #15

    Corrige ton impôt (vendredi, 16 mars 2018 00:24)

    Bonjour Nicolas,
    Vous seriez dans les cas numéro 4. Il faut prendre les loyers imposables (donc loyers - charges) même en présence de plusieurs biens.
    Donc si vous avez 20k de loyers imposables, il faut au grand minimum 2*20000+10700 = 50 700 de travaux pour être gagnant. Votre projet est loin d'être avantageux pour le moment, vous dépenserez 30k et aurez moins que 30k de déductions utiles.
    Cordialement.

  • #16

    Pierrick (vendredi, 16 mars 2018 10:38)

    Merci pour cet article très complet. Ayant des travaux en 2018 avant location je garde en mémoire votre formule.

  • #17

    Guillaume (vendredi, 16 mars 2018 20:34)

    Bonjour,

    Est-ce que tout cela est valable pour un bien acheté en 2018? Je vais très bientôt acheter et je vais avoir 10 000€ de travaux de rafraichissement a faire. J'ai entendu que les travaux sur les biens achetés cette année seraient reportés a 100% sur 2019. Est-ce vrai?

    Merci

  • #18

    Corrige ton impôt (vendredi, 16 mars 2018 21:14)

    Bonjour Guillaume,
    Mon article est parfaitement valable pour une acquisition. Votre loyer imposable est alors de 0 € donc il faut au minimum 10 700 ou 21 400 € de travaux selon votre cas pour que ça devienne rentable.
    Cordialement.

  • #19

    Nolive (samedi, 17 mars 2018 10:44)

    Bonjour,
    Merci pour votre article,
    Je vais devoir attendre 2 ans pour faire les travaux...
    Tant pis pour ma locataire...
    Tant pis pour les entreprises. ..
    Bravo le gouvernement. .. c'est pas si malin que ça

  • #20

    Corrige ton impôt (samedi, 17 mars 2018 10:51)

    Bonjour,
    Oui malheureusement. Il faut quand même attendre de voir ce que le gouvernement considérera comme "travaux urgent"...

  • #21

    Florian (dimanche, 18 mars 2018 21:00)

    Merci pour cette article bien détaillé. Il est assez difficile de s'y retrouver lors d'une acquisition. En effet, Je viens de faire l'achat d'une maison cette année avec travaux pour 30000€. Je compte la mettre en location vide en 2019 et je n'ai pas de revenus exceptionnels. Si mon raisonnement est juste, mon gain fiscal 2018/2019 si j'effectue les travaux cette année est de 34300€ (30000-10700+50%30000) soit plus que le montant total des travaux. J'ai donc tout intérêt à faire les travaux cette année et non en 2020 ? Merci pour votre réponse

  • #22

    Corrige ton impôt (dimanche, 18 mars 2018 21:58)

    Bonjour Florian,
    Si vous n'avez pas d'autres location, la formule "revenu foncier imposable + 2*10700" donne "0 + 10 700 * 2" = 21 400 €. Autrement dit, si vous faites plus que 21 400 € de travaux, vous aurez une super déduction. C'est le cas et vous avez parfaitement calculé l'impact! Il faut faire les 30 000 € de travaux en 2018 et ils seront déduits à hauteur de 34 300 €. Une belle opportunité.
    N'hésitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement.
    Thibault

  • #23

    MACHI (lundi, 19 mars 2018 16:41)

    Bonjour,
    Je me retrouve avec un problème .. Je devais avoir un Bien livré avec DAT 2018 .. Finalement il ne sera livré qu'en Mai 2019 ..
    Quand vais-je devoir déclarer ma loi Pinel ?
    Si j'ai bien compris ma réduction d'impôt va s'appliquer sur mes revenus 2019 = impôt que je paie en 2019 ? = (CIMR) chèque en septembre 2019 ?
    Vous l'aurez compris, le but étant d'atténuer les effets de ce retard de livraison .....
    Merci pour votre réponse

  • #24

    Corrige ton impôt (lundi, 19 mars 2018 17:06)

    Bonjour Machi,
    Pas de réduction avant 2020 (déclaration des revenus 2019) si la DAT est 2019. Comme je l'explique dans mon guide, vous pouvez malgré tout faire une 2044 en déduisant un maximum de choses pour optimiser la fiscalité.
    N'hésitez pas à jeter un oeil à la préface : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/12/25/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  • #25

    TABURET (lundi, 19 mars 2018 23:37)

    Bonjour,

    Admettons qu'on achète un bien en 2018 destiné à la location vide.
    Le temps des compromis etc... le bien est le notre disons en juillet.
    A ce moment nous décidons de faire des travaux à au moins hauteur de 2*10700 euros + Loyers fictifs si le bien était loué idéalement les 4 mois restants après travaux (Septembre à décembre) donc disons en gros 30000 euros de travaux.
    Question 1 : Il y aura t'il un prorata appliqué à une mise en location seulement en septembre?
    Question 2 : Si le bien n'est pas loué avant janvier 2019, les travaux sont ils quand même déductibles (avec ou sans prorata)? et dans ce cas 2*10700 euros de travaux finalement suffiraient...
    Question 3 : y a t'il des conditions obligeant le propriétaire, bénéficiant de ces réductions exceptionnelles, à louer en vide un certain temps ensuite? (hors les 3 ans de location dues suite prêt etc...).
    Question 4 : quelque chose empêche t'il de passer en location meublée en 2020 une fois la plus value fiscale faite en 2018 et 2019?
    Merci,
    Cordialement,

  • #26

    Corrige ton impôt (lundi, 19 mars 2018 23:55)

    Bonjour,
    Pour répondre rapidement :
    1 - tout est déductible du moment que vous n'habitez pas le bien et que les travaux sont faits dans le but de louer.
    2- idem : on déduit les charges de 2018 sur la déclaration 2019 (travaux mais aussi prêt etc... comme je l'ai expliqué dans de nombreux articles). On peut déduire même s'il n'y a pas encore de loyer, l'important étant toujours de ne pas habiter et que les dépenses soient faites dans le but de louer.
    3 - uniquement le délai de 3 ans au réel (pour l'obligation de louer 3 ans suite à déficit, voir mon article sur la nouvelle jurisprudence dans la rubrique "immobilier").
    4- il faut quand même attendre la fin du bail j'imagine.
    N'hésitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement

  • #27

    Jochem (dimanche, 25 mars 2018 07:58)

    Bonjour,
    Merci pour votre article.

    Mes questions concernent les travaux "d'urgence". J'ai lu quelque part (lemonde.fr pour ne pas le citer) que: "Les travaux d’urgence, telle que la remise en état d’un logement à la suite d’une tempête, les travaux décidés d’office par le syndic ainsi les travaux relatifs aux immeubles achetés en 2019 ne sont pas concernés : ils sont intégralement déductibles l’année où ils ont été réalisés".

    1er cas: travaux d'urgence réalisés en 2018. Dans la mesure où ces travaux ne créent pas de déficit foncier et qu'il n'y a pas des revenus exeptionnels, j'ai la désagréable impression ques ces travaux ne génèrent aucun avantage fiscal. Quelle est votre avis ? (Mon problème est que mon locataire m'a signalé il y a quelques jours, en mars 2018 donc, un problème de chauffage qui devraient conduire à des "petits" travaux difficilement reportables)

    2ème cas: concerne des travaux qui risquent d'être réalisés en 2019. L'article du monde indiquent que "les travaux décidés d’office par le syndic" sont entièrement déductibles (et non pas à 50%) en 2019 . Mais que dire des travaux votés par l'A.G. des copropriétaires mais pilotés par le syndic ? j'ai aussi la désagréable impression qu'ils ne seront pas considérés comme "d'urgence". Quel est votre avis ?

    Merci d'avance.

  • #28

    Corrige ton impôt (dimanche, 25 mars 2018 11:09)

    Bonjour Jochem,
    Je ne me suis pas encore penché sur les travaux d'urgence de manière précise mais si vous voulez mon avis sans que j'ai étudié le texte :
    1- Je sens effectivement venir la parade du fisc pour limiter l’avantage fiscal. Travaux d'urgence en 2018... si c'est déductible uniquement à 100% l'année 2018 sans mode de calcul spécial; on déduit 100% dans le vide la majorité des cas
    2- je vous avoue que je ne sais pas du tout. A mon avis, cela va être compliqué de contourner les textes. Si le fisc décide de limiter l'avantage fiscal,ils prendront le soin de rédiger le texte de manière à ce qu'il concerne un maximum de personne.
    Auriez-vous un lien vers l'article en question? Je ne mets pas la main dessus en ligne et il y'a très peu de documentation sur ces fameux "travaux urgents" pour le moment. C'est aussi ça qui me laisse la mauvaise impression qu'ils sont mis de côté "sous le coude" pour pouvoir restreindre les avantages fiscaux en modulant ces fameux "travaux d'urgence" comme bon leur semble...
    Cordialement.

  • #29

    Pat (lundi, 26 mars 2018 11:05)

    Bonjour et bravo pour ces articles et les différentes facettes de l’annee blanche.
    Nous sommes plusieurs à nous poser la question (partiellement abordée dans un des commentaires) a avoir un DF antérieur.
    Pourriez-vous faire un exemple chiffré sur le sujet : 50kE de DF antérieur, 30kE de loyers 2018 et 20kE de travaux par ex.
    Merci d’avance
    Pat

  • #30

    Corrige ton impôt (lundi, 26 mars 2018 11:30)

    Bonjour Pat,
    Dans votre cas, j'ai peur que 10k de DF antérieur viennent s'imputer inutilement sur les 10k de RF imposables. Donc 10k de déficits utilisés inutilement (ou très peu utile si revenu exceptionnel).
    On arrive à une situation un peu stupide où faire des travaux en 2018 devient "utile" pour "ne pas perdre" le DF antérieur....
    Cordialement.

  • #31

    Justine (mardi, 27 mars 2018 20:02)

    Je viens de découvrir votre site, je tiens à vous remercier et à vous féliciter! Vraiment, sincèrement, MERCI de mettre à notre disposition votre temps et ces informations claires, utiles et documentées.

    Cordialement

  • #32

    Corrige ton impôt (mardi, 27 mars 2018 23:39)

    Merci pour vos encouragements, voilà qui me motive à continuer; n'hésitez pas à partager le site!
    Cordialement.

  • #33

    Frederic (mercredi, 28 mars 2018 12:11)

    Vous pouvez me confirmer que pour un achat en 2019 et donc des travaux en 2019 100% des travaux sont déductibles en 2019?

  • #34

    Corrige ton impôt (mercredi, 28 mars 2018 12:13)

    Bonjour,
    A priori c'est ce qui est prévu en catégorisant ces travaux comme "urgent" ce qui permettrait de les déduire à 100% et non 50%. Maintenant, tant que ce n'est pas écrit dans les textes je ne peux pas être catégorique.
    Cordialement.

  • #35

    Pierre (jeudi, 29 mars 2018 11:15)

    Bonjour,
    Très belle article, assez clair au vue de la complexité du sujet!! Merci!
    Question de mon côté, supposons que
    - je sois dans la tranche d'imposition des 30%
    - en 2018, je touche un revenu exceptionnel de 20000€ net imposable
    - suite à une location, je touche des loyers à hauteur de 10000€/an
    => Si je ne fais pas de travaux, je payerai des impots que sur mes revenus exceptionnels et pas sur mon revenu locatif, correct?
    20000€ (revenus exceptionnel) * 30% = 6000€ d'impots
    => Si je fais des travaux à hauteur de 10000€, cela annulera mes revenus locatifs, mais je payerai toujours les impots sur mon revenu exceptionnel, correct?
    10000€(loyer) - 10000€(travaux) + 20000€ (revenus exceptionnels) * 30% = 6000€ d'impots (aucun bénéfice)
    => Si je fais des travaux à hauteur de 30000€, cela annulera mes revenus locatifs, mais aussi une partie de mon revenu exceptionnel, correct?
    30000€ - 10000€(revenus locations) - 20000€(revenus exceptionnels) = 0€ d'impots
    Dans ce cadre, je ne parle pas de deficit fiscal, mais simplement de réduire mon impots sur mon revenu exceptionnel

    Merci de votre réponse,
    Cordialement, Pierre

  • #36

    Corrige ton impôt (vendredi, 30 mars 2018 00:54)

    Bonjour Pierre,
    Alors dans l'ordre :
    1- Impôt seulement sur les revenus exceptionnels. En revanche, ils seront moins imposés (bonne nouvelle). Ils ne subiront pas la tranche marginale d'imposition mais le taux moyen. Une opportunité que je développe dans l'article n°8 sur le prélèvement à la source (publication à venir, en avant première ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/03/29/payer-moins-impot-revenu-exceptionnel-strategie-annee-blanche-2018-pee/).
    2- Oui, travaux inutile car rien ne change.
    3- pas tout à fait. Les premiers 10 k ramènent le foncier à 0 € (inutile). Les 10 700 € suivants s'imputent sur les autres revenus dont le revenu exceptionnel ce qui baisse la fiscalité 2018. Les 9 300 € se provisionnent pour les années suivantes car on utilise seulement 10 700 € de déficits l'année en cours.
    N'hésitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement.
    Thibault

  • #37

    Carlo (dimanche, 01 avril 2018 18:56)

    Bonjour

    Merci beaucoup pour le travail que vous avez réalisez !

    Si j'ai bien compris

    Dans le cas d'un déficit foncier antérieur de 70k et 35k de revenus fonciers net après avoir déduits les intérêts sur 2018 et 100k de travaux sur 2018

    Même si l'année 2018 est une année blanche (on ne déduit pas les 10 700 €) il faut imputer les 35k de revenus fonciers sur les 70k ?

