Impôt à la source

PINEL et prélèvement à la source de l’impôt : stratégies, calculs et impacts en 2018/2019.

Avec l’année blanche et la mise en place du prélèvement à la source, les investisseurs qui ont acquis un bien en loi Pinel se posent de plus en plus de questions : faudra-t-il faire les déclarations d’impôts ? Va-t-on perdre la réduction ? L’avantage fiscal sera-t-il compris dans le calcul du taux à la source ? Quid des travaux et charges acquis en 2018 ect…. On fait le point dans cet article sur tout ce que les acheteurs d’un bien Pinel doivent savoir pour gérer correctement leur acquisition sur les années 2018 et 2019. Les conseils et stratégies exposées sont tout à fait valables si vous possédez un bien immobilier loué sous le dispositif Scellier, Duflot ou autre… 

Les déclarations d’impôts d’un bien immobilier loi Pinel lors de l’année blanche : rien ne change avec le prélèvement à la source.

Côté administratif, les loueurs en Pinel auront toujours la même contrainte. Il faudra faire plusieurs déclarations d’impôts; les obligations sont les mêmes que les années précédentes. En effet, bien que l’année soit blanche en 2018, il faudra quand même faire les mêmes déclarations fiscales en mai 2019.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien Pinel et fait habituellement une déclaration 2042C et une déclaration des revenus fonciers 2044. En mai 2019, il devra faire les déclarations sur les revenus de 2018 même si l’année est blanche. Il fera donc comme les années précédentes une déclaration 2042C et une déclaration 2044 sur les revenus 2018.

Comme nous allons le voir, le traitement fiscal et les calculs vont changer lors de la mise en place du prélèvement à la source. En revanche, l’administratif ne change pas et vous allez devoir faire les déclarations d’impôts classiques sur les revenus 2018 en mai 2019. Pour mémoire, en tant que loueur d’un bien Pinel vous pouvez être amené à faire 3 déclarations fiscales :
– Le 2044 EB qui sert à justifier votre engagement de location.
– La 2044 qui sert à déclarer vos loyers et charges déductibles.
– La 2042C qui sert à avoir votre réduction d’impôt.
Chaque déclaration doit se faire à des dates spécifiques qui dépendent de votre projet immobilier. J’ai détaillé cela ici : les déclarations d’impôt Pinel – quand et comment devez-vous le faire ?. Vous l’aurez compris, si vous deviez faire une ou plusieurs de ces déclarations pour l’année 2018, vous les ferez en mai 2019 de manière habituelle. L’année blanche ne change rien au niveau déclaratif, elle impactera les calculs fiscaux.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt consulte mon article annexe et se rend compte que le fait générateur des 3 déclarations fiscales est l’année blanche de 2018. Il fera donc la 2044, la 2044EB et la 2042C de manière normale en mai 2019 (on déclare en 2019 les revenus de 2018).

Si le côté déclaratif ne change pas, le prélèvement à la source et l’année blanche auront des impacts à différents niveaux sur les calculs. On commence par la question la plus préoccupante : allez-vous perdre votre réduction d’impôt Pinel ?

Réduction Pinel et année blanche : allez-vous la perdre ou l’utiliser avec le prélèvement à la source?

C’est une des questions qui me revient le plus souvent : vais-je perdre ma réduction en loi Pinel à cause de l’année blanche ? Une autre demande classique émane des investisseurs qui ont le droit à la réduction fiscale pour la première fois en 2018 : peut-on décaler le début de la réduction pour commencer en 2019 ?
Alors autant vous rassurer tout de suite : personne ne passera à côté de sa réduction d’impôt Pinel. J’en profite pour éclaircir un autre point : il est impossible de décaler volontairement le début de la réduction ; il va falloir respecter les règles déclaratives pour éviter tout contrôle fiscal. Alors comment cela va fonctionner en 2018 ? A première vue, le contribuable a des raisons d’être inquiet car le Pinel procure une réduction d’impôt et elle est perdue si elle est non utilisée.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a une réduction Pinel de 2 000 €. Son impôt hors prélèvements sociaux est de 1 500 €. La réduction de 2 000 € va s’imputer sur les 1 500 € pour ramener la fiscalité à 0 €. En revanche, il est impossible d’utiliser les 500 € restants. Le fisc ne rend jamais une réduction et la réduction issue du dispositif Pinel ne se reporte pas. Elle est perdue.

