Immobilier, Loi Pinel

Tout sur le plafond des loyers Pinel : calculs, exemples, zones, impôt…

Si vous achetez un bien sous le dispositif Pinel dans le but de le louer, sachez que les loyers sont plafonnés. Cela veut dire que vous ne pourrez pas demander le loyer qui correspond au prix du marché, vous aurez un maximum à ne pas dépasser qui est souvent relativement faible. On fait le point sur ce plafond des loyers Pinel qui est très complexe : quels risques s’il n’est pas respecté, comment faire le calcul, que retenir pour la surface… On reprendra des exemples étapes par étapes avec un maximum de détails pour tout connaitre de ce point technique primordial. Le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) concerné est joint en fin d’article.

Sommaire

  • Le plafond des loyers PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?
  • Loyers de votre Pinel : que retenir selon les zones (A bis, A, B1, B2 et C)?
  • Plafond des loyers Pinel 2020 : où le trouver?
  • Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?
  • Que retenir pour trouver la Surface et pouvoir calculer le plafond des loyers Pinel?
  • Exemple : calcul du plafond des loyers Pinel pour les impôts.
    • Calculons la surface S au sens des loyers Pinel.
    • Calcul du coefficient multiplicateur.
    • Calcul des loyers maximums possibles selon la zone.

Le plafond des loyers PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?

Afin que la location soit accessible aux plus modestes, le gouvernement impose aux biens Pinel un loyer plus faible que le marché. De fait, ils ont mis en place un plafonnement. Autant vous le dire tout de suite, inutile de chercher à tricher. Par exemple, si le plafond des loyers pour votre bien est de 500 € par mois, il est impossible de louer plus que 500 €. Vous risquez la requalification fiscale des réductions Pinel en cas de contrôle et ne pourrez de toute manière pas remplir la feuille d’impôt 2044EB qui sert à déclarer le Pinel la première année. Vous pouvez juste noter que le plafond concerne uniquement le loyer et non les charges. Vous avez la main sur les charges mais pas sur les loyers.

Pour déterminer le plafond des loyers, le calcul est complexe. Il va dépendre de deux variables : la zone où est située votre bien (a bis, a, b1, b2, c) et la surface. On va détailler ces deux notions qui sont grandement complexifiées par le fisc.

Loyers de votre Pinel : que retenir selon les zones (A bis, A, B1, B2 et C)?

Le gouvernement a délimité des zones géographiques. Selon le lieu de votre bien, vous achetez un Pinel qui est dans une zone Abis, A, B1, B2 ou C. Que ce soit Lyon, Toulouse, Marseille… chaque ville a des biens Pinel situés dans une des différentes zones. Informez-vous auprès de votre promoteur pour connaître la zone dans laquelle figure votre bien Pinel. Le fisc a déterminé un plafond des loyers par mètre carré selon la zone. Le plafond au m² est le suivant

Prix maximum du loyer Pinel en 2019 par mètre carré selon la zone

ZoneA bisAB1 B2 C
Prix au mètre carré 17.17€ 12.75 € 10.28 € 8.93 € 8.93 €

A priori, ça parait donc assez simple. Si mon bien fait 50 mètres carrés et qu’il est en zone B1, le calcul du plafond des loyers donne 50 * 10.28= 514 € par mois à ne pas dépasser. Hélas non !! C’était trop simple pour le fisc qui a décidé d’appliquer un coefficient multiplicateur en plus du tableau joint. Le calcul présenté n’est pas le bon…

Plafond des loyers Pinel 2020 : où le trouver?

Si vous commencez à louer votre bien en 2020, sachez que le barème évolue chaque année. Les chiffres en vigueur sont publiés au bulletin officiel que vous trouverez ici : BOFIP plafond loyer Pinel. C’est à l’alinéa 150 qu’on trouve le plafond pour l’année 2020.

Plafond des loyers Pinel pour les baux conclus en 2020.

ZoneA bisAB1 B2 C
Prix au mètre carré 17.43 € 12.95 € 10.44 € 9.07 € 9.07 €

Ce barème est souvent mis à jour courant mars. La suite des calculs est fait avec le barème 2019 mais si vous louez en 2020, vous pouvez utiliser celui ci-dessus.

Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?

L’administration fiscale impose donc de retenir le prix au mètre carré présenté précédemment mais de lui appliquer un coefficient multiplicateur. Celui-ci est calculé ainsi :
0.7 + 19 / Surface

Exemple 

Mr CorrigeTonImpot a acheté un bien Pinel où la surface (notion détaillée ci-après) fait 50 mètres carrés en zone B1.

