Année blanche

Locatif et impôt : faut-il faire des travaux en 2019 ou 2020 avec le prélèvement à la source? Calculs, exemples et stratégies pour optimiser vos déficits fonciers.

Avec l’année blanche et la mise en place du prélèvement à la source, les investisseurs immobiliers sont confrontés à une problématique de taille : faut-il faire des travaux en 2019 ou les reporter en 2020 ? Une question qui concerne tous ceux qui louent un bien immobilier vide (de manière normale mais aussi en Pinel, Scellier, Duflot…). Le gouvernement a mis en place un fonctionnement fiscal spécifique pour les travaux effectués en 2019 suite au prélèvement à la source.
Je vais vous expliquer en détail le traitement fiscal des travaux depuis l’année blanche et lors du passage au prélèvement à la source en 2019 à travers cet article qui sera très technique. On pourra alors étudier et comprendre les stratégies d’optimisation dans un second point ; on abordera des cas courants pour en tirer quatre conseils globaux qui permettront d’aider un maximum de personnes. Le but étant de faire les meilleurs choix possibles pour 2019 et 2020; je suis obligé malgré tout d’expliquer l’impact de 2018 pour la compréhension. 

Les points techniques à maîtriser pour comprendre le traitement des travaux par les impôts en 2019.

Pour comprendre et profiter pleinement de ce billet, vous devez maîtriser ces notions que j’ai déjà détaillées dans des articles annexes :

1) En mai 2019, on a fait une déclaration d’impôt des revenus 2018 exactement comme les années précédentes. Le fisc a calculé l’impôt provenant des salaires/loyers et l’a annulé car c’est une année blanche via le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). En revanche, il a calculé la fiscalité provenant des revenus exceptionnels (revenus de placement, plus-values, primes…) et vous a réclamé l’impôt sur ces revenus exceptionnels. Voir année blanche : faut ’il faire une déclaration d’impôt ?

2) Si un loueur immobilier a plus de charges que de loyers suite à des gros travaux, le déficit s’impute dans la limite de 10 700 € sur les autres revenus appelés revenus globaux (soit un gain fiscal à la tranche marginale d’imposition TMI). Au-delà de -10 700 €, le déficit est provisionné et s’imputera les années suivantes uniquement sur un revenu foncier positif (soit un gain fiscal à la TMI mais aussi aux prélèvements sociaux). Voir  impôt et déficit foncier : calculs, exemples et stratégies.

3) Il faudra bien différencier dans cet article les notions de revenu foncier, revenus globaux et revenus exceptionnels que j’ai surlignées ci-dessus. Attention à ne pas les confondre.

Quelles sont les déductions d’impôts prévues pour les travaux réalisés en 2019 ?

Le gouvernement a eu la bien étrange idée de lier les années 2018 et 2019 pour le traitement des travaux. Le prélèvement à la source et l’année blanche iront de pair avec les règles suivantes concernant la déduction des travaux sur vos loyers :

1)  les travaux réalisés en 2018 seront entièrement déduits des revenus fonciers de 2018.
2) les travaux réalisés en 2018 seront aussi déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50%.
3) les travaux réalisés en 2019 seront déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50% seulement.

Rien ne vaut un bon exemple pour y voir plus clair. Je prends un contribuable qui a 20 000 € de travaux à faire. Voyons ce qui se passe selon qu’il les fasse en 2018 ou 2019.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt doit faire 20 000 € de travaux sur un bien loué vide.
– Cas 1 : il choisit de tout faire en 2018. Il aura une déduction de 20 000 € sur les revenus fonciers de 2018 et une déduction de 20 000*50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.
– Cas 2 : il choisit de tout faire en 2019. Il aura une déduction de 20 000 € * 50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.
– Cas 3 : il fait 10 000 € en 2018 et 10 000 € en 2019. Il aura une déduction de 10 000 € sur les revenus fonciers de 2018. En 2019, il aura une déduction de 10 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 50% (travaux de 2019) soit 10 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.

C’est la première règle à connaître qui vient changer la donne : l’imputation des déductions se fait à 150% pour les travaux de 2018 et à 50% pour ceux de 2019. Le fisc prévoit de l’appliquer sur les « travaux non urgents ». De fait, il va falloir finir la lecture de cet article puis je vous conseille de lire mon second billet sur les travaux urgents qui seront traités différemments (idem pour ceux qui achètent un bien en 2019, la fiscalité sera la même que les travaux urgents) : Impôt et location en 2019 : le cas particulier des travaux urgents avec l’impôt à la source.

Ne faites pas l’erreur de penser qu’il suffit de faire le total des déductions pour trouver la meilleure solution. En effet, on a très envie de penser que le cas 1 est le meilleur car on a une déduction totale de 30 000 € contre 10 000 € dans le cas 2 et 20 000 € dans le cas 3. On voit apparaître dans le cas 1 cette fameuse maxime que j’entends tous les jours « faire des travaux en 2018 permet d’avoir 150% de déductions, c’est super » ! Si seulement…Rappelez-vous bien que les déductions sur les revenus 2018 se sont faites en plein dans l’année blanche. De fait, elles peuvent être utiles ou complètement inutiles selon la situation du contribuable. On va assister à des situations où le cas 1 est une très mauvaise idée et d’autres où cela va être pertinent. Pour juger de la meilleure date pour faire vos travaux, il faut étudier une seconde règle : quel gain fiscal vont procurer les déductions des travaux sur les revenus 2018 de l’année blanche.

Déduction des travaux réalisés en 2018 : quel est le gain fiscal? Sont-elles perdues?

Pour les travaux déduits sur les revenus de 2019, cela ne pose pas de problème car on ne sera plus dans l’année blanche. La déduction permettra d’économiser comme aujourd’hui :
– soit l’impôt (selon la tranche marginale d’imposition) et les prélèvements sociaux (17.2%) si les travaux s’imputent sur les loyers ou si la déduction aboutie à un déficit reportable.
– soit l’impôt seulement selon la TMI si les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

En revanche, le second aspect technique à maitriser pour comprendre l’article concerne la déduction des travaux sur les revenus de 2018 ! Exceptionnellement, les calculs étaient différents : il va falloir que nous différencions les déductions inutiles (qui n’ont aucun impact sur l’impôt) de celles utiles (qui permettent de baisser l’impôt). Vous pouvez retenir que le traitement fiscal était le suivant durant la fameuse année blanche :

1- Si vous avez un revenu foncier positif et que vos travaux 2018 s’imputent dessus, la déduction est inutile : gain fiscal de 0 €.
2- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux entre 0 € et -10 700 € apporte :
– Un gain fiscal de 0 € si vous n’avez pas de revenus exceptionnels.
– Un baisse de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition si vous avez des revenus exceptionnels. (pour les spécialistes, c’est un gain à la TMI si vous n’avez QUE des revenus exceptionnels; sinon le calcul du CIMR fait que le gain est encore moindre comme évoqué en fin d’article)
3- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux au-delà de -10 700 € crée un déficit provisionné ce qui donne un gain à terme au niveau de l’impôt selon la TMI mais aussi au niveau des prélèvements sociaux.

Je ne peux malheureusement pas faire plus simple. La mise en place du prélèvement à la source impose ce système. Je vous propose 4 exemples simples pour illustrer chaque situation.

Exemple 1 :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien qui procure 25 000 € de loyers imposables en 2018 et a 10 000 € de travaux déductibles.
– Sans déduction de travaux, l’impôt engendré par 25 000 € de loyers est de 2 127 €. Il est annulé via un crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement (CIMR) de 2 127 € car c’est une année blanche. Impôt final de 0 €.
– Avec déduction des travaux, les loyers imposés passent à 15 000 € et l’impôt engendré est de 76 €. Il est annulé via un CIMR de 76 €. Impôt final de 0 €.
On se rend compte de l’inutilité de la déduction… elle baisse un impôt qui est de toute manière annulé.
La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur un revenu foncier positif.

Exemple 2 :
En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 20 000 € de salaires et 5 000 € de loyers. Il aussi 5 000 € de charges déductibles (taxe foncière…) ce qui fait que son revenu foncier est de 0 €. Il a 10 000 € de travaux déductibles en 2018.
– Sans déduction des travaux, l’impôt engendré par les salaires est de 1 227 €. Il est annulé via un CIMR de 1 227 € vu que l’année est blanche. Impôt de 0 €.
– Avec déduction des travaux : le revenu foncier est de 5000 – 5000 = 0 € donc les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux (salaires ici) pour les premiers 10 700 €. De fait, le salaire imposé passe à 10 000 €. L’impôt engendré est de 0 €.
Idem, le déficit sur les revenus globaux baisse un impôt qui sera de toute manière annulé.
La déduction des travaux en 2018 ne sert à rien si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous n’avez pas de revenus exceptionnels.

Exemple 3 :
En 2018, Mr Corrigetonimpôt a 30 000 € de revenus exceptionnels provenant de ses placements financiers. Son revenu foncier imposable est de 0 € et il a 10 000 € de travaux déductibles.
– Sans déduction, l’impôt est de 3 293 €. Il n’est pas annulé lors de l’année blanche car il provient de revenus exceptionnels.
– Avec déduction des travaux : les 10 000 € s’imputent sur les revenus globaux soit ici sur les revenus exceptionnels. Le revenu imposable passe à 20 000 € soit un impôt de 1 227 € au lieu de 3 293 €.
Ici, le déficit sur les revenus globaux est intéressant car il baisse les revenus exceptionnels qui engendrent un impôt non annulé par l’année blanche.
La déduction des travaux en 2018 permet de minorer l’impôt si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous avez des revenus exceptionnels.

Exemple 4 :
En 2018, Mr Corrigetonimpôt a des salaires, 5 000 € de loyers, 5 000 € de charges déductibles et 20 700 € de travaux déductibles.
Le revenu foncier est de 0 € avec un déficit de -20 700 € provenant des travaux déductibles. Les premiers -10 700 s’imputent sur les revenus globaux (ici sur les salaires donc ils s’imputent inutilement comme dans l’exemple 2). Les 10 000 € de travaux restants sont provisionnés comme déficit.
Mr Corrigetonimpôt a 10 ans pour utiliser ce déficit provisionné sur un revenu foncier imposable. Il économisera impôt et prélèvements sociaux.
La déduction des travaux en 2018 est très utile si elle crée un déficit foncier reportable. Elle permettra de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux.

Vous avez tout ! J’en ai terminé avec la technique. Il ne reste plus qu’à mélanger les deux paramètres exposés et vous pourrez appréhender toutes les stratégies possibles. Il faut combiner le traitement spécifique des travaux en 2018/2019 (déduction de 150% pour les travaux de 2018 et 50% de 2019) avec l’impact fiscal des déductions lors de l’année blanche 2018 que nous venons de voir. Vous comprenez maintenant pourquoi il m’est impossible d’étudier tous les cas potentiels. Pour autant, on peut facilement retenir plusieurs conseils fiscaux simples et efficaces pour ceux qui envisagent des travaux en 2018/2019. 

Conseil 1 : Inutile de faire des travaux sur l’année de 2019.

Celui-ci coule de source, nul besoin d’être un fiscaliste pour avoir cette bonne idée. Les travaux de 2019 seront seulement imputés à hauteur de 50%. Vous pouvez faire autant de travaux que vous voulez, le fisc vous permettra d’en déduire seulement 50%. Autant attendre 2 020 et profiter d’une imputation à 100% étant donné que le traitement fiscal sera le même sur 2019 et 2 020.

Conseil 2 : Inutile de faire des travaux en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés.

Là encore, la stratégie est assez simple. A partir du moment où le résultat de l’opération « loyers – charges déductibles – travaux » est supérieur à 0 € en 2018, le fait d’avoir réalisé des travaux a été une mauvaise idée. Tant que vos revenus fonciers sont supérieurs à 0 € en 2018, l’année blanche permet d’annuler toute la fiscalité. Que votre loyer imposable soit de 150 000 € ou de 100 € (en imaginant que vous avez déduits 149 900€ de travaux), le résultat est le même : l’impôt sera annulé. Bien entendu, la déduction des travaux a été inefficace en 2018 mais vous aurez à nouveau une déduction de 50% sur les revenus de 2019. C’est une petite consolation mais l’utilisation de la déduction des travaux reste moitié moins efficace qu’à l’habitude.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt fait 10 000 € de travaux en 2018 et a 20 000 € de loyers imposables.
– En 2018, il déduit 10 000 € de travaux mais c’est inefficace. Son loyer imposable baisse mais l’impôt sera annulé de toute manière. Aucune utilité.
– En 2019, il peut déduire 50% des travaux de 2018 soit 5 000 €.

Au final, Mr a fait 10 000 € de travaux et a profité d’un gain fiscal sur la déduction de seulement 5 000 € en 2019. Habituellement, il aurait eu un gain fiscal sur les 10 000 € de travaux déduits. Autant les faire en 2020 pour retrouver une déduction à 100%.

Le problème des gens dans cette situation est qu’il faut attendre deux ans pour faire leurs travaux. Faire les travaux en 2018 permet de profiter seulement de la déduction à hauteur de 50%. Faire les travaux en 2019 revient au même, seulement 50% sera retenu. Il faut donc attendre 2 020 ce qui peut s’avérer particulièrement contraignant.
Entre la baisse de l’impact fiscal des travaux faits en 2019 et l’inefficacité totale des travaux faits en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposables, une grande partie des contribuables devra attendre 2020 pour envisager de remettre à jour leur bien loué.

On commence à s’en apercevoir, pour flouer le système mis en place par le fisc et s’en sortir avec un gain fiscal par rapport au système habituel, il fallait faire des gros (très gros) travaux en 2018. Cela va effectivement pouvoir permettre un surplus de déduction possible uniquement pendant l’année blanche dans certaines situations. L’idée pour être gagnant va reposer sur le fait de créer un déficit foncier via les dépenses de travaux 2018. On peut distinguer deux conseils supplémentaires assez techniques qui vont permettre un gain fiscal exceptionnel via la déduction des travaux. 

Conseil 3 : sans revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à deux fois les loyers + deux fois 10 700 €.

Si vos travaux de 2018 représentent plus que « loyers * 2 + 10 700 *2 », alors vous serez gagnant. C’est tout à fait vrai dans le cas où vous n’avez pas de revenus exceptionnels. Autrement dit, si vos revenus sont composés uniquement de salaires et de loyers. Votre première option est de retenir cette phrase bêtement pour voir si cela vaut le coup de faire des travaux ou non en 2018…

Exemple :
Mr a 10 000 € de loyers et 2 000 € de charges déductibles (taxe foncière…). Son revenu foncier imposable est donc de 8 000 €. D’après la phrase, il faut qu’il fasse au minimum 8 000 * 2 + 10 700 *2 = 37 400 € de travaux en 2018 pour être gagnant. 

S’il fait 37 400 € de travaux, il est tout juste sur le seuil (ça veut dire que les travaux seront déduits à 100% comme avant, pas plus, pas moins). Il aura 37 400 € de déduction.
 – S’il fait plus soit par exemple 40 000 €, il profite de la réforme. Ça veut dire qu’il va déduire de manière efficace un montant supérieur à 40 000 €, c’est meilleur qu’avant la réforme. Il fait 40 000 € de travaux et aura une déduction d’un montant supérieur à 40 000 € pour baisser son impôt.
 – S’il fait moins, par exemple 35 000 €, ça veut dire qu’il est perdant. Il n’arrivera pas à déduire les 35 000 € en totalité. Il vaut mieux attendre 2020.
Si la technique ne vous intéresse pas, il suffit de vous baser sur cette phrase qui marche à toutes les sauces…. « j’ai 5 000 € de loyers imposables en 2018 : je dois faire au moins « 5000 * 2 + 10 700 * 2″ soit 31 400 € de travaux ou plus pour être gagnant ». En-dessous, il est meilleur d’attendre 2 020. A partir du moment où vos seuls revenus sont des salaires et des loyers, ce calcul rapide vous permettra de savoir s’il faut faire vos travaux en 2018 ou attendre 2020.

Pour ceux qui veulent être certain du raisonnement, voyons ce qui se passera. Pour rappel, les travaux de 2018 se déduisent à 100%. La partie qui s’impute sur les loyers ne sert à rien (l’impôt est annulé). Ensuite, le déficit s’impute sur les revenus globaux jusqu’à -10 700 € ce qui ne sert à rien (sans revenus exceptionnels, pas d’impôt en 2018 donc aucune utilité à baisser les salaires imposables). Le gain fiscal se fait juste sur la partie provisionnée soit les travaux après l’imputation des loyers et de 10 700 €. C’est tout pour 2018 mais rappelons qu’en 2019, on pourra déduire à nouveau 50% de ces mêmes travaux. Le gain fiscal se fera à tout niveau puisqu’on sera revenu à la normale. Mathématiquement, on se rend donc compte que plus on dépasse « loyers imposables * 2 + 10 700 * 2 », plus le contribuable est gagnant et bénéficie d’un gain fiscal sur un montant supérieur aux travaux engagés. Je peux illustrer cela avec deux exemples chiffrés, un où je suis pile sur le seuil et un où je suis bien au-dessus.

Exemple 1 : 
Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il faudrait qu’il fasse plus de « 10 000 * 2 + 10 700 * 2 » soit 41 400 € de travaux en 2018. Vérifions ce qui se passe s’il fait pile poil 41 400 € (on doit alors normalement observer une déduction fiscale utile qui sera exactement de 41 400 € puisqu’on a pris le seuil).

En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 41 400 € :
– Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0 € via l’année blanche.
– Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.
– Il reste 41 400 – 10 700 – 10 000 soit 20 700 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur. Impact utile pour minorer impôt et prélèvements sociaux à terme.
En 2018, seuls les 20 700 € provisionnés permettront une baisse de la fiscalité. Les autres sommes déduites ont permis de faire baisser l’impôt de 2018 qui est de toute manière annulé.

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*41 400 soit 20 700 €.
– Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 20 700 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.

Au final, ces travaux ont permis un gain fiscal à hauteur de 20 700 € déduits en 2018 (via le déficit provisionné) et 20700 € déduits en 2019 soit un total « utile fiscalement » de 41 400 €. C’est normal car on est au seuil, cela permet une déduction comme avant (si vous faites 41 400 € de travaux en temps normal, les 41 400 € sont déduits et font baisser l’impôt).

Voyons maintenant ce qui se passe si le contribuable fait encore plus de travaux que le seuil. C’est cette stratégie qui va permettre un gain fiscal énorme! On devrait alors assister à une déduction « utile » supérieure au montant des travaux.

Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018. Il fait 50 000 € de travaux pour être au-dessus du seuil.
En 2018, les travaux sont déduits à hauteur de 50 000 € :
– Les premiers 10 000 € s’imputent sur les revenus fonciers les faisant passer à 0€. Aucun impact car l’impôt engendré par le foncier est de toute manière ramené à 0€ via l’année blanche.
– Les 10 700 € suivants procurent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux. Cela fait baisser les salaires imposables. Aucun impact car l’impôt engendré par les salaires aurait été ramené à 0 € via l’année blanche.
– Il reste 50 000 – 10 700 – 10 000 soit 29 300 € de travaux déductibles. Ils sont provisionnés et seront utilisés dans le futur permettant un gain fiscal.
En 2018, seulement 29 300 € de déduction permettront une baisse de l’impôt.

En 2019, les travaux de 2018 sont déduits à hauteur de 50%*50 000 soit 25 000 €.
– Ils s’imputent de manière normale en 2019 (soit sur les loyers, soit sur les revenus globaux, soit en déficit reportable). Les 25 000 € déduits permettent une baisse de la fiscalité.
Au total, Mr a pu déduire efficacement 29 300 € en 2018 et 25 000 € en 2019 soit un total de 54 300 € ! Avec 50 000 € de travaux, Mr a eu 54 300 € de déductions fiscales efficaces venant minorer ses impôts!

On observe bien un surplus d’avantage fiscal pour le contribuable. Plus le montant de vos travaux est au-dessus du seuil calculé, plus votre déduction fiscale sera supérieure au montant des travaux. Une aubaine incroyable mais qui nécessite de faire un maximum de travaux sur l’année 2018 avec une restitution lissée dans le temps (rappelons que le gain aura lieu en 2019 et lors de la restitution du déficit provisionné en 2018). A noter que c’est particulièrement intéressant si vous n’avez pas encore loué le bien en 2018 et prévoyez de louer en 2019. Les travaux de restauration effectués en 2018 pour rénover le bien seront déductibles puisque c’est de l’immobilier à vocation locative. La formule « loyers * 2 + 10 700 * 2 » est avantageuse puisque vous n’avez pas encore de loyers imposables. Il suffit de dépasser 21 400 € de travaux pour en tirer un gros avantage fiscal à terme. Ceux qui envisagent de restaurer un bien entièrement pour le louer en 2019 ont tout intérêt à mettre le paquet sur les travaux en 2018. Pour conclure, soyez certain que si vous êtes sous le seuil, votre déduction ne sera pas efficace. Si j’avais pris un exemple où Mr Corrigetonimpot faisait 30 000 € de travaux (donc moins de 41 400 €), soyez certain que la déduction fiscale aurait été inférieure à 30 000 €.

Conseil 4 : avec revenus exceptionnels, il faut que les travaux soient supérieurs à « deux fois les loyers»… ou « deux fois les loyers + 10 700 € » ?

Je considère que vous avez lu avec attention le paragraphe précédent ce qui me permettra d’aller plus vite sur celui-ci qui est assez similaire. Les deux autres formule que vous pouvez entendre dans les médias sont les suivantes « il faut que les travaux dépassent deux fois les loyers imposables» ou encore « il faut que les travaux dépassent deux fois les loyers imposables + 10 700 € ». De quoi être un peu dubitatif… sans compter que ça ressemble un peu à la formule précédente. Les deux sont justes selon les situations, je vais d’abord expliquer la formule nous disant que les travaux doivent dépasser 2 fois les loyers en présence de revenus exceptionnels. 
Autrement dit, si vous avez des revenus de placement, plus-value, primes, indemnités ect… un nouveau calcul s’impose. Comme précédemment, plus le montant de vos travaux dépasse ce calcul, plus le gain fiscal lié à la déduction s’accentue vous permettant de surpasser le système habituel. C’est exactement le même fonctionnement que je peux illustrer :

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a des revenus exceptionnels et 20 000 € de revenus fonciers imposables. Le calcul donne « 20 000*2» = 40 000 €.
– Si Mr fait 40 000 € de travaux, il obtiendrait une déduction utile fiscalement à terme de 40 000 €.
– Si Mr fait plus de 40 000 € de travaux, il serait gagnant. La déduction sera supérieure au montant des travaux.
– Si Mr fait moins de 40 000 € de travaux, il serait perdant. La déduction sera inférieure au montant des travaux, il vaut mieux attendre 2020.

On observe une différence par rapport au conseil n°3 dans le fonctionnement puisque les revenus exceptionnels engendrent de la fiscalité non annulée en 2018. De fait, l’imputation des travaux sur les revenus globaux pour les premiers 10 700 € de déficit devient efficace! Je poursuis mon exemple avec 40 000 € de travaux et 20 000 € de revenus fonciers.

