Locatif et impôt : faut-il faire des travaux en 2018,2019 ou 2020 avec l'année blanche? Calculs, exemples et stratégies pour optimiser vos déficits fonciers.

 

Avec l’année blanche en 2018, les investisseurs immobiliers sont confrontés à une problématique de taille : faut-il faire des travaux en 2018, en 2019 ou les reporter ? Une question qui concerne tous ceux qui louent un bien immobilier vide (de manière normale mais aussi en Pinel, Scellier, Duflot…). Le gouvernement a mis en place un fonctionnement fiscal spécifique pour les travaux effectués en 2018/2019 afin de ne pas léser le secteur du bâtiment. Bonne nouvelle : cela ouvre la place à des opportunités fiscales de taille pour ceux qui veulent faire des travaux en 2018 sur leur bien locatif. Mauvaise nouvelle : le système est terriblement complexe et beaucoup de stratégies fiscales différentes sont possibles selon votre situation.

Si vous fouillez sur le net, vous pourrez voir qu’un cabinet d’avocat va conseiller de faire des travaux en 2018 à hauteur de « deux fois les loyers + 10 700 € »... et sur le site voisin d’un cabinet indépendant en gestion de patrimoine, on lit qu’il faut faire des travaux à hauteur de « deux fois les loyers + 2 fois 10 700 € »... puis on lit qu’il suffit de faire « deux fois les loyers » etc…  Toutes ces stratégies peuvent être valables selon les profils. Le but de cet article est bien de mettre en valeur les conseils à suivre pour faire les travaux au bon moment selon votre situation. Je vais vous expliquer en détail le traitement fiscal des travaux lors de l’année blanche 2018 et lors du passage au prélèvement à la source en 2019 à travers cet article qui sera très technique. On pourra alors étudier et comprendre les stratégies d’optimisation dans un second point ; on abordera des cas courants pour en tirer quatre conseils globaux qui permettront d’aider un maximum de personnes. 

 

Les points techniques à maîtriser pour comprendre le traitement des travaux par les impôts en 2018/2019.

 

Pour comprendre et profiter pleinement de ce billet, vous devez maîtriser ces notions que j’ai déjà détaillées dans des articles annexes :

 

1) En mai 2019, on fera une déclaration d’impôt des revenus 2018 exactement comme les années précédentes. Le fisc calculera l’impôt provenant des salaires/loyers et l’annulera car c’est une année blanche via le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). En revanche, il calculera la fiscalité provenant des revenus exceptionnels (revenus de placement, plus-values, primes…) et vous réclamera l’impôt sur ces revenus exceptionnels. Voir « année blanche : faut ’il faire une déclaration d’impôt ? Comment sera traité l’avis d’imposition ».

 

2) Si un loueur immobilier a plus de charges que de loyers suite à des gros travaux, le déficit s’impute dans la limite de 10 700 € sur les autres revenus appelés « revenus globaux » (soit un gain fiscal à la tranche marginale d’imposition TMI). Au-delà de -10 700 €, le déficit est provisionné et s’imputera les années suivantes uniquement sur un revenu foncier positif (soit un gain fiscal à la TMI mais aussi aux prélèvements sociaux). Voir « impôt et déficit foncier : calculs, exemples et stratégies ».

 

 

3) Il faudra bien différencier dans cet article les notions de revenu foncier, revenus globaux et revenus exceptionnels que j’ai surlignées ci-dessus. Attention à ne pas les confondre.

 

Quelles sont les déductions d’impôts prévues pour les travaux réalisés en 2018/2019 ?

 

Le gouvernement a eu la bien étrange idée de lier les années 2018 et 2019 pour le traitement des travaux. Le prélèvement à la source et l’année blanche iront de pair avec les règles suivantes concernant la déduction des travaux sur vos loyers :

 

1)  les travaux réalisés en 2018 seront entièrement déduits des revenus fonciers de 2018.

2) les travaux réalisés en 2018 seront aussi déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50%.

3) les travaux réalisés en 2019 seront déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50% seulement.

 

Rien ne vaut un bon exemple pour y voir plus clair. Je prends un contribuable qui a 20 000 € de travaux à faire. Voyons ce qui se passe selon qu’il les fasse en 2018 ou 2019.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt doit faire 20 000 € de travaux sur un bien loué vide.

- Cas 1 : il choisit de tout faire en 2018. Il aura une déduction de 20 000 € sur les revenus fonciers de 2018 et une déduction de 20 000*50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.

- Cas 2 : il choisit de tout faire en 2019. Il aura une déduction de 20 000 € * 50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.

- Cas 3 : il fait 10 000 € en 2018 et 10 000 € en 2019. Il aura une déduction de 10 000 € sur les revenus fonciers de 2018. En 2019, il aura une déduction de 10 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 50% (travaux de 2019) soit 10 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.

 

 

C’est la première règle à connaître qui vient changer la donne : l'imputation des déductions se fait à 150% pour les travaux de 2018 et à 50% pour ceux de 2019. Le fisc prévoit de l’appliquer sur les « travaux non urgents ». N’ayant pas encore d’information sur cette notion, je considère que tous les travaux seront traités de cette manière ce qui sera quasiment le cas.

Ne faites pas l’erreur de penser qu’il suffit de faire le total des déductions pour trouver la meilleure solution. En effet, on a très envie de penser que le cas 1 est le meilleur car on a une déduction totale de 30 000 € contre 10 000 € dans le cas 2 et 20 000 € dans le cas 3. On voit apparaître dans le cas 1 cette fameuse maxime que j’entends tous les jours « faire des travaux en 2018 permet d’avoir 150% de déductions, c’est super » ! Si seulement…Rappelez-vous bien que les déductions sur les revenus 2018 se font en plein dans l’année blanche. De fait, elles peuvent être utiles ou complètement inutiles selon la situation du contribuable. On va assister à des situations où le cas 1 est une très mauvaise idée et d’autres où cela va être pertinent. Pour juger de la meilleure date pour faire vos travaux, il faut étudier une seconde règle : quel gain fiscal vont procurer les déductions des travaux sur les revenus 2018 de l’année blanche.

Déduction des travaux réalisés en 2018 : quel est le gain fiscal? Sont-elles perdues?

 

Pour les travaux déduits sur les revenus de 2019, cela ne pose pas de problème car on ne sera plus dans l’année blanche. La déduction permettra d’économiser comme aujourd'hui :

- soit l’impôt (selon la tranche marginale d’imposition) et les prélèvements sociaux (17.2%) si les travaux s’imputent sur les loyers ou si la déduction aboutie à un déficit reportable.

- soit l’impôt seulement selon la TMI si les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

 

En revanche, le second aspect technique à maitriser pour comprendre l’article concerne la déduction des travaux sur les revenus de 2018 ! Exceptionnellement, les calculs seront différents : il va falloir que nous différencions les déductions inutiles (qui n’ont aucun impact sur l’impôt) de celles utiles (qui permettent de baisser l’impôt). Vous pouvez retenir que le traitement fiscal sera le suivant durant la fameuse année blanche :

 

1- Si vous avez un revenu foncier positif et que vos travaux 2018 s’imputent dessus, la déduction est inutile : gain fiscal de 0 €.

2- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux entre 0 € et -10 700 € apporte :

- Un gain fiscal de 0 € si vous n’avez pas de revenus exceptionnels.

- Un baisse de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition si vous avez des revenus exceptionnels. (pour les spécialistes, c'est un gain à la TMI si vous n'avez QUE des revenus exceptionnels; sinon le calcul du CIMR fait que le gain est encore moindre comme évoqué en fin d'article)

3- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux au-delà de -10 700 € crée un déficit provisionné ce qui donne un gain à terme au niveau de l’impôt selon la TMI mais aussi au niveau des prélèvements sociaux.

 

Je ne peux malheureusement pas faire plus simple. Cela se passera exactement de cette manière pour les travaux déduits en 2018. La mise en place du prélèvement à la source impose ce système. Je vous propose 4 exemples simples pour illustrer chaque situation.

 

Exemple 1 :

Mr Corrigetonimpôt loue un bien qui procure 25 000 € de loyers imposables en 2018 et a 10 000 € de travaux déductibles.

- Sans déduction de travaux, l’impôt engendré par 25 000 € de loyers est de 2 127 €. Il sera annulé via un crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement (CIMR) de 2 127 € car c’est une année blanche. Impôt final de 0 €.

- Avec déduction des travaux, les loyers imposés passent à 15 000 € et l’impôt engendré est de 76 €. Il sera annulé via un CIMR de 76 €. Impôt final de 0 €.

On se rend compte de l’inutilité de la déduction... elle baisse un impôt qui est de toute manière annulé.

La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur un revenu foncier positif.

 

Exemple 2 :

En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 20 000 € de salaires et 5 000 € de loyers. Il aussi 5 000 € de charges déductibles (taxe foncière…) ce qui fait que son revenu foncier est de 0 €. Il a 10 000 € de travaux déductibles en 2018.

- Sans déduction des travaux, l’impôt engendré par les salaires est de 1 227 €. Il est annulé via un CIMR de 1 227 € vu que l’année est blanche. Impôt de 0 €.

- Avec déduction des travaux : le revenu foncier est de 5000 – 5000 = 0 € donc les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux (salaires ici) pour les premiers 10 700 €. De fait, le salaire imposé passe à 10 000 €. L’impôt engendré est de 0 €.

Idem, le déficit sur les revenus globaux baisse un impôt qui sera de toute manière annulé.

La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous n’avez pas de revenus exceptionnels.

 

Exemple 3 :

En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 30 000 € de revenus exceptionnels provenant de ses placements financiers. Son revenu foncier imposable est de 0 € et il a 10 000 € de travaux déductibles.

- Sans déduction, l’impôt est de 3 293 €. Il n’est pas annulé lors de l’année blanche car il provient de revenus exceptionnels.

- Avec déduction des travaux : les 10 000 € s’imputent sur les revenus globaux soit ici sur les revenus exceptionnels. Le revenu imposable passe à 20 000 € soit un impôt de 1 227 € au lieu de 3 293 €.

Ici, le déficit sur les revenus globaux est intéressant car il baisse les revenus exceptionnels qui engendrent un impôt non annulé par l'année blanche.

La déduction des travaux en 2018 permet de minorer l’impôt si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous avez des revenus exceptionnels.

 

Exemple 4 :

En 2018, Mr Corrigetonimpôt a des salaires, 5 000 € de loyers, 5 000 € de charges déductibles et 20 700 € de travaux déductibles.

Le revenu foncier est de 0 € avec un déficit de -20 700 € provenant des travaux déductibles. Les premiers -10 700 s’imputent sur les revenus globaux (ici sur les salaires donc ils s’imputent inutilement comme dans l’exemple 2). Les 10 000 € de travaux restants sont provisionnés comme déficit.

Mr Corrigetonimpôt a 10 ans pour utiliser ce déficit provisionné sur un revenu foncier imposable. Il économisera impôt et prélèvements sociaux.

La déduction des travaux en 2018 est très utile si elle crée un déficit foncier reportable. Elle permettra de réduire l'impôt et les prélèvements sociaux.

 

 

Vous avez tout ! J’en ai terminé avec la technique. Il ne reste plus qu’à mélanger les deux paramètres exposés et vous pourrez appréhender toutes les stratégies possibles. Il faut combiner le traitement spécifique des travaux en 2018/2019 (déduction de 150% pour les travaux de 2018 et 50% de 2019) avec l’impact fiscal des déductions lors de l’année blanche 2018 que nous venons de voir. Vous comprenez maintenant pourquoi il m’est impossible d’étudier tous les cas potentiels. Pour autant, on peut facilement retenir plusieurs conseils fiscaux simples et efficaces pour ceux qui envisagent des travaux en 2018/2019. 