1) On calcule le coefficient : 0.7 + 19 / 50 = 1.08
2) On applique le coefficient au tableau précédent (10.28 € par mètre carré en zone B1) : 1.08 * 10.28*50 = 555.12€.

Les loyers de Mr CorrigeTonImpot devront être au maximum de 555€ par mois.

Attention à une précision primordiale, il faut que ce coefficient soit inférieur à 1.2 ; s’il dépasse, on retiendra 1.2. C’est indispensable de connaitre cette particularité si votre bien fait moins de 38 mètres carrés pour ne pas surestimer les loyers et éviter un redressement!

Exemple 

Mr CorrigeTonImpot loue un bien Pinel en zone B2 avec une surface retenue de 35 mètres carrés.

1) Il calcule le coefficient : 0.7+19 / 35 = 1.24
2) On retient seulement 1.2 et non 1.24 car le coefficient est plafonné à 1.2. On l’applique au tableau des zones (8.93 € par m² en zone B2) : 1.2 * 8.93 * 35 = 375 €.

Mr devra louer au maximum son bien à 375 € par mois. Si Mr CorrigeTonImpot n’avait pas pensé à cette particularité technique et appliqué le calcul habituel en retenant le coefficient calculé de 1.24, il obtenait un loyer maximum de 1.24 * 8.93*35 = 387 €. Il était certain d’avoir un redressement fiscal avec annulation du Pinel.

Le calcul est complexe mais reste compréhensible une fois les exemples détaillés et l’exception du coefficient plafonné à 1.2 compris (soit les biens dont la surface est inférieure à 38 m²). Malheureusement, vous n’être pas au bout de vos peines. Le fisc continue à complexifier la chose avec la notion de « Surface ». Je l’ai surlignée dans ce paragraphe pour une bonne raison. La superficie exacte de votre bien Pinel ne sera pas équivalente à la surface retenue pour le calcul du plafond des loyers. Si votre bien fait 40 mètres carrés, ce ne sera pas forcément 40 qu’il faudra retenir et utiliser pour déterminer le plafond des loyers. Vous allez donc devoir prendre le temps d’identifier et de calculer la « surface » au sens du calcul des plafonds des loyers.

Que retenir pour trouver la Surface et pouvoir calculer le plafond des loyers Pinel?

Le fisc précise que la surface au sens du plafond des loyers s’entend de la surface habitable du logement à laquelle on peut ajouter la moitié de la surface annexe. La surface annexe est plafonnée à 8 mètres carrés. Il faut donc définir la notion de surface habitable et la notion de surface annexe.

La surface habitable est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclus, la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les surfaces annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m². Le fisc précise que la surface des annexes s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour trouver vos plafonds de loyer. Les étapes sont les suivantes :

1) Déterminer la surface (S) au sens des plafonds. Elle comprend la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8 mètres carrés).
2) Calculer le coefficient : 0.7+19/S. On retient le résultat ou 1.2 si le résultat dépasse ce montant.
3) Calculer le plafond des loyers selon la zone via le tableau présenté.

Terminons avec un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guidera dans la façon de calculer.

Exemple : calcul du plafond des loyers Pinel pour les impôts.

Mr Corrigetonimpôt a acheté un studio Pinel en zone B1. La surface habitable fait 20 mètres carrés. Le studio comprend une cave de 10 mètres carrés ainsi qu’un balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut-on demander ?

1) Calculons la surface S au sens des loyers Pinel.

La surface habitable est de 20 m².
Les surfaces annexes sont de 10 + 10 = 20. Cependant, il faut garder la moitié des annexes : 20/2 = 10. Il se trouve que les annexes sont plafonnés à 8 m² retenus. Mr Corrigetonimpot ne peut retenir 10 m² en surface annexe, il retient donc le plafond soit 8 m².

La surface totale S au sens du plafond des loyers est de 20 + 8 = 28 m².

2) Calcul du coefficient multiplicateur.

Il est de 0.7+19 / S soit 0.7+19/28 = 1.37. N’oublions pas que le coefficient est plafonné à 1.2. Mr Corrigetonimpot doit donc retenir 1.2 dans ce cas et non 1.37.

Coefficient multiplicateur : 1.2

3) Calcul des loyers maximums possibles selon la zone :

En zone B1, il faut retenir un plafond de 10.28 par m². On applique le coefficient calculé et bien sur la surface retenue.

