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Location en meublé : qui doit payer la taxe d’habitation et la cotisation foncière des entreprises?

La taxe d’habitation est un impôt qui est dû chaque année par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Cependant les propriétaires qui louent en meublé se retrouvent dans des situations compliquées vis-à-vis de cet impôt : comment réagir quand les locataires s’enchaînent ou que le bien reste vide un certain temps? Le propriétaire doit t’il assumer la taxe d’habitation? Une charge souvent malvenue quand on sait que certains loueurs meublés supportent également la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui compose la contribution économique et territoriale (CET) avec la contribution sur la valeur ajoutée (CVAE). Une charge qui peut faire pencher la balance sur le choix de la location en vide ou en meublée.
On fait le point sur les exceptions de paiement de la taxe d’habitation selon les profils des loueurs. Nous allons distinguer dans l’article la location classique (c’est à dire continue sur l’année, où le locataire y habite comme résidence principale) de la location saisonnière (c’est à dire à plusieurs locataires comme c’est le cas des maisons de vacances, gîtes…) afin d’identifier si le propriétaire doit payer une taxe d’habitation et/ou la cotisation foncière des entreprises.

Location classique d’un bien meublé (non saisonnier) = règle classique pour la taxe d’habitation

Dans l’optique où le contribuable loue en meublé de manière continue à son locataire, il n’y a pas lieu de chercher des complications : les règles de paiement de la taxe d’habitation sont les mêmes qu’habituellement. On distinguer deux situations :

1) Le bien est loué au 1er janvier.
Le locataire doit payer la taxe d’habitation puisqu’il loue le logement au 1er janvier et en dispose toute l’année de manière permanente sans que le propriétaire ne s’en réserve la jouissance une partie de l’année. Cela n’empêchera pas le propriétaire de payer la CFE (voir ci-après).

2) Le bien n’est pas loué au 1er janvier.
Le propriétaire est redevable de la taxe d’habitation et peut en demander l’exonération si il arrive à prouver que le bien est vide du fait de l’impossibilité de trouver un locataire. Il lui faut alors démontrer que le bien est inoccupé au 1er janvier malgré une recherche en amont de locataire et qu’ il n’a aucune intention de se réserver le bien pour une partie de l’année à venir en tant que propriétaire. Un mandat de gestion locative confiée à une agence immobilière ou la preuve de mise en place d’annonces pour louer le bien suffisent ici à bénéficier de l’exonération de taxe d’habitation.
Si le bien n’est pas loué pour une autre raison, le propriétaire supporte la taxe d’habitation sans en être exonéré.

Location saisonnière meublée : taxe d’habitation et/ou Cotisation foncière des entreprises?

Si le propriétaire fait le choix de louer de manière saisonnière et non sur l’année entière, les règles de paiement de la taxe d’habitation ne sont pas les mêmes. On distingue alors deux nouvelles situations :

3) le propriétaire garde la jouissance du logement (résidence secondaire ou principale) lorsque le bien n’est pas loué.
On se retrouve à nouveau dans une situation ou c’est le propriétaire qui devient redevable de la taxe d’habitation. A partir du moment où le bien lui est réservé une partie de l’année, il devra payer la taxe d’habitation même si il loue le 1er janvier. La condition de « réserve » du bien par le propriétaire sur l’année concerne les mois qui viennent après le 1er janvier. 
Notons ici qu’on peut se retrouver dans des cas discutables qui donnent lieu à jugement (est-on en location saisonnière ou classique quand le bien est loué la majeure partie de l’année?). Par exemple, le conseil d’Etat a jugé qu’un bien loué pendant 9 mois par an à un étudiant ne rentre pas dans ce cas particulier; une telle location a été catégorisée comme « classique » et c’est donc le locataire qui supporte la taxe d’habitation comme vu au paragraphe précédent.

4) le propriétaire loue en saisonnier toute l’année.
Si le contribuable arrive à prouver que son bien est en location meublée saisonnière toute l’année et qu’il ne s’en réserve jamais la jouissance, on trouve une second cas de figure où personne ne doit payer la taxe d’habitation :
– les locataires s’enchaînent, il serait injuste que celui du 1er janvier paie la taxe pour les autres;
– le propriétaire n’habite jamais dans son bien qui est loué ou en recherche d’hôte, il n’a pas non plus à payer la taxe d’habitation.

