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Location vide ou meublé? Comparez les différences sur la fiscalité pour faire le bon choix.

« Bonjour, j’ai acheté un bien XXX euros et je veux savoir si c’ est mieux de le louer vide ou meublé? »  Un mail que je reçois régulièrement avec une question pertinente dont la réponse vous permettra sans nul doute d’économiser plusieurs milliers d’euros. En effet, le fait de louer un bien s’accompagne d’une fiscalité souvent élevée si mal anticipée. Une charge difficile à anticiper au regard de la complexité du système. La principale difficulté tient au fait que l’impôt ne sera pas calculé de la même manière pour les personnes qui louent en vide et celles qui louent en meublés. Les régimes fiscaux possibles diffèrent complètement. C’est d’ailleurs un moyen pratique pour reconnaître un expert-comptable ou un gestionnaire de patrimoine compétent : si vous parlez de l’impôt sur vos biens loués, le professionnel vous demandera tout de suite si vous louez en vide ou en meublée. Sans cette information, impossible d’aller plus loin dans le conseil. L’éternelle question arrive alors : faut-il mieux louer un appartement en vide ou en meublé ? Quelle sont les différences? Une question qu’on me pose souvent à laquelle il n’y a pas de bonnes réponses. Tout va dépendre de vos objectifs, votre situation fiscale et des variables de l’investissement. Répondre à cette question demande du temps et énormément d’ expertise, j’espère vous le faire comprendre à travers cet article.

Il faut comprendre les régimes fiscaux du vide et du meublé pour faire le comparatif au niveau de l’impôt.

Avant toute chose, j’évoque dans cet article la différence de rentabilité entre la location vide/meublée au sens de la fiscalité. Je suppose que vous pouvez seul faire un premier calcul sur ce qui est mieux au niveau des loyers (allez-vous louer plus cher en meublé ou pas, sur toute l’année ou pas….) et au niveau de l’investissement (il faut acheter des meubles dans un cas et pas dans l’autre). Malheureusement, c’est en grande partie la fiscalité qui va jouer sur la rentabilité finale de votre investissement immobilier. Il va falloir faire le bon choix entre le vide et le meublé au niveau de l’impôt sur le revenu et malheureusement, il n’y a pas de bonnes réponses ! Pour certains contribuables, la location vide permettra de minorer l’impôt alors que pour d’autres, ce sera le meublé. Tout va dépendre de votre situation : avez-vous fais un prêt, y’a-t-il beaucoup de travaux ; voulez-vous conserver le bien longtemps ect… ? Pour autant, on peut facilement mettre en avant le régime fiscal qui est le plus attractif selon les situations. Il ne vous restera plus qu’à estimer dans laquelle vous vous situez pour déterminer s’il vaut mieux louer vide ou meublé (en prenant également en compte les variables annexes : montant du loyer, prix d’achat des meubles…). Avant d’aller plus loin, je suppose que vous connaissez déjà les deux régimes fiscaux pour les loueurs vides et les deux autres pour les loueurs meublés. A défaut, je vous invite à d’abord lire les articles associés pour une meilleure compréhension de celui-ci.

Pour rappel, nous avions vu la fiscalité du loueur immobilier en vide sur cet article avec ce schéma récapitulatif. Soit vous optez pour le micro-foncier, soit pour le réel avant de subir la tranche fiscale et les prélèvements sociaux.

Impôt location vide : exemples, calculs et détails du réel et micro-foncier

Ce second article présentait la fiscalité du loueur immobilier en meublé (schéma ci-dessous). Le choix se fait cette fois entre le micro-BIC et un régime réel super attractif puisqu’on peut déduire l’amortissement de l’achat du bien et des meubles sur plusieurs années; en revanche, la location meublée est difficile à gérer administrativement. 

Si vous maîtrisez ces 4 fiscalités, on peut évoquer lequel du vide ou du meublé est plus intéressant fiscalement selon les situations.

Le régime fiscal simplifié « micro » : avantage à la location meublée!

Que vous louiez en vide ou en meublé, un régime simplifié pour la déclaration d’impôt existe. Celui de la location meublée (micro-BIC) est bien meilleur. D’une part, l’abattement avant impôt est de 50% contre 30% pour le vide (micro-foncier). Cela engendre une économie énorme puisque vous y gagnez impôt et prélèvements sociaux. D’autre part, le plafond pour pouvoir opter pour ce régime est de 15 000 € de loyers pour le vide (au-delà le micro-foncier n’est pas accessible) contre plus de 70 000 € pour le meublé. 