    Il restera donc 35k reportées + (150 % de 100k) soit 150 k = 185k ?

    Une SCI à l'is n'est pas impactée du tout ?

    Merci pour votre réponse

  • #38

    Corrige ton impôt (lundi, 02 avril 2018 23:33)

    Bonjour Carlo,
    Côté SCI à l'IS, ça ne relève plus de mes compétences. Sinon dans votre exemple, 35k de travaux vont s'imputer inutilement sur le foncier mais aussi 10700 avec un gain moindre comme expliqué dans l'article. En revanche, vous aurez le solde provisionné en 2018 comme déficit et à nouveau 50% de déduction en 2019.
    Cordialement.

  • #39

    juliette (mercredi, 04 avril 2018 12:41)

    Bonjour,
    Vos publications sont très intéressantes, mais j'avoue que j'ai du mal à me situer.... par exemple pour des revenus à 58000 environ et 6600 de revenus fonciers (en micro foncier) (et est-ce qu'un pel qui arrive à expiration en aout 2018 avec des intérêts qui deviennent imposables fait office de revenu exceptionnel?) nous pensions faire un achat d'une petite maison à rénover avec environ 25 à 30000 euros de travaux. (pour la louer en 2019).. que pensez-vous de cette situation? aussi, nous pensions à une location en meublée
    autre question: est-ce vrai que l'on a jusque 3 ans pour déduire des travaux (exemple si travaux faits en 2018 ne les déduire qu'en 2020?)
    je suis inquiète car cet achat était à la base pour défiscaliser vu que sans enfant nous sommes très imposés si vous pouvez me conseiller merci
    cordialement

  • #40

    nathaphil (mercredi, 04 avril 2018 13:33)

    Bonjour ,
    Article supe intéressant !
    Pour ma part , immeuble acheté en 2017 avec loyer de 20000 euros à l'année et 25000 euros de travaux en 2018 ( remise en état électricité , meubles de cuisine , fenêtres et toiture ).
    Vu ce que vous expliquez en fait nous sommes perdants ?
    Cordialement

  • #41

    Bruno (mercredi, 04 avril 2018 15:40)

    Bonjour,

    En synthèse de votre article, peut on conclure que l'opportunité fiscale est maximum pour un achat d'un bien en 2018 avec montant de travaux supérieurs à 10700*2, pour un foyer fiscale n'ayant pas de revenus fonciers ni DF antérieurs, et foyer imposable bien évidemment. Dans ce cas, on valorise à 150% les travaux de 2018 en créant un déficit foncier de la totalité des travaux (-10700 au titre du déficit foncier de 2018).

    Dans le cadre du déficit foncier, auriez vous un article ou lien à conseiller pour connaitre la liste des travaux déductibles ?

    Merci pour votre confirmation et votre aide.

  • #42

    Hervé (mercredi, 04 avril 2018 16:53)

    Bonjour et félicitations pour vos articles très intéressants et utiles.

    J'aurais souhaité plus de précisions sur les avantages/inconvénients a faire des travaux en 2018 ou à les reporter en 2019 ou 2020 si on a déja une "reserve importante" de "deficit foncier antérieur" (de l'ordre de 3 années de loyers à percevoir).
    - Exemple chiffré: Déficit foncier antérieur à 2018 de: 140 K ; Loyers 2018 de 38 K ; Travaux à faire (en 2018 ou plus tard): de l'ordre de 40 K.

    - Est-ce que le "conseil 2 : inutile de faire des travaux en 2018 s'ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés" est toujours pertinent s'il on a un deficit antérieur ?

    - En tenant compte du deficit antérieur, que deviennent les régles "deux fois de loyer + deux fois 10700" sans revenus exceptionnels (conseil 3) et "deux fois le loyer+ une fois 10700" avec des revenus exceptionnels (conseil 4)?
    (J'ai bien lu les commentaires de Pascale/Pascal et de Pat, mais ils ne tiennent pas en compte de "revenus exceptionnels" possibles voire probables dans la pluspart des cas).

    Je vous remercie par avance.

  • #43

    Rimbert Guy (mercredi, 04 avril 2018 21:45)

    Et qu'en est-il- pour les SCI ?

  • #44

    Corrige ton impôt (mercredi, 04 avril 2018 23:00)

    Bonjour,
    Alors selon les questions :
    @Guy : même fonctionnement pour les SCI à l'IR, la fiscalité est la même.
    @Hervé : les travaux ont du sens ici. Si vous ne faites rien, 38k de déficit seront utilisés dans le vide. De fait, vos 40k de travaux en 2018 sont "utiles... et qui plus est vous aurez 50% de bonus en 2019.
    @Bruno : Oui tout à fait! Vous trouverez un article avec la liste des travaux déductibles et le BOFIP dans la rubrique "immobilier".
    @Nathaphil : malheureusement oui, l'opération est loin d'être optimum ici... désolé!
    @Juliette : il faut un gestionnaire de patrimoine qui facturera des honoraires pour répondre à toutes ces questions en prenant en compte vos besoins et objectifs. Sachez qu'il est impossible de déduire des dépenses de 2018 une autre année.
    Cordialement.

  • #45

    Thierry (jeudi, 05 avril 2018 10:58)

    Bonjour

    merci pour vos explications très claires et le travail réalisé!
    Pour ma part j'ai acheté fin Décembre deux studios avec des revenus annuels estimés à 12000€. La mise en location commence le mois prochain. J'ai réalisé pour 60K€ de travaux. Je vais les déclarer en régime réel puisque les travaux sont élevés. Est ce que j'ai intérêt à faire passer mes factures en 2017 ou plutôt en 2018 comme je peux le supposer au vu de vos calculs?

  • #46

    Carlo (jeudi, 05 avril 2018 16:25)

    Bonjour
    Suite à mon message et à votre réponse je crois qu'il est possible de décider de conserver le déficit foncier antérieur non-imputé afin de ne pas le déduire inutilement sur 2018?
    Merci

  • #47

    Corrige ton impôt (vendredi, 06 avril 2018 00:25)

    Bonjour,
    @Thierry : il me semble que la formule que je donne dans l'article vous est favorable. Auquel cas, il serait judicieux de tout faire en 2018.
    @Carlo : je pense que si vous avez un RF foncier positif, le fisc utilisera le déficit antérieur pour le ramener à 0€ en 2018 même si c'est inutile fiscalement.
    Cordialement.

  • #48

    Carlo (samedi, 07 avril 2018 09:07)

    Bonjour Thibault

    J'ai appelé les impôts qui m'ont confirmé qu'il était possible de décider de ne pas déduire le déficit foncier antérieur non imputé et qu'il s'agissait d'une règle fiscale

    Votre confirmation serait top �

    Merci et bonne journée

  • #49

    Corrige ton impôt (samedi, 07 avril 2018 11:17)

    Bonjour,
    Avez-vous un écrit? Le texte en vigueur?
    Me concernant, je ne confirme pas. Aujourd'hui, ce n'est pas quelque chose que l'on peut faire sur la déclaration d'impôt. Il n'y a pas de cases prévues pour ça. Ou alors c'est une possibilité que je ne connais pas.
    Peut-être y'en aura t'il de manière exceptionnelle pour 2018 mais je n'en ai pas entendu parler et ne le vois pour l'instant pas dans les modifications des textes. Si ça change, je modifierai l'article bien entendu mais là je ne vois pas.
    Cordialement.

  • #50

    Carlo (dimanche, 08 avril 2018 01:07)

    Du coup je les ai rappelé et une autre personne m'a dit qu'il n'y avait pas de texte mais que le déficit foncier était"reportable" et que donc on n'avait pas d'obligation de le reporter.... Bref je ne sais pas bien quoi en penser
    Bien à vous
    Carlo

  • #51

    Aurélien (lundi, 09 avril 2018 12:05)

    Concernant ceux qui louent en meublé LMNP au réel, cela ne change rien puisse nous sommes en comptabilité ?

  • #52

    Pateliea (lundi, 09 avril 2018 16:35)

    Bonjour, enfin un site où l'on comprend quelque chose.
    Maintenant il va falloir trouver le % d'imposition sur les loyer en 2019 parce que là aussi il y a de tout suivant les sources.
    Bravo et merci.

  • #53

    Corrige ton impôt (lundi, 09 avril 2018 20:01)

    Bonjour
    @Aurélien : le meublé n'est pas concerné par cet article car le traitement des déficits est différent.
    @Pateliea : le pourcentage d'imposition des loyers 2019 sera le même qu'habituellement. Je l'ai expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/11/18/impot-location-vide-appartement-proprietaire-calcul/
    Cordialement.

  • #54

    Paco (jeudi, 12 avril 2018 09:00)

    Bonjour,
    j'ai comme un doute ...
    ma question se pose dans l'autre sens.
    J'ai déjà fait des travaux dans un appartement que je vais louer. Je vais donc me retrouver pour 2018 avec 4500 € de loyers / 25000 € de travaux. J'ai un salaire et la possibilité de débloquer un revenu exceptionnel (participation de 8500€). Ai-je intérêt à le faire ?
    merci pour vos lumières.

  • #55

    Corrige ton impôt (jeudi, 12 avril 2018 14:24)

    Bonjour Paco,
    Pour les travaux, il suffit de suivre les directives de cet article.
    En revanche pour la participation, j'ai développé cela ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/03/29/payer-moins-impot-revenu-exceptionnel-strategie-annee-blanche-2018-pee/
    Faites attention à bien lire l'article avant de la débloquer, notamment comme je l'explique sur le cas du PEE.
    Cordialement.

  • #56

    Sylvia (jeudi, 12 avril 2018 21:05)

    Bonjour
    Tout d'abord félicitation pour votre site que je viens de découvrir :)
    Je suis en revenu foncier positif chaque année, environ 10 000€, je ne paye pas d'impôt puisque je suis sous Scellier jusqu'en 2020.
    Dans le 1er cas vous dites qu'effectuer des travaux n'est pas utile, car la déduction Scellier donne un impôt à 0€ mais je pense que c'est utile car je n'utilise pas la totalité de mon droit de réduction et reporte le restant chaque année, plus je déclare de travaux ou autres frais moins j'utilise ma réserve, pour le calcul de la CSG/Prélèvement sociaux c'est pareil, je déduis les travaux mon résultat foncier est donc moins élevé, j'aimerai votre avis sur ce sujet.
    Avez-vous réaliser un guide pour les déclarations Scellier comme vous l'avez fait pour la loi Pinel ?

  • #57

    Corrige ton impôt (jeudi, 12 avril 2018 22:10)

    Bonjour Sylvia,
    Vous avez eu la chance de bénéficier d'un avantage qui n'existe plus depuis un moment.... le report de la réduction non utilisée! Aujourd'hui, ce n'est plus le cas (Pinel...). Pour votre question, je ne comprends pas trop car l'article traite des travaux seulement, je n'évoque pas le Scellier. Je ne vois pas de quel exemple vous parlez.
    Malheureusement, je n'ai publié que le guide Pinel.
    Cordialement.

  • #58

    Sylvia (vendredi, 13 avril 2018 20:42)

    Bonsoir
    Oh oui j ai eu de la chance �
    Je parle des travaux que l on déduit des revenus fonciers (case 224) ils réduisent le total des revenus fonciers taxables.

    Une petite question, nous intervenons souvent dans les appartements pour changer un joint, une ampoule, entretien espace vert .... ce qui normalement incombe au locataire, je souhaiterai inclure dans les charges ces interventions(main d'oeuvre), est ce possible ? Le fisc peut il contrôler les charges versées par un locataire ?

  • #59

    Corrige ton impôt (vendredi, 13 avril 2018 23:08)

    Bonsoir,
    Vous trouverez dans la rubrique "immobilier" un article complet récapitulant toutes les charges déductibles de la 2044 ligne par ligne. Le texte précise bien que rien n'est déductible pour la main d'oeuvre quand le contribuable fait lui-même les travaux malheureusement... seuls les factures comptent.
    Cordialement.

  • #60

    Sylvia (samedi, 14 avril 2018 09:47)

    Bonjour
    Merci, je vais consulter cet article.
    Cordialement,

  • #61

    garcia (mercredi, 18 avril 2018 07:22)

    bonjour votre article est très intéressant .si je comprend bien il est très avantageux de faire un max de travaux en 2018 sur un bien non mis en location . j ai eu un permis chez moi pour agrandissement et création d un second logement . j ai séparé ma maison en deux . la partie que je veux mettre en location comporte des travaux de rénovation et amélioration de l'habitat au RDC (environ 60000) et création d un étage . je peux donc déduire les travaux relatif au RDC . j ai donc intérêt à mettre en location en 2019 ? donc il faut que je déclare finir les travaux en 2019 pour louer ? est ce que mon comptable ne risque pas de se tromper ? cordialement

  • #62

    Val (mercredi, 18 avril 2018 16:45)

    Bonjour, merci pour cet article clair et intéressant.

  • #63

    Corrige ton impôt (mercredi, 18 avril 2018 23:37)

    Bonjour Garcia,
    Il est effectivement très intéressant de faire un maximum de travaux déductibles sur 2018. Pour la qualité de votre comptable....c'est comme partout, il y'a des très bons et des très mauvais!
    Prenez en un qui suit mon site régulièrement :D
    Cordialement.

  • #64

    JIM (jeudi, 19 avril 2018 11:29)

    Bonjour et merci pour cet article qui est le meilleur que j'ai trouvé. Il est très didactique par ses exemples concrets. Bravo.

    J'ai une question surtout pour 2019. Mes revenus fonciers sont excédentaires et je n'ai plus la possibilité de faire d'importants travaux. Le montant de l'impôt est ainsi élevé.