Comme il se trouve que la fiscalité de 2018 sera de 0 € via la mise en place du prélèvement à la source et l’année blanche, il est légitime de penser que la réduction Pinel sera perdue car elle n’aura pas d’impôt sur lequel s’imputer. En effet, vous payez votre impôt à la source en 2019 et votre avis d’imposition émis en septembre 2019 sur les revenus de 2018 présentera une fiscalité de 0 € via l’année blanche (sauf revenus exceptionnels). Le gouvernement a prévu le coup et prévoit de restituer exceptionnellement la réduction Pinel en septembre 2019 (j’évoquerai l’acompte de 60% en janvier ci-après). Au niveau du déroulement, cela se passera de la façon suivante :

1) L’année blanche est 2018. Pourtant, vous devrez faire les déclarations fiscales en mai 2019 sur les revenus de 2018 comme avant.
2) Le fisc va émettre un avis d’imposition 2018 que vous recevrez en septembre 2019. 
3) Sur l’avis d’imposition, le fisc aura calculé l’impôt sur les revenus 2018. Comme c’est une année blanche, cet impôt sera calculé mais aussi annulé !
4) Exceptionnellement, le fisc vous fera un chèque pour vous redonner les réductions d’impôts qui auraient pu être imputées sur l’impôt annulé.

Autrement dit, rien ne change par rapport aux années précédentes. Le fonctionnement sera quasi-identique : si vous aviez assez d’impôt pour utiliser votre réduction Pinel, vous en bénéficiez ; si vous n’aviez pas assez d’impôt pour l’utiliser, elle est perdue. Je prends un exemple entre les deux situations pour que soit limpide.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt possède un bien loi Pinel procurant une réduction de 2 000 €. Il perçoit 15 000 € de salaires et 10 000 € de loyers imposables en 2018. A partir de janvier 2019, il paie l’impôt à la source sur son salaire ce qui fait que ses revenus de 2018 ne seront pas imposés. Comment sera traitée sa réduction d’impôt ?
1 – Mr devra déclarer en mai 2019 ses revenus de 2018 ainsi que sa réduction Pinel. Avec 15 000 € de salaires et 10 000 € de loyers, son impôt sera de 1 917 €.
2- C’est une année blanche, le fisc va donc annuler l’impôt de 1 917 €. Dans les faits, Mr aura le fameux « crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement » comme tous les français qui viendra annuler l’impôt. Le crédit d’impôt s’enlève de l’impôt à payer. Soit un total à payer de 1 917 – 1 917 = 0 €.
3- Le fisc n’a pas calculé cet impôt juste pour le plaisir. Il va s’en servir pour savoir si Mr aurait pu utiliser ses réductions d’impôt de 2018. Ici, Mr aurait pu utiliser 1 917 € parmi sa réduction Pinel de 2 000 € pour annuler l’impôt si ça n’avait pas été une année blanche.
4- De fait, le fisc fera exceptionnellement un chèque à Mr de 1 917 € en septembre 2019. Les 83 € de la réduction qui restent sont perdus. Ils l’auraient été sans l’année blanche.

NB : En réalité, le crédit d’impôt pour modernisation sera ici de 1 917 + 1 917 = 3 834 €. Ces 3 834 € permettront d’annuler l’impôt 2018 calculé de 1 917€ ET de restituer la réduction qui aurait pu être utilisée de 1 917 €.

On voit bien ici que rien ne change. En reversant de manière exceptionnelle la réduction qui aurait pu être utilisée, le fisc est certain que personne ne sera lésé. Le système sera identique pour ceux qui louent un Scellier/Duflot ect… (à noter qu’une réduction Scellier non utilisée peut-être reportée et le fisc le fera contrairement au Pinel ou c’est perdu). Le traitement est identique aux années précédentes. Les impôts s’en assurent en recalculant l’impôt sur les revenus 2018 malgré le fait qu’il soit annulé et en restituant les réductions sous forme de chèque en septembre 2019. J’ai détaillé le fonctionnement ici Année blanche : faut-il faire des déclarations d’impôts? Comment savoir si la fiscalité sera annulée ou maintenue selon les revenus?
Si vous n’allez rien perdre au niveau fiscal, vous allez en revanche subir un décalage de trésorerie dans le temps. 

Le taux du prélèvement à la source est calculé hors réduction Pinel.

C’est la mauvaise nouvelle si vous possédez un bien loué sous le dispositif Pinel. Vous l’avez surement fait en partie pour payer moins d’impôt. La mise en place du prélèvement à la source ne va pas venir vous aider à remplir cet objectif. Pour mémoire, le fisc va prélever l’impôt chaque mois sur vos salaires. Le taux prélevé dépendra de votre impôt et de vos revenus de l’année passée. Le fisc fera l’opération « impôt / revenus » pour déterminer le taux qu’il prélèvera à la source l’année suivante.