Déduction de 40 000 € en 2018 :
– D’abord 20 000 € de travaux qui s’imputent sur le revenu foncier pour le ramener à 0 € (inutile puisque l’impôt aurait été annulé sur l’année blanche). 
– Ensuite, on a 10 700 € qui s’imputent sur les revenus globaux (c’est utile car on diminue les revenus exceptionnels qui engendrent de la fiscalité non restituée malgré l’année blanche) ; on fait ici diminuer la fiscalité sur les revenus exceptionnels de 2018 contrairement au point précédent.
– Reste 40 000 – 20 000 – 10 700 soit 9 300 € de travaux qui se transforment en déficit reportable (ils sont donc utiles fiscalement).

En 2019, on peut à nouveau déduire 50% des travaux réalisés en 2018 :
Cela donne 20 000 € de déductions utiles fiscalement (qui s’imputeront sur les loyers imposables puis les revenus globaux puis seront provisionnés). Au final, les déductions utilisées qui ont permis de minorer l’impôt en 2018/2019 sont de 10 700 + 9 300 + 20 000. On retrouve bien notre total de 40 000 € de déductions utilisés pour 40 000 € de travaux réalisés si on fait des travaux pile poil égal au seuil.

Je ne refais pas d’exemples ; vous pouvez être certain que si vous faites 50 000 € de travaux, vous aurez profité de l’aubaine fiscale et aurez une déduction supérieure à 50 000 € car vous avez surpassé le seuil etc…. Reste à savoir alors pourquoi certains professionnels de la gestion de patrimoine nous conseille de faire des travaux si et seulement si leur montant dépasse « deux fois les loyers + 10 700 € »! Je vous avoue être assez d’accord avec cette stratégie plutôt que celle que je viens d’exposer. En fait, on va observer trois points noirs qui vont venir minorer le gain fiscal potentiel dans les calculs que je viens de vous donner en présence de revenus exceptionnels : 
1) Il faut ici que les revenus exceptionnels soient au moins égal à la partie des travaux qui s’imputent sur les revenus globaux. Dans mon raisonnement, j’ai 10 700 € de travaux qui s’imputent en 2018 sur les revenus exceptionnels. Ce n’est pas tout le monde qui a 10 700 € de revenus de placement, primes etc… S’il y’en a moins, une partie des travaux imputés entre 0 et -10 700 € va venir diminuer les salaires et devient tout d’un coup inutile (idem si vos revenus exceptionnels n’engendrent pas ou peu d’impôt, on peut observer alors une inutilité partielle de la déduction des travaux 2018 entre 0 et -10 700 €.)
2) Dans mon exemple, on s’aperçoit qu’une partie des travaux s’impute sur les revenus globaux jusqu’à 10 700 € en 2018. En 2019, même scénario potentiellement. Fiscalement, c’est bien moins intéressant car on y gagne alors seulement la tranche marginale d’imposition ; toutes les autres déductions des travaux (provisionnées ou directement sur les loyers imposables) s’imputent sur un revenu foncier permettant d’économiser impôt mais aussi prélèvement sociaux. Dans le conseil n°3 on avait seulement une seule imputation de 0 à -10 700 en 2019; dans l’ancien système aussi, en faisant 40 000 € de travaux sur une année on avait seulement 10 700 € qui permettaient un gain juste au niveau de l’impôt sur le revenu. Via la stratégie du conseil 4 avec les revenus exceptionnels, on passe deux fois dans ce « tunnel » compris entre 0 et -10 700 € (une fois en 2018, une autre potentiellement en 2019) ce qui rend le tout moins intéressant.
3) En réalité, le calcul de l’impôt est spécifique pour les revenus exceptionnels. Je vous passe les détails que j’ai évoqué ici : « année blanche et calcul du CIMR« . Concrètement, cela signifie que la déduction des 10 700 € sur les revenus exceptionnels 2018 permet un gain fiscal très limité. Vous n’y gagnerez pas la tranche marginale d’impôt comme les années passées, vous y gagnerez beaucoup moins (sauf à n’avoir que des revenus exceptionnels; en présence de loyers/salaires/retraites, le gain fiscal est noyé via le calcul spécifique). La déduction sur les revenus exceptionnels est donc utile fiscalement mais très limitée par rapport au schéma habituel.

Je vous l’accorde, ça devient particulièrement technique. Toujours est-il qu’en présence de revenus exceptionnels, il apparait en fait très difficile de faire des travaux en 2018 à hauteur de deux fois les loyers imposés et d’obtenir un gain fiscal via la déduction équivalent à celui qu’on aurait eu en faisant les travaux en 2020. Si on va au bout des calculs savants, il est plus juste de respecter la formule suivante : « il faut que vos travaux 2018 dépassent deux fois les loyers + 10 700 € si vous avez des revenus exceptionnels». Là vous serez au moins certain de profiter de l’année blanche et d’obtenir une déduction efficace supérieure au montant de vos travaux. Je vous invite donc à retenir cette formule pour faire le bon choix.

Bilan : si vous envisagez des travaux importants, il peut être judicieux de solliciter un professionnel pour choisir la bonne année.

Les quatre conseils que je vous ai donnés peuvent être suivis à la lettre. Nul doute que les travaux 2019 sont inutiles et que les petits travaux n’avaient pas de sens en 2018 si votre bien était déjà loué.

Pour aller plus loin, sachez que l’équation se complique encore un peu pour ceux qui achètent un bien en 2019 ou qui ont des travaux « urgents » qui seront fiscalisés différemment. La stratégie à suivre est expliquée ici : « C’est quoi les travaux urgents en 2018/2019 : comment seront-ils imposés?« 


Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

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358 Commentaires
  1. Brice

    Bonjour,
    Je vous remercie pour vos articles très complets sur le sujet.
    J’ai acquis un appartement en 2015 que j’ai utilisé comme résidence principale jusqu’en 2019. J’ai ensuite déménagé avec ma conjointe et ai mis mon appartement en location après y avoir effectué des travaux (la remise aux normes de l’électricité, rénovation de la cuisine un peu vétuste et changement d’une fenêtre pour du double vitrage). L’appartement n’a ni été acquis en 2019 et les travaux ne semblent pas revêtir le caractère « urgent » (à part peut être la mise aux normes de l’électricité qui était nécessaire pour avoir le droit de louer). Mais l’activité de location a elle démarré en 2019.
    Pensez vous que ces travaux ne soient tout de même déductibles qu’à 50% ? Je ne pouvais les repousser.
    Si non, pensez-vous que les 50% restant des travaux pourront être déduits en 2021 ?
    Vous remerciant par avance
    Brice

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Une chose est certaine, les travaux de 2019 sont déductibles sur la déclaration 2020 et jamais après. Impossible de déclarer ou déduire une charge payée en année N autrement que sur la déclaration N+1!
      Concernant la notion d’urgence, je ne peux que vous orienter vers mon article sur le sujet que vous avez surement déjà lu. Me concernant, je ne préfère pas me prononcer car on n’a pas de recul ni de jurisprudence. Je ne prendrais pas le risque d’orienter à tort mes lecteurs sur leur situation particulière.
      Cordialement.

  2. Claude

    Pour ce qui est du « Gain fiscal effectif » le cas des travaux est clair.
    Mais pour ce qui est du « Gain fiscal » contractuel (Engagement réciproque de l’état et du loueur qui a accepté des contraintes) on a du mal à voir ce qui se passe avec l’Amortissement Périssol.
    En effet, l’annuité « déduite » en 2019 sur la déclaration des revenus de 2018 n’aura aucun effet spécifique consécutif au « contrat » passé.
    Par contre, avec l’année blanche, le bénéfice spécifique pour le contribuable semble avoir disparu de fait.
    A l’origine, il tirait un bénéfice réparti sur 24 annuités, savoir: •10% chaque année pendant 4 ans
    •puis 2% pendant 20 ans.
    La déclaration de 2018 a mis en jeu une de une annuité « N' » (Grillée) sans en retirer le bénéfice spécifique du fait du CIMR.
    La déclaration 2019 prendra en compte naturellement l’annuité « N+1 » !
    Donc, l’annuité N et son bénéfice associé semble bel et bien perdu.
    Qu’en pensez-vous?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui effectivement; je n’ai pas eu l’occasion de vérifier un Périssol mais je pense que l’amortissement devait être déduit et c’est alors sans nul doute une perte d’un an sans compensation.
      Cordialement.

  3. Charlotte

    Bonjour,
    j’ai mis l’appartement dont je suis propriétaire en location en Octobre 2019. Avant de le mettre en location, j’ai réalisé des travaux d’amélioration (non urgents). Ces frais-là peuvent-ils être déduits à 100%?
    Merci pour votre aide,
    Bien Cordialement,
    Charlotte

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Non malheureusement, c’est 50%.
      Cordialement.

  4. Busson Boulonne

    Bonjour,

    Pas de chance, nous avons signé une maison pour faire du locatif chez le notaire le 21 décembre 2018. Evidemment les travaux n’ont eu lieu qu’en 2019… Comment cela se passe pour nous?
    Quand nous avons acheté nous n’avions pas tous ces détails sinon nous aurions demandé la signature le 2 janvier 2019 !

    Peut-on mettre nos travaux en « urgent »? sans ses travaux nous n’aurions pas pu louer vu l’état de la maison.

    merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est une des grandes questions sans réponses de ce fichu dispositif…. j’ai très envie de penser que le fisc serait flexible et accepterait une déduction à 100% mais au final je ne peux pas le garantir. C’est à vous de prendre le risque ou non de tout considérer en urgent. Je serai étonné que des redressements surgissent au vu de la date mais qui sait…
      Cordialement.

  5. gelats

    Bonjour,
    Encore merci pour la qualité de vos articles qui sont toujours d’une grande aide !

    Je sollicite votre expertise par rapport à la fameuse année blanche de l’année dernière qui a compliqué la déclaration. Je commerce à préparer la déclaration des revenus 2020 et je me pose une question concernant les travaux réalisés en 2019.

    En 2019, j’ai fait l’acquisition d’une maison. Malgré l’année blanche, j’ai bien compris que je pouvais déduire 100% des travaux réalisés en 2019 étant donné qu’il s’agit d’une acquisition.
    En 2019, j’ai également eu des travaux votés via le syndic sur un autre appartement pour faire des travaux sur la façade suite à l’apparition d’une fissure. Etant donné qu’il s’agit de travaux votés (et présence d’une fissure), est-ce qu’ils bien considérés comme étant urgent ? Si oui, j’ai bien compris que je peux déduire 100%.

    De plus, en 2018 j’ai fait des travaux. Est-ce qu’en plus du mondant des deux travaux ci dessus que je prends à 100%, je peux rajouter 50% des travaux de 2018 ?

    Merci à vous

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je suis justement en train d’écrire un article entier sur le sujet! Il répondra à vos questions en détail. Surveillez la page d’accueil, je l’aurai terminé demain ou mardi je pense!
      Cordialement.

  6. gelats

    Bonjour,
    Encore merci pour la qualité de vos articles qui sont toujours d’une grande aide !

    Je sollicite votre expertise par rapport à la fameuse année blanche de l’année dernière qui a compliqué la déclaration. Je commerce à préparer la déclaration des revenus 2020 et je me pose une question concernant les travaux réalisés en 2019.

    En 2019, j’ai fait l’acquisition d’une maison. Malgré l’année blanche, j’ai bien compris que je pouvais déduire 100% des travaux réalisés en 2019 étant donné qu’il s’agit d’une acquisition.
    En 2019, j’ai également eu des travaux votés via le syndic sur un autre appartement pour faire des travaux sur la façade suite à l’apparition d’une fissure. Etant donné qu’il s’agit de travaux votés (et présence d’une fissure), est-ce qu’ils bien considérés comme étant urgent ? Si oui, j’ai bien compris que je peux déduire 100%.

    De plus, en 2018 j’ai fait des travaux. Est-ce qu’en plus du mondant des deux travaux ci dessus que je prends à 100%, je peux rajouter 50% des travaux de 2018 ?

    Merci à vous

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je suis en train d’écrire l’article sur le sujet. Ce sera sur la déclaration des revenus fonciers. L’article arrivera sur la page d’accueil du site d’ici peu; je viens juste d’avoir la nouvelle 2044 que j’ai publiée. Je fais l’article explicatif en ce moment!
      Cordialement.

  7. Sauer

    Bonjour, j’ai acheté une maison en janvier 2018 .
    24000€ de facture pour les travaux.
    Loyer encaissé 3960.
    J’ai effectué la déclaration de 2018 avec tous les frais plus les 10700€ de travaux a déduire.
    Faut-il faire une action spécifique pour avoir encore 50% sur 2019
    Si j’ai bien compris 50% si reporte sur 2019 en plus des 13000€ qu’il me reste a reporté sur les prochaines années.
    Merci pour vos conseille votre article est très bien fait

  8. Boi

    Bonjour
    Je suis un peu perdu
    En 2018 j’avais 9480 de revenus de ma SCI et 9934 de travaux soit 554 de déficit
    En 2018 j’avais un revenu exceptionnel dernière année d’étalement de ma prime départ retraite
    Je dois faire des travaux qui ont commencé en décembre 2019
    Je peux en payer une partie en décembre 2019 ou bien tout 2020
    Que dois je faire ? Car je ne vois pas comment ces travaux de 2018 et de 2019 me sont comptabilisés

  9. Pedro38

    Très bien… mais faux (quoique votre exemple soit juste, mais par hasard).
    C’est la MOYENNE des travaux effectués sur 2018 + 2019 qui sont déduits en 2019. Et pas 50% des travaux de 2019.
    Voir sur le BOFIP, il y a même des exemples :
    https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11274-PGP
    Partie B, alinéa 150 (pour la moyenne) et 170/180 (pour les travaux d’urgence, qui incluent les pannes de chaudière et les effractions, et sont déductibles à 100%).

  10. super_newbie_pro

    Bonjour, la question est ; si on a fait 30k€ de travaux en 2018, lors de la déclaration des revenus en 2020 pour les revenus de 2019, est-ce que les 50% des 30k€ apparaitront automatiquement comme déduits ou bien faudra-t-il indiquer 15k€ de déduction en précisant dans les commentaires d’où ça vient ? Ma question porte sur « comment » déclarer ces 50% des travaux de 2018, applicables sur les revenus de 2019.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      On ne sait pas encore 🙂 J’écrirai sur le sujet dès que possible (surement début 2020 quand on aura les nouvelles déclarations).
      Cordialement.

  11. christophe

    Bonjour,
    J’ai bien lu l’article et n’en crois pas mes yeux. J’ai un logement qui était loué jusque fin juin 2019. Il a été loué pendant 10 ans et le locataire est parti. Après 10 ans de location, il faut faire de gros travaux de rénovation (35,000 Euros) – loyer annuel = 11,000 Euros (900 Eur / mois)
    1/ Si je comprends bien. il faut que j’attende janvier 2020 pour réaliser ces travaux? Sinon, je ne déduirais que 17500Eur.
    2/ Si je verse des acomptes dès la fin 2019, afin que les artisans puissent commander les matériaux mais que les travaux ne finissent et ne sont facturés qu’en 2020, est ce que la totalité des travaux sera comptabilisée sur 2020 ou est ce que les acomptes versés seront comptabilisés en 2019? Et le solde en 2020?

    Merci de vos réponses,

    Cordialement,

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est la date de paiement qui compte donc il faudrait payer un maximum en 2020!
      Cordialement.

  12. Stéphane

    Bonjour Thibault et merci!

    J’ai une question technique concernant les 50 % de travaux effectués en 2018 que je pourrais ajouter lors de ma déclaration de revenus 2019.
    J’ai reçu mon avis d’imposition sur lequel il n’est indiqué que le déficit foncier restant, sans les 50 % des travaux effectués en 2018.
    Faut-il donc calculer 50% des travaux 2018 et les ajouter au déficit foncier restant?
    Encore merci, vous êtes au top!

    Vous pensez qu

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      On ne sait pas encore comment ça va fonctionner. A mon avis ce report des 50% sera fait automatiquement; ils devraient être capables de faire en sorte que le logiciel pré-remplisse en reprenant le montant des travaux déclarés en 2018. J’écrirai sur le sujet courant 2020 quand on aura la main sur les nouvelles déclarations.
      Cordialement.

  13. Sabrina

    Bonjour
    Je vous remercie pour cet article très enrichissant!.
    J ai acquis un bien suite à donation en Mars 2018 (deces de mon père). Je vais percevoir les loyers à partir de Aout 2019 (transfert de ma mère vers moi) pour 250 euros mensuel. J ai de gros travaux de rénovation : toiture, menuiseries et fosse sceptique, pour environ 40k€. Je pensais créer un déficit foncier et utiliser les 10700euros d abattement revenus globaux en 2019, mais avec votre article Je pense que je fais une grossière erreur et que je devrais décaler ces travaux en début d année 2020. Est ce que l année d acquisition en 2018 change quelque chose sur l application du CIMR et règles 2018/2019? Aurais je intérêt à étaler les travaux sur 2019/ 2020 pour profiter 2 fois de l abattement de 10700 euros? Quels sont vos conseils svp?
    Merci par avance pour votre réponse

  14. Briand

    Dans le cas de l’achat d’un appartement en VEFA en 2018 avec une date d’achevement en 2019, les travaux de cuisine par exemple réalisés en 2019 suite à l’achèvement pourront ils être déduits à 100% malgré un achat en 2018, sachant qu’aucun travaux ne pouvaient être réalisés en 2018 puisque le bien n’était pas livré

  15. Durand

    Bonjour merci pour vos précieux conseils. Dommage pour moi pour la deduction à 50% sur 2019; j’ai fait installer une cuisine aménagée dans un Pinel il y 2 mois; si cet article avait été publié plus tôt , j’aurai attendu 2020…

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      L’article date de début 2018 🙂 N’hésitez pas à utiliser l’onglet recherche du site pour trouver les articles. J’ai aussi prévenu tous les acquéreurs de mon guide Pinel.
      Cordialement.

      • Durand

        Oui je vous remercie pour vos conseils
        Celui-ci est passé à la trappe
        J’ai également acquis votre guide que je recommande
        Cordialement

  16. Gabriel

    Hello, corrigez-moi si je me trompe mais le problème c’est que même en étant stratège et en ne faisant pas de travaux en 2018, s’il y avait un déficit foncier antérieur, il sera consommé inutilement non? Dans ce cas, ne vaudrait-il mieux pas quand même faire les travaux en 2018 pour ne pas perdre inutilement le déficit antérieur et avoir tout de même 50% en 2019?

  17. Annaelle

    Bonjour, qu’en est-il des travaux réalisés en 2019 mais payés en 2020.
    Seront-ils deductibles à 100% en 2020 ou risquons-nous un redressement?
    Par exemple: des travaux réalisés en novembre 2019 et payés avec l’accord de l’entrepreneur en janvier 2020.
    Merci beaucoup de vos conseils!

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Effectivement c’est une bonne stratégie car on retient la date de paiement. Je ne vois pas trop ce que le fisc pourrait y faire.
      Cordialement.

  18. Xavier

    Bonjour et merci beaucoup pour votre travail sur ce site toujours très instructif !
    J’ai bien cherché et je n’ai pas réussi à trouver la réponse à la question suivante : les montants des travaux déductibles à 50% pour l’impôt 2019 sont-ils uniquement les travaux financés directement par le proriétaire ou comptabilisent-ils également les travaux réalisés par la coproriété (et facturés au propriétaire dans les charges de copropriété) ?
    Merci beaucoup !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Très bonne question… je pense que tout sera compris mais il faut attendre de voir la déclaration pour savoir.
      Cordialement.

  19. sof queyras

    bonjour bravo pour votre blog

    est il possible de ne pas declarer notre report de deficit foncier de 2018, pour eviter de le consommer cette année blanche?
    ou est il obligatoire de declarer ce report?

    merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai écrit récemment un article sur le sujet qui est dans la rubrique « articles récents » et « immobilier (ou impôt à la source).
      Cordialement.

  20. Anonyme

    Merci de m’abonner à vos articles si c’est possible.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le mieux est de mettre la page d’accueil en favori ou de s’abonner sur un des réseaux sociaux.
      Cordialement.

  21. Marc

    Bonjour,
    merci pour vos articles, ils apportent beaucoup d’éléments avec des exemples concrets.
    Depuis mai 2018 je loue un logement en Pinel.
    Pour ma déclaration, est ce que je peux ne pas déclarer mes travaux afin de faire augmenter mon revenu foncier (RF de 1900€ avec les travaux en charge et RF de 3800€ sans les travaux) et ainsi faire augmenter mon impôt global (impôt foncier + impôt revenu).
    Cela me permet d’attendre la limite du plafond pinel (2% du bien), et donc d’avoir un remboursement de l’état plus important.
    Merci d’avance

  22. Michel

    Bonjour et merci de vos articles et suivis des questions.
    Lors des exemples que vous donnez, cela est il PAR bien ou pour le foyer fiscal?
    Plus precisement quand vous vous referrez au plafond de 10,700 euros est ce pour 1 bien en location ou la totalité des biens?
    Cdlt
    M

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour.
      C’est la totalité!
      Cordialement.

  23. Claire

    Bonjour,
    Votre article est très détaillé et clarifie au maximum ce thème. Merci.
    Petit détail technique concernant la déclaration 2044 SPE, à rendre le mois prochain. Doit-on indiquer simplement le montant correspondant à 100% des travaux effectués en 2018, et attendre la déclaration sur les revenus 2019 pour déclarer les 50% supplémentaires? Ou faut-il majorer directement les travaux effectués en 2018 à hauteur de 150% sur la déclaration des revenus 2018?
    Par avance, merci.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faut faire comme d’habitude, la ligne pour les 50% apparaîtra l’an prochain.
      Cordialement.

      • Beltran

        Bonjour,
        Merci pour vos articles clairs et éclairés.
        Dans le cas ci dessus (celui de Claire du 29 avril), la ligne pour les 50% qui apparaîtra l’an prochain, sous quelle forme apparaîtra-t’elle : un report de déficit issu de 2018 (et donc non reportable sur les revenus globaux) ou des frais de travaux éventuellement reportables sur les revenus 2019?
        Par avance, merci

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour,
          On ne sait pas encore! 🙂

  24. jeapie38

    Bonjour,

    Je ne suis pas allé aussi loin que vous dans les études de cas mais j’avais compris que pour mon cas personnel où le revenu foncier après déduction des travaux 2018 est positif, je perdais le bénéfice de ces dépenses.
    Ce sont des travaux décidés par la copropriété, votés et commencés en 2017, que je n’ai pas pu reporter à 2020. J’ai donc déjà déclaré une partie (25% environ) en 2018 sur mes revenus fonciers 2017 à partir des appels de fonds travaux 2017. Ces derniers se sont prolongés en 2018, mais se sont arrêtés en 2019. Difficile de déclarer le reste (dépenses 2018) en 2020… à moins que…
    Suite au dépôt de bilan de l’entreprise maître d’oeuvre, le chantier a été arrêté en 2018 et devrait reprendre en 2019 pour se terminer en 2020. La réception définitive aura donc lieu qu’en 2020.
    D’où ma question : les dépenses de travaux doivent-elles être déclarées l’année de leur paiement (appel) ou l’année de réception finale ? Je penche malheureusement pour la première réponse.

    Tout cela est d’autant plus injuste que ces travaux concernent la rénovation thermique, un investissement durable impacté par une mesure dérogatoire sur 2 ans. J’ai fait un courrier à mon député LREM afin qu’il puisse faire évoluer la loi, ce qui, à l’heure où j’écris (avril 2019), est quasiment impossible.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai bien peur que votre intuition soit la bonne…
      Cordialement.

