Location : peut-on déduire la cuisine des revenus fonciers? Quid si PINEL?

 

Vous êtes nombreux à nous solliciter pour savoir si l'installation d'une cuisine équipée est déductible ou non des revenus fonciers. Plus technique, comment traiter le sort de la cuisine lorsqu'on achète un bien locatif PINEL? Réponse chiffrée avec les textes en vigueur pour les deux situations! Nous vous recommandons de lire l'article jusqu'au bout afin de respecter les conditions pour éviter tout redressement et profiter au mieux de l'impact fiscal.

 

La question est : dois-je ajouter la cuisine dans le prix de revient du PINEL (2044EB) ou la déduire des revenus fonciers (2044 dans la case travaux « dépenses d’entretien ») ? Puis-je choisir la meilleure option ?

 

Fiscalement, est-ce mieux de déduire les dépenses de cuisine dans le foncier ou de les inclure dans la réduction PINEL?

 

Pour l’exemple, nous allons supposer que la cuisine équipée coûte 2 000 € et que votre tranche d’impôt est à 14%. La conclusion et le raisonnement sont les mêmes avec des chiffres différents (plus le prix de la cuisine et/ou le taux d’impôt augmentent, plus le gain que nous allons présenter s’accentue).

 

 

1) Si vous ajoutez la cuisine sur la 2044EB dans le prix de revient du PINEL

 

La réduction procurée par le PINEL est de 18% du montant déclaré sur une durée de 9 ans. Soit un gain fiscal en ajoutant la dépense dans le prix de revient  :  2 000 € * 18% = 360 €.

Ajouter une cuisine de 2 000 € sur la 2044EB permettrait de récupérer 360 € en 9 ans soit 40 € d’impôt en moins par an.

 

2) Si vous l’ajoutez à la 2044 dans les travaux déductibles des revenus fonciers

 

On parle alors d'une déduction de 2 000 € (et non d'une réduction). Cela ne signifie pas 2 000 € d’impôt en moins car c’est une déduction ; cela signifie 2 000 € de moins dans le revenu foncier imposable. On y gagne donc la tranche d’imposition ET les prélèvements sociaux.

Le gain est de 2 000 * 14% + 2 000 * 15.5% = 590 €. Sauf à ce que vous ayez des charges énormes et un déficit foncier, le gain est immédiat. A défaut, le gain ne change pas et aura lieu sous quelques années à l’utilisation du déficit. La déduction des dépenses de cuisine sur la déclaration 2044 permettrait de baisser l'impôt de 590 € minimum (voir plus si la tranche d'impôt augmente).

 

 

Vous avez donc le choix entre 40 € d’impôt en moins par an sur 9 ans (360 € au total) et une économie directe de 590 €. Le choix est vite compris, il serait intéressant d'ajouter la cuisine dans la déclaration des revenus fonciers comme charges déductibles ! L’impact sera d’autant plus important que votre tranche d’impôt est forte.

 

Puis-je choisir la meilleure option : déduire les dépenses de cuisine dans la déclaration 2044?

 

L'étude des textes sur la problématique nous apprend que :

- Il est impossible de mettre une charge dans le prix de revient du PINEL ET dans les charges déductibles du foncier (il faut donc choisir entre 2044 et 2044EB) ;

- Les travaux réalisés postérieurement à l’achèvement du bien ne peuvent rejoindre le prix d’acquisition retenu pour la réduction PINEL. Il faut donc les déduire du revenu foncier si c'est possible ;

- Les cuisines aménagées sont déductibles du revenu foncier sous conditions depuis un arrêt du 28 novembre 2007 : « les dépenses d'installation d'une cuisine aménagée et équipée [...], lorsqu'elles sont effectuées dans un logement qui en était dépourvu, comme des dépenses d'amélioration déductibles pour la détermination du revenu net foncier, y compris pour la part correspondant à l'acquisition d'équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation. Cette faculté est toutefois subordonnée au fait que la mise à disposition de ces éléments soit expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué. »

 

Bonne nouvelle, les textes vous permettent d'inclure les dépenses de cuisine dans les charges déductibles plutôt que dans le prix de revient du PINEL. Attention cependant à bien respecter la triple condition pour éviter tout redressement. D'une part, le logement doit être dépourvu de cuisine. Notons que les biens loués de manière classique en vide (hors PINEL) bénéficient aussi de la mesure; les propriétaires peuvent déduire la cuisine aménagée si c'est une première installation. D'autre part, il faudra absolument préciser dans le bail en amont ou via un avenant qu’une cuisine aménagée est présente dans le logement. Enfin pour ceux qui ont fait construire un bien PINEL, il faut veiller à ce que la cuisine soit réalisée après achèvement du bien et garder une facture spécifique.

 

Sous respect de ces conditions, vous pourrez alors déduire la cuisine des revenus fonciers sans risque en étant pleinement dans votre droit et récupérer tranche d’impôt + 15.5% du prix via la déduction fiscale (case « dépenses de réparations et d’entretien de la 2044 »).

 

Références :

Arrêt du 28 nov 2007

BOI-IR-RICI-230-30-10-20130318

 

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires : 4
  • #1

    Mathieu L (lundi, 15 mai 2017 10:20)

    Bonjour Thibault,

    Merci pour votre article encore une fois intéressant.

    Ma question concerne la plus value. Prenons un Pinel à 100 000€, plus une cuisine à 2 000€ et une ventre au terme du Pinel à 102 000€.

    Est-ce que le choix concernant la cuisine, c'est à dire l'intégrer dans l'enveloppe Pinel ou la compter en charge déductible, aura une influence pour le calcul de la plus value?

    Merci.

  • #2

    Corrige ton impôt (jeudi, 27 juillet 2017 00:40)

    Une charge déduite ne sera pas imputable dans le calcul de la plus-value. Cela étant, le gain fiscal est bien plus important en déduisant la cuisine des revenus. Je vous conseille de la déduire mais si ça ne permettra pas de l'intégrer dans le calcul de la plus-value, vous serez gagnant malgré tout.
    Cordialement.

  • #3

    Laurence T. (samedi, 18 novembre 2017 19:41)

    Bonsoir,
    Merci pour ce récapitulatif des frais déductibles ou non. Cependant nous n'entrons pas vraiment dans une des catégories citées plus haut. Il y a quelques années nous avons acheté pour le louer un appartement (dans un immeuble des années 70) qui était occupé par sa propriétaire.Celui-ci était équipé d'une cuisine pas vraiment récente. Quelques locataires plus tard, les meubles sont très abîmés, le plan de travail (en carrelage) effondré par endroit, l'électro ménager obsolète etc... De même pour la salle de bain. Au départ du prochain locataire nous aimerions refaire cette cuisine et probablement un peu de la sdb. Comme nous n'avons jamais fait de frais, et donc jamais déduit quoi que ce soit, pouvons nous considérer que ce sera une première installation, et par conséquent en déduire le montant des loyers ? Logiquement les installations présentes lors de l'achat n'ont jamais fait l'objet de déduction et logiquement nous devrions pouvoir bénéficier de cet "avantage"...(?). Autre question ; sur combien d'années pouvons nous le faire si le montant dépasse le revenu annuel des loyers ?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

  • #4

    Corrige ton impôt (samedi, 18 novembre 2017 21:15)

    Bonjour Laurence,
    Pour votre cas particulier sur la cuisine, je vous invite à appeler les impôts directement. POur la déduction sur le foncier si cela dépasse les loyers, j'ai tout expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/04/21/deficit-foncier-comment-marche-2044-impot-loyers-reportable-strategie/
    Cordialement.