Exemple : 
Mr Corrigetonimpôt fait sa déclaration 2018 sur les revenus 2017. Il a 25 000 € de salaires et l’impôt à payer est de 1 777 €. Le taux du prélèvement à la source sera de « 1777 / 25 000 » soit 7.1%.
Comme Mr gagne environ 2 083 € par mois, le fisc prendra 7.1% chaque mois. 2 083 * 7.1% = 148 €. A partir de janvier 2019, le salaire de Mr sera de 1 935 € au lieu de 2 083 €.

Bien entendu, le fisc va régulariser la situation chaque année et calculer un nouveau taux de prélèvement à la source si les revenus évoluent. Le gros problème de ce calcul apparaît si on rajoute une réduction d’impôt. Je reprends le même exemple et supposant que Mr bénéficie d’une réduction Pinel de 1 500 €.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a 25 000 €de revenus imposables (salaires + loyers) et une réduction d’impôt Pinel de 1 500 €. On aura donc sur son avis d’imposition les lignes suivantes :
1- Impôt calculé : 1 777 €.
2- Réduction d’impôt : – 1500 €.
3- Impôt final : 277 €.

L’impôt est de 277 € et sera vraisemblablement similaire les années à venir puisque la réduction Pinel ne bouge pas dans le temps. Malgré cela, le fisc ne va pas retenir l’impôt final pour le calcul du taux du prélèvement à la source, il va retenir l’impôt calculé avant réduction d’impôt. 

Suite de l’exemple :
Mr se demande quel sera son taux pris à la source sur ses salaires avec 277 € d’impôt :
– Cas réel. Le fisc retient l’impôt avant réduction. Le taux prélevé sera de 1 777 / 25 000 soit 7.1%.
– Cas hypothétique : le fisc aurait pu prendre l’impôt final car la réduction Pinel est régulière. Le prélèvement sur les salaires auraient été de 277 / 25 000 soit 1.1%

Ce système de calcul particulièrement affligeant prévu au départ amenait les investisseurs Pinel à perdre un an de trésorerie à vie. Après plusieurs changement, le gouvernement a finalement réagi en accordant un acompte de 60% de la réduction Pinel dès le 15 janvier.

Pinel : acompte de 60% le 15 janvier 2019.

Bonne nouvelle, le fisc va vous restituer dès janvier 60% de l’avantage fiscal Pinel ce qui vous aidera à supporter le taux à la source trop élevé. Le solde de la réduction sera versé lors du traitement de la déclaration d’impôt en septembre. Le seul point noir de cet acompte est qu’il dépend de la dernière déclaration d’impôt. Cela signifie que la première année, vous ne pourrez pas en bénéficier et vous devrez avancer l’argent au fisc jusqu’en septembre.

Exemple :
Mr paie 2 000 € d’impôt. A partir de 2018, il a une réduction Pinel de 2 000 € et il n’aura donc plus d’impôt à payer. Mr a compris qu’il va devoir payer l’impôt à la source car le fisc se base toujours sur l’impôt avant réduction soit 2 000 €. Mr se demande à quel moment il aura sa réduction Pinel.
1) Le 15 janvier 2019, le fisc verse un acompte de 60% des réductions d’impôt. Cet acompte est basé sur la dernière déclaration soit 2018 sur les revenus 2017. Le Pinel n’existait pas donc Mr n’a rien en janvier 2019.
2) En mai 2019, Mr déclare ses revenus 2018 et sa première réduction Pinel. Le fisc en prend connaissance et se rend compte que Mr a payé à la source sans avoir son Pinel. En septembre 2019, le fisc verse 2 000 € d’un coup à Mr.
3) En janvier 2020, le fisc verse un acompte de 60% soit 1 200 € à Mr car il sait que le Pinel existe.
4) En septembre 2020, le fisc verse le solde pour la réduction Pinel 2019 soit 800 €.

Ce système se reconduira chaque année; je l’ai détaillé ici : acompte de 60% pour les réductions d’impôt dès janvier avec la mise en place de l’impôt à la source : qui est concerné? 

Bonne nouvelle, vos loyers sont non imposables l’année blanche… mauvaise nouvelle, vos charges ne sont pas déductibles… à moins que ?

La location d’un bien en loi Pinel suppose de percevoir des loyers qui seront imposés après déduction des charges …cela engendre une fiscalité importante puisqu’on a alors de l’impôt mais aussi des prélèvements sociaux. Il se trouve que les revenus exonérés lors de l’année blanche seront les salaires mais aussi les loyers ! Une très bonne nouvelle à première vue si votre bien est loué en 2018.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien Pinel. En mai 2019, il devra faire la déclaration des loyers et charges sur la déclaration « 2044 » pour l’année 2018. Imaginons que ses loyers imposables engendrent un impôt de 500 €. Le fisc annulera cet impôt via le crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement car les revenus fonciers bénéficient aussi de l’année blanche.

