Résidence principale qui devient louée : peut-on déduire les intérêts du prêt alors que l’ordre n’est pas bon?

Si vous louez un bien, il est possible de déduire les intérêts du prêt et l’assurance emprunteur. Nous avions même vu que cela va plus loin avec la possibilité de déduire les frais bancaires, les frais de garantis en partie etc… Voir : tous les frais déductibles des revenus foncier. Une des conditions est que l’ordre ou l’objet du prêt bancaire indique bien « acquisition résidence locative ». Je suis très souvent interrogé sur cet aspect : Puis-je déduire les intérêts de mon prêt si celui a été fait pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire et que mon bien est finalement loué ? Quels sont les risques si je déduis les intérêts d’un prêt qui ne précise pas « résidence locative » dans son objet ?

Résidence principale ou secondaire qui devient louée : attention à l’ordre du prêt.

Les situations où la question se pose sont toujours les mêmes. Dès lors que vous vous décidez à louer un bien immobilier alors que le projet initial était différent, vous allez être confronté à cette situation. Une personne qui achète sa résidence principale et décide de la louer : l’ordre du prêt est « acquisition résidence principale » et non pas « locative ». Idem pour une résidence secondaire achetée avec emprunt qui est finalement louée. Que le changement ait lieu juste après achat ou plusieurs années après, la problématique arrive : si vous louez un bien et que l’ordre du prêt bancaire ne précise pas que c’est un achat immobilier à destination locative, c’est un problème.

Déduction des intérêts sur du locatif : que disent les textes sur l’ordre du prêt ?

Comme d’habitude, je me base sur les textes en vigueur qui seront ceux utilisés sur un contrôle fiscal. Je vous le joins en fin d’article. Il nous apprend qu’on peut déduire les intérêts du prêt bancaire si l’emprunt a été fait pour acquérir (ou construire ou réparer ou conserver ou encore améliorer) un bien donné en location. Il est écrit noir sur blanc : « les intérêts des sommes empruntées pour un autre objet ne sont pas en principe admis en déduction« .

C’est donc limpide : vous avez un risque de redressement fiscal si vous déduisez les intérêts du prêt alors que l’objet de ce dernier ne mentionne pas que le bien immobilier est loué. Les personnes qui louent une résidence principale, secondaire ou qui change simplement d’avis sur un projet immobilier s’expose à une perte fiscale énorme en se passant de cette déduction. Avant de voir les risques et les moyens d’éviter un redressement fiscal, je peux noter quelques exceptions. On voit en effet la mention « en principe » car le texte nous donne quelques opportunités.

Déduire les intérêts sans avoir le bon objet sur le prêt immobilier : les exceptions.

Je cite les deux exceptions les plus courantes. Vous avez le loisir de consulter le texte ci-après qui en donne aussi des plus rares notamment sur du démembrement, des terrains à bâtir etc….

Le premier cas où une réponse ministérielle permet de faire exception est à l’alinéa 50. Si votre résidence principale est louée MAIS que cela fait suite au fait de quitter son emploi pour un autre avec changement de région, il y’a exception. Vous pouvez alors déduire les intérêts du prêt du bien loué malgré que l’ordre soit « acquisition de la résidence principale ». On voit bien à travers la précision de cet exemple qu’il y’a un vrai risque pour les autres situations.

Le second exemple arrive si vous faites un prêt substitutif. Ce dernier a vocation à payer le prêt initial qui a servi lors de l’achat du bien immobilier. Le prêt substitutif n’aura pas le bon ordre puisqu’il sert à rembourser un prêt et non pas à acquérir une résidence locative. Pour autant, le fisc accepte que les intérêts soient déductibles (regardez quand même les conditions si vous êtes concerné à l’alinéa 110).

En dehors de ça, il n’y a rien de notable. On voit clairement que le fisc a toutes les armes de son côté s’il décide de faire un redressement sur les intérêts d’emprunt déduits. Voyons quels sont alors les risques.

Redressement du fisc si l’ordre du prêt bancaire ne précise pas l’aspect locatif : quels risques?

