Si vous achetez un bien sous le dispositif Pinel dans le but de le louer, sachez que les loyers sont plafonnés. Cela veut dire que vous ne pourrez pas demander le loyer mensuel qui correspond au prix du marché, vous aurez un maximum à ne pas dépasser qui est souvent relativement faible. On fait le point sur le calcul des loyers Pinel qui est très complexe : comment déterminer le plafond, quels risques s’il n’est pas respecté, que retenir pour la surface ou la zone… On reprendra des exemples étape par étape avec un maximum de détails pour tout comprendre sur ce point technique primordial. Le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) concerné est joint en fin d’article.
Sommaire
Le calcul du plafond des loyers Pinel : pourquoi et comment selon les zones ?
Afin que la location soit accessible aux plus modestes, le gouvernement impose aux biens Pinel un loyer plus faible que le marché. De fait, il a mis en place un plafonnement. Autant vous le dire tout de suite, inutile de chercher à tricher : vous devez impérativement respecter les plafonds. Par exemple, si le plafond des loyers pour votre bien est de 500 € par mois, il est impossible de louer pour un montant qui excède 500 €. Vous risquez la requalification fiscale des réductions Pinel en cas de contrôle et ne pourrez de toute manière pas remplir la feuille d’impôt 2044EB qui sert à déclarer le Pinel la première année. Vous pouvez juste noter que le plafond concerne uniquement le loyer et non les charges. Vous avez la main sur les charges, mais pas sur les loyers.
Le calcul du loyer Pinel est complexe. Il va dépendre de deux variables : la zone géographique où est situé votre bien (A bis, A, B1, B2, C) et sa surface. On va détailler ces deux notions qui sont grandement complexifiées par le fisc.
Calcul du loyer de votre Pinel : que retenir selon les zones (A bis, A, B1, B2 et C) ?
Le gouvernement a délimité des zones géographiques. Selon le lieu de votre bien, vous achetez un Pinel qui est dans une zone A bis, A, B1, B2 ou C. Que ce soit Lyon, Toulouse ou encore Marseille, chaque ville a des biens éligibles au dispositif Pinel situés dans une des différentes zones. Informez-vous auprès de votre promoteur pour connaître la zone dans laquelle figure votre bien Pinel. Le fisc a déterminé un plafond des loyers par mètre carré selon la zone du Pinel. Le plafond au m² pour les loyers Pinel 2024 est le suivant :
Prix maximum du loyer Pinel en 2024 par mètre carré selon la zone
| Zone | A bis | A | B1 | B2 | C |
| Prix au mètre carré | 18.89 € | 14.03 € | 11.31 € | 9.83 € | 9.83 € |
A priori, le calcul du loyer Pinel parait donc assez simple. Si mon bien fait 50 mètres carrés et qu’il est en zone B1, le calcul du plafond des loyers donne 50 * 11.31= 565 € par mois à ne pas dépasser. Hélas non ! C’était trop simple pour le fisc qui a décidé d’appliquer un coefficient multiplicateur en plus du tableau ci-dessus. Le calcul présenté n’est donc pas le bon…
Plafond des loyers Pinel pour un bien situé en outre-mer
Attention, pour les investissements Pinel en Outre-mer, le fisc nous donne un plafond spécifique. Si le bien est situé dans les DOM (Guadeloupe, Martinique…), Saint-Martin ou St-Pierre-et-Miquelon, le plafond est de 11.65 euros par mètre carré.
Pour les Pinel en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie ou dans les iles Wallis et Futuna, le plafond est alors à 14.18 €/m². Il faut ensuite respecter les règles de calcul que je donne dans la suite de l’article.
Plafond des loyers Pinel 2024 : où le trouver?
Si vous commencez à louer votre bien en 2024, sachez que le barème évolue chaque année. Les chiffres en vigueur sont publiés au bulletin officiel que vous trouverez ici : BOFIP plafond loyer Pinel. C’est à l’alinéa 150 qu’on trouve le plafond en vigueur. Le barème est connu depuis mars et sera actualisé fin avril sur le texte. Sachez que l’an passé, la zone A était à 18.25 €/m², 13.56 € pour la B et 10.93 € et 9,50 €.
Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?
L’administration fiscale impose donc de retenir le prix au mètre carré présenté précédemment mais en plus de lui appliquer un coefficient multiplicateur. Celui-ci est calculé avec cette formule :
0.7 + 19 / Surface
Exemple
Mr CorrigeTonImpot a acheté un bien Pinel où la surface (notion détaillée ci-après) fait 50 mètres carrés en zone B1.
1) On calcule le coefficient : 0.7 + 19 / 50 = 1.08
2) On applique le coefficient au tableau précédent (11.31 € par mètre carré en zone B1) : 1.08 * 11.31*50 = 610.74 €.
Les loyers de Mr CorrigeTonImpot devront être au maximum de 610 € par mois.
Attention à une précision primordiale, il faut que ce coefficient soit inférieur à 1.2. S’il dépasse, on retiendra 1.2. C’est indispensable de connaitre cette particularité si votre bien fait moins de 38 mètres carrés pour ne pas surestimer les loyers et éviter un redressement !
Exemple
Mr CorrigeTonImpot loue un bien Pinel en zone B2 avec une surface retenue de 35 mètres carrés.
1) Il calcule le coefficient : 0.7+19 / 35 = 1.24
2) On retient seulement 1.2 et non 1.24 car le coefficient est plafonné à 1.2. On l’applique au tableau des zones (9.83 € par m² en zone B2) : 1.2 * 9.83 * 35 = 412.86 €.
Mr devra louer au maximum son bien à 412 € par mois. Si Mr CorrigeTonImpot n’avait pas pensé à cette particularité technique et appliqué le calcul habituel en retenant le coefficient calculé de 1.24, il obtenait un loyer maximum de 1.24 * 9.83*35 = 426 €. Il était certain d’avoir un redressement fiscal avec annulation du Pinel. Je vous conseille vivement de consulter mon guide pour éviter de telles surprises.
Le calcul du loyer Pinel est complexe mais reste compréhensible une fois les exemples détaillés et l’exception du coefficient plafonné à 1.2 compris (soit les biens dont la surface est inférieure à 38 m²). Malheureusement, vous n’êtes pas au bout de vos peines. Le fisc continue à complexifier la chose avec la notion de « Surface ». Je l’ai surlignée dans ce paragraphe pour une bonne raison. La superficie exacte de votre bien Pinel ne sera pas équivalente à la surface retenue pour le calcul du plafond des loyers. Si votre bien fait 40 mètres carrés, ce ne sera pas forcément 40 qu’il faudra retenir et utiliser pour déterminer le plafond des loyers. Vous allez donc devoir prendre le temps d’identifier et de calculer la « surface » au sens du calcul des plafonds des loyers Pinel.
Que retenir pour trouver la Surface et pouvoir calculer le plafond des loyers Pinel ?
Le fisc précise que la surface au sens du plafond des loyers s’entend de la surface habitable du logement à laquelle on peut ajouter la moitié de la surface annexe. La surface annexe est plafonnée à 8 mètres carrés. Il faut donc définir la notion de surface habitable et la notion de surface annexe.
La surface habitable est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclus la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Les surfaces annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m². Le fisc précise que la surface des annexes s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision.
Vous avez maintenant toutes les clés en main pour calculer votre loyer Pinel. Les étapes sont les suivantes :
1) Déterminer la surface (S) au sens des plafonds. Elle comprend la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8 mètres carrés).
2) Calculer le coefficient à l’aide de la formule : 0.7+19/S. On retient le résultat ou 1.2 si le résultat dépasse ce montant.
3) Calculer le plafond des loyers selon la zone via le tableau présenté.
Terminons avec un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guidera dans la façon de calculer.
Exemple concret : calcul du plafond des loyers Pinel pour les impôts
Mr Corrigetonimpôt a acheté un studio Pinel en zone B1. La surface habitable fait 20 mètres carrés. Le studio comprend une cave de 10 mètres carrés ainsi qu’un balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut-on demander ?
1) Calculons la surface S au sens des loyers Pinel
La surface habitable est de 20 m².
Les surfaces annexes sont de 10 + 10 = 20. Cependant, il faut garder la moitié des annexes : 20/2 = 10. Il se trouve que les annexes sont plafonnés à 8 m² retenus. Mr Corrigetonimpot ne peut retenir 10 m² en surface annexe, il retient donc le plafond soit 8 m².
La surface totale S au sens du plafond des loyers est de 20 + 8 = 28 m².
2) Calcul du coefficient multiplicateur
Il est de 0.7+19 / S soit 0.7+19/28 = 1.37. N’oublions pas que le coefficient est plafonné à 1.2. Mr Corrigetonimpot doit donc retenir 1.2 dans ce cas et non 1.37.
Coefficient multiplicateur : 1.2
3) Calcul des loyers maximum possibles selon la zone
En zone B1, il faut retenir un plafond de 11.31 par m². On applique le coefficient calculé et bien sûr la surface retenue.
11.31* 28 * 1.2 = 380.02 €
Mr Corrigetonimpot peut louer son bien jusqu’à 380 € par mois. Au-delà, il ne pourra pas prétendre à la réduction d’impôt Pinel.
Le calcul du plafond des loyers Pinel est donc une notion technique qui est très importante. Mal calculée, vous risquez soit de perdre la réduction Pinel, soit d’avoir un manque à gagner en proposant un loyer trop faible.
Faut-il arrondir ou prendre les virgules pour calculer les loyers Pinel ?
Au moment de la déclaration d’impôt, vous verrez que vous devez mettre la surface ainsi que le loyer dans le formulaire 2044EB. Et là, surprise : impossible de mettre les chiffres après la virgule. La question se pose alors car si on retient les chiffres après la virgule à chaque étape du calcul, on arrive à un loyer un peu plus haut. Mais si on arrondit à l’euro en dessous, le plafond de loyer est alors plus bas et se pose alors la question de savoir si on ne risque pas une annulation totale du Pinel.
Concrètement, le texte ne précise rien à ce sujet. Les simulateurs officiels font l’ensemble des calculs en retenant chaque chiffre après la virgule et arrondissent le loyer final à l’euro en dessous. Personnellement, je vous conseille de prendre un tout petit peu de marge quitte à arrondir en dessous voir à mettre un loyer quelques euros en dessous du plafond. Le risque ici est énorme : un dépassement de loyer et vous perdrez toutes les réductions Pinel sans pouvoir contester ! Il vaut mieux se passer d’un tout petit peu de loyer et éviter un tel risque. D’ailleurs, notez qu’au niveau de la rentabilité globale, vous aurez un peu moins d’impôt sur les loyers, donc la perte en arrondissant à l’euro inférieur est ridicule.
En revanche, il y a un gain énorme au niveau de la déclaration si vous faites les bons choix et remplissez les bonnes cases. Je vous conseille vivement de lire mon guide Pinel pour tout optimiser. Là, vous ferez des centaines d’euros d’économies sans risque, ce qui compensera cette petite perte sur le loyer.
Pinel breton et plafonds de loyers fixés par arrêté préfectoral
Les plafonds donnés sont valables pour la plupart des Pinel et il suffit de chercher la zone où est situé le bien. Mais je vous conseille aussi de faire une recherche spécifique à votre commune en vérifiant qu’il n’y a pas un plafond des loyers particulier. Avec la mise en place du Pinel breton, certaines communes ont leur propre plafond de loyer Pinel. Il est fixé par arrêté préfectoral et est spécifique, totalement indépendant des seuils que nous venons de voir. Prenez le temps de faire une recherche rapide en tapant le nom de votre commune sur Google associé à « plafond de loyer Pinel » pour vérifier que vous n’avez pas un taux particulier. Cela reste assez rare, mais certains biens sont concernés.
Textes en vigueur : BOI-IR-RICI-360-20-30-20170710 et suivants
Bonjour, et merci pour ce site qui est une véritable mine d’informations !! Cependant je n’arrive pas vraiment à trouver comment tenir compte ‘ou pas) de mes annexes. En effet j’ai fait l’acquisition d’un appartement Pinel fin 2023 reclassé en zone A d’une superficie de 41M2, avec un toit terrasse sur cet appartement de 32M2 accessible via un patio privatif de 13M2, ainsi qu’une terrasse en RDC de 4,5M2 Je lis beaucoup de choses plus ou moins contradictoires : le toit terrasse surface maximum de 9M2 à retenir, à diviser par 2 donc4,5M2 à ajouter à la surface habitable ? Et quid du patio ? La notion de patio n’est jamais évoquée.. Merci d’avance de votre réponse, car j’ai un message ouvert dans mon espace sur le site des impôts depuis fin 2023 auquel je n’ai jamais obtenu de réponse malgré déjà 2 relances de ma part.
Merci pour votre retour. Il semble que les nouveaux taux viennent de paraitre. Pour l’outremer il est finalement de 14.18 et pas 14.03. Il y a progrès puisque diffusé en mars et plus en juin! Bientôt le mois de janvier en cible!
Bonne journée
Bonjour.
Oui l’article est mis à jour et on a une belle hausse de l’outre mer cette année ! Si ça parait en janvier l’an prochain, je mange mon chapeau !
Bonjour
Vous parlez d’un plafond de loyer Pinel Outremer en Polynésie française (…) de 14.03 et vous donnez vos références BOFIP plafond loyer Pinel à l’alinéa 150. Celui ci indique 13.56. Avez vous une autre source d’information. A noter que certain ville de Martinique et de la Guadeloupe sont également classées dans cette même catégorie (zone A). Ne conviendrait il pas d’actualiser votre article?
Bonjour,
Le Bofip n’est pas encore à jour. On a les nouveaux taux métropole grâce au Francis Lefebvre qui ne se trompent jamais. Le taux outre-mer A est tout le temps aligné sur son équivalent métropole. Mais effectivement, on attend le Bofip qui est de plus en plus tardif chaque année.
Bonjour,
Nous avons réalisé un investissement en 2019 (construction d’une maison de 119 m2). Depuis le 1er aout 2019 nous louons cette maison en Pinel.
Notre commune était alors en zone B2.
Au 1er Janvier 2024 elle est passée en zone B1.
Pour la révision annuelle des loyers, nous avons toujours respecté le plafond des loyers de la zone B2 (qui a augmenté moins vite que la variation de IRL). Pour la révision en 2024, dois-je prendre en compte le plafond de la zone B2 ou B1 ?
En cas de signature d’un nouveau bail avant la fin du délai de l’engagement de 6 ans, pouvons-nous prendre en compte les seuils liés à la zone B1 (avec réévaluation des plafonds de ressources et plafonds de loyer) ?
Ou bien sommes-nous liés par la date du 1er août 2019, date de notre engagement de location en Pinel pour 6 ans, et tenus de respecter les plafonds liés à la zone B2 ?