Autrement dit, si vos loyers sont supérieurs à vos charges, vous êtes ravis. L’année blanche permettra d’annuler purement et simplement la fiscalité engendrée par les revenus fonciers de 2018. Pour être complet, il va falloir s’attarder sur une autre situation : que se passe t’il si les charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus?
Ceux qui envisagent de commencer à louer en 2019 seulement ou fin 2018 peuvent se sentir lésés. En effet, si vous suivez régulièrement mon site ou avec acquis mon guide pour faire vos déclarations Pinel seul, vous savez que vous pouvez déduire les intérêts du prêt et les frais de dossier avant que le bien ne soit loué. 

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a acheté un bien Pinel qui sera loué en 2019 mais a déjà débloqué le prêt en 2018. Lors de sa déclaration fiscale sur les revenus 2018, il peut déclarer les intérêts du prêt payé, l’assurance emprunteur, les frais bancaires ect… payés en 2018 sur la déclaration des revenus fonciers. Par exemple, il va déclarer 0 € de loyer car le bien n’est pas loué et 2 000 € de frais déductibles payés sur le prêt. Cela va créer un déficit foncier qui sera provisionné (ici, on obtient donc – 2000 €) et imputé les années futures permettant une baisse importante de l’impôt et des prélèvements sociaux à terme. Un gain fiscal très conséquent.

Une question se pose alors : ce déficit sera-t-il perdu lors de l’année blanche ? Bonne nouvelle, la réponse à cette question peut-être non; mauvaise nouvelle, dans certains cas la réponse est oui! Commençons par la bonne nouvelle : le fisc va conserver le déficit provisionné acquis sur les revenus de 2018. C’est une excellente nouvelle pour tous ceux qui commencent à louer en 2019 et qui ont déjà des charges sur leur bien en 2018. Ils vont pouvoir déclarer les frais bancaires, créer un déficit et le provisionner malgré l’année blanche. Pour aller au bout de la technique, sachez que les 10 700 premiers euros de déficits s’imputent sur les autres revenus (salaires) et que ceux au-delà sont provisionnés (voir « fonctionnement du déficit foncier et de l’impôt sur un bien loué vide »). Les premiers 10 700 € de déficit seront perdus lors de l’année blanche car ils vont s’imputer sur les salaires et faire diminuer un impôt qui sera annulé (sauf si vous avez des revenus exceptionnels). Coup de chance, le déficit créé par les intérêts d’emprunt, frais bancaires etc… n’a pas le droit de s’imputer dans la limite de 10 700 € sur les autres revenus et sera automatiquement provisionné (il ne sera donc pas perdu). Cette exception tombe à pic et évitera toute perte pour ceux qui ont débloqué le prêt en 2018 et commencent à louer en 2019. 
La mauvaise nouvelle est pour ceux qui comptent louer courant 2018. Une partie (ou la totalité) des intérêts d’emprunt déductibles va s’imputer sur les loyers de 2018 (donc inutilement puisque l’impôt engendré par les loyers est annulé). Cela signifie que seule la partie des frais bancaires déductibles qui dépasse les loyers imposables de 2018 va se provisionner et constituer un déficit reportable. Cela donnerait presque envie de réfléchir à décaler le début de la location début 2019 pour optimiser l’impôt. Je prends un exemple pour démontrer le tout.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a payé 1 500 € de frais d’emprunt déductibles sur son bien en 2018. L’achèvement du bien est finalisé en octobre 2018 et il compte louer à partir du mois de novembre. Le bien est loué 500 € par mois.
1) Si Mr loue en novembre, il aura perçu 1 000 € de loyers en 2018. Lors de sa déclaration d’impôt 2019 sur les revenus 2018, il devra déclarer 1 000 € de loyers et déduire 1 500 € d’intérêts d’emprunt. Cela donne un revenu foncier imposable de – 500 € qui engendre un déficit provisionné de 500 € (car il provient des intérêts d’emprunts). Ici c’est très dommage car les premiers 1 000 € d’intérêts déduits sur les loyers n’ont pas été utiles! Que le loyer imposable soit de 1 000 € ou de 0 €, l’impôt aurait été annulé. Mr a perdu un « avantage fiscal » sur les premiers 1 000 € de frais bancaires déductibles.
2) Si Mr loue en janvier 2019, il n’aura pas perçu de loyers en 2018. Lors de sa déclaration d’impôt sur les revenus 2018, il indiquera 0 € de loyers et 1 500 € de frais déductibles. Cela va créer un déficit reportable de 1 500 €. Le déficit sera provisionné et Mr pourra l’utiliser en 2 019 ou après. La déduction des intérêts permet un gain fiscal en totalité.

