Immobilier, Loi Pinel

Les conditions pour augmenter et réévaluer son loyer Pinel

Au moment de revaloriser le loyer d’un bien loué en loi Pinel, il faut absolument se poser plusieurs questions. Il y a un vrai risque de perdre toutes les réductions Pinel avec un redressement fiscal important si vous ne faites pas évoluer votre loyer correctement. En effet, il y a deux plafonds à respecter pour augmenter son loyer et la question est de savoir s’il faut respecter et calculer les deux ou non. On fait le point sur la stratégie à suivre et les règles pour calculer son nouveau loyer Pinel et trouver la bonne augmentation à faire en 2024.

Pourquoi faire augmenter son loyer Pinel ?

Avant toute chose, sachez que je ne recommande pas de faire évoluer son loyer Pinel chaque année. Je comprends bien le raisonnement qui est simple : en faisant augmenter votre loyer, vous pensez augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier. C’est une évidence mais cela va de pair avec des risques pour un gain ridicule. Nous allons voir que si vous faites une erreur, vous pouvez perdre toutes les réductions Pinel soit plusieurs dizaines de milliers d’euros. Qui plus est, le loyer est fiscalisé et la réévaluation que vous prenez fera aussi augmenter votre fiscalité. Comme vous l’avez surement lu dans mon guide Pinel, il y a des moyens bien plus efficaces et sans risque pour augmenter le rendement du Pinel. En faisant la déclaration fiscale correctement ou en optimisant les travaux, on y gagne plusieurs milliers d’euros sans risque.

L’augmentation annuelle du loyer ne sera source que de quelques dizaines d’euros par an avec un risque à la clé. Pour autant, voici les règles si vous souhaitez le faire.

Comment marche l’indexation des loyers ?

Tout d’abord, il faut savoir qu’on ne peut pas augmenter son loyer comme on le souhaite. Pour éviter les abus, il existe un indice qui nous dit chaque année de combien on peut réévaluer le loyer. Cela permet d’éviter les abus. On prénomme cela l’indice de référence des loyers ou encore indice IRL. Il est souvent proche de l’inflation et change chaque trimestre; vous pouvez tout à fait prévoir dans votre bail l’augmentation du loyer chaque année d’après cette base.

Pour faire le calcul, on prend le loyer et on multiplie par l’indice de l’année en cours le tout divisé par celui de l’année passée. En réalité, on prend le trimestre comme expliqué dans l’exemple.

Exemple

Mr loue un bien 500 € depuis un an. On arrive à l’anniversaire du bail en août 2023 et il veut revaloriser son loyer. Le dernier indice IRL connu est le trimestre 2 de 2023 qui est de 135.84. Celui du trimestre 2 de l’an passé était de 131.12. Mr fait le calcul 500*135.84/131.12 = 518 €.
Mr peut augmenter son loyer à 518 €.

Vous trouverez l’indice IRL avec une simple recherche google.

Le plafond des loyers Pinel est différent de l’indice IRL

Si l’indexation des loyers est obligatoire pour toute location, le Pinel est soumis a un régime supplémentaire. La réduction d’impôt est possible si et seulement si votre loyer est sous un certain seuil. Ce seuil est compliqué à calculer et surtout il évolue chaque année. J’ai expliqué en détail comment le calculer ici : comment calculer le loyer Pinel à ne pas dépasser selon la zone ?

La question récurrente que je reçois souvent est donc la suivante : puis-je réévaluer mon loyer Pinel d’après l’indexation des loyers sans tenir compte du plafond Pinel?

Réviser le loyer Pinel : faut-il tenir compte de l’indice IRL, du plafond ou des deux ?

Autant être clair, il vous faudra toujours étudier les deux plafonds. Respecter l’évolution de l’indice pour augmenter son loyer est obligatoire mais il faut aussi respecter le plafond des loyers Pinel. Pour autant, une question importante se pose car on étudie le plafond Pinel le jour de la signature du bail. Or, il se trouve que ce plafond évolue aussi chaque année et qu’il peut changer de manière moins importante que l’indice de référence des loyers. Y’a t’il un risque à faire évoluer son loyer Pinel via l’indice IRL si cette augmentation fait dépasser le plafond Pinel de l’année?

Exemple

Mr Corrigetonimpot signe un bail et calcule son loyer Pinel en 2024 qui respecte le plafond Pinel avec une revalorisation annuelle prévue selon l’indice IRL. Un an après en 2025, il augmente son loyer selon le calcul vu plus haut du fait de l’indice IRL. Malheureusement le plafond Pinel 2025 n’a pas augmenté de manière aussi importante. De fait, si Mr Corrigetonimpot augmente son loyer via l’indice IRL, il va dépasser le plafond Pinel alors qu’il était dans les clous initialement. Est-ce possible?