 

Conseil 1 : Inutile de faire des travaux sur l’année de 2019.

 

Celui-ci coule de source, nul besoin d’être un fiscaliste pour avoir cette bonne idée. Les travaux de 2019 seront seulement imputés à hauteur de 50%. Vous pouvez faire autant de travaux que vous voulez, le fisc vous permettra d’en déduire seulement 50%. Autant attendre 2 020 et profiter d’une imputation à 100% étant donné que le traitement fiscal sera le même sur 2019 et 2 020.

 

Peut-être assisterons-nous à un changement de la réforme à ce niveau. Le système du gouvernement permet d’éviter une pénurie de travaux en 2018 mais laisse supposer un simple décalage à 2019. J’ai beau chercher, je ne vois pas un seul avantage à faire des travaux déductibles en 2019 si on peut les reporter en 2020.

 

Conseil 2 : Inutile de faire des travaux en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés.

 

Là encore, la stratégie est assez simple. A partir du moment où le résultat de l’opération « loyers – charges déductibles – travaux » est supérieur à 0 € en 2018, le fait d’avoir réalisé des travaux a été une mauvaise idée. Tant que vos revenus fonciers sont supérieurs à 0 € en 2018, l’année blanche permettra d’annuler toute la fiscalité. Que votre loyer imposable soit de 150 000 € ou de 100 € (en imaginant que vous avez déduits 149 900€ de travaux), le résultat est le même : l’impôt sera annulé. Bien entendu, la déduction des travaux a été inefficace en 2018 mais vous aurez à nouveau une déduction de 50% sur les revenus de 2019. C’est une petite consolation mais l’utilisation de la déduction des travaux reste moitié moins efficace qu’à l’habitude.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt fait 10 000 € de travaux en 2018 et a 20 000 € de loyers imposables.

- En 2018, il déduit 10 000 € de travaux mais c’est inefficace. Son loyer imposable baisse mais l’impôt sera annulé de toute manière. Aucune utilité.

- En 2019, il peut déduire 50% des travaux de 2018 soit 5 000 €.

 

Au final, Mr a fait 10 000 € de travaux et a profité d’un gain fiscal sur la déduction de seulement 5 000 € en 2019. Habituellement, il aurait eu un gain fiscal sur les 10 000 € de travaux déduits. Autant les faire en 2020 pour retrouver une déduction à 100%.

 

Le problème des gens dans cette situation est qu’ils vont devoir attendre deux ans pour faire leurs travaux. Faire les travaux en 2018 permet de profiter seulement de la déduction à hauteur de 50%. Faire les travaux en 2019 revient au même, seulement 50% sera retenu. Il faut donc attendre 2 020 ce qui peut s’avérer particulièrement contraignant. Autant vous dire que la fameuse maxime « les travaux de 2018 permettent de gagner 150% » ne les concerne pas du tout !

Entre la baisse de l’impact fiscal des travaux faits en 2019 et l’inefficacité totale des travaux faits en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposables, une grande partie des contribuables devra attendre 2020 pour envisager de remettre à jour leur bien loué.

 

 

On commence à s’en apercevoir, pour flouer le système mis en place par le fisc et s’en sortir avec un gain fiscal par rapport au système habituel, il va falloir faire des gros (très gros) travaux en 2018. Cela va effectivement pouvoir permettre un surplus de déduction possible uniquement pendant l’année blanche dans certaines situations. L’idée pour être gagnant va reposer sur le fait de créer un déficit foncier via les dépenses de travaux 2018. On peut distinguer deux conseils supplémentaires assez techniques qui vont permettre un gain fiscal exceptionnel via la déduction des travaux. 

Conseil 3 : sans revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à « deux fois les loyers + deux fois 10 700 € ».

 

C’est une des phrases que vous allez entendre de plus en plus. Si vos travaux de 2018 représentent plus que « loyers * 2 + 10 700 *2 », alors vous serez gagnant. C’est tout à fait vrai dans le cas où vous n’avez pas de revenus exceptionnels. Autrement dit, si vos revenus sont composés uniquement de salaires et de loyers. Votre première option est de retenir cette phrase bêtement pour voir si cela vaut le coup de faire des travaux ou non en 2018…

 

Exemple :

Mr a 10 000 € de loyers et 2 000 € de charges déductibles (taxe foncière…). Son revenu foncier imposable est donc de 8 000 €. D’après la phrase, il faut qu’il fasse au minimum 8 000 * 2 + 10 700 *2 = 37 400 € de travaux en 2018 pour être gagnant. 

 

 - S’il fait 37 400 € de travaux, il est tout juste sur le seuil (ça veut dire que les travaux seront déduits à 100% comme avant, pas plus, pas moins). Il aura 37 400 € de déduction.

 - S’il fait plus soit par exemple 40 000 €, il profite de la réforme. Ça veut dire qu’il va déduire de manière efficace un montant supérieur à 40 000 €, c’est meilleur qu’avant la réforme. Il fait 40 000 € de travaux et aura une déduction d’un montant supérieur à 40 000 € pour baisser son impôt.

 - S’il fait moins, par exemple 35 000 €, ça veut dire qu’il est perdant. Il n’arrivera pas à déduire les 35 000 € en totalité. Il vaut mieux attendre 2020.

Si la technique ne vous intéresse pas, il suffit de vous baser sur cette phrase qui marche à toutes les sauces…. "j’ai 5 000 € de loyers imposables en 2018 : je dois faire au moins "5000 * 2 + 10 700 * 2" soit 31 400 € de travaux ou plus pour être gagnant". En-dessous, il est meilleur d’attendre 2 020. A partir du moment où vos seuls revenus sont des salaires et des loyers, ce calcul rapide vous permettra de savoir s'il faut faire vos travaux en 2018 ou attendre 2020.

 

Pour ceux qui veulent être certain du raisonnement, voyons ce qui se passera. Pour rappel, les travaux de 2018 vont se déduire à 100%. La partie qui s’impute sur les loyers ne sert à rien (l’impôt est annulé). Ensuite, le déficit s’impute sur les revenus globaux jusqu’à -10 700 € ce qui ne sert à rien (sans revenus exceptionnels, pas d’impôt en 2018 donc aucune utilité à baisser les salaires imposables). Le gain fiscal se fera juste sur la partie provisionnée soit les travaux après l’imputation des loyers et de 10 700 €. C’est tout pour 2018 mais rappelons qu’en 2019, on pourra déduire à nouveau 50% de ces mêmes travaux. Le gain fiscal se fera à tout niveau puisqu’on sera revenu à la normale. Mathématiquement, on se rend donc compte que plus on dépasse « loyers imposables * 2 + 10 700 * 2 », plus le contribuable est gagnant et bénéficie d’un gain fiscal sur un montant supérieur aux travaux engagés. Je peux illustrer cela avec deux exemples chiffrés, un où je suis pile sur le seuil et un où je suis bien au-dessus.

 

Exemple 1 : 

Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il faudrait qu’il fasse plus de "10 000 * 2 + 10 700 * 2" soit 41 400 € de travaux en 2018. Vérifions ce qui se passe s’il fait pile poil 41 400 € (on doit alors normalement observer une déduction fiscale utile qui sera exactement de 41 400 € puisqu’on a pris le seuil).

 

En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 41 400 € :

- Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0 € via l’année blanche.

- Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.

- Il reste 41 400 – 10 700 – 10 000 soit 20 700 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur. Impact utile pour minorer impôt et prélèvements sociaux à terme.

En 2018, seuls les 20 700 € provisionnés permettront une baisse de la fiscalité. Les autres sommes déduites ont permis de faire baisser l’impôt de 2018 qui est de toute manière annulé.

 

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*41 400 soit 20 700 €.

- Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 20 700 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.

 

Au final, ces travaux ont permis un gain fiscal à hauteur de 20 700 € déduits en 2018 (via le déficit provisionné) et 20700 € déduits en 2019 soit un total "utile fiscalement" de 41 400 €. C’est normal car on est au seuil, cela permet une déduction comme avant (si vous faites 41 400 € de travaux en temps normal, les 41 400 € sont déduits et font baisser l’impôt).

 

Voyons maintenant ce qui se passe si le contribuable fait encore plus de travaux que le seuil. C’est cette stratégie qui va permettre un gain fiscal énorme! On devrait alors assister à une déduction « utile » supérieure au montant des travaux.

 

Exemple 2 :

Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il fait 50 000 € de travaux pour être au-dessus du seuil.

En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 50 000 € :

- Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0€ via l’année blanche.

- Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.

- Il reste 50 000 – 10 700 – 10 000 soit 29 300 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur permettant un gain fiscal.

En 2018, seulement 29 300 € de déduction permettront une baisse de l’impôt.

 

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*50 000 soit 25 000 €.

- Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 25 000 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.

Au total, Mr a pu déduire efficacement 29 300 € en 2018 et 25 000 € en 2019 soit un total de 54 300 € ! Avec 50 000 € de travaux, Mr a eu 54 300 € de déductions fiscales efficaces venant minorer ses impôts!

 

 

On observe bien un surplus d'avantage fiscal pour le contribuable. Plus le montant de vos travaux est au-dessus du seuil calculé, plus votre déduction fiscale sera supérieure au montant des travaux. Une aubaine incroyable mais qui nécessite de faire un maximum de travaux sur l’année 2018 avec une restitution lissée dans le temps (rappelons que le gain aura lieu en 2019 et lors de la restitution du déficit provisionné en 2018). A noter que c’est particulièrement intéressant si vous n’avez pas encore loué le bien en 2018 et prévoyez de louer en 2019. Les travaux de restauration effectués en 2018 pour rénover le bien seront déductibles puisque c’est de l’immobilier à vocation locative. La formule « loyers * 2 + 10 700 * 2 » est avantageuse puisque vous n’avez pas encore de loyers imposables. Il suffit de dépasser 21 400 € de travaux pour en tirer un gros avantage fiscal à terme. Ceux qui envisagent de restaurer un bien entièrement pour le louer en 2019 ont tout intérêt à mettre le paquet sur les travaux en 2018. Pour conclure, soyez certain que si vous êtes sous le seuil, votre déduction ne sera pas efficace. Si j’avais pris un exemple où Mr Corrigetonimpot faisait 30 000 € de travaux (donc moins de 41 400 €), soyez certain que la déduction fiscale aurait été inférieure à 30 000 €. 

Conseil 4 : avec revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à « deux fois les loyers»… ou « deux fois les loyers + 10 700 € » ?

 

Je considère que vous avez lu avec attention le paragraphe précédent ce qui me permettra d’aller plus vite sur celui-ci qui est assez similaire. Les deux autres formule que vous pouvez entendre dans les médias sont les suivantes « il faut que les travaux 2018 dépassent deux fois les loyers imposables» ou encore « il faut que les travaux 2018 dépassent deux fois les loyers imposables + 10 700 € ». De quoi être un peu dubitatif... sans compter que ça ressemble un peu à la formule précédente. Les deux sont justes selon les situations, je vais d’abord expliquer la formule nous disant que les travaux doivent dépasser 2 fois les loyers en présence de revenus exceptionnels. 