Bien entendu, cette stratégie est à relativiser. J’ai volontairement pris cet exemple où on voit que Mr peut créer un déficit foncier de 1 500 € dans le cas 2 au lieu de 500 € dans le cas 1 (ce qui permettra d’économiser impôt + prélèvements sociaux à terme) mais il se prive de 1 000 € de loyers. Dans ce cas, c’est bien mieux de louer dès novembre car le gain fiscal ne compensera pas la perte de 1 000 € de loyers. Cela étant, si vous avez des frais déductibles importants (souvent le cas si votre prêt est débloqué en 2 018 puisqu’on a des intérêts d’emprunt forts, des frais bancaires élevés et l’assurance emprunteur) et un début de location prévu fin 2018, il ne sera pas très grave de commencer la location en 2019. Bien entendu, il faut tout de même s’assurer que vous respectez le délai pour commencer la location. Nous avions vu sur cet article que « les investisseurs Pinel doivent respecter un délai avant l’achèvement des travaux et avant de commencer la location« . Cette partie étant particulièrement technique, vous pouvez retenir que :

1) Si vos loyers sont supérieurs aux charges déductibles en 2018, l’impôt engendré sera annulé via l’année blanche. Une bonne nouvelle si vous louez déjà le bien Pinel.

2) Si vos charges sont supérieures aux loyers parce que vous ne louez pas encore le bien mais que vous avez commencé à payer le prêt bancaire en 2018 : bonne nouvelle, un déficit va se créer et sera automatiquement provisionné.

3) Si vous envisagez de commencer à louer fin 2018 et que votre prêt est débloqué courant 2018 : vous perdrez l’utilité d’une partie des intérêts  d’emprunts déductibles qui va s’imputer inutilement sur vos revenus fonciers imposables de 2018.

Vous savez tout sur les loyers et sur les déficits créés si vous louez pour la première fois en 2019/fin 2018. Reste une dernière grande question : que deviennent les travaux engagés en 2018 qui auraient pu être déduits des loyers? Vont-ils s’imputer inutilement sur les loyers puisque l’impôt est de toute manière annulé ? Et surtout une question encore plus technique : que se passe t’il si vos travaux déductibles engendrent un déficit foncier? On sera face à un problème puisque cette fois, les déficits vont s’imputer d’abord sur les salaires pour les premiers 10 700 € (ce qui est totalement inutile puisque cela fera baisser l’impôt de 2018 déjà annulé) et on provisionnera seulement la partie qui dépasse -10 700 € (ce qui est utile puisque le déficit provisionné s’utilisera les années suivantes).
Pour éviter que les contribuables se passent tous de travaux en 2018, l’Etat a mis en place un dispositif spécifique pour les années 2018/2019. J’y consacre un article entier au vu de la complexité des calculs et des multiples stratégies possibles : « Faut-il faire des travaux en 2018/2019 ? Quelles stratégies doivent suivre les loueurs d’un bien vide ? ». 

La rentabilité d’un investissement Pinel dépend en grande partie de l’optimisation des déclarations d’impôts! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

140 Commentaires
  1. Bonjour,

    Notre projet Pinel sera terminée autour d’août 2018 mais le prêt a été débloqué en 2017. Est-ce que le déficit foncier réalisé sur 2017 sera perdu si les premiers loyers sont récupérés en 2018 (année
    blanche) ?

    Merci,

  2. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Comme expliqué dans l’article, dans votre cas le déficit sera provisionné et donc utilisé les années suivantes.
    Cordialement.

  3. JACOB Christophe

    Bonjour,
    J’ai acheté votre livre qui est très accessible pour un novice comme moi, cependant j’ai encore des doutes. Je fais construire à La Réunion.
    – Permis déposé en Dec 2016, accepté en Jan. 2017, travaux terminé en Fev. 2018, et loué en Mars 2018. Si j’ai bien compris : 2018=2044, 2019=2044+2044EB+2042C ?
    – le terrain est une donation à mon épouse de 1992, puis-je l’intégrer au prix de revient Pinel, si non, que deviennent les frais de viabilisation ?
    – j’ai fais poser une cuisine intégrée avec électroménagers. La pose a été réalisé fin Fev.2018, mais j’ai payé une partie de la cuisine (50%) + l’électroménagers en 2017. Quand intégrer ces frais
    (2044 de 2018 OU 2044 de 2019 avec les 50% restant) ?
    Merci pour vos conseils éclairés.
    Cordialement.

  4. Corrige ton impôt

    Bonjour Mr JACOB,
    Je vous réponds directement sur le mail que vous m’avez transmis lors de votre achat. Je rédige la réponse détaillée cet après-midi.
    Cordialement.