Comme d’habitude, nous allons étudier le texte en vigueur au vu du risque. C’est le bulletin officiel des finances publiques BOI-IR-RICI-360-20-30 qui définit les règles pour le plafonnement des loyers Pinel. Concrètement, on n’y trouve rien sur le fait de dépasser le plafond Pinel suite à une revalorisation d’après les indices IRL. Rien n’est mentionné non plus sur le fait de calculer uniquement ce plafond au moment de la signature du bail. En revanche, dès le départ le texte stipule : « Pour l’application du Pinel et pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds… »

Difficile donc de penser qu’on puisse à un moment ou un autre dépasser le plafond Pinel sans prendre le risque d’un redressement. Le texte stipule bien qu’il faut le respecter pendant toute la période! Qui plus est, le fisc ne plaisante clairement pas avec cette notion puisqu’on a vu de nombreux Pinel ne pas commencer juste du fait d’un loyer trop élevé de quelques euros.

Je maintiens donc mon conseil que je donne depuis de nombreuses années dans mon guide et que j’ai donné au départ. Ne vous focalisez pas sur le fait d’augmenter le loyer ou de le mettre le plus haut possible! Au contraire, prenez une marge afin de toujours rester dans les clous et je vous conseille sérieusement d’envisager de ne pas le faire évoluer sauf en cas de changement de locataire. Il y’a bien d’autres moyens de gagner de l’argent sur votre Pinel et la première consiste à suivre chaque année les conseils de mon guide pour bien compléter sa déclaration d’impôt ou corriger celles des années passées.

Comment calculer la revalorisation des loyers de son bien Pinel ?

Pour aller au bout du calcul si vous souhaitez augmenter votre loyer Pinel, il faut alors faire le double calcul. D’abord on augmente selon le loyer IRL. Ensuite, on vérifie avec le nouveau plafond Pinel si cette hausse permet de rester dans les clous. Voyons un exemple pas à pas.

Nous sommes en septembre 2023 et Mr loue un bien Pinel depuis un an pile poil. Son appartement est en zone B2 et le bail prévoit une augmentation selon l’indice IRL. L’an passé, Mr a lu mon article expliquant les étapes pour calculer le loyer Pinel et a conclu que sa surface a retenir est de 30 m². Le plafond Pinel en zone B2 était de 9.13€/m² l’an passé. Il avait donc calculé un loyer de 328 € (détail ci-dessous, voir article lié pour plus d’explications).

  • Coefficient : 0.7+19/30 = 1.33 soit 1.2 retenu car c’est le maximum.
  • Loyer : 1.2*9.13*30 = 328.68 €.

En 2023, il veut le revaloriser d’après l’indice IRL. L’an passé à la signature l’indice retenu était celui du trimestre 2 à 131.12 et l’équivalent pour le trimestre 2 en 2023 est à 135.84. Mr peut augmenter son loyer de 328*135.84/131.12 = 339.81 €.

Mais attention, le plafond Pinel a aussi évolué. Maintenant en zone B2 on est passé à 9.17€/m2. Voyons quel serait alors le loyer maximum possible :

  • Coefficient : toujours 1.2
  • Loyer : 1.2*9.17*30 = 330.12

Il est donc fortement déconseillé de réévaluer le loyer ici à 339 € d’après l’indice de revalorisation des loyers. En faisant ainsi, Mr dépasse le loyer Pinel maximum possible. Il risque donc une annulation du Pinel avec un redressement fiscal de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Tout cela pour gagner 10 € de plus par mois sur lesquels il paie environ la moitié d’impôt et de prélèvements sociaux (souvent tranche 30% + 17.2%)….

Pour votre Pinel, j’ai écrit ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel.

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10 Commentaires
  1. Pauline

    Bonjour,
    le plafond pinel ayant baissé en 2024 (10.55 en zone b1 pour 10.93 en 2023).
    Le loyer doit-il être baissé ? Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      On ne connait pas encore celui de 2024 et normalement le plafond monte chaque année.