Autrement dit, si vous avez des revenus de placement, plus-value, primes, indemnités ect… un nouveau calcul s’impose. Comme précédemment, plus le montant de vos travaux dépasse ce calcul, plus le gain fiscal lié à la déduction s’accentue vous permettant de surpasser le système habituel. C’est exactement le même fonctionnement que je peux illustrer :

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt a des revenus exceptionnels et 20 000 € de revenus fonciers imposables. Le calcul donne « 20 000*2» = 40 000 €.

- Si Mr fait 40 000 € de travaux, il obtiendrait une déduction utile fiscalement à terme de 40 000 €.

- Si Mr fait plus de 40 000 € de travaux, il serait gagnant. La déduction sera supérieure au montant des travaux.

- Si Mr fait moins de 40 000 € de travaux, il serait perdant. La déduction sera inférieure au montant des travaux, il vaut mieux attendre 2020.

 

On observe une différence par rapport au conseil n°3 dans le fonctionnement puisque les revenus exceptionnels engendrent de la fiscalité non annulée en 2018. De fait, l’imputation des travaux en 2018 sur les revenus globaux pour les premiers 10 700 € de déficit devient efficace! Je poursuis mon exemple avec 40 000 € de travaux et 20 000 € de revenus fonciers.

 

Déduction de 40 000 € en 2018 :

- D’abord 20 000 € de travaux qui s’imputent sur le revenu foncier pour le ramener à 0 € (inutile puisque l’impôt aurait été annulé sur l’année blanche). 

- Ensuite, on a 10 700 € qui s’imputent sur les revenus globaux de 2018 (c’est utile car on diminue les revenus exceptionnels qui engendrent de la fiscalité non restituée malgré l’année blanche) ; on fait ici diminuer la fiscalité sur les revenus exceptionnels de 2018 contrairement au point précédent.

- Reste 40 000 – 20 000 – 10 700 soit 9 300 € de travaux qui se transforment en déficit reportable (ils sont donc utiles fiscalement).

 

En 2019, on peut à nouveau déduire 50% des travaux réalisés en 2018 :

Cela donne 20 000 € de déductions utiles fiscalement (qui s’imputeront sur les loyers imposables puis les revenus globaux puis seront provisionnés). Au final, les déductions utilisées qui ont permis de minorer l'impôt en 2018/2019 sont de 10 700 + 9 300 + 20 000. On retrouve bien notre total de 40 000 € de déductions utilisés pour 40 000 € de travaux réalisés si on fait des travaux pile poil égal au seuil.

 

Je ne refais pas d’exemples ; vous pouvez être certain que si vous faites 50 000 € de travaux, vous aurez profité de l’aubaine fiscale et aurez une déduction supérieure à 50 000 € car vous avez surpassé le seuil etc…. Reste à savoir alors pourquoi certains professionnels de la gestion de patrimoine nous conseille de faire des travaux si et seulement si leur montant dépasse "deux fois les loyers + 10 700 €"! Je vous avoue être assez d’accord avec cette stratégie plutôt que celle que je viens d'exposer. En fait, on va observer trois points noirs qui vont venir minorer le gain fiscal potentiel dans les calculs que je viens de vous donner en présence de revenus exceptionnels : 

1) Il faut ici que les revenus exceptionnels soient au moins égal à la partie des travaux qui s’imputent sur les revenus globaux. Dans mon raisonnement, j’ai 10 700 € de travaux qui s’imputent en 2018 sur les revenus exceptionnels. Ce n’est pas tout le monde qui a 10 700 € de revenus de placement, primes etc… S’il y’en a moins, une partie des travaux imputés entre 0 et -10 700 € va venir diminuer les salaires et devient tout d’un coup inutile (idem si vos revenus exceptionnels n’engendrent pas ou peu d’impôt, on peut observer alors une inutilité partielle de la déduction des travaux 2018 entre 0 et -10 700 €.)

2) Dans mon exemple, on s’aperçoit qu’une partie des travaux s’impute sur les revenus globaux jusqu’à 10 700 € en 2018. En 2019, même scénario potentiellement. Fiscalement, c’est bien moins intéressant car on y gagne alors seulement la tranche marginale d’imposition ; toutes les autres déductions des travaux (provisionnées ou directement sur les loyers imposables) s’imputent sur un revenu foncier permettant d’économiser impôt mais aussi prélèvement sociaux. Dans le conseil n°3 on avait seulement une seule imputation de 0 à -10 700 en 2019; dans l’ancien système aussi, en faisant 40 000 € de travaux sur une année on avait seulement 10 700 € qui permettaient un gain juste au niveau de l’impôt sur le revenu. Via la stratégie du conseil 4 avec les revenus exceptionnels, on passe deux fois dans ce « tunnel » compris entre 0 et -10 700 € (une fois en 2018, une autre potentiellement en 2019) ce qui rend le tout moins intéressant.

3) En réalité, le calcul de l'impôt est spécifique pour les revenus exceptionnels. Je vous passe les détails que j'ai évoqué ici : "année blanche et calcul du CIMR". Concrètement, cela signifie que la déduction des 10 700 € sur les revenus exceptionnels 2018 permettra un gain fiscal très limité. Vous n'y gagnerez pas la tranche marginale d'impôt comme les années passées, vous y gagnerez beaucoup moins (sauf à n'avoir que des revenus exceptionnels; en présence de loyers/salaires/retraites, le gain fiscal est noyé via le calcul spécifique). La déduction sur les revenus exceptionnels est donc utile fiscalement mais très limitée par rapport au schéma habituel.

 

Je vous l’accorde, ça devient particulièrement technique. Toujours est-il qu’en présence de revenus exceptionnels, il apparait en fait très difficile de faire des travaux en 2018 à hauteur de deux fois les loyers imposés et d’obtenir un gain fiscal via la déduction équivalent à celui qu’on aurait eu en faisant les travaux en 2020. Si on va au bout des calculs savants, il est plus juste de respecter la formule suivante : « il faut que vos travaux 2018 dépassent deux fois les loyers + 10 700 € si vous avez des revenus exceptionnels». Là vous serez au moins certain de profiter de l’année blanche et d’obtenir une déduction efficace supérieure au montant de vos travaux. Je vous invite donc à retenir cette formule pour faire le bon choix.

 

Bilan : si vous envisagez des travaux importants, il peut être judicieux de solliciter un professionnel pour choisir la bonne année.

 

Les quatre conseils que je vous ai donnés peuvent être suivis à la lettre. Nul doute que les travaux 2019 sont inutiles et que les petits travaux n’ont pas de sens en 2018 si votre bien est déjà loué. De la même manière, si vous avez des travaux énormes qui dépassent de loin les calculs « deux fois les loyers imposables + 10 700 * 2 » (sans revenus exceptionnels) ou « deux fois les loyers imposables + 10 700 » (avec revenus exceptionnels), vous pouvez les faire sans crainte sur l’année 2018 pour profiter au maximum du système mis en place et obtenir une « super » déduction.

 

 

Pour toute autre situation, je ne peux que vous conseiller de solliciter un professionnel pour vous assister dans les calculs. Chaque situation peut amener plusieurs facteurs qu’il faut prendre en compte pour évaluer le gain fiscal exact : la tranche d’impôt peut changer entre 2018 et 2019, les revenus exceptionnels peuvent ne pas suffire à imputer les 10 700 € de travaux, les calculs changent pour un bien qui commence à être loué en 2019, la déduction peut vous amener à avoir la décote, il faut gérer les déficits fonciers provisionnés avant 2018 etc… Je peux imaginer pleins de situations qui font que les travaux peuvent être une excellente idée en 2018 et pleins d’autres ou ce n’est pas le cas dès lors que vous n’êtes plus dans les extrêmes. Il pourrait s’avérer utile de payer quelques centaines d’euros à un gestionnaire de patrimoine compétent pour qu’il calcule à l’euro près le gain fiscal selon l’année où vous faites les travaux afin que vous fassiez le bon choix. Vous pouvez bien sur me solliciter via la rubrique contact du site. Le nombre de facteurs pouvant influer sur la déduction des travaux en 2018 est tellement important que je ne peux pas les traiter dans un article. Hormis ces 4 conseils, il faudra étudier les situations au cas par cas pour faire le bon choix sur la date de réalisation des travaux lors de l’année blanche et de la mise en place du prélèvement à la source…. dans certains cas pour être gagnant avec une déduction à 150%, dans d’autres pour ne pas être perdant avec les déductions inutiles qui apparaissent.

 

 


 

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     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires: 116
  • #1

    Gg (mercredi, 07 mars 2018 12:00)

    Bonjour,
    Bravo pour ce post !
    Avez vous le lien du texte de référence relatif à :
    - les charges de travaux déductibles au titre de l’année 2019 seraient forfaitairement constituées de 50 % des montants respectivement supportés au titre des années 2018 et 2019.
    Merci

  • #2

    Corrige ton impôt (mercredi, 07 mars 2018 12:03)

    Bonjour Gg,
    Merci, n'hésitez pas à le partager. Pour l'instant, on n'a pas encore de publications dans les textes. Je me base (comme tous les experts à l'heure actuelle) sur les débats parlementaires et les textes votés à l'assemblée nationale. Dès publication dans le BOFIP, j'ajouterai les textes en vigueur.
    Cordialement.

  • #3

    Gg (mercredi, 07 mars 2018 12:08)

    Merci
    On attend le BOFIP ... c'est mieux !

  • #4

    Potard78 (vendredi, 09 mars 2018 23:06)

    Bravo pour cet article qui est lumineux !!!
    Mais le législateur va encore modifier les règles en plafonnant le montant des travaux dans le calcul: loyers nets x2 + 10700x2.
    Bravo encore!!!

  • #5

    Corrige ton impôt (samedi, 10 mars 2018 00:18)

    Merci! N'allons pas donner de mauvaises idées au gouvernement, ils seraient capables de les mettre en place ...!

  • #6

    cherchacomprendre (samedi, 10 mars 2018 14:00)

    Merci !
    De très loin le meilleur article que j'ai pu trouver sur le sujet ! Bravo !

  • #7

    LOISEL HERVE (mardi, 13 mars 2018 16:53)

    Bonjour,
    Je vous remercie pour le travail technique d'explication concernant la déductibilité des charges et travaux devant être déclarés en 2018 année"blanche"
    Je suis gérant bailleur d'une indivision familiale comprenant 8 logements. Je ne comprenais pas l'intérêt de la déduction des TX à 100% du montant des loyers encaissés puisque les impôts à payer n'étaient pas perçus...
    Je vous remercie encore pour vos explications circonstanciées.

  • #8

    Corrige ton impôt (mardi, 13 mars 2018 18:21)

    Merci pour vos retours! N'hésitez pas à suivre et partager le site.
    Bonne journée.
    Cordialement.

  • #9

    Cat (mardi, 13 mars 2018 19:32)

    Bonsoir,
    Merci pour vos analyses et tous les détails très utiles.
    C'est un super article bravo !

  • #10

    Pascale (mardi, 13 mars 2018 23:14)

    Bonsoir,
    Merci pour votre éclairage, il est fort intéressant.
    Il me reste une interrogation: imaginons que M.Corrigetonimpot dispose d'un déficit antérieur non encore imputé de 50 000€ début 2018 et que ses revenus fonciers s'élèvent à 20 000€ en 2018. J'imagine qu'il est "obligé" d'imputer ses 20 000€ de revenus fonciers 2018 du déficit antérieur; il va donc perdre le bénéfice de 20 000€ de déficit pour les années ultérieures (comme une année "normale"). Mais s'il décide de faire des travaux en 2018, quel qu’en soit le montant il profitera de la super-déduction à 150%, est-ce bien cela?