10.28* 28 * 1.2 = 345.4€

Mr Corrigetonimpot peut louer son bien jusqu’à 345 € par mois. Au-delà, il ne pourra pas prétendre à la réduction d’impôt Pinel.

Le calcul du plafond des loyers est donc une notion technique qui est très importante. Mal calculée, vous risquez soit de perdre la réduction Pinel, soit d’avoir un manque à gagner en proposant un loyer trop faible. 

Textes en vigueur : BOI-IR-RICI-360-20-30-20170710 et suivants

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88 Commentaires
  1. Bonjour,
    merci pour votre site riche en informations précieuses. Cependant je vous invite à mettre en garde vos lecteurs sur la modulation des loyers Pinel applicable sur certaines communes et qui déroge aux montant du loyer au m2 applicable. la non application de ces dispositions serait susceptible de remettre en cause la déduction fiscale applicable.
    Plusieurs arrêtés préfectoraux ont été pris en métropole afin d’adapter les plafonds de loyer applicables dans certaines communes aux particularités des marchés locatifs locaux.
    Pour connaître la liste des communes soumises à un arrêté de modulation, les plafonds de loyer qui y sont applicables en fonction de la date d’investissement, ainsi que l’actualisation annuelle des plafonds de loyer modulés, il convient de consulter le site internet du ministère de la cohésion des territoires.
    Identifiant juridique : BOI-IR-RICI-360-20-30-20190510

  2. Bonjour,
    J’ai fait construire une maison dans le cadre de la loi Pinel et suis sur le point de la louer.
    J’ai bien calculé la surface habitable, mais je souhaiterais votre avis pour le calcul de la surface des annexes suivantes :
    – stationnement des véhicules : il y a une surface de 25 m2 qui constitue un parking « aérien » pour deux voitures devant le garage. D’autre part, il y a le garage fermé construit contre la maison de 24m2. Peut on ajouté 12 m2 à la surface habitable pour le calcul du loyer ?
    – une terrasse de 22 m2 a également été construite donnant sur le séjour. Je n’arrive pas a savoir à la lecture des différents commentaires et de vos réponses si nous pouvons ajouter une partie de cette surface pour le calcul du loyer. Merci pour votre réponse.

    • Bonjour,
      Désolé mais je ne peux me prononcer sans engager ma responsabilité pro sur de telles questions. J’ai mis dans l’article tout ce qui figure dans le texte et vous pouvez même y accéder en fin d’article. Il n’existe rien de plus. C’est à vous d’interpréter pour voir si vous rentrez ou non dans ce qui est détaillé.
      Cordialement.

  3. Je suis sur le point de réceptionner une acquisition PINEL qui comprend, en plus du parking, un box et une place de parking. Je me pose la question de l’opportunité de faire 2 baux , avec un bail séparé pour le box ou la place de parking. Dans ce cas, l’élément scindé ne rentrerait pas dans le dispositif PINEL
    Quel est le risque en retenant cette solution? Cela peut-il remette en cause la déduction fiscale?

    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement.

    • Bonjour,
      Non, du moment que tout ce qui concerne le PINEL soit bien délimité et rentre dans les règles. Le calcul du plafond des loyers se fera notamment hors box. Idem pour le calcul du prix de revient etc… J’ai quand même envie de penser que ce serait bien que ce soit délimité au niveau du cadastre. Il ne serait pas idiot d’interroger le fisc via votre messagerie pour avoir leur position.
      Cordialement.

  4. Bonsoir
    Apres 9 anset la fin de la réduction, peux t on continuer de deduire les charges (interets, frais de gestion, assurance, etccc) des revenus locatifs?
    cordialement
    Bruno

  5. Bonjour

    Je vais louer une maison PINEL à 1050 euros par mois (le loyer pinel 2019 calculé sur la surface utile doit être inférieur à 1059 euros) au 1er novembre 2019.

    Ma question est la suivante : est ce qu’au 1er novembre 2020, si l’évolution de l’indice de loyers fait passer mon loyer à 1070 euros , je peux l’appliquer ? D’après les textes, je comprends bien que je dois rester en dessous du loyer PINEL même avec l’évolution de l’indice mais au dessous du loyer Pinel de quelle année ? 2019 (année du bail) ou année 2020 ? En d’autres termes, suis-je bloquée à louer en dessous de 1059 euros ?