  25. Raphael

    Merci pour cet article très intéressant.
    Petite question: j’ai acheté un bien en janvier 2018. Puis-je déduire les travaux réalisés en 2018 (et qui se poursuivent en 2019) s’il n’a jamais été loué e 2018? Ou faut-il impérativement avoir eu des revenus locatifs avant de pouvoir déduire des travaux? Les travaux se poursuivent en 2019 et il sera loué pour la première fois à partir de mi-2019.
    Merci d’avance pour votre retour.

  26. Paul

    Bonjour,

    J’aime beaucoup de votre site que je consulte régulièrement pour tout un tas de question.
    Je le trouve très bien fait, didactique et abordable.
    En consultant cet article sur le déficit je me pose quelques questions trop techniques pour moi.

    J’ai un projet de construction de maison dont une partie que je réserve à la location en nu en dispositif Pinel.
    D’un point de vue optimisation fiscale, est ce que le montage suivant est acceptable d’une part, et rentable d’autre part.

    1 – La partie terrain + construction la déclarer dans la réduction PINEL.
    2 – La partie relative aux travaux d’électricité, de plomberie, de peinture, de carrelage, etc… la déclarer dans le foncier en tant que charges déductibles.

    Si je demande au constructeur de faire la distinction entre les factures relatives au gros œuvre et les factures relatives aux travaux.
    Si je peux démontrer que les travaux sont dissociables de la construction est-ce que cela ouvre droit à déduction ? Est-ce recevable pour l’administration fiscale ?
    Sachant que je suis dans le cadre d’une construction de maison neuve dont une partie sera réservée dans le dispositif PINEL.

    Je suis en tranche d’imposition à 30%.

    Par ailleurs, compte tenu de l’article, et si le montage est recevable, je me demande si mon projet ne devrait pas voir le jour plutôt en 2020.

    Je vous remercie vivement par avance si vous prenez de votre temps pour répondre à cette question.
    Cordialement
    Paul

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Merci pour vos encouragements. Concernant votre message, cela fait beaucoup de questions.Je vous oriente vers mon guide Pinel qui répond à ces problématiques (plus de 40 pages, vous comprendrez que je ne peux faire une réponse en quelques lignes). https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Je peux cependant confirmer qu’il serait mieux d’attendre 2020 afin d’avoir une déduction des travaux à 100%.
      Cordialement.

      • Paul

        Bonjour,
        Merci pour votre réponse et pour la confirmation de 2020.
        Ok, je vais acheter votre e-book.
        J’imagine que je vais trouver réponse aux questions que je vous ai posées.
        Si toutefois, j’avais quelques questions pourrais-je vous les soumettre ?
        Encore merci
        Cordialement

  27. Jean-Pierre

    Bonjour monsieur DIRINGER,
    Bravo et merci pour tous vos conseils d’expertise.
    Je souhaiterai savoir si lors d’un déficit foncier constaté en 2018, sommes-nous obligés de remonter une imputation en revenus global de -10.700€ (ce qui effectivement n’a aucun intérêt sur les revenus salariaux habituels du fait de l’année blanche en crédit d’impôt), ou avons-nous le choix de conserver en déficit foncier catégoriel la totalité du déficit 2018 (sans en déduire les 10.700€) pour qu’il soit imputé sur les bénéfices fonciers dans le délai des 10 années suivantes?
    merci pour votre réponse
    Bien cordialement

  28. LONE martine

    Des travaux de rénovation énergétique ont été décidés par AG en 2019 et seront payés au syndic sur 2019, les travaux seront réalisés sur 2020 et 2021
    Lors de ma déclaration Revenus fonciers de 2019 que j’effectuerai en 04/2020 puis je déduire la totalité des travaux que j’aurai payé au syndic sur 2019.

  29. Bryan

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour vos articles tres clairs et compréhensibles.
    Je tiens à signaler mon cas qui, me semble t’il, n’a pas encore été cité.
    En effet, j’ai un déficit fiscal (catégoriel) de 30000€ sur mes revenus 2017 (déclarés en 2018) pour frais de formation professionnelle.
    Ce déficit de 30000€ sera reporté sur ma déclaration 2018 (déposée en 2019) mais celui disparaitra à cause de l’année blanche.
    En effet, n’ayant pas de revenue exeptionnels en 2019, le CIMR va totalement l’absorber.
    Je n’aurais donc pas du payer d’impots en 2019 sur l’année 2018. Or, j’aurai un rattrapage automne 2020 sur mes revenus 2019 car mes 30000€ de déficit se seront « volatilisés ».
    Qu’en pensez vous?
    Ais je moyen de contacter l’administration pour leur faire part de mon cas particulier?
    Je vous remercie,
    Cordialement

  30. Mac Ardagh

    Bonjour Mr Diringer, votre site est formidable.
    Je souhaite ne pas reproduire une demande qui vous aurait déjà été adressée, mais je ne trouve réponse à ce point précis.
    Je vis au Canada qui est ma résidence principale, et où je suis plus fiscalement imposable (revenus d’emploi)
    Possédant une résidence secondaire en France, je viens de totalement la rénover dans la perspective de la louer sur un long terme.
    Pouvez-vous, s’il vous plait, me dire si je peux espérer des déductions fiscales pour déduire les travaux effectués, en autres.
    Je vous remercie grandement.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je ne suis plus compétent sur la fiscalité internationale qui dépend des conventions. Il faut trouver un avocat fiscaliste spécialiste de la convention france canada.
      Cordialement.

  31. Christophe

    Bonjour M. Diringer,

    Mon grand pere est décédé en décembre 2017. Il nous legue une maison en location. Sa sucession a eu lieu en avril 2018.
    Des travaux, validés avec les locataires en 2017 ont été entrepris en 2018 (4000 euros vs. 20.000 euros de revenus locatif)
    Comment seront taxés ces revenus avec l’année blanche ? Sont ils considérés comme revenu exceptionnel ?
    A partir de quelle date faut il compter les revenus ? A son déces ? Sa sucession ?

    Merci pour vos lumieres. Ca me dépasse et le centre des impots est incapable de me répondre.

  32. Ju

    Bonjour,

    Bravo pour votre travail, c’est impressionnant! Je n’ai malheureusement pas trouvé de réponse à mon cas…
    J’ai un appartement loué en loi Scellier intermédiaire et je suis en déficit foncier chaque année (-2000 euros l’année dernière) grâce à l’imputation de 30% des loyers dans les charges.
    Or, j’ai eu pas mal de travaux à faire en 2018 (2000 euros environ).
    Comment vont-ils être traités?

    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Cela se passera comme je l’explique. Pour rappel, je parle du loyer immposable dans l’article qui correspond déjà à « loyers – déduction 30% ».
      Cordialement.

  33. JFS

    Bonjour M. Diringer,

    J’ai effectué des travaux soumis à déduction fin 2018 pour 40K€, mon habitation sera louée (vide) à partir du 20 Avril 2019. Je souhaite donc déclarer au régime réel grâce aux informations de vos articles sur le sujet.

    Pouvez vous m’éclairer sur le moment ou dois je commencer à remplir le formulaire 2044 ? Est ce sur ma déclaration de revenu de cette année (mai 2019) ou la prochaine ?
    C’est cette « année blanche » qui me met le doute. Sans elle, et peut être que ça ne change rien au final, j’aurais déclarer en mode réel en mai 2010.

    Merci par avance,
    JF.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous ferez effectivement une déclaration en mai 2019 où vous indiquerez vos revenus de l’année 2018 (et les travaux sur la 2044).
      Cordialement.

      • Stoufs

        Bonjour,
        Mais je n’ai pas eu de revenu foncier en 2018. Dois je déjà déclarer les travaux (sans revenu foncier) ?
        Merci par avance,
        JF.

      • JFS

        Bonjour,
        Mais je n’ai pas eu de revenu foncier en 2018. Dois je déjà déclarer les travaux (sans revenu foncier) ?
        Merci par avance,
        JF.

  34. Christophe

    Bonjour M. Diringer,

    Mon grand pere est décédé en décembre 2017. Il nous legue une maison en location. Sa sucession a eu lieu en avril 2018.
    Des travaux, validés avec les locataires en 2017 ont été entrepris en 2018 (4000 euros vs. 20.000 euros de revenus locatif)
    Comment seront taxés ces revenus avec l’année blanche ? Sont ils considérés comme revenu exceptionnel ?
    A partir de quelle date faut il compter les revenus ? A son déces ? Sa sucession ?

    Merci pour vos lumieres. Ca me dépasse et le centre des impots est incapable de me répondre.

  35. Nguyen

    Bonjour M.Diringer,

    Le sujet ne concerne que la location vide et pas meublée ?
    J’ai investi en LMNP, j’ai fait 20 000 de travaux, pas de revenus exceptionnels,Est ce que je peux profiter de la déduction 150% en 2018 et 2019
    Merci d’avance
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui, le meublé fonctionne différemment.
      Cordialement.

  36. Remo

    Bonjour Mr Diringer,
    Félicitations pour toutes ces explications.
    J’ai investi dans le cadre de la loi Robien, le but étant de générer du déficit foncier en inscrivant notamment en charges l’amortissement du capital. Selon vous, vais je en perdre le bénéfice au titre de l’année 2018, dite année blanche, ou puis je décaler d’une année l’amortissement du capital afin de ne pas être pénalisé?
    Selon vos explications précédents, je vais sans doute perdre l’année 2018 au titre des déficits reportés. Si je dois aussi perdre le bénéfice de l’amortissement, le prélèvement à la source devient très pénalisant pour un investissement que j’ai réalisé justement pour réduire mes impôts.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’avais effectivement pas pensé aux déductions De Robien… mais comme je l’explique pour d’autres déductions (pensions, frais réels etc…), j’ai bien peur que vous soyez effectivement particulièrement perdants avec l’année blanche.
      Cordialement.

  37. le gac

    Bonjour,
    Je viens d’acheter votre book / revenus fonciers pour location vide, mais je voudrais solliciter votre avis :
    Nous avons construit une maison début des travaux avril 2017, maison finie en octobre 2018. Nous allons déclarer pour la première fois des loyers en 2018 (1213 euros car maison louée en novembre, loyer mensuel 700 euros).
    Nous avons eu des charges d’intérêt d’emprunt en 2017 de 2203 euros + assurance de 157 euros : frais déductibles en 2018 ?
    Nous pouvons déduire frais de diagnostic pour 660 euros pour 2018 + intérêts d’emprunt 2018 pour 2500 euros
    Nous avons fais appel à une entreprise pour refaire chemin privé pour un coût de 1386 euros : déductible en 2018 ?
    Notre revenu foncier sera négatif en 2018, mais quelle incidence / revenus de 2018 (60600 euros avec 4 parts, TMI de 14 %)et de 2019 ? Merci de m’éclairer

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je vous laisse prendre connaissance de l’Ebook en détail, vous y trouverez normalement de quoi analyser votre situation et répondre à vos questions.
      Cordialement.

  38. Guy

    Bonjour Monsieur Diringer,
    En 2017 j’ai fait de gros travaux dans une maison destinée à la location .
    Présentement il me reste un déficit provisionné de 14 000 € et mes revenus locatifs pour 2018 seront du même ordre, avec un TMI de 14% .
    Avec  » l’année blanche », ce déficit ne me servira à rien.
    M’est-il possible de fractionner la déduction de ce déficit sur plusieurs années (théoriquement 10 ans) où suis-je obligé de le déduire intégralement cette année ?
    Sinon, y a-t-il un moyen d’échapper à ce que je considère comme une spoliation de l’avantage fiscal sur lequel je comptais au départ ?
    Avec mes remerciements et mes cordiales salutations.

  39. Marie

    Bonjour Monsieur Diringer,
    Avez-vous connaissance du fait suivant :
    „Les travaux d’urgence“ réalisés en 2019 peuvent être déduits à 100 %.

    Pouvez- vous me confirmer cette possibilité ?
    Merci bien
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui bien sur. J’ai rédigé un article entier sur le sujet qui est dans la rubrique « impot à la source ».
      Cordialement.

  40. Phil

    Bonsoir Thibault

    Un grand merci pour cet article et vos différentes explications.
    Avez-vous svp des informations concernant le régime LMNP?

    J’ai des appartements (en LMNP) avec un déficit reportable et je viens d’acheter une maison avec 150 K€ de travaux à faire.
    Est ce que la règle 150% des travaux 2018 et 50% des travaux 2019 est applicable pour le LMNP?
    Est ce que le déficit des années précédente est impacté?
    Est ce que le calcul s’applique sur l’ensemble de mes biens en LMNP ou uniquement sur cette dernière acquisition?

    Cdt

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’essaie actuellement de rédiger l’article sur le LMNP et l’impôt à la source. Il sortira dès que je trouverai le temps de la finaliser… c’est assez long car on a peu d’infos et il faut analyser les textes. Pour votre question, le déficit ne s’impute jamais en LMNP donc l’année blanche ne change rien. Le déficit provisionné devrait s’imputer inutilement sur les revenus LMNP 2018 par contre; du moins j’en ai peur. Cordialement.

  41. Patrick

    Bonjour,
    Début décembre, je viens de faire changer la chaudière (hors d’âge) de l’appartement que je loue. Pour la possibilité de qualification de travaux d’urgence, c’est la date de la facture ou bien la date de paiement qui est retenue ? En clair, si je paie en janvier 2019, le pourrai imputer cette charge sur ma déclaration au titre des revenus 2019, donc être éligible à la déduction de 100% ?
    Merci et bravo pour votre expertise.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Pour la déclaration d’impôt, on retient toujours la date de paiement.
      Cordialement.

  42. Marie

    Bonjour Monsieur Diringer,
    Merci pour vos articles et le temps que vous consacrez à y répondre.
    Dans mon cas j’étais encore en micro-foncier pour les revenus locatifs de 2017 !
    Pour 2018 j’ai des revenus locatifs de 9000 euros et effectué des travaux pour 12000 euros. Se rajoutent salaire/retraite 17000 euros.
    Début janvier 2019 je devrai encore payer 3000 euros en solde de factures pour travaux commencés en 2018. A moins que je ne les paie encore cette année ? Je ne sais plus comment faire…
    Mes revenus pour 2019 seront de 9000 euros locatif et une retraite de 12000 euros.
    Pas de travaux de prévus pour 2020. Revenus idem que 2019.
    Je pensais passer au réel, donc être engagée sur 3 ans. Avec l’ancien système de calculs j’étais gagnante. Mais, les temps changent.
    Dans un souci de ne pas pénaliser mes locataires, qui sont sympas et corrects, je fais les travaux qui sont nécessaires au moment voulu.
    Si je comprends bien, j’ai tout faux !
    Merci pour votre écoute et vos conseils.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il faudrait faire les calculs en détail. Le problème si vous continuez au micro cette année, c’est que vous n’aurez pas la déduction de 50% des 12 000 € de travaux fait en 2018 sur la déclaration 2019 (pas certain mais je pense que seuls les travaux déduits au réel en 2018 bénéficieront d’un report à 50% en 2019). Du coup, un passage au réel au 2019 permettra de déduire seulement 50% de 3 000 € soit 1 500 ce qui rend le micro meilleur.
      A vue d’oeil, je dirai donc qu’il faut passer au réel dès 2018 pour déduire 50% de 3000 et 12 000 en 2019. Reste à voir si le gain par rapport au micro sur 2019 vaut le coup car vous devrez être au réel en 2020 également. Sur un tel cas, le passage au prélèvement à la source est effectivement très peu optimisé malheureusement.
      Cordialement.

  43. Fab

    Bonjour
    je viens de recevoir cette information et me suis renseigné dans le Bofip….

    quelque chose à changé pour 2019 en location nue ? j’interprète mal?
    apparemment , pour un immeuble acquis après le 01/01/2019 (date de l’acte authentique chez le notaire), il est possible de déduire 100% des travaux ?????

    en passant , juste pour vous dire que ce site est top (ainsi que votre contribution !) ; )

    encore merci
    @+Fab

  44. PHAM

    Bonjour,
    Merci pour votre article qui est clair.
    Me concernant, j’ai acheté un appartement pour louer en loi pinel et je suis livrée mi Janvier 2019. Cependant, je compte mettre à louer début février le temps de mettre en place une cuisine équipée (four, hotte, frigo, plaques) pour un budget de 3000euros. J’ai payé des frais intercalaires sur l’année 2018 qui s’élève à 2500 euros et assurance à 240euros.
    J’ai deux questions :
    1/ Est ce que je dois commencer à acheter la cuisine et lélectro ce mois ci afin de pouvoir créer plus de déficit foncier?
    2/ Est ce que l’électroménager peut être déduit sachant que je compte le mentionner dans le bail?
    Mille mercis pour votre aide,

    Bonnes fêtes de fin d’année 🙂

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Que la cuisine soit déduire en 2018 ou 2019, vous ne pouvez pas optimiser à cause du dispositif 50% (à moins que ça soit considéré comme des travaux urgents en 2019 mais le texte tel qu’il est aujourd’hui laisse penser que non). Pour les conditions de déduction de la cuisine en Pinel, j’ai écrit un article sur le sujet dans la rubrique « immobilier ».
      Cordialement.

  45. DEBURE

    Bonjour,
    merci pour votre article détaillé qui donne beaucoup d’informations. Malheureusement pour moi, je crois que je m’y penche un peu tard.
    Je viens de faire l’acquisition d’un immeuble le 7 décembre 2018 (comprenant trois appartement et un studio) qui nécessite la somme de 66 000 euros de travaux pour être loué (nécessité de refaire toute l’électricité, la plomberie, le placo, l’isolation, certains sols) + le ravalement de façade (campagne de rénovation obligatoire à engager avant mars 2020).
    Les travaux vont commencés que ce mercredi 12 pour une durée de 4/5 mois mais je ne vais avoir le temps que de verser une petite part liée aux avances (environ 5 000 euros en 2018 ; peut être est ce mieux de la différer en 2019 même). Au vu des informations que vous disposez, pensez vous que des travaux de réhabilitation peuvent être vus comme des travaux urgents ? Que cet achat puisse être assimilé à un achat de 2019 pour permettre une déduction à 100 % ? De faire un report fiscal à 2020 et ainsi payer au max sur les loyers de 2019 ? Faut il questionner spécifiquement les impôts à ce sujet ?
    Merci par avance pour votre aide,
    Cordialement,
    Maxime

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Effectivement, ce serait très dommageable de payer en 2019 sans avoir la notion d’urgence! Malheureusement, je ne peux pas être plus précis que je ne le suis dans l’article annexe sur les travaux urgents. On a uniquement le nouveau texte et aucun antécédent bien évidemment. Plusieurs solutions : soit vous interrogez le fisc pour avoir leur position par écrit… soit vous déduirez comme travaux urgents (déclaration 2020 sur les revenus 2019) et vous verrez si le fisc vient le contester ou non. Difficile d’être plus précis à ce jour.
      Cordialement.

      • DEBURE

        Bonjour,
        merci pour votre réponse. Après réponse du fisc, ils m’ont confirmé qu’il n’y aurait pas d’exceptions pour les achats de fin d’année concernant les déficits. Pour ce qui est de la nature de travaux urgents, cela doit leur poser question car je n’ai pas de retour depuis une semaine, contrairement à l’autre question qui a été répondu dans la journée. Je vous tiendrais informé concernant la nature des travaux de façade (obligatoire suivant campagne de la ville) et gros travaux (électricité, plomberie, isolation) pour remettre en état un appartement.
        Cordialement,
        Maxime

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Merci pour votre retour. Il est possible qu’ils n’osent pas s’avancer sur le second point et que ça reste sans réponse…
          Cordialement.

  46. maurice verdiere

    Bonjour,
    suite a un degat des eaux, je dois refaire la toiture de mon logement loué vide.
    le montant de travaus 14000€ sera inferieurau montant des loyers percus avec mes autres biens.
    vaut il mieux payer la facture en decembre 2018 ou janvier2019?
    Merci de votre conseil
    Maurice

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Un paiement en 2019 serait plus judicieux car je pense qu’on parle ici de travaux urgents. Les travaux urgents permettront une imputation à 100% en 2019 comme je l’ai expliqué dans l’article voisin. Fiscalement, ce serait un gain de plusieurs milliers d’euros pour vous.
      Cordialement.

  47. Riviere

    Bonjour,
    J’hésite à faire un Pinel ancien + deficit foncier.
    J’ai acheté une maison 130 000 € en 2018 , j’ai fait 120 000 de travaux. la maison tres vétuste est éligible au Pinel ancien rénové.
    Je peux déduire 130 000€ (achat) + 120 000 travaux = 250 000 € en pinel ancien
    et en plus (?) faire du déficit foncier sur mes travaux de 120 000€ ?
    ou
    Y a t-il des travaux éligibles au Pinel et d’autres au déficit foncier ?
    Y a t-il une liste ?
    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Les travaux sont soient déductibles, soit à intégrer au Pinel…jamais les deux! J’ai écrit plusieurs articles sur le sujet qui sont dans la rubrique « immobilier »; vous pouvez aussi lire le préface de mon guide sur la location Pinel.
      Cordialement.

  48. Annaelle

    Bonjour,
    J’ai commencé à louer mon bien immobilier en avril 2017. J’ai déclaré mes revenus fonciers 2017 qui seront soumis à l’impôt de manière classique pour les loyers perçus d’avril à fin décembre 2017.

    Ma question concerne les revenus fonciers non exceptionnels perçus en 2018: si par exemple mon locataire décide de quitter mon bien en février 2019: cela voudrait dire que je ne payerais des impôts fonciers uniquement sur les loyers perçus en janvier et février 2019 et que tous les revenus fonciers 2018 serait 100% net d’impôt.
    Est-ce bien cela ? Cela me semble trop beau pour être vrai 🙂
    Merci beaucoup pour votre aide ! Votre site est extrêmement utile !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Le fisc nous précise déjà que les revenus non récurrents pourront être re catégorisés comme exceptionnel. Autrement dit, un revenu qui n’existait pas avant 2018 et/ou qui ne perdure pas les années suivantes aura toutes les chances d’être re catégorisé comme exceptionnel et fiscalisé pour 2018. Je l’ai détaillé ici dans l’article et un peu dans les commentaires : https://www.corrigetonimpot.fr/payer-moins-impot-revenu-exceptionnel-strategie-annee-blanche-2018-pee/
      Cordialement.

  49. robert

    bonjour,
    j’ai des revenus fonciers en 2018 imposables (location bâtiments industriel) 1 bâtiment a été vendu en juillet 2018 et l’autre sera vendu avant le 31 décembre 2018. Donc plus de revenu foncier au 1er janvier 2019.
    Question: vais je avoir des impôts fonciers + CSG à payer sur ces revenus de 2018, en 2019.

  50. david rignault

    Bonjour,
    J’ai lu que pour les biens achetés après le 1 er janvier 2019, les travaux réalisés en 2019 étaient déductibles à 100 %.
    Est ce exact ? Quelle démarche faudra t il faire ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour.
      J’ai écrit un article détaillé sur le sujet que vous trouverez dans la rubrique « impôt à la source » ou « immobilier ». Côté démarche, on ne sait pas encore comment ce sera matérialisé sur la déclaration 2020 des revenus 2019.
      Cordialement.