  • #11

    Corrige ton impôt (mardi, 13 mars 2018 23:32)

    Bonjour Pascal,
    Très bonne remarque! Je ne l'ai pas évoqué car j'ai un infime espoir que le gouvernement prendra une mesure pour éviter l'utilisation inutile du déficit provisionné sur les revenus fonciers imposables de 2018. Si ce n'est pas le cas, votre raisonnement est le bon. De fait, les travaux en 2018 prennent du sens pour "éviter" d'utiliser inutilement le déficit; ils deviennent alors utiles fiscalement et c'est donc une bonne idée des les réaliser (impact de 150% avec gain à l'IR + PS!).
    Cordialement.

  • #12

    Pascale (mardi, 13 mars 2018 23:36)

    Re-,
    Quid de l'année blanche pour les Loueurs meublés non professionnels au réel? Est ce similaire au locatif nu sans l'avantage des 150%, c'est à dire en cas de résultat positif, il est annulé par le CIMR et en cas de résultat négatif, il est reporté sur les années postérieures?
    Avec tous nos remerciements pour votre aide....

  • #13

    Corrige ton impôt (mercredi, 14 mars 2018 00:23)

    Pour les meublés, le traitement du déficit est différent; il ne s'impute pas sur d'autres revenus. J'essaierai d'en faire un article annexe si le temps le permet.
    Cordialement.

  • #14

    Nicolas (jeudi, 15 mars 2018 19:16)

    Bonjour, je ne crois pas que mon cas apparaisse dans vos exemple (sinon excusez-moi).
    J'ai un revenu exceptionnel en 2018 (50 K au lieu de 20 K car entreprise fait bonne année).
    J'ai déjà des revenus fonciers : 20 K
    Est-ce avantageux pour moi d'investir dans un bien ancien à rénover avec 30 K de travaux ?
    Merci et bravo pour votre article

  • #15

    Corrige ton impôt (vendredi, 16 mars 2018 00:24)

    Bonjour Nicolas,
    Vous seriez dans les cas numéro 4. Il faut prendre les loyers imposables (donc loyers - charges) même en présence de plusieurs biens.
    Donc si vous avez 20k de loyers imposables, il faut au grand minimum 2*20000+10700 = 50 700 de travaux pour être gagnant. Votre projet est loin d'être avantageux pour le moment, vous dépenserez 30k et aurez moins que 30k de déductions utiles.
    Cordialement.

  • #16

    Pierrick (vendredi, 16 mars 2018 10:38)

    Merci pour cet article très complet. Ayant des travaux en 2018 avant location je garde en mémoire votre formule.

  • #17

    Guillaume (vendredi, 16 mars 2018 20:34)

    Bonjour,

    Est-ce que tout cela est valable pour un bien acheté en 2018? Je vais très bientôt acheter et je vais avoir 10 000€ de travaux de rafraichissement a faire. J'ai entendu que les travaux sur les biens achetés cette année seraient reportés a 100% sur 2019. Est-ce vrai?

    Merci

  • #18

    Corrige ton impôt (vendredi, 16 mars 2018 21:14)

    Bonjour Guillaume,
    Mon article est parfaitement valable pour une acquisition. Votre loyer imposable est alors de 0 € donc il faut au minimum 10 700 ou 21 400 € de travaux selon votre cas pour que ça devienne rentable.
    Cordialement.

  • #19

    Nolive (samedi, 17 mars 2018 10:44)

    Bonjour,
    Merci pour votre article,
    Je vais devoir attendre 2 ans pour faire les travaux...
    Tant pis pour ma locataire...
    Tant pis pour les entreprises. ..
    Bravo le gouvernement. .. c'est pas si malin que ça

  • #20

    Corrige ton impôt (samedi, 17 mars 2018 10:51)

    Bonjour,
    Oui malheureusement. Il faut quand même attendre de voir ce que le gouvernement considérera comme "travaux urgent"...

  • #21

    Florian (dimanche, 18 mars 2018 21:00)

    Merci pour cette article bien détaillé. Il est assez difficile de s'y retrouver lors d'une acquisition. En effet, Je viens de faire l'achat d'une maison cette année avec travaux pour 30000€. Je compte la mettre en location vide en 2019 et je n'ai pas de revenus exceptionnels. Si mon raisonnement est juste, mon gain fiscal 2018/2019 si j'effectue les travaux cette année est de 34300€ (30000-10700+50%30000) soit plus que le montant total des travaux. J'ai donc tout intérêt à faire les travaux cette année et non en 2020 ? Merci pour votre réponse

  • #22

    Corrige ton impôt (dimanche, 18 mars 2018 21:58)

    Bonjour Florian,
    Si vous n'avez pas d'autres location, la formule "revenu foncier imposable + 2*10700" donne "0 + 10 700 * 2" = 21 400 €. Autrement dit, si vous faites plus que 21 400 € de travaux, vous aurez une super déduction. C'est le cas et vous avez parfaitement calculé l'impact! Il faut faire les 30 000 € de travaux en 2018 et ils seront déduits à hauteur de 34 300 €. Une belle opportunité.
    N'hésitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement.
    Thibault

  • #23

    MACHI (lundi, 19 mars 2018 16:41)

    Bonjour,
    Je me retrouve avec un problème .. Je devais avoir un Bien livré avec DAT 2018 .. Finalement il ne sera livré qu'en Mai 2019 ..
    Quand vais-je devoir déclarer ma loi Pinel ?
    Si j'ai bien compris ma réduction d'impôt va s'appliquer sur mes revenus 2019 = impôt que je paie en 2019 ? = (CIMR) chèque en septembre 2019 ?
    Vous l'aurez compris, le but étant d'atténuer les effets de ce retard de livraison .....
    Merci pour votre réponse

  • #24

    Corrige ton impôt (lundi, 19 mars 2018 17:06)

    Bonjour Machi,
    Pas de réduction avant 2020 (déclaration des revenus 2019) si la DAT est 2019. Comme je l'explique dans mon guide, vous pouvez malgré tout faire une 2044 en déduisant un maximum de choses pour optimiser la fiscalité.
    N'hésitez pas à jeter un oeil à la préface : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/12/25/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  • #25

    TABURET (lundi, 19 mars 2018 23:37)

    Bonjour,

    Admettons qu'on achète un bien en 2018 destiné à la location vide.
    Le temps des compromis etc... le bien est le notre disons en juillet.
    A ce moment nous décidons de faire des travaux à au moins hauteur de 2*10700 euros + Loyers fictifs si le bien était loué idéalement les 4 mois restants après travaux (Septembre à décembre) donc disons en gros 30000 euros de travaux.
    Question 1 : Il y aura t'il un prorata appliqué à une mise en location seulement en septembre?
    Question 2 : Si le bien n'est pas loué avant janvier 2019, les travaux sont ils quand même déductibles (avec ou sans prorata)? et dans ce cas 2*10700 euros de travaux finalement suffiraient...
    Question 3 : y a t'il des conditions obligeant le propriétaire, bénéficiant de ces réductions exceptionnelles, à louer en vide un certain temps ensuite? (hors les 3 ans de location dues suite prêt etc...).
    Question 4 : quelque chose empêche t'il de passer en location meublée en 2020 une fois la plus value fiscale faite en 2018 et 2019?
    Merci,
    Cordialement,

  • #26

    Corrige ton impôt (lundi, 19 mars 2018 23:55)

    Bonjour,
    Pour répondre rapidement :
    1 - tout est déductible du moment que vous n'habitez pas le bien et que les travaux sont faits dans le but de louer.
    2- idem : on déduit les charges de 2018 sur la déclaration 2019 (travaux mais aussi prêt etc... comme je l'ai expliqué dans de nombreux articles). On peut déduire même s'il n'y a pas encore de loyer, l'important étant toujours de ne pas habiter et que les dépenses soient faites dans le but de louer.
    3 - uniquement le délai de 3 ans au réel (pour l'obligation de louer 3 ans suite à déficit, voir mon article sur la nouvelle jurisprudence dans la rubrique "immobilier").
    4- il faut quand même attendre la fin du bail j'imagine.
    N'hésitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement

  • #27

    Jochem (dimanche, 25 mars 2018 07:58)

    Bonjour,
    Merci pour votre article.

    Mes questions concernent les travaux "d'urgence". J'ai lu quelque part (lemonde.fr pour ne pas le citer) que: "Les travaux d’urgence, telle que la remise en état d’un logement à la suite d’une tempête, les travaux décidés d’office par le syndic ainsi les travaux relatifs aux immeubles achetés en 2019 ne sont pas concernés : ils sont intégralement déductibles l’année où ils ont été réalisés".

    1er cas: travaux d'urgence réalisés en 2018. Dans la mesure où ces travaux ne créent pas de déficit foncier et qu'il n'y a pas des revenus exeptionnels, j'ai la désagréable impression ques ces travaux ne génèrent aucun avantage fiscal. Quelle est votre avis ? (Mon problème est que mon locataire m'a signalé il y a quelques jours, en mars 2018 donc, un problème de chauffage qui devraient conduire à des "petits" travaux difficilement reportables)

    2ème cas: concerne des travaux qui risquent d'être réalisés en 2019. L'article du monde indiquent que "les travaux décidés d’office par le syndic" sont entièrement déductibles (et non pas à 50%) en 2019 . Mais que dire des travaux votés par l'A.G. des copropriétaires mais pilotés par le syndic ? j'ai aussi la désagréable impression qu'ils ne seront pas considérés comme "d'urgence". Quel est votre avis ?

    Merci d'avance.

  • #28

    Corrige ton impôt (dimanche, 25 mars 2018 11:09)

    Bonjour Jochem,
    Je ne me suis pas encore penché sur les travaux d'urgence de manière précise mais si vous voulez mon avis sans que j'ai étudié le texte :
    1- Je sens effectivement venir la parade du fisc pour limiter l’avantage fiscal. Travaux d'urgence en 2018... si c'est déductible uniquement à 100% l'année 2018 sans mode de calcul spécial; on déduit 100% dans le vide la majorité des cas
    2- je vous avoue que je ne sais pas du tout. A mon avis, cela va être compliqué de contourner les textes. Si le fisc décide de limiter l'avantage fiscal,ils prendront le soin de rédiger le texte de manière à ce qu'il concerne un maximum de personne.
    Auriez-vous un lien vers l'article en question? Je ne mets pas la main dessus en ligne et il y'a très peu de documentation sur ces fameux "travaux urgents" pour le moment. C'est aussi ça qui me laisse la mauvaise impression qu'ils sont mis de côté "sous le coude" pour pouvoir restreindre les avantages fiscaux en modulant ces fameux "travaux d'urgence" comme bon leur semble...
    Cordialement.

  • #29

    Pat (lundi, 26 mars 2018 11:05)

    Bonjour et bravo pour ces articles et les différentes facettes de l’annee blanche.
    Nous sommes plusieurs à nous poser la question (partiellement abordée dans un des commentaires) a avoir un DF antérieur.
    Pourriez-vous faire un exemple chiffré sur le sujet : 50kE de DF antérieur, 30kE de loyers 2018 et 20kE de travaux par ex.
    Merci d’avance
    Pat

  • #30

    Corrige ton impôt (lundi, 26 mars 2018 11:30)

    Bonjour Pat,
    Dans votre cas, j'ai peur que 10k de DF antérieur viennent s'imputer inutilement sur les 10k de RF imposables. Donc 10k de déficits utilisés inutilement (ou très peu utile si revenu exceptionnel).
    On arrive à une situation un peu stupide où faire des travaux en 2018 devient "utile" pour "ne pas perdre" le DF antérieur....
    Cordialement.