    Merci d’avance et merci pour votre ouvrage « corrige ton impot » que j’ai acheté et qui m’a bien aidé!

    • Bonjour,
      Je vous avoue que je n’ai jamais eu le cas. Il faudrait interroger le fisc. Dans le doute, je conseillerai d’attendre un an et de « perdre » 20 € par mois (et encore avant impôt sur ces 20 € donc une perte minime) plutôt que de prendre le risque d’un redressement du Pinel pour ça!
      Cordialement.

  6. Bonjour,
    J’ai bien lu vos remarques mais je ne comprends pas pour la terrasse!!! Si l’appartement à louer est au rez-de-chaussée avec une terrasse au sol sans construction en- dessous, alors elle ne compte pas dans la superficie habitable comme annexe? D’avance, merci pour votre réponse.
    Patricia

  7. Bonjour,

    Je viens de confirmer le paiement de votre ouvrage pinel et n’ai pas reçu l’Ebook, pouvez-vous me confirmer que vous avez bien reçu le paiement d’une part et que je ne me suis pas trompée d’ouvrage dans un second temps?

    D’autre part, j’ai acheté un appartement en zone B2 selon les information suivantes:
    – Localisation: Mérignac
    – Valeur du bien + frais notaire + cuisine équipée: 163454€
    – Surface habitable 40m2 + loggia 12m2 + une place de parking privative dans sous terrain collectif+ accès local vélo et poubelle collectifs.
    – livraison du bien: 22/12/2018

    3 questions me viennent à l’esprit:
    > Le barème de référence pour le loyer à prendre en compte est 10,15 pendant toute la durée pinel ou bien révisable à chaque année?
    > Le calcul suivant la formule que vous proposez correspond à un plafond de loyer max de 519€ (avec le barème de 2018) alors que le calculateur du dispositif pinel sur le site internet du service public semble plafonner à 514€ (cela serait bête d’avoir un redressement pour 60 euros d’écart par an)
    > Dans le calcul de la superficie, si je prends en compte la surface habitable ainsi que 50% de la loggia, ma surface globale est de 46m2. Toutefois, les locaux collectifs et la place de parking permettent-ils d’augmenter la surface de l’annexe à 8 au lieu de 6?

    Merci par avance de votre retour

  8. Bonjour,
    J’ai fait 2 dépôts de PC en novembre et décembre 2017 pour construire 2 maisons individuelles en vue de la location en Pinel en zone B2.
    Une sera achevée en 2019 et l’autre en 2020.
    Pouvez vous me confirmer que je pourrai prétendre à la réduction d’impôt Pinel pour chacune d’elle à compter de l’année d’achèvement (2019 et 2020) ?

  9. Bonjour,

    J’ai une question concernant une terrasse ( sur plot et qui est située au dessus des parkings) à usage privative sur un appartement en rez de chaussée. Est ce que je peux la compter pour moitié dans la limite de 8 m2 dans la surface à prendre en compte pour le calcul du loyer en Pinel ? Sur votre guide spécial Pinel ( qui est très bien fait et très utile, merci) le texte de loi ne parle que des terrasses en étage. Existe t-il une jurisprudence qui a réglé cette question. Est ce que je peux considéré que ma terrasse est aménagée sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ?
    Je vous remercie.

  10. Bonjour,
    Le texte de loi est difficile à interpréter, d’après ma compréhension, la surface à retenir pour déterminer le loyer de notre appartement est :
    Surface habitable : 58,35m2 + surface de l’annexe : Terrasse RDC au dessus du parking souterrain de l’immeuble 9,8m2/2
    Total surface = 58.35+4.9 => 63.25m2

    Caractéristiques de l’appartement :
    Surface habitable de l’appartement RDC : 58,35m2
    Terrasse RDC touchant l’appartement au dessus du parking souterrain de l’immeuble : 9,8m2
    Jardin RDC touchant l’appartement au dessus du parking souterrain de l’immeuble : 40,89m2
    Parking au sous-sol de l’immeuble : 12m2

  11. Bonjour,je suis en loi Pinel, mais j’ai des difficultés concernant les calculs pour déterminer le plafond de loyer à ne pas dépasser. Je suis en zone B2. J’ai un appartement de 49,33 m2 avec une terrasse de 21,62 m2 + une cave de 3 m2. Pouvez-vous me dire quels calculs je dois faire ?
    De plus, en fonction des sites, soit on me dit 8,75 €le m2, soit 8,82 €. Lequel est le bon ?
    Merci.