On se retrouve dans un des rares cas de figure où la taxe d’habitation disparaît et n’est à payer par personne. Le fisc ne fait pas de cadeau si facilement, le contribuable est toujours éligible à un nouvel impôt : la CFE (contribution foncière des entreprises).
Déclenchée par le formulaire Poi que doit remplir tout loueur en meublé non professionnel, la CFE est à payer au mois de décembre. Elle est à régler sauf exceptions (location d’une partie de la résidence principale par exemple) pour les loueurs de biens en meublés.
Notons qu’elle n’est pas due la première année : si vous déclarez une location meublée en avril de l’année N, la première CFE sera à payer en décembre N+1. Il est fréquent que les contribuables paient le montant minimum forfaitaire puisque le montant de la CFE dépend du chiffre d’affaire qui reste très modeste sur de la location meublée. La création d’un espace professionnel sur « impôt.gouv » sera nécessaire et obligatoire pour la payer par virement.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter la liste des exonérations partielles ou totales de taxe d’habitation qui existent cette année.

Textes en vigueur : BOI-IF-TH-10-20-20-20160706

44 Commentaires
  1. Bonjour,
    J’habite dans la région PACA et j’ai loué un studio meublé de septembre 2017 à mai 2018 (contrat avec dates précises) car comme beaucoup de propriétaires ici, mon ex propriétaire réserve
    l’appartement l’été pour des locations saisonnières plus lucratives.
    La propriétaire a reçu la taxe d’habitation à son nom et me demande de la payer.
    Est ce que l’on peut considérer que la propriétaire se réserve le droit de jouissance du logement et que c’est à elle de payer la taxe d’habitation? Ou suis-je dans le même cas que l’étudiant dans
    votre article?
    Merci pour votre réponse

  2. andree le-corre racine

    bONJOUR
    j’ai un studio en region PACA que je loue en saison saisonnière (2 mois 1/2 )
    celui-ci à été déclaré au début en  » résidence secondaire  » or, nous ne profitons jamais de ce studio
    même vide, il reste une bonne partie de l’année vide
    je suis déclarée , j’ai un n° de Siret ,ma question est-ce que je dois payer la taxe d’habitation svp
    est-il possible de changer ma déclaration aux impots ; ne plus mettre residence secondaire
    merci pour votre réponse

  3. J ai loué 4 semaines cet été ma maison secondaire .J ai donc du demander auprès du tribunal de commerce un numéro de siret a la demande de la mairie pour la déclaration de la taxe de séjour à.
    Suite à ça j ai reçu le formulaire pour une déflation de cfe. Je paye déjà la taxe foncière et d habitation sur ce bien . Après mon appel au près des impôts il m a été répondu que cette taxe était du pour toute activité commerciale . Je ne sais donc pas quel en sera le montant ! Pouvez vous me dire ce su il en sera pour mon cas . Sachant que les revenus de cette location saisonnière m a ramené moins de 2400 eu .
    Merci

  4. Bonjour, je n’ai pas trouvé dans votre interessant article la réponse à mon problème (l’administration ne m’a pas répondu non plus). Je loue ma résidence secondaire en meublé de tourisme (déclaré, classé, Poi OK) quand je ne l’occupe pas (6mois/an, revenu inférieur à 13000€). Est ce normal que je paye taxe d’habitation ET CFE ? Merci de votre avis

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je pense que c’est normal mais n’en suis pas certain. Dans tous les cas, il y’a 2 impôts à payer… soit TH + taxe foncière, soit TH+ CFE. Un expert-comptable saurait surement dire à quel moment la CFE n’a plus lieu d’être et est remplacé par la TF.
      Cordialement.

  5. Bonjour, J’ai amenagé un studio meublé independant (17m²) dans ma résidence. Ma fille suite à un divorce l’a occupé avec son enfant, jusqu’en mai 2018. Les impots me reclame une taxe d’habitation pour 2018. J’en étais exonéré ces deux dernieres années car moi mari et moi-même avons plus de 60 ans et des revenus modestes. Je leur ai demandés de recalculé l’impot de ma fille qui à eu un revenu fiscal supérieur 13703 pour 1.5, en considérant qu’elle vivait indépendemment de nous et dans une petite surface. J’ai reçu un refus catégorique.. Merci pour votre aide.
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est votre fille qui est redevable et n’étant pas exonérée, seul le fisc pouvait accorder une remise gracieuse.
      Cordialement.

      • Merci beaucoup pour cette réponse. Donc si je