    D'après ce que j'ai compris, pour 2019 on fera une déclaration normale : revenus locatifs - charges - (50 % des travaux 2018 - 50% travaux 2019)

    Est-ce correct?

    Ainsi, si je ne fais aucun travaux en 2018 et 2019 j'aurai des impôts énormes !

    Si j'en fais ils ne compteront que pour 50% des montants payés, avec une moyenne des travaux faits en 2018 et 2019.

    Exemple 6 000 € de travaux en 2018 et 2019.
    Pour les travaux de 2019, le fisc prendra 3 000 ( 50 % de 6000) pour 2018 et également 3 000 pour 2019. Il fera ensuite la moyenne pour les travaux de 2019, soit 3000 € uniquement.
    J'aurais ainsi payé 12 000 € de travaux au total pour 2018 et 19, mais seuls 3 000 pourront être déduits en 2019 sur mes loyers locatifs; soit une misère et ainsi une taxation maximale.

    Mon calcul est-il (malheureusement) correct ?

    Merci pour votre réponse et explications sur ce cas concret qui à mon avis pourra être utiles à d'autres personnes dans mon ca set qui se posent les mêmes questions concrètes.

    Encore bravo pour votre blug. Cordialement.

  • #65

    Corrige ton impôt (jeudi, 19 avril 2018 19:52)

    Bonjour,
    Je n'ai pas tout compris. Mais en gros :
    - 6k de travaux en 2018 --> 6k déduit en 2018 et 3k en 2019
    - 6k de travaux en 2019 --> 3k déduits en 2019.
    Cordialement.

  • #66

    vtib (jeudi, 19 avril 2018 22:44)

    Bonjour,
    Je pense acheter mon premier bien immobilier locatif, un studio ancien pour possession en septembre 2018.
    Je pense faire quelques travaux et le louer en meublé ensuite.
    Je vais donc toucher très peu de revenus en 2018 et faire des dépenses tels que achat, frais de notaire, frais de négociation, intérêt d'emprunts et travaux. Si j'ai bien compris, ce n'est pas une bonne idée sur le plan fiscal puisque pas de déduction (puisque pas d'impôts en 2018) mais je ne saisis pas bien la suite... Y aura t il un déficit reportable ou plutôt la déduction de 50 % des travaux de 2018 en 2019!? Quid des autres frais? (notaire, négo and co?)

  • #67

    Corrige ton impôt (jeudi, 19 avril 2018 23:39)

    Bonjour. Cet article ne concerne que la location vide. Sur du meublé, les impacts ne sont pas ceux présentés. Cordialement

  • #68

    JIM (vendredi, 20 avril 2018 12:05)

    Merci votre réponse :

    - 6k de travaux en 2018 --> 6k déduit en 2018 et 3k en 2019
    - 6k de travaux en 2019 --> 3k déduits en 2019.

    Votre réponse confirme malheureusement que dans mon cas pour 12 K€ de travaux (2018 + 2019), les 6K€ déduits de 2018 étant inutiles car pas déficitaires en 2018, je ne pourrai déduire en 2019 que 6 K€ (3 K€ de 2018 et 2019) alors que 12 K€ de travaux auront été faits.

    Ce système pernicieux mis en place de déduire seulement 50 % des travaux va ainsi me couter très cher car peu de déductions de travaux seront possibles sur les loyers de 2019.

    Quels sont les autres moyens que les travaux de réduire l'imposition en 2019, perp, ... ?

    Pourquoi avoir mis un tel système en place qui va tromper une majorité de loueurs ?

    Merci pour vos réponses et cordialement.

  • #69

    Thomas (samedi, 21 avril 2018 13:30)

    Bonjour superbe article et vraiment très détaillé un plaisir de le lire
    Si je comprend bien cela ne concerne que la location vide mais qu'en est il de la location meublée? (LMNP ou SCI IS?)

  • #70

    Corrige ton impôt (samedi, 21 avril 2018 20:39)

    Bonjour,
    Je n'ai pas encore étudié la question, surement sur un prochain article. Celui la vaut bien uniquement pour le vide (SCI IR ou vide classique).
    Cordialement.

  • #71

    Fred_44 (dimanche, 22 avril 2018 19:28)

    Bonjour,
    Acquéreur d'un bien en VEFA Pinel avec livraison début juillet 2018. Je souhaite aménager une cuisine avant ouverture à la location en septembre. Travaux probables de 3500 € qui dépasseront certainement mes loyers 2018 (2500 € environ si 4 mois). J'aurai aussi des frais d'emprunt (1700€) et charges (700€). Avec le système année blanche 2018, ai-je intérêt à déclarer les travaux sur le déficit foncier ou plutôt augmenter la valeur totale du bien pinel?
    (J'ai bien vu que dans votre guide cette dernière solution était moins avantageuse, mais avec l'année blanche, c'est à ré-évaluer, non ?).
    Merci pour vos précieux conseils.
    Cdlt

  • #72

    Corrige ton impôt (dimanche, 22 avril 2018 22:05)

    Bonjour Fred,
    Effectivement, c'est un cas où peut-être que la déduction devient moins intéressante. Ca reste à calculer car même sur une base amoindrie, la déduction reste très intéressante (gain immédiat aux PS qui ont augmentés et à la TMI par rapport à 2% par an pour le prix de revient).
    A vue d'oeil sur vos chiffres, je pense que la déduction reste bien meilleure. Je m'explique :
    - Si vous déduisez tout : vous perdez la déduction de 2 500 € qui s'imputent inutilement... voir de 3 500 € si vous n'avez pas de revenus exceptionnels. Cela étant, vous récupérez, 50% de 3500 € en "sur-déduction" 2019. Les 2 400 € d'intérêt se provisionnent et sont utiles.
    - Si on prends votre idée de mettre la cuisine dans le prix de revient pour éviter d'avoir "seulement" 50% * 3500 de déduction, vous aurez un nouveau problème. Les intérêts vont s'imputer inutilement sur les loyers 2018 au lieu de se provisionner. Vous allez perdre la possibilité de provisionner 2 400 €.
    Bref, c'est un peu technique mais si vous pouvez respecter les conditions pour déduire la cuisine, ça me semble bien meilleur.
    Cordialement.

  • #73

    Marc (lundi, 23 avril 2018 13:29)

    Bonjour. On lit qu'il est conseillé de ne faire aucun travaux en 2019.
    Ce cas s'applique aux propriétaires qui ont déjà des deficits pour 2019.
    Pour ceux qui auront des loyers excédentaires il faut bien qu'ils fassent des travaux en 2019 sinon impostion maximale.
    Les travaux 2019 ne seront de plus déductibles qu'à 50 %.

    Est--ce correct ?

    Merci pour cet excellent blog.

  • #74

    Corrige ton impôt (lundi, 23 avril 2018 22:35)

    Bonjour Marc,
    Je vous avoue ne pas trop comprendre la question. Je reprends cette phrase : "Pour ceux qui auront des loyers excédentaires il faut bien qu'ils fassent des travaux en 2019 sinon impostion maximale." A mon sens, je préfère faire les travaux en 2020 pour les déduire à 100% qu'en 2019... non? Je n'arrive pas à trouver un cas où les travaux 2019 ont du sens (ou alors en cherchant loin avec un déficit provisionné de 2009 arrivant à terme).
    Cordialement.

  • #75

    Manuli (mardi, 24 avril 2018 22:20)

    Bonjour,
    Un grand merci pour la qualité de vos explications sur ce sujet complexe.

    J'ai quand même une question en ce qui concerne l'exemple 2 pour le conseil 3 (Mr Corrigetonimpôt n'a pas de revenus exceptionnels, a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il fait 50 000 € de travaux pour être au-dessus du seuil).

    Je prends l’éventualité que pour 2019, sur les 25 000€ déductibles, 10 000 ont permis de ramener les revenus fonciers à 0 €, 10 700 € ont été imputé sur les revenus globaux et qu'il reste un déficit foncier imputable sur les années suivantes de 4 300€.

    Pouvez vous me confirmer ou m'infirmer qu'à la suite de sa déclaration d’impôt sur les revenus 2019, Mr Corrigetonimpôt aura un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années de 29 300 € au titre de l'année 2018 et 4 300 € au titre de l'année 2019. soit 33 600€ au total.
    Merci pour votre réponse
    Cordialement


  • #76

    Corrige ton impôt (mardi, 24 avril 2018 22:32)

    Bonjour,
    Vous avez tout à fait raison, c'est bien cela. Il aura 10 ans pour les utiliser.
    Cordialement.

  • #77

    Stéphane (mercredi, 25 avril 2018 00:24)

    Bravo et merci pour votre travail Thibault.

    Je perçois 20 000 euros de RF et j'hésite à de nouveau investir en 2018 en faisant beaucoup de travaux.
    Je me demande comment seront imposés les revenus fonciers à compter de 2019?
    Avant c'était en fonction de la TMI plus 17.2% de taxe sociale.

    Comment ils seront imposés à partir de 2019?

    Merci

  • #78

    Marc (mercredi, 25 avril 2018 11:17)

    Bonjour. En fait j'ai l'impression que vous parlez de proprietaires qui ont des déficits en permanence et qui n'ont ainsi aucun intérêt à faire des travaux en 2018 et 2019 (sauf si seuils dépassés pour 2018)

    Mais pour ceux qui n'ont aucun deficits pour 2019, ils seront bien obligés de faire des travaux (même si deductibles qu'à 50 %) afin d'ecarviter une imposition encore pire.

    Est-ce que je me trompe ?

    Merci.

  • #79

    Aurélie (mercredi, 25 avril 2018 14:21)

    Bonjour Thibault et merci pour les conseils.

    En cas de gros travaux en 2018 (50 000), vous dites que le reste du déficit foncier 2018 sera provisionné pour un futur gain filscal (29300 euros dans l'exemple).
    Et en 2019 on pourra déduire 50% des travaux 2018, donc 25 000 euros.
    Mais que deviennent les 29300 euros de déficit provisionné en 2018?
    Sont -ils reportables en 2020 ou 2021 par exemple?

    Merci beaucoup!

  • #80

    Corrige ton impôt (mercredi, 25 avril 2018 16:50)

    Bonjour,
    @Stephane : retour à la normal pour le calcul de l'impôt en 2019. Les RF subissent donc bien PS + IR selon la tranche. Seuls les travaux sont traités de manière spécifique.
    @Marc : je maintiens ma réponse précédente. Faire des travaux pour payer moins d'impôt en 2019 n'est pas intéressant. Autant attendre 2020 pour économiser beaucoup plus d'impôt avec le même montant de travaux.
    @Aurélie : vous trouverez un article qui traite du déficit provisionné dans la rubrique "immobilier" du site. Ils sont conservés 10 ans et s'utilisent dès qu'un revenu foncier positif apparait afin de l'annuler.
    Cordialement.

  • #81

    Karine (jeudi, 26 avril 2018 16:07)

    Bonjour
    Un grand merci pour cet article très intéressant mais aussi très complexe pour une débutante comme moi...
    je suis propriétaire de deux appartements que je loue : un premier acquis en nom propre (revenu foncier après déduction des charges = 4000€) et le second acquis en SCI familiale sur lequel j'ai eu de gros travaux en 2017. Lors de ma déclaration d'impôt sur 2017 que je suis en train de faire j'ai un déficit foncier (grâce au deuxième appartement) de -10700 € pour 2017 (ce qui va me permettre de ne plus être imposable) et il me reste encore -18 000€ à affecter sur les prochaines années. Mon premier appartement ayant quelques petits travaux à réaliser et étant donné que 2018 sera sans doute ma dernière année au réel sur cet appartement (car finalement peu de charges à déduire et peu de travaux à faire), j'envisageais de faire de petits travaux (salle de bain à modifier) de l'ordre de 2500 / 3000 € max. Est-ce utile dans mon cas ?
    Comme d'autres, j'espère que nous pourrons conserver notre déficit foncier et que nous n'aurons pas à deduire 10 700 € en 2018.
    Merci par avance pour vos conseils

  • #82

    Julie (jeudi, 26 avril 2018 17:29)

    Bonjour,
    J’ai une question sur l’année de transition 2018. Je voudrais savoir si les déficit fonciers antérieurs a 2018 seront imputes sur les revenus fonciers de 2018 avant le calcul du crédit d’impôt a la modernisation ou pas imputes du tout sur les revenus fonciers 2018.
    Dit autrement, savoir si le déficit foncier accumule sur les années précédentes sera utilise sur l’année fiscale 2018 ou si il passera directement de 2017 a 2019.
    Merci beaucoup.

  • #83

    Corrige ton impôt (jeudi, 26 avril 2018 22:42)

    Bonjour,
    @Julie : Il sera surement utilisé pour rien sur cette année (ou pour minorer les revenus exceptionnels).
    @Karine : Le déficit ne sera surement pas touché. Les petits travaux vont s'imputer inutilement sur les loyers de 2018.
    Cordialement.

  • #84

    Julie (vendredi, 27 avril 2018 09:12)

    Merci pour la reponse rapide.
    On espere que ce point sera modifié.
    Et merci pour vos articles et votre temps.

  • #85

    Karine (vendredi, 27 avril 2018 12:00)

    Merci pour votre réponse
    Mais si mes travaux sont un peu plus importants (s'ils dépassent 4000 € qui est mon revenu foncier après déduction des charges) sur mon premier appartement et me permettent de créer un déficit foncier sur cet appartement cela viendra compléter mon déficit foncier global acquis en 2017 grâce à mon 2ème appartement ? dans ce cas là les travaux sur mon 1er appartement seraient-ils utiles en 2018 ?