  12. Bonjour Thibault,
    comment savoir si je prend dans mon calcul le mettre carré en zone A de 12.5 euro (2017) ou 12.59 euro (2018) pour un logement Pinel acqui en VEFA en 2017 et que je récupérè dans 1 semaine ?
    merci beaucoup

  13. Bonjour,

    Je suis embetée, je suis allée sur le site du gouvernement et leur simulateur ne donne pas le même calcul que moi.
    Nous avons un logement surface habitable de 48,88m² et un balcon de 5m².
    Je pensais pourvoir louer 684 mais le simulateur du gourvenement me précise 679?
    Savez-vous pourquoi?
    Il s’agit d’un logement à Wasquehal dans le 59.

  14. Bonjour, je constate que je ne suis pas la seule en galère avec la PINEL. En 2014, j’ai fait une demande par mail aux impôts pour valider le loyer à appliquer à ma fille pour mon appartement en zone
    A de 61,92m2. Le contrôleur m’a validé un loyer de 769 €. En 2017 quand elle est partie, j’ai demandé un devis à une agence pour la gestion et ils m’ont appris que le loyer à appliquer est de 702 €
    car il existe un arrêté du Préfet de région sur notre commune qui fixe tous les ans des loyers PINEL inférieurs à celui indiqué en Zone A. Pouvez vous me confirmer qu’il faut vraiment en tenir compte
    car je n’ai pas l’impression que beaucoup de gens sont au courant. D’avance merci et merci pour vos explications !

  15. Bonjour Thibault, premièrement très bon site qui rend accessible la fiscalisation. Je suis en train d’acquérir une maison individuelle VEFA en loi Pinel. Je suis en cours de calcul du loyer. Après
    avoir lu et relu le BOFIP j’en suis arrivé au calcul suivant. La maison, les plans et l’acte notarié précise bien que j’ai fait l’acquisition d’une maison de 75m² de surface habitable avec un
    stationnement qui comprend une place de stationnement extérieur de 13m² et un garage de 19m². Dans le cadre de maison individuel, il est précisé que l’on peut prendre en compte le stationnement pour
    la surface annexe en retranchant 12m² : place de stationnement + garage – 12m² = 20m². Si je prends la moitié je suis à 10m² donc au-dessus du maxi de 8m². Je rajoute donc 8m² au 75m² de surface
    habitable, soit n total de 83m². Je pense avoir bien interprété le BOFIP, pouvez me dire si je suis dans l’erreur ??? Encore merci. Bernard

  16. Corrige ton impôt

    Bonjour Sylvie,
    Je ne peux me baser que sur les textes en vigueur qui n’apportent pas la précision spécifique que vous demandez. Soit c’est vous qui prenez la décision, soit vous interrogez le fisc pour avoir leur
    position.
    Cordialement.

  17. Bonjour,
    Je viens de signer pour un appart en vefa.
    La copropriété dispose d’une terrasse commune sur laquelle par exemple des bacs sont réservés aux résidents pour plantations .
    pensez vous que cette terrasse en etage, entre dans la surface annexe que je peux prendre en compte pour connaître la surface relative à la location?
    Si oui, surface calculée aux tantiemes de copropriété?
    Merci
    Sylvie

  18. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Cela signifie donc que les impôts ne veulent pas se positionner sur votre cas spécifique. C’est à vous de prendre le risque de l’interprétation et si un contrôleur y voit la possibilité de contester,
    il devra lui aussi interpréter et argumenter. En cas de désaccord, on obtiendra une jurisprudence. Aujourd’hui, personne n’a la réponse « exacte » à votre question.
    Cordialement.

  19. Bonjour Thibault,

    J’ai déjà pris contact via le portail auprs de mon centre. La premiere fois, l’interlocuteur n’a pas répondu à la question. J’ai alors reformulé différement, et j’ai obtenu une réponse qui n’est plus
    ni moins qu’un copier/coller du BO sans plus d’information.

    🙁

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour Fabrice,
    Impossible d’être plus précis, j’ai pris le texte en vigueur. Le problème vient du fait qu’il faut après que chacun l’interprète selon sa situation particulière et qu’un risque apparait si le fisc
    interprète différemment.
    LA solution est d’interroger les impôts pour avoir un retour écrit qui vous protégera car ce sont eux qui vont prendre position sur votre cas particulier. J’ai expliqué la démarche ici qui permet
    d’avoir un bon taux de réponse dans la plupart des cas : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

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