Si vous avez peu de charges à déduire (pas de travaux/pas de prêt) et que vous optez pour un régime fiscal simple, la location d’un bien meublé permettra de payer beaucoup moins d’impôt à loyer équivalent que la location d’un bien vide.

Le régime fiscal réel : vide si déficit foncier /meublé si revenu foncier positif.

Charges déductibles : large avantage au meublé pour éviter l’impôt ….

Le régime réel est très similaire pour les loueurs immobiliers, qu’ils soient en vide ou en meublé. Le principe est le même dans les deux situations : vous déduisez les charges de vos loyers avant de subir l’imposition. Les charges déductibles sont quasiment identique : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux….On pourrait être amené à penser que le vide est alors plus intéressant car la déclaration est bien plus simple que celles du loueur meublé qui est quasiment obligé d’engager un expert-comptable pour les faire au moment de la période fiscale (voir ci-après). C’est sans compter sur la possibilité pour le loueur en meublé de déduire l’amortissement du bien. Une possibilité non accessible aux propriétaires qui louent un bien vide. Via l’amortissement, le loueur meublé va pouvoir déduire chaque année une partie de son bien immobilier et des meubles. Une déduction énorme qui va souvent permettre de ramener le revenu foncier imposable à 0 année après année. Le loueur vide se retrouve de son côté à voir son foncier imposable augmenter au bout de quelques années car les intérêts du prêt déductibles diminuent. En meublé, ce problème ne se pose pas car l’amortissement permet de déduire chaque année un montant fixe et particulièrement important. Le gain au niveau de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux est énorme au bout de plusieurs années.

La location d’un bien meublé fiscalisé au régime réel permet de ne pas payer d’impôt et de prélèvements sociaux à long terme via la déduction de l’amortissement. 

… sauf si les charges engendrent un gros déficit foncier : avantage à la location vide.

Avec l’amortissement et la déduction des travaux/intérêts d’emprunt, le loueur meublé se retrouve fréquemment à pouvoir déduire plus de charges que de loyers. Il se retrouve alors avec un déficit foncier et apprend à ses dépends que… un déficit provenant de la location meublée ne s’utilise que sur un revenu provenant de la location meublée. Autrement dit, il pourra reporter le déficit mais ne l’utilisera au final jamais ailleurs que sur un bien loué meublé. On observe alors souvent que le revenu foncier des loueurs meublés restent à 0 €.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt loue un bien meublé 10 000 € par an et peut déduire 4 000 € de charges ainsi que 10 000 € d’amortissement chaque année pendant 15 ans. Il arrive à un revenu foncier de 10 000 – 14 000 = – 4 000 €. Son revenu foncier sera de 0 € chaque année, le déficit de – 4000 € est disponible 10 ans et s’imputera uniquement sur un revenu meublé.

Il est très difficile de trouver une utilité à ce déficit. Le revenu imposable du meublé reste négatif ou très faible via l’amortissement année après année. Si on décide d’en faire un second, l’amortissement aura le même effet. De fait, le déficit sur un meublé est souvent perdu.

De son côté, le loueur en vide n’a pas du tout ce problème. Les déficits subissent un régime très différent. Avant toute chose, notons que l’amortissement n’est pas possible en vide. Pour avoir un déficit sur un bien vide, cela est synonyme de beaucoup de travaux. C’est un cas d’investissement classique où un particulier peut acquérir un immeuble et y faire beaucoup de travaux d’amélioration et de réparations afin de créer un déficit foncier via la déduction des travaux. La fiscalité est alors bien plus attractive qu’en meublé :

 – D’une part, le déficit situé entre 0 et -10 700 € va s’imputer sur les autres revenus (salaires….).

 – D’autre part, le déficit situé en-dessous de -10 700 € se provisionne 10 ans et sera utilisé sur les futurs revenus fonciers. 

Je résume ici le déficit foncier et ne vais pas plus loin dans le détail. Vous pouvez consulter cet article qui reprend entièrement le calcul du déficit foncier sur la location vide avec exemples et exceptions. En présence de déficit foncier, le régime réel de la location vide peut devenir alors bien plus intéressant qu’en meublé. Vous êtes certain d’utiliser votre déficit et pourrez même diminuer la fiscalité engendrée par vos salaires.

Si avez un prêt ou des travaux, il faut faire le calcul pour déterminer si la location vide ou meublée est la meilleure. En présence de beaucoup de travaux engendrant un déficit sur plusieurs années, la location vide présente plus d’atouts. Sur une déclaration laissant apparaître un revenu foncier imposable à court terme, le meublé sera plus attractif de très loin via l’amortissement.
Avant de foncer tête baissée vers le régime fiscal très attractif du meublé si vous n’avez pas des travaux énormes, il va falloir vérifier que le gain fiscal via l’amortissement permet de supporter des charges fixes qu’on ne retrouve que sur la location meublée…

Charges fixes annexes : avantage aux biens immobiliers loués vides. Le meublé impose un expert-comptable et le paiement de la CFE!