En imaginant que le fisc vienne faire un redressement, le risque est le même que celui que j’ai déjà expliqué dans de nombreux articles. Il va reconstituer la déclaration d’impôt en enlevant les intérêts et frais relatifs au prêt déduits à tort. Il faudra alors payer l’impôt qui ne l’a pas été. A cela s’ajoutera des intérêts de retard de 0.2% par mois et une majoration de 10% (vous pouvez essayer de demander une remise de la majoration).

Exemple

Mr Corrigetonimpot a déduit 1 000 € d’intérêts de son prêt car il loue un bien immobilier. Malheureusement, l’ordre du prêt est faux. Il a un redressement un an après (12 mois). Il est dans une tranche fiscale à 30%.

1- Le fisc va reconstituer l’impôt. Sur les 1 000 € déduits, Mr a économisé la tranche d’impôt et les prélèvements sociaux de 17.2% (voir : comment sont imposés les revenus locatifs?). L’impôt non payé est de 1 000 * 47.2% = 472 €.

2- On ajoute la majoration : 472*10% = 47.2 €.

3- On ajoute les intérêts de retard : (472+47.2)*0.2%*12 = 12.4 €.

Le prix à payer reste donc assez modéré si l’on considère que l’impôt initial aurait été à payer en cas de déclaration correcte… d’autant plus si le contrôleur vous accorde la remise sur la majoration de 10%. Dans l’exemple ci-contre, le risque est de l’ordre de 12.4 € voire 47.2 € de plus si la remise n’est pas accordée. Pour autant, voyons quelles sont les solutions pour être protégé.

Quelles sont les solutions pour louer et déduire si le prêt immobilier n’a pas le bon ordre ?

La première solution utilisée par beaucoup est de faire l’autruche et de déduire malgré tout en espérant que le fisc ne vienne pas y voir de plus près. Certains le font même sans se rendre compte du risque. Pour ma part, je n’ai encore jamais vu un redressement sur ce sujet, tous les lecteurs m’ayant interrogés là-dessus l’ont fait par curiosité ou envie d’être protégé. Beaucoup arrivent au bout de l’investissement en ayant déduits les intérêts avec un prêt n’ayant pas le bon ordre. J’ai même des retours ou une personne du fisc a autorisé oralement la déduction des intérêts malgré le fait que l’ordre du prêt ne soit pas le bon.
Malheureusement cela ne vous garantit en rien de ne pas subir de rectification vu le texte. Evidemment sur un contrôle fiscal vous pourriez prouver facilement par d’autres moyens que le bien est loué voire même envisager de prendre un avocat fiscaliste pour vous aider à contester un redressement. Pour autant, le texte est limpide et un contrôleur zélé pourrait être dans son droit pour persévérer dans le redressement. Impossible pour moi de vous garantir que la déduction est sans risque tant qu’on n’a pas une jurisprudence disant le contraire.

La seconde solution serait de contacter votre banque pour changer l’ordre du prêt. Malheureusement, c’est quelque chose qui n’est pas toujours facile et s’avère parfois impossible pour votre banquier. Il ne s’agit pas toujours de simplement changer une ligne sur l’ordinateur. Pour des raisons de garanties, de fonctionnement informatique etc… la banque ne pourra pas forcément changer le prêt simplement. Selon les banques, on assiste à diverses réponses : parfois un refus, parfois une solution peut être trouvée (rachat du prêt via un prêt tout habitat ou consommation par exemple) mais cela passera nécessairement par des frais importants car le banquier et son back-office auront du travail pour réfléchir et mettre en place une alternative.

Impossible donc pour moi de vous garantir que déduire les intérêts du prêt sur un bien loué est sans risque si l’ordre du prêt précise « résidence principale » ou « secondaire ». Dès lors que l’objet du prêt bancaire ne mentionne pas que le bien a vocation à être loué, il y’a un risque fiscal à déduire les intérêts. Ce risque reste très modéré à mon sens; je suis preneur de vos témoignages si jamais vous avez subi ou évité un redressement sur ce sujet particulier.

Texte en vigueur : BOI-RFPI-BASE-20-80

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