  • #86

    Corrige ton impôt (vendredi, 27 avril 2018 18:08)

    Si 4 000 est le revenu foncier des 2 appartements après déduction des charges, le solde de travaux va s'imputer sur les salaires comme je l'explique dans l'article. Un gain moindre par rapport au système habituelle et seulement pour la partie au-delà de 4k. C'est mathématique, si vos travaux ne dépassent pas la formule que j'indique, vous êtes perdante.
    Cordialement.

  • #87

    Stéphane (vendredi, 27 avril 2018 22:25)

    Bonsoir Thibault, bravo pour votre super article.

    Juste une petite question concernant le CONSEIL 3, EXEMPLE 2:
    Avec 50000 euros travaux sans revenus exceptionnels.

    Après la déduction fiscale de 2018 (10000 +10700), il reste 29300 que l'on provisionne.

    En 2019, on déduit de 50% des travaux 2018 soit 25000 euros. (25000- 10000 -10700= 4300 euros)

    En 2020, il nous reste comme déficit foncier les 29300 euros provisionnés en 2018 plus les 4300 euros restant de 2019 soit 33600 euros.

    Est ce bien cela Thibault?

    Merci!!!

  • #88

    Corrige ton impôt (vendredi, 27 avril 2018 22:49)

    Bonjour,
    C'est bien cela Stéphane!
    Cordialement.

  • #89

    thierry (samedi, 28 avril 2018 16:13)

    Encore une usine a gaz , comme d hab les Français vont faire du surplace parcequ ils en ont marre !

  • #90

    david (dimanche, 29 avril 2018 11:47)

    Bonjour,

    Livre acheté, bien fait et très utile, merci.
    Une question svp :
    Bien Pinel loué en juillet 2018
    Loyer : 2900 euros.
    Frais de prêt bancaire 2500 euros / Cuisine 3000 euros / Intérêts 1290 euros / 400 euros charges diverses
    Le déficit est perdu ?
    Merci d'avance.

  • #91

    Corrige ton impôt (dimanche, 29 avril 2018 12:22)

    Bonjour David,
    Aucun problème, je prends le temps de répondre de manière détaillée aux acheteurs du livre. Merci de m'envoyer votre question sur mon mail (celui avec lequel je vous ai fait parvenir l'Ebook). Il faudra me préciser si la cuisine est déductible ou si elle entre dans le prix de revient.
    Cordialement.

  • #92

    HO (dimanche, 29 avril 2018 21:29)

    Bonjour,
    Je suis tombé sur ce site par hasard et tous les articles sont très clairs et démystifie ce fameux prélèvement à la source.
    L'article sur les travaux 2018/2019/2020 permet de comprendre et d'adapter sa stratégie pour les années à venir.
    Une chose est sure je vais acheter cet Ebook et en parler autour de moi...

  • #93

    Anne-Isabelle (lundi, 30 avril 2018 10:26)

    Bonjour,
    Je suis impressionnée par un tel savoir. Pour ma part malgré ces explications détaillées et tous les exemples, c'est encore confus, je n'arrive pas à tout appréhender...
    Je dois acheter un appartement en septembre et faire 15000€ de travaux. Je ne pourrai pas le louer avant 2019, ou alots pendant 2 ou 3 mois soit entre 1000 et 1500 euros de revenus.
    Est ce que ça va m'apporter quelque chose sachant que je ne perçois que me rémunération et une pension alimentaire ?
    Ah oui également, est ce que cela a une incidence sur l'imputation des travaux suivant qu'on lour en meublé ou en location vide ?Grand merci par avance

  • #94

    Corrige ton impôt (lundi, 30 avril 2018 12:30)

    Bonjour,
    Cet article concerne la location vide uniquement.
    Pour votre cas, il faut suivre la formule "2 fois loyers imposables + 2*10700". Avec 15 000 € de travaux, vous êtes en-dessous ce qui signifie que la déduction utile fiscalement sera inférieure à 15 000 €.
    Cordialement.

  • #95

    Anne (vendredi, 04 mai 2018 13:00)

    Bravo pour la clarté de votre article !
    Cela fait des mois que je cherche des explications claires sur le sujet -
    Un Grand MERCI

  • #96

    Grp (lundi, 07 mai 2018 11:24)

    Bonjour, j ai effectuer 9500€ de travaux en 2017 et j ai loué l'appartement en novembre, soit 1000€ de revenus locatif annuel pour 2017 et donc 8500€ de "déficit", les 8500€ vont être déduis sur mes revenus locatif de 2018 c'est bien ça ? Jai lu egalement que les premiers 10700€ etait deduis dabord sur les revenus de salaires ?! Sachant que 2018 est une année blanche la déduction de travaux de 2017 et inutile comme 2018 si on est en revenu positif ?

  • #97

    Corrige ton impôt (lundi, 07 mai 2018 19:56)

    Bonjour Grp,
    Je vous invite à lire l'article sur le déficit foncier dans ma rubrique immobilier. Ensuite, vous pourrez reprendre connaissance de ce billet et aurez la réponse à vos questions.
    Cordialement.

  • #98

    Ad (mardi, 08 mai 2018 11:01)

    DECLARER DEUX ANS DE LOYERS SUR 2018?

    Je vais déclarer en 2018 les loyers perçus en 2017 et 2018.
    En effet, les loyers de 2017 ont été payés en janvier 2018.
    (Pour vous expliquer il s'agit d'un fermage, versé par le fermier une fois par an)

    J'ai cru comprendre que le législateur avait prévu quelque chose pour les revenus fonciers qui couvraient une période de plus de 12 mois... Mais sans en savoir plus.

    Pensez-vous que je puisse profiter de l'annulation de l'imposition pour ces deux années de loyers puisque je les perçois effectivement en 2018? Ce qui serait une bonne nouvelle !

    Merci d'avance!

  • #99

    Jerome (mardi, 08 mai 2018 17:39)

    Bonjour,

    Tout d'abord bravo et merci pour cet article, de loin le plus complet et le plus précis sur le sujet que j'ai pu trouver !
    Si je peux néanmoins me permettre, un exemple sur le cas N°4 permettant d'illustrer pourquoi il vaut mieux 2*loyers + 10700 plutôt que 2*loyers serait tout de même le bienvenu ;-) Mais bravo pour votre précision, notamment comparé aux articles des médias "traditionnels".

    Puis-je vous poser 2 questions :
    1/ Quand vous dites "2 * loyers" c'est en fait "loyers imposable de 2018 + loyers imposables en 2019", c'est bien ça ? Ce qui permettrait d'illustrer qu'en cas d'acquisition en 2018 (qui plus est à crédit avec des charges financières exceptionnelles cette année là) les loyers imposables entre 2018 et 2019 peuvent être sensiblement différents.

    2/ Quels aspects de ces mesures pourraient encore être modifiés par le législateur d'ici le 1er janvier 2019 ?

    Encore merci et toutes mes félicitations !

  • #100

    Anaëlle (mardi, 08 mai 2018 19:14)

    Bonjour,

    Article très intéressant, mais je crois bien ne pas être dans vos exemples, sauf erreur de ma part.
    Je souhaiterais investir dans un bien locatif avec 20 000 euro de travaux, soit pas de loyer compte tenu du temps d'achat du bien + durée des travaux.
    Donc aucun revenu sur l'année 2018, ou très peu : 500 euro.
    Comment cela se déroulera la déduction des travaux sur mes impôts? Faut-il du coup attendre l'année 2019 pour investir dans des biens avec travaux....

    Merci d'avance.

  • #101

    Corrige ton impôt (mardi, 08 mai 2018 20:26)

    Bonjour,
    @Ad : si le fisc ne considère pas ce loyer comme revenu exceptionnel, il sera dans l'année blanche. Reste à savoir comment cette notion de revenu exceptionnel sera interprétée...
    @Jérome : je parle du loyer imposable de l'année en question... donc si vous envisagez des travaux 2018, vous prenez 2 loyers imposables de 2018.Pour les modifications, aucune idée, l'avenir nous le dira!
    @Anaelle : Vous reprenez la formule avec des loyers imposables de 0 €. Il faut donc que vos travaux dépassent 2*10 700 € en 2018 pour avoir une super déduction.
    Cordialement.

  • #102

    DAKIN (mardi, 08 mai 2018 21:04)

    Merci pour cet article. Je me suis parfaitement retrouvé dans l'un des cas décrit et ma stratégie est maintenant claire.

  • #103

    Chauveteau Jean-Marc (jeudi, 10 mai 2018 21:53)

    bonjour,
    j'ai une première location avec un revenu de 5600 euros annuel sur 2018, 2019...sans travaux a prévoir dans les 2 ans.
    Je souhaite acquérir cette année un deuxième bien avec travaux
    j'ai 6000 euros de notaire et 3000 euros de commission d'agence (qui était déductible précédemment avec les travaux ) et 17500 euros de travaux, avec 0 euro de loyer en 2018 pour ce deuxième bien et 6000 euros de loyer sur 2019 Pouvez-vous me renseigner sur la défiscalisation de ce cas présent.
    Merci d'avance
    Cordialement

  • #104

    Corrige ton impôt (vendredi, 11 mai 2018 19:36)

    Bonjour,
    Il vous suffit de reprendre la formule donné : si les travaux sont inférieurs à 2*loyers imposables + 2*10 700 €, ce n'est pas bon fiscalement. Le calcul comprend les loyers imposables et les travaux de la totalité des biens.
    Attention, les frais de notaire ne sont pas déductibles (et les commissions d'agence non plus sauf à ce que vous parliez de la banque).
    Cordialement.

  • #105

    JF (samedi, 12 mai 2018 20:07)

    Bonjour et merci pour cet article et pour les questions/réponses.
    J'ai cherché sur le Net et je n'ai pas trouvé grand chose sur le PAS et les déficits fonciers antérieurs (DFA).
    J'ai, à fin 2017, un peu plus de 32 K€ de déficit foncier.
    Mes revenus fonciers nets sont d'environ 15000 € par an.
    J'ai cru comprendre que j'allais "perdre" 15000 € de déficit "pour rien" en 2018.
    Je suis contrarié de constater cette inégalité de traitement entre contribuables.
    Est ce qu'un des internautes concerné par un DFA à interrogé l'administration dans le cadre d'un rescrit fiscal ? Peut être cela pourra être utile d'avoir une réponse écrite de l'administration à ce sujet..
    Imaginons que j’achète un appartement en 2018 avec 10K€ de travaux : Si j'ai bien compris seuls 50 % de ces 10 K€ seraient déductibles en 2018 et 2019 : Je perdrais donc "que" 10000 € de mon DFA au lieu de 15000 et je "récupérerai" 5000 en 2019 ?
    Cordialement

  • #106

    Corrige ton impôt (samedi, 12 mai 2018 22:00)

    Bonjour JF,
    Oui, à mon sens ça va se passer comme ça d'après les textes publiés que j'ai lu. Maintenant, il est possible que je sois passé à côté d'une subtilité ou d'une ligne permettant d'éviter ce problème injuste. L'idée du rescrit serait une bonne idée, il faut que quelqu'un s'y colle :)
    Cordialement.

  • #107

    Flo (lundi, 14 mai 2018 15:59)

    Bonjour,

    bravo pour l'article et les exemples, j'ai (presque) tout compris !
    par contre il me semblait qu'il fallait que le bien soit loué dans l'année où les travaux sont effectués pour pouvoir les déduire, c'est faux ?

  • #108

    Corrige ton impôt (lundi, 14 mai 2018 16:04)

    Bonjour,
    Si les travaux sont faits afin que le bien soit loué et que le bien est loué après rapidement sans être habité, on peut déduire les travaux même s'il n'est pas encore loué.
    Cordialement.

  • #109

    Flo (mardi, 15 mai 2018 09:37)

    euh soit je n'ai rien compris, soit j'ai raté un truc :D
    donc imaginons je fais des travaux en 2018 (bon l'année est pas super mais peu importe), terminés au 1er novembre, je le mets en loc mais personne ne loue avant le 1er janvier, je peux quand même déduire les travaux au titre de 2018 ?
    pour ma part je croyais qu'il fallait avoir encaisser des loyers pour pouvoir déduire des travaux.

  • #110

    Corrige ton impôt (mardi, 15 mai 2018 11:47)

    Oui c'est bien ça.
    Cordialement.

  • #111

    Colline (mardi, 15 mai 2018 12:44)

    Bonjour,
    J'ai commencé des travaux fin 2017 dans un appartement que je loue. J'ai fait une avance de 1000 € en décembre 2017 à l'agence qui s'occupe de la location et de faire faire les travaux). Et j'ai payé le solde 1600 € en 2018 ( en fait l'agence ne m'a pas versait le loyer pendant 3 mois). Est il possible de tout déclarer sur l'impôt 2018 ? car si je déclare les 1600 € en 2018 je n'aurai aucune déduction (année blanche). ?
    Cordialement

  • #112

    Corrige ton impôt (mardi, 15 mai 2018 12:48)

    Bonjour,
    Malheureusement non, le fisc retient la date de paiement.
    Cordialement.

  • #113

    Guillaume M (jeudi, 17 mai 2018 14:59)

    Très intéressant, merci !
    Bonjour,
    Il y a aussi, selon moi, un cas pour lequel faire des travaux en 2018 peut-être pertinent (confirmez-vous ?).
    Les indépendants vont être soumis à des règles qui visent à les empêcher de "charger la barque en 2018"... aussi, passer des travaux cette année là peut aider à contenir son résultat 2018 en dessous de celui de 2017, ou 2019, pour ne pas être taxé sur l'exceptionnel en 2018... :-)

  • #114

    Corrige ton impôt (jeudi, 17 mai 2018 15:44)

    Bonjour,
    A mon avis, le fisc va clairement distinguer les revenus déclarés des revenus après déductions. Ils sauront faire la différence entre le CA déclaré et les travaux imputés. Je ne pense pas qu'un tel système fonctionne.
    Cordialement.