Merci d’avance de votre réponse.
bonjour,
merci pour toutes ces informations ; il persiste une interrogation quant à l’application du zonage.
j’ai investit en 2022 et la commune était en B1 et mon 1er bail sera signé en mars 2024 ; depuis le 1er janvier ma commune est passée en A.
quelle zone retenir pour le calcul du loyer ?
merci de votre réponse
Bonjour,
Nous avons réalisé un investissement en 2019 (construction d’une maison de 89 m2). Depuis le 1er Février 2019 nous louons cette maison en Pinel.
Notre commune était alors en zone B2.
Au 1er Janvier 2024 elle est passée en zone B1.
Nos locataires actuels partent en mars 2024.
Pour un nouveau bail à conclure en 2024, pouvons-nous prendre en compte les seuils liés à la zone B1 (avec réévaluation des plafonds de ressources et plafonds de loyer) ?
Ou bien sommes-nous liés par la date du 1er Février 2019, date de notre engagement de location en Pinel pour 6 ans, et tenus de respecter les plafonds liés à la zone B2 ?
Merci d’avance de votre réponse.
André
Merci pour ces exemples et explications détaillées. C’est la première fois que je trouve toutes les infos avec les exemples et contre-exemples !
Merci beaucoup
Merci !
Bonjour,
Peut on prendre la surface des parkings, en totalité ou partiellement au titre des surfaces annexes, dans le calcul du loyer maxi.
Merci
Bonjour ,
Merci pour ces informations
J’ai un appartement dans une résidence que je souhaite loué en Pinel. L’appartement est au rez-de- chaussé et il dispose d’une Terrace de 7.5m² dont 1 /3 repose directement sur la dalle du parking sous sol de la résidence et les 2/3 repose sur le jardin. Est ce que je peux prendre en compte 1/3 de la Terrace dans mes calcul de surface annexes. Merci bcp pour votre aide.
Bonjour Thibault,
Merci pour ces informations. Concernant les surfaces annexes : »les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m² » : j’ai une terrasse sur terre plein en rez de jardin. Je peux utiliser 50% de sa surface dans le calcul du loyer ? Ce n’est pas très explicite ce que la loi indique, merci de votre réponse et de votre aide.
Bonjour,
Malheureusement le texte est formulé exactement comme ceci et c’est ensuite au contribuable de juger si son bien correspond ou non. En cas de doute, je conseille de ne pas inclure car le risque est énorme. Vous avez bien d’autres moyens pour économiser notamment au niveau de l’impôt comme je l’explique dans mon guide Pinel.
Bonjour, j’ai acquis récemment votre guide sur la loi Pinel, mais je m’interroge sur un point bien précis. Nous avons acheté un bien en VEFA pour faire du Pinel. Date notaire Avril 2022 livraison décembre 2023. Notre logement est en R+1 ( premier étage)et il dispose d’une terrasse sur ouvrage. Cette terrasse fait partie intégrante de notre acquisition mais comme toute terrasse et balcon en immeuble collectif dans le règlement de copropriété elle est notée comme étant une terrasse collective à usage privatif. De ce fait peut on tout de même l’inclure dans le calcul de notre surface pondérée dans la limite des 9 m2 divisé par 2 évidement. Cela est important pour le calcul de la surface pondérée applicable pour le calcul du loyer et pour le respect de la limite des 5500 euros par mètre2
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Mon futur locataire n’est pas éligible en 2024 par rapport à ses revenus trop élevés, sauf que je l’ai déjà sélectionné et je n’avais pas pensé à ça il y a un mois, nous devons signer un bail le 13/01/24.
Toutefois je lis que le tableau des plafonds de revenu reste valide tant que le suivant n’est pas publié, mais donc il faut comprendre que tant que le suivant n’est pas publié, nous restons aussi sur l’année des revenus de N-2 ou devons nous quand même prendre les revenus de l’année suivante malgré le manque de tableau de revenu à jour. J’espère que mon message est assez clair…
Bonjour,
Le tableau reste valide mais on garde l’avis d’imposition de l’année qu’il faut regarder. Il faudra changer de locataire et je vous conseille vivement de bien lire mon ebook Pinel.
Cordialement.
Bonjour,
JE dois mettre en location un bien Pinel avec une surface annexe de 9m2 en Rez de jardin ( nommé jardin privatif ) sur plan du promoteur accessible uniquement par l’intérieur de appartement et cloisonné/non accessible par l’extérieur ( Il donne sur la rue )
Ce jardin est donc à usage exclusif et construit sur les deux etages de parking parking sous-terrain de l’immeuble. Est-ce que cela rentre en compte dans le calcul du loyer pinel car « construit sur ouvrage enterré ou semi-enterré ).
Finalement c’est quoi la différence avec une terrasse si c’est construit artificiellement sur l’ouvrage en dessous.
Cdmt,
Joe
Bonjour,
Sur un cas aussi particulier, j’interrogerai le fisc via la messagerie sécurisée pour avoir leur avis. S’ils font une réponse négative ou vague; n’en tenez pas compte pour le loyer. Ce serait trop risqué de dépasser le loyer avec un risque fiscal énorme. Il y’a bien d’autres optimisations par ailleurs, je vous conseille vivement mon guide qui vous permettra de ne rien rater : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour. Je dois louer un logement neuf de 69.6 m² dans le cadre d’un PINEL qui comporte une pièce de 2,2 m² nommé « cellier » sur les plans du promoteur. Il est noté dans votre e-book que je vous ai commandé, que les celliers intérieurs sont considérés comme des surfaces annexes. Cela signifie donc que la surface habitable à prendre en compte dans le calcul est de 67.4 m² (69.6 – 2.2) ? Doit-on déduire de cette surface habitable l’emprise des placards et de la cuisine intégrée ?
En vous remerciant par avance
Bonjour,
Effectivement il faut suivre ce qui est indiqué dans l’ebook; je n’ai plus en tête ce qui est dit pour l’emplacement des placards. Si rien n’est mis alors c’est qu’on les compte dans la surface. Le texte doit être joint dans l’ebook pour vérifier.
Une chose est sur, n’hésitez pas à prendre un peu en dessous. Ce n’est vraiment pas grave de perdre quelques euros de loyers chaque mois; sur cet aspect on fait tout pour être dans les clous.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour. Je dois louer mon T2 neuf en Pinel breton en aout 2023 sur la commune de Quéven dans le 56 à un couple
non marié, non pacsé. Je n’arrive pas à trouver le plafond de ressources en aout 2023 pour un couple sans enfants donc 2 personnes. J’ai plusieurs sources et y a pas 2 qui sont d’accord, soit 41001€, soit 38560€. Le service des impôts ne connaît pas la réponse et l’ADIL m’a donné les 2 montants par 2 juristes différends. Avez vous un montant définitif et sans contestation possible?
Bonjour,
Oui bien entendu, vous avez ce type d’informations sur mon site avec en prime le texte officiel. Déjà, je vous conseille vivement de lire mon guide Pinel en détail ce qui permettra d’optimiser la déclaration et de faire de belles économies fiscales : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Ensuite les plafonds sont ici avec la mise à jour que je viens de faire pour 2023 : https://www.corrigetonimpot.fr/ressource-locataire-loi-pinel-plafond/
Bonjour
Merci de la clarté des informations. concernant le calcul de plafond de loyer, pour le calcul de la surface je sollicite votre précision sur l’exception technique qui existe pour un parking (box fermé en sous sol de 15 m2).
A l’occasion, auriez vous une information / précision concernant la nouvelle déclaration d’occupation des biens immobiliers ?
D’avance je vous remercie,
Bonjour,
Il me semble avoir mis 2/3 fois l’exception dans les commentaires, vous devriez pouvoir la trouver; elle est aussi mis en avant dans le guide Pinel si vous l’avez pris : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Pour la déclaration des biens immobiliers, vous avez plusieurs articles sur le sujet dans la rubrique immobilier où je détaille tout ce qu’il faut savoir.
Bonjour, après avoir effectué les calculs de plafond, grâce à vos explications nous avons obtenu notre loyer Pinel.
Ma question est de savoir si les charges de l’immeuble sont incluses dans ce loyer ?
Et si elles ne sont pas incluses Existe-t-il également un barème pour les calculer ? Merci beaucoup pour votre retour.
Bonjour,
C’est le loyer hors charge qui doit respecter le plafond. Je vous conseille fortement de bien lire et étudier mon guide Pinel pour tout optimiser : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonour,
Je ne retrouve pas de texte de loi mentionnant le plafond de 9m² pour les terrasses.
Pourriez-vous , svp, m’indiquer comment vous l’avez trouver ?
bonjour,
Je vais loyer un appartement neuf T2 PINEL à Marseille (zone A).
Pouvez vous me confirmer que le loyer au m2 est bien passé à 13,56 euros en 2023 svp ?
Mon appartement a une surface carrez de 43.66 m2 et surfaces annexes de 10,57 M2 (donc surface utile de 48,94M2).
le loyer serait de 716 euros : surface utile soit 48,94 * 13,56 (loyer pinel) *1.08 (coefficient 07+19/48,94)
merci de votre aide,
Lionel
Bonjour,
On attend toujours que ce soit mis au Bofip et par précaution vous pouvez peut-être prendre l’ancien. Ca a été publié par les éditions Lefebvre qui ne se trompent jamais mais on a toujours pas l’ajout au texte officiel.
Bonjour, Le barème 2023 du Revenu fiscal de référence pour un logement Pinel est-il sorti?
Cordialement. YH
Bonjour. Il est sorti il y’a 3 jours ça y’est.
Bonjour,
c’est notre première déclaration pinel, j’ai regarder votre site, votre guide cherché les informations un peu partout mais quelques questions perdurent par peur de mal faire et perdre les avantages …
donc je me tourne vers vous
nous avons acheté un appartement de 64 mètres carrés avec un balcon / terrasse de 16,62 mètres carrés pour une valeur de 295 000 euros
=> total retenu 72 mètres carrés;
ainsi qu’un garage de 17,64 mètres carrés en juin dernier pour une valeur de 17 000 euros
2 bails ont été fait par l’agence
date d’acquisition : le 30/05/2022
dépôt permis : 03/06/2019
date d’achèvement : 14/09/2023
première location : 17/09/2023
donc mes questions
1/ sur la 2044EB
– quel est le montant de la surface retenue pour le garage 17 ou 18 mètres carrés
– que dois je déclarer :
* un bien pinel ? avec la totalité appartement + garage ?
*ou 2 pinel? 1 pour le garage et 1 pour l’appartement
* ou faire 2 déclarations ? une pour le garage et une pour l’appartement ?
2/ sur la 2044
dois-je scinder les charges ou déclarer le total (appartement + garage) tel que l’agence me les a fournit ?
3/ et enfin mon loyer d’appartement est de 700 (+ 75 de charges), pour le garage 75 (+10 de charges) donc un total de 775 euros + 85 euros de charges
je suis en zone B1 rumilly (74) c’est a priori ok mais suis-je bien dans les clous pour ne pas dépasser le plafond pinel ?
l’agence me dis oui et de faire simple mais je finis par douter de tout
je vous remercie d’avance pour ces derniers éclairages et votre future réponse
Bonne journée
Cordialement
Bonjour, Nous avons acheté un appartement avec le dispositif PINEL en septembre 2022 livré récemment. En faisant des recherches pour la fixation du loyer, nous nous sommes rendus compte que le plafond de loyer était à priori modulé (de la zone A : 13, 09€ , le plafond passe à 11,77€ d’après le site ecologie.gouv)
Doit-on procéder au même calcul avec avec ce plafond ? savez vous si l’administration base sa vérification loyer/surface par rapport au loyer zone A lors de la déclaration 2044 EB (comme indiqué dans votre video) ou celui pris par arrêté préfectoral .
Vous remerciant par avance
Bien cordialement
Bonjour
Je viens de relire votre ebook: super utile !!! Je le conseille vivement.
Petite question sur le calcul du loyer
-la surface avec les annexes fait 60,65 m2: sur la declaration 2044EB, dois je arrondir au supérieur et mettre 61m2 et en conséquence faire les calculs avec 61m2? ou mettre 61 et faire les calculs avec 60,65 m2 ?
-pour le coefficient multiplicateur , dois je arrondir à l’inferieur ou au superieur en prenant seulement les 2 chiffres après la virgule ?
Merci pour votre retour
BOnjour,
Merci. Comme indiqué dans l’ebook, soyez prudent et gardez toujours la moins bonne solution. Ce n’est pas un aspect où on optimise, c’est un aspect où on fait le dos rond. Sur la 2044EB, vous serez obligé de mettre 61 mais bien entendu ce n’est pas une raison pour faire les calculs avec 61, vous gardez 60.65.
Cordialement.
Bonjour,
Je posséde l’EBOOK concernant la réglementation PINEL , mais je n’ai pas trouvé de réponse concernant un point particulier , à
savoir :
-En cas de décès de son conjoint , faut-il déclarer sur chacune des déclarations 2042 RICI , prorata temporis la réduction d’impôts accordée (2%)entre les deux déclarations : la comune et l’individuelle , et ce même s’il n’y aura aucun d’impôt à payer pour chacune d’elle.
Par avance merci.
Meilleurs sentiments.
Bonjour,
Désolé mais là c’est une colle pour moi je n’ai jamais eu le cas. Je pense qu’en utilisant la messagerie sécurisée, le fisc devrait vous répondre par écrit rapidement. Je suis preneur du retour si vous l’avez.
Cordialement.
Bonjour,
Dans le cas d’un logement au RDC avec balcon ( le logement est bien au RDC du bâtiment mais le niveau extérieur des jardins est en contre-bas), puis-je tenir compte du balcon comme surface annexe pour le calcul du plafonnement de loyers?
Merci
Bonjour, j’ai besoin d’une précision sur le calcul des surfaces annexes. a quel moment appliquer les 50% avant ou après le plafonnement?
exemple : terrasse de 17m² sur garage enterrés (donc éligible pour les annexes), dois-je appliquer les 50% aux 17m² ou au 9m² après plafonnement?
dois-je prendre en considération : 17/2=8,5 m² ou 9/2=4,5 m²?
Merci d’avance
Bonjour,
Tout d’abord merci pour toutes ces informations détaillées.
J’ai un doute sur le plafond en B1. Dans l’article il est à 10.93€ mais dans le Bofip il est à 10€55. Savez-vous quel est le montant exact ? Merci pour votre aide ! Anne
Bonjour,
Le nouveau barème a été dévoilé par les éditions Francis Lefebvre et je l’ai mis ici. Mais pour l’instant le texte officiel n’est pas changé donc par prudence prenez 10.55.