    • Bonjour
      Nous avons acheté en Pinel, débloqué le prêt et allons louer au 1 juillet 2019
      A quelle date dois je déclarer ce Pinel aux impôts avec le prélèvement a la source ?
      Merci

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Les dates des déclarations fiscales diffèrent car il y’en a plusieurs. A priori, dès la déclaration 2020 il faudra faire la 2044, 2044EB et 2042C d’après votre message. Cela étant, je vous invite à lire cet article pour vérifier qu’il n’y en avait pas une à faire cette année (je pense à la 2044 s’il y’a eu des frais avant). Vous trouverez aussi sur mon site un guide Pinel qui donne toutes les astuces et offrent un courrier de correction si vous avez fait une erreur.
        Cordialement.
        https://www.corrigetonimpot.fr/premiere-declaration-impot-pinel-annee-2044/

  5. Bonjour
    J’ai lu bon nombre de vos articles extrêmement bien documentés.
    Ma question est la suivante : j’ai acheté fin 2016 un bien en VEFA en loi Pinel, livrable fin 2018. La location débutera tout début 2019.
    Je vais cependant avoir des charges dès 2018 (un peu d’intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, frais bancaires).
    Vous dites qu’on peut créer du déficit foncier avec ces frais, que l’on peut reporter pendant 10 ans.
    Or, j’ai lu sur plusieurs sites :
    « L’investissement en défiscalisation Pinel dans l’immobilier neuf ne permet pas de bénéficier du déficit foncier. En revanche, il est possible de cumuler la réduction d’impôt Pinel avec l’avantage
    fiscal du déficit foncier en investissant dans un logement ancien à remettre à neuf ».
    Dans mon cas, il s’agit bien d’un investissement en défiscalisation Pinel dans du neuf, donc, si je comprends bien, pas de déficit foncier possible ?
    En vous remerciant

  6. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sur du Pinel neuf, on a très souvent du déficit foncier provisionné si les charges sont supérieures aux revenus mais uniquement via les intérêts du prêt payés. Souvent, les autres charges s’imputent
    sur les loyers ou les autres revenus dans la limite de 10 700 €. Les intérêts ne pouvant être déduit dans la limite de 10 700 €des autres revenus (exceptions), ils deviennent un déficit provisionné.
    Le Pinel neuf ne s’oppose en rien à ça!
    N’hésitez pas à jeter un oeil à la préface de mon livre : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  7. Bonjour,

    concernant le déficit foncier sur un bien neuf Pinel, à mon sens rien n’empêche d’y avoir recours lorsque par exemple il s’agit d’y installer une cuisine équipée non ?
    Bien sûr il y aura un arbitrage à faire entre inclure ce coût pour le cacul de la réduction PINEL ou la création d’un déficit foncier.

  8. Corrige ton impôt

    Bonjour Hugues,
    L’arbitrage est tout vu. Comme je l’explique dans mon guide, il est mieux d’inclure la cuisine dans les charges déductibles. Reste à respecter plusieurs conditions sinon le fisc remet en cause et
    impose l’ajout dans le prix de revient.
    Pour l’année blanche, si vous n’avez pas de revenus fonciers mais que vous payez la cuisine et que vous avez le droit de la déduire; elle sera dans les travaux déductibles. J’explique le sort du
    déficit procuré par des travaux dans l’article annexe (qui est différent des intérêts d’emprunts).
    N’hésitez pas à jeter un oeil à mon guide : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.
    T.DIRINGER

  9. Bref, on va faire une sérieuse avance de trésorerie au Fisc.
    J’ai un Pinel en cours, au final je ne serai pas perdant, mais j’avoue qu’avec ce nouveau système de prélèvement à la source est sacrément pénalisant pour l’investisseur. Au lieu de bénéficier
    directement et chaque mois de la réduction d’impôts, il va falloir attendre la fin d’année.
    Il faut être certain d’être suffisamment à l’aise pour avancer plusieurs centaines d’euros par mois de trésorerie à l’Etat.
    Seuls les investisseurs les plus à l’aise financièrement continueront d’investir en Pinel. Les autres passeront leur chemin…

  10. Bonjour,

    Pour compenser cette avance de trésorerie, est il possible de demander un ajustement du prélèvement a la source du conjoint (voire de le supprimer) a équivalence du montant de la réduction Pinel ?

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour Olivier,
    A mon sens, ça ne sera pas possible; du moins pas lors du lancement. Je suis quasi certain que le système est justement prévu pour que le gouvernement se fasse un avance de trésorerie. Espérons que
    le gouvernement me donne tort. Je surveille les textes qui sont actuellement publiés mais je ne trouve rien en ce sens pour le moment.
    Cordialement.

