Taxe foncière/habitation

Taxe sur Logement Vacant (TLV et THLV) : qui doit payer, comment être exonéré, est-ce déductible d’après le BOFIP…?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, il est possible que vous receviez une taxe sur logement vacant appelée aussi "TLV". Cet impôt est à payer dans certaines conditions si votre logement est inoccupé. On fait le point sur tout ce qu’il faut savoir concernant la taxe sur logement vacant. J’évoquerai aussi l’impôt voisin "taxe d’habitation sur les logements vacants" ou THLV qui présente quasiment les mêmes conditions d’application. Nous aborderons à la fin une question que je reçois régulièrement : peut-on déduire la taxe sur logement vacant des revenus fonciers? Je vous joins les textes officiels (BOFIP) pour la taxe sur logement vacant et la taxe d’habitation sur logement vacant en fin d’article.

Qui doit payer la taxe sur logement vacant ?

Cet impôt peut s’appliquer si vous avez un logement inoccupé qui est normalement destiné à usage d’habitation. On retrouve souvent cette situation pour les personnes qui possèdent un bien locatif qui n’est pas loué. Nous avions vu ici que si vous aviez un logement non habité, vous pouviez demander une exonération de taxe foncière au bout de trois mois (voir "comment être exonéré de taxe foncière si vous avez un logement vacant"). Il se trouve que si le logement reste vide un an et que vous êtes dans un zone où il y’a plus de demandes de logement que d’offres, le fisc essaie de vous inciter à rendre le logement habitable en vous faisant payer une taxe sur logement vacant. Cet impôt va donc s’appliquer :
 – Si votre bien est vide/inoccupé depuis plus d’un an au 1er janvier.
 – Si vous êtes situé dans une commune soumise à cet impôt (ce sont uniquement des zones urbaines de plus de 50 000 habitants).

Si vous recevez une taxe sur logement vacant à payer, il va de soi que votre bien est surement dans une commune concernée. Vous pouvez le vérifier ici : "liste des communes en zones tendues soumise à la TLV". En cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui jouit de l’habitation du bien et il recevra donc la taxe sur logement vacant. En revanche, soyez attentif avant de payer la taxe sur logement vacant. Le texte prévoit plusieurs conditions d’exonérations. Si vous respectez une des conditions, il suffira d’avertir le fisc pour éviter/annuler la taxe sur logement vacant.

Les exonérations possibles de la taxe sur logement vacant.

Il existe 4 possibilités permettant de ne pas avoir à payer la taxe sur logement vacant. Il suffit de répondre à l’une d’entre elle pour éviter l’impôt :

1- Le logement est occupé plus de 3 mois de suite dans l’année (90 jours).
2- Le fait que le logement soit inoccupé n’est pas de votre fait. Si par exemple vous souhaitez le vendre et ne trouvez pas d’acheteur, il n’y a pas lieu de payer la taxe sur logement vacant car le bien est vide sans que ce soit intentionnel de votre part.
3- De manière similaire au point précédent, si le logement nécessite beaucoup de travaux pour être habitable, vous n’avez pas à payer la taxe sur logement vacant. Le fisc considère que les travaux doivent être d’au moins 25% du prix du bien. Cela étant, si les travaux sont nécessaires pour que le bien puisse être habité (par exemple travaux indispensables pour avoir l’eau, l’électricité, nécessaires à la stabilité des murs, charpentes etc…), l’exonération s’appliquera aussi.
4- Enfin, si c’est un bien meublé sur lequel vous payez la taxe d’habitation, la taxe sur logement vacant n’est pas due.

Si vous êtes dans une de ces situations et que vous recevez malgré tout l’avis d’imposition, il ne faut pas hésiter à écrire aux impôts pour les informer de votre situation afin d’annuler la taxe. Vous trouverez un modèle de courrier ici : "lettre type – exonération de taxe d’habitation sur logement vacant."

Taxe sur logement vacant et résidence secondaire ?

Dans le cadre des résidences secondaires, le fisc va apprécier au cas par cas si le logement est considéré comme vacant ou non. De manière générale, si vous payez la taxe d’habitation sur le bien, la TLV n’a pas matière à s’appliquer. Si vous devenez éligible, les seules possibilités d’exonérations sont celles que j’ai listées ci-dessus. Il est donc tout à fait possible de louer le bien au moins 90 jours dans l’année ou d’envisager des gros travaux afin de devenir exonéré de cette taxe.

Comment est calculé le montant de la taxe sur logement vacant ? Quand vais-je la recevoir et devoir la payer ?