Bonjour,
J’ai un doute concernant l’arrondi du calcul de mon loyer Pinel.J’ai bien compris que l’on ne devait pas prendre le loyer à l’euro supérieur..
La surface totale de l’appartement avec annexes est de 49,02 M2 j’ai donc calcule le prix de mon loyer en fonction de cette surface précise. Cela me donne un loyer de 693 euros. (Puis je prendre en compte la surface réelle pour ce calcul soit 49,02 M2 et non pas la surface arrondie inférieur à 49 m2 ).La surface arrondie donnerait un loyer de qq centimes inférieur d’ou un loyer arrondi à l’euro inférieur.
Merci pour votre retour.
Bonjour,
Ce point est traité à la page 47 de l’ebook Pinel sur la version 2023 que vous devriez avoir il me semble 🙂 En gros, je vous conseille de tabler en dessous pour éviter tout risque.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement que je vais passer en Pinel. Cet appartement est situé en rez-de-jardin et dispose d’une terrasse de 22 m2. Cette dernière est située au dessus des garages, mais c’est une terrasse sur plot.
Puis-je prendre en compte les 50% de ma terrasse dans la limite de 9m2 pour calculer mon loyer Pinel ? ( sachant qu’on est à plus de 1,80 m de haut ).
Salutations,
Jerome
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Pour les baux signés en début d’année, vous indiquez qu’il faut utiliser les plafonds de l’année précédente en attendant la publication en mars ou mai des seuils de l’année en cours en faisant référence au texte du bofip. Je ne trouve aucune référence à ce sujet dans le texte, pouvez vous le préciser svp ?
Concernant la revue annuelle ou uniquement lors du renouvellement des loyers, est ce que quelqu’un a posé la question à l’administration fiscale pour préciser si une revue peut être effectuée chaque année en Pinel ou si c’est uniquement lors des renouvellement étant donné que la loi indique que les plafonds sont pour les baux « signés ou renouvelés » sans préciser si ils peuvent servir pour une revue du loyer en cours de bail.
Merci beaucoup pour ces 2 précisions
Bonjour,
Alors on connait tout juste les nouveaux seuils que j’ai mis dans l’article qui ont été donnés par le guide Francis Lefebvre. Mais le texte n’est pas encore à jour. Ils ne se trompent jamais mais par mesure de prudence si vous signez un bail aujourd’hui vous pouvez utiliser les anciens taux. Pour la seconde question, j’ai écrit un article sur le sujet ici : https://www.corrigetonimpot.fr/les-conditions-pour-augmenter-et-reevaluer-son-loyer-pinel/
Bonjour,
C’est pas claire dans le Guide ni dans l’article si le parking est considéré comme surface annexe et donc prise en compte dans le calcul de 8 M2.
Ci-après le texte de la loi.
IV-C-1-b-1° § 350
« Les emplacements de stationnement et les garages n’étant pas expressément visés à l’article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation, ils ne constituent pas des annexes et ne sont donc pas pris en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas par ailleurs des locaux à usage d’habitation. »
Bonjour,
Comme indiqué dans le guide, s’il y’a le moindre doute et que le texte n’est pas clair alors il faut jouer la prudence au niveau du plafond des loyers et ne pas compter. Et tout ce que je n’ai pas indiqué comme optimisation n’est pas possible.
Du coup, le parking ne peut malheureusement pas intégrer le calcul.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en loi Pinel en 2019 avec plafond zone B1 à 10.28/m2.
En 2023, le plafond plafond zone B1est de 10.55/m2.
Puis-je revaloriser le loyer en prenant en compte ce nouveau plafond ?
Cordialement
Bonjour,
J’explique la possibilité de revisiter le loyer PInel ici : https://www.corrigetonimpot.fr/les-conditions-pour-augmenter-et-reevaluer-son-loyer-pinel/
Je vous conseille vivement de bien lire mon guide Pinel pour tout optimiser.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Je viens de lire les articles comment calculer le loyer Pinel et j’ai » questions à vous poser svp
J’ai acheté un appartement avec une place de parking au sous sol à Meaux (77100).
Mon appartement fait 33.39m2 avec un balcon de 6.4m2 d’après le promoteur.
1- Dois-je recalculer la surface comme vous l’aviez expliquez ou je prends comme référence la surface du promoteur au quel s’ajoute la surface du balcon
2- Dans le cas où je dois recalculer la surface , est-ce que je déduite la surface du placard ?
3- Pour le parking, que dois-je faire ?
En vous remerciant par avance pour vos réponses.
Cordialement
Nadia
Bonsoir à tous,
je partage pleinement l’avis de l’auteur : il faut être très prudent dans la lecture des textes et prendre la situation la plus restrictive possible à chaque fois pour éviter un redressement très lourd en cas de contrôle.
Trois erreurs récurrentes :
– pour les garages, les parkings et les places de stationnement : il faut considérer 0 m², sauf cas particulier pour les maisons parfaitement décrit dans le BOFiP
– pour les terrasses des appartements hors rez-de-chaussée (typiquement dans une résidence en « toit-terrasse » qui fait que la terrasse de l’un est le toit de l’autre situé en-dessous), le maximum autorisé par la loi à considérer en tant que surface annexe est 9 m². C’est AVANT division par deux, puisqu’on ne retient que la moitié des surfaces annexes, et pas après. C’est tout à fait clair dans le BOFiP mais les confusions sont fréquentes. Si par exemple un logement fait 72 m² de surface habitable avec une grande terrasse de 25 m² et sans autre surface annexe éligible, on retiendra 76,5 de surface pondérée (72 + 9/2) et non 80 (70 + 8)
– les plafonds annuels : il est bien précisé dans l’article du BOFiP que les valeurs publiées chaque année concernent les baux « conclus ou renouvelés » l’année en question. Par exemple, la dernière version concerne « les baux conclus ou renouvelés en 2023 ». Les mots ont un sens : cela signifie que si le bail a été conclu (= signature initiale) ou renouvelé (= prolongé automatiquement au bout de 3 ans, 6 ans, 9 ans, etc.) en 2023, on pourra utiliser ces valeurs. Dans le cas contraire, les plafonds n’évoluent pas. Par exemple, pour un bail signé en 2018 et renouvelé en 2021, ce sont les plafonds de 2021 qui restent valables en 2023, et pas ceux de 2023
Le nombre de sites internet de vendeurs de Pinel qui publient des informations fausses est hallucinant. Pas grave, ce sont les investisseurs qui prennent tous les risques ! Soyez prudents.
Matthieu
Bonjour,
Je n’arrive pas à trouver l’endroit où il faut chercher le prix maximum du loyer Pinel en 2023 par mètre carré selon la zone.
Pouvez-vous m’envoyer le lien ?
En vous remerciant par avance
Cordialement
Nadia
Bonjour,
Le texte est ici alinéa 150 : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000017-20220519 Pour le moment c est comme je l’indique dans l’article.
Bonjour votre article mentionne les anciens plafonds Pinel (plafonds 2022 et non 2023)
Bonjour,
Oui vous avez des articles sur le nouveau Pinel dans la rubrique « immobilier » puis « pinel ». Vous avez aussi toutes les nouveautés si vous possédez mon guide Pinel ou êtes abonné. Pour les articles de base comme celui-ci, je laisse les anciens taux. On va avoir des Pinel avec ces anciens taux et d’autres avec les nouveaux. Mais sur les articles évoquant les conditions du Pinel comme celui-ci, celui sur les locataires etc… tous les Pinel sont logés à la même enseigne.
Cordialement.
Bonjour
Je souhaite louer mon Pinel à ma fille qui a un petit salaire. De combien puis je aller en dessous du loyer maximum sans être « hors »la loi pour les impôts ?
Merci
Bonjour,
Malheureusement il n’y a pas de règle. Le fisc nous dit clairement que le loyer doit correspondre à la réalité du marché mais c’est tout. Après ce sera à l’appréciation du fisc en cas de contrôle. Comme je l’explique dans mon guide (https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/), je déconseille fortement d’essayer d’optimiser en réduisant le loyer. Le risque est énorme car vous pouvez perdre tout le Pinel et toute les déductions sur les loyers.
Cordialement.
Bonjour
Je souhaite louer mon Pinel à mon fils qui travaille mais qui a un petit salaire. Je voudrais donc lui louer mon Pinel en dessous du loyer maximum requis 20% de moins ! Cela est il possible ? Je n arrive pas à trouver les textes de lois pour me renseigner. En effet on parle toujours du loyer maximum mais pas minimum. Quand au prix du marché ! Il est assez disparate !!
Merci
Bonjour,
C’est impossible. Vous prenez un énorme risque en louant en dessous du marché, le fisc peut y voir la possibilité de venir redresser le Pinel ainsi que l’ensemble des déductions. Je vous conseille mon guide où vous trouverez d’autres optimisations et aussi le type d’erreurs à ne pas faire comme celle-ci. https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Rebonjour
Pardon il me semble voir compris mon erreur : surface annexe divisé par deux dans la limite de 8 m2
par contre terrasses aménagées sur ouvrage enterré limitées en amont a 9m2 soit 4,5 m2 dans le calcul de la surface totale.
Soit appartement 50m2 avec terrasse de 16 m2 surface total de 54,5 m2
C’est bien cela ?
Merci encore
Bonjour Monsieur,
Merci pour vos précieux renseignements.
Plusieurs sites et simulateurs indiquent que la surface des annexes prise en compte est en effet limitée a 8m2 mais avant d’être divisée par deux .
Soit un logement de 50 m2 avec une terrasse de 16 m2 donne 54 m2 de surface totale.
Le code général des impots dit
« La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles D. 353-16 et D. 331-10 du même code ; »
Bonjour,
Je viens d’acheter votre ebook. C’est très intéressant. J’ai une question cependant.
J’ai acheté un appartement en loi PINEL à VILLEURBANNE (en zone A).
Je serais tenté de retenir le plafond Pinel à 13,09 € /m2.
Mais le simulateur du site du gouvernement pour PINEL retient 12,47 € / m2.
Savez vous lequel retenir ?
Enfin, la ville est soumise au plafonnement des loyers et le simulateur indique 606.72 euros (car il n’inclut que la surface habitable), donc moins cher que le PINEL (car il inclut la surface habitable + la moitié de ma terrasse)…
Est-ce normal également ?
Bonjour et merci.
Effectivement, certaines villes ont un plafonnement spécifique. Je n’ai pas encore réussi à tous les ajouter à l’ebook car on a pleins de villes, cela change etc… il faut donc absolument retenir le plafond spécifique à votre ville malheureusement, il n’est pas possible de faire autrement.
Cordialement.
Bonjour
Auriez-vous la date de légifération et extrait de loi de cette fameuse mesure de tempérement intéressant le calcul d’un garage en maison individuelle en annexe soit l’arrêt légal de la surface « parking » à 12m2 VS surface restante du garage comme surface utile (si supérieure à 12m2 donc?)
Merci!
Bonjour,
Désolé je ne l’ai pas sous la main, il faudrait un peu de recherche. Vous pouvez éplucher le bofip que j’ai joint en fin d’article (ou ceux mis dans mon guide si vous l’avez). Sinon peut-être avec une recherche google « bofip loyer pinel garage 12 etc…. ».
Cordialement.
Bonjour,
quelle est la subutilité technique pour les parkings et garages ?
Merci bcp
Bonjour,
Je ne l’ai plus en tête mais je suis certain qu’elle figure dans les commentaires en fin d’article, je l’ai mise plusieurs fois. Si vous avez mon guide Pinel, elle est aussi détaillée dedans. https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonjour,
J’ai une question concernant une surface annexe. Il s’agit d’un local vélo situé au sous-sol de la résidence, d’une surface de 5 m², fermé et à usage privatif du locataire. Cette surface (pour la moitié) peut-elle être retenue ?
En vous remerciant par avance pour votre réponse,
Bien cordialement,
Sophie
Bonjour,
J’ai mis tout ce que le texte permettait dans l’article sur le paragraphe. Si le local vélo n’est pas spécifiquement indiqué, il ne faut pas le comptabiliser. J’irai même plus loin en vous conseillant de ne pas chercher à optimiser le loyer et à même être prudent en le baissant de quelques euros par rapport au calcul. Le risque de perde tout le Pinel est réel et le gain sur quelques euros de loyers qui en plus seront imposés est minime. Je vous conseille de lire mon guide Pinel qui vous permettra de faire des économies fiscales par ailleurs qui compenseront cette perte sur le loyer : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Merci pour toutes ces infos très utiles que je découvre sur votre site. Je reviens sur la question de l’arrondi. L’arrondi sur les loyers est une chose mais quid de l’arrondi de la surface de l’appartement. Concrètement, que faire avec un appartement de 38,96m2 ? Arrondir à 38 est assez pénalisant pour le propriétaire. Dans les calculs, j’ai bien pris en compte la surface réelle de 38,96m2 mais sur le formulaire 2044EB, j’aurais tendance à indiquer 39 (mais en ayant appliqué un plafond de loyer correspondant à la réalité, soit 38,96m2, pas 39). Si j’indique 38, l’administration verra mes calculs comme faux. Avez-vous un avis ?
Bonjour,
Je suis d’accord avec vous. Je fais tous les calculs avec 38.96. Puis le résultat final j’arrondis en dessous voir j’enlève quelques euros histoire d’être certain de ne pas dépasser. Enfin sur la 2044Eb je mettrai 39 pour ne pas que le calcul ressorte faux.s
bonjour
mon studio fait 32 m avec un balcon de 7,50 m en zone A, selon mes calculs:
la surface 32 m² + 7,50/2 arrondi à 3m²soit une surface de 35m²
le coefficiant 0,7 + 19/35m² = 1,24 on retient 1,2
loyer hc = 13,09 x 35m² x 1,2 = 549,78
pourriez vous me confirmer l’exactitude de mon calcul s’il vous plait, mon balcon fait 7,5m², dois je retenir 3m² ou 4m² étant donné que la moitié est de 3,75m²
bien à vous
Bonjour,
En lecture rapide ça m’a l’air ok et je vous conseille vivement de descendre de quelques euros pour être certain de ne pas être redressé. Comme je l’explique dans mon guide, ce point est primordial et il y’a un risque d’annulation du Pinel. Il ne faut donc clairement pas tenter de l’optimiser et être prudent. En revanche, il y’a d’autres optimisations légales au niveau de l’impôt qui compenseront largement cette petite perte au niveau des loyers.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour. J’ai une question rapide sur la déclaration 2044EB. Section « 4. CARACTÉRISTIQUES DE LA LOCATION », il faut indiquer location directe ou location à certains organismes publics ou privés. Comme je passe pas une agence pour la location de mon bien, savez-vous si je dois cocher « location directe » ou alors « location à certains organismes publics ou privés » ? Merci par avance
Bonjour,
Location directe ici.