  12. Bonjour,
    J’ai investi en Pinel avec un déblocage du prêt en janvier 2018 et une livraison prévue en octobre 2018.
    Je prévois d’installer une cuisine en octobre 2018.
    Au vu de votre article, j’ai l’impression que je devrais commencer à louer en janvier 2019 pour maximiser mon déficit foncier.
    Toutefois, est-ce que dans ce cas je ne devrais pas retarder d’un an la réduction Pinel ? En effet, si je loue des 2018 je peux bénéficier du remboursement de la réduction d’impôt dès septembre 2019,
    mais si je le ne loue qu’à partir de janvier 2019, est-ce que je peux bénéficier de cette réduction à la même date ou est-ce que je dois attendre septembre 2020 ?

    Merci pour ce très bon article.

  13. Corrige ton impôt

    Bonjour Antoine,
    Attention à ne pas confondre la déclaration 2044 des revenus fonciers et la déclaration 2042C qui commence la réduction Pinel. Le fait générateur qui lance la déclaration n’est pas le même. Vous
    trouverez dans la rubrique « immobilier » un article qui explique quand vous devez commencer la réduction Pinel dont le titre est à peu près « trois premières déclarations Pinel » (vous n’avez pas le
    choix et une erreur amènera un contrôle fiscal). Je vous invite à jeter un oeil à la préface de mon guide également.
    Cordialement.

  14. corine.marinia@ebenal.net

    A lire par rapport a l année blanche

  15. Bonjour,
    J’ai investi dans un bien avec la loi Pinel mais la livraison aura lieu en septembre 2019 soit un début de location octobre ou novembre 2019. Concernant l’avantage de la loi Pinel, vais je pouvoir
    bénéficier des avantages donc un remboursement de mes impôts versés sur 2019 ?
    Merci pour votre retour,

  16. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous n’aurez pas la réduction avant septembre 2020 malheureusement. Il faudra créer un déficit foncier auparavant avec les charges comme je l’explique dans mon guide pour optimiser l’impôt.
    Cordialement.

  17. Bonjour,

    Cette loi est tout simplement honteuse et il y a clairement rupture de contrat entre l’état et le contribuable.
    En effet, dans les zones tendues, l’achat d’un produit immobilier est payé généralement par 3 parties :
    Une première par les loyers, une deuxième par le crédit d’impôt (scellier dans mon cas) et la 3eme par le contribuable (dit « épargne »)

    L’état casse donc le contrat entre les parties et oblige le contribuable à payer 2 fois les mêmes sommes!

    Cela va avoir des conséquences importantes sur la trésorerie….

    Par exemple, je ne pourrais prévoir aucun achat, aucun voyage tant que la somme ne m’a pas été rendue par l’etat!

    Pas très honnête de leur part!

  18. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    On est bien d’accord, on découvre enfin le revers du PAS quand on y est confronté. Une mesure qui est mise en place en douceur et un calcul complexe qui permet de plumer les français un an à
    l’avance…
    Cordialement.

  19. Bonjour
    je cumule un SCELLIER qui se termine dans trois ans et un PINEL qui va commencer en 2018. Vous écrivez « une réduction Scellier non utilisée peut-être reportée et le fisc le fera contrairement au
    Pinel ou c’est perdu ». Dans la mesure où je reporte chaque année une réduction du fait de mon SCELLIER, la réduction PINEL sera-t-elle perdue? ou bien puis-je reporter davantage la réduction SCELLIER
    pour utiliser en priorité la réduction PINEL?… pour ne pas la perdre… Car j’anticipe une hausse de mes revenus et ma réduction PINEL, qui suffirait aujourd’hui pour ramener mon impôts à quasi
    zéro, ne suffirait plus dans Trois ans, date à laquelle je pourrais récupérer mes réductions SCELLIER non utilisées…et rester dans une situation de « non-imposé »…(pas sûr que je sois clair, dsl).
    Merci. Jean

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Je pense comprendre, la question est de savoir laquelle des 2 réductions s’imputent en premier (en sachant qu’il vaudrait mieux que ce soit la Pinel). Je vous avoue ne pas savoir, il me faudrait un
    avis d’imposition concerné pour l’identifier.
    Si vous avez déjà eu le cas (réduction Pinel + Scellier avec un impôt inférieur aux réductions), vous pouvez m’écrire via la rubrique contact afin d’avoir mon mail pour m’envoyer vos avis. Je
    pourrais ainsi vous dire.
    Cordialement.