  51. Stéphane

    Bonjour,

    Si en 2018, j’ai un revenu foncier supérieur au montant de mes travaux. je perds l’avantage de mes travaux car mon revenu foncier reste positif. Par contre, je benificierai d’un credit d’impot egale à 50% de mes travaux de 2018 sur 2019 ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait (on parle de déduction de 50% et non de crédit d’impôt; la déduction fait que vous aurez un gain selon votre tranche fiscale alors que les crédits d’impôts sont rendus entièrement).
      Cordialement.

      • Stéphane

        Il s’agira de reduire mes revenus foncier 2019 de 50% des travaux engagé en 2018. ça permet de reduire les revenus fonciers de 2019 sans investissement sur 2019. est ce bien cela ?

        • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

          Bonjour. Oui mais bon, au final on a toujours que 50% des travaux déduits au lieu de 100% habituellement. Mais comme vous dites, vous payez les travaux en 2018 qui seront déduits en 2019.
          Cordialement.

  52. L'étoile

    Bonjour & merci beaucoup pour votre réponse.
    Comment faire pour ce procurer le texte ?
    Qui peut m’aider à répondre à cette question ? (le fisc assimile les immeubles donnés en 2019 aux mêmes règles fiscales que ceux acquis en 2019?)
    Un notaire ? un Banquier ? ou directement le fisc ?
    Merci encore pour votre aide,
    Cordialement,

  53. Guillaume 29

    Bonjour
    Merci pour votre initiative qui nous éclaire dans cette jungle du prélèvement a la source … 😉
    Voici la situation de Monsieur jaimelesimpots.
    en 2017 il a déclaré 100 000 de revenus locatifs et 80 000 de charges , donc un revenu foncier de 20 000 imposable
    en 2018 il va avoir 100 000 de revenus locatifs et 40 000 de charges donc 60 000 de revenu locatif
    en 2019 il prévoit 120 000 de revenus locatifs , doit il faire des travaux ou non ?

    1°) En 2019 le prélèvement a la source pour le paiement des revenus fonciers commence par s’appuyer sur la déclaration de ceux-ci en 2017. Dans l’exemple 20 K . en 2019 la declaration prendra en compte ce qui s’est fait en 2018 soit 60k de revenu locatif . Il en suivra donc une augmentation du prélèvement mensuel ou trimestriel de monsieur Jaimelimpot. Sauf erreur il y aura donc une avance de trésorerie de ce dernier avant credit d’impot ? 2018 n’est donc pas une année blanche pour la trésorerie de celui-ci ?
    2°) Quand les années 2019 et 2020 seront elles prise en compte par les impôts ?

    3°) Que conseilleriez vous a Monsieur j’aime les impôts
    – pour 2018 de ne plus faire de travaux (sauf si supérieur au revenus locatifs + X) ?
    – pour 2019 ne faire que des travaux « urgents » de mise en danger des immeubles
    – pour 2020 de réaliser un maximum de travaux pour minorer au maximum son impôt
    – les 50% de travaux de 2018 et les 50% de travaux de 2019 (hors travaux urgents) reportables viendront s’ajouter au travaux réaliser en 2020 ?

    merci !

  54. L'étoile

    Bonjour,
    Merci beaucoup pour votre réponse ci-dessus.
    Cela veut donc dire que si je fais des travaux de rénovation en 2019, je pourrais déduire 100% en déficit foncier en 2019 ? ou il faut attendre 2020 ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Si le fisc assimile les immeubles donnés en 2019 aux mêmes règles fiscales que ceux acquis en 2019, la déduction sera alors de 100%. Maintenant, je ne suis pas encore certain que ce sera le cas. Il faut étudier le texte pour voir si le cas est prévu, à défaut ce sera sans une doute une des nombreuses questions sans réponses à résoudre avec la mise en place du PAS.

  55. L’étoile

    Bonjour,
    Est-ce qu’un bien immobilier reçu par donation en 2019 est considéré comme acquis après le 01/01/2019 ? Don déficit foncier 100% ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Je n’ai pas regardé le texte sur le sujet mais j’espère que oui. Cordialement.

  56. Jerome

    Bonjour. avez-vous plus de renseignement sur le déficit utilisé en 2018 provenant de l année 2017.
    savoir si on peut l’utiliser comme les travaux de 2018 soit 50% de la valeur sur 2019 ou pas.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. La question est de savoir si le déficit provisionné va s’imputer inutilement ou pas sur le foncier positif de 2018 mais je ne sais toujours pas si ce sera le cas ou non. Cordialement.

  57. Jacques

    Bonjour Mr Diringer

    J ai acheté un immeuble pour location en 2015 j ai réalisé des travaux en 2016, 2017 et 2018.
    En 2017 j ai un déficit foncier reportable de 16 000 euro
    Voici ma problématique et question
    Revenu locatif 2018 20 000 euro
    Travaux 2018 23 000 euro
    Revenu salarial de 60 000 euro

    En 2017 les travaux on annulé le revenu locatif + 10 700 sur le salaire et créé un déficit foncier reportable de 16 000 euro
    Normalement en 2018 je devrais augmenté mon déficit foncier de 23 000 – 20 000 = 3 000
    16 000 + 3 000 = 19 000
    Pouvez vous me dire si je suis de le vrai

    Merci pour votre aide

    Bien Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Je pense que rien ne va bouger. Parmi les 23k de travaux, 20k s’enlève du foncier et 3k s’enlève des salaires. Ne reste donc plus rien et le déficit provisionné de 16k ne bouge pas.
      Cordialement.

  58. Location

    Bonjour,
    Merci pour vos articles !
    Je suis nue propriétaire d’un logement à louer et mon père veut abandonner son usufruit car les charges sont trop lourdes, je vais devenir propriétaire en 2019. Les locataires sont partis et il faut que je réalise de gros travaux (toiture, isolation, menuiseries, électricité, plomberie…). Pourrais-je déduire la totalité des travaux 100 % en 2019 ? je ne trouve pas d’article…
    D’avance un grand merci.

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour. Le nu-propriétaire ne peut rien déduire car il ne loue pas le bien. Le fisc considère que les travaux profitent au nu-propriétaire car ils augmentent la valeur du bien. La solution serait d’attendre d’être plein propriétaire et de faire les travaux dans le but de louer le bien afin qu’ils soient déductibles par exemple. Cordialement.

  59. lucien

    bonjour, les loyers des biens vides ou meublés ne sont pas imposables en 2018 ? je pensais que celle les salaires étaient concernés par l’année blanche. Pouvez-vous m’éclairer ? Merci.

  60. Christophe

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour cet article d’une grande clarté avec une réelle précision dans les études de cas.
    J’ai une opération de déficit foncier en cours:
    0€ de loyer en 2018
    30 000€ de travaux
    pouvez-vous me confirmer que 10 700€ de mon déficit foncier seront bien « perdus » sur ma déclaration 2018 ?
    Amenant aux déficits suivants:
    19 300€ (30000 – 10700) en année 1
    15 000€ (50% de 30000) en année 2
    soit une déductibilité fiscale de mes travaux de 115%
    Etes-vous d’accord avec mon hypothèse ?
    D’avance un grand merci
    Christophe

  61. MERIOT

    Bonjour, J’ai contracté deux pinel. Un pinel signé en 2018 et un Pinel signé en Janvier 2019.
    Les deux logements seront livrés en septembre 2019. A quelle moment doit on déclarer les Pinel au cours de l’année 2019 ou lors de la déclaration de revenu 2020. Le versement du premier acompte
    arrivera en janvier 2020 ou doit on avancer la trésorerie sur 16 mois.
    AU PLAISIR DE VOUS LIRE

  62. Vervelle

    Bonjour,
    Nous devons signer l’acte de vente d’un bien que nous allons mettre en location meublé en décembre 2018. Ce dernier nécessite de gros travaux (électricité et plomberie complètes, cloisons , sdb…).
    Il seront faits et terminés en 2019. Faut-il reculer la date de signature en janvier 2019 ?
    Merci d’avance pour vos réponses.
    Nicolas

  63. deturck

    bonjour
    je viens d’acheter un appartement ,signature début décembre 2018 avec beaucoup de travaux a faire dedans ,il es destiné a la location ,et en 2019 je revois des revenue exceptionnel a hauteur de 250
    000 euros sur une vente de part de société
    dite moi ce que je dois faire pour que ce soit intéressant pour moi
    cordialement,

  64. Corrige ton impôt

    Bonjour Sabrina,
    Très très bonne question! Le transfert sera bientôt finalisé (vous ne pourrez pas le manquer, le design changera). Vous pourrez alors reposer votre question et j’y répondrai. Je vous avoue que je
    n’ai pas envie de m’avancer sans réfléchir, ça mérite que je fasse les calculs en amont. A vue d’oeil, j’ai envie de dire que c’est la seconde formule qui serait bonne. Cela étant, c’est à vérifier.
    De même, il faudrait aussi vérifier qu’on puisse déduire vos charges; pour les intérêts et les travaux c’est possible mais je suis moins certain pour le reste (déduire une taxe foncière ou une
    assurance alors que le bien n’est pas loué… pas certain que le fisc accepte).
    Cordialement.

  65. Sabrina

    Bonjour Thibault,

    D’abord un grand merci pour votre site que je découvre et qui est extrêmement bien fait et complet.

    J’ai vu que le site était actuellement en cours de transfert et qu’en conséquence il fallait attendre un peu pour reposer sa question…mais la fin de l’année approchant je tente quand même le coup,
    de peur de dépasser 2018, ce qui ferait perdre tout sens et intérêt à ma question.

    J’ai acquis un bien fin mars 2018. Il n’est pas encore loué car il nécessite d’être vidé + des travaux.

    Je comprends qu’en l’absence de loyer et n’ayant pas de revenus exceptionnels, la formule à appliquer est la suivante « deux fois les loyers imposables + 10 700 * 2 » (sans revenus
    exceptionnels).

    Toutefois, pour être exacte, mon loyer imposable n’est pas de 0, mais de 0-4500€ de charges déductibles (impôt foncier, charges de copro, assurances du prêt etc que j’ai commencé à payer en 2018
    alors que le bien n’est pas loué à date).

    Du coup, la formule à appliquer est-elle :
    0+10700*2 = 21400
    ou bien :
    (-4500*2)+10700*2= -9000+21400 = 12400

    Faut-il réaliser minimum 21400€ de travaux, ou 12400€ suffisent dans ce cas ?

    Je me fais peut-être des nœuds au cerveau, mais j’ai l’impression que le cas des charges déductibles supérieures aux loyers perçus (ce qui est forcément le cas en l’absence de loyer) ne rentre pas
    dans les scénarios évoqués.

    Un grand merci par avance pour votre éclairage.

    Bien à vous,
    Sabrina

  66. michel

    Bonjour,

    Pour mon bien locatif, j’ai payé en 2018 des travaux d’ISOLATION FACADES pour 25.000 euros (votés en 2017 par l’ AG des copropriétaires et appelés par le SYNDIC en 2017).
    Finalement ces travaux ne seront effectivement effectués qu’en 2019.
    Ayant un loyer annuel net de 4200 euros, la formule donne = (2 x loyers nets ) + 10.700 euros = 19.100 euros soit un déficit de 5900 euros.
    Mais les travaux ayant finalement été réalisés en 2019 (bien que payés en 2018) que sera le sort fiscal de ces travaux ?

    Merci

  67. jonathan31

    Bonjour,

    Je viens de signer un compromis de vente. Le notaire me laisse le choix de signer l’acte définitif d’achat en décembre 2018 ou en janvier 2019. Ce bien, après réalisation de travaux à hauteur de 25
    000€ sera destiné à de la location. Or, si j’ai bien compris, avec le prélèvement à la source et l’année blanche de 2018, seul 50% des travaux seront pris en compte pour les frais réels.

    Ma question est :

    Y a t-il un moyen pour que l’intégralité des frais réels soient pris en compte étant donné que le bien ne sera loué qu’à partir de 2019 dans tous les cas?
    Ai je un avantage à acheter l’appartement en décembre 2018 ou en janvier 2019?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    Bien cordialement

    Jonathan P

  68. jo

    bonjour, merci pour vos articles très pertinents. Je viens d’acquérir un appartement que je vais louer vide à compter du 01/11/18. Nous avons eu pour environ 4500 de travaux. Nous avons fait un prêt
    pour l’achat. Dois-je déduire tout en 2018 et être en déficit ? Merci pour les conseils que vous pourrez me donner. Cdlt

  69. Philo

    Bonjour,
    Ayant déjà un bien et pas de travaux pour 2018 12k revenue , En cours d’acheter une autre appartement je ne sais pas si c’est mieux de signer en 2019 et faire de travaux 2019 ou acheter en 2018 et
    faire le travaux entre 20-22K en 2018.

    Merci beaucoup pour votre réponse et pour votre blog.

  70. Thibault

    Bonjour,
    Le site est en cours de transfert. Comme je l’explique ici, je vous invite à reposer votre question après la mise à jour :
    https://www.corrigetonimpot.fr/corrigetonimpot-change-transfert-site-internet/
    Cordialement.

  71. Julie

    Bonjour et merci pour cet article très complet.
    Est ce que le déficit créé en 2018 sera reportable sur 10 ans svp?
    Je n arrive pas a trouver de texte mentionnant ce report ou non.
    Cordialement

  72. Thibault

    Bonjour,
    Le site est en cours de transfert. Comme je l’explique ici, je vous invite à reposer votre question après la mise à jour :
    https://www.corrigetonimpot.fr/corrigetonimpot-change-transfert-site-internet/
    Cordialement.

  73. frédéric

    bonjour à vous et bravo pour ce site que je viens de découvrir!
    Au jour d ‘aujourd’hui, dans l’hypothèse de générer un déficit foncier par des travaux sur un nouveau bien est t il plus judicieux de différer l ‘ achat de ce nouveau bien en 2019 ? en effet il
    semblerait qu’à partir de 2019 la règle des 100% s’applique à nouveau comme avant.
    a vous lire merci

  74. Jean-francois.

    Bonjour,je suis à la recherche du renseignement suivant: concertant un déficit foncier et son report,y a t il un texte fiscal qui impose au contribuable son imputation dans l’année qui suit sa
    constitution? En clair,ce même contribuable peut il choisir de ne pas l’utiliser en N + 1 ,et de le reporter en N+2 ?( pour les 10 700 euros deductibles des autres revenus,ce N est pas possible ,mais
    quid pour les déficits utilisables face aux futurs loyers?) D avance merci.

  75. Corrige ton impôt

    Bonjour Fred,
    J’ai expliqué ça dans l’article annexe sur les travaux urgents.
    Cordialement.

  76. Fred

    Bonjour,
    Je vais acheter un appartement en 2019 avec des travaux à effectuer : plomberie, électricité…
    Vais-je déduire 100% ou seulement 50% du montant des travaux?
    Merci pour votre réponse

  77. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    On retient bien la date de paiement.
    Cordialement.

  78. Patrick

    Bonjour,
    Est-ce que c’est bien l’année de paiement et non la date de la facture qui est pris en compte par l’administration fiscale ?
    Par exemple une facture de décembre 2018 réglée en janvier 2019.
    Merci d’avance.
    Patrick

  79. Corrige ton impôt

    Bonjour Inès,
    Les propos de l’article sont d’actualité!
    Cordialement.

  80. Inès

    Bonjour,
    Je suis dans le même cas que Nadège (message du 14/09), et je comprends donc que j’ai intérêt à faire mes travaux en 2018.
    Vu que votre article date du mois de mars 2018, je voulais être sûre que rien n’avait changé à ce sujet depuis, et que c’est donc toujours valable de faire les travaux en 2018?

    Merci d’avance
    Inès

  81. Jonas

    du coup est ce interessant pour moi de faire ces travaux de 25 000 euros? ( ils ne sont pas encore fait)

    et si non quel est la difference pour moi entre 2018 et une année normal en terme de prise en consideration du cout des travaux ( 25000)

    Cdt
    Jonas

  82. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est assez dur à expliquer. En fait, le fisc va calculer l’impôt de manière normal puis un crédit d’impôt spécial qui annulera en partie la fiscalité. En présence de revenus exceptionnels, le crédit
    d’impôt sera inférieur à l’impôt total ce qui fera que le contribuable paiera le reliquat : l’impôt sur les revenus exceptionnels.
    Ce crédit d’impôt est calculé par : CIMR = impôt 2018 * (revenu imposable non exceptionnel/revenu imposable total). Ce n’est donc pas l’ordre d’imputation du déficit qui compte mais les 3 variables
    de la formule CIMR. Il se trouve que via votre déficit, cela fera que la formule CIRM est plus intéressante engendrant un impôt sur les revenus exceptionnels moindre.
    Je ne sais pas trop comment l’expliquer autrement. Votre déclaration d’impôt ne fera pas apparaitre un ordre d’imputation des déficits. Elle fera apparaître l’impôt total, le revenu imposable total
    (42000+11000-25000…on voit bien qu’on s’en fiche d’où s’impute les 25 000 car c’est le chiffre global qui sert à calculer le CIMR et donc par là l’impôt exceptionnel) et le revenu imposable non
    exceptionnel (40000+11000-25000).
    Cordialement.

  83. Jonas

    Re bonjour, Désolé je n’ai pas tout compris.

    Si on part du principe que j’ai 40 000 euros de revenus habituels
    11 000 de revenus locatifs et 25 000e de travaux.
    et 2000 de revenus exceptionnels

    = -14 000 de deficit foncier
    qui s’impute d’abord sur les 2000e de revenus exceptionnells
    et ensuite 8700 qui viendront s’imputer sur les 40 000 de revenus habiutels?

    donc ensuite il y a un deficit reportable de 3300 euros pour 2019?

    Merci pour votre réponse
    Jonas

  84. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Ce sera un peu différent, le déficit va s’imputer sur tous les autres revenus ce qui fera baisser l’impôt engendré par ceux exceptionnels par la même occasion.
    Cordialement.

  85. Jonas

    Bonjour,
    Voici ma situation

    Je dispose de plusieurs bien dont 1 fraichement acheté en 2018 destiné à la location comme les 2 autres. Les travaux sont de 25000 euros sur ce bien et l ensemble de mes loyers imposable est 11000
    euros.
    J’ai des revenus exceptionels de 2000 euros sur 2018.
    Comment est impute le deficit sur un revenu exceptionnel si faible? 2000-14000? Et ensuite le reste est reportable sur 2019?
    Est ce avantageux?

    Merci pour votre reponse

  86. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est bien ça et il faut bien sur qu’ils soient payés en 2018 et que la location soit vide.
    Cordialement.

  87. Nadege

    Bonjour
    Nous souhaitons investir dans un bien pour le louer.
    L’appartement nous serait livré brut en novembre 2018 et nous avons 30 000€ de travaux a réalisé pour le finir.
    Nous n’avons pas d’autres revenus que nos salaires.
    Si j’ai bien compris il faudrait que nous fassions au minimum 21 400€ de travaux pour être « gagnant »
    Formule loyer de 0€x2 + 10700×2=21 400€
    Je vous remercie pour votre retour.
    Cordialement
    Nadège

  88. Corrige ton impôt

    Bonjour Camille,
    C’est une question trop large pour que j’y réponde… 🙂 Vous pouvez commencer par lire mes articles sur la location vide et meublé dans la rubrique immobilier pour appréhender la fiscalité et
    réfléchir à la meilleure manière de louer.
    Cordialement.

  89. CAmille

    Bonsoir
    Tout d’abord merci pour votre article ainsi que pour vos précieux conseils.
    Je suis débutante dans le domaine, pour résumer je suis sur le point d’acquérir un bien immobilier destiné à la location (avec la signature du compromis fin septembre) j’ai pour projet d’effectuer
    des travaux dès l obtention des clefs donc début 2019 et ceci pour un budget d’environ 15 000€.
    Électricité plomberie via un artisan et des fournitures. Que me conseillez-vous à la vue de ma situation? Je suis seule et il s’agit de mon premier projet de location.
    Merci par avance pour vos conseils avisés.

    Camille

  90. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Laurent : je parle du loyer imposable donc qui comprend l’ensemble des revenus et charges de vos biens vides!
    @Christophe : je ne sais pas vraiment… Est ce que le report des 50% en 2019 est possible pour les travaux faits en 2018 ou seulement pour les travaux déclarés au réel sur les revenus 2018… Je
    pense que c’est la première solution (donc celle qui vous arrange) mais il faudrait interroger le fisc pour en être certain.
    Cordialement.

  91. Christophe

    Bonjour,
    Je déclare en micro foncier de petits revenus fonciers depuis 2010 .
    Avant fin 2018 je vais investir 40 000€ dans 2 logements que je louerai début 2019
    En optant courant année 2019 pour le réel sur la 2044, ces 40 000€
    seront-ils pris en compte suivant bien sûr la transition fiscale 2018/2019.
    Le fait d’être encore en micro foncier jusque fin 2018 est-il un problème.
    l’option du réel courant 2019 avec les travaux 2018 seront-ils pris en compte.
    Merci pour vos conseils.
    Christophe
    sur la 2044 en 2019

  92. Laurent

    Bonjour,

    Félicitation pour votre article qui est relativement précis

    Dans mon cas, j’ai acheté un bien en début d’année et je réalise la démolition moi même donc je n’ai pour l’instant pas investi dans les travaux

    Etant donné qu’il est vide et si j’applique votre formule, cela fait 0 € X 2 + 10700 € X 2 = 21400 € de travaux à réaliser minimum sur 2018 pour que cela soit valable

    Je vais donc poser une question qui peut paraître idiote (Ou pas) car elle n’a pas été abordée dans l’article mais quand vous dites loyers ou revenus fonciers, chiffre important qui sert à la
    formule, on est bien sur le revenu locatif de ce bien et non pas sur l’accumulation de revenus fonciers d’un autre bien car j’ai un autre appartement en location et je ne sais pas si il rentre dans
    l’équation ?

    De plus, si l’idée est d’investir un maximum sur 2018, n’est il pas judicieux de garder au moins 10700 € de travaux sur 2019 même si ils sont réduits de 50 % afin de faire une diminution sur le
    revenu global ?

    Merci d’avance

    Cordialement

    Mr Laurent

  93. Corrige ton impôt

    Bonjour Jean,
    Je ne sais pas vous répondre sur un point aussi précis. A mon sens, la seule solution est d’interroger le fisc pour avoir leur position.
    Cordialement.

  94. Jean

    Bonjour,
    Merci vivement pour votre blog qui est une mine d’informations précieuses !

    Dans un immeuble en rénovation aux fins de location, j’avais de très gros travaux déductibles en cours sur 2018, qui auraient permis les 150% de déduction. Malheureusement l’entreprise générale vient
    de disparaître du chantier (déconfiture). L’espoir de déduction de 150% a donc disparu aussi, et je vais avoir à continuer et finir en 2019, ce qui sera évidemment pénalisant sur l’ensemble. Pour
    essayer d’éviter cela, si je gèle le chantier en 2019 pour le reprendre en 20020, que va dire l’administration fiscale ? Ne risque -t-elle pas de remettre en cause la déductibilité de tous mes
    travaux, en m’opposant un abus de droit ? En fait y a-t-il un délai maximum fixé par l’administration fiscale pour la re-mise en location lorsqu’on réalise des travaux de rénovation qui exigent que
    les logements aient été vidés ?
    Vous remerciant par avance pour votre réponse,
    Cordialement.
    Jean

  95. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour le moment oui! Je m’efforce de toute manière de les mettre à jour. Je ne le fais pas à chaque annonce gouvernementale car elles ne font que se contredire mais une fois que le texte officiel
    parait car c’est lui qui fait foi.
    Cordialement.