Cordialement.
merci de votre retour, donc en fait, c’est quel type de location pour « location à certains organismes publics ou privés » ? Merci !
Bonsoir,
Vous répondez à ma question sur la révision des loyers en disant : « On retient seulement le plafond Pinel le jour du calcul du loyer ou si vous changez un jour de locataire. »
Alors que l’on trouve l’information suivante dans les commentaires de votre site (Virginie le 18.02.2020) :
« Concernant la révision du loyer en cours de bail, il faut respecter deux critères :
– Tout d’abord, en appliquant la clause de révision prévue au contrat de location en fonction de la variation de l’IRL.
– Et en limitant cette hausse au loyer plafond fixé par l’administration fiscale (ou par le préfet de région) pour la location Pinel au 1er janvier de l’année où vous appliquez la révision.
Ce qui veut dire que si l’indice IRL augmente + que le plafond PINEL, il faut limite l’indexation au plafond PINEL de l’année en cours.
L’inverse en revanche n’est pas possible et vous n’indexerez que sur la base de l’indice même si le plafond PINEL est supérieur. »
Du coup, ce n’est vraiment pas clair ! Pouvez-vous apporter une réponse plus précise. Merci d’avance.
Bonjour,
Désolé la période est chargée et j’ai écrit un guide entier avec toutes les subtilités pour ne rien rater : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Vous y apprendrez qu’effectivement il faut respecter le plafond mais que si on flirte avec le seuil ET qu’on choisit de réviser le loyer on a un risque si la révision fait dépasser le plafond (de mémoire je ne sais plus si le texte le dit ou si c’est un risque potentiel de redressement qu’on estime). Bref, on déconseille toujours fortement de jouer avec le seuil du loyer Pinel car le bénéfice rendement/risque est ridicule. Risquer de perdre tout son Pinel parce qu’on veut gagner 50 € de loyers par an qui sont en plus fiscalisés est une aberration. Je vous conseille donc de fixer le loyer un peu en dessous du plafond et/ou de ne pas le revaloriser. En revanche, il y’a des centaines d’euros d’économie à faire en optimisation d’autres aspects de la déclaration comme ceux que je mentionne dans le guide.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour, Je ne trouve pas la réponse à ma question dans votre guide. Pourriez-vous, SVP, y répondre.
Le prix maximum du m2 Pinel (ex : 10,55€ en zone B1 pour 2021), sert il uniquement pour le calcul du prix du loyer lors de la mise en location ? Ou faut-il aussi s’y référer pour ne pas dépasser le loyer les années suivantes lors de la révision du loyer ?
Pour être simple, l’IRL a augmenté de 2.48% entre le 4ème Trim 2020 et le 4ème T 2021 ; alors que le prix du loyer Pinel en Zone B1 est passé de 10,51 à 10,55 €, soit environ +0,38%. Quelle augmentation maximum de loyer puis-je appliquer ? Merci pour votre réponse.
Bonjour,
On retient seulement le plafond le jour du calcul du loyer ou si vous changez un jour de locataire.
Bonjour Thibault et merci pour votre site, votre ebook et vos réponses aux commentaires qui sont d’une grande aide.
J’avais lors de mon premier bail en mars 2018 pour mon bien en Pinel achevé en décembre 2017, suivi les conseils de mon conseiller bancaire (qui est depuis parti) et avais inclus 8m² pour une terrasse en gravillons (non maçonnée) dans mon calcul de superficie ; ainsi qu’un complément de loyer de 30€ par mois pour « mise à disposition et entretien de deux emplacements de stationnement à usage privatif ». Il disposait également d’un garage de 18m² qui n’était lui pas compté dans la superficie. Je ne me suis depuis pas posé beaucoup de questions …
Mon locataire quitte le logement et en me replongeant dans le bail je me demande si tout ça était bien justifié/justifiable …
Ces éléments vous semblent ils justifiables et cohérents ? Si la réponse est non, avez vous eu via les divers échanges depuis toutes ces années sur votre site des retours d’expérience sur ce genre de situation et la réaction du FISC sur une explication de bonne foie ?
Merci pour votre aide et votre soutien.
Bonjour,
A mon sens non et c’est surtout ici un énorme risque d’annulation total du Pinel. Je vous conseille pour le prochain locataire de bien recalculer le plafond et soit de faire l’autruche pour le passé ou de voir avec un avocat fiscaliste.
Cordialement.
bonjour,
J’ai un problème pour calculer la surface utile d’un appartement Pinel.
Les données : surface habitable -> 48,30m2; surface balcon ->13,45m2; surface annexe ->0.
Surface utile (selon moi) = 48,30+13,45/2 =55,03m2
Ou 48*+13*/2 =54*
*étant entendu que simulateur loyer Pinel impôts.gouv ne prend pas en compte les décimales.
merci pour votre réponse.
Bonjour,
Je vous conseille vivement d’arrondir en dessous car un dépassement même de 1 € vous fera perdre tout le Pinel. Cette petite perte sur le loyer peut être compensé par de grosses économies au niveau fiscal si vous optimisez la déclaration comme je l’explique dans mon guide : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour
Sauf erreur de ma part, pour une location en Pinel, j’ai remarque que sur les différentes déclarations il n apparaît pas le revenu imposable de référence du locataire.
Est ce un justificatif à présenter seulement lors d’un contrôle des impôts?
Cordialement
Bonjour,
Je n’ai plus en tête si le fisc le demande ou non sur la 2044EB. Mais si non, c’est effectivement que ça sera sur demande du fisc en cas de contrôle (il faut conserver l’avis d’impôt du locataire). Je vous conseille mon guide Pinel pour tout optimiser : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
bonjour Monsieur
est ce que je peux rajouter la surface du parking pour le calcul de mon loyer?
Bonne journée
Sandrine
Bonjour,
Le cas est expliqué dans un des commentaires passés.
Cordialement.
Bonjour,
J’envisage l’acquisition d’un appartement en étage avec 2 terrasses distinctes. La première fait 15 m2 la seconde 5 m2.
Pour le calcul des annexes je pense légitime de retenir 4,5 m2 pour la 1ère terrasse et 2,5 m2 pour la 2ème. Ou alors devrais-je ne retenir que 9 m2/2 pour l’ensemble des deux terrasses?
Avez-vous vous un point de vue sur cette question spécifique?
Cordialement,
JBF
Bonjour,
Je n’ai jamais eu ce cas. Je vous conseille d’aller voir le texte joint à la fin de l’article pour voir si vous y trouvez votre cas particulier. Si non, je serais alors très prudent. Soit vous prenez la moins bonne solution; soit vous allez voir un avocat fiscaliste pour avoir un écrit validant sur cet aspect. Le risque est énorme; si vous dépassez le plafond de loyer c’est une annulation de tout le Pinel qui arrive.
Cordialement.
bonjour,
en zone tendue comme Lyon, le prix au mètre carré n’est plus de 13,04 euros. Pourriez vous me le confirmer et me donner le prix actuel?
D’autre part, lorsque je fais le calcul de la surface habitable + balcon/2, je trouve 40,25+ 6,52/2 soit 43,51. Dois-je arrondir à 43 mètres carrés? le coefficient 0,7+.. de 1,136 doit-il être arrondi à 1,13 ou 1,14? Toutes ces décimales modifient le loyer Pinel, l’erreur n’est pas permise.
Merci pour tous vos conseils
Bonjour,
Le texte ne précise rien sur les décimales. Dans le doute, je conseille toujours d’arrondir en dessous et de prendre une petite marge. Il vaut mieux un loyer plus faible de quelques euros que de subir une annulation de tout le Pinel parce qu’on a dépassé le plafond. Je n’ai plus les plafonds en tête notamment pour les zones tendues; je mettrai l’article à jour d’ici quelques jours car on aura les nouveaux plafonds 2022.
Cordialement.
Bonjour
Je rentre en contact avec vous car je n’arrive pas à évaluer précisément le montant du loyer que je peux demander: j’ai fait un achat en loi Pinel en zone B1.
Voici les données:
surface habitable: 45,94 m2
surface balcon: 13,94 m2
Parking inclus.
Comment calculer? merci pour vos explications
Bonjour Monsieur DIRINGER
Merci pour votre guide
Je suis vraiment novice et j’ai deux questions une sur l’achat et une pour la surface
Pour la déclaration
J’ai eu la remise des clés et livraison de mon appartement le 20 juillet 2021 et j’ai signé chez le notaire 2 mois après LE 26 SEPTEMBRE qu’elle date d’acquisition dois-je mettre
L’appartement mesure 42.7m² et un balcon de 4.2m² plus deux places de parkings privé et sécurisé soit 23m²
Si j’ai bien compris je peux rajouter au m² habitable plus les( 4.2m²/2= 2.1 et les 23m² des parkings ramenés à 12m² soit 56.8m²
0.7+19/56.8=1.03
1.03*8.82*56.58= 518.26€
Merci de votre aide
Bonjour,
Pour la date d’acquisition, il suffit de retenir celle mentionnée dans l’ebook page 12 selon la nature de votre investissement. Attention à l’article de l’ebook sur la location des parkings qui est important si vous les louez également.
Pour le loyer je ne peux prendre le temps de vérifier chaque demande malheureusement mais à lecture rapide cela me parait pas mal. Il me semble qu’il existe un simulateur du fisc où on rentre les caractéristiques du bien et on a le résultat du loyer maximum.
Cordialement.
Bonjour Monsieur,
Je viens d’acquérir votre Ebook version 2021 (j’avais celui de 2018). Je vais louer mon bien en Pinel à ma fille à partir de 2022.
Je souhaite lui appliquer un loyer inférieur au plafond. Jusqu’à quel seuil minimum puis-je descendre. J’imagine que d’autres propriétaires louant à un ascendant ou un descendant ont pu se poser cette question.
Merci de votre avis
Cordialement,
Bonjour,
Sauf erreur, cette réponse figure dans l’ebook. Il n’est pas possible de sous évaluer le loyer car il y’a un risque que le fisc vienne alors retoquer les déductions. Je ferai suivre la version 2022 d’ici une dizaine de jours.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté votre ebook et je voudrai savoir pour le calcul du plafond du loyer. Serait-il possible de prendre des exemple avec des valeurs arrondi car je vais acheter une T2 en VEFA a Fréjus dont la surface habitable est de 45,50 m2 et il y a un balcon de 10,50 m2.
Pouvez-vous me confirmer si le calcul suivant est le bon :
surface habitable = 45,50 + 10,50/2 = 50,75 m2. Dois-je arrondir à 50m2 ou puis-je conserver 50,75m2 dans les calculs suivant ?
Calcul du coefficient : 0.7+19 / 50,75 = 1,07438… Dois-je conserver 1,07 ou bien la valeur exact 1,07438… dans le calcul suivant ? Ou bien dois-je calculer de la façon suivante : 0.7+19 / 50 = 1,08
Calcul plafond du loyer logement Fréjus en zone A : Laquelle des propositions est la bonne parmis les suivantes ?
13.04 * 50,75 * 1.07438… = 711,006 € => Donc le plafond du loyer est de 711 € Max
13.04 * 50,75 * 1.07 = 708,1046 € => Donc 708 € Max
13.04 * 50 * 1.08 = 704,16 € => Donc 704 € Max
Merci pour ces précisions et pour la qualité de votre ebook que je conseille à tout le monde.
Cordialement.
Anthony
Bonjour et merci pour votre message. Il me semble avoir indiqué dans l’ebook que les virgules ne sont pas prévues dans le texte et pas non plus prévues dans la déclaration. Certains utilisent les virgulent dans tous les calcules et arrondissent en dessous sur le résultat final. Certains arrondissent toujours en dessous à chaque étape de calcul. Je ne peux que vous conseiller de faire ainsi; mieux vaut perdre quelques euros sur les loyers et être dans les clous que risquer un redressement pour dépassement de loyer qui viendrait annuler tout le Pinel.
Cordialement.
Bonjour,
Je loue un logement dans le cadre du dispositif Pinel à ma fille majeure dont les revenus n’excèdent pas à 13000 euros annuel. Je souhaiterais appliquer un barème social (type Agence Nationale de l’Habitat). Actuellement le montant du loyer s’élève à 600 euros mensuel hors charges, en prenant le barème « loyer très social) de l’ANAH, le loyer serait de 360 euros mensuel hors charges. Est-ce recevable par l’administration fiscale ?
Le livre PINEL que j’ai utilisé pour mes premières déclarations est un excellent guide, Merci à vous de l’éclairage que vous pourrez m’apporter.
Cordialement.
Bonjour,
Je préfère ne pas m’engager sur cette réponse car une erreur à ce niveau serait source d’un redressement énorme. A mon avis, il faut interroger un avocat fiscaliste sur ce sujet pour être protégé.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
Je viens d’acheter un appartement situé en RDC qui comporte une terrasse de 13M2 et un jardin de 14M2. Puis-je comptabiliser la terrasse en surface annexe et donc retenir la surface de 6.5M2 pour le calcul du loyer Pinel?
Merci
Philippe
Bonjour Monsieur Diringer, je ne retrouve nulle part dans le Code de la construction et de l’habitation (Articles R111-1 à R662-1) , ni dans une jurisprudence, une référence à votre phrase « Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m² ». Au contraire dans l’article R111-2 il est clairement écrit : « Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. ».
Auriez vous un lien ou une référence confirmant votre phrase ?
Bonjour,
Je vous invite à chercher du côté des « BOFIP » Pinel, vous y trouverez votre bonheur.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
pour un appartement de 62m² qui a un cellier interne de 1,8m² et en plus un balcon de 11m², quelle est la surface svp ?
Peut-on inclure le garage (individuel, fermé, en sous-sol) de 13m² ?
Je comprends de votre article:
– appartement: 62m² – 1,8m²
– cellier: 1,8*0,5
– balcon: est-ce considéré comme une terrasse et plafonné à 9m²?
– garage: quelle est l’exception que vous mentionnez ?
Merci de votre aide.
Bonjour,
Je vous invite à regarder dans les premiers commentaires, j’avais mentionné l’exception du garage détaillée à travers un commentaire. Après, je ne peux rien faire de plus que vous renvoyez à mon article ou mon écrit sur le garage, j’ai mis tout ce que le texte prévoit. Si un local ou une pièce vous semble bordeline ou pas vraiment identique à ce que je cite, je vous conseille de ne pas l’inclure. Une annulation du Pinel juste à cause d’un loyer un peu trop haut est fréquente et ce serait vraiment dommage. D’autres optimisations sont possibles via la déclaration comme je l’explique dans mon guide : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour
Nous avons construit une maison que nous allons louer en pinel. Elle n’a pas de garage. Peut on inclure dans la surface annexe, l’emplacement pour stationner le véhicule ?