Difficile d’estimer à l’avance le montant de l’impôt. En effet, le fisc va se baser sur la "valeur locative cadastrale" de votre bien. Celle-ci dépend de l’emplacement, la surface, du nombre de pièces etc… et sert déjà à calculer la taxe d’habitation ou la taxe foncière. Les textes nous apprennent que le fisc va retenir seulement 12.5% de la valeur locative cadastrale pour calculer la taxe sur logement vacant la première année. Les années suivantes, ils retiendront 25%. La fiscalité devrait donc doubler entre la première et deuxième année tout en restant bien inférieure à la taxe foncière habituelle. Des frais de gestion sont également intégrés au calcul.

Le trésor public envoie les taxes sur logement vacant au mois de novembre avec un paiement à faire avant la mi-décembre. Vous n’avez aucune démarche à entreprendre si vous êtes éligible, il suffira de payer !

Taxe d’habitation sur les logements vacants : en quoi est-ce différent de la taxe sur logement vacant ? Doit-on la payer ?

Certains contribuables ne reçoivent pas une taxe sur logement vacant mais une taxe d’habitation sur logement vacant (THLV). Vous ne pouvez pas recevoir les deux, c’est l’un ou l’autre.

La taxe d’habitation sur logement vacant est quasiment similaire à la TLV. Elle va s’appliquer à la place de la taxe sur logement vacant si votre bien est situé dans une zone non éligible. Pour mémoire, la TLV est à payer dans certaines communes situés dans des zones urbaines de plus de 50 000 habitants en zone tendue. Si vous avez un bien inoccupé situé dans une commune où la taxe sur logement vacant ne s’applique pas, il est possible que les élus mettent alors en place une taxe d’habitation sur logement vacant à la place! La seule différence est que la THLV sera à  payer seulement au bout de 2 ans de vacance (contre un an pour l’autre taxe). Pour le reste, c’est similaire en tout point. Ainsi, il est possible d’être exonéré de taxe d’habitation sur logement vacant si vous répondez à une des 4 conditions listées ci-dessus (et il faudra écrire au fisc via le courrier joint précédemment pour être exonéré). A défaut, il faudra la régler.

La taxe sur logements vacants et la taxe d’habitation sur logements vacants sont-elles déductibles des revenus fonciers ?

Attention à ne pas faire d’erreur. Il n’est pas possible de déduire la taxe sur logement vacant de vos revenus fonciers…. Idem pour la taxe d’habitation sur logement vacant. La taxe foncière est déductible mais les 2 impôts pour logements inoccupés ne le sont pas. En effet, les charges déductibles le sont si et seulement si le bien est loué. Si vous supportez une taxe sur logement vacant, c’est que votre bien est inoccupé/vide (donc non loué) et que c’est de votre fait. Impossible donc de prétendre à la déduction. Pour informations, j’ai épluché le BOFIP et détaillé dans cet article "toutes les charges déductibles des revenus fonciers sur la déclaration 2044". Vous pourrez vérifier que la taxe sur logement vacant n’est mentionnée nulle part dans les textes officiels listant les déductions.

Si vous avez besoin de précisions sur un cas spécifique ou souhaitez le détail des conditions d’exonérations à respecter, vous trouverez les BOFIP en vigueur ci-dessous.

Texte en vigueur BOFIP – taxe sur logements vacants : BOI-IF-AUT-60-20140311
Texte en vigueur BOFIP – taxe d’habitation sur logements vacants : BOI-IF-TH-60-20170705

2 Commentaires
  1. Bonjour Thibault,
    Merci de vos éclaircissements.
    J’hallucine de recevoir la TLV pour mon petit pied à terre situé dans le 18ème de 30 m2.
    Je m’y rend tous les mois et y passe environ 3 jours :
    – c’est le siège de ma petite SAS (RV clients)
    – il héberge mes enfants qui habitent l’étranger et moi-même quand je viens m’occuper de ma mère.
    Pour moi il n’est pas vacant (en atteste mes factures Orange et mon EDF).
    Je ne paye pas de taxe d’habitation.
    Je ne le loue pas pour respecter la fameuse interdiction de Madame Hidalgo.
    Auriez-vous un conseil ?
    Merci d’avance.

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour. Cela ne coûte rien d’envoyer une demande de remise gracieuse(vous trouverez des courriers tout fait dans la rubrique « taxe habitation »)… parfois, cela suffit pour l’annuler une année.
      Cordialement.

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