  96. Will

    Bonjour,

    L’article est toujours d’actualité ? C’est une question purement innocente suite au maintien du prélèvement à la source du gouvernement. Peut être qu’il y a eu d’autres informations qui sont
    passées….
    Merci

    Cordialement,

  97. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je parle bien des loyers imposables totaux donc comprenant tous les biens loués vides.
    Cordialement.

  98. teillard

    Bonjour,

    Article tres interessant montrant bien les différentes possibiltés.
    Une precision tout de meme: le montant des travaux doit il etre en 2018 > au montant total des revenus locatifs ou au montant des revenus locatifs de l’appartement concernés.

    La premiere hypothese me semble la bonne. Confirmation?

    Merci

  99. Fanch

    Bonjour,
    Ma question ne concerne pas un bien rapportant un loyer.
    Je voudrais faire des travaux d’entretien dans ma propre maison et bénéficier de la réduction d’impôt à hauteur de 50% de leur montant.
    Puis-je les faire en 2018 et obtenir cette réduction ?
    Ou bien, aurais-je plutôt intérêt à attendre 2019 pour leur réalisation ?

  100. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Merci pour le suivi du site. Sur de tels questions, on arrive à un point où ça demande du temps et beaucoup d’expertise. Je vous invite à passer par un professionnel (vous pouvez solliciter ma
    partenaire pour un devis sur la rubrique contact).
    Cordialement.

  101. Bechmel

    Bonjour,

    Indépendant, j’ai un BNC d’environ 200 000 euros.
    Mon revenu foncier net est de 42 000 euros.
    Mon associé et moi envisageons de céder nos parts de SCP à une holding à l’IS dont nous serions seuls associés dégageant à chacun un revenu exceptionnel de 500 000 euros.
    J’envisage la rénovation complète d’une maison qui sera destinée à la location avec 150 000 euros de travaux.

    QUESTIONS
    Le gain sur la cession de parts constitue-t-il un revenu exceptionnel ?
    Le montant des travaux permet-il d’optimiser le gain fiscal?
    Si les délais ne permettent pas la réalisation des travaux avant fin 2018, et donc leur paiement , est-il possible de tenir compte du versement d’acompte avant cette date?
    Enfin quel est le gain fiscal pour la queue de travaux payé en 2019?
    Merci pour la clarté de vos réponses et on voit à quel point chaque cas est particulier.

  102. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous trouverez des articles sur le sujet dans la rubrique « immobilier ».
    cordialement.

  103. Sylvaine

    Bonjour,

    J’ai acquis un appartement pour le louer. J’ai un devis de travaux de 21000€, et le temps de faire les travaux, je ne pourrais pas le louer avant 2019.
    Ai je le droit de déduire le montant des travaux alors que je n’ai pas de revenu locatif ?
    Grand merci pour votre aide

  104. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Le déficit va s’imputer sur vos autres revenus 2018 ce qui est inutile vu que l’impôt est annulé (à moins d’avoir des revenus exceptionnels). Par ailleurs, vous aurez à nouveau 50% de déduction en
    2019 qui seront utiles.
    Cordialement.

  105. Solange

    Bonjour,
    Tout d’abord, votre article est une mine d’information. Bravo et merci!
    Ensuite, j’ai mon cas de figure à vous exposer et auquel je ne trouve pas de réponse.
    Voilà, moi et mon mari sommes en phase d’acquisition d’un petit appartement (septembre 2018). Dans celui-ci nous allons faire des petits travaux de rafraichissement (4000 euros environ). Le temps des
    travaux et de mettre un locataire, nous n’allons pas ou peu de le louer sur 2018. Disons peut-être 1 mois (400 euros)
    J’ai donc un déficit foncier sur 2018 de 3600 Euro? Est ce que celui ci est reportable?
    OU bien ces travaux étant inférieurs à 10700 euros sont déduit de l’IR et non du revenu foncier et donc aucune d’utilité sur 2018?
    Merci par avance pour votre réponse et désolé si la question est bête mais je suis novice dans le locatif.

  106. Anges

    Je viens de lire un peu tout et son inverse sur les frais d’acquisition et la déductibilité.
    Dont souvent le fait qu’on peut choisir entre les déduire dans les frais de départ (en LMNP au réel, suivant a qui acq/vendeur est la charge des frais pour l’agence par exemple) ou les intégrer dans
    l’amortissement (cas général) ? Du coup, je suis un peu perdue…
    Y-a-t’il des liens vers des textes officiels et a jour ?
    Merci

  107. anges

    Bonjour,
    Merci pour ce retour. Ces frais m’avaient pourtant semblés déductibles sur des logements proposés (neufs en revenus fonciers de type Pinel) il y a qq années?
    Si je comprends bien, les frais de notaire ne sont pas déductibles (ou partiellement) mais les autres frais (agence, travaux, taxes, charges…) le sont, c’est bien cela?
    Mais que dire des (rares) agences/notaire qui pratiquent des frais de notaire sur les frais d’agence ? Cela augmente les couts/taxes et frais de l’acheteur (encore plus de 1000E supplémentaires de
    notaire dans l’exemple ci dessus), sans la moindre contrepartie ni déduction possible ?

  108. Corrige ton impôt

    Bonjour anges,
    Je vous invite à lire les articles de la rubrique immobilier ou à consulter mon guide. Dès le début, votre raisonnement est faussé car les frais de notaire ne sont pas déductibles.
    Cordialement.

  109. anges

    Bonjour,
    Concernant l’acquisition d’un bien en 2018, peut-on resumer les options et les solutions les moins mauvaises pour ne pas tomber dans les defauts de cette année blanche?
    Par exemple, supposons l’acquisition d’un bien ancien de 200kE, plus 15kE d’agence, plus 15kE de notaire, soit un total de 230kE. Il y a alors d’emblée 30kE de « frais » qui pourraient etre déductibles
    en temps normal (et qu’il ne faudrait surtout pas perdre juste a cause de cette année blanche!); supposant qu’il s’agit d’un bien qui pourrait etre en location de type saisonnière (avec un revenu
    foncier plutot faible par rapport aux charges, disons 4kE de revenus l’été et 3kE de charges totales (taxes, copro, assu, emprunts et autres frais divers)) avec une acquisition en fin d’année
    2018,
    (1) les 30kE de frais d’acquisition pourraient-ils etre aussi bien en déficit foncier ou dans le panier BIC (suivant le choix de status pour cette premiere année incomplete en rev foncier ou en LMNP
    par exemple) ? Quel serait alors la meilleure option (sachant que de ce que je comprends, en foncier au réel, une grosse partie des 30kE se ferait « eponger » par l’année blanche malheureusement, mais
    une partie resterait + une partie sur 2019? peut-on en chiffrer sur cet exemple l’interet? et dans le cas LMNP direct, est-ce un déficit qui rentre dans le BIC ‘reportable’?)?
    (2) supposant la premiere option ‘foncier réel’ pour cette 1ere année (qui est d’ailleurs plutot ce premier mois!), comment proceder, et la bascule Foncier vers LMNP est-elle ensuite aisée ?
    (3) Cela permettrait-il de combler partiellement le probleme de 2018 ?
    Merci.

  110. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Les textes sont en train de paraître et je rédige en ce moment une mise à jour que j’espère pouvoir envoyer d’ici un mois.
    Cordialement.

  111. T.P.

    Bonjour,
    Merci pour cet article. J’ai acheté votre guide Pinel, lu et relu votre article sur l’année blanche mais il y a un cas qui n’est pas étudié et c’est bien dommage, c’est celui de la mise sur le marché
    d’un bien pinel en 2018.

    Exemple :
    Mr T met en location son bien Pinel en septembre 2018. Afin de rendre le bien louable, il fait effectuer les finitions (travaux de peinture, cuisine équipée) pour un montant contenu mais relativement
    important.

    Il aura à la fin de l’année un déficit foncier inférieur à 10700€. Doit-il déclarer les travaux de mise en location dans le prix de revient ou bien en déficit foncier ?

    Dans votre livre, vous dites déficit foncier. Mais plus je lis vos articles et moins je suis sur que ce soit la bonne solution pour 2018.

    Pouvez-vous s’il vous plait débroussailler ceci ?

    Merci

  112. Marie

    Bonjour
    merci pour votre réponse. Une autre option : la SCI loue officiellement l’appartement à mon compagnon qui paye donc un loyer et je cohabite avec lui sans que mon nom soit indiqué sur le contrat de
    location. Pour les impôts je serai donc domiciliée à cette adresse est ce problématique ?.. merci d avance

  113. Corrige ton impôt

    Bonjour Marie,
    A mon sens non. La déduction est conditionnée au fait que ce soit fait pour rendre le bien apte à la location. Impossible de l’habiter ou le louer gratuitement sous peine de voir les déductions
    refusées.
    Cordialement.

  114. Marie

    bonjour
    je suis gérante majoritaire d’une SCI de plusieurs biens et je souhaite faire des travaux importants (supérieur à 2 x revenus locatifs + 2 x 10700 €) dans un de ces appartements pour être dans le cas
    de figure le plus favorable.
    je souhaite habiter ce bien et savoir si je peux bénéficier de ces mesures fiscales dans ce cas de figure ? puis je être locataire à titre gratuit ? ou dois je payer un loyer à la SCI ?
    en vous remerciant pour votre éclairage

  115. Alexandre

    Bonjour,
    Merci pour la rectification.
    C’est la seule année que l’on peut déduire le déficit des revenus globaux si j’ai bien compris.
    Cordialement
    Alexandre

  116. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    POur 2018 ok. Pour 2019, la déduction de 50% des travaux ramène le foncier à 0 € et 10 700 € s’imputent sur les autres revenus. Le solde ira en déficit.
    Cordialement.

  117. Alexandre

    Bonjour,
    Je vais aménager 3 appartements dans un immeuble sans modification de surface habitable et donc effectuer les travaux suivant :
    *une partie de toiture à neuf, une autre partie en rénovation
    *menuiseries extérieures
    *plâtrerie isolation, cloisons, menuiseries intérieures
    *électricité, chauffage, sanitaire
    Il ne me semble pas ici avoir une notion de travaux urgents, non urgents.
    Le montant prévisionnel des travaux est de 65000€ et les terminer fin 2018
    serait une bonne opération me semble t’il . Voici mon calcul avec 18000€ de
    revenus fonciers en 2019
    * 2018…….65000-10700=54300 de déficit à reporter en 2019
    * 2019…….18000-10700=7300 de revenus fonciers à déclarer après amortissement
    * 2019…….(54300+50%de 65000)=86800 de déficit-10700=76100 de déficit à reporter
    pour 2020
    Les travaux seront-ils tous pris en compte……mon calcul est-il juste ?
    Merci
    Alexandre

  118. Corrige ton impôt

    Bonjour Fabrice,
    On ne sait pas encore (idem pour la distinction travaux et travaux urgents).
    Il faut attendre l’an prochain.
    Cordialement.

  119. fabrice

    Bonjour,
    Merci pour cet article, formidable!!!
    Mais pouvez vous me dire comment concrètement le déficit de 50% sur 2019 va se calculer sur la déclaration 2044. Le service des impôts va t-il reporter directement le déficit sur la 2044 ?
    Merci à vous.

  120. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    La logique est la même, il faut utiliser la formule que je donne. Bien entendu pour la variable « loyers imposables », vous allez tenir compte du fait que vos déficits provisionnés vont s’imputer pour
    calculer le loyer imposable.
    Cordialement.

  121. johan

    Bonjour,
    Merci pour ce gros travail. Il n’y a pas d’exemple de personne qui ont du déficits à reporter et qui envisage des travaux en 2018. Dans mon cas j’ai encore du déficit jusqu’en 2019. Est ce judicieux
    de faire des travaux en 2018? Cordialement

  122. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pas encore malheureusement, j’essaierai mais le temps me manque!
    Cordialement.

  123. Paul

    Bonjour,
    Auriez-vous faire un article spécifique pour les loueur en meublé ?
    C’est compliqué…. mais c’est compliqué de vivre en france….

  124. Corrige ton impôt

    Bonjour Tony,
    Voilà qui est très très intéressant. Je vous avoue que personnellement, je suis très surpris aussi. Que l’on loue en vide à travers une SCI à l’IR ou en direct, je ne vois pas pourquoi la déduction
    des travaux serait différente. J’essaierai de prendre le temps de décortiquer le BOFIP pour voir si ça apparaît. Même au niveau administratif, je ne vois pas comment ils vont traiter ça… il
    faudrait distinguer le traitement des travaux entre la rubrique SCI/SCPI et la rubrique « logement vide ». Bref, ça me parait injuste, incohérent et compliqué à mettre en place (j’imagine que vous et
    vos collègues serez d’accord avec moi sur ce point).
    Avez-vous eu un écrit sur le sujet (un texte ou un support)? Si c’est le cas, n’hésitez pas à me joindre via la rubrique contact pour avoir mon mail afin d’échanger.
    Merci en tout cas pour cette information. Très cordialement.

  125. rené

    Bonjour
    Dans le conseil 4, pourquoi n’arrivons nous pas à 150% de déduction mais 100%?
    merci d’avance pour votre retour!

  126. Tony

    Bonjour,
    J’ai participé récemment à une réunion de présentation du PAS animée par la DDFiP (réunion à destination des cabinets comptables).
    Les intervenants ont indiqué que la règle des 50 % sur 2018/2019 ne s’appliquent pas aux SCI à l’IR.
    Selon ces intervenants, en cas de SCI à l’IR, les travaux réalisés en 2019 sont déductibles à 100% pour 2019. Alors que si le bien est détenu en propre par la personne physique, c’est la moyenne des
    dépenses 2018/2019 qui est déductibles en 2019.
    Nous avons été plusieurs a contesté ces propos mais ils ont insisté.
    Selon moi, la SCI à l’IR est transparente, elle est soumise aux revenus fonciers. Le mode de détention ne change en rien la fiscalité. Je n’ai vu nulle part qu’il y aurait 2 régimes de revenus
    fonciers pour les SCI à l’IR et pour les biens en propres.
    Qu’en pensez-vous ?
    Merci d’avance.

  127. Corrige ton impôt

    Bonjour Danielle,
    Au vu de ce que vous me dites, il faudrait que les travaux représentent plus de 41 400 € sur les SCPI. En effet, la formule 2*loyers imposables + 2*10 700 donne 61 400 €. Il faut que vos travaux 2018
    dépassent 61 400 € pour être gagnant et vous en êtes à 20 000 €.
    Autant dire qu’il va falloir investir un montant énorme en SCPI pour atteindre 41 400 € de déficit 2018 sur celle-ci minimum (d’autant qu’en général la déduction sur ces SCPI est lissé sur 3 ans).
    Après si vous avez les fonds, que le placement correspond à ce que vous voulez … la logique est bonne.
    Cordialement.

  128. danielle

    désolée
    lire : SCPI de déficit foncier dans message précédent au lieu de FCPI

  129. danielle le gall

    bonjour
    tout d’abord je tenais à vous dire que je suis assez bluffé par la qualité de cet article
    ma situation est la suivante;
    j’ai acheté un bien en 2017 avec environ 20000 euros de travaux en 2018
    je perçois des revenus fonciers de 20000 euros
    je dispose de revenus exceptionnels 2018 (indemnité de licenciement) que je souhaite placer

    le gestionnaire de patrimoine de ma banque me conseille d’utiliser cette prime en achetant des FCPI avec travaux pour faire de l’optimisation fiscale ( dans le cadre du conseil n°4 de votre
    article)

    cela vous semble t’il pertinent

  130. Corrige ton impôt

    Bonjour Billy,
    Je parle bien des loyers nets après déductions des charges (loyers imposables) et le conseil s’applique sur la globalité. Si vous avez plusieurs biens, il faut faire le total des loyers imposables et
    le total des travaux pour appliquer la formule.
    Cet article vaut pour tous les biens loués vides ainsi que ceux logés dans une SCI à l’IR.
    Cordialement.

  131. Nathalie

    Bonjour,

    Merci pour votre réponse à ma question (N°145) j’ai oublié de préciser que cette acquisition que je suis en train de faire est sous forme de SCI familiale. Est ce que cela change quelque chose pour
    « le gain fiscal » à faire les travaux en 2018 pour louer en 2019 ?

    Bien cordialement,
    Nathalie

  132. Billy

    Bonjour,
    Merci pour votre article très clair et complet
    J’ai 2 questions sur Conseil 3, « sans revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à « deux fois les loyers + deux fois 10 700 € ».
    – Le loyer dans ce conseil est défini comme brut ou net? Un loyer net = loyer grosse/perçu – (charges du syndic, taxe foncière, intérêts de prêt, frais de procès, GLI, Assurance protection bailleur
    et frais de gestion)
    – Ce conseil s’applique sur la totalité de loyers et la totalité de travaux, s’il y a plusieurs biens immobiliers, ou c’est bien-par-bien ?
    Merci

  133. Gérard A

    Vous êtes vraiment formidable !

  134. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Me concernant, je suis partisan de vous conseiller le professionnel. Le fisc ne vous fera pas un écrit et la personne que vous allez voir peut se tromper. Le professionnel prend des honoraires mais
    engage sa responsabilité et vous fera un écrit. Bref c’est comme tout, il faut payer si vous voulez assurer le coup avec un conseil de qualité. Sans ça, c’est vous qui prenez le risque et l’avenir
    vous dira si vous avez eu raison ou non.
    Cordialement.

  135. Gérard A

    Rerebonjour,
    Je suis franchement confus de vous recontacter suite à mes courriers 157/159/160
    Mais au regard de la 2042, je vois en ligne 214
    « valeur locative réelle des propriétés dont vous vous réservez la jouissance »
    ainsi qu’en ligne 226
    « Indemnités d’éviction, frais de logement »
    Que vous commentez :
    « les indemnités d’éviction versées sont déductibles si vous avez demandé au locataire de partir afin de louer dans de meilleures conditions. Notez que si vous avez évincé votre locataire pour habiter
    le bien, la déduction des frais d’éviction n’est pas possible. »
    Donc puis-je penser que je me réserve un logement fini à ce jour, sans aucun travaux et
    déclarer au fisc ce logement en RP, ce logement que je quitterai par la suite pour le louer.
    Serait-il judicieux de prendre rendez-vous avec le fisc, cela éviterait soit le comptable, soit l’avocat et aussi de déménager rapidement.
    De surcroit, restant sur place, je pourrai avancer certains travaux.
    Et Mille merci, sans vous, jamais je n’aurais pensé à la relation travaux et RP.
    Très sincère salutations.

  136. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Gérard A : c’est justement ce type de stratégie qu’il serait judicieux de valider avec un professionnel (il faut rechercher dans les textes pour voir ce que le fisc accepte ou non). Le CGA peut
    s’avérer compétent, c’est comme partout…. il y’a des bons et des moins bons; à vous de trouver le professionnel compétent.
    @Guillaume : les textes sont parus… après je ne peux rien garantir mais un changement me parait assez improbable.
    @Gérard : vous pouvez vous fier à la formule de l’article. Si vos travaux 2018 sont inférieurs à 2*10700 + 2*loyers imposables, la déduction sera inférieure au montant des travaux. Dans un tel cas,
    plus vous faites de travaux pour vous rapprocher du seuil, plus la « perte » de déduction sera minorée.
    Cordialement.

  137. Guillaume

    Bonjour,
    Le fisc ne risque t-il pas de modifier ce mode de calcul ou est ce définitif
    et acquis pour le contribuable qui a de gros travaux à faire en 2018…
    Merci de votre précision
    Cordialement

  138. Gérard

    Bonjour,
    Suite à de gros travaux, mon déficit foncier cumulé reportable pendant 10 ans est de 170 000 € au 31.12.217.

    En 2018, je prévois 30 000 € de revenus fonciers après 70 000 € de travaux.
    Même s’il s’agit d’une année fiscale blanche, je pense comprendre que les 70 000 € de travaux 2018 seront déduits et que mon déficit foncier reportable sera de 140 000 € au 31.12.2018.

    En 2019, je lis que les travaux 2018 seront repris à 50%, soit 35 000 €.
    En 2019, les travaux 2019 retenus à 50% sont sans doute à éviter.

    J’aimerais savoir si cette analyse est bien exacte?
    Si c’est le cas, j’ai la possibilité de faire un peu plus de travaux en 2018 que les 70 000 € annoncés.

    Je vous remercie par avance de votre analyse et expertise.
    Meilleures salutaions
    Gérard

  139. Gérard A

    Bonjour,
    Excusez moi, je n’ai pas vu votre prompte réponse.
    Je me pose la question, ne serait-il pas mieux de changer de RP
    avant la fin de l’année 2018 car de toute façon je compte habiter ailleurs comme dit
    dans mon premier courrier.
    Qu’ en pensez-vous ! Cette alternative est-elle viable pour le fisc.
    Sinon, j’ai un cabinet comptable qui est un centre de gestion agréé, sera t-il suffisant !
    Encore une fois merci !
    Sincères salutations.

  140. Gérard A

    Rebonjour,
    Pour faire plus simple, si je loue 1 ou 2 appartements faisant partie de mon habitation principale, les travaux engagés de 50 000€ seront ils pris en compte en 2019 lors de ma déclaration de revenus
    fonciers quand je remplierai la 2044 en optant pour le régime réel .
    Sincères remerciements.

  141. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sur un tel cas, je ne peux que vous conseiller de prendre un avocat ou un expert-comptable pour valider le montage. Il faut faire les choses correctement pour que le fisc accepte la déduction sur du
    locatif et ne l’empêche pas à cause de la RP.
    Cordialement.

  142. Gérard A

    Bonjour,
    J’ai fait deux appartements dans mon habitation principale, et j’ai encore de gros travaux
    concernant ce bâtiment, environ 50 000€.
    Questions :
    – Faut-il déclarer à l’administration fiscale ces appartements intégrés à mon habitation
    principale ou louer un appartement disponible à ce jour et effectuer le travaux avant
    fin 2018.
    – Je compte habiter ailleurs très prochainement et louerais de ce fait la totalité de
    l’immeuble.
    Que me conseillez-vous ….
    Grand merci pour votre article.
    Cordialement

  143. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Tout dépend de quoi vient le déficit…. si c’est des travaux (donc plus de 80k de travaux déductibles), la situation 2018 est favorable.
    Cordialement.

  144. Jean-Mickael

    Bonjour a tous,
    ces nouvelles dispositions sont perturbantes.
    au travers de 3 sci a l’IRPP mes associés et moi mémé avons terminé 2017 avec un DF de
    95 k€.
    2018 serra du même ordre , on efface complétement les revenus 2018 et on crée a nouveau un DF de 80 k€ qui viendra se rajouter a celui de 2017.
    cette situation est elle favorable ?
    Merci par avance pour votre retour

  145. Corrige ton impôt

    Bonjour Antoine,
    Alors là, surtout pas!! Les loyers encaissés en 2018 sont exonérés d’impôt via l’année blanche et ceux de 2019 seront imposés normalement….
    Cordialement.