Merci par avance pour votre réponse.
Bonjour,
J’ai mis dans l’article tout ce que le texte permet d’apporter. Si ça ne figure pas explicitement dedans, je vous déconseille de jouer avec le feu car un loyer faux peut entraîner une annulation de tout le Pinel.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Pourriez-vous m’indiquer votre source pour la mise a jour des plafonds de loyer ?
Le lien que vous indiquez donne une reference de bulletin officiel avec les chiffres de 2020.
Merci pour tous ces pages qui sont vraiment tres utiles !
Bonjour,
Le site du ministère de la cohésion des territoires précise chaque année sur son site les nouveaux plafonds avant de mettre à jour le texte officiel. Pour le moment, les chiffres viennent de là. Jusqu’ici ça a toujours été mis dans la foulée sur le BOFIP mais effectivement dans un soucis de prudence il serait opportun d’attendre un peu.
Cordialement.
Bonjour, je fais l’objet d’un rattrapage des impôts sur 3 ans dans mon dispositif pinel suite à une erreur.
C’est un studio (25m2) en rez de chaussée avec une terrasse (entourée de muret sans accès par l’extérieur) de 8m2.
J’ai donc compté 4m2 d’annexe pour le calcul du loyer.
Le service des impôts m’indique que je n’aurai pas dû la compter.
Pouvez vous me confirmer svp.
Merci beaucoup !!!
Bonjour,
Vous pouvez prendre un avocat fiscaliste pour avoir son interprétation mais me concernant je ne peux que vous renvoyer au texte que je cite dans l’article. Si les impôts viennent redresser, il y’a des chances qu’ils aient étudiés le dossier en amont et soient dans le vrai. Pourriez-vous me faire savoir s’ils redressent uniquement le loyer ou s’ils annulent toute la réduction Pinel?
Cordialement.
Bonjour, il me rattrape sur les 3 dernières années en annulant le Pinel , et mon montage n’y est plus éligible pour la suite.
Je vais donc revendre mon bien. Plus aucun intérêt de l’avoir et surtout je vais devoir payer le rattrapage…
Encore merci pour votre réponse et votre site !!
Bonjour,
Merci pour votre retour. C’est bien ce dont j’avais peur; cela confirme vraiment la nécessité de ne pas tenter quoi que ce soit sur les loyers. Vu l’importance du redressement, vous pouvez toujours envisager de consulter un avocat fiscaliste pour voir s’il y’a matière à contester ou pas. Cela coûtera quelques centaines d’euros mais le jeu peut en valoir la chandelle.
Cordialement.
Bonjour,
Y’a t’il un parking (ouvrage enterré) sous votre terrasse ?
Bonjour, petite question. Il existe également un montant de loyer majoré. Pouvez vous m’expliquer svp? Peut on retrouver un article là dessus? Merci de votre retour
Bonjour,
Pouvez-vous me préciser de quoi vous parlez ou me citer vos sources que je puisse vous éclairer?
Cordialement.
Bonjour,
L’article b.340 du BOI-IR-RICI-230-20-20 stipule au sujet des surfaces annexes Pinel :
« Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement…, dans la limite de 9 m²… » Dois je comprendre qu’un cellier intérieur à une maison individuelle est compris dans la surface habitable ?
Merci pour votre réponse et votre guide qui m’est fort utile.
Bonjour,
J’ai peur de ne rien pouvoir ajouter par rapport à mes écrits sur cet article… comme indiqué dans l’ebook, c’est à vous d’interpréter sur certains sujets. Je ne peux pas vous garantir qu’un cellier intérieur marche quand le texte précise cellier extérieur. L’autre solution est d’interroger le fisc.
Cordialement.
Bien le bonjour,
Petite question, vous dites dans votre article que : « Si vous commencez à louer votre bien en 2021, sachez que le barème évolue chaque année. Les chiffres en vigueur sont publiés au bulletin officiel que vous trouverez ici : BOFIP plafond loyer Pinel. C’est à l’alinéa 150 qu’on trouve le plafond pour l’année 2021. Malheureusement, les chiffres ne sortent que courant mars. Dans l’attente, il faut utiliser celui de l’année passée. Vous pouvez vérifier mes dires avec le texte joint ci-dessus. »
En vérifiant… On tombe sur le premier paragraphe :
« Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent notamment selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés chaque année au 1er janvier. »
Logiquement, on peut utiliser le nouveau plafond de ressources dès le 1er janvier, non ?
Vous contesterez certainement en disant que l’on n’a pas le barème, n’est-ce pas ? Néanmoins la méthode de calcul des nouveaux plafonds de loyer PINEL est donnée par le BOFIP.
Conclusion ?
Effectivement, je préfère être prudent avec les lecteurs et les faire se baser sur le barème que l’on connait plutôt que de prendre le moindre de risque. Il serait dommage de voir toutes vos réductions Pinel annulées juste parce que vous avez essayé d’augmenter le loyer de 2 € de plus par mois en anticipant à tort.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre réponse confirmant mon interprétation. Mes félicitations pour votre article de qualité
Bien cordialement,
Peter.
Bonjour
Une place de parking privative en sous-sol dans un garage clos commun aux résidants, est-elle considérée comme une annexe à prendre en compte dans le loyer?
Bonjour,
J’ai la même question !
De ce que vois dans les textes, le parking ne doit pas etre pris en compte dans le calcul du loyer.
Du coup, je me demande si je peux établir un contrat Pinel pour le logement et un contrat libre pour le parking… que faire ?
Bonjour,
Je vais louer un appartement sous dispositif PINEL qui comprend un garage de 21m2. Puis-je appliquer la mesure de tempérament prévue pour les maisons individuelles à savoir la prise en compte dans la surface de mes annexes de 9m2 (21-12) au titre du garage?
Je vous remercie par avance,
Cordialement,
Alexandra
Bonjour,
J’ai mis tout ce que les textes disent dans l’article ou dans les anciens commentaires pour la particularité du garage. Après si vous n’êtes pas certaine que la rédaction des textes s’appliquent à votre bien, il faut : soit prendre la décision vous même et vous verrez à termes si le fisc est en accord ou non; soit solliciter un professionnel qui engagera sa responsabilité professionnelle en vous donnant son interprétation (expert-comptable ou avocat fiscaliste). Me concernant je ne peux pas me prononcer sur ce genre de situation.
Cordialement.
Bonjour,
je souhaite mettre ma maison en location. Elle est financée par un ptz. Cela fait moins de 6 ans que le versement du prêt a été effectué. Je dois donc respecter un plafond concernant le loyer selon mes recherches, un plafond de loyer pls. Or, comment le calcule-t-on ?
J’ai une maison de 75m2 avec un garage de 21m2. Je suis en zone C
Bonjour,
Cet article concerne le plafond de loyer pour les biens loués en Pinel. Je n’ai rien écrit de particulier sur les PTZ.
Cordialement.
Bonjour,
Je n’ai pas eu de redressement fiscal pour l’instant mais je viens de me rendre compte d’une erreur que j’ai commise en appliquant un coefficient multiplicateur supérieur à 1,2.
Me recommandez-vous de contacter de manière pro-active mon centre des impôts pour leur signaler l’erreur ? Quels sont les risques en cas de redressement : perdre l’avantage fiscal sur les trois dernières années ou depuis le début du Pinel (j’ai acquis mon appartement début 2016) ?
Je vous remercie par avance pour votre retour.
Cordialement,
Nicolas
Bonjour,
Alors là, je ne sais pas quoi vous dire… se manifester tout seul amène un risque conséquent que tout le Pinel saute. Il reste possible que ça passe en faisant l’autruche vu la complexité mais je ne peux pas vous conseiller cet aspect car un redressement venant du fisc entrainera le redressement du Pinel ET une majoration de 10% qui sera très conséquente. Peut-être qu’il reste possible de refaire le bail rétroactivement et de rembourser le locataire; il faudrait voir l’avis d’un avocat fiscaliste sur cette idée. Je ne vois pas vraiment d’autres solutions légales sur un tel cas, désolé.
Cordialement.
Bonjour,
Comment doit-on faire avec les surfaces avec décimales par exemple un balcon de 2,85 m2 ? Doit-on arrondir au m2 inférieur ? Et si le balcon fait 5m2 donc la moitié est de 2,5, on prend en compte 2,5 ou 2 ?
Je vous remercie,
Cordialement
Bonjour,
Les textes ne précisent rien et vous verrez que dans la déclaration d’impôt il faudra mettre un résultat rond. Du coup, je préconise toujours d’arrondir le résultat à l’inférieur dans le doute. Mieux vaut perdre quelques euros de loyers et avoir sa réduction Pinel que de risquer un redressement ou de devoir gérer une demande de rectification juste pour avoir voulu mettre le loyer maximum à l’euro près.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai une demande de renseignement concernant l’achat en VEFA un appartement en RDJ avec jardin privatif accessible de l’intérieur ( Sur parking sous-terrain . Le niveau -1 est dédié au parkings )
Est-ce que les M2 du jardin privatif sont pris en compte pour le calcul du loyer ? Si je rajoute des dalles est-ce que ca deviens une terrasse d’un point de vue fiscal?
Merci
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
je fais construire une maison pour une location avec la Loi Pinel. J’ai un garage collé à la maison et qui communique avec le reste de la maison. Le garage mesure 15 mètres carrés.
Quelle surface dois je prendre en compte pour le garage pour le calcul de mon loyer?
12/2, soit 6 mètres carrés?
15-12=3. Puis 3/2=1,5 mètres carrés?
Merci pour votre retour.
Cordialement
Bonjour,
C’est bien 6 de mémoire. Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide sur le pinel.
Cordialement.
Bonjour monsieur
Je fais bâtir une maison individuelle pour défiscalisation Pinel qui sera loué mi 2021, J’ai déposé mon PC ce mois-ci, donc je pense être dans le temps puisque c’est le dépôt de PC qui compte et non l’obtention ?
Le remaniement de la loi a été faite en mars 2020 pour la dernière fois je pense? Car il n’y aura plus de Pinel en 2021, donc d’après votre barème Je suis en zone B2 avec 128 m² habitables et une terrasse de 20 m² j’ai trouvé un loyer à 1046 € est bien ça?
Enfin le garage de 22 m² coller à la maison est perdu pour la location?? Vous remerciant par avance de votre réponse bien cordialement
Bonjour,
Je n’ai pas le temps de refaire chaque calcul de loyer car j’ai énormément de demandes mais si vous avez bien suivi l’article, ce sera ok. C’est effectivement la date de PC qui compte, du moins lorsque j’ai écrit le dernier article sur le sujet en janvier dernier. Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide Pinel qui vous aidera sans nul doute.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
C’est très bien expliqué
Par contre le garage comment on peut le compter
Merci
Bonjour
Merci pour l’envoi 😉
Je vais lire tout ça
Question : un emplacement de parking en sous sol ne peut définitivement pas être Comptabilisé comme surface annexe ?
Merci
Bonjour
j’ai investi dans un appartement au 1 er étage en PINEL de 60.18m2 habitable sur ANGERS avec terrasse béton 6.78 m2+ cellier sur pallier commun de 4.91 m2+ terrasse jardin( touchant à la terrasse béton et chambre ( surface enherbé ) de 55.54 m3 )
Est ce que dans le calcul taxable concernant les annexes je peux inclure la terrasse enherbé ou pas
Si pas possible : terrasse béton 6.78 m2 + cellier 4.91 m2 soit 11.01 m2 /2 = 5.505 m2 annexe
si possible : terrasse béton 6.78 m2+terrasse enherbé de 55.54 m2 soit 66.55 m2 dans la limite de 9m2 de terrasse + 4.91 m2 de cellier . soit 13.91m2 /2 = 6.955
qu en pensez vous ?
Merci de votre retour
Cordialement
Gil ROUX
Bonjour,
J’ai cité la totalité du texte dans mon écrit. Si un aspect de votre bien n’y figure pas explicitement, c’est qu’il faut interpréter le texte afin de décider de le mettre ou non. Sur ce genre d’aspects, je conseille fortement la prudence. Une erreur au niveau du calcul de plafond de loyer est un aspect que le fisc peut utiliser pour annuler tout le Pinel. Ce serait dommage de perdre toute la réduction d’impôt pour augmenter un peu le loyer.
A l’inverse, il y’a d’autres optimisations où on a beaucoup moins de risques et qui permettent de gagner beaucoup au niveau de l’impôt. Je détaille justement ces points dans mon guide que je vous recommande fortement : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonsoir,
Nous sommes exactement dans le même cas: un jardin de 30 m2 avec une terrasse sur plots de 6 m2, les 2 sur parties enterrées ( parking). Les agences ne retiennent que la partie terrasse, et pas la partie herbeuse. Sur ce point là, la loi Pinel n’est pas clair. Avez-vous obtenu d’autres réponses et que pensez-vous déclarer ?
merci pour votre retour si vous avez ce message.
Cordialement
Loyer Pinel Strasbourg
Merci de me renseigner sur les questions suivantes : loyer Pinel a Strasbourg
Appartement : 44,33 m/ carrés
terrasse: 10,24 m/ carré
cave :1,59 m/carré
comment calculé le montant du loyer , avec les surface annex
la cave fait-elle partie de calcul de loyer ?
quelle surface retenir ?
me donner également les revenu du locataire
– 1 personne seule
-1 couple
peut-on louer a des étudiants avec des parents caution ?
faut-il aussi considérer les revenus des parents ?
Quel année fiscale a retenir ?
Bonjour Monsieur
Merci pour ces indications sur la loi Pinel.
Nous avons acheté une maisin avec un garage et une place de parking.
Puis je compter une partie du garage dans la surface des annexes? Quelle est la tolérance?
Merci
Bien à vous
Sophie Ducros
Pourriez vous svp me répondre par mail privé?
Bonjour, j’ai acheté un appartement de surface : 33.5 m² et un balcon de 7.1m². Pour calculer le loyer, faut il prendre en compte 33 + (7/2) = 36.5 et ne garder que 36 comme surface utile. Ou 33.5+(7.1/2) = 37m² ? Dans tous les exemples que j’ai trouvé c’est toujours des surfaces avec des nombres entiers. Merci de votre aide.
Bonjour,
Oui, il faut prendre un nombre entier car sur le formulaire d’engagement de location 2044EB qui est primordiale pour éviter tout redressement, il faudra mettre un nombre entier. Le fisc ne précise rien sur les arrondis aussi je conseille d’arrondir en dessous pour éviter tout soucis. Attention, avec votre surface vous êtes concernée par le seuil de 1.2 évoque dans l’article.