  • #115

    Michel (vendredi, 18 mai 2018 10:16)

    Bonjour,
    J'ai parcouru rapidement vos explications éclairées, et vous remercie pour ce travail. Avant de me "plonger" dans l'examen détaillé de votre article, j'ai une question pour laquelle je n'ai pas trouvé de réponse. d'où vient cette somme de 10 700 € qui apparait dans tous les calculs.
    Merci vivement pour votre réponse.
    Cordialement

  • #116

    Corrige ton impôt (vendredi, 18 mai 2018 12:21)

    Bonjour,
    C'est la partie du déficit qu'on peut déduire sur les autres revenus. Je vous invite à lire mon article sur le déficit foncier (voir rubrique immobilier) pour en savoir plus.
    Cordialement.

  • #117

    Pierre (lundi, 21 mai 2018 22:04)

    Merci,enfin une explication compréhensible avec des exemples précis.

  • #118

    MH (mardi, 22 mai 2018 15:51)

    Bonjour, merci pour ce travail de recherche et d'explications. Pour être certain, j'expose mon cas. Je suis entrain d'acheter un appartement en 2018 et je compte réaliser des travaux pour un montant de 40000€ également en 2018 pour louer en meublé.
    Par ailleurs j'ai des revenus salariés et d'autres revenus de location meublée déclarés au réel BIC.
    Pourrai-je déduire mes charges (travaux, frais de notaire....) et faire un report de ces travaux sur les années futures.

    Merci infiniment.

    Cordialement,

  • #119

    Corrige ton impôt (mardi, 22 mai 2018 23:49)

    Bonjour,
    Cet article ne concerne que le vide. Je n'ai pas encore écrit sur le meublé, j'essaierai de le faire si le temps me le permet.
    Cordialement.

  • #120

    sylvie (mercredi, 23 mai 2018 12:13)

    Bonjour,
    merci pour ces explications.
    nous sommes déjà propriétaires bailleurs et nous allons acheter en octobre 2018 un autre bien à louer .
    Nous aurons un locataire en janvier 2019. Si je comprends bien , il vaut mieux éviter de faire des "petits travaux" avant la mise en location , et la déduction des frais d'achats (interets d'emprunts, caution , hyptohèque...)est à faire dès la déclaration 2018? mais dans ce cas, a t'elle un intérêt fiscal puisque l’impôt est "annulé" (peut-être un intérêt pour le calcul du taux d'imposition de l'année suivante?). est 'il possible de plutôt les déclarer en 2019 sachant que la location commencera au 1er janvier?
    merci d'avance pour votre réponse

  • #121

    Phil (mercredi, 23 mai 2018 13:58)

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant.
    Je souhaite avoir une confirmation par rapport à ma situation. J'ai une opportunité d'acquérir un appartement avec 75k de travaux.
    Je n'ai pas de revenus fonciers ni de revenus exceptionnels en 2018, j'ai uniquement des revenus globaux.
    Donc si j'ai bien compris le fonctionnement de l'année blanche :
    En 2018, 0 revenus fonciers -75 000 = - 75 000 € de DF
    En 2019, 75 000*50% = 37 000 € de DF
    Total en 2019, 112.5K de DF
    Est ce que le DF de 112,5k peut être déduit en entier des revenus globaux de 2019? ou il sera utilisé uniquement pour les RF futures?
    Merci bcp pour votre réponse, et bravo pour votre travail

  • #122

    Corrige ton impôt (mercredi, 23 mai 2018 19:32)

    Bonjour,
    @sylvis : si un autre bien est loué, la déduction des charges du prêt du nouveau bien risque aussi de tourner à vide. Au lieu d'être provisionné (cas classique avec un seul bien sans loyer), les intérêts vont se déduire du revenu foncier du premier bien (qui de toute manière n'engendre pas d'impôt).
    @Phil : en analyse rapide, je dirai que 10700 s'imputent à blanc en 2018 sur les revenus globaux et 10 700 s'imputent aussi faisant baisser la fisca sur les revenus globaux.
    Cordialement.

  • #123

    Phil (vendredi, 25 mai 2018 10:28)

    Merci pour votre retour.
    Quid du DF s'il y a vente de l'appartement en question?
    Merci
    Cdlt

  • #124

    Corrige ton impôt (vendredi, 25 mai 2018 14:21)

    BOnjour,
    Voir mes 2 articles sur le DF dans la rubrique "immobilier".
    Cordialement.

  • #125

    Cindy (vendredi, 25 mai 2018 23:57)

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant.
    Ayant uniquement des revenus fonciers, dont un déficit foncier antérieur reportable, afin d'être certain:
    Les revenus locatifs perçus en 2018 devront être déduit avec le déficit foncier (comme une année normale?) ou bien c'est une année blanche et dans ce cas, nous ne déduirons pas de déficit foncier aux revenus locatifs? Et de ce fait, nous pourront garder ce déficit pour l'année suivante?
    Merci d'avance pour votre retour.
    Bien cordialement,

  • #126

    Corrige ton impôt (samedi, 26 mai 2018 00:05)

    Bonjour,
    Comme indiqué précédemment, je ne sais pas encore mais j'ai peur que les déficits soient utilisés inutilement.
    Cordialement.

  • #127

    AMET (samedi, 26 mai 2018 11:45)

    Bonjour
    Merci pour vos explications . Je pense avoir mal calculé mon affaire. Mes revenus fonciers s'élèvent à 9000 euros. Je n'ai pas de revenu exceptionnel. Mes locataires étant partis , je viens de faire des travaux pour 8000 euros. Je vais de nouveau relouer. La réfection complète de l'installation électrique et traitement des termites seront t-ils considérés comme travaux urgents?
    Cordialement

  • #128

    Corrige ton impôt (samedi, 26 mai 2018 15:01)

    Bonjour,
    Je ne sais pas encore ce qui sera considéré comme urgent ou non.
    Cordialement.

  • #129

    Lucie (dimanche, 27 mai 2018 15:55)

    Bonjour,
    J'ai bénéficié d'un déficit foncier pour travaux sur l'année 2016 avant mise en location prévue un an après.
    Or, je n'arrive pas à trouver de locataire...
    Par conséquent, je pense abandonner ce projet de location et en aviser les impôts via ma déclaration d'impôts et leur proposer un remboursement.
    Qu'en pensez-vous ? Je sais que normalement je m'engageais pour 3 ans...
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement.
    Lucie

  • #130

    Cindy (lundi, 28 mai 2018 11:12)

    Bonjour,
    Merci pour votre retour.
    Savez-vous quand est-ce que nous saurons si le déficit foncier antérieur en 2018 sera comme une année ou une année blanche ?
    Merci d'avance.
    Bien cordialement,

  • #131

    Furax59 (lundi, 28 mai 2018 13:33)

    En final meme si on fait des travaux en 2018 on est baisé puisque on vous annule l'impot locatif (avec ou sans travaux)

    2019 on en parle meme pas

    En 2020 meme si on fait les travaux de 2018 on pourra déduire toutes les sommes et si on dépasse ou pourra reporter.

    Pour ma part pas de travaux avant 2020 ; je devrais consolider un pilier ça devrait aller

    Je plains les personnes avec intervention urgente...

  • #132

    JESTIN (lundi, 28 mai 2018 21:28)

    Bonsoir,

    que se passe -il en cas de solde de deficit foncier reportable dont le montant est inférieur aux revenus fonciers nets de charge?
    Quel calcul faut-il faire dans ce cas. est-ce que effectuer des travaux à concurrence de 2 fois les revenus fonciers et 2 fois 10700 € s'appliquent aussi? Je ne le pense pas.

  • #133

    Corrige ton impôt (lundi, 28 mai 2018 22:23)

    Bonjour,
    @Lucie :effectivement, vous pouvez voir avec eux directement la meilleure façon de gérer votre déclaration.
    @Cindy : sauf à trouver une particularité dans les textes, le traitement sera alors comme les autres années (donc perte du déficit).
    @Jestin : dans ce cas, vous pouvez être certain que votre déduction est perdue partiellement. Si vous faites 5 000 € de travaux et que vous êtes sous le seuil, cela signifie que vous allez déduire moins de 5 000 € au final.
    Cordialement.

  • #134

    NewMan (mardi, 29 mai 2018 02:20)

    Bonsoir je trouves votre site très intéressant et clarifie énormément de points subtils, toutefois chaque cas est particulier et avec ma compagne nous sommes dans l’interrogation concernant cette <année blanche>...Nous achetons un appartement neuf en Pinel 205000€ fn compris (IR de 4700€) déjà livré acquisition prévu pour 07/2018 prévision de location 4500€ de loyers frais de caution 1100€ frais de dossier 250€ Intérêts estimés 600€.Ma question porte sur l’installation d’une cuisine est ce nécessaire d’en installer une coûteuse?(revenus exceptionnels de 8500€bruts en 2018)
    Cordialement

  • #135

    Didou (mercredi, 30 mai 2018 12:03)

    Bonjour Thibault,
    Encore bravo pour ta justesse d'analyse et tes compétences !
    Sinon, voila ma situation et j'aimerais avoir ton avis et tes conseils.

    Travaux effectués et payés en 2017 ayant générés un déficit foncier de 63117 € (ligne 420)
    et un report de 53870 € (ligne 441)

    Travaux effectués et payés en 2018 : 55000 € et revenus locatifs prévus : 11520 € sans revenus exceptionnels

    Quel est ton avis et quel sera mon gain fiscal

    bien a toi

  • #136

    Corrige ton impôt (mercredi, 30 mai 2018 22:42)

    Bonjour,
    @Newman : difficile à dire, il faudrait une analyse globale selon votre situation.
    @Didou : a priori, les travaux de 2018 sont au-dessus du seuil de "2 fois les loyers + 2*10700". Vous aurez donc un surplus de déduction (plus que 55 000 € de déduction malgré le fait que vous ayez fait payé 55k).
    Cordialement.

  • #137

    Santomiania (jeudi, 31 mai 2018 15:27)

    Bonjour et merci pour votre article très intéressant et bien fait, que j'ai partagé à tous mes contacts.
    Est-ce que je peux vous présenter mon cas.
    Je suis salarié classique. J'achète un appartement en 2018 (bientôt) qui sera loué en septembre ou octobre. En juillet-aout je vais faire 10 000€ de travaux. Si je comprends bien, j'aurai des revenus exceptionnels (car revenus fonciers que je n'avais pas en 2017 même s'ils sont faibles, environ 2000€) ? Mes travaux seront déductibles à 150% ?
    Mon déficit foncier sera bien de 2000-(10000*1.5)-TF-Intérets,.... = -15000€ environ, imputable sur mon revenu global (ou limité à 10700€ ?) ?
    Merci pour votre réponse.

  • #138

    Corrige ton impôt (jeudi, 31 mai 2018 19:03)

    Bonjour,
    Ici vos travaux sont inférieurs à la formule "2*10700 + 2 * loyers imposables". Vous serez malheureusement perdants. En 2018, déduction de 10 000 € mais quasi-inutile (où très peu utile sur les revenus exceptionnels pour la partie inférieure à 0 €). En 2019, déduction de 5 000 € utiles.
    Cordialement.

  • #139

    didou (vendredi, 01 juin 2018 08:00)

    Bonjour Thibault,

    Merci pour ces précisions et surtout ne changez rien
    Encore bravo !!

  • #140

    Bachir (dimanche, 03 juin 2018 11:57)

    Excellent post !! on y voit plus clair. merci pour toutes ces recommandations...

  • #141

    fred (lundi, 04 juin 2018 16:50)

    Bonjour,
    Puis-je vous proposer mon cas un peu atypique pour le coup ?
    Pour l'année fiscale 2018 ( revenus perçus en 2017 ), j'ai déclaré environ 11000 euros de revenus fonciers ( partie maison louée + parts SCPI ) charges déduites. Et je devrai payer environ 2000 euros de IR en raison d'une situation fiscale un peu particulière ( salaires perçus hors de France ).
    Je souhaiterais faire des travaux sur la maison louée. En lisant vos conseils, j'envisage de faire des travaux en 2018 selon la formule : 11.000 * 2 + 10700 * 2 : 43.400 euros. Au regard de ce que j'ai lu, j'ai la nette sensation que cela vaut fiscalement largement le coup de faire des travaux d'environ 45.000 voire plus si je peux.
    Est-ce que dans le cas présent, cela vaut-il le coup ou pas ?
    Merci pour ces conseils avisés.

  • #142

    Corrige ton impôt (lundi, 04 juin 2018 18:03)

    Bonjour,
    Avec les revenus étrangers, je ne m'avance pas :) Tout dépend des conventions et du traitement du foncier entre les deux pays.
    Cordialement.

  • #143

    sct (lundi, 04 juin 2018 19:56)

    Bonjour,
    Tout d'abord un grand merci pour votre éclairage et votre site !!
    Il est super.