  • #31

    Justine (mardi, 27 mars 2018 20:02)

    Je viens de découvrir votre site, je tiens à vous remercier et à vous féliciter! Vraiment, sincèrement, MERCI de mettre à notre disposition votre temps et ces informations claires, utiles et documentées.

    Cordialement

  • #32

    Corrige ton impôt (mardi, 27 mars 2018 23:39)

    Merci pour vos encouragements, voilà qui me motive à continuer; n'hésitez pas à partager le site!
    Cordialement.

  • #33

    Frederic (mercredi, 28 mars 2018 12:11)

    Vous pouvez me confirmer que pour un achat en 2019 et donc des travaux en 2019 100% des travaux sont déductibles en 2019?

  • #34

    Corrige ton impôt (mercredi, 28 mars 2018 12:13)

    Bonjour,
    A priori c'est ce qui est prévu en catégorisant ces travaux comme "urgent" ce qui permettrait de les déduire à 100% et non 50%. Maintenant, tant que ce n'est pas écrit dans les textes je ne peux pas être catégorique.
    Cordialement.

  • #35

    Pierre (jeudi, 29 mars 2018 11:15)

    Bonjour,
    Très belle article, assez clair au vue de la complexité du sujet!! Merci!
    Question de mon côté, supposons que
    - je sois dans la tranche d'imposition des 30%
    - en 2018, je touche un revenu exceptionnel de 20000€ net imposable
    - suite à une location, je touche des loyers à hauteur de 10000€/an
    => Si je ne fais pas de travaux, je payerai des impots que sur mes revenus exceptionnels et pas sur mon revenu locatif, correct?
    20000€ (revenus exceptionnel) * 30% = 6000€ d'impots
    => Si je fais des travaux à hauteur de 10000€, cela annulera mes revenus locatifs, mais je payerai toujours les impots sur mon revenu exceptionnel, correct?
    10000€(loyer) - 10000€(travaux) + 20000€ (revenus exceptionnels) * 30% = 6000€ d'impots (aucun bénéfice)
    => Si je fais des travaux à hauteur de 30000€, cela annulera mes revenus locatifs, mais aussi une partie de mon revenu exceptionnel, correct?
    30000€ - 10000€(revenus locations) - 20000€(revenus exceptionnels) = 0€ d'impots
    Dans ce cadre, je ne parle pas de deficit fiscal, mais simplement de réduire mon impots sur mon revenu exceptionnel

    Merci de votre réponse,
    Cordialement, Pierre

  • #36

    Corrige ton impôt (vendredi, 30 mars 2018 00:54)

    Bonjour Pierre,
    Alors dans l'ordre :
    1- Impôt seulement sur les revenus exceptionnels. En revanche, ils seront moins imposés (bonne nouvelle). Ils ne subiront pas la tranche marginale d'imposition mais le taux moyen. Une opportunité que je développe dans l'article n°8 sur le prélèvement à la source (publication à venir, en avant première ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/03/29/payer-moins-impot-revenu-exceptionnel-strategie-annee-blanche-2018-pee/).
    2- Oui, travaux inutile car rien ne change.
    3- pas tout à fait. Les premiers 10 k ramènent le foncier à 0 € (inutile). Les 10 700 € suivants s'imputent sur les autres revenus dont le revenu exceptionnel ce qui baisse la fiscalité 2018. Les 9 300 € se provisionnent pour les années suivantes car on utilise seulement 10 700 € de déficits l'année en cours.
    N'hésitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement.
    Thibault

  • #37

    Carlo (dimanche, 01 avril 2018 18:56)

    Bonjour

    Merci beaucoup pour le travail que vous avez réalisez !

    Si j'ai bien compris

    Dans le cas d'un déficit foncier antérieur de 70k et 35k de revenus fonciers net après avoir déduits les intérêts sur 2018 et 100k de travaux sur 2018

    Même si l'année 2018 est une année blanche (on ne déduit pas les 10 700 €) il faut imputer les 35k de revenus fonciers sur les 70k ?

    Il restera donc 35k reportées + (150 % de 100k) soit 150 k = 185k ?

    Une SCI à l'is n'est pas impactée du tout ?

    Merci pour votre réponse

  • #38

    Corrige ton impôt (lundi, 02 avril 2018 23:33)

    Bonjour Carlo,
    Côté SCI à l'IS, ça ne relève plus de mes compétences. Sinon dans votre exemple, 35k de travaux vont s'imputer inutilement sur le foncier mais aussi 10700 avec un gain moindre comme expliqué dans l'article. En revanche, vous aurez le solde provisionné en 2018 comme déficit et à nouveau 50% de déduction en 2019.
    Cordialement.

  • #39

    juliette (mercredi, 04 avril 2018 12:41)

    Bonjour,
    Vos publications sont très intéressantes, mais j'avoue que j'ai du mal à me situer.... par exemple pour des revenus à 58000 environ et 6600 de revenus fonciers (en micro foncier) (et est-ce qu'un pel qui arrive à expiration en aout 2018 avec des intérêts qui deviennent imposables fait office de revenu exceptionnel?) nous pensions faire un achat d'une petite maison à rénover avec environ 25 à 30000 euros de travaux. (pour la louer en 2019).. que pensez-vous de cette situation? aussi, nous pensions à une location en meublée
    autre question: est-ce vrai que l'on a jusque 3 ans pour déduire des travaux (exemple si travaux faits en 2018 ne les déduire qu'en 2020?)
    je suis inquiète car cet achat était à la base pour défiscaliser vu que sans enfant nous sommes très imposés si vous pouvez me conseiller merci
    cordialement

  • #40

    nathaphil (mercredi, 04 avril 2018 13:33)

    Bonjour ,
    Article supe intéressant !
    Pour ma part , immeuble acheté en 2017 avec loyer de 20000 euros à l'année et 25000 euros de travaux en 2018 ( remise en état électricité , meubles de cuisine , fenêtres et toiture ).
    Vu ce que vous expliquez en fait nous sommes perdants ?
    Cordialement

  • #41

    Bruno (mercredi, 04 avril 2018 15:40)

    Bonjour,

    En synthèse de votre article, peut on conclure que l'opportunité fiscale est maximum pour un achat d'un bien en 2018 avec montant de travaux supérieurs à 10700*2, pour un foyer fiscale n'ayant pas de revenus fonciers ni DF antérieurs, et foyer imposable bien évidemment. Dans ce cas, on valorise à 150% les travaux de 2018 en créant un déficit foncier de la totalité des travaux (-10700 au titre du déficit foncier de 2018).

    Dans le cadre du déficit foncier, auriez vous un article ou lien à conseiller pour connaitre la liste des travaux déductibles ?

    Merci pour votre confirmation et votre aide.

  • #42

    Hervé (mercredi, 04 avril 2018 16:53)

    Bonjour et félicitations pour vos articles très intéressants et utiles.

    J'aurais souhaité plus de précisions sur les avantages/inconvénients a faire des travaux en 2018 ou à les reporter en 2019 ou 2020 si on a déja une "reserve importante" de "deficit foncier antérieur" (de l'ordre de 3 années de loyers à percevoir).
    - Exemple chiffré: Déficit foncier antérieur à 2018 de: 140 K ; Loyers 2018 de 38 K ; Travaux à faire (en 2018 ou plus tard): de l'ordre de 40 K.

    - Est-ce que le "conseil 2 : inutile de faire des travaux en 2018 s'ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés" est toujours pertinent s'il on a un deficit antérieur ?

    - En tenant compte du deficit antérieur, que deviennent les régles "deux fois de loyer + deux fois 10700" sans revenus exceptionnels (conseil 3) et "deux fois le loyer+ une fois 10700" avec des revenus exceptionnels (conseil 4)?
    (J'ai bien lu les commentaires de Pascale/Pascal et de Pat, mais ils ne tiennent pas en compte de "revenus exceptionnels" possibles voire probables dans la pluspart des cas).

    Je vous remercie par avance.

  • #43

    Rimbert Guy (mercredi, 04 avril 2018 21:45)

    Et qu'en est-il- pour les SCI ?

  • #44

    Corrige ton impôt (mercredi, 04 avril 2018 23:00)

    Bonjour,
    Alors selon les questions :
    @Guy : même fonctionnement pour les SCI à l'IR, la fiscalité est la même.
    @Hervé : les travaux ont du sens ici. Si vous ne faites rien, 38k de déficit seront utilisés dans le vide. De fait, vos 40k de travaux en 2018 sont "utiles... et qui plus est vous aurez 50% de bonus en 2019.
    @Bruno : Oui tout à fait! Vous trouverez un article avec la liste des travaux déductibles et le BOFIP dans la rubrique "immobilier".
    @Nathaphil : malheureusement oui, l'opération est loin d'être optimum ici... désolé!
    @Juliette : il faut un gestionnaire de patrimoine qui facturera des honoraires pour répondre à toutes ces questions en prenant en compte vos besoins et objectifs. Sachez qu'il est impossible de déduire des dépenses de 2018 une autre année.
    Cordialement.

  • #45

    Thierry (jeudi, 05 avril 2018 10:58)

    Bonjour

    merci pour vos explications très claires et le travail réalisé!
    Pour ma part j'ai acheté fin Décembre deux studios avec des revenus annuels estimés à 12000€. La mise en location commence le mois prochain. J'ai réalisé pour 60K€ de travaux. Je vais les déclarer en régime réel puisque les travaux sont élevés. Est ce que j'ai intérêt à faire passer mes factures en 2017 ou plutôt en 2018 comme je peux le supposer au vu de vos calculs?

  • #46

    Carlo (jeudi, 05 avril 2018 16:25)

    Bonjour
    Suite à mon message et à votre réponse je crois qu'il est possible de décider de conserver le déficit foncier antérieur non-imputé afin de ne pas le déduire inutilement sur 2018?
    Merci

  • #47

    Corrige ton impôt (vendredi, 06 avril 2018 00:25)

    Bonjour,
    @Thierry : il me semble que la formule que je donne dans l'article vous est favorable. Auquel cas, il serait judicieux de tout faire en 2018.
    @Carlo : je pense que si vous avez un RF foncier positif, le fisc utilisera le déficit antérieur pour le ramener à 0€ en 2018 même si c'est inutile fiscalement.
    Cordialement.

  • #48

    Carlo (samedi, 07 avril 2018 09:07)

    Bonjour Thibault

    J'ai appelé les impôts qui m'ont confirmé qu'il était possible de décider de ne pas déduire le déficit foncier antérieur non imputé et qu'il s'agissait d'une règle fiscale

    Votre confirmation serait top �

    Merci et bonne journée

  • #49

    Corrige ton impôt (samedi, 07 avril 2018 11:17)

    Bonjour,
    Avez-vous un écrit? Le texte en vigueur?
    Me concernant, je ne confirme pas. Aujourd'hui, ce n'est pas quelque chose que l'on peut faire sur la déclaration d'impôt. Il n'y a pas de cases prévues pour ça. Ou alors c'est une possibilité que je ne connais pas.
    Peut-être y'en aura t'il de manière exceptionnelle pour 2018 mais je n'en ai pas entendu parler et ne le vois pour l'instant pas dans les modifications des textes. Si ça change, je modifierai l'article bien entendu mais là je ne vois pas.
    Cordialement.