Cordialement.
Merci de votre réponse très rapide. J’avais bien pris en compte le maximum de 1.2 pour le calcul.
Cordialement
Bonjour,
J’avais d’autres questions donc j’ai fini par appeler les impôts, j’en ai profité pour leur poser la question. Pour le calcul, il est possible de prendre les surfaces réelles (33.5 dans mon cas) et mettre 33 dans le formulaire. S’il y a un contrôle, il faut juste être capable de pouvoir justifier les surfaces utilisées dans le calcul. En espérant que ça puisse en aider d’autres.
Amélie
Bonjour et merci pour votre retour.
Me concernant je reste prudent. Un appel des impôts et même un écrit sur la messagerie impot.gouv n’empêche pas le contrôle ou le redressement si l’information donnée était fausse. Dès lors que l’on a pas un texte autorisant cet aspect, le risque reste présent si un contrôleur très zélé veut aller au bout.
Cordialement.
Bonsoir, peut on prendre 50% de la surface d’un balcon, non pas pour le calcul du loyer, mais pour le calcul de la surface du bien par rapport au plafond de 5500€/m² .Merci pour votre aide.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement (T2 de 47m²) en rez de chaussée avec une terrasse de 20m² sur dalle et un jardin.
Plus haut,est mentionné « la surface annexe est plafonnée à 8 mètres carrés » et « Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m² ».
Quelle est donc ma surface Pinel? : 47+8 ou 47+9?
Cordialement
Julien
Bonjour,
En fait, il ne faut pas confondre le plafond de 9 m² qui concerne une partie de la surface annexe et celui de la surface annexe retenue qui est divisée par 2 et plafonnée à 8 m². Le mieux est que je vous fasse un exemple.
Imaginons que vous avez une terrasse accessible en étage de 10m² et une cave de 10 m². On calcule la surface annexe : 10+10 mais le plafond de 9m² s’applique pour la terrasse. La surface annexe est donc de 19 au lieu de 20. Puis on retient la moitié de la surface annexe pour le calcul du loyer pinel soit 19/2 = 9.5. Malheureusement, on ne peut pas retenir plus de 8. La surface retenue pour le calcul du Pinel est donc de 8 au lieu de 9.5.
Après, pour votre cas particulier je ne peux me prononcer sans engager ma responsabilité et sans connaitre le détail de votre terrasse. Cordialement.
Bonjour,
merci pour votre site riche en informations précieuses. Cependant je vous invite à mettre en garde vos lecteurs sur la modulation des loyers Pinel applicable sur certaines communes et qui déroge aux montant du loyer au m2 applicable. la non application de ces dispositions serait susceptible de remettre en cause la déduction fiscale applicable.
Plusieurs arrêtés préfectoraux ont été pris en métropole afin d’adapter les plafonds de loyer applicables dans certaines communes aux particularités des marchés locatifs locaux.
Pour connaître la liste des communes soumises à un arrêté de modulation, les plafonds de loyer qui y sont applicables en fonction de la date d’investissement, ainsi que l’actualisation annuelle des plafonds de loyer modulés, il convient de consulter le site internet du ministère de la cohésion des territoires.
Identifiant juridique : BOI-IR-RICI-360-20-30-20190510
Bonjour,
J’ai fait construire une maison dans le cadre de la loi Pinel et suis sur le point de la louer.
J’ai bien calculé la surface habitable, mais je souhaiterais votre avis pour le calcul de la surface des annexes suivantes :
– stationnement des véhicules : il y a une surface de 25 m2 qui constitue un parking « aérien » pour deux voitures devant le garage. D’autre part, il y a le garage fermé construit contre la maison de 24m2. Peut on ajouté 12 m2 à la surface habitable pour le calcul du loyer ?
– une terrasse de 22 m2 a également été construite donnant sur le séjour. Je n’arrive pas a savoir à la lecture des différents commentaires et de vos réponses si nous pouvons ajouter une partie de cette surface pour le calcul du loyer. Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Désolé mais je ne peux me prononcer sans engager ma responsabilité pro sur de telles questions. J’ai mis dans l’article tout ce qui figure dans le texte et vous pouvez même y accéder en fin d’article. Il n’existe rien de plus. C’est à vous d’interpréter pour voir si vous rentrez ou non dans ce qui est détaillé.
Cordialement.
Je suis sur le point de réceptionner une acquisition PINEL qui comprend, en plus du parking, un box et une place de parking. Je me pose la question de l’opportunité de faire 2 baux , avec un bail séparé pour le box ou la place de parking. Dans ce cas, l’élément scindé ne rentrerait pas dans le dispositif PINEL
Quel est le risque en retenant cette solution? Cela peut-il remette en cause la déduction fiscale?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
Non, du moment que tout ce qui concerne le PINEL soit bien délimité et rentre dans les règles. Le calcul du plafond des loyers se fera notamment hors box. Idem pour le calcul du prix de revient etc… J’ai quand même envie de penser que ce serait bien que ce soit délimité au niveau du cadastre. Il ne serait pas idiot d’interroger le fisc via votre messagerie pour avoir leur position.
Cordialement.
Bonsoir
Apres 9 anset la fin de la réduction, peux t on continuer de deduire les charges (interets, frais de gestion, assurance, etccc) des revenus locatifs?
cordialement
Bruno
Bonjour.
Oui tout à fait!
Cordialement.
Bonjour
Je vais louer une maison PINEL à 1050 euros par mois (le loyer pinel 2019 calculé sur la surface utile doit être inférieur à 1059 euros) au 1er novembre 2019.
Ma question est la suivante : est ce qu’au 1er novembre 2020, si l’évolution de l’indice de loyers fait passer mon loyer à 1070 euros , je peux l’appliquer ? D’après les textes, je comprends bien que je dois rester en dessous du loyer PINEL même avec l’évolution de l’indice mais au dessous du loyer Pinel de quelle année ? 2019 (année du bail) ou année 2020 ? En d’autres termes, suis-je bloquée à louer en dessous de 1059 euros ?
Merci d’avance et merci pour votre ouvrage « corrige ton impot » que j’ai acheté et qui m’a bien aidé!
Bonjour,
Je vous avoue que je n’ai jamais eu le cas. Il faudrait interroger le fisc. Dans le doute, je conseillerai d’attendre un an et de « perdre » 20 € par mois (et encore avant impôt sur ces 20 € donc une perte minime) plutôt que de prendre le risque d’un redressement du Pinel pour ça!
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
J’ai bien lu vos remarques mais je ne comprends pas pour la terrasse!!! Si l’appartement à louer est au rez-de-chaussée avec une terrasse au sol sans construction en- dessous, alors elle ne compte pas dans la superficie habitable comme annexe? D’avance, merci pour votre réponse.
Patricia
Bonjour,
Je viens de confirmer le paiement de votre ouvrage pinel et n’ai pas reçu l’Ebook, pouvez-vous me confirmer que vous avez bien reçu le paiement d’une part et que je ne me suis pas trompée d’ouvrage dans un second temps?
D’autre part, j’ai acheté un appartement en zone B2 selon les information suivantes:
– Localisation: Mérignac
– Valeur du bien + frais notaire + cuisine équipée: 163454€
– Surface habitable 40m2 + loggia 12m2 + une place de parking privative dans sous terrain collectif+ accès local vélo et poubelle collectifs.
– livraison du bien: 22/12/2018
3 questions me viennent à l’esprit:
> Le barème de référence pour le loyer à prendre en compte est 10,15 pendant toute la durée pinel ou bien révisable à chaque année?
> Le calcul suivant la formule que vous proposez correspond à un plafond de loyer max de 519€ (avec le barème de 2018) alors que le calculateur du dispositif pinel sur le site internet du service public semble plafonner à 514€ (cela serait bête d’avoir un redressement pour 60 euros d’écart par an)
> Dans le calcul de la superficie, si je prends en compte la surface habitable ainsi que 50% de la loggia, ma surface globale est de 46m2. Toutefois, les locaux collectifs et la place de parking permettent-ils d’augmenter la surface de l’annexe à 8 au lieu de 6?
Merci par avance de votre retour
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
J’ai fait 2 dépôts de PC en novembre et décembre 2017 pour construire 2 maisons individuelles en vue de la location en Pinel en zone B2.
Une sera achevée en 2019 et l’autre en 2020.
Pouvez vous me confirmer que je pourrai prétendre à la réduction d’impôt Pinel pour chacune d’elle à compter de l’année d’achèvement (2019 et 2020) ?
Bonjour,
J’ai une question concernant une terrasse ( sur plot et qui est située au dessus des parkings) à usage privative sur un appartement en rez de chaussée. Est ce que je peux la compter pour moitié dans la limite de 8 m2 dans la surface à prendre en compte pour le calcul du loyer en Pinel ? Sur votre guide spécial Pinel ( qui est très bien fait et très utile, merci) le texte de loi ne parle que des terrasses en étage. Existe t-il une jurisprudence qui a réglé cette question. Est ce que je peux considéré que ma terrasse est aménagée sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ?
Je vous remercie.
Bonjour,
Comme indiqué dans le guide, je ne peux pas être plus précis que le texte. Il faut soit interpréter le texte, soit interroger le fisc sur une telle question.
Cordialement.
Anne, avez vous eu votre information car je suis dans le même cas que vous
Bonjour,
Le texte de loi est difficile à interpréter, d’après ma compréhension, la surface à retenir pour déterminer le loyer de notre appartement est :
Surface habitable : 58,35m2 + surface de l’annexe : Terrasse RDC au dessus du parking souterrain de l’immeuble 9,8m2/2
Total surface = 58.35+4.9 => 63.25m2
Caractéristiques de l’appartement :
Surface habitable de l’appartement RDC : 58,35m2
Terrasse RDC touchant l’appartement au dessus du parking souterrain de l’immeuble : 9,8m2
Jardin RDC touchant l’appartement au dessus du parking souterrain de l’immeuble : 40,89m2
Parking au sous-sol de l’immeuble : 12m2
Bonjour,je suis en loi Pinel, mais j’ai des difficultés concernant les calculs pour déterminer le plafond de loyer à ne pas dépasser. Je suis en zone B2. J’ai un appartement de 49,33 m2 avec une terrasse de 21,62 m2 + une cave de 3 m2. Pouvez-vous me dire quels calculs je dois faire ?
De plus, en fonction des sites, soit on me dit 8,75 €le m2, soit 8,82 €. Lequel est le bon ?
Merci.
Bonjour. Le plafond de 8.75 était en 2017; pour 2018 (et 2019 apparemment), on est passé à 8.82 €. Cordialement.
Bonjour Thibault,
comment savoir si je prend dans mon calcul le mettre carré en zone A de 12.5 euro (2017) ou 12.59 euro (2018) pour un logement Pinel acqui en VEFA en 2017 et que je récupérè dans 1 semaine ?
merci beaucoup
Bonjour,
Je suis embetée, je suis allée sur le site du gouvernement et leur simulateur ne donne pas le même calcul que moi.
Nous avons un logement surface habitable de 48,88m² et un balcon de 5m².
Je pensais pourvoir louer 684 mais le simulateur du gourvenement me précise 679?
Savez-vous pourquoi?
Il s’agit d’un logement à Wasquehal dans le 59.
Bonjour, je constate que je ne suis pas la seule en galère avec la PINEL. En 2014, j’ai fait une demande par mail aux impôts pour valider le loyer à appliquer à ma fille pour mon appartement en zone
A de 61,92m2. Le contrôleur m’a validé un loyer de 769 €. En 2017 quand elle est partie, j’ai demandé un devis à une agence pour la gestion et ils m’ont appris que le loyer à appliquer est de 702 €
car il existe un arrêté du Préfet de région sur notre commune qui fixe tous les ans des loyers PINEL inférieurs à celui indiqué en Zone A. Pouvez vous me confirmer qu’il faut vraiment en tenir compte
car je n’ai pas l’impression que beaucoup de gens sont au courant. D’avance merci et merci pour vos explications !
Bonjour Thibault, premièrement très bon site qui rend accessible la fiscalisation. Je suis en train d’acquérir une maison individuelle VEFA en loi Pinel. Je suis en cours de calcul du loyer. Après
avoir lu et relu le BOFIP j’en suis arrivé au calcul suivant. La maison, les plans et l’acte notarié précise bien que j’ai fait l’acquisition d’une maison de 75m² de surface habitable avec un
stationnement qui comprend une place de stationnement extérieur de 13m² et un garage de 19m². Dans le cadre de maison individuel, il est précisé que l’on peut prendre en compte le stationnement pour
la surface annexe en retranchant 12m² : place de stationnement + garage – 12m² = 20m². Si je prends la moitié je suis à 10m² donc au-dessus du maxi de 8m². Je rajoute donc 8m² au 75m² de surface
habitable, soit n total de 83m². Je pense avoir bien interprété le BOFIP, pouvez me dire si je suis dans l’erreur ??? Encore merci. Bernard
Bonjour Sylvie,
Je ne peux me baser que sur les textes en vigueur qui n’apportent pas la précision spécifique que vous demandez. Soit c’est vous qui prenez la décision, soit vous interrogez le fisc pour avoir leur
position.
Cordialement.
Bonjour,
Je viens de signer pour un appart en vefa.
La copropriété dispose d’une terrasse commune sur laquelle par exemple des bacs sont réservés aux résidents pour plantations .
pensez vous que cette terrasse en etage, entre dans la surface annexe que je peux prendre en compte pour connaître la surface relative à la location?
Si oui, surface calculée aux tantiemes de copropriété?
Merci
Sylvie
Bonjour,
Cela signifie donc que les impôts ne veulent pas se positionner sur votre cas spécifique. C’est à vous de prendre le risque de l’interprétation et si un contrôleur y voit la possibilité de contester,
il devra lui aussi interpréter et argumenter. En cas de désaccord, on obtiendra une jurisprudence. Aujourd’hui, personne n’a la réponse « exacte » à votre question.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
J’ai déjà pris contact via le portail auprs de mon centre. La premiere fois, l’interlocuteur n’a pas répondu à la question. J’ai alors reformulé différement, et j’ai obtenu une réponse qui n’est plus
ni moins qu’un copier/coller du BO sans plus d’information.
🙁
Bonjour Fabrice,
Impossible d’être plus précis, j’ai pris le texte en vigueur. Le problème vient du fait qu’il faut après que chacun l’interprète selon sa situation particulière et qu’un risque apparait si le fisc
interprète différemment.
LA solution est d’interroger les impôts pour avoir un retour écrit qui vous protégera car ce sont eux qui vont prendre position sur votre cas particulier. J’ai expliqué la démarche ici qui permet
d’avoir un bon taux de réponse dans la plupart des cas : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
Cordialement.
