Taxe foncière/habitation

Taxe sur Logement Vacant (TLV et THLV) : qui doit payer, comment être exonéré, est-ce déductible d’après le BOFIP…?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, il est possible que vous receviez une taxe sur logement vacant appelée aussi « TLV ». Cet impôt est à payer dans certaines conditions si votre logement est inoccupé. On fait le point sur tout ce qu’il faut savoir concernant la taxe sur logement vacant. J’évoquerai aussi l’impôt voisin « taxe d’habitation sur les logements vacants » ou THLV qui présente quasiment les mêmes conditions d’application. Nous aborderons à la fin une question que je reçois régulièrement : peut-on déduire la taxe sur logement vacant des revenus fonciers? Je vous joins les textes officiels (BOFIP) pour la taxe sur logement vacant et la taxe d’habitation sur logement vacant en fin d’article.

Qui doit payer la taxe sur logement vacant ?

Cet impôt peut s’appliquer si vous avez un logement inoccupé qui est normalement destiné à usage d’habitation. On retrouve souvent cette situation pour les personnes qui possèdent un bien locatif qui n’est pas loué. Nous avions vu ici que si vous aviez un logement non habité, vous pouviez demander une exonération de taxe foncière au bout de trois mois (voir comment être exonéré de taxe foncière si vous avez un logement vacant). Il se trouve que si le logement reste vide un an et que vous êtes dans un zone où il y’a plus de demandes de logement que d’offres, le fisc essaie de vous inciter à rendre le logement habitable en vous faisant payer une taxe sur logement vacant. Cet impôt va donc s’appliquer :
 – Si votre bien est vide/inoccupé depuis plus d’un an au 1er janvier.
 – Si vous êtes situé dans une commune soumise à cet impôt (ce sont uniquement des zones urbaines de plus de 50 000 habitants).

Si vous recevez une taxe sur logement vacant à payer, il va de soi que votre bien est surement dans une commune concernée. Vous pouvez le vérifier ici : liste des communes en zones tendues soumise à la TLV. En cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui jouit de l’habitation du bien et il recevra donc la taxe sur logement vacant. En revanche, soyez attentif avant de payer la taxe sur logement vacant. Le texte prévoit plusieurs conditions d’exonérations. Si vous respectez une des conditions, il suffira d’avertir le fisc pour éviter/annuler la taxe sur logement vacant.

Les exonérations possibles de la taxe sur logement vacant.

Il existe 4 possibilités permettant de ne pas avoir à payer la taxe sur logement vacant. Il suffit de répondre à l’une d’entre elle pour éviter l’impôt :

1- Le logement est occupé plus de 3 mois de suite dans l’année (90 jours).
2- Le fait que le logement soit inoccupé n’est pas de votre fait. Si par exemple vous souhaitez le vendre et ne trouvez pas d’acheteur, il n’y a pas lieu de payer la taxe sur logement vacant car le bien est vide sans que ce soit intentionnel de votre part.
3- De manière similaire au point précédent, si le logement nécessite beaucoup de travaux pour être habitable, vous n’avez pas à payer la taxe sur logement vacant. Le fisc considère que les travaux doivent être d’au moins 25% du prix du bien. Cela étant, si les travaux sont nécessaires pour que le bien puisse être habité (par exemple travaux indispensables pour avoir l’eau, l’électricité, nécessaires à la stabilité des murs, charpentes etc…), l’exonération s’appliquera aussi.
4- Enfin, si c’est un bien meublé sur lequel vous payez la taxe d’habitation, la taxe sur logement vacant n’est pas due.

Si vous êtes dans une de ces situations et que vous recevez malgré tout l’avis d’imposition, il ne faut pas hésiter à écrire aux impôts pour les informer de votre situation afin d’annuler la taxe. Vous trouverez un modèle de courrier ici : « lettre type – exonération de taxe d’habitation sur logement vacant.« 

Taxe sur logement vacant et résidence secondaire ?

Dans le cadre des résidences secondaires, le fisc va apprécier au cas par cas si le logement est considéré comme vacant ou non. De manière générale, si vous payez la taxe d’habitation sur le bien, la TLV n’a pas matière à s’appliquer. Si vous devenez éligible, les seules possibilités d’exonérations sont celles que j’ai listées ci-dessus. Il est donc tout à fait possible de louer le bien au moins 90 jours dans l’année ou d’envisager des gros travaux afin de devenir exonéré de cette taxe.

Comment est calculé le montant de la taxe sur logement vacant ? Quand vais-je la recevoir et devoir la payer ?

Difficile d’estimer à l’avance le montant de l’impôt. En effet, le fisc va se baser sur la « valeur locative cadastrale » de votre bien. Celle-ci dépend de l’emplacement, la surface, du nombre de pièces etc… et sert déjà à calculer la taxe d’habitation ou la taxe foncière. Les textes nous apprennent que le fisc va retenir seulement 12.5% de la valeur locative cadastrale pour calculer la taxe sur logement vacant la première année. Les années suivantes, ils retiendront 25%. La fiscalité devrait donc doubler entre la première et deuxième année tout en restant bien inférieure à la taxe foncière habituelle. Des frais de gestion sont également intégrés au calcul.