  • #50

    Carlo (dimanche, 08 avril 2018 01:07)

    Du coup je les ai rappelé et une autre personne m'a dit qu'il n'y avait pas de texte mais que le déficit foncier était"reportable" et que donc on n'avait pas d'obligation de le reporter.... Bref je ne sais pas bien quoi en penser
    Bien à vous
    Carlo

  • #51

    Aurélien (lundi, 09 avril 2018 12:05)

    Concernant ceux qui louent en meublé LMNP au réel, cela ne change rien puisse nous sommes en comptabilité ?

  • #52

    Pateliea (lundi, 09 avril 2018 16:35)

    Bonjour, enfin un site où l'on comprend quelque chose.
    Maintenant il va falloir trouver le % d'imposition sur les loyer en 2019 parce que là aussi il y a de tout suivant les sources.
    Bravo et merci.

  • #53

    Corrige ton impôt (lundi, 09 avril 2018 20:01)

    Bonjour
    @Aurélien : le meublé n'est pas concerné par cet article car le traitement des déficits est différent.
    @Pateliea : le pourcentage d'imposition des loyers 2019 sera le même qu'habituellement. Je l'ai expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/11/18/impot-location-vide-appartement-proprietaire-calcul/
    Cordialement.

  • #54

    Paco (jeudi, 12 avril 2018 09:00)

    Bonjour,
    j'ai comme un doute ...
    ma question se pose dans l'autre sens.
    J'ai déjà fait des travaux dans un appartement que je vais louer. Je vais donc me retrouver pour 2018 avec 4500 € de loyers / 25000 € de travaux. J'ai un salaire et la possibilité de débloquer un revenu exceptionnel (participation de 8500€). Ai-je intérêt à le faire ?
    merci pour vos lumières.

  • #55

    Corrige ton impôt (jeudi, 12 avril 2018 14:24)

    Bonjour Paco,
    Pour les travaux, il suffit de suivre les directives de cet article.
    En revanche pour la participation, j'ai développé cela ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/03/29/payer-moins-impot-revenu-exceptionnel-strategie-annee-blanche-2018-pee/
    Faites attention à bien lire l'article avant de la débloquer, notamment comme je l'explique sur le cas du PEE.
    Cordialement.

  • #56

    Sylvia (jeudi, 12 avril 2018 21:05)

    Bonjour
    Tout d'abord félicitation pour votre site que je viens de découvrir :)
    Je suis en revenu foncier positif chaque année, environ 10 000€, je ne paye pas d'impôt puisque je suis sous Scellier jusqu'en 2020.
    Dans le 1er cas vous dites qu'effectuer des travaux n'est pas utile, car la déduction Scellier donne un impôt à 0€ mais je pense que c'est utile car je n'utilise pas la totalité de mon droit de réduction et reporte le restant chaque année, plus je déclare de travaux ou autres frais moins j'utilise ma réserve, pour le calcul de la CSG/Prélèvement sociaux c'est pareil, je déduis les travaux mon résultat foncier est donc moins élevé, j'aimerai votre avis sur ce sujet.
    Avez-vous réaliser un guide pour les déclarations Scellier comme vous l'avez fait pour la loi Pinel ?

  • #57

    Corrige ton impôt (jeudi, 12 avril 2018 22:10)

    Bonjour Sylvia,
    Vous avez eu la chance de bénéficier d'un avantage qui n'existe plus depuis un moment.... le report de la réduction non utilisée! Aujourd'hui, ce n'est plus le cas (Pinel...). Pour votre question, je ne comprends pas trop car l'article traite des travaux seulement, je n'évoque pas le Scellier. Je ne vois pas de quel exemple vous parlez.
    Malheureusement, je n'ai publié que le guide Pinel.
    Cordialement.

  • #58

    Sylvia (vendredi, 13 avril 2018 20:42)

    Bonsoir
    Oh oui j ai eu de la chance �
    Je parle des travaux que l on déduit des revenus fonciers (case 224) ils réduisent le total des revenus fonciers taxables.

    Une petite question, nous intervenons souvent dans les appartements pour changer un joint, une ampoule, entretien espace vert .... ce qui normalement incombe au locataire, je souhaiterai inclure dans les charges ces interventions(main d'oeuvre), est ce possible ? Le fisc peut il contrôler les charges versées par un locataire ?

  • #59

    Corrige ton impôt (vendredi, 13 avril 2018 23:08)

    Bonsoir,
    Vous trouverez dans la rubrique "immobilier" un article complet récapitulant toutes les charges déductibles de la 2044 ligne par ligne. Le texte précise bien que rien n'est déductible pour la main d'oeuvre quand le contribuable fait lui-même les travaux malheureusement... seuls les factures comptent.
    Cordialement.

  • #60

    Sylvia (samedi, 14 avril 2018 09:47)

    Bonjour
    Merci, je vais consulter cet article.
    Cordialement,

  • #61

    garcia (mercredi, 18 avril 2018 07:22)

    bonjour votre article est très intéressant .si je comprend bien il est très avantageux de faire un max de travaux en 2018 sur un bien non mis en location . j ai eu un permis chez moi pour agrandissement et création d un second logement . j ai séparé ma maison en deux . la partie que je veux mettre en location comporte des travaux de rénovation et amélioration de l'habitat au RDC (environ 60000) et création d un étage . je peux donc déduire les travaux relatif au RDC . j ai donc intérêt à mettre en location en 2019 ? donc il faut que je déclare finir les travaux en 2019 pour louer ? est ce que mon comptable ne risque pas de se tromper ? cordialement

  • #62

    Val (mercredi, 18 avril 2018 16:45)

    Bonjour, merci pour cet article clair et intéressant.

  • #63

    Corrige ton impôt (mercredi, 18 avril 2018 23:37)

    Bonjour Garcia,
    Il est effectivement très intéressant de faire un maximum de travaux déductibles sur 2018. Pour la qualité de votre comptable....c'est comme partout, il y'a des très bons et des très mauvais!
    Prenez en un qui suit mon site régulièrement :D
    Cordialement.

  • #64

    JIM (jeudi, 19 avril 2018 11:29)

    Bonjour et merci pour cet article qui est le meilleur que j'ai trouvé. Il est très didactique par ses exemples concrets. Bravo.

    J'ai une question surtout pour 2019. Mes revenus fonciers sont excédentaires et je n'ai plus la possibilité de faire d'importants travaux. Le montant de l'impôt est ainsi élevé.

    D'après ce que j'ai compris, pour 2019 on fera une déclaration normale : revenus locatifs - charges - (50 % des travaux 2018 - 50% travaux 2019)

    Est-ce correct?

    Ainsi, si je ne fais aucun travaux en 2018 et 2019 j'aurai des impôts énormes !

    Si j'en fais ils ne compteront que pour 50% des montants payés, avec une moyenne des travaux faits en 2018 et 2019.

    Exemple 6 000 € de travaux en 2018 et 2019.
    Pour les travaux de 2019, le fisc prendra 3 000 ( 50 % de 6000) pour 2018 et également 3 000 pour 2019. Il fera ensuite la moyenne pour les travaux de 2019, soit 3000 € uniquement.
    J'aurais ainsi payé 12 000 € de travaux au total pour 2018 et 19, mais seuls 3 000 pourront être déduits en 2019 sur mes loyers locatifs; soit une misère et ainsi une taxation maximale.

    Mon calcul est-il (malheureusement) correct ?

    Merci pour votre réponse et explications sur ce cas concret qui à mon avis pourra être utiles à d'autres personnes dans mon ca set qui se posent les mêmes questions concrètes.

    Encore bravo pour votre blug. Cordialement.

  • #65

    Corrige ton impôt (jeudi, 19 avril 2018 19:52)

    Bonjour,
    Je n'ai pas tout compris. Mais en gros :
    - 6k de travaux en 2018 --> 6k déduit en 2018 et 3k en 2019
    - 6k de travaux en 2019 --> 3k déduits en 2019.
    Cordialement.

  • #66

    vtib (jeudi, 19 avril 2018 22:44)

    Bonjour,
    Je pense acheter mon premier bien immobilier locatif, un studio ancien pour possession en septembre 2018.
    Je pense faire quelques travaux et le louer en meublé ensuite.
    Je vais donc toucher très peu de revenus en 2018 et faire des dépenses tels que achat, frais de notaire, frais de négociation, intérêt d'emprunts et travaux. Si j'ai bien compris, ce n'est pas une bonne idée sur le plan fiscal puisque pas de déduction (puisque pas d'impôts en 2018) mais je ne saisis pas bien la suite... Y aura t il un déficit reportable ou plutôt la déduction de 50 % des travaux de 2018 en 2019!? Quid des autres frais? (notaire, négo and co?)

  • #67

    Corrige ton impôt (jeudi, 19 avril 2018 23:39)

    Bonjour. Cet article ne concerne que la location vide. Sur du meublé, les impacts ne sont pas ceux présentés. Cordialement

  • #68

    JIM (vendredi, 20 avril 2018 12:05)

    Merci votre réponse :

    - 6k de travaux en 2018 --> 6k déduit en 2018 et 3k en 2019
    - 6k de travaux en 2019 --> 3k déduits en 2019.

    Votre réponse confirme malheureusement que dans mon cas pour 12 K€ de travaux (2018 + 2019), les 6K€ déduits de 2018 étant inutiles car pas déficitaires en 2018, je ne pourrai déduire en 2019 que 6 K€ (3 K€ de 2018 et 2019) alors que 12 K€ de travaux auront été faits.

    Ce système pernicieux mis en place de déduire seulement 50 % des travaux va ainsi me couter très cher car peu de déductions de travaux seront possibles sur les loyers de 2019.

    Quels sont les autres moyens que les travaux de réduire l'imposition en 2019, perp, ... ?

    Pourquoi avoir mis un tel système en place qui va tromper une majorité de loueurs ?

    Merci pour vos réponses et cordialement.

  • #69

    Thomas (samedi, 21 avril 2018 13:30)

    Bonjour superbe article et vraiment très détaillé un plaisir de le lire
    Si je comprend bien cela ne concerne que la location vide mais qu'en est il de la location meublée? (LMNP ou SCI IS?)

  • #70

    Corrige ton impôt (samedi, 21 avril 2018 20:39)

    Bonjour,
    Je n'ai pas encore étudié la question, surement sur un prochain article. Celui la vaut bien uniquement pour le vide (SCI IR ou vide classique).
    Cordialement.

  • #71

    Fred_44 (dimanche, 22 avril 2018 19:28)

    Bonjour,
    Acquéreur d'un bien en VEFA Pinel avec livraison début juillet 2018. Je souhaite aménager une cuisine avant ouverture à la location en septembre. Travaux probables de 3500 € qui dépasseront certainement mes loyers 2018 (2500 € environ si 4 mois). J'aurai aussi des frais d'emprunt (1700€) et charges (700€). Avec le système année blanche 2018, ai-je intérêt à déclarer les travaux sur le déficit foncier ou plutôt augmenter la valeur totale du bien pinel?
    (J'ai bien vu que dans votre guide cette dernière solution était moins avantageuse, mais avec l'année blanche, c'est à ré-évaluer, non ?).
    Merci pour vos précieux conseils.
    Cdlt

  • #72

    Corrige ton impôt (dimanche, 22 avril 2018 22:05)

    Bonjour Fred,
    Effectivement, c'est un cas où peut-être que la déduction devient moins intéressante. Ca reste à calculer car même sur une base amoindrie, la déduction reste très intéressante (gain immédiat aux PS qui ont augmentés et à la TMI par rapport à 2% par an pour le prix de revient).
    A vue d'oeil sur vos chiffres, je pense que la déduction reste bien meilleure. Je m'explique :
    - Si vous déduisez tout : vous perdez la déduction de 2 500 € qui s'imputent inutilement... voir de 3 500 € si vous n'avez pas de revenus exceptionnels. Cela étant, vous récupérez, 50% de 3500 € en "sur-déduction" 2019. Les 2 400 € d'intérêt se provisionnent et sont utiles.
    - Si on prends votre idée de mettre la cuisine dans le prix de revient pour éviter d'avoir "seulement" 50% * 3500 de déduction, vous aurez un nouveau problème. Les intérêts vont s'imputer inutilement sur les loyers 2018 au lieu de se provisionner. Vous allez perdre la possibilité de provisionner 2 400 €.
    Bref, c'est un peu technique mais si vous pouvez respecter les conditions pour déduire la cuisine, ça me semble bien meilleur.
    Cordialement.