Je viens de parcourir l’ensemble des commentaires, et impossible de me faire une opinion sur l’histoire du garage.
Je ne suis pas le seul à m’etre posé la question.
Si j’ai une maison individuelle avec un garage dans le bati de la construction, avec une porte donnant acces dans l’habitation et que ce garage sert aussi d’annexe technique : arrivée d’eau, ballon
d’eau chaude, compteur, etc…
Est ce que cela est considéré comme de l’annexe plafonné à 1/2 de la surface ou à 12m² ou a rien du tout ?
Cela serait peut etre utilie d’éditer l’article et de citer les cas d’usage différent qui se sont posés dans l’article, ca permettrait d’étayer l’article et d’éviter de nouveaux commentaires.
En tout cas, tres bon blog
Peut etre
Merci Thibault pour votre réponse. J’ai réussi à faire le bon choix en m’appuyant sur l’un de vos articles, en calculant l’augmentation d’impots due aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le
revenu, soit au total environ 50% (sachant que quelque soit la stratégie les charges sont identiques). En conséquence il est préférable pour moi de louer moins cher et de conserver la réduction
pinel!
J’ai lu beaucoup de vos articles et par conséquent je ne pensais pas avoir fait d’erreurs stratégiques, mais si vous pouviez m’en dire plus, peut-être que cela m’inciterait à me pencher plus en avant
sur le livre !
Merci pour la qualité du site,
Antoine
Bonjour Antoine,
Impossible de répondre à vos questions sans faire une étude détaillée. La question est effectivement de savoir si le gain en loyer NET (soit après impôt) compense la perte de la réduction Pinel. Si
vous optez pour la solution, il faudra faire un prorata sur les frais type notaire pour le calcul de la réduction. Je vous invite à jeter un oeil à mon guide, à la lecture de votre texte je note déjà
quelques erreurs stratégiques qui sont évoquées dans mon guide.
Cordialement.
https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour et merci pour vos articles très instructifs,
Je suis acquéreur d’un appartement + parking que je compte louer en PINEL dès septembre.
Le mandataire que je compte prendre pour la gérance m’indique un loyer max de 660 € compte tenu de la surface de l’appartement.
Il me propose donc 2 options :
La première solution consiste à louer appart + garage au loyer imposé par le Pinel doit 660 €.
La deuxième solution consiste à louer l’appartement pour 660 €, Et le garage pour 55 €, soit 715 € en tout.
Dans le premier cas, je defiscalise mon Pinel sur la totalité du prix appartement plus garage, soit 265 000 € (hors frais de notaire).
Dans le deuxième cas je ne defiscalise en Pinel que le montant de l’appartement soit 246 000 € (hors frais de notaire).
Dans les deux cas, je compte partir sur une défiscalisation de neuf ans.
Si on fait un calcul simple sans compter les impôts sur les loyers, ni les frais de gestion, la deuxième solution semble plus intéressante.
Toutefois, pensez-vous que cette deuxième solution est la plus intéressante si en prends en compte les aspects fiscaux (je pense à l’imposition sur les loyers).
De plus si je prends cette option je me demande comment je vais intégrer les frais de notaire dans l’assiette de défiscalisation, puisque je n’ai pas la répartition des frais de notaire entre
l’appart et le garage. Au prorata du prix de l’appartement ?
Merci pour votre aide,
Antoine
bonjour,
pour les maisons individuelles,
en ce qui concerne la prise en compte des garages dans les surfaces annexes, l’exemple de l’article des impôts est très clair : il faut soustraire la surface forfaitaire de 12 m2. Donc si le garage
est de 20 m2, alors on prend en surface annexe 20-12 =8 m2 soit 4 m2 à ajouter.
Maintenant si quelqu’un a une réponse écrite des impôts qui dit le contraire je suis preneur.
je crois qu’il y a beaucoup de mauvaise info à ce sujet.
Bonjour,
Maintenant que le loyer est mis en place et a déjà été payé, je ne peux que vous conseiller de voir avec le fisc comment réagir afin de savoir s’ils acceptent ou non le Pinel dans votre cas. Le
meilleur moyen est un recommandé ou cette démarche : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
Cordialement.
bonjour , j’ai réalisé une construction d’un bâtiment de 4 maisons en 2017, je suis en zone b2 malheureusement je me suis mal renseigné je peux disposer seulement pour 2 maisons , j’ai mis les loyers
a 650€ mais en remplissant cette année (donc ma 1ere fois en pinel)ma fiche d’impôt pour bénéficier de la loi pinel d’une durée de 9 ans je m’aperçois que mon loyer est trop haut pour bénéficier du
credit d’impôt, que puis faire? baisser le loyer ? ajouter des charges donc mettre le loyer a 610€ et 40€ de charges ( du genre entretien de la chaudière , entretien des extérieurs… mes logements
font 72m2 habitable chaques
par contre j’ai réalisé 1 place de parking pour chaque maisons et il y a en commun un local poubelle de 15m2 et une terrasse de 6m2 est ce cela compte en annexe?
dans l’attente de vous lire merci
Autre question svp. J’ai une cabane de jardin de 4m2… C’est bien une annexe ? Donc 4 / 2 = 2m2 à rajouter ?
Par avance merci.
Bonjour,
Concernant les garages… Bien lu le texte sur la prise en compte du garage mais pas super clair.
J’ai une maison individuelle avec un garage intérieur de 15m2 (que mon architecte appelle célier au passage… erreur). La question est : Combien de surface habitable puis je rajouter ?
Il me semble au paragraphe 370 qu’il est possible de prévoir 3 m2 en surface annexe pour un garage de 15m2 (15 moins les 12 de stationnement) situé dans une maison individuelle pour définir le loyer
en loi pinel.
Donc cela fait 3m2 d’annexe… donc en divisant /2 les annexes 1,5m2 à rajouter à la surface habitable ??
Par avance merci.
Bonjour
Achat d’un bien en pinel zone À.
Or sur lyon, il semblerait que le coef ne soit pas de 12,5 mais de 11,9.
On puis je trouver l’info officielle?
Merci
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
« . Emplacement de stationnement et garages
350
Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
360
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à
usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
370
Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes,
il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules
susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas
accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus. »
Très cordialement.
Thibault
Bonjour
Je cais me lancer dans un dispositif pinel et souhaiterais connaitre le dispositif technique pour pouvoir prendre en compte la superficie du parking svp.
Vous pouvez me Répondre en MP à: [email protected]
Bonjour,
Entre le texte de loi et votre réponse faite à Silver, je me suis perdue. Pouvez vous me confirmer les affirmations ci-dessous ?
1. les stationnements en place libre en sous-sol d’un immeuble ne sont pas considérés comme des annexes de l’appartement et donc, le propriétaire ne peut demander une somme en plus pour le parking.
Ainsi, le loyer sera fixé en fonction de la surface habitable bien que loué avec une place de parking, sans autres annexes.
1bis : si le propriétaire veut avoir un bénéfice sur sa place de parking, il doit faire un bail à part.
2. Pour les maisons individuel, les garages sont considérés comme une annexe (plafonner à 12m² au lieu de 8m² des autres annexes).
3. En revanche, si il s’agit d’un garage fermé ou d’un box loué avec un appartement, le garage ou le box est considéré comme une annexe du logement et est pris en compte (en suivant les plafonds et
autres calculs) dans la surface utile du logement.
Merci d’avance pour vos confirmations / infirmations !
Cordialement,
Mme BA
Bonjour,
Pour le fait de savoir si la terasse est éligible ou non, j’y ai répondu (commentaire 35 et 36).
Pour les 8et 9m², relisez bien l’article pour ne les confondre.
« on peut déduire 8m² de surface annexe maximum ». La surface annexe peut comprendre la terrasse mais aussi d’autres choses (garages…) et on ne retient que 50%.
« on peut retenir 9m² de terrasse maximum ». Là on ne parle QUE de la terasse!
Exemple :
J’ai une terrasse de 25 m² et un garage de 10 m². La terasse est plafonnée à 9 donc on ne retient que 9 et non 25 pour ma terasse. Du coup, la surface annexe est de 9 + 10 soit 19. On retient 50% de
la surface annexe soit 9.5. Attention, la surface annexe est plafonnée cette fois à 8. On retient donc 8 au lieu de 9.5! On voit bien la différence entre les deux plafonds. Sinon j’ai joint le BOFIP
en fin d’article qui fait foi et qui est en vigueur aujourd’hui.
N’hésitez pas à jeter un oeil à mon guide pinel pour optimiser vos déclarations.
Cordialement.
Bonjour,
Je n’ai pas très bien saisi car dans votre article vous évoquez le fait qu’il faut prendre la superficie d’une annexe comme suit : ‘Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur
ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m²’.
En fait, j’ai une terrasse, donnant sur toute la longueur de l’appartement, d’une superficie totale de 40m². Dois-je prendre dans mon calcul 9m²/2=4,5m² ou 8m² pour cette annexe ?
Mon appartement fait 62,70 m² est en zone A (12,50€/m²).
Le calcul du coefficient sera donc :
1 – 0,7 + (19/62,70+8) ou
2 – 0,7 + (19/62,70+4,5)
La différence sur le loyer sera d’environ 40€ selon si l’on prend le 1er ou le second calcul du coefficient.
Merci pour votre réponse.
Stéphane
P.S : Dans d’autres articles sur le net, ils parlent de la limite de 8m²/2 pour le calcul du coeff… Pas évident de savoir qui dit vrai 🙂
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour Lopes,
1 : le coefficient ne doit pas dépasser comme je l’explique dans l’article.
2 : vous payez bien sur des PS de 17.2% sur votre revenu foncier imposable
3 : non, elle est perdue
4 : oui.
Je vous invite à jeter un oeil à la préface de mon guide qui pourra surement vous aider : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Thibault
Bonjour pourriez vous m’informer sur les questions suivantes
– pour le calcul loyer max Pinel, le résultat ne doit pas dépasser 1,2?
– pour le calcul de l impôt foncier avant de faire la réduction Pinel, le calcul prend en compte la tranche marginal d imposition, prend t il en compte la CSG?
– l excédent de réduction ou la réduction non utilisé sur une année est elle reportable?
– enfin si l on est au régime micro foncier sur un bien investit en pinel, le plafond de loyer est il à prendre en compte?
Merci
l des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000034612915&cidTexte=LEGITEXT000006069574&categorieLien=id&dateTexte=20170506
Cordialement.
Pardon Pat, j’ai répondu un peu vite en traitant deux demandes en même temps. Pour le plafond du loyer, on retient la date de signature du bail bien entendu. Vous pouvez le vérifier à l’article 2
terdicies D du code généra
Bonjour Pat,
De mémoire, il me semble qu’on retient la date de dépôt du permis de construire pour les biens construits et la date de signature de l’acte authentique d’achat pour les autres.
Cordialement.
Bonjour et merci pour votre reponse
Cordialement
achat au 30/12:2017
location le 23/03:2018
appartement en zone B1
loyer de ref 10,07 pour 2017
loyer de ref 10,15 pour 2018
lequel dois-je prendre??????
mon calcul 0,7+19: 46,97=1,10
1,10×10,07×46,97 = 520€
BOnjour Samuel,
Aucune idée! Côté déclaratif, on déclare seulement la surface la première année. Après est-ce que les impôts peuvent faire un contrôle en cas de changement de la surface… je n’en sais rien. Bien
entendu, les textes ne disent rien sur un cas aussi spécifique.
Cordialement.
Bonjour,
Suis je obligé de modifier le loyer de mon investissement en Pinel en cas de modification du zonage en cours de période de défiscalisation. En d’autres termes est ce que le niveau du zonage du loyer
est garanti sur la durée de la défiscalisation. Je cherche à mesurer le risque sur la rentabilité du projet.
merci d’avance
merci d’avance
Bonjour Caroline,
Je ne peux pas vraiment m’avancer sur une interprétation du texte pour un cas spécifique. Le plus simple est d’aller sur votre espace « impôt.gouv » et d’interroger le fisc sur votre situation
personnelle. Ils devront se prononcer et répondent en général sous un mois.
Cordialement.
Je suis en train d’acheter un appartement en rdc avec une terrasse. Je ne comprend pas ceci « Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont
retenues dans une limite de 9m². » Ma terrasse sera posée sur des dalles sur plot au ras su terrain qui sera en pelouse, puis je la compter dans la surface annexe ?
Merci d’avance
Bonsoir,
Je vais louer un studio de 25 m2 avec une terrasse attenante entrez de chaussée de 5m2. Je peux rajouter 2,5 à ma surface de 25 pour le calcul?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Vous êtes tout à fait libre pour vos charges. Etant donné que le locataire avance les charges parce que vous les payez et qu’il y’aura une régularisation, vous n’avez pas un « gain » comme pour les
loyers. Aucun plafond n’existe.
Cordialement.
Bonjour
Sur mon PINEL de 21,35M2 en zone A.BIS j’applique un coefficient de 16,83e x (070+19/21,35) sans dépasser le plafond de 1,20 (à la base je suis à 1,53 ) j’arrive à un loyer de 25,62/ M2 soit
431E/MOIS .
Ma question est ce qu’il existe une formule pour les charges ? car à ce loyer je dois ajouter les charges locatives.
Merci pour votre retour
CORDIALEMENT
Bonjour Sabrina,
Le calcul me parait correct si vous êtes en zone B1. Pour les terrasses, vous pouvez l’ajouter aux surfaces annexes si elles répondent aux conditions exposées dans mon article.
N’hésitez pas à jeter un oeil à mon livre : « comment optimiser seul ses déclarations Pinel? » et aux commentaires des anciens acheteurs.
https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonjour, nous venons de faire construire une maison en loi pinel de 90,53 metre carre habitable le calcul est il bon ? 07+19/90,53= 0,9098 et 09098×10,07×90,53=829,40 euros
Le constructeur nous fait également une terrasse peut elle faire partie du calcul du loyer ?
sabrina
Merci Thibault pour votre retour, c’est quand même fou ces textes de loi censés légiférer un investissement immobilier « très » réglementé, il y a un flou complet sur des détails qui sont pour nous
essentiels pour bien gérer notre investissement et éviter un contrôle et/ou redressement fiscal…
d’un autre côté cela paraîtrait « logique » de déclarer cette surface terrasse dans le calcul du loyer car ce qui diffère un Pinel en maison indivduelle d’un Pinel en appartement est, selon moi, la
surface du terrain qui va avec la construction de la maison, utilisable en exclusivité par le locataire, et qui n’est pas prise en compte dans le calcul du loyer, alors que c’est non négligeable pour
un bien locatif « standard » (hors Pinel). qu’en pensez vous ?
Merci encore pour tout cela et pour votre site, très bien fait et très pratique pour les particuliers que nous sommes.