  146. Antoine L

    Bonjour, merci pour cet article qui éclaircit bien les subterfuges de cette annee blanche.
    Je viens de faire en 2018 environ 50k€ de travaux pour des revenu fonciers qui devraient etre en fin d’annee d’environ 20000€ pas terrible si on part de l’idee que l’ideal est 2*loyers imposables +
    2*10 700
    L’agence qui gere mes biens accepte de ne pas me verser mes loyers sur la fin de l’annee 2018 afin de ne pas que je depasse 14000€ de revenu. (Et donc de me les verser en janvier 2019).
    Cette astuce (un peu vicieuse) serait-elle elle possible afin d’optimiser au mieux cette annee blanche?

  147. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est la date de paiement… il ne reste plus qu’à régler vos travaux au bon moment!
    Cordialement.

  148. YanJo

    Bonjour,
    Super article ! Merci
    La problématique tournant autour de l’année, pourriez-vous svp me renseigner sur la date qui fait référence pour les impôts :
    – la date d’appel de fond du syndic ou d’acompte à l’entreprise ?
    – la date de réalisation des travaux ?
    – la date de facturation de l’entreprise ?
    – la date de paiement effectif de l’entreprise par le syndic ?
    – la date de paiement effectif par le bailleur ?
    Si je me reporte à l’annexe de la déclaration, elle parle de « Date de Paiement » … Cà me semble donc la dernière option ?
    Dans ce cas on peut sans doute différer un peu sur 2020 le paiement de certains travaux de 2019 …
    Merci

  149. Bertrand

    Merci, post très complet …

    Encore une fois le fisc réussi en voulant faire simple, à complexifier !

  150. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est « dommage » car la seule année où vous avez le choix entre la déclaration commune et séparée sera blanche. Vous aurez la déclaration commune soit 2 parts après. En revanche, la modif du taux sera
    possible. Je l’ai expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/baisser-taux-impot-source-reduire-prelevement-condition-comment/
    Cordialement.

  151. DANG

    Bonjour Je me suis marié en Mai 2018 . Donc pour la déclaration d’impots de 2019 ( sur les revenus de 2018) j’ai droit à 2 parts. Comme 2018 est une année blanche, et que le prélèvement à la source
    en 2019 est basé sur les revenus de 2017 ( déclarés en 2018) est ce que je perds l’avantage de mes 2 parts ou est ce que le prélèvement à partir de janvier 2019 tient compte de ces 2 parts et sera
    recalculé en conséquence ? Merci pour votre éclairage. Cordialement?

  152. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Nathalie : Effectivement sur un tel montant de travaux, vous serez plus que gagnante en les faisant cette année.
    @Gilles : Tout à fait, mon article ne vaut que pour la location vide au réel.
    Cordialement.

  153. gilles

    bonjour
    bravo pour cet article le plus détaillé que j’ai eu l’occasion de lire

    d’après ce que j’ai lu, les régimes meublés (LMNP, LMP) et SCI à l’IS ne sont pas concernés car il s’agit de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou de l’IS (impôt société). Est ce que vous
    confirmez ?
    merci

  154. nathalie

    Bonjour,

    Mille mercis pour vos textes, conseils et attention aux cas de chacun.
    Je vous expose le mien afin de m’assurer que j’ai bien tout compris 🙂
    En cours d’acquisition d’une maison 175K€, dans laquelle je compte faire 130.000€ de travaux en 2018 pour la louer en 2019. Je déclare des RF de 25K€ et 70K€ de revenus. A priori j’ai tout intérêt à
    faire les travaux en 2018 et ne pas attendre 2020 ?

    Bien cordialement,

  155. Corrige ton impôt

    Bonjour sct,
    Sur des questions aussi nombreuses avec de telles spécificités, il faut passer par un expert ou un gestionnaire de patrimoine pour étudier le projet et mesurer l’impact fiscal. Je peux vous éclairer
    sur la déduction : si le prêt est fait pour des travaux qui ont pour seul but de réussir à louer le bien, les intérêts sont déductibles.
    Cordialement.

  156. sct

    Bonjour,
    Tout d’abord un grand merci pour votre éclairage et votre site !!
    Il est super.

    Voici mon cas qui semble être simple, je loue un appartement dont le locataire vient de partir et je vais profiter de son départ pour faire des travaux financer un par un crédit travaux.
    J’anticipe donc les loyers pour 2018 pour 8000 euros environ –> 5000 euros avec déduction des charges
    Le montant des travaux est de 28000 euros environ à faire en 2018.
    Pour l’année 2018 j’ai des revenus salariés et je vais avoir des revenus exceptionnels pour:
    – stock option 8000 euros: avec 4000 euros versé sur salaire et possibilité de verser 4000 euros en plus sur salaire (ou pas)
    – possibilité de versement sur salaire (ou pas, si pas verser sur un PEE) de 3000 euros de participations.
    D’après mes calculs: 2×5000 + 10700 = 20700 à comparer à travaux à 28000 euros donc il faut que je fasse bien les travaux en 2018.
    Mes impots sur les revenus exceptionnels vont pratiquement s’annuler (reste 300 euros).
    Il reste 28000-10700-5000= 12300 que je vais reporter en 2019
    + 28000/2 = 14000
    Ce qui fait 26300 que je vais déduire soit de mes revenus fonciers en 2019 ou de mes revenus salarié.
    1ere question: Ai je juste ?
    2eme question: puis je aussi enlevé les intérets du crédit ?
    3eme question qu’est ce qui vaut le plus le coup faire ces travaux en 2018 ou 2020 ?
    4eme question: faut il que je prenne les revenus exceptionnels de 11000 euros ou que j’en prenne qu’une partie (4000 euros), j’ai compris qu’il valait mieux prendre tout d’un cout pour ne pas payer
    d’impôt dessus grâce aux travaux de 2018 ? car je paierait un impot dessus si je les prends plus tard.

    merci d’avance pour votre réponse.

  157. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Avec les revenus étrangers, je ne m’avance pas 🙂 Tout dépend des conventions et du traitement du foncier entre les deux pays.
    Cordialement.

  158. fred

    Bonjour,
    Puis-je vous proposer mon cas un peu atypique pour le coup ?
    Pour l’année fiscale 2018 ( revenus perçus en 2017 ), j’ai déclaré environ 11000 euros de revenus fonciers ( partie maison louée + parts SCPI ) charges déduites. Et je devrai payer environ 2000 euros
    de IR en raison d’une situation fiscale un peu particulière ( salaires perçus hors de France ).
    Je souhaiterais faire des travaux sur la maison louée. En lisant vos conseils, j’envisage de faire des travaux en 2018 selon la formule : 11.000 * 2 + 10700 * 2 : 43.400 euros. Au regard de ce que
    j’ai lu, j’ai la nette sensation que cela vaut fiscalement largement le coup de faire des travaux d’environ 45.000 voire plus si je peux.
    Est-ce que dans le cas présent, cela vaut-il le coup ou pas ?
    Merci pour ces conseils avisés.

  159. Bachir

    Excellent post !! on y voit plus clair. merci pour toutes ces recommandations…

  160. didou

    Bonjour Thibault,

    Merci pour ces précisions et surtout ne changez rien
    Encore bravo !!

  161. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Ici vos travaux sont inférieurs à la formule « 2*10700 + 2 * loyers imposables ». Vous serez malheureusement perdants. En 2018, déduction de 10 000 € mais quasi-inutile (où très peu utile sur les
    revenus exceptionnels pour la partie inférieure à 0 €). En 2019, déduction de 5 000 € utiles.
    Cordialement.

  162. Santomiania

    Bonjour et merci pour votre article très intéressant et bien fait, que j’ai partagé à tous mes contacts.
    Est-ce que je peux vous présenter mon cas.
    Je suis salarié classique. J’achète un appartement en 2018 (bientôt) qui sera loué en septembre ou octobre. En juillet-aout je vais faire 10 000€ de travaux. Si je comprends bien, j’aurai des revenus
    exceptionnels (car revenus fonciers que je n’avais pas en 2017 même s’ils sont faibles, environ 2000€) ? Mes travaux seront déductibles à 150% ?
    Mon déficit foncier sera bien de 2000-(10000*1.5)-TF-Intérets,…. = -15000€ environ, imputable sur mon revenu global (ou limité à 10700€ ?) ?
    Merci pour votre réponse.

  163. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Newman : difficile à dire, il faudrait une analyse globale selon votre situation.
    @Didou : a priori, les travaux de 2018 sont au-dessus du seuil de « 2 fois les loyers + 2*10700 ». Vous aurez donc un surplus de déduction (plus que 55 000 € de déduction malgré le fait que vous ayez
    fait payé 55k).
    Cordialement.

  164. Didou

    Bonjour Thibault,
    Encore bravo pour ta justesse d’analyse et tes compétences !
    Sinon, voila ma situation et j’aimerais avoir ton avis et tes conseils.

    Travaux effectués et payés en 2017 ayant générés un déficit foncier de 63117 € (ligne 420)
    et un report de 53870 € (ligne 441)

    Travaux effectués et payés en 2018 : 55000 € et revenus locatifs prévus : 11520 € sans revenus exceptionnels

    Quel est ton avis et quel sera mon gain fiscal

    bien a toi

  165. NewMan

    Bonsoir je trouves votre site très intéressant et clarifie énormément de points subtils, toutefois chaque cas est particulier et avec ma compagne nous sommes dans l’interrogation concernant
    cette …Nous achetons un appartement neuf en Pinel 205000€ fn compris (IR de 4700€) déjà livré acquisition prévu pour 07/2018 prévision de location 4500€ de loyers frais de
    caution 1100€ frais de dossier 250€ Intérêts estimés 600€.Ma question porte sur l’installation d’une cuisine est ce nécessaire d’en installer une coûteuse?(revenus exceptionnels de 8500€bruts en
    2018)
    Cordialement

  166. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Lucie :effectivement, vous pouvez voir avec eux directement la meilleure façon de gérer votre déclaration.
    @Cindy : sauf à trouver une particularité dans les textes, le traitement sera alors comme les autres années (donc perte du déficit).
    @Jestin : dans ce cas, vous pouvez être certain que votre déduction est perdue partiellement. Si vous faites 5 000 € de travaux et que vous êtes sous le seuil, cela signifie que vous allez déduire
    moins de 5 000 € au final.
    Cordialement.

  167. JESTIN

    Bonsoir,

    que se passe -il en cas de solde de deficit foncier reportable dont le montant est inférieur aux revenus fonciers nets de charge?
    Quel calcul faut-il faire dans ce cas. est-ce que effectuer des travaux à concurrence de 2 fois les revenus fonciers et 2 fois 10700 € s’appliquent aussi? Je ne le pense pas.

  168. Furax59

    En final meme si on fait des travaux en 2018 on est baisé puisque on vous annule l’impot locatif (avec ou sans travaux)

    2019 on en parle meme pas

    En 2020 meme si on fait les travaux de 2018 on pourra déduire toutes les sommes et si on dépasse ou pourra reporter.

    Pour ma part pas de travaux avant 2020 ; je devrais consolider un pilier ça devrait aller

    Je plains les personnes avec intervention urgente…

  169. Cindy

    Bonjour,
    Merci pour votre retour.
    Savez-vous quand est-ce que nous saurons si le déficit foncier antérieur en 2018 sera comme une année ou une année blanche ?
    Merci d’avance.
    Bien cordialement,

  170. Lucie

    Bonjour,
    J’ai bénéficié d’un déficit foncier pour travaux sur l’année 2016 avant mise en location prévue un an après.
    Or, je n’arrive pas à trouver de locataire…
    Par conséquent, je pense abandonner ce projet de location et en aviser les impôts via ma déclaration d’impôts et leur proposer un remboursement.
    Qu’en pensez-vous ? Je sais que normalement je m’engageais pour 3 ans…
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement.
    Lucie

  171. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je ne sais pas encore ce qui sera considéré comme urgent ou non.
    Cordialement.

  172. AMET

    Bonjour
    Merci pour vos explications . Je pense avoir mal calculé mon affaire. Mes revenus fonciers s’élèvent à 9000 euros. Je n’ai pas de revenu exceptionnel. Mes locataires étant partis , je viens de faire
    des travaux pour 8000 euros. Je vais de nouveau relouer. La réfection complète de l’installation électrique et traitement des termites seront t-ils considérés comme travaux urgents?
    Cordialement

  173. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Comme indiqué précédemment, je ne sais pas encore mais j’ai peur que les déficits soient utilisés inutilement.
    Cordialement.

  174. Cindy

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant.
    Ayant uniquement des revenus fonciers, dont un déficit foncier antérieur reportable, afin d’être certain:
    Les revenus locatifs perçus en 2018 devront être déduit avec le déficit foncier (comme une année normale?) ou bien c’est une année blanche et dans ce cas, nous ne déduirons pas de déficit foncier aux
    revenus locatifs? Et de ce fait, nous pourront garder ce déficit pour l’année suivante?
    Merci d’avance pour votre retour.
    Bien cordialement,

  175. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Voir mes 2 articles sur le DF dans la rubrique « immobilier ».
    Cordialement.

  176. Phil

    Merci pour votre retour.
    Quid du DF s’il y a vente de l’appartement en question?
    Merci
    Cdlt

  177. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @sylvis : si un autre bien est loué, la déduction des charges du prêt du nouveau bien risque aussi de tourner à vide. Au lieu d’être provisionné (cas classique avec un seul bien sans loyer), les
    intérêts vont se déduire du revenu foncier du premier bien (qui de toute manière n’engendre pas d’impôt).
    @Phil : en analyse rapide, je dirai que 10700 s’imputent à blanc en 2018 sur les revenus globaux et 10 700 s’imputent aussi faisant baisser la fisca sur les revenus globaux.
    Cordialement.

  178. Phil

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant.
    Je souhaite avoir une confirmation par rapport à ma situation. J’ai une opportunité d’acquérir un appartement avec 75k de travaux.
    Je n’ai pas de revenus fonciers ni de revenus exceptionnels en 2018, j’ai uniquement des revenus globaux.
    Donc si j’ai bien compris le fonctionnement de l’année blanche :
    En 2018, 0 revenus fonciers -75 000 = – 75 000 € de DF
    En 2019, 75 000*50% = 37 000 € de DF
    Total en 2019, 112.5K de DF
    Est ce que le DF de 112,5k peut être déduit en entier des revenus globaux de 2019? ou il sera utilisé uniquement pour les RF futures?
    Merci bcp pour votre réponse, et bravo pour votre travail

  179. sylvie

    Bonjour,
    merci pour ces explications.
    nous sommes déjà propriétaires bailleurs et nous allons acheter en octobre 2018 un autre bien à louer .
    Nous aurons un locataire en janvier 2019. Si je comprends bien , il vaut mieux éviter de faire des « petits travaux » avant la mise en location , et la déduction des frais d’achats (interets
    d’emprunts, caution , hyptohèque…)est à faire dès la déclaration 2018? mais dans ce cas, a t’elle un intérêt fiscal puisque l’impôt est « annulé » (peut-être un intérêt pour le calcul du taux
    d’imposition de l’année suivante?). est ‘il possible de plutôt les déclarer en 2019 sachant que la location commencera au 1er janvier?
    merci d’avance pour votre réponse

  180. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Cet article ne concerne que le vide. Je n’ai pas encore écrit sur le meublé, j’essaierai de le faire si le temps me le permet.
    Cordialement.

  181. MH

    Bonjour, merci pour ce travail de recherche et d’explications. Pour être certain, j’expose mon cas. Je suis entrain d’acheter un appartement en 2018 et je compte réaliser des travaux pour un montant
    de 40000€ également en 2018 pour louer en meublé.
    Par ailleurs j’ai des revenus salariés et d’autres revenus de location meublée déclarés au réel BIC.
    Pourrai-je déduire mes charges (travaux, frais de notaire….) et faire un report de ces travaux sur les années futures.

    Merci infiniment.

    Cordialement,

  182. Pierre

    Merci,enfin une explication compréhensible avec des exemples précis.

  183. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est la partie du déficit qu’on peut déduire sur les autres revenus. Je vous invite à lire mon article sur le déficit foncier (voir rubrique immobilier) pour en savoir plus.
    Cordialement.

  184. Michel

    Bonjour,
    J’ai parcouru rapidement vos explications éclairées, et vous remercie pour ce travail. Avant de me « plonger » dans l’examen détaillé de votre article, j’ai une question pour laquelle je n’ai pas
    trouvé de réponse. d’où vient cette somme de 10 700 € qui apparait dans tous les calculs.
    Merci vivement pour votre réponse.
    Cordialement

  185. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    A mon avis, le fisc va clairement distinguer les revenus déclarés des revenus après déductions. Ils sauront faire la différence entre le CA déclaré et les travaux imputés. Je ne pense pas qu’un tel
    système fonctionne.
    Cordialement.

  186. Guillaume M

    Très intéressant, merci !
    Bonjour,
    Il y a aussi, selon moi, un cas pour lequel faire des travaux en 2018 peut-être pertinent (confirmez-vous ?).
    Les indépendants vont être soumis à des règles qui visent à les empêcher de « charger la barque en 2018″… aussi, passer des travaux cette année là peut aider à contenir son résultat 2018 en dessous
    de celui de 2017, ou 2019, pour ne pas être taxé sur l’exceptionnel en 2018… 🙂

  187. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Malheureusement non, le fisc retient la date de paiement.
    Cordialement.

  188. Colline

    Bonjour,
    J’ai commencé des travaux fin 2017 dans un appartement que je loue. J’ai fait une avance de 1000 € en décembre 2017 à l’agence qui s’occupe de la location et de faire faire les travaux). Et j’ai payé
    le solde 1600 € en 2018 ( en fait l’agence ne m’a pas versait le loyer pendant 3 mois). Est il possible de tout déclarer sur l’impôt 2018 ? car si je déclare les 1600 € en 2018 je n’aurai aucune
    déduction (année blanche). ?
    Cordialement

  189. Corrige ton impôt

    Oui c’est bien ça.
    Cordialement.

  190. Flo

    euh soit je n’ai rien compris, soit j’ai raté un truc 😀
    donc imaginons je fais des travaux en 2018 (bon l’année est pas super mais peu importe), terminés au 1er novembre, je le mets en loc mais personne ne loue avant le 1er janvier, je peux quand même
    déduire les travaux au titre de 2018 ?
    pour ma part je croyais qu’il fallait avoir encaisser des loyers pour pouvoir déduire des travaux.

  191. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si les travaux sont faits afin que le bien soit loué et que le bien est loué après rapidement sans être habité, on peut déduire les travaux même s’il n’est pas encore loué.
    Cordialement.

  192. Flo

    Bonjour,

    bravo pour l’article et les exemples, j’ai (presque) tout compris !
    par contre il me semblait qu’il fallait que le bien soit loué dans l’année où les travaux sont effectués pour pouvoir les déduire, c’est faux ?

  193. Corrige ton impôt

    Bonjour JF,
    Oui, à mon sens ça va se passer comme ça d’après les textes publiés que j’ai lu. Maintenant, il est possible que je sois passé à côté d’une subtilité ou d’une ligne permettant d’éviter ce problème
    injuste. L’idée du rescrit serait une bonne idée, il faut que quelqu’un s’y colle 🙂
    Cordialement.

  194. JF

    Bonjour et merci pour cet article et pour les questions/réponses.
    J’ai cherché sur le Net et je n’ai pas trouvé grand chose sur le PAS et les déficits fonciers antérieurs (DFA).
    J’ai, à fin 2017, un peu plus de 32 K€ de déficit foncier.
    Mes revenus fonciers nets sont d’environ 15000 € par an.
    J’ai cru comprendre que j’allais « perdre » 15000 € de déficit « pour rien » en 2018.
    Je suis contrarié de constater cette inégalité de traitement entre contribuables.
    Est ce qu’un des internautes concerné par un DFA à interrogé l’administration dans le cadre d’un rescrit fiscal ? Peut être cela pourra être utile d’avoir une réponse écrite de l’administration à ce
    sujet..
    Imaginons que j’achète un appartement en 2018 avec 10K€ de travaux : Si j’ai bien compris seuls 50 % de ces 10 K€ seraient déductibles en 2018 et 2019 : Je perdrais donc « que » 10000 € de mon DFA au
    lieu de 15000 et je « récupérerai » 5000 en 2019 ?
    Cordialement

  195. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il vous suffit de reprendre la formule donné : si les travaux sont inférieurs à 2*loyers imposables + 2*10 700 €, ce n’est pas bon fiscalement. Le calcul comprend les loyers imposables et les travaux
    de la totalité des biens.
    Attention, les frais de notaire ne sont pas déductibles (et les commissions d’agence non plus sauf à ce que vous parliez de la banque).
    Cordialement.

  196. Chauveteau Jean-Marc

    bonjour,
    j’ai une première location avec un revenu de 5600 euros annuel sur 2018, 2019…sans travaux a prévoir dans les 2 ans.
    Je souhaite acquérir cette année un deuxième bien avec travaux
    j’ai 6000 euros de notaire et 3000 euros de commission d’agence (qui était déductible précédemment avec les travaux ) et 17500 euros de travaux, avec 0 euro de loyer en 2018 pour ce deuxième bien et
    6000 euros de loyer sur 2019 Pouvez-vous me renseigner sur la défiscalisation de ce cas présent.
    Merci d’avance
    Cordialement

  197. DAKIN

    Merci pour cet article. Je me suis parfaitement retrouvé dans l’un des cas décrit et ma stratégie est maintenant claire.

  198. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Ad : si le fisc ne considère pas ce loyer comme revenu exceptionnel, il sera dans l’année blanche. Reste à savoir comment cette notion de revenu exceptionnel sera interprétée…
    @Jérome : je parle du loyer imposable de l’année en question… donc si vous envisagez des travaux 2018, vous prenez 2 loyers imposables de 2018.Pour les modifications, aucune idée, l’avenir nous le
    dira!
    @Anaelle : Vous reprenez la formule avec des loyers imposables de 0 €. Il faut donc que vos travaux dépassent 2*10 700 € en 2018 pour avoir une super déduction.
    Cordialement.

  199. Anaëlle

    Bonjour,

    Article très intéressant, mais je crois bien ne pas être dans vos exemples, sauf erreur de ma part.
    Je souhaiterais investir dans un bien locatif avec 20 000 euro de travaux, soit pas de loyer compte tenu du temps d’achat du bien + durée des travaux.
    Donc aucun revenu sur l’année 2018, ou très peu : 500 euro.
    Comment cela se déroulera la déduction des travaux sur mes impôts? Faut-il du coup attendre l’année 2019 pour investir dans des biens avec travaux….

    Merci d’avance.

  200. Jerome

    Bonjour,

    Tout d’abord bravo et merci pour cet article, de loin le plus complet et le plus précis sur le sujet que j’ai pu trouver !
    Si je peux néanmoins me permettre, un exemple sur le cas N°4 permettant d’illustrer pourquoi il vaut mieux 2*loyers + 10700 plutôt que 2*loyers serait tout de même le bienvenu 😉 Mais bravo pour
    votre précision, notamment comparé aux articles des médias « traditionnels ».

    Puis-je vous poser 2 questions :
    1/ Quand vous dites « 2 * loyers » c’est en fait « loyers imposable de 2018 + loyers imposables en 2019 », c’est bien ça ? Ce qui permettrait d’illustrer qu’en cas d’acquisition en 2018 (qui plus est à
    crédit avec des charges financières exceptionnelles cette année là) les loyers imposables entre 2018 et 2019 peuvent être sensiblement différents.

    2/ Quels aspects de ces mesures pourraient encore être modifiés par le législateur d’ici le 1er janvier 2019 ?