  • #73

    Marc (lundi, 23 avril 2018 13:29)

    Bonjour. On lit qu'il est conseillé de ne faire aucun travaux en 2019.
    Ce cas s'applique aux propriétaires qui ont déjà des deficits pour 2019.
    Pour ceux qui auront des loyers excédentaires il faut bien qu'ils fassent des travaux en 2019 sinon impostion maximale.
    Les travaux 2019 ne seront de plus déductibles qu'à 50 %.

    Est--ce correct ?

    Merci pour cet excellent blog.

  • #74

    Corrige ton impôt (lundi, 23 avril 2018 22:35)

    Bonjour Marc,
    Je vous avoue ne pas trop comprendre la question. Je reprends cette phrase : "Pour ceux qui auront des loyers excédentaires il faut bien qu'ils fassent des travaux en 2019 sinon impostion maximale." A mon sens, je préfère faire les travaux en 2020 pour les déduire à 100% qu'en 2019... non? Je n'arrive pas à trouver un cas où les travaux 2019 ont du sens (ou alors en cherchant loin avec un déficit provisionné de 2009 arrivant à terme).
    Cordialement.

  • #75

    Manuli (mardi, 24 avril 2018 22:20)

    Bonjour,
    Un grand merci pour la qualité de vos explications sur ce sujet complexe.

    J'ai quand même une question en ce qui concerne l'exemple 2 pour le conseil 3 (Mr Corrigetonimpôt n'a pas de revenus exceptionnels, a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il fait 50 000 € de travaux pour être au-dessus du seuil).

    Je prends l’éventualité que pour 2019, sur les 25 000€ déductibles, 10 000 ont permis de ramener les revenus fonciers à 0 €, 10 700 € ont été imputé sur les revenus globaux et qu'il reste un déficit foncier imputable sur les années suivantes de 4 300€.

    Pouvez vous me confirmer ou m'infirmer qu'à la suite de sa déclaration d’impôt sur les revenus 2019, Mr Corrigetonimpôt aura un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années de 29 300 € au titre de l'année 2018 et 4 300 € au titre de l'année 2019. soit 33 600€ au total.
    Merci pour votre réponse
    Cordialement


  • #76

    Corrige ton impôt (mardi, 24 avril 2018 22:32)

    Bonjour,
    Vous avez tout à fait raison, c'est bien cela. Il aura 10 ans pour les utiliser.
    Cordialement.

  • #77

    Stéphane (mercredi, 25 avril 2018 00:24)

    Bravo et merci pour votre travail Thibault.

    Je perçois 20 000 euros de RF et j'hésite à de nouveau investir en 2018 en faisant beaucoup de travaux.
    Je me demande comment seront imposés les revenus fonciers à compter de 2019?
    Avant c'était en fonction de la TMI plus 17.2% de taxe sociale.

    Comment ils seront imposés à partir de 2019?

    Merci

  • #78

    Marc (mercredi, 25 avril 2018 11:17)

    Bonjour. En fait j'ai l'impression que vous parlez de proprietaires qui ont des déficits en permanence et qui n'ont ainsi aucun intérêt à faire des travaux en 2018 et 2019 (sauf si seuils dépassés pour 2018)

    Mais pour ceux qui n'ont aucun deficits pour 2019, ils seront bien obligés de faire des travaux (même si deductibles qu'à 50 %) afin d'ecarviter une imposition encore pire.

    Est-ce que je me trompe ?

    Merci.

  • #79

    Aurélie (mercredi, 25 avril 2018 14:21)

    Bonjour Thibault et merci pour les conseils.

    En cas de gros travaux en 2018 (50 000), vous dites que le reste du déficit foncier 2018 sera provisionné pour un futur gain filscal (29300 euros dans l'exemple).
    Et en 2019 on pourra déduire 50% des travaux 2018, donc 25 000 euros.
    Mais que deviennent les 29300 euros de déficit provisionné en 2018?
    Sont -ils reportables en 2020 ou 2021 par exemple?

    Merci beaucoup!

  • #80

    Corrige ton impôt (mercredi, 25 avril 2018 16:50)

    Bonjour,
    @Stephane : retour à la normal pour le calcul de l'impôt en 2019. Les RF subissent donc bien PS + IR selon la tranche. Seuls les travaux sont traités de manière spécifique.
    @Marc : je maintiens ma réponse précédente. Faire des travaux pour payer moins d'impôt en 2019 n'est pas intéressant. Autant attendre 2020 pour économiser beaucoup plus d'impôt avec le même montant de travaux.
    @Aurélie : vous trouverez un article qui traite du déficit provisionné dans la rubrique "immobilier" du site. Ils sont conservés 10 ans et s'utilisent dès qu'un revenu foncier positif apparait afin de l'annuler.
    Cordialement.

  • #81

    Karine (jeudi, 26 avril 2018 16:07)

    Bonjour
    Un grand merci pour cet article très intéressant mais aussi très complexe pour une débutante comme moi...
    je suis propriétaire de deux appartements que je loue : un premier acquis en nom propre (revenu foncier après déduction des charges = 4000€) et le second acquis en SCI familiale sur lequel j'ai eu de gros travaux en 2017. Lors de ma déclaration d'impôt sur 2017 que je suis en train de faire j'ai un déficit foncier (grâce au deuxième appartement) de -10700 € pour 2017 (ce qui va me permettre de ne plus être imposable) et il me reste encore -18 000€ à affecter sur les prochaines années. Mon premier appartement ayant quelques petits travaux à réaliser et étant donné que 2018 sera sans doute ma dernière année au réel sur cet appartement (car finalement peu de charges à déduire et peu de travaux à faire), j'envisageais de faire de petits travaux (salle de bain à modifier) de l'ordre de 2500 / 3000 € max. Est-ce utile dans mon cas ?
    Comme d'autres, j'espère que nous pourrons conserver notre déficit foncier et que nous n'aurons pas à deduire 10 700 € en 2018.
    Merci par avance pour vos conseils

  • #82

    Julie (jeudi, 26 avril 2018 17:29)

    Bonjour,
    J’ai une question sur l’année de transition 2018. Je voudrais savoir si les déficit fonciers antérieurs a 2018 seront imputes sur les revenus fonciers de 2018 avant le calcul du crédit d’impôt a la modernisation ou pas imputes du tout sur les revenus fonciers 2018.
    Dit autrement, savoir si le déficit foncier accumule sur les années précédentes sera utilise sur l’année fiscale 2018 ou si il passera directement de 2017 a 2019.
    Merci beaucoup.

  • #83

    Corrige ton impôt (jeudi, 26 avril 2018 22:42)

    Bonjour,
    @Julie : Il sera surement utilisé pour rien sur cette année (ou pour minorer les revenus exceptionnels).
    @Karine : Le déficit ne sera surement pas touché. Les petits travaux vont s'imputer inutilement sur les loyers de 2018.
    Cordialement.

  • #84

    Julie (vendredi, 27 avril 2018 09:12)

    Merci pour la reponse rapide.
    On espere que ce point sera modifié.
    Et merci pour vos articles et votre temps.

  • #85

    Karine (vendredi, 27 avril 2018 12:00)

    Merci pour votre réponse
    Mais si mes travaux sont un peu plus importants (s'ils dépassent 4000 € qui est mon revenu foncier après déduction des charges) sur mon premier appartement et me permettent de créer un déficit foncier sur cet appartement cela viendra compléter mon déficit foncier global acquis en 2017 grâce à mon 2ème appartement ? dans ce cas là les travaux sur mon 1er appartement seraient-ils utiles en 2018 ?

  • #86

    Corrige ton impôt (vendredi, 27 avril 2018 18:08)

    Si 4 000 est le revenu foncier des 2 appartements après déduction des charges, le solde de travaux va s'imputer sur les salaires comme je l'explique dans l'article. Un gain moindre par rapport au système habituelle et seulement pour la partie au-delà de 4k. C'est mathématique, si vos travaux ne dépassent pas la formule que j'indique, vous êtes perdante.
    Cordialement.

  • #87

    Stéphane (vendredi, 27 avril 2018 22:25)

    Bonsoir Thibault, bravo pour votre super article.

    Juste une petite question concernant le CONSEIL 3, EXEMPLE 2:
    Avec 50000 euros travaux sans revenus exceptionnels.

    Après la déduction fiscale de 2018 (10000 +10700), il reste 29300 que l'on provisionne.

    En 2019, on déduit de 50% des travaux 2018 soit 25000 euros. (25000- 10000 -10700= 4300 euros)

    En 2020, il nous reste comme déficit foncier les 29300 euros provisionnés en 2018 plus les 4300 euros restant de 2019 soit 33600 euros.

    Est ce bien cela Thibault?

    Merci!!!

  • #88

    Corrige ton impôt (vendredi, 27 avril 2018 22:49)

    Bonjour,
    C'est bien cela Stéphane!
    Cordialement.

  • #89

    thierry (samedi, 28 avril 2018 16:13)

    Encore une usine a gaz , comme d hab les Français vont faire du surplace parcequ ils en ont marre !

  • #90

    david (dimanche, 29 avril 2018 11:47)

    Bonjour,

    Livre acheté, bien fait et très utile, merci.
    Une question svp :
    Bien Pinel loué en juillet 2018
    Loyer : 2900 euros.
    Frais de prêt bancaire 2500 euros / Cuisine 3000 euros / Intérêts 1290 euros / 400 euros charges diverses
    Le déficit est perdu ?
    Merci d'avance.

  • #91

    Corrige ton impôt (dimanche, 29 avril 2018 12:22)

    Bonjour David,
    Aucun problème, je prends le temps de répondre de manière détaillée aux acheteurs du livre. Merci de m'envoyer votre question sur mon mail (celui avec lequel je vous ai fait parvenir l'Ebook). Il faudra me préciser si la cuisine est déductible ou si elle entre dans le prix de revient.
    Cordialement.

  • #92

    HO (dimanche, 29 avril 2018 21:29)

    Bonjour,
    Je suis tombé sur ce site par hasard et tous les articles sont très clairs et démystifie ce fameux prélèvement à la source.
    L'article sur les travaux 2018/2019/2020 permet de comprendre et d'adapter sa stratégie pour les années à venir.
    Une chose est sure je vais acheter cet Ebook et en parler autour de moi...