    Voici mon cas qui semble être simple, je loue un appartement dont le locataire vient de partir et je vais profiter de son départ pour faire des travaux financer un par un crédit travaux.
    J'anticipe donc les loyers pour 2018 pour 8000 euros environ --> 5000 euros avec déduction des charges
    Le montant des travaux est de 28000 euros environ à faire en 2018.
    Pour l'année 2018 j'ai des revenus salariés et je vais avoir des revenus exceptionnels pour:
    - stock option 8000 euros: avec 4000 euros versé sur salaire et possibilité de verser 4000 euros en plus sur salaire (ou pas)
    - possibilité de versement sur salaire (ou pas, si pas verser sur un PEE) de 3000 euros de participations.
    D'après mes calculs: 2x5000 + 10700 = 20700 à comparer à travaux à 28000 euros donc il faut que je fasse bien les travaux en 2018.
    Mes impots sur les revenus exceptionnels vont pratiquement s'annuler (reste 300 euros).
    Il reste 28000-10700-5000= 12300 que je vais reporter en 2019
    + 28000/2 = 14000
    Ce qui fait 26300 que je vais déduire soit de mes revenus fonciers en 2019 ou de mes revenus salarié.
    1ere question: Ai je juste ?
    2eme question: puis je aussi enlevé les intérets du crédit ?
    3eme question qu'est ce qui vaut le plus le coup faire ces travaux en 2018 ou 2020 ?
    4eme question: faut il que je prenne les revenus exceptionnels de 11000 euros ou que j'en prenne qu'une partie (4000 euros), j'ai compris qu'il valait mieux prendre tout d'un cout pour ne pas payer d’impôt dessus grâce aux travaux de 2018 ? car je paierait un impot dessus si je les prends plus tard.

    merci d'avance pour votre réponse.

  • #144

    Corrige ton impôt (lundi, 04 juin 2018 22:35)

    Bonjour sct,
    Sur des questions aussi nombreuses avec de telles spécificités, il faut passer par un expert ou un gestionnaire de patrimoine pour étudier le projet et mesurer l'impact fiscal. Je peux vous éclairer sur la déduction : si le prêt est fait pour des travaux qui ont pour seul but de réussir à louer le bien, les intérêts sont déductibles.
    Cordialement.

  • #145

    nathalie (vendredi, 08 juin 2018 12:09)

    Bonjour,

    Mille mercis pour vos textes, conseils et attention aux cas de chacun.
    Je vous expose le mien afin de m'assurer que j'ai bien tout compris :-)
    En cours d'acquisition d'une maison 175K€, dans laquelle je compte faire 130.000€ de travaux en 2018 pour la louer en 2019. Je déclare des RF de 25K€ et 70K€ de revenus. A priori j'ai tout intérêt à faire les travaux en 2018 et ne pas attendre 2020 ?

    Bien cordialement,

  • #146

    gilles (vendredi, 08 juin 2018 15:04)

    bonjour
    bravo pour cet article le plus détaillé que j'ai eu l'occasion de lire

    d'après ce que j'ai lu, les régimes meublés (LMNP, LMP) et SCI à l'IS ne sont pas concernés car il s'agit de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou de l'IS (impôt société). Est ce que vous confirmez ?
    merci

  • #147

    Corrige ton impôt (vendredi, 08 juin 2018 23:58)

    Bonjour,
    @Nathalie : Effectivement sur un tel montant de travaux, vous serez plus que gagnante en les faisant cette année.
    @Gilles : Tout à fait, mon article ne vaut que pour la location vide au réel.
    Cordialement.

  • #148

    DANG (samedi, 09 juin 2018 18:14)

    Bonjour Je me suis marié en Mai 2018 . Donc pour la déclaration d'impots de 2019 ( sur les revenus de 2018) j'ai droit à 2 parts. Comme 2018 est une année blanche, et que le prélèvement à la source en 2019 est basé sur les revenus de 2017 ( déclarés en 2018) est ce que je perds l'avantage de mes 2 parts ou est ce que le prélèvement à partir de janvier 2019 tient compte de ces 2 parts et sera recalculé en conséquence ? Merci pour votre éclairage. Cordialement?

  • #149

    Corrige ton impôt (samedi, 09 juin 2018 21:01)

    Bonjour,
    C'est "dommage" car la seule année où vous avez le choix entre la déclaration commune et séparée sera blanche. Vous aurez la déclaration commune soit 2 parts après. En revanche, la modif du taux sera possible. Je l'ai expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/05/28/baisser-taux-impot-source-reduire-prelevement-condition-comment/
    Cordialement.

  • #150

    Bertrand (dimanche, 10 juin 2018 08:29)

    Merci, post très complet ...

    Encore une fois le fisc réussi en voulant faire simple, à complexifier !

  • #151

    YanJo (dimanche, 10 juin 2018 18:59)

    Bonjour,
    Super article ! Merci
    La problématique tournant autour de l'année, pourriez-vous svp me renseigner sur la date qui fait référence pour les impôts :
    - la date d'appel de fond du syndic ou d'acompte à l'entreprise ?
    - la date de réalisation des travaux ?
    - la date de facturation de l'entreprise ?
    - la date de paiement effectif de l'entreprise par le syndic ?
    - la date de paiement effectif par le bailleur ?
    Si je me reporte à l'annexe de la déclaration, elle parle de "Date de Paiement" ... Cà me semble donc la dernière option ?
    Dans ce cas on peut sans doute différer un peu sur 2020 le paiement de certains travaux de 2019 ...
    Merci

  • #152

    Corrige ton impôt (dimanche, 10 juin 2018 23:37)

    Bonjour,
    C'est la date de paiement... il ne reste plus qu'à régler vos travaux au bon moment!
    Cordialement.

  • #153

    Antoine L (lundi, 11 juin 2018 23:21)

    Bonjour, merci pour cet article qui éclaircit bien les subterfuges de cette annee blanche.
    Je viens de faire en 2018 environ 50k€ de travaux pour des revenu fonciers qui devraient etre en fin d’annee d’environ 20000€ pas terrible si on part de l’idee que l’ideal est 2*loyers imposables + 2*10 700
    L’agence qui gere mes biens accepte de ne pas me verser mes loyers sur la fin de l’annee 2018 afin de ne pas que je depasse 14000€ de revenu. (Et donc de me les verser en janvier 2019).
    Cette astuce (un peu vicieuse) serait-elle elle possible afin d’optimiser au mieux cette annee blanche?

  • #154

    Corrige ton impôt (mercredi, 13 juin 2018 17:55)

    Bonjour Antoine,
    Alors là, surtout pas!! Les loyers encaissés en 2018 sont exonérés d'impôt via l'année blanche et ceux de 2019 seront imposés normalement....
    Cordialement.

  • #155

    Jean-Mickael (jeudi, 14 juin 2018 18:56)

    Bonjour a tous,
    ces nouvelles dispositions sont perturbantes.
    au travers de 3 sci a l'IRPP mes associés et moi mémé avons terminé 2017 avec un DF de
    95 k€.
    2018 serra du même ordre , on efface complétement les revenus 2018 et on crée a nouveau un DF de 80 k€ qui viendra se rajouter a celui de 2017.
    cette situation est elle favorable ?
    Merci par avance pour votre retour

  • #156

    Corrige ton impôt (vendredi, 15 juin 2018 23:08)

    Bonjour,
    Tout dépend de quoi vient le déficit.... si c'est des travaux (donc plus de 80k de travaux déductibles), la situation 2018 est favorable.
    Cordialement.

  • #157

    Gérard A (samedi, 16 juin 2018 02:16)

    Bonjour,
    J'ai fait deux appartements dans mon habitation principale, et j'ai encore de gros travaux
    concernant ce bâtiment, environ 50 000€.
    Questions :
    - Faut-il déclarer à l'administration fiscale ces appartements intégrés à mon habitation
    principale ou louer un appartement disponible à ce jour et effectuer le travaux avant
    fin 2018.
    - Je compte habiter ailleurs très prochainement et louerais de ce fait la totalité de
    l'immeuble.
    Que me conseillez-vous ....
    Grand merci pour votre article.
    Cordialement


  • #158

    Corrige ton impôt (samedi, 16 juin 2018 19:38)

    Bonjour,
    Sur un tel cas, je ne peux que vous conseiller de prendre un avocat ou un expert-comptable pour valider le montage. Il faut faire les choses correctement pour que le fisc accepte la déduction sur du locatif et ne l'empêche pas à cause de la RP.
    Cordialement.

  • #159

    Gérard A (samedi, 16 juin 2018 19:54)

    Rebonjour,
    Pour faire plus simple, si je loue 1 ou 2 appartements faisant partie de mon habitation principale, les travaux engagés de 50 000€ seront ils pris en compte en 2019 lors de ma déclaration de revenus fonciers quand je remplierai la 2044 en optant pour le régime réel .
    Sincères remerciements.

  • #160

    Gérard A (samedi, 16 juin 2018 20:27)

    Bonjour,
    Excusez moi, je n'ai pas vu votre prompte réponse.
    Je me pose la question, ne serait-il pas mieux de changer de RP
    avant la fin de l'année 2018 car de toute façon je compte habiter ailleurs comme dit
    dans mon premier courrier.
    Qu' en pensez-vous ! Cette alternative est-elle viable pour le fisc.
    Sinon, j'ai un cabinet comptable qui est un centre de gestion agréé, sera t-il suffisant !
    Encore une fois merci !
    Sincères salutations.

  • #161

    Gérard (samedi, 16 juin 2018 22:04)

    Bonjour,
    Suite à de gros travaux, mon déficit foncier cumulé reportable pendant 10 ans est de 170 000 € au 31.12.217.

    En 2018, je prévois 30 000 € de revenus fonciers après 70 000 € de travaux.
    Même s'il s'agit d'une année fiscale blanche, je pense comprendre que les 70 000 € de travaux 2018 seront déduits et que mon déficit foncier reportable sera de 140 000 € au 31.12.2018.

    En 2019, je lis que les travaux 2018 seront repris à 50%, soit 35 000 €.
    En 2019, les travaux 2019 retenus à 50% sont sans doute à éviter.

    J'aimerais savoir si cette analyse est bien exacte?
    Si c'est le cas, j'ai la possibilité de faire un peu plus de travaux en 2018 que les 70 000 € annoncés.

    Je vous remercie par avance de votre analyse et expertise.
    Meilleures salutaions
    Gérard

  • #162

    Guillaume (dimanche, 17 juin 2018 12:03)

    Bonjour,
    Le fisc ne risque t-il pas de modifier ce mode de calcul ou est ce définitif
    et acquis pour le contribuable qui a de gros travaux à faire en 2018...
    Merci de votre précision
    Cordialement

  • #163

    Corrige ton impôt (dimanche, 17 juin 2018 16:54)

    Bonjour,
    @Gérard A : c'est justement ce type de stratégie qu'il serait judicieux de valider avec un professionnel (il faut rechercher dans les textes pour voir ce que le fisc accepte ou non). Le CGA peut s'avérer compétent, c'est comme partout.... il y'a des bons et des moins bons; à vous de trouver le professionnel compétent.
    @Guillaume : les textes sont parus... après je ne peux rien garantir mais un changement me parait assez improbable.
    @Gérard : vous pouvez vous fier à la formule de l'article. Si vos travaux 2018 sont inférieurs à 2*10700 + 2*loyers imposables, la déduction sera inférieure au montant des travaux. Dans un tel cas, plus vous faites de travaux pour vous rapprocher du seuil, plus la "perte" de déduction sera minorée.
    Cordialement.

  • #164

    Gérard A (lundi, 18 juin 2018 09:54)

    Rerebonjour,
    Je suis franchement confus de vous recontacter suite à mes courriers 157/159/160
    Mais au regard de la 2042, je vois en ligne 214
    "valeur locative réelle des propriétés dont vous vous réservez la jouissance"
    ainsi qu'en ligne 226
    "Indemnités d'éviction, frais de logement"
    Que vous commentez :
    "les indemnités d’éviction versées sont déductibles si vous avez demandé au locataire de partir afin de louer dans de meilleures conditions. Notez que si vous avez évincé votre locataire pour habiter le bien, la déduction des frais d'éviction n’est pas possible."
    Donc puis-je penser que je me réserve un logement fini à ce jour, sans aucun travaux et
    déclarer au fisc ce logement en RP, ce logement que je quitterai par la suite pour le louer.
    Serait-il judicieux de prendre rendez-vous avec le fisc, cela éviterait soit le comptable, soit l'avocat et aussi de déménager rapidement.
    De surcroit, restant sur place, je pourrai avancer certains travaux.
    Et Mille merci, sans vous, jamais je n'aurais pensé à la relation travaux et RP.
    Très sincère salutations.

  • #165

    Corrige ton impôt (lundi, 18 juin 2018 16:36)

    BOnjour,
    Me concernant, je suis partisan de vous conseiller le professionnel. Le fisc ne vous fera pas un écrit et la personne que vous allez voir peut se tromper. Le professionnel prend des honoraires mais engage sa responsabilité et vous fera un écrit. Bref c'est comme tout, il faut payer si vous voulez assurer le coup avec un conseil de qualité. Sans ça, c'est vous qui prenez le risque et l'avenir vous dira si vous avez eu raison ou non.
    Cordialement.

  • #166

    Gérard A (lundi, 18 juin 2018 22:35)

    Vous êtes vraiment formidable !

  • #167

    Billy (jeudi, 21 juin 2018 11:04)

    Bonjour,
    Merci pour votre article très clair et complet
    J’ai 2 questions sur Conseil 3, « sans revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à « deux fois les loyers + deux fois 10 700 € ».
    - Le loyer dans ce conseil est défini comme brut ou net? Un loyer net = loyer grosse/perçu – (charges du syndic, taxe foncière, intérêts de prêt, frais de procès, GLI, Assurance protection bailleur et frais de gestion)
    - Ce conseil s’applique sur la totalité de loyers et la totalité de travaux, s’il y a plusieurs biens immobiliers, ou c’est bien-par-bien ?
    Merci

  • #168

    Nathalie (jeudi, 21 juin 2018 16:09)

    Bonjour,

    Merci pour votre réponse à ma question (N°145) j'ai oublié de préciser que cette acquisition que je suis en train de faire est sous forme de SCI familiale. Est ce que cela change quelque chose pour "le gain fiscal" à faire les travaux en 2018 pour louer en 2019 ?