    Encore merci et toutes mes félicitations !

  201. Ad

    DECLARER DEUX ANS DE LOYERS SUR 2018?

    Je vais déclarer en 2018 les loyers perçus en 2017 et 2018.
    En effet, les loyers de 2017 ont été payés en janvier 2018.
    (Pour vous expliquer il s’agit d’un fermage, versé par le fermier une fois par an)

    J’ai cru comprendre que le législateur avait prévu quelque chose pour les revenus fonciers qui couvraient une période de plus de 12 mois… Mais sans en savoir plus.

    Pensez-vous que je puisse profiter de l’annulation de l’imposition pour ces deux années de loyers puisque je les perçois effectivement en 2018? Ce qui serait une bonne nouvelle !

    Merci d’avance!

  202. Corrige ton impôt

    Bonjour Grp,
    Je vous invite à lire l’article sur le déficit foncier dans ma rubrique immobilier. Ensuite, vous pourrez reprendre connaissance de ce billet et aurez la réponse à vos questions.
    Cordialement.

  203. Grp

    Bonjour, j ai effectuer 9500€ de travaux en 2017 et j ai loué l’appartement en novembre, soit 1000€ de revenus locatif annuel pour 2017 et donc 8500€ de « déficit », les 8500€ vont être déduis sur mes
    revenus locatif de 2018 c’est bien ça ? Jai lu egalement que les premiers 10700€ etait deduis dabord sur les revenus de salaires ?! Sachant que 2018 est une année blanche la déduction de travaux de
    2017 et inutile comme 2018 si on est en revenu positif ?

  204. Anne

    Bravo pour la clarté de votre article !
    Cela fait des mois que je cherche des explications claires sur le sujet –
    Un Grand MERCI

  205. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Cet article concerne la location vide uniquement.
    Pour votre cas, il faut suivre la formule « 2 fois loyers imposables + 2*10700 ». Avec 15 000 € de travaux, vous êtes en-dessous ce qui signifie que la déduction utile fiscalement sera inférieure à 15
    000 €.
    Cordialement.

  206. Anne-Isabelle

    Bonjour,
    Je suis impressionnée par un tel savoir. Pour ma part malgré ces explications détaillées et tous les exemples, c’est encore confus, je n’arrive pas à tout appréhender…
    Je dois acheter un appartement en septembre et faire 15000€ de travaux. Je ne pourrai pas le louer avant 2019, ou alots pendant 2 ou 3 mois soit entre 1000 et 1500 euros de revenus.
    Est ce que ça va m’apporter quelque chose sachant que je ne perçois que me rémunération et une pension alimentaire ?
    Ah oui également, est ce que cela a une incidence sur l’imputation des travaux suivant qu’on lour en meublé ou en location vide ?Grand merci par avance

  207. HO

    Bonjour,
    Je suis tombé sur ce site par hasard et tous les articles sont très clairs et démystifie ce fameux prélèvement à la source.
    L’article sur les travaux 2018/2019/2020 permet de comprendre et d’adapter sa stratégie pour les années à venir.
    Une chose est sure je vais acheter cet Ebook et en parler autour de moi…

  208. Corrige ton impôt

    Bonjour David,
    Aucun problème, je prends le temps de répondre de manière détaillée aux acheteurs du livre. Merci de m’envoyer votre question sur mon mail (celui avec lequel je vous ai fait parvenir l’Ebook). Il
    faudra me préciser si la cuisine est déductible ou si elle entre dans le prix de revient.
    Cordialement.

  209. david

    Bonjour,

    Livre acheté, bien fait et très utile, merci.
    Une question svp :
    Bien Pinel loué en juillet 2018
    Loyer : 2900 euros.
    Frais de prêt bancaire 2500 euros / Cuisine 3000 euros / Intérêts 1290 euros / 400 euros charges diverses
    Le déficit est perdu ?
    Merci d’avance.

  210. thierry

    Encore une usine a gaz , comme d hab les Français vont faire du surplace parcequ ils en ont marre !

  211. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est bien cela Stéphane!
    Cordialement.

  212. Stéphane

    Bonsoir Thibault, bravo pour votre super article.

    Juste une petite question concernant le CONSEIL 3, EXEMPLE 2:
    Avec 50000 euros travaux sans revenus exceptionnels.

    Après la déduction fiscale de 2018 (10000 +10700), il reste 29300 que l’on provisionne.

    En 2019, on déduit de 50% des travaux 2018 soit 25000 euros. (25000- 10000 -10700= 4300 euros)

    En 2020, il nous reste comme déficit foncier les 29300 euros provisionnés en 2018 plus les 4300 euros restant de 2019 soit 33600 euros.

    Est ce bien cela Thibault?

    Merci!!!

  213. Corrige ton impôt

    Si 4 000 est le revenu foncier des 2 appartements après déduction des charges, le solde de travaux va s’imputer sur les salaires comme je l’explique dans l’article. Un gain moindre par rapport au
    système habituelle et seulement pour la partie au-delà de 4k. C’est mathématique, si vos travaux ne dépassent pas la formule que j’indique, vous êtes perdante.
    Cordialement.

  214. Karine

    Merci pour votre réponse
    Mais si mes travaux sont un peu plus importants (s’ils dépassent 4000 € qui est mon revenu foncier après déduction des charges) sur mon premier appartement et me permettent de créer un déficit
    foncier sur cet appartement cela viendra compléter mon déficit foncier global acquis en 2017 grâce à mon 2ème appartement ? dans ce cas là les travaux sur mon 1er appartement seraient-ils utiles en
    2018 ?

  215. Julie

    Merci pour la reponse rapide.
    On espere que ce point sera modifié.
    Et merci pour vos articles et votre temps.

  216. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Julie : Il sera surement utilisé pour rien sur cette année (ou pour minorer les revenus exceptionnels).
    @Karine : Le déficit ne sera surement pas touché. Les petits travaux vont s’imputer inutilement sur les loyers de 2018.
    Cordialement.

  217. Julie

    Bonjour,
    J’ai une question sur l’année de transition 2018. Je voudrais savoir si les déficit fonciers antérieurs a 2018 seront imputes sur les revenus fonciers de 2018 avant le calcul du crédit d’impôt a la
    modernisation ou pas imputes du tout sur les revenus fonciers 2018.
    Dit autrement, savoir si le déficit foncier accumule sur les années précédentes sera utilise sur l’année fiscale 2018 ou si il passera directement de 2017 a 2019.
    Merci beaucoup.

  218. Karine

    Bonjour
    Un grand merci pour cet article très intéressant mais aussi très complexe pour une débutante comme moi…
    je suis propriétaire de deux appartements que je loue : un premier acquis en nom propre (revenu foncier après déduction des charges = 4000€) et le second acquis en SCI familiale sur lequel j’ai eu de
    gros travaux en 2017. Lors de ma déclaration d’impôt sur 2017 que je suis en train de faire j’ai un déficit foncier (grâce au deuxième appartement) de -10700 € pour 2017 (ce qui va me permettre de ne
    plus être imposable) et il me reste encore -18 000€ à affecter sur les prochaines années. Mon premier appartement ayant quelques petits travaux à réaliser et étant donné que 2018 sera sans doute ma
    dernière année au réel sur cet appartement (car finalement peu de charges à déduire et peu de travaux à faire), j’envisageais de faire de petits travaux (salle de bain à modifier) de l’ordre de 2500
    / 3000 € max. Est-ce utile dans mon cas ?
    Comme d’autres, j’espère que nous pourrons conserver notre déficit foncier et que nous n’aurons pas à deduire 10 700 € en 2018.
    Merci par avance pour vos conseils

  219. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Stephane : retour à la normal pour le calcul de l’impôt en 2019. Les RF subissent donc bien PS + IR selon la tranche. Seuls les travaux sont traités de manière spécifique.
    @Marc : je maintiens ma réponse précédente. Faire des travaux pour payer moins d’impôt en 2019 n’est pas intéressant. Autant attendre 2020 pour économiser beaucoup plus d’impôt avec le même montant
    de travaux.
    @Aurélie : vous trouverez un article qui traite du déficit provisionné dans la rubrique « immobilier » du site. Ils sont conservés 10 ans et s’utilisent dès qu’un revenu foncier positif apparait afin
    de l’annuler.
    Cordialement.

  220. Aurélie

    Bonjour Thibault et merci pour les conseils.

    En cas de gros travaux en 2018 (50 000), vous dites que le reste du déficit foncier 2018 sera provisionné pour un futur gain filscal (29300 euros dans l’exemple).
    Et en 2019 on pourra déduire 50% des travaux 2018, donc 25 000 euros.
    Mais que deviennent les 29300 euros de déficit provisionné en 2018?
    Sont -ils reportables en 2020 ou 2021 par exemple?

    Merci beaucoup!

  221. Marc

    Bonjour. En fait j’ai l’impression que vous parlez de proprietaires qui ont des déficits en permanence et qui n’ont ainsi aucun intérêt à faire des travaux en 2018 et 2019 (sauf si seuils dépassés
    pour 2018)

    Mais pour ceux qui n’ont aucun deficits pour 2019, ils seront bien obligés de faire des travaux (même si deductibles qu’à 50 %) afin d’ecarviter une imposition encore pire.

    Est-ce que je me trompe ?

    Merci.

  222. Stéphane

    Bravo et merci pour votre travail Thibault.

    Je perçois 20 000 euros de RF et j’hésite à de nouveau investir en 2018 en faisant beaucoup de travaux.
    Je me demande comment seront imposés les revenus fonciers à compter de 2019?
    Avant c’était en fonction de la TMI plus 17.2% de taxe sociale.

    Comment ils seront imposés à partir de 2019?

    Merci

  223. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous avez tout à fait raison, c’est bien cela. Il aura 10 ans pour les utiliser.
    Cordialement.

  224. Manuli

    Bonjour,
    Un grand merci pour la qualité de vos explications sur ce sujet complexe.

    J’ai quand même une question en ce qui concerne l’exemple 2 pour le conseil 3 (Mr Corrigetonimpôt n’a pas de revenus exceptionnels, a des salaires et 10 000 € de revenus fonciers imposables en 2018.
    Il fait 50 000 € de travaux pour être au-dessus du seuil).

    Je prends l’éventualité que pour 2019, sur les 25 000€ déductibles, 10 000 ont permis de ramener les revenus fonciers à 0 €, 10 700 € ont été imputé sur les revenus globaux et qu’il reste un déficit
    foncier imputable sur les années suivantes de 4 300€.

    Pouvez vous me confirmer ou m’infirmer qu’à la suite de sa déclaration d’impôt sur les revenus 2019, Mr Corrigetonimpôt aura un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines
    années de 29 300 € au titre de l’année 2018 et 4 300 € au titre de l’année 2019. soit 33 600€ au total.
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

  225. Corrige ton impôt

    Bonjour Marc,
    Je vous avoue ne pas trop comprendre la question. Je reprends cette phrase : « Pour ceux qui auront des loyers excédentaires il faut bien qu’ils fassent des travaux en 2019 sinon impostion maximale. »
    A mon sens, je préfère faire les travaux en 2020 pour les déduire à 100% qu’en 2019… non? Je n’arrive pas à trouver un cas où les travaux 2019 ont du sens (ou alors en cherchant loin avec un
    déficit provisionné de 2009 arrivant à terme).
    Cordialement.

  226. Marc

    Bonjour. On lit qu’il est conseillé de ne faire aucun travaux en 2019.
    Ce cas s’applique aux propriétaires qui ont déjà des deficits pour 2019.
    Pour ceux qui auront des loyers excédentaires il faut bien qu’ils fassent des travaux en 2019 sinon impostion maximale.
    Les travaux 2019 ne seront de plus déductibles qu’à 50 %.

    Est–ce correct ?

    Merci pour cet excellent blog.

  227. Corrige ton impôt

    Bonjour Fred,
    Effectivement, c’est un cas où peut-être que la déduction devient moins intéressante. Ca reste à calculer car même sur une base amoindrie, la déduction reste très intéressante (gain immédiat aux PS
    qui ont augmentés et à la TMI par rapport à 2% par an pour le prix de revient).
    A vue d’oeil sur vos chiffres, je pense que la déduction reste bien meilleure. Je m’explique :
    – Si vous déduisez tout : vous perdez la déduction de 2 500 € qui s’imputent inutilement… voir de 3 500 € si vous n’avez pas de revenus exceptionnels. Cela étant, vous récupérez, 50% de 3500 € en
    « sur-déduction » 2019. Les 2 400 € d’intérêt se provisionnent et sont utiles.
    – Si on prends votre idée de mettre la cuisine dans le prix de revient pour éviter d’avoir « seulement » 50% * 3500 de déduction, vous aurez un nouveau problème. Les intérêts vont s’imputer inutilement
    sur les loyers 2018 au lieu de se provisionner. Vous allez perdre la possibilité de provisionner 2 400 €.
    Bref, c’est un peu technique mais si vous pouvez respecter les conditions pour déduire la cuisine, ça me semble bien meilleur.
    Cordialement.

  228. Fred_44

    Bonjour,
    Acquéreur d’un bien en VEFA Pinel avec livraison début juillet 2018. Je souhaite aménager une cuisine avant ouverture à la location en septembre. Travaux probables de 3500 € qui dépasseront
    certainement mes loyers 2018 (2500 € environ si 4 mois). J’aurai aussi des frais d’emprunt (1700€) et charges (700€). Avec le système année blanche 2018, ai-je intérêt à déclarer les travaux sur le
    déficit foncier ou plutôt augmenter la valeur totale du bien pinel?
    (J’ai bien vu que dans votre guide cette dernière solution était moins avantageuse, mais avec l’année blanche, c’est à ré-évaluer, non ?).
    Merci pour vos précieux conseils.
    Cdlt

  229. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je n’ai pas encore étudié la question, surement sur un prochain article. Celui la vaut bien uniquement pour le vide (SCI IR ou vide classique).
    Cordialement.

  230. Thomas

    Bonjour superbe article et vraiment très détaillé un plaisir de le lire
    Si je comprend bien cela ne concerne que la location vide mais qu’en est il de la location meublée? (LMNP ou SCI IS?)

  231. JIM

    Merci votre réponse :

    – 6k de travaux en 2018 –> 6k déduit en 2018 et 3k en 2019
    – 6k de travaux en 2019 –> 3k déduits en 2019.

    Votre réponse confirme malheureusement que dans mon cas pour 12 K€ de travaux (2018 + 2019), les 6K€ déduits de 2018 étant inutiles car pas déficitaires en 2018, je ne pourrai déduire en 2019 que 6
    K€ (3 K€ de 2018 et 2019) alors que 12 K€ de travaux auront été faits.

    Ce système pernicieux mis en place de déduire seulement 50 % des travaux va ainsi me couter très cher car peu de déductions de travaux seront possibles sur les loyers de 2019.

    Quels sont les autres moyens que les travaux de réduire l’imposition en 2019, perp, … ?

    Pourquoi avoir mis un tel système en place qui va tromper une majorité de loueurs ?

    Merci pour vos réponses et cordialement.

  232. Corrige ton impôt

    Bonjour. Cet article ne concerne que la location vide. Sur du meublé, les impacts ne sont pas ceux présentés. Cordialement

  233. vtib

    Bonjour,
    Je pense acheter mon premier bien immobilier locatif, un studio ancien pour possession en septembre 2018.
    Je pense faire quelques travaux et le louer en meublé ensuite.
    Je vais donc toucher très peu de revenus en 2018 et faire des dépenses tels que achat, frais de notaire, frais de négociation, intérêt d’emprunts et travaux. Si j’ai bien compris, ce n’est pas une
    bonne idée sur le plan fiscal puisque pas de déduction (puisque pas d’impôts en 2018) mais je ne saisis pas bien la suite… Y aura t il un déficit reportable ou plutôt la déduction de 50 % des
    travaux de 2018 en 2019!? Quid des autres frais? (notaire, négo and co?)

  234. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je n’ai pas tout compris. Mais en gros :
    – 6k de travaux en 2018 –> 6k déduit en 2018 et 3k en 2019
    – 6k de travaux en 2019 –> 3k déduits en 2019.
    Cordialement.

  235. JIM

    Bonjour et merci pour cet article qui est le meilleur que j’ai trouvé. Il est très didactique par ses exemples concrets. Bravo.

    J’ai une question surtout pour 2019. Mes revenus fonciers sont excédentaires et je n’ai plus la possibilité de faire d’importants travaux. Le montant de l’impôt est ainsi élevé.

    D’après ce que j’ai compris, pour 2019 on fera une déclaration normale : revenus locatifs – charges – (50 % des travaux 2018 – 50% travaux 2019)

    Est-ce correct?

    Ainsi, si je ne fais aucun travaux en 2018 et 2019 j’aurai des impôts énormes !

    Si j’en fais ils ne compteront que pour 50% des montants payés, avec une moyenne des travaux faits en 2018 et 2019.

    Exemple 6 000 € de travaux en 2018 et 2019.
    Pour les travaux de 2019, le fisc prendra 3 000 ( 50 % de 6000) pour 2018 et également 3 000 pour 2019. Il fera ensuite la moyenne pour les travaux de 2019, soit 3000 € uniquement.
    J’aurais ainsi payé 12 000 € de travaux au total pour 2018 et 19, mais seuls 3 000 pourront être déduits en 2019 sur mes loyers locatifs; soit une misère et ainsi une taxation maximale.

    Mon calcul est-il (malheureusement) correct ?

    Merci pour votre réponse et explications sur ce cas concret qui à mon avis pourra être utiles à d’autres personnes dans mon ca set qui se posent les mêmes questions concrètes.

    Encore bravo pour votre blug. Cordialement.

  236. Corrige ton impôt

    Bonjour Garcia,
    Il est effectivement très intéressant de faire un maximum de travaux déductibles sur 2018. Pour la qualité de votre comptable….c’est comme partout, il y’a des très bons et des très mauvais!
    Prenez en un qui suit mon site régulièrement 😀
    Cordialement.

  237. Val

    Bonjour, merci pour cet article clair et intéressant.

  238. garcia

    bonjour votre article est très intéressant .si je comprend bien il est très avantageux de faire un max de travaux en 2018 sur un bien non mis en location . j ai eu un permis chez moi pour
    agrandissement et création d un second logement . j ai séparé ma maison en deux . la partie que je veux mettre en location comporte des travaux de rénovation et amélioration de l’habitat au RDC
    (environ 60000) et création d un étage . je peux donc déduire les travaux relatif au RDC . j ai donc intérêt à mettre en location en 2019 ? donc il faut que je déclare finir les travaux en 2019 pour
    louer ? est ce que mon comptable ne risque pas de se tromper ? cordialement

  239. Sylvia

    Bonjour
    Merci, je vais consulter cet article.
    Cordialement,

  240. Corrige ton impôt

    Bonsoir,
    Vous trouverez dans la rubrique « immobilier » un article complet récapitulant toutes les charges déductibles de la 2044 ligne par ligne. Le texte précise bien que rien n’est déductible pour la main
    d’oeuvre quand le contribuable fait lui-même les travaux malheureusement… seuls les factures comptent.
    Cordialement.

  241. Sylvia

    Bonsoir
    Oh oui j ai eu de la chance �
    Je parle des travaux que l on déduit des revenus fonciers (case 224) ils réduisent le total des revenus fonciers taxables.

    Une petite question, nous intervenons souvent dans les appartements pour changer un joint, une ampoule, entretien espace vert …. ce qui normalement incombe au locataire, je souhaiterai inclure dans
    les charges ces interventions(main d’oeuvre), est ce possible ? Le fisc peut il contrôler les charges versées par un locataire ?

  242. Corrige ton impôt

    Bonjour Sylvia,
    Vous avez eu la chance de bénéficier d’un avantage qui n’existe plus depuis un moment…. le report de la réduction non utilisée! Aujourd’hui, ce n’est plus le cas (Pinel…). Pour votre question, je
    ne comprends pas trop car l’article traite des travaux seulement, je n’évoque pas le Scellier. Je ne vois pas de quel exemple vous parlez.
    Malheureusement, je n’ai publié que le guide Pinel.
    Cordialement.

  243. Sylvia

    Bonjour
    Tout d’abord félicitation pour votre site que je viens de découvrir 🙂
    Je suis en revenu foncier positif chaque année, environ 10 000€, je ne paye pas d’impôt puisque je suis sous Scellier jusqu’en 2020.
    Dans le 1er cas vous dites qu’effectuer des travaux n’est pas utile, car la déduction Scellier donne un impôt à 0€ mais je pense que c’est utile car je n’utilise pas la totalité de mon droit de
    réduction et reporte le restant chaque année, plus je déclare de travaux ou autres frais moins j’utilise ma réserve, pour le calcul de la CSG/Prélèvement sociaux c’est pareil, je déduis les travaux
    mon résultat foncier est donc moins élevé, j’aimerai votre avis sur ce sujet.
    Avez-vous réaliser un guide pour les déclarations Scellier comme vous l’avez fait pour la loi Pinel ?

  244. Corrige ton impôt

    Bonjour Paco,
    Pour les travaux, il suffit de suivre les directives de cet article.
    En revanche pour la participation, j’ai développé cela ici : https://www.corrigetonimpot.fr/payer-moins-impot-revenu-exceptionnel-strategie-annee-blanche-2018-pee/
    Faites attention à bien lire l’article avant de la débloquer, notamment comme je l’explique sur le cas du PEE.
    Cordialement.

  245. Paco

    Bonjour,
    j’ai comme un doute …
    ma question se pose dans l’autre sens.
    J’ai déjà fait des travaux dans un appartement que je vais louer. Je vais donc me retrouver pour 2018 avec 4500 € de loyers / 25000 € de travaux. J’ai un salaire et la possibilité de débloquer un
    revenu exceptionnel (participation de 8500€). Ai-je intérêt à le faire ?
    merci pour vos lumières.

  246. Corrige ton impôt

    Bonjour
    @Aurélien : le meublé n’est pas concerné par cet article car le traitement des déficits est différent.
    @Pateliea : le pourcentage d’imposition des loyers 2019 sera le même qu’habituellement. Je l’ai expliqué ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/impot-location-vide-appartement-proprietaire-calcul/
    Cordialement.

  247. Pateliea

    Bonjour, enfin un site où l’on comprend quelque chose.
    Maintenant il va falloir trouver le % d’imposition sur les loyer en 2019 parce que là aussi il y a de tout suivant les sources.
    Bravo et merci.

  248. Aurélien

    Concernant ceux qui louent en meublé LMNP au réel, cela ne change rien puisse nous sommes en comptabilité ?

  249. Carlo

    Du coup je les ai rappelé et une autre personne m’a dit qu’il n’y avait pas de texte mais que le déficit foncier était »reportable » et que donc on n’avait pas d’obligation de le reporter…. Bref je
    ne sais pas bien quoi en penser
    Bien à vous
    Carlo

  250. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Avez-vous un écrit? Le texte en vigueur?
    Me concernant, je ne confirme pas. Aujourd’hui, ce n’est pas quelque chose que l’on peut faire sur la déclaration d’impôt. Il n’y a pas de cases prévues pour ça. Ou alors c’est une possibilité que je
    ne connais pas.
    Peut-être y’en aura t’il de manière exceptionnelle pour 2018 mais je n’en ai pas entendu parler et ne le vois pour l’instant pas dans les modifications des textes. Si ça change, je modifierai
    l’article bien entendu mais là je ne vois pas.
    Cordialement.