  • #93

    Anne-Isabelle (lundi, 30 avril 2018 10:26)

    Bonjour,
    Je suis impressionnée par un tel savoir. Pour ma part malgré ces explications détaillées et tous les exemples, c'est encore confus, je n'arrive pas à tout appréhender...
    Je dois acheter un appartement en septembre et faire 15000€ de travaux. Je ne pourrai pas le louer avant 2019, ou alots pendant 2 ou 3 mois soit entre 1000 et 1500 euros de revenus.
    Est ce que ça va m'apporter quelque chose sachant que je ne perçois que me rémunération et une pension alimentaire ?
    Ah oui également, est ce que cela a une incidence sur l'imputation des travaux suivant qu'on lour en meublé ou en location vide ?Grand merci par avance

  • #94

    Corrige ton impôt (lundi, 30 avril 2018 12:30)

    Bonjour,
    Cet article concerne la location vide uniquement.
    Pour votre cas, il faut suivre la formule "2 fois loyers imposables + 2*10700". Avec 15 000 € de travaux, vous êtes en-dessous ce qui signifie que la déduction utile fiscalement sera inférieure à 15 000 €.
    Cordialement.

  • #95

    Anne (vendredi, 04 mai 2018 13:00)

    Bravo pour la clarté de votre article !
    Cela fait des mois que je cherche des explications claires sur le sujet -
    Un Grand MERCI

  • #96

    Grp (lundi, 07 mai 2018 11:24)

    Bonjour, j ai effectuer 9500€ de travaux en 2017 et j ai loué l'appartement en novembre, soit 1000€ de revenus locatif annuel pour 2017 et donc 8500€ de "déficit", les 8500€ vont être déduis sur mes revenus locatif de 2018 c'est bien ça ? Jai lu egalement que les premiers 10700€ etait deduis dabord sur les revenus de salaires ?! Sachant que 2018 est une année blanche la déduction de travaux de 2017 et inutile comme 2018 si on est en revenu positif ?

  • #97

    Corrige ton impôt (lundi, 07 mai 2018 19:56)

    Bonjour Grp,
    Je vous invite à lire l'article sur le déficit foncier dans ma rubrique immobilier. Ensuite, vous pourrez reprendre connaissance de ce billet et aurez la réponse à vos questions.
    Cordialement.

  • #98

    Ad (mardi, 08 mai 2018 11:01)

    DECLARER DEUX ANS DE LOYERS SUR 2018?

    Je vais déclarer en 2018 les loyers perçus en 2017 et 2018.
    En effet, les loyers de 2017 ont été payés en janvier 2018.
    (Pour vous expliquer il s'agit d'un fermage, versé par le fermier une fois par an)

    J'ai cru comprendre que le législateur avait prévu quelque chose pour les revenus fonciers qui couvraient une période de plus de 12 mois... Mais sans en savoir plus.

    Pensez-vous que je puisse profiter de l'annulation de l'imposition pour ces deux années de loyers puisque je les perçois effectivement en 2018? Ce qui serait une bonne nouvelle !

    Merci d'avance!

  • #99

    Jerome (mardi, 08 mai 2018 17:39)

    Bonjour,

    Tout d'abord bravo et merci pour cet article, de loin le plus complet et le plus précis sur le sujet que j'ai pu trouver !
    Si je peux néanmoins me permettre, un exemple sur le cas N°4 permettant d'illustrer pourquoi il vaut mieux 2*loyers + 10700 plutôt que 2*loyers serait tout de même le bienvenu ;-) Mais bravo pour votre précision, notamment comparé aux articles des médias "traditionnels".

    Puis-je vous poser 2 questions :
    1/ Quand vous dites "2 * loyers" c'est en fait "loyers imposable de 2018 + loyers imposables en 2019", c'est bien ça ? Ce qui permettrait d'illustrer qu'en cas d'acquisition en 2018 (qui plus est à crédit avec des charges financières exceptionnelles cette année là) les loyers imposables entre 2018 et 2019 peuvent être sensiblement différents.

    2/ Quels aspects de ces mesures pourraient encore être modifiés par le législateur d'ici le 1er janvier 2019 ?

    Encore merci et toutes mes félicitations !

  • #100

    Anaëlle (mardi, 08 mai 2018 19:14)

    Bonjour,

    Article très intéressant, mais je crois bien ne pas être dans vos exemples, sauf erreur de ma part.
    Je souhaiterais investir dans un bien locatif avec 20 000 euro de travaux, soit pas de loyer compte tenu du temps d'achat du bien + durée des travaux.
    Donc aucun revenu sur l'année 2018, ou très peu : 500 euro.
    Comment cela se déroulera la déduction des travaux sur mes impôts? Faut-il du coup attendre l'année 2019 pour investir dans des biens avec travaux....

    Merci d'avance.

  • #101

    Corrige ton impôt (mardi, 08 mai 2018 20:26)

    Bonjour,
    @Ad : si le fisc ne considère pas ce loyer comme revenu exceptionnel, il sera dans l'année blanche. Reste à savoir comment cette notion de revenu exceptionnel sera interprétée...
    @Jérome : je parle du loyer imposable de l'année en question... donc si vous envisagez des travaux 2018, vous prenez 2 loyers imposables de 2018.Pour les modifications, aucune idée, l'avenir nous le dira!
    @Anaelle : Vous reprenez la formule avec des loyers imposables de 0 €. Il faut donc que vos travaux dépassent 2*10 700 € en 2018 pour avoir une super déduction.
    Cordialement.

  • #102

    DAKIN (mardi, 08 mai 2018 21:04)

    Merci pour cet article. Je me suis parfaitement retrouvé dans l'un des cas décrit et ma stratégie est maintenant claire.

  • #103

    Chauveteau Jean-Marc (jeudi, 10 mai 2018 21:53)

    bonjour,
    j'ai une première location avec un revenu de 5600 euros annuel sur 2018, 2019...sans travaux a prévoir dans les 2 ans.
    Je souhaite acquérir cette année un deuxième bien avec travaux
    j'ai 6000 euros de notaire et 3000 euros de commission d'agence (qui était déductible précédemment avec les travaux ) et 17500 euros de travaux, avec 0 euro de loyer en 2018 pour ce deuxième bien et 6000 euros de loyer sur 2019 Pouvez-vous me renseigner sur la défiscalisation de ce cas présent.
    Merci d'avance
    Cordialement

  • #104

    Corrige ton impôt (vendredi, 11 mai 2018 19:36)

    Bonjour,
    Il vous suffit de reprendre la formule donné : si les travaux sont inférieurs à 2*loyers imposables + 2*10 700 €, ce n'est pas bon fiscalement. Le calcul comprend les loyers imposables et les travaux de la totalité des biens.
    Attention, les frais de notaire ne sont pas déductibles (et les commissions d'agence non plus sauf à ce que vous parliez de la banque).
    Cordialement.

  • #105

    JF (samedi, 12 mai 2018 20:07)

    Bonjour et merci pour cet article et pour les questions/réponses.
    J'ai cherché sur le Net et je n'ai pas trouvé grand chose sur le PAS et les déficits fonciers antérieurs (DFA).
    J'ai, à fin 2017, un peu plus de 32 K€ de déficit foncier.
    Mes revenus fonciers nets sont d'environ 15000 € par an.
    J'ai cru comprendre que j'allais "perdre" 15000 € de déficit "pour rien" en 2018.
    Je suis contrarié de constater cette inégalité de traitement entre contribuables.
    Est ce qu'un des internautes concerné par un DFA à interrogé l'administration dans le cadre d'un rescrit fiscal ? Peut être cela pourra être utile d'avoir une réponse écrite de l'administration à ce sujet..
    Imaginons que j’achète un appartement en 2018 avec 10K€ de travaux : Si j'ai bien compris seuls 50 % de ces 10 K€ seraient déductibles en 2018 et 2019 : Je perdrais donc "que" 10000 € de mon DFA au lieu de 15000 et je "récupérerai" 5000 en 2019 ?
    Cordialement

  • #106

    Corrige ton impôt (samedi, 12 mai 2018 22:00)

    Bonjour JF,
    Oui, à mon sens ça va se passer comme ça d'après les textes publiés que j'ai lu. Maintenant, il est possible que je sois passé à côté d'une subtilité ou d'une ligne permettant d'éviter ce problème injuste. L'idée du rescrit serait une bonne idée, il faut que quelqu'un s'y colle :)
    Cordialement.

  • #107

    Flo (lundi, 14 mai 2018 15:59)

    Bonjour,

    bravo pour l'article et les exemples, j'ai (presque) tout compris !
    par contre il me semblait qu'il fallait que le bien soit loué dans l'année où les travaux sont effectués pour pouvoir les déduire, c'est faux ?

  • #108

    Corrige ton impôt (lundi, 14 mai 2018 16:04)

    Bonjour,
    Si les travaux sont faits afin que le bien soit loué et que le bien est loué après rapidement sans être habité, on peut déduire les travaux même s'il n'est pas encore loué.
    Cordialement.

  • #109

    Flo (mardi, 15 mai 2018 09:37)

    euh soit je n'ai rien compris, soit j'ai raté un truc :D
    donc imaginons je fais des travaux en 2018 (bon l'année est pas super mais peu importe), terminés au 1er novembre, je le mets en loc mais personne ne loue avant le 1er janvier, je peux quand même déduire les travaux au titre de 2018 ?
    pour ma part je croyais qu'il fallait avoir encaisser des loyers pour pouvoir déduire des travaux.

  • #110

    Corrige ton impôt (mardi, 15 mai 2018 11:47)

    Oui c'est bien ça.
    Cordialement.

  • #111

    Colline (mardi, 15 mai 2018 12:44)

    Bonjour,
    J'ai commencé des travaux fin 2017 dans un appartement que je loue. J'ai fait une avance de 1000 € en décembre 2017 à l'agence qui s'occupe de la location et de faire faire les travaux). Et j'ai payé le solde 1600 € en 2018 ( en fait l'agence ne m'a pas versait le loyer pendant 3 mois). Est il possible de tout déclarer sur l'impôt 2018 ? car si je déclare les 1600 € en 2018 je n'aurai aucune déduction (année blanche). ?
    Cordialement

  • #112

    Corrige ton impôt (mardi, 15 mai 2018 12:48)

    Bonjour,
    Malheureusement non, le fisc retient la date de paiement.
    Cordialement.

  • #113

    Guillaume M (jeudi, 17 mai 2018 14:59)

    Très intéressant, merci !
    Bonjour,
    Il y a aussi, selon moi, un cas pour lequel faire des travaux en 2018 peut-être pertinent (confirmez-vous ?).
    Les indépendants vont être soumis à des règles qui visent à les empêcher de "charger la barque en 2018"... aussi, passer des travaux cette année là peut aider à contenir son résultat 2018 en dessous de celui de 2017, ou 2019, pour ne pas être taxé sur l'exceptionnel en 2018... :-)

  • #114

    Corrige ton impôt (jeudi, 17 mai 2018 15:44)

    Bonjour,
    A mon avis, le fisc va clairement distinguer les revenus déclarés des revenus après déductions. Ils sauront faire la différence entre le CA déclaré et les travaux imputés. Je ne pense pas qu'un tel système fonctionne.
    Cordialement.

  • #115

    Michel (vendredi, 18 mai 2018 10:16)

    Bonjour,
    J'ai parcouru rapidement vos explications éclairées, et vous remercie pour ce travail. Avant de me "plonger" dans l'examen détaillé de votre article, j'ai une question pour laquelle je n'ai pas trouvé de réponse. d'où vient cette somme de 10 700 € qui apparait dans tous les calculs.
    Merci vivement pour votre réponse.
    Cordialement

  • #116

    Corrige ton impôt (vendredi, 18 mai 2018 12:21)

    Bonjour,
    C'est la partie du déficit qu'on peut déduire sur les autres revenus. Je vous invite à lire mon article sur le déficit foncier (voir rubrique immobilier) pour en savoir plus.
    Cordialement.