Florent
Bonjour
En rdc peut on prendre la surface de la terrasse couverte dans le calcul du plafond du loyer?
Et vous précisez que pour les parkings il faut vous consulter.
Nous avons un parking extérieur et un box en sous sol. Peut on prétendre à ajouter la surface de ce type d’annexes pour le calcul du plafond de loyer?
Merci
Emmanuel
Bonjour,
J’ai apporté la précision sur le parking plusieurs fois dans le commentaires. Vous la trouverez rapidement, ils sont en dessous de l’article. Pour le reste, j’ai mis dans l’article tout ce que le fisc accepte. Si une situation n’est pas décrite, c’est que c’est négatif ou qu’il faut interpréter le texte avec le risque que le fisc interprète autrement.
Cordialement.
Bonjour Florent,
Malheureusement, je lis le même texte que vous… Impossible de vous répondre!
1) Y’a t’il des mesures tempérantes? Peut-être mais le texte ne précise pas dans quelle mesure donc le fisc à la main.
2) J’ai besoin d’être sur que je peux inclure la terrasse d’une maison individuelle, pouvez-vous me le confirmer? Le texte n’indique pas explicitement que c’est possible donc je suis obligé de vous
dire que non. Je ne peux pas le garantir car le fisc s’est laissé une marge de manœuvre en n’indiquant pas explicitement que c’est possible.
Vous avez donc deux solutions. Soit interpréter le texte et considérer que vous pouvez. En cas de contrôle (qui doivent quand même être rare à ce niveau), il faudra argumenter avec le fisc. Soit
écrire aux impôts pour avoir leur position. Vous aurez alors votre justificatif.
Vraiment navré mais le texte m’empêche d’être plus précis. Inutile de chercher d’autres informations, il n’y en a pas. A la limite, il faudrait une jurisprudence sur le même sujet mais je suppose que
s’il y en avait eu, elle aurait été incluse dans le BOFIP.
Cordialement.
Thibault
Bonsoir,
je viens de voir votre article en faisant des recherches sur le calcul du plafond loyer pinel (pour construction d’une maison individuelle), et ai visiblement le même problème que sandrine concernant
la prise en compte ou non de la surface terrasse…il est dit tout et son contraire sur internet, et le BOFIP, qui est comme vous le dites « LE texte officiel », n’est pas non plus très clair !
En effet, il y bien stipulé que les « terrasses enterrées ou semi-enterrées sont retenues dans une limite de 9m2 » sauf dans le cadre de terrasse en rez de jardin (ce qui est visiblement mon cas, et
celui de sandrine…), mais que des mesures de tempérantes sont faites pour les maisons individuelles…mais quelles sont elles ???
J’ai beau chercher, je ne trouve aucun détail à ce niveau là…
Merci d’avance pour votre retour,
Cordialement,
Florent
Bonjour Sandrine,
Je vous invite à consulter le BOFIP que j’ai joint en fin d’article. C’est LE texte officiel, il n’y en a pas d’autres! Si vous ne trouvez pas la possibilité d’intégrer votre terrasse en épluchant le
BOFIP, c’est que ce n’est pas prévu par les textes et donc pas possible.
Cordialement.
T.DIRINGER
Bonjour,
Nous faisons construire une maison individuelle que nous souhaiterions mettre en location dans le cadre du dispositif Pinel. J’ai bien compris dans votre article qu’il ne fallait pas se tromper dans
le calcul du loyer sous peine de se voir evincer du dispositif.
Il me reste une question concernant la terrasse. Annexe ou pas annexe. Sur plusieurs sites il est notifié qu’on peut la considérer comme annexe si elle est sur un ouvrage enterré ou semi enterré
(mais je pense que l’on parle de batiment collectif). Dans notre cas (maison individuelle), la terrasse est sur vide sanitaire donc techniquement sur un ouvrage enterré, mais fiscalement n’est -elle
pas considéré comme une terrasse en rez de jardin (et donc non comptabilisée en annexe) ? je n’arrive pas à le définir malgré mes recherches.
merci pour votre réponse et pour votre site qui m’a permis d’y voir plus clair.
cordialement,
Bonsoir, désolé du retard de réponse de ma part mais merci bcp pour vos explications suite à ma question #12 pour le calcul du plafond de loyer dans le cadre de notre construction de maison
individuelle. C’est très clair pour moi maintenant, mais une autre question me trotte dans la tête…
J’ai compris que pour le calcul du loyer je peux retenir +8m2 (si terrasse et parking pris en compte)ou 6m2 (si terrasse seule), mais du coup si je choisis de retenir uniquement la surface terrasse
(qui se trouve en rez de jardin car maison de plain-pied), ai je le droit de louer l’emplacement de stationnement avec un 2ème bail (hors pinel bien entendu)?
Car selon mes calculs j’arriverai à un loyer max de 747€ (maison+terrasse)…pour une maison individuelle sur bdx avec 150m2 de jardin, terrasse et stationnement je trouve que c’est vraiment pas bcp,
on risque de se faire harceler d’appels au moment de l’annonce. C’est un peu l’inconvénient du pinel en maison individuelle : retenir la surface maison+annexes, sans l’espace jardin qui est tout de
même assez confortable…
Merci encore pour vos retours (nous avons avec mon amie fait suivre votre page à tout notre entourage tellement elle est TOP !)
Cordialement
Bonjour Hugo,
Mon article est fait d’après les textes en vigueur. D’ailleurs ils sont joints en fin d’article, vous avez juste à cliquer dessus! Votre constructeur oublie la prise en compte des annexes. Sauf
exceptions qui expliquerait pourquoi il ne l’a pas pris, le notaire a raison.
Cordialement.
Bonjour, j’entends pas les mêmes choses du constructeur que du notaire:
Surface habitable maison plein pied : 83.62 m² + garage 16.35 m² +terrasse 6.5m²
Pinel du constructeur: 84m² , Pinel du notaire: 91.62m² pour calculer le loyer… qui dit vrai :)?
Merci de votre aide
mon calcul est il bon svp?
surface 47.80 m2 + 8 m2 (annexes garages+balcon) =55.80
0.7+19 / 55 = 1.04
zone B2 donc 8,75*47.80*1.04 = 434.98 serait le prix du loyer max avec Les annexes ?
pouvez vous me confirmer SVP ? merci
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
excusez moi ;
Ma question était de savoir si dans les annexes de 8 m2 le garage doit y être inclus normalement ?MERCI
merci infiniment;ma question était de savoir si dans les annexes le gara
Le plafond des annexes est bien de 8 mètres carrés. Ensuite il suffit de reprendre le calcul expliqué dans l’article effectivement! 🙂
Bonne journée.
Si mon calcul est bon les annexes (garage+ terrasses) representerais 8 m2 ce qui ferait au final
47,80 m3+8 m2(annexes) total 55 ×8,75 (zone b2)
Soit loyer max 481,25 euros pour le lot complet,mon calcul est il bon???merci
Merci pour votre reponse.
Je pense que les propriétaires ne sont pas tres au courant du calcul tout comme moi je l’etait avant votre site tres instructif et au top.
Quel serait selon vous le bon calcul exact loyer max locatif pinel pour cette surface(48,80m2) et ses annexes indiquées car je ne sait pas comment doit on prendre en compte le balcon(18m2) et le
garage (13 m2) dans le calcul? Pouvez vous m’aider a avoir le bon calcul?merci beaucoup pour votre aide tres precieuse
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour Sylver.
Le calcul du loyer Pinel se fait exactement comme indiqué dans l’article, vous pouvez le refaire pour voir s’il est respecté. Cela étant, si votre propriétaire loue trop cher et ne respecte pas le
plafond, vous n’y pouvez rien. Il risque un redressement avec annulation du Pinel mais vous n’avez pas matière à vous tourner contre lui. Il fixe le loyer qu’il veut et prend le risque du
redressement fiscal.
Cordialement.
Thibault
Bonjour,
Je m interroge sur la prise en compte d un carport (stationnement ouvert mais couvert) dans le calcul de la surface des annexes. Est ce la même chose que pour un stationnement ou un garage (forfait de 12m2) ?
Merci pour votre réponse !
Bonjour, Je n’ai jamais eu le cas… je conseillerai d’interroger le fisc par écrit.
Cordialement.
Bonjour
je dois devenir le locataire d’un logement pinel.celui ci fait 47,80 m2 avec terrasse de 18,51 m2 en zone B2.ce logement possege un garage de 13m2 en sous sol de l’immeuble.le proprietaire et sa
regie souhaite me faire payer la somme de( 70€) en supplementaire pour le garage+ charges immeubles (38€) alors que la location globale est prevu en pinel.est ce normal et quel serait le calcul
reglementaire du loyer selon vos connaissances? Merci enormement a vous.
Bonjour Brun,
Une chose est certaine, terrasse et parking correspondent à la surface annexe et la surface annexe est plafonnée à 8m²! Voir l’exemple du BOFIP où les annexes avec sous-sol et parking font 128 m²
dont seulement 8m² retenus au final.
Vous concernant, même si on considère que la mesure de tempérance vous permet d’inclure le forfait de 12m² pour place de parking, le calcul est le suivant :
Surface annexe = 12 (parking) + 12 (terrasse) soit 24 m².
On doit diviser par 2 donc 24/2 = 12m² retenus.
Mais on est plafonné à 8m² donc on ne retient pas 12 mais 8.. CQFD. Relisez l’exemple sous le BOFIP, ça se passe exactement comme ça.
Votre surface annexe sera donc soit de 8m² (plafond), soit de 6m² si vous ne comptez que la terasse…. ça ne va pas changer la face du monde…
N’éhsitez pas à partager le site si la réponse vous aide.
Cordialement.
Thibault
Bonsoir, nous avons décidé avec mon amie de faire construire une maison individuelle sur une partie de notre terrain à Bordeaux et sous le dispositif Pinel afin de bénéficier de la réduction d’impôts
et faire un placement immobilier « rentable » à la fin des 12 années de Pinel au vue des prix de l’immobilier bordelais qui flambent…
Néanmoins après lecture de votre article et lecture du BOFIP, je ne comprends toujours pas « les mesures de tempérance » appliquées sur les maisons individuelles pour le calcul de la surface S à
prendre en compte pour le plafond de loyer.
Nous envisageons de faire construire une maison de plain pied T3 de 73m2 avec terrasse de 12m2 et place de stationnement prévue au PC.
Du coup ces « mesures de tempérance » veulent-elles dire que je peux appliquer le forfait de 12m2 de stationnement et 6m2 de terrasse(12/2) pour le calcul de la surface totale S pour le plafond de
loyer ? Ou pas du tout ?
J’ai beau me renseigner et lire des articles, il y a beaucoup de choses qui se contredisent…alors si vous pouviez m’éclairer je vous en remercierai grandement.
Cordialement
Bonjour Betrand,
Pour le résultat final, le fisc précise bien que « les plafonds de loyer ainsi obtenus étant arrondis au centime d’euro le plus proche. »
En revanche, je n’ai pas la réponse sur la surface (doit-on garder 40.63 ou arrondir?). De mémoire, il me semble qu’au moment de saisir la 2044EB en ligne, il faut mettre des chiffres ronds mais je
peux me tromper. Deux solutions : soit vous fouillez le BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4904-PGP.html#4904-PGP_1._Logements_situes_en_metr_35
Soit vous prenez la valeur arrondie, le calcul des loyers sera quasi similaire pour 1m² d’écart. Dans votre cas, 40.63 + 1.64 = 42.27 que vous arrondissez à 42m². Faites le calcul mais les loyers
maximums entre 42m² retenus ou 42.27m² retenus ne vont pas être très différent.
Cordialement.
Bonjour,
Je vous sollicite pour un renseignement , j’ai beaucoup de mal avec la décimale , doit elle être prise en compte.
Je possède un appartement de type F2 à Puteaux 92800 ( calcul loi Pinel A bis) d’une surface de 40.63 m2 et d’un balcon de 3.28 m2 ( pour le calcul loi Pinel 1.64 m2).
Je souhaiterai connaitre le loyer maxi que je peux demander( avec ou sans la décimale le taux est nécessairement différent).
Dans l ‘attente de vous lire
cordialement
Bonjour, j’ai bien lu les textes en vigueur envoyés mais ce n’est pas clair. Il me semble au paragraphe 370 qu’il est possible de prévoir 12 m2 en surface annexe pour un garage de 15m2 situé dans une
maison individuelle pour définir le loyer en loi pinel .merci cordialement
Bonjour,
Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
« . Emplacement de stationnement et garages
350
Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
360
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à
usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
370
Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes,
il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules
susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas
accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus. »
Très cordialement.
Thibault
Bonjour,
Est-il possible de compter dans la surface annexe un garage (stationnement 1 véhicule) de 15 m² situé dans une maison individuelle pour définir le plafond du loyer en loi pinel.
Merci
Bonjour,
Si votre terrasse rendre dans les conditions de celles plafonnés à 9m² alors c’est votre second calcul qui est excellent.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre site.
J’ai cependant besoin d’un éclaircissement.
J’ai acheté un t2 de 42m2 au rdc avec une terrasse de 24m2 qui est en partie au dessus du parking souterrain de l’immeuble bon calcul de la surface pour déterminer le loyer, c’est :
42 + (24/2 limité à 8)=50 m2
Ou
42 + (9/2 = 4,5) = 46,5 m2. ????
Merci de votre aide !
Bonjour,
Je ferai bientôt un article reprenant tout ce qu’on peut ajouter dans le prix de revient qui sert de base à la réduction d’impôt PINEL. Je peux vous annoncer tout de suite que les frais de notaire en
font partie!
Concernant le garage et la possibilité de dissocier tout en bénéficiant du PINEL, il faudra faire un devis auprès d’un expert-comptable ou avocat fiscaliste Cela nécessite une recherche en amont dans
les textes. Comptez un tarif entre 300 et 500 € pour une telle question. Direction la rubrique contact si vous souhaitez me solliciter à ce sujet.
Cordialement.
Thibault
Bonjour
Si j acheté un appartement à 190000€ et un garage à 18000€, dans le cadre PInel je prends en prix de revient 208k€+ les frais de notaire comme base pour la réduction d impôt? Pour le garage, je peux
quand même le louer en plus ou pas ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Je vous transmets les textes en vigueur à ce sujet :
« . Emplacement de stationnement et garages
350
Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées aux IV-C-1-a § 330 et b § 340, pour la détermination du plafond de loyer.
360
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à
usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
370
Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes,
il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules
susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas
accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus. »
Très cordialement.
Thibault
Bonjour,
En lisant votre article vous avez indiqué « Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision. »
Pouvez vous m’en dire plus?
Cordialement