C’est une excellente idée de calculer la rentabilité de votre projet immobilier en mesurant l’impact fiscal (qui sera très impactant), mais il faut aussi tenir compte de deux charges récurrentes annexes. Le loueur en vide va pouvoir gérer seul la déclaration d’impôt sous le régime réel : il lui suffira de remplir chaque année une déclaration des revenus fonciers 2044. Une démarche que vous pouvez faire seul sans erreur en suivant cet article qui vous indique comment remplir la 2044 case par case.
En revanche, le loueur meublé qui opte pour le régime réel doit absolument solliciter un expert-comptable. D’une part, ce dernier va pouvoir déterminer l’amortissement sur votre bien qui est une variable essentielle pour diminuer la fiscalité. Son travail fera foi en cas de contrôle fiscal sur le calcul du l’amortissement. D’autre part, les déclarations du loueur meublé sont nombreuses puisqu’il faut faire l’équivalent d’un bilan/compte de résultat : chaque année au moment de la période fiscale, le loueur meublé ne doit pas remplir le formulaire 2044 mais les formulaires 2031/2033. Un véritable casse-tête qui amène beaucoup de particuliers louant un appartement meublé sous le régime réel à prendre, à juste titre, un professionnel. Le meublé au réel s’accompagne donc de la sollicitation d’un expert-comptable qui vous coûtera entre 1 200 € et 1 500 € par an. Ces honoraires sont déductibles mais comme je l’ai déjà expliqué, votre revenu foncier est alors déjà souvent à 0 € via l’amortissement et le déficit sur un meublé ne peut que se reporter. En plus de cette charge, sachez que la location meublée s’accompagne d’un impôt annexe à payer chaque année : la cotisation foncière des entreprises. Il faut donc prendre en compte ces 2 charges pour estimer au mieux votre rentabilité.

Vous pouvez conclure les points suivants pour vos choix entre une location vide/meublée :
 – Si vous anticipez que les régimes fiscaux réels ne sont pas attractifs (gain fiscal trop faible ou bien avec peu de charges déductibles), le régime de la location meublée s’impose via le micro-BIC (abattement de 50%).
 – Si vous anticipez que les régimes réels sont plus intéressants au niveau de l’impôt, le choix se complique. Il faut en premier lieu déterminer si vous avez la possibilité de créer un gros déficit foncier via des travaux importants. Si oui, il est probable que la location vide permette d’améliorer le rendement via l’optimisation du déficit foncier qui va minorer l’impôt de manière importante au départ.
S’il n’y a pas plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux, le meublé permettra à coup sur de payer moins d’impôt (voir pas d’impôt du tout) à long terme via la déduction de l’amortissement. Il faut cependant s’assurer que le gain fiscal soit supérieur à 1 500/ 2000 € pour compenser le cout de l’expert-comptable et de la CFE! 
Pour faire ces calculs, il faut prendre en compte vos revenus par ailleurs car l’impact fiscal varie selon votre tranche d’imposition!

Bien entendu, cela vous permet de mesurer l’impact fiscal entre la location vide/meublée. Une fois fait, il faudra en plus tenir compte des autres variables (achat des meubles, difficultés à louer sur du long terme en meublé, variation des loyers…). Je pense que vous comprenez maintenant pourquoi il est difficile de faire le bon choix entre le vide/meublé et qu’il faut prendre le temps d’étudier la situation au cas par cas! Je ne peux pas et ne pourrais jamais répondre en quelques lignes aux mails que je reçois régulièrement : « Bonjour, j’ai acheté un bien XXX euros et je veux savoir si c ‘est mieux de le louer vide ou meublé? ». Il faut prendre le temps d’étudier tous les paramètres présentés dans l’article ce qui demande du temps, de l’expertise mais permettra un gain important sur la rentabilité à terme.

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

45 Commentaires
  1. Bonjour

    Merci pour ce site d’une grande précision
    Je loue mon appartement sur Airbnb en 2019. j’attends environ 15 000 euros de revenus sur 2019. l’appartement a été acheté il y a 2 ans, avec des intérêts d’emprunt de 6000 euros / ans. Sa valeur est d’environ 900 000 euros. Avec une tranche imposable a 30%, j’anticipe des impôts de près de 3500 euros. Il me semble que déclarer en régime meublé réel va certes être compliqué, mais je devrais arriver a justifier un déficit foncier facilement, et ne payer « que » l’expert comptable et la CFE. qu’en pensez vous ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui a priori le passage par l’expert pour aller sur le réel est justifié ici. Avec 15k de revenu, cela donne 7500 * (30% + 17.2%) d’impôt soit 3 540 € par an au micro-BIC. Via le réel, il est fort probable que ça passe à 0 € donc c’est plus que conseillé. Qui plus est, l’expert-comptable est obligatoire la première année mais une fois qu’il a calculé l’amortissement, vous pourrez peut-être vous en passer les années suivantes.
      Cordialement.