Le trésor public envoie les taxes sur logement vacant au mois de novembre avec un paiement à faire avant la mi-décembre. Vous n’avez aucune démarche à entreprendre si vous êtes éligible, il suffira de payer !

Taxe d’habitation sur les logements vacants : en quoi est-ce différent de la taxe sur logement vacant ? Doit-on la payer ?

Certains contribuables ne reçoivent pas une taxe sur logement vacant mais une taxe d’habitation sur logement vacant (THLV). Vous ne pouvez pas recevoir les deux, c’est l’un ou l’autre.

La taxe d’habitation sur logement vacant est quasiment similaire à la TLV. Elle va s’appliquer à la place de la taxe sur logement vacant si votre bien est situé dans une zone non éligible. Pour mémoire, la TLV est à payer dans certaines communes situés dans des zones urbaines de plus de 50 000 habitants en zone tendue. Si vous avez un bien inoccupé situé dans une commune où la taxe sur logement vacant ne s’applique pas, il est possible que les élus mettent alors en place une taxe d’habitation sur logement vacant à la place! La seule différence est que la THLV sera à  payer seulement au bout de 2 ans de vacance (contre un an pour l’autre taxe). Pour le reste, c’est similaire en tout point. Ainsi, il est possible d’être exonéré de taxe d’habitation sur logement vacant si vous répondez à une des 4 conditions listées ci-dessus (et il faudra écrire au fisc via le courrier joint précédemment pour être exonéré). A défaut, il faudra la régler.

La taxe sur logements vacants et la taxe d’habitation sur logements vacants sont-elles déductibles des revenus fonciers ?

Attention à ne pas faire d’erreur. Il n’est pas possible de déduire la taxe sur logement vacant de vos revenus fonciers…. Idem pour la taxe d’habitation sur logement vacant. La taxe foncière est déductible mais les 2 impôts pour logements inoccupés ne le sont pas. En effet, les charges déductibles le sont si et seulement si le bien est loué. Si vous supportez une taxe sur logement vacant, c’est que votre bien est inoccupé/vide (donc non loué) et que c’est de votre fait. Impossible donc de prétendre à la déduction. Pour informations, j’ai épluché le BOFIP et détaillé dans cet article toutes les charges déductibles des revenus fonciers sur la déclaration 2044. Vous pourrez vérifier que la taxe sur logement vacant n’est mentionnée nulle part dans les textes officiels listant les déductions.

Si vous avez besoin de précisions sur un cas spécifique ou souhaitez le détail des conditions d’exonérations à respecter, vous trouverez les BOFIP en vigueur ci-dessous.

Texte en vigueur BOFIP – taxe sur logements vacants : BOI-IF-AUT-60-20140311
Texte en vigueur BOFIP – taxe d’habitation sur logements vacants : BOI-IF-TH-60-20170705

22 Commentaires
  1. Peut on contester la taxe logement vacant dans la mesure ou l’administration fiscale ne nous a pas signalé qu’il fallait déclarer a partir de la deuxième année cette situation de logement vacant(pour raisons personnelles)

  2. Bonjour
    Faut il comprendre qu’une résidence secondaire utilisée mais pas 90j consécutifs par an est considérée comme logement vacant ? (J’y vais pendant les vacances et elle est meublée mais non louée)
    Merci

  3. Bonjour,
    Mon conjoint est proprietaire d’un appartement a Grenoble. L’agence qui l’avait en gestion a ete incapable de trouver un locataire. Mon conjoint a donc cesse de travailler avec eux.
    Ensuite, apres plusieurs degats des eaux, dus a des travaux effectues par le proprietaire de l’etage superieur, l’appartement est depuis 2 ans en litige avec l’assurance.
    Il a effectue des travaux complets de renovation, mais une malfacon sur la gouttiere de la façade provoque de nouvelles infiltrations d’eau dans les murs de l’appart. Par consequent, il ne peut ni mettre en location, ni essayer de vendre son appartement. Il est donc evidemment vide et ce depuis debut 2017. Neanmoins les impots envoient la TLV a payer…
    Peut-on demander un recours aux impots ? Je pense que ca rentre dans les 4 cas d exo…. en leur expliquant que tout d’abord, l’agence qui gerait cet appartement etait incapable de trouver un locataire, puis maintenant a cause des infiltrations d’eau « perpetuelles », il est impossible de le louer par nous-memes, ni de le mettre en vente.

    Merci pour votre retour,
    Cordialement,

  4. Bonjour
    Je suis occupant à titre gratuit depuis le 15/01/18 d’un appartement d’une SARL dont je suis le dirigeant.
    La société est-elle assujettie à la taxe de logement vacant 2018.