  21. Ah je suis preneur de l’info si quelqu’un l’a. Merci Merci.

    • Bonjour, malheureusement je suis quasi sur que c’est la réduction la plus ancienne qui s’impute en premier. En scellier le report peut atteindre 6 ans alors qu’en pinel aucun report. Il ne faut pas faire d’achat en Pinel si vous n’avez pas soldé la reduction scellier

  22. Bonjour,
    Merci pour votre article très instructif. Pour ma part j’ai investit dans un pinel qui sera livré fin 2018. Cet investissement devrait me ramener à un déficit d’impôt. Si j’ai bien compris, j’aurai 2
    déclarations en 2019, à savoir sur l’investissement 2018 et sur l’investissement 2019. Et j’aurai à la fois un crédit d’impôt fin 2019 pour l’année 2018 et un autre sur l’année 2019 ? Il n’y a aucun
    moyen d’avoir ce crédit d’impôt plus tôt ?
    Par ailleurs, les charges et loyers 2018 ne sont pas déductibles, en revanche sur 2019 les deficit fonciers seront bien reportés au prélèvement à la source ?

    En vous remerciant par avance pour votre aide.
    Cordialement,

  23. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous déclarerez la réduction Pinel 2018 en mai 2019 et le Pinel 2019 en mai 2020. Soit une réduction d’impôt en septembre 2019 et 2020, pas avant.
    Les charges déductibles de 2018 vont bien créer un déficit. Relisez bien l’article ainsi que le numéro 4 sur les travaux.
    Cordialement.
    T.DIRINGER

  24. Bonjour, dans le cadre de notre achat en VEFA pour un investissement en Pinel (signé en 2016 chez le notaire, à livrer en juillet 2018), nous avons payé en mai 2017 un complément de carrelage pour la
    salle de bains (le standard ne prévoyait pas de carreler jusqu’au plafond). Doit-on ajouter cette somme au prix d’acquisition ou peut-on le déduire dans les travaux (n.b. : le prix d’acquisition est
    déjà légèrement supérieur au plafond de 5500euros par m2 donc pas d’intérêt à l’ajouter). Et dans le 2ème cas, doit-on le faire sur la déclaration des revenus 2017 (en 2018) ou celle des revenus 2018
    (en 2019). Merci beaucoup.

  25. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour toutes les questions techniques qui nécessitent des recherchent dans les textes, je ne peux que vous inviter à solliciter un professionnel ou à jeter un oeil à mon guide.
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Ici c’est le cas car il faut rechercher si vos travaux sont déductibles ou non.
    Pour la date, si c’est déductible c’est à déclarer en 2018; si ça va dans le prix de revient, c’est à déclarer l’année où commence le Pinel (fait générateur).
    Cordialement.

  26. Bonjour,
    Bravo pour votre site et votre très bon guide!
    Evoquez-vous quelque part la situation particulière d’un achat Pinel en 2018?
    En ce qui me concerne, je devrais signer l’acte d’achat cet été (2018) pour un logement achevé en 2019. Dès lors:
    – le fait générateur pour la 2044EB est donc 2019. Avant le prélèvement à la source, la 2044EB aurait du être remplie en 2020 sur les revenus 2019… et avec le prélèvement à la source?
    – Même question pour la 2042C
    – Je vais commencer à payer des intérêts en 2018. Avant le prélèvement à la source, la 2044 aurait du être remplie en 2019 sur les revenus 2018.. et avec le prélèvement à la source?

    J’avoue avoir choisi mon année pour investir en Pinel 🙂

    Merci de votre retour,

    Cordialement

  27. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Et bien c’est simple, avec ou sans PAS, on déclare de la même façon… rien ne change pour vous si ce n’est l’impact de la déduction des intérêts (que j’explique dans cet article).
    Cordialement.

  28. Bonjour Monsieur,

    j’ai acheté un appartement en PINEL fin 2017.. La déclaration d’achèvement a été faite le 29/12/2017, j’ai eu la livraison de cet appartement le 06/04/2018.
    Il me semble que j’ai intérêt à faire débuter la défiscalisation sur la déclaration 2018 sur les Revenus 2017.
    Pourriez vous me donner votre avis sur ce point?
    de plus j’ai fait aménager une cuisine équipée en avril 2018, comment puis je faire intégrer ce coût?

    merci par avance.

    Cordialement,

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour Christophe,
    Vous n’avez pas le choix pour le début de la défiscalisation. C’est le fait générateur qui est déclencheur (varie selon la manière dont vous avez acquis votre bien, voir mon article sur les
    déclarations Pinel dans la rubrique « immobilier »).
    Vous trouverez un autre article sur la cuisine et le Pinel sur mon site qui explique en détail le fonctionnement. N’hésitez pas à jeter un oeil à mon guide également.
    Cordialement.

  30. bonsoir,
    je suis sur le point d’acquérir une Pinel actabilité fin 2018 donc je commence à verser mon épargne et la livraison est prévu décembre 2020 quand est ce que je pourrai bénéficier de ma réduction
    fiscal et quelles sont les taxes à la revente sans plus value
    merci d’avance

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