  2. Bonjour,
    J’ai actuellement un immeuble de rapport. Il y a 4 appartements en location dans cet immeuble.
    Comment faire la déclaration foncière de ce type de logement (ligne 200) ? Une adresse pour les 4 locataires ou différencier chaque logement ?
    Ca m’arrangerait de faire une ligne car je paye un prêt, une assurance etc … Donc cela m’obligerait à tout diviser par 4 .
    En vous remerciant,
    Max

  3. Je loue ,depuis novembre dernier, une partie de ma résidence principale (étage) pour compléter mes revenus et j’occupe le rez- de chaussée. Le montant des loyers est de 427€/mois pour 65 m2. J’ai bien compris que je devrai être exonérée mais tenue de faire une déclaration. Quel paragraphe est concerné (foncier ou BIC) sur ma déclaration de revenus, quelle ligne ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Avec un tel loyer, vous n’êtes pas exonérée d’impôt, loin de là! Le micro-BIC va s’appliquer ici.
      Cordialement.

  4. Bonjour,
    Est ce possible de déclarer des biens vides et des biens meublés dans un même immeuble?

    Merci par avance.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui mais chacun avec une déclaration différente. Les vides via la 2044, les meublés comme LMNP.
      Cordialement.

  5. Bonjour,
    D’abord merci pour votre site une mine d’informations pour les Novices que nous sommes. Nous sommes fraîchement propriétaires depuis le 14 octobre 2018 d’un 28m2 que nous transformons en 2 pièces via un entrepreneur. Le montant des travaux devrait avoisiner les 30000 €. L’emprunt contracté est de 220000 € sur 20 ans. Nous hésitons entre une location vide au réel ou une location meublée au réel . Que pouvez vous nous conseiller ? Est il possible de passer au bout des 3 premières années de bail en vide au réel avec un déficit foncier sur une location meublée en BIC ? Si oui y a t’il des conditions?
    D’avance merci pour votre retour

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour. Comme expliqué dans l’article, impossible de faire le conseil sans une étude approfondie. Vous pouvez passer du vide au meublé mais votre déficit provisionné ne sera pas utilisé s’il n’y a plus de location vide. Cordialement.

  6. Bonjour Thibault,
    D’abord, je souhaite vous remercier pour votre site, qui m’apporte régulièrement de précieuses informations.
    Dans le paragraphe sur le LMNP avec déclaration au réel, vous indiquez que le déficit créé est imputable sur les 10 prochaines années. Mais sur d’autres sites, je trouve l’information qu’il n’y a pas
    de limitation de durée.
    Suis-je passé à côté de quelque chose ?
    Merci d’avance.
    Cordialement,
    Benoit PHILIP

  7. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Ces conseils s’appliquent à tous les biens loués.
    Cordialement.

  8. Bonjour,

    Tous ces conseils ne s’appliquent pas aux résidences secondaires ?

  9. Merci pour vote réponse.
    Concernant le statut AE, je vois partout qu’il l’impôt est dû sur le CA (!) et non le bénéfice. Je ne comprends pas la logique… Comment une activité de vente de fourniture + valeur ajoutée
    peut-elle être rentable dans ce cas ? Ex. un AE qui installe une chaudière : s’il réalise l’installation ET qu’il facture la chaudière, pourquoi devoir l’impôt sur les 2 postes ? Cela oblige l’AE à
    prendre une marge (trop ?) importante sur la fourniture pour absorber l’impôt sur celle-ci non ? Les statuts AE ne sont-ils donc réservés qu’aux activités de service pur ?

  10. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est possible mais vous pourrez déduire seulement le coût d’achat des matériaux. Je pense aussi qu’il ne faudrait pas que ces achats soient déduits par le professionnel si c’est la même personne
    (problème qui ne se pose pas en AE car on ne défalque aucun frais).
    Cordialement.

  11. Bonjour,
    Dans le cas de travaux (en vide ou meublé), l’administration autorise-t’elle qu’ils soient faits par l’investisseur lui-même (ou bien un membre de sa famille) sous statut auto-entrepreneur, et qu’ils
    soient pour le coup déductibles ?

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