    Bien cordialement,
    Nathalie

  • #169

    Corrige ton impôt (jeudi, 21 juin 2018 16:41)

    Bonjour Billy,
    Je parle bien des loyers nets après déductions des charges (loyers imposables) et le conseil s'applique sur la globalité. Si vous avez plusieurs biens, il faut faire le total des loyers imposables et le total des travaux pour appliquer la formule.
    Cet article vaut pour tous les biens loués vides ainsi que ceux logés dans une SCI à l'IR.
    Cordialement.

  • #170

    danielle le gall (dimanche, 24 juin 2018 11:57)

    bonjour
    tout d'abord je tenais à vous dire que je suis assez bluffé par la qualité de cet article
    ma situation est la suivante;
    j'ai acheté un bien en 2017 avec environ 20000 euros de travaux en 2018
    je perçois des revenus fonciers de 20000 euros
    je dispose de revenus exceptionnels 2018 (indemnité de licenciement) que je souhaite placer

    le gestionnaire de patrimoine de ma banque me conseille d'utiliser cette prime en achetant des FCPI avec travaux pour faire de l'optimisation fiscale ( dans le cadre du conseil n°4 de votre article)

    cela vous semble t'il pertinent

  • #171

    danielle (dimanche, 24 juin 2018 12:58)

    désolée
    lire : SCPI de déficit foncier dans message précédent au lieu de FCPI

  • #172

    Corrige ton impôt (dimanche, 24 juin 2018 23:33)

    Bonjour Danielle,
    Au vu de ce que vous me dites, il faudrait que les travaux représentent plus de 41 400 € sur les SCPI. En effet, la formule 2*loyers imposables + 2*10 700 donne 61 400 €. Il faut que vos travaux 2018 dépassent 61 400 € pour être gagnant et vous en êtes à 20 000 €.
    Autant dire qu'il va falloir investir un montant énorme en SCPI pour atteindre 41 400 € de déficit 2018 sur celle-ci minimum (d'autant qu'en général la déduction sur ces SCPI est lissé sur 3 ans). Après si vous avez les fonds, que le placement correspond à ce que vous voulez ... la logique est bonne.
    Cordialement.

  • #173

    Tony (mercredi, 27 juin 2018 15:29)

    Bonjour,
    J’ai participé récemment à une réunion de présentation du PAS animée par la DDFiP (réunion à destination des cabinets comptables).
    Les intervenants ont indiqué que la règle des 50 % sur 2018/2019 ne s’appliquent pas aux SCI à l’IR.
    Selon ces intervenants, en cas de SCI à l’IR, les travaux réalisés en 2019 sont déductibles à 100% pour 2019. Alors que si le bien est détenu en propre par la personne physique, c’est la moyenne des dépenses 2018/2019 qui est déductibles en 2019.
    Nous avons été plusieurs a contesté ces propos mais ils ont insisté.
    Selon moi, la SCI à l’IR est transparente, elle est soumise aux revenus fonciers. Le mode de détention ne change en rien la fiscalité. Je n’ai vu nulle part qu’il y aurait 2 régimes de revenus fonciers pour les SCI à l’IR et pour les biens en propres.
    Qu’en pensez-vous ?
    Merci d’avance.

  • #174

    rené (jeudi, 28 juin 2018 12:02)

    Bonjour
    Dans le conseil 4, pourquoi n'arrivons nous pas à 150% de déduction mais 100%?
    merci d'avance pour votre retour!

  • #175

    Corrige ton impôt (jeudi, 28 juin 2018 22:26)

    Bonjour Tony,
    Voilà qui est très très intéressant. Je vous avoue que personnellement, je suis très surpris aussi. Que l'on loue en vide à travers une SCI à l'IR ou en direct, je ne vois pas pourquoi la déduction des travaux serait différente. J'essaierai de prendre le temps de décortiquer le BOFIP pour voir si ça apparaît. Même au niveau administratif, je ne vois pas comment ils vont traiter ça... il faudrait distinguer le traitement des travaux entre la rubrique SCI/SCPI et la rubrique "logement vide". Bref, ça me parait injuste, incohérent et compliqué à mettre en place (j'imagine que vous et vos collègues serez d'accord avec moi sur ce point).
    Avez-vous eu un écrit sur le sujet (un texte ou un support)? Si c'est le cas, n'hésitez pas à me joindre via la rubrique contact pour avoir mon mail afin d'échanger.
    Merci en tout cas pour cette information. Très cordialement.

  • #176

    Paul (jeudi, 05 juillet 2018 15:06)

    Bonjour,
    Auriez-vous faire un article spécifique pour les loueur en meublé ?
    C'est compliqué.... mais c'est compliqué de vivre en france....

  • #177

    Corrige ton impôt (jeudi, 05 juillet 2018 19:45)

    Bonjour,
    Pas encore malheureusement, j'essaierai mais le temps me manque!
    Cordialement.

  • #178

    johan (lundi, 23 juillet 2018 17:52)

    Bonjour,
    Merci pour ce gros travail. Il n'y a pas d'exemple de personne qui ont du déficits à reporter et qui envisage des travaux en 2018. Dans mon cas j'ai encore du déficit jusqu'en 2019. Est ce judicieux de faire des travaux en 2018? Cordialement

  • #179

    Corrige ton impôt (lundi, 23 juillet 2018 22:46)

    Bonjour,
    La logique est la même, il faut utiliser la formule que je donne. Bien entendu pour la variable "loyers imposables", vous allez tenir compte du fait que vos déficits provisionnés vont s'imputer pour calculer le loyer imposable.
    Cordialement.

  • #180

    fabrice (mardi, 24 juillet 2018 18:02)

    Bonjour,
    Merci pour cet article, formidable!!!
    Mais pouvez vous me dire comment concrètement le déficit de 50% sur 2019 va se calculer sur la déclaration 2044. Le service des impôts va t-il reporter directement le déficit sur la 2044 ?
    Merci à vous.

  • #181

    Corrige ton impôt (jeudi, 26 juillet 2018 15:26)

    Bonjour Fabrice,
    On ne sait pas encore (idem pour la distinction travaux et travaux urgents).
    Il faut attendre l'an prochain.
    Cordialement.

  • #182

    Alexandre (dimanche, 29 juillet 2018 21:53)

    Bonjour,
    Je vais aménager 3 appartements dans un immeuble sans modification de surface habitable et donc effectuer les travaux suivant :
    *une partie de toiture à neuf, une autre partie en rénovation
    *menuiseries extérieures
    *plâtrerie isolation, cloisons, menuiseries intérieures
    *électricité, chauffage, sanitaire
    Il ne me semble pas ici avoir une notion de travaux urgents, non urgents.
    Le montant prévisionnel des travaux est de 65000€ et les terminer fin 2018
    serait une bonne opération me semble t'il . Voici mon calcul avec 18000€ de
    revenus fonciers en 2019
    * 2018.......65000-10700=54300 de déficit à reporter en 2019
    * 2019.......18000-10700=7300 de revenus fonciers à déclarer après amortissement
    * 2019.......(54300+50%de 65000)=86800 de déficit-10700=76100 de déficit à reporter
    pour 2020
    Les travaux seront-ils tous pris en compte......mon calcul est-il juste ?
    Merci
    Alexandre

  • #183

    Corrige ton impôt (lundi, 30 juillet 2018 00:31)

    Bonjour,
    POur 2018 ok. Pour 2019, la déduction de 50% des travaux ramène le foncier à 0 € et 10 700 € s'imputent sur les autres revenus. Le solde ira en déficit.
    Cordialement.

  • #184

    Alexandre (lundi, 30 juillet 2018 23:09)

    Bonjour,
    Merci pour la rectification.
    C'est la seule année que l'on peut déduire le déficit des revenus globaux si j'ai bien compris.
    Cordialement
    Alexandre

  • #185

    Marie (samedi, 04 août 2018 13:39)

    bonjour
    je suis gérante majoritaire d'une SCI de plusieurs biens et je souhaite faire des travaux importants (supérieur à 2 x revenus locatifs + 2 x 10700 €) dans un de ces appartements pour être dans le cas de figure le plus favorable.
    je souhaite habiter ce bien et savoir si je peux bénéficier de ces mesures fiscales dans ce cas de figure ? puis je être locataire à titre gratuit ? ou dois je payer un loyer à la SCI ?
    en vous remerciant pour votre éclairage

  • #186

    Corrige ton impôt (samedi, 04 août 2018 23:29)

    Bonjour Marie,
    A mon sens non. La déduction est conditionnée au fait que ce soit fait pour rendre le bien apte à la location. Impossible de l'habiter ou le louer gratuitement sous peine de voir les déductions refusées.
    Cordialement.

  • #187

    Marie (lundi, 06 août 2018 11:54)

    Bonjour
    merci pour votre réponse. Une autre option : la SCI loue officiellement l'appartement à mon compagnon qui paye donc un loyer et je cohabite avec lui sans que mon nom soit indiqué sur le contrat de location. Pour les impôts je serai donc domiciliée à cette adresse est ce problématique ?.. merci d avance

  • #188

    T.P. (vendredi, 10 août 2018 13:52)

    Bonjour,
    Merci pour cet article. J'ai acheté votre guide Pinel, lu et relu votre article sur l'année blanche mais il y a un cas qui n'est pas étudié et c'est bien dommage, c'est celui de la mise sur le marché d'un bien pinel en 2018.

    Exemple :
    Mr T met en location son bien Pinel en septembre 2018. Afin de rendre le bien louable, il fait effectuer les finitions (travaux de peinture, cuisine équipée) pour un montant contenu mais relativement important.

    Il aura à la fin de l'année un déficit foncier inférieur à 10700€. Doit-il déclarer les travaux de mise en location dans le prix de revient ou bien en déficit foncier ?

    Dans votre livre, vous dites déficit foncier. Mais plus je lis vos articles et moins je suis sur que ce soit la bonne solution pour 2018.

    Pouvez-vous s'il vous plait débroussailler ceci ?

    Merci

  • #189

    Corrige ton impôt (samedi, 11 août 2018 21:45)

    Bonjour,
    Les textes sont en train de paraître et je rédige en ce moment une mise à jour que j'espère pouvoir envoyer d'ici un mois.
    Cordialement.

  • #190

    anges (dimanche, 12 août 2018 19:46)

    Bonjour,
    Concernant l'acquisition d'un bien en 2018, peut-on resumer les options et les solutions les moins mauvaises pour ne pas tomber dans les defauts de cette année blanche?
    Par exemple, supposons l'acquisition d'un bien ancien de 200kE, plus 15kE d'agence, plus 15kE de notaire, soit un total de 230kE. Il y a alors d'emblée 30kE de "frais" qui pourraient etre déductibles en temps normal (et qu'il ne faudrait surtout pas perdre juste a cause de cette année blanche!); supposant qu'il s'agit d'un bien qui pourrait etre en location de type saisonnière (avec un revenu foncier plutot faible par rapport aux charges, disons 4kE de revenus l'été et 3kE de charges totales (taxes, copro, assu, emprunts et autres frais divers)) avec une acquisition en fin d'année 2018,
    (1) les 30kE de frais d'acquisition pourraient-ils etre aussi bien en déficit foncier ou dans le panier BIC (suivant le choix de status pour cette premiere année incomplete en rev foncier ou en LMNP par exemple) ? Quel serait alors la meilleure option (sachant que de ce que je comprends, en foncier au réel, une grosse partie des 30kE se ferait "eponger" par l'année blanche malheureusement, mais une partie resterait + une partie sur 2019? peut-on en chiffrer sur cet exemple l'interet? et dans le cas LMNP direct, est-ce un déficit qui rentre dans le BIC 'reportable'?)?
    (2) supposant la premiere option 'foncier réel' pour cette 1ere année (qui est d'ailleurs plutot ce premier mois!), comment proceder, et la bascule Foncier vers LMNP est-elle ensuite aisée ?
    (3) Cela permettrait-il de combler partiellement le probleme de 2018 ?
    Merci.

  • #191

    Corrige ton impôt (mardi, 14 août 2018 16:54)

    Bonjour anges,
    Je vous invite à lire les articles de la rubrique immobilier ou à consulter mon guide. Dès le début, votre raisonnement est faussé car les frais de notaire ne sont pas déductibles.
    Cordialement.

  • #192

    anges (mardi, 14 août 2018 21:28)

    Bonjour,
    Merci pour ce retour. Ces frais m'avaient pourtant semblés déductibles sur des logements proposés (neufs en revenus fonciers de type Pinel) il y a qq années?
    Si je comprends bien, les frais de notaire ne sont pas déductibles (ou partiellement) mais les autres frais (agence, travaux, taxes, charges...) le sont, c'est bien cela?
    Mais que dire des (rares) agences/notaire qui pratiquent des frais de notaire sur les frais d'agence ? Cela augmente les couts/taxes et frais de l’acheteur (encore plus de 1000E supplémentaires de notaire dans l'exemple ci dessus), sans la moindre contrepartie ni déduction possible ?