  251. Carlo

    Bonjour Thibault

    J’ai appelé les impôts qui m’ont confirmé qu’il était possible de décider de ne pas déduire le déficit foncier antérieur non imputé et qu’il s’agissait d’une règle fiscale

    Votre confirmation serait top �

    Merci et bonne journée

  252. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Thierry : il me semble que la formule que je donne dans l’article vous est favorable. Auquel cas, il serait judicieux de tout faire en 2018.
    @Carlo : je pense que si vous avez un RF foncier positif, le fisc utilisera le déficit antérieur pour le ramener à 0€ en 2018 même si c’est inutile fiscalement.
    Cordialement.

  253. Carlo

    Bonjour
    Suite à mon message et à votre réponse je crois qu’il est possible de décider de conserver le déficit foncier antérieur non-imputé afin de ne pas le déduire inutilement sur 2018?
    Merci

  254. Thierry

    Bonjour

    merci pour vos explications très claires et le travail réalisé!
    Pour ma part j’ai acheté fin Décembre deux studios avec des revenus annuels estimés à 12000€. La mise en location commence le mois prochain. J’ai réalisé pour 60K€ de travaux. Je vais les déclarer en
    régime réel puisque les travaux sont élevés. Est ce que j’ai intérêt à faire passer mes factures en 2017 ou plutôt en 2018 comme je peux le supposer au vu de vos calculs?

  255. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Alors selon les questions :
    @Guy : même fonctionnement pour les SCI à l’IR, la fiscalité est la même.
    @Hervé : les travaux ont du sens ici. Si vous ne faites rien, 38k de déficit seront utilisés dans le vide. De fait, vos 40k de travaux en 2018 sont « utiles… et qui plus est vous aurez 50% de bonus
    en 2019.
    @Bruno : Oui tout à fait! Vous trouverez un article avec la liste des travaux déductibles et le BOFIP dans la rubrique « immobilier ».
    @Nathaphil : malheureusement oui, l’opération est loin d’être optimum ici… désolé!
    @Juliette : il faut un gestionnaire de patrimoine qui facturera des honoraires pour répondre à toutes ces questions en prenant en compte vos besoins et objectifs. Sachez qu’il est impossible de
    déduire des dépenses de 2018 une autre année.
    Cordialement.

  256. Rimbert Guy

    Et qu’en est-il- pour les SCI ?

  257. Hervé

    Bonjour et félicitations pour vos articles très intéressants et utiles.

    J’aurais souhaité plus de précisions sur les avantages/inconvénients a faire des travaux en 2018 ou à les reporter en 2019 ou 2020 si on a déja une « reserve importante » de « deficit foncier antérieur »
    (de l’ordre de 3 années de loyers à percevoir).
    – Exemple chiffré: Déficit foncier antérieur à 2018 de: 140 K ; Loyers 2018 de 38 K ; Travaux à faire (en 2018 ou plus tard): de l’ordre de 40 K.

    – Est-ce que le « conseil 2 : inutile de faire des travaux en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés » est toujours pertinent s’il on a un deficit antérieur ?

    – En tenant compte du deficit antérieur, que deviennent les régles « deux fois de loyer + deux fois 10700 » sans revenus exceptionnels (conseil 3) et « deux fois le loyer+ une fois 10700 » avec des
    revenus exceptionnels (conseil 4)?
    (J’ai bien lu les commentaires de Pascale/Pascal et de Pat, mais ils ne tiennent pas en compte de « revenus exceptionnels » possibles voire probables dans la pluspart des cas).

    Je vous remercie par avance.

  258. Bruno

    Bonjour,

    En synthèse de votre article, peut on conclure que l’opportunité fiscale est maximum pour un achat d’un bien en 2018 avec montant de travaux supérieurs à 10700*2, pour un foyer fiscale n’ayant pas de
    revenus fonciers ni DF antérieurs, et foyer imposable bien évidemment. Dans ce cas, on valorise à 150% les travaux de 2018 en créant un déficit foncier de la totalité des travaux (-10700 au titre du
    déficit foncier de 2018).

    Dans le cadre du déficit foncier, auriez vous un article ou lien à conseiller pour connaitre la liste des travaux déductibles ?

    Merci pour votre confirmation et votre aide.

  259. nathaphil

    Bonjour ,
    Article supe intéressant !
    Pour ma part , immeuble acheté en 2017 avec loyer de 20000 euros à l’année et 25000 euros de travaux en 2018 ( remise en état électricité , meubles de cuisine , fenêtres et toiture ).
    Vu ce que vous expliquez en fait nous sommes perdants ?
    Cordialement

  260. juliette

    Bonjour,
    Vos publications sont très intéressantes, mais j’avoue que j’ai du mal à me situer…. par exemple pour des revenus à 58000 environ et 6600 de revenus fonciers (en micro foncier) (et est-ce qu’un pel
    qui arrive à expiration en aout 2018 avec des intérêts qui deviennent imposables fait office de revenu exceptionnel?) nous pensions faire un achat d’une petite maison à rénover avec environ 25 à
    30000 euros de travaux. (pour la louer en 2019).. que pensez-vous de cette situation? aussi, nous pensions à une location en meublée
    autre question: est-ce vrai que l’on a jusque 3 ans pour déduire des travaux (exemple si travaux faits en 2018 ne les déduire qu’en 2020?)
    je suis inquiète car cet achat était à la base pour défiscaliser vu que sans enfant nous sommes très imposés si vous pouvez me conseiller merci
    cordialement

  261. Corrige ton impôt

    Bonjour Carlo,
    Côté SCI à l’IS, ça ne relève plus de mes compétences. Sinon dans votre exemple, 35k de travaux vont s’imputer inutilement sur le foncier mais aussi 10700 avec un gain moindre comme expliqué dans
    l’article. En revanche, vous aurez le solde provisionné en 2018 comme déficit et à nouveau 50% de déduction en 2019.
    Cordialement.

  262. Carlo

    Bonjour

    Merci beaucoup pour le travail que vous avez réalisez !

    Si j’ai bien compris

    Dans le cas d’un déficit foncier antérieur de 70k et 35k de revenus fonciers net après avoir déduits les intérêts sur 2018 et 100k de travaux sur 2018

    Même si l’année 2018 est une année blanche (on ne déduit pas les 10 700 €) il faut imputer les 35k de revenus fonciers sur les 70k ?

    Il restera donc 35k reportées + (150 % de 100k) soit 150 k = 185k ?

    Une SCI à l’is n’est pas impactée du tout ?

    Merci pour votre réponse

  263. Corrige ton impôt

    Bonjour Pierre,
    Alors dans l’ordre :
    1- Impôt seulement sur les revenus exceptionnels. En revanche, ils seront moins imposés (bonne nouvelle). Ils ne subiront pas la tranche marginale d’imposition mais le taux moyen. Une opportunité que
    je développe dans l’article n°8 sur le prélèvement à la source (publication à venir, en avant première ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/payer-moins-impot-revenu-exceptionnel-strategie-annee-blanche-2018-pee/).
    2- Oui, travaux inutile car rien ne change.
    3- pas tout à fait. Les premiers 10 k ramènent le foncier à 0 € (inutile). Les 10 700 € suivants s’imputent sur les autres revenus dont le revenu exceptionnel ce qui baisse la fiscalité 2018. Les 9
    300 € se provisionnent pour les années suivantes car on utilise seulement 10 700 € de déficits l’année en cours.
    N’hésitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement.
    Thibault

  264. Pierre

    Bonjour,
    Très belle article, assez clair au vue de la complexité du sujet!! Merci!
    Question de mon côté, supposons que
    – je sois dans la tranche d’imposition des 30%
    – en 2018, je touche un revenu exceptionnel de 20000€ net imposable
    – suite à une location, je touche des loyers à hauteur de 10000€/an
    => Si je ne fais pas de travaux, je payerai des impots que sur mes revenus exceptionnels et pas sur mon revenu locatif, correct?
    20000€ (revenus exceptionnel) * 30% = 6000€ d’impots
    => Si je fais des travaux à hauteur de 10000€, cela annulera mes revenus locatifs, mais je payerai toujours les impots sur mon revenu exceptionnel, correct?
    10000€(loyer) – 10000€(travaux) + 20000€ (revenus exceptionnels) * 30% = 6000€ d’impots (aucun bénéfice)
    => Si je fais des travaux à hauteur de 30000€, cela annulera mes revenus locatifs, mais aussi une partie de mon revenu exceptionnel, correct?
    30000€ – 10000€(revenus locations) – 20000€(revenus exceptionnels) = 0€ d’impots
    Dans ce cadre, je ne parle pas de deficit fiscal, mais simplement de réduire mon impots sur mon revenu exceptionnel

    Merci de votre réponse,
    Cordialement, Pierre

  265. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    A priori c’est ce qui est prévu en catégorisant ces travaux comme « urgent » ce qui permettrait de les déduire à 100% et non 50%. Maintenant, tant que ce n’est pas écrit dans les textes je ne peux pas
    être catégorique.
    Cordialement.

  266. Frederic

    Vous pouvez me confirmer que pour un achat en 2019 et donc des travaux en 2019 100% des travaux sont déductibles en 2019?

  267. Corrige ton impôt

    Merci pour vos encouragements, voilà qui me motive à continuer; n’hésitez pas à partager le site!
    Cordialement.

  268. Justine

    Je viens de découvrir votre site, je tiens à vous remercier et à vous féliciter! Vraiment, sincèrement, MERCI de mettre à notre disposition votre temps et ces informations claires, utiles et
    documentées.

    Cordialement

  269. Corrige ton impôt

    Bonjour Pat,
    Dans votre cas, j’ai peur que 10k de DF antérieur viennent s’imputer inutilement sur les 10k de RF imposables. Donc 10k de déficits utilisés inutilement (ou très peu utile si revenu
    exceptionnel).
    On arrive à une situation un peu stupide où faire des travaux en 2018 devient « utile » pour « ne pas perdre » le DF antérieur….
    Cordialement.

  270. Pat

    Bonjour et bravo pour ces articles et les différentes facettes de l’annee blanche.
    Nous sommes plusieurs à nous poser la question (partiellement abordée dans un des commentaires) a avoir un DF antérieur.
    Pourriez-vous faire un exemple chiffré sur le sujet : 50kE de DF antérieur, 30kE de loyers 2018 et 20kE de travaux par ex.
    Merci d’avance
    Pat

  271. Corrige ton impôt

    Bonjour Jochem,
    Je ne me suis pas encore penché sur les travaux d’urgence de manière précise mais si vous voulez mon avis sans que j’ai étudié le texte :
    1- Je sens effectivement venir la parade du fisc pour limiter l’avantage fiscal. Travaux d’urgence en 2018… si c’est déductible uniquement à 100% l’année 2018 sans mode de calcul spécial; on déduit
    100% dans le vide la majorité des cas
    2- je vous avoue que je ne sais pas du tout. A mon avis, cela va être compliqué de contourner les textes. Si le fisc décide de limiter l’avantage fiscal,ils prendront le soin de rédiger le texte de
    manière à ce qu’il concerne un maximum de personne.
    Auriez-vous un lien vers l’article en question? Je ne mets pas la main dessus en ligne et il y’a très peu de documentation sur ces fameux « travaux urgents » pour le moment. C’est aussi ça qui me
    laisse la mauvaise impression qu’ils sont mis de côté « sous le coude » pour pouvoir restreindre les avantages fiscaux en modulant ces fameux « travaux d’urgence » comme bon leur semble…
    Cordialement.

  272. Jochem

    Bonjour,
    Merci pour votre article.

    Mes questions concernent les travaux « d’urgence ». J’ai lu quelque part (lemonde.fr pour ne pas le citer) que: « Les travaux d’urgence, telle que la remise en état d’un logement à la suite d’une
    tempête, les travaux décidés d’office par le syndic ainsi les travaux relatifs aux immeubles achetés en 2019 ne sont pas concernés : ils sont intégralement déductibles l’année où ils ont été
    réalisés ».

    1er cas: travaux d’urgence réalisés en 2018. Dans la mesure où ces travaux ne créent pas de déficit foncier et qu’il n’y a pas des revenus exeptionnels, j’ai la désagréable impression ques ces
    travaux ne génèrent aucun avantage fiscal. Quelle est votre avis ? (Mon problème est que mon locataire m’a signalé il y a quelques jours, en mars 2018 donc, un problème de chauffage qui devraient
    conduire à des « petits » travaux difficilement reportables)

    2ème cas: concerne des travaux qui risquent d’être réalisés en 2019. L’article du monde indiquent que « les travaux décidés d’office par le syndic » sont entièrement déductibles (et non pas à 50%) en
    2019 . Mais que dire des travaux votés par l’A.G. des copropriétaires mais pilotés par le syndic ? j’ai aussi la désagréable impression qu’ils ne seront pas considérés comme « d’urgence ». Quel est
    votre avis ?

    Merci d’avance.

  273. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour répondre rapidement :
    1 – tout est déductible du moment que vous n’habitez pas le bien et que les travaux sont faits dans le but de louer.
    2- idem : on déduit les charges de 2018 sur la déclaration 2019 (travaux mais aussi prêt etc… comme je l’ai expliqué dans de nombreux articles). On peut déduire même s’il n’y a pas encore de loyer,
    l’important étant toujours de ne pas habiter et que les dépenses soient faites dans le but de louer.
    3 – uniquement le délai de 3 ans au réel (pour l’obligation de louer 3 ans suite à déficit, voir mon article sur la nouvelle jurisprudence dans la rubrique « immobilier »).
    4- il faut quand même attendre la fin du bail j’imagine.
    N’hésitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement

  274. TABURET

    Bonjour,

    Admettons qu’on achète un bien en 2018 destiné à la location vide.
    Le temps des compromis etc… le bien est le notre disons en juillet.
    A ce moment nous décidons de faire des travaux à au moins hauteur de 2*10700 euros + Loyers fictifs si le bien était loué idéalement les 4 mois restants après travaux (Septembre à décembre) donc
    disons en gros 30000 euros de travaux.
    Question 1 : Il y aura t’il un prorata appliqué à une mise en location seulement en septembre?
    Question 2 : Si le bien n’est pas loué avant janvier 2019, les travaux sont ils quand même déductibles (avec ou sans prorata)? et dans ce cas 2*10700 euros de travaux finalement suffiraient…
    Question 3 : y a t’il des conditions obligeant le propriétaire, bénéficiant de ces réductions exceptionnelles, à louer en vide un certain temps ensuite? (hors les 3 ans de location dues suite prêt
    etc…).
    Question 4 : quelque chose empêche t’il de passer en location meublée en 2020 une fois la plus value fiscale faite en 2018 et 2019?
    Merci,
    Cordialement,

  275. Corrige ton impôt

    Bonjour Machi,
    Pas de réduction avant 2020 (déclaration des revenus 2019) si la DAT est 2019. Comme je l’explique dans mon guide, vous pouvez malgré tout faire une 2044 en déduisant un maximum de choses pour
    optimiser la fiscalité.
    N’hésitez pas à jeter un oeil à la préface : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  276. MACHI

    Bonjour,
    Je me retrouve avec un problème .. Je devais avoir un Bien livré avec DAT 2018 .. Finalement il ne sera livré qu’en Mai 2019 ..
    Quand vais-je devoir déclarer ma loi Pinel ?
    Si j’ai bien compris ma réduction d’impôt va s’appliquer sur mes revenus 2019 = impôt que je paie en 2019 ? = (CIMR) chèque en septembre 2019 ?
    Vous l’aurez compris, le but étant d’atténuer les effets de ce retard de livraison …..
    Merci pour votre réponse

  277. Corrige ton impôt

    Bonjour Florian,
    Si vous n’avez pas d’autres location, la formule « revenu foncier imposable + 2*10700 » donne « 0 + 10 700 * 2 » = 21 400 €. Autrement dit, si vous faites plus que 21 400 € de travaux, vous aurez une
    super déduction. C’est le cas et vous avez parfaitement calculé l’impact! Il faut faire les 30 000 € de travaux en 2018 et ils seront déduits à hauteur de 34 300 €. Une belle opportunité.
    N’hésitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
    Cordialement.
    Thibault

  278. Florian

    Merci pour cette article bien détaillé. Il est assez difficile de s’y retrouver lors d’une acquisition. En effet, Je viens de faire l’achat d’une maison cette année avec travaux pour 30000€. Je
    compte la mettre en location vide en 2019 et je n’ai pas de revenus exceptionnels. Si mon raisonnement est juste, mon gain fiscal 2018/2019 si j’effectue les travaux cette année est de 34300€
    (30000-10700+50%30000) soit plus que le montant total des travaux. J’ai donc tout intérêt à faire les travaux cette année et non en 2020 ? Merci pour votre réponse

  279. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Oui malheureusement. Il faut quand même attendre de voir ce que le gouvernement considérera comme « travaux urgent »…

  280. Nolive

    Bonjour,
    Merci pour votre article,
    Je vais devoir attendre 2 ans pour faire les travaux…
    Tant pis pour ma locataire…
    Tant pis pour les entreprises. ..
    Bravo le gouvernement. .. c’est pas si malin que ça

  281. Corrige ton impôt

    Bonjour Guillaume,
    Mon article est parfaitement valable pour une acquisition. Votre loyer imposable est alors de 0 € donc il faut au minimum 10 700 ou 21 400 € de travaux selon votre cas pour que ça devienne
    rentable.
    Cordialement.

  282. Guillaume

    Bonjour,

    Est-ce que tout cela est valable pour un bien acheté en 2018? Je vais très bientôt acheter et je vais avoir 10 000€ de travaux de rafraichissement a faire. J’ai entendu que les travaux sur les biens
    achetés cette année seraient reportés a 100% sur 2019. Est-ce vrai?

    Merci

  283. Pierrick

    Merci pour cet article très complet. Ayant des travaux en 2018 avant location je garde en mémoire votre formule.

  284. Corrige ton impôt

    Bonjour Nicolas,
    Vous seriez dans les cas numéro 4. Il faut prendre les loyers imposables (donc loyers – charges) même en présence de plusieurs biens.
    Donc si vous avez 20k de loyers imposables, il faut au grand minimum 2*20000+10700 = 50 700 de travaux pour être gagnant. Votre projet est loin d’être avantageux pour le moment, vous dépenserez 30k
    et aurez moins que 30k de déductions utiles.
    Cordialement.

  285. Nicolas

    Bonjour, je ne crois pas que mon cas apparaisse dans vos exemple (sinon excusez-moi).
    J’ai un revenu exceptionnel en 2018 (50 K au lieu de 20 K car entreprise fait bonne année).
    J’ai déjà des revenus fonciers : 20 K
    Est-ce avantageux pour moi d’investir dans un bien ancien à rénover avec 30 K de travaux ?
    Merci et bravo pour votre article

  286. Corrige ton impôt

    Pour les meublés, le traitement du déficit est différent; il ne s’impute pas sur d’autres revenus. J’essaierai d’en faire un article annexe si le temps le permet.
    Cordialement.

  287. Pascale

    Re-,
    Quid de l’année blanche pour les Loueurs meublés non professionnels au réel? Est ce similaire au locatif nu sans l’avantage des 150%, c’est à dire en cas de résultat positif, il est annulé par le
    CIMR et en cas de résultat négatif, il est reporté sur les années postérieures?
    Avec tous nos remerciements pour votre aide….

  288. Corrige ton impôt

    Bonjour Pascal,
    Très bonne remarque! Je ne l’ai pas évoqué car j’ai un infime espoir que le gouvernement prendra une mesure pour éviter l’utilisation inutile du déficit provisionné sur les revenus fonciers
    imposables de 2018. Si ce n’est pas le cas, votre raisonnement est le bon. De fait, les travaux en 2018 prennent du sens pour « éviter » d’utiliser inutilement le déficit; ils deviennent alors utiles
    fiscalement et c’est donc une bonne idée des les réaliser (impact de 150% avec gain à l’IR + PS!).
    Cordialement.

  289. Pascale

    Bonsoir,
    Merci pour votre éclairage, il est fort intéressant.
    Il me reste une interrogation: imaginons que M.Corrigetonimpot dispose d’un déficit antérieur non encore imputé de 50 000€ début 2018 et que ses revenus fonciers s’élèvent à 20 000€ en 2018.
    J’imagine qu’il est « obligé » d’imputer ses 20 000€ de revenus fonciers 2018 du déficit antérieur; il va donc perdre le bénéfice de 20 000€ de déficit pour les années ultérieures (comme une année
    « normale »). Mais s’il décide de faire des travaux en 2018, quel qu’en soit le montant il profitera de la super-déduction à 150%, est-ce bien cela?

    • Sebastien

      Bonjour,
      Merci pour l’article
      Si l’année 2018 correspond à la première déclaration pinel, il est préférable de ne pas déclarer les travaux?
      Cela permet d’avoir un revenu foncier plus important et donc d’augmenter l’impôt global (foncier+revenu), atteindre le plafond de défiscalisation si ce n’est pas le cas.
      Cela permet ainsi d’augmenter le remboursement fait par l’état.
      Merci d’avance pour votre confirmation

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Oui c’est une stratégie que j’évoque dans mon guide. Il faut alors respecter les conditions pour que les travaux ne soient pas déductibles ce qui permet de les mettre dans le prix de revient. Cela étant, c’est rarement la bonne solution même avec l’année blanche.
        Cordialement.

  290. Cat

    Bonsoir,
    Merci pour vos analyses et tous les détails très utiles.
    C’est un super article bravo !

  291. Corrige ton impôt

    Merci pour vos retours! N’hésitez pas à suivre et partager le site.
    Bonne journée.
    Cordialement.

  292. LOISEL HERVE

    Bonjour,
    Je vous remercie pour le travail technique d’explication concernant la déductibilité des charges et travaux devant être déclarés en 2018 année »blanche »
    Je suis gérant bailleur d’une indivision familiale comprenant 8 logements. Je ne comprenais pas l’intérêt de la déduction des TX à 100% du montant des loyers encaissés puisque les impôts à payer
    n’étaient pas perçus…
    Je vous remercie encore pour vos explications circonstanciées.

  293. cherchacomprendre

    Merci !
    De très loin le meilleur article que j’ai pu trouver sur le sujet ! Bravo !

  294. Corrige ton impôt

    Merci! N’allons pas donner de mauvaises idées au gouvernement, ils seraient capables de les mettre en place …!

  295. Potard78

    Bravo pour cet article qui est lumineux !!!
    Mais le législateur va encore modifier les règles en plafonnant le montant des travaux dans le calcul: loyers nets x2 + 10700×2.
    Bravo encore!!!

  296. Gg

    Merci
    On attend le BOFIP … c’est mieux !

  297. Corrige ton impôt

    Bonjour Gg,
    Merci, n’hésitez pas à le partager. Pour l’instant, on n’a pas encore de publications dans les textes. Je me base (comme tous les experts à l’heure actuelle) sur les débats parlementaires et les
    textes votés à l’assemblée nationale. Dès publication dans le BOFIP, j’ajouterai les textes en vigueur.
    Cordialement.

  298. Gg

    Bonjour,
    Bravo pour ce post !
    Avez vous le lien du texte de référence relatif à :
    – les charges de travaux déductibles au titre de l’année 2019 seraient forfaitairement constituées de 50 % des montants respectivement supportés au titre des années 2018 et 2019.
    Merci