  5. de septembre 2017 à septembre 2018 je louais un appartement qui était devenu ma résidence principale car ma maison est en vente depuis février 2017 vide de ses meubles pour vivre dans l’appartement ne pouvant plus assumer le loyer je suis retourné dans ma maison toujours en vente j’ai payé la taxe t’habitation sur la maison
    et l’appartement je me suis déplacement dans les 2 trésoreries pour signalé le problème avec 1 ça s’est bien passé
    avec celle de la maison il ne veule rien savoir malgré des documents attestation sur l’honneur bail d’entrée et de sortie de l’appartement contrat de mise en vente de la maison rien que faire

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je ne comprends pas trop. Vous avez payé une seule taxe d’habitation au final? Si oui, c’est donc normal car vous habitiez bien un des deux biens au 1er janvier.
      Cordialement.

  6. Bonjour Des locaux utilisés par le passé en location saisonnière mais n’ayant plus d’activité sont taxés 2 fois : CFE et TLV (taxe locaux vacants). Ne doit- on pas être taxé uniquement de la TLV sachant que l’activité ne remplit plus la condition « d’exercice de manière habituelle.. »
    Biens situés à la Réunion..
    Merci pour vos avis et piste de recherche
    Cdlt

  7. anne-marie rochon

    Bonjour,
    Ma mère , mes enfants et moi sommes propriétaires d’une maison de vacances au sein d’une SCI patrimoniale depuis 2012.occupée gracieusement pendant les vacances .Nous nous acquittons de la taxe foncière , mais pas de la taxe d’habitation .Ce bien n’est pas en zone éligible.Je viens de recevoir un avis d’impôt THLV .
    Y a-t-il un recours possible ?
    Merci d’avance pour votre réponse .

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si vous ne répondez pas aux conditions que je donne, vous pouvez toujours faire une demande de remise gracieuse au fisc; on ne sait jamais!
      Cordialement.

  8. Bonjour les impôts peuvent ils nous réclamer la thlv et une taxe fonciere sur le même bien la même année? Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. J’ai peur que oui, la taxe d’habitation et la taxe foncière sont des impôts différents. En revanche, vous pouvez demander une remise (voir les articles sur le sujet dans la rubrique « taxe d’habitation » du site).
      Cordialement.

  9. Bonjour monsieur,
    ma mere (91 ANS) est propriétaire d’un appartement dans le Val de Marne qu’elle a dû quitter pour être installée dans un EHPAD il y a 3 ans . Ma soeur ou moi-même y allons de temps en temps afin de vider cet appartement dans lequel notre mère ne retournera jamais .Donc il n’est pas vraiment inoccupé de plus nous continuons a payer le gaz ,l’électricité et le reste…Sa retraite est engloutie par la maison de retraite et je suis obligée de ponctionner chaque mois les réserves de ma mère afin de régler ce que sa retraite ne couvre pas.
    Doit on payer cet impôt confiscatoire?
    merci pour votre aide

  10. Je paie une taxe d habitation sur un bien que je n occupe jamais et que je loue meuble à la semaine en station de ski
    Je paie mes impôts sur les locations et aussi la taxe de séjour et évidement les impôts fonciers
    C est vraiment lourd

  11. Mon fils a vendu son bien en avril 2018. Je viens de recevoir cet impôt à régler. Son logement était en vente depuis 2017. Une promesse de vente n’a pas abouti en 2017. Mon fils est reconnu handicapé à 80 %. Et ne pouvais plus intégrer son logement au 4eme étage sans ascenseur.
    Merci de me dire si je dois payer cet impôt ?
    Merci pour votre retour
    Bien cordialement.
    Mme ladjel curatrice de mon fils

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour. Vous pouvez essayer d’envoyer un courrier/mail de demande d’annulation. Vous en trouverez des exemple dans la rubrique « taxe d’habitation/foncière ». Cordialement.

  12. Bonjour Thibault,
    Merci de vos éclaircissements.
    J’hallucine de recevoir la TLV pour mon petit pied à terre situé dans le 18ème de 30 m2.
    Je m’y rend tous les mois et y passe environ 3 jours :
    – c’est le siège de ma petite SAS (RV clients)
    – il héberge mes enfants qui habitent l’étranger et moi-même quand je viens m’occuper de ma mère.
    Pour moi il n’est pas vacant (en atteste mes factures Orange et mon EDF).
    Je ne paye pas de taxe d’habitation.
    Je ne le loue pas pour respecter la fameuse interdiction de Madame Hidalgo.
    Auriez-vous un conseil ?
    Merci d’avance.

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour. Cela ne coûte rien d’envoyer une demande de remise gracieuse(vous trouverez des courriers tout fait dans la rubrique « taxe habitation »)… parfois, cela suffit pour l’annuler une année.
      Cordialement.

      • Beccati Corinne

        Bonjour,
        J’ai payé la taxe sur les logements vacants 2018 puisque ma maison n’était pas louée au 1er janvier. Je me demande, si je vais pouvoir déduire cette somme de mes revenus fonciers car ma maison est louée depuis le mois d’août de cette même année.
        Pouvez-vous me dire svp si cela est possible.
        Par avance merci

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.