  • #193

    Anges (mardi, 14 août 2018 22:05)

    Je viens de lire un peu tout et son inverse sur les frais d’acquisition et la déductibilité.
    Dont souvent le fait qu'on peut choisir entre les déduire dans les frais de départ (en LMNP au réel, suivant a qui acq/vendeur est la charge des frais pour l'agence par exemple) ou les intégrer dans l'amortissement (cas général) ? Du coup, je suis un peu perdue...
    Y-a-t'il des liens vers des textes officiels et a jour ?
    Merci

  • #194

    Solange (jeudi, 23 août 2018 15:20)

    Bonjour,
    Tout d'abord, votre article est une mine d'information. Bravo et merci!
    Ensuite, j'ai mon cas de figure à vous exposer et auquel je ne trouve pas de réponse.
    Voilà, moi et mon mari sommes en phase d'acquisition d'un petit appartement (septembre 2018). Dans celui-ci nous allons faire des petits travaux de rafraichissement (4000 euros environ). Le temps des travaux et de mettre un locataire, nous n'allons pas ou peu de le louer sur 2018. Disons peut-être 1 mois (400 euros)
    J'ai donc un déficit foncier sur 2018 de 3600 Euro? Est ce que celui ci est reportable?
    OU bien ces travaux étant inférieurs à 10700 euros sont déduit de l'IR et non du revenu foncier et donc aucune d'utilité sur 2018?
    Merci par avance pour votre réponse et désolé si la question est bête mais je suis novice dans le locatif.

  • #195

    Corrige ton impôt (jeudi, 23 août 2018 20:44)

    Bonjour,
    Le déficit va s'imputer sur vos autres revenus 2018 ce qui est inutile vu que l'impôt est annulé (à moins d'avoir des revenus exceptionnels). Par ailleurs, vous aurez à nouveau 50% de déduction en 2019 qui seront utiles.
    Cordialement.

  • #196

    Sylvaine (vendredi, 24 août 2018 18:03)

    Bonjour,

    J'ai acquis un appartement pour le louer. J'ai un devis de travaux de 21000€, et le temps de faire les travaux, je ne pourrais pas le louer avant 2019.
    Ai je le droit de déduire le montant des travaux alors que je n'ai pas de revenu locatif ?
    Grand merci pour votre aide

  • #197

    Corrige ton impôt (samedi, 25 août 2018 00:03)

    Bonjour,
    Vous trouverez des articles sur le sujet dans la rubrique "immobilier".
    cordialement.

  • #198

    Bechmel (lundi, 27 août 2018 23:25)

    Bonjour,

    Indépendant, j’ai un BNC d’environ 200 000 euros.
    Mon revenu foncier net est de 42 000 euros.
    Mon associé et moi envisageons de céder nos parts de SCP à une holding à l’IS dont nous serions seuls associés dégageant à chacun un revenu exceptionnel de 500 000 euros.
    J’envisage la rénovation complète d’une maison qui sera destinée à la location avec 150 000 euros de travaux.

    QUESTIONS
    Le gain sur la cession de parts constitue-t-il un revenu exceptionnel ?
    Le montant des travaux permet-il d’optimiser le gain fiscal?
    Si les délais ne permettent pas la réalisation des travaux avant fin 2018, et donc leur paiement , est-il possible de tenir compte du versement d’acompte avant cette date?
    Enfin quel est le gain fiscal pour la queue de travaux payé en 2019?
    Merci pour la clarté de vos réponses et on voit à quel point chaque cas est particulier.

  • #199

    Corrige ton impôt (mardi, 28 août 2018 00:30)

    Bonjour,
    Merci pour le suivi du site. Sur de tels questions, on arrive à un point où ça demande du temps et beaucoup d'expertise. Je vous invite à passer par un professionnel (vous pouvez solliciter ma partenaire pour un devis sur la rubrique contact).
    Cordialement.

  • #200

    Fanch (mercredi, 29 août 2018 14:03)

    Bonjour,
    Ma question ne concerne pas un bien rapportant un loyer.
    Je voudrais faire des travaux d'entretien dans ma propre maison et bénéficier de la réduction d'impôt à hauteur de 50% de leur montant.
    Puis-je les faire en 2018 et obtenir cette réduction ?
    Ou bien, aurais-je plutôt intérêt à attendre 2019 pour leur réalisation ?

  • #201

    teillard (vendredi, 31 août 2018 18:47)

    Bonjour,

    Article tres interessant montrant bien les différentes possibiltés.
    Une precision tout de meme: le montant des travaux doit il etre en 2018 > au montant total des revenus locatifs ou au montant des revenus locatifs de l'appartement concernés.

    La premiere hypothese me semble la bonne. Confirmation?

    Merci

  • #202

    Corrige ton impôt (dimanche, 02 septembre 2018 13:32)

    Bonjour,
    Je parle bien des loyers imposables totaux donc comprenant tous les biens loués vides.
    Cordialement.

  • #203

    Will (vendredi, 07 septembre 2018 20:37)

    Bonjour,

    L'article est toujours d'actualité ? C'est une question purement innocente suite au maintien du prélèvement à la source du gouvernement. Peut être qu'il y a eu d'autres informations qui sont passées....
    Merci

    Cordialement,

  • #204

    Corrige ton impôt (vendredi, 07 septembre 2018 21:30)

    Bonjour,
    Pour le moment oui! Je m'efforce de toute manière de les mettre à jour. Je ne le fais pas à chaque annonce gouvernementale car elles ne font que se contredire mais une fois que le texte officiel parait car c'est lui qui fait foi.
    Cordialement.

  • #205

    Jean (dimanche, 09 septembre 2018 23:32)

    Bonjour,
    Merci vivement pour votre blog qui est une mine d'informations précieuses !

    Dans un immeuble en rénovation aux fins de location, j'avais de très gros travaux déductibles en cours sur 2018, qui auraient permis les 150% de déduction. Malheureusement l'entreprise générale vient de disparaître du chantier (déconfiture). L'espoir de déduction de 150% a donc disparu aussi, et je vais avoir à continuer et finir en 2019, ce qui sera évidemment pénalisant sur l'ensemble. Pour essayer d'éviter cela, si je gèle le chantier en 2019 pour le reprendre en 20020, que va dire l'administration fiscale ? Ne risque -t-elle pas de remettre en cause la déductibilité de tous mes travaux, en m'opposant un abus de droit ? En fait y a-t-il un délai maximum fixé par l'administration fiscale pour la re-mise en location lorsqu'on réalise des travaux de rénovation qui exigent que les logements aient été vidés ?
    Vous remerciant par avance pour votre réponse,
    Cordialement.
    Jean

  • #206

    Corrige ton impôt (lundi, 10 septembre 2018 21:40)

    Bonjour Jean,
    Je ne sais pas vous répondre sur un point aussi précis. A mon sens, la seule solution est d'interroger le fisc pour avoir leur position.
    Cordialement.

  • #207

    Laurent (mercredi, 12 septembre 2018 14:43)

    Bonjour,

    Félicitation pour votre article qui est relativement précis

    Dans mon cas, j'ai acheté un bien en début d'année et je réalise la démolition moi même donc je n'ai pour l'instant pas investi dans les travaux

    Etant donné qu'il est vide et si j'applique votre formule, cela fait 0 € X 2 + 10700 € X 2 = 21400 € de travaux à réaliser minimum sur 2018 pour que cela soit valable

    Je vais donc poser une question qui peut paraître idiote (Ou pas) car elle n'a pas été abordée dans l'article mais quand vous dites loyers ou revenus fonciers, chiffre important qui sert à la formule, on est bien sur le revenu locatif de ce bien et non pas sur l'accumulation de revenus fonciers d'un autre bien car j'ai un autre appartement en location et je ne sais pas si il rentre dans l'équation ?

    De plus, si l'idée est d'investir un maximum sur 2018, n'est il pas judicieux de garder au moins 10700 € de travaux sur 2019 même si ils sont réduits de 50 % afin de faire une diminution sur le revenu global ?

    Merci d'avance

    Cordialement

    Mr Laurent

  • #208

    Christophe (mercredi, 12 septembre 2018 21:10)

    Bonjour,
    Je déclare en micro foncier de petits revenus fonciers depuis 2010 .
    Avant fin 2018 je vais investir 40 000€ dans 2 logements que je louerai début 2019
    En optant courant année 2019 pour le réel sur la 2044, ces 40 000€
    seront-ils pris en compte suivant bien sûr la transition fiscale 2018/2019.
    Le fait d'être encore en micro foncier jusque fin 2018 est-il un problème.
    l'option du réel courant 2019 avec les travaux 2018 seront-ils pris en compte.
    Merci pour vos conseils.
    Christophe
    sur la 2044 en 2019

  • #209

    Corrige ton impôt (mercredi, 12 septembre 2018 22:15)

    Bonjour,
    @Laurent : je parle du loyer imposable donc qui comprend l'ensemble des revenus et charges de vos biens vides!
    @Christophe : je ne sais pas vraiment... Est ce que le report des 50% en 2019 est possible pour les travaux faits en 2018 ou seulement pour les travaux déclarés au réel sur les revenus 2018... Je pense que c'est la première solution (donc celle qui vous arrange) mais il faudrait interroger le fisc pour en être certain.
    Cordialement.

  • #210

    CAmille (jeudi, 13 septembre 2018 19:42)

    Bonsoir
    Tout d’abord merci pour votre article ainsi que pour vos précieux conseils.
    Je suis débutante dans le domaine, pour résumer je suis sur le point d’acquérir un bien immobilier destiné à la location (avec la signature du compromis fin septembre) j’ai pour projet d’effectuer des travaux dès l obtention des clefs donc début 2019 et ceci pour un budget d’environ 15 000€.
    Électricité plomberie via un artisan et des fournitures. Que me conseillez-vous à la vue de ma situation? Je suis seule et il s’agit de mon premier projet de location.
    Merci par avance pour vos conseils avisés.

    Camille

  • #211

    Corrige ton impôt (jeudi, 13 septembre 2018 22:19)

    Bonjour Camille,
    C'est une question trop large pour que j'y réponde... :) Vous pouvez commencer par lire mes articles sur la location vide et meublé dans la rubrique immobilier pour appréhender la fiscalité et réfléchir à la meilleure manière de louer.
    Cordialement.

  • #212

    Nadege (vendredi, 14 septembre 2018 17:22)

    Bonjour
    Nous souhaitons investir dans un bien pour le louer.
    L'appartement nous serait livré brut en novembre 2018 et nous avons 30 000€ de travaux a réalisé pour le finir.
    Nous n'avons pas d'autres revenus que nos salaires.
    Si j'ai bien compris il faudrait que nous fassions au minimum 21 400€ de travaux pour être "gagnant"
    Formule loyer de 0€x2 + 10700x2=21 400€
    Je vous remercie pour votre retour.
    Cordialement
    Nadège

  • #213

    Corrige ton impôt (vendredi, 14 septembre 2018 18:29)

    Bonjour,
    C'est bien ça et il faut bien sur qu'ils soient payés en 2018 et que la location soit vide.
    Cordialement.

  • #214

    Jonas (mardi, 18 septembre 2018 00:22)

    Bonjour,
    Voici ma situation

    Je dispose de plusieurs bien dont 1 fraichement acheté en 2018 destiné à la location comme les 2 autres. Les travaux sont de 25000 euros sur ce bien et l ensemble de mes loyers imposable est 11000 euros.
    J’ai des revenus exceptionels de 2000 euros sur 2018.
    Comment est impute le deficit sur un revenu exceptionnel si faible? 2000-14000? Et ensuite le reste est reportable sur 2019?
    Est ce avantageux?

    Merci pour votre reponse

  • #215

    Corrige ton impôt (mardi, 18 septembre 2018 16:26)

    Bonjour,
    Ce sera un peu différent, le déficit va s'imputer sur tous les autres revenus ce qui fera baisser l'impôt engendré par ceux exceptionnels par la même occasion.
    Cordialement.

  • #216

    Jonas (mardi, 18 septembre 2018 19:06)

    Re bonjour, Désolé je n'ai pas tout compris.

    Si on part du principe que j'ai 40 000 euros de revenus habituels
    11 000 de revenus locatifs et 25 000e de travaux.
    et 2000 de revenus exceptionnels

    = -14 000 de deficit foncier
    qui s'impute d'abord sur les 2000e de revenus exceptionnells
    et ensuite 8700 qui viendront s'imputer sur les 40 000 de revenus habiutels?

    donc ensuite il y a un deficit reportable de 3300 euros pour 2019?


    Merci pour votre réponse
    Jonas

  • #217

    Corrige ton impôt (mardi, 18 septembre 2018 20:42)

    Bonjour,
    C'est assez dur à expliquer. En fait, le fisc va calculer l'impôt de manière normal puis un crédit d'impôt spécial qui annulera en partie la fiscalité. En présence de revenus exceptionnels, le crédit d'impôt sera inférieur à l'impôt total ce qui fera que le contribuable paiera le reliquat : l'impôt sur les revenus exceptionnels.
    Ce crédit d'impôt est calculé par : CIMR = impôt 2018 * (revenu imposable non exceptionnel/revenu imposable total). Ce n'est donc pas l'ordre d'imputation du déficit qui compte mais les 3 variables de la formule CIMR. Il se trouve que via votre déficit, cela fera que la formule CIRM est plus intéressante engendrant un impôt sur les revenus exceptionnels moindre.
    Je ne sais pas trop comment l'expliquer autrement. Votre déclaration d'impôt ne fera pas apparaitre un ordre d'imputation des déficits. Elle fera apparaître l'impôt total, le revenu imposable total (42000+11000-25000...on voit bien qu'on s'en fiche d'où s'impute les 25 000 car c'est le chiffre global qui sert à calculer le CIMR et donc par là l'impôt exceptionnel) et le revenu imposable non exceptionnel (40000+11000-25000).
    Cordialement.

  • #218

    Jonas (mardi, 18 septembre 2018 21:21)

    du coup est ce interessant pour moi de faire ces travaux de 25 000 euros? ( ils ne sont pas encore fait)

    et si non quel est la difference pour moi entre 2018 et une année normal en terme de prise en consideration du cout des travaux ( 25000)

    Cdt
    Jonas