  2. Pierre

    Bonjour,
    qu’en est-il dans la situation inverse, à savoir lorsque le plafond loyer PINEL donne une révision plus importante que l’indice IRL ?

    je suis dans ce cas là car j’ai du utiliser les plafonds PINEL 2021 l’année dernière lorsque j’ai contracté le bail (les plafonds 2022 n’étaient pas dispo) et que si je veux réviser le loyer aujourd’hui, les plafonds 2023 sont dispo, l’indice prend donc 4%, ce qui est inférieur à l’augmentation IRL de 3.30%

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Dans ce cas, vous devez respecter l’indice IRL. On n’est plus dans la loi fiscale mais dans la loi immobilière.
      Cordialement.

  3. Fanny

    Peut on avoir confirmation de l’analyse de Mathieu ? Plafond du loyer Pinel revu au bout de 3 années ou non ? Ou plafond de loyer Pinel revu chaque année ? Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      J’ai mis tout ce que j’ai sur le sujet et via mes recherches dans l’article au moment où je l’ai rédigé. Si Mathieu repasse par ici et veut vous laisser plus d’infos ou ses coordonnées, je laisserai le message.
      Cordialement.

    • Matthieu

      Fanny, pour illustrer ma remarque précédente : imaginez que le gouvernement mette en place une taxe de 200 euros payés par les bailleurs pour financer je ne sais quoi. La rédaction de l’article de loi est la suivante : « Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, chaque bailleur doit régler une taxe de 200 euros ». Or le bail que vous avez signé date de 2021. Êtes-vous concernée ? Non, vous direz sans doute et très justement que seuls les baux « conclus » (= signés) ou « renouvelés » en 2023 auront à supporter la taxe, et ce n’est pas votre cas. Pourquoi cela serait-il différent dans le cas présent ? À mon sens il en est de même avec l’augmentation du plafond Pinel : il y a confusion dans le grand public entre le fait que le plafond évolue tous les ans (c’est bien le cas) et le fait qu’il s’appliquerait automatiquement à tous les baux en cours sans distinction (ce n’est pas le cas, sinon l’administration n’aurait pas mis les mots « pour les baux conclus ou renouvelés en 20XX » avant les montants donnés dans le BOFiP). Si vous avez encore un doute, contactez votre SIP et posez-leur la question, voire demandez un rescrit fiscal avec l’ensemble des paramètres.

      • Laurent

        Bonjour

        Merci de cet échange je me posais la même question et la réponse de mon SIP a été :

        Si vous souhaitez augmenter votre loyer Pinel, il faut faire le double calcul. D’abord on augmente selon le loyer IRL et ensuite on vérifie avec le nouveau plafond Pinel si cette hausse ne vous sort pas des règles du Pinel.

        « Pour conserver le Pinel et pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds… » (BOI-IR-RICI-360-20-30),

        ——
        Ils précisent bien le nouveau plafond Pinel … j’avais demandé si c’était celui de la date de signature du bail qu’il fallait utiliser tout le long de la location

        Laurent

  4. julie

    Bonjour
    ce que dit Matthieu est-il vrai ?

    merci

  5. Matthieu

    Bonjour,

    deux remarques qui me font très peur pour les bailleurs :

    – d’abord les plafonds de loyer au m² publiés au barème du BOFiP au point 150 sont précédés de la mention « pour les baux conclus ou renouvelés en 20XX ». L’administration n’a pas placé ces termes par hasard : les plafonds ne concernent que les baux signés (« conclus ») l’année en question, ou ceux qui sont « renouvelés » l’année en question, pas les autres. Pour un même bien et un même locataire, le plafond Pinel n’augmente donc pas automatiquement chaque année comme votre exemple semble l’évoquer

    – ensuite l’article 10 de la loi de 1989 semble faire le distinguo entre les concepts de « tacite reconduction » et de « renouvellement » du bail : dans le premier cas le bail continue inchangé, dans le second le bailleur peut réévaluer le loyer selon les dispositions de l’article 17-2. La « reconduction tacite » et habituelle d’un bail (typiquement tous les 3 ans) ne serait donc pas la même chose qu’un « renouvellement » qui suppose d’autres formalismes…

    Conclusion : une lecture très stricte des textes laisserait penser que le plafond Pinel n’évolue pas pendant toute la durée du bail, même à chaque tacite reconduction tous les 3 ans. Dit autrement, le plafond à la signature est fixé une fois pour toute tant que le locataire reste en place, sauf en cas de « renouvellement » du bail au sens de l’article 17-2 de la loi de 1989. Si le bailleur a fixé le loyer initial proche du plafond, il ne peut donc plus l’augmenter DU TOUT… sauf bien évidemment à prendre le risque d’être redressé en cas de contrôle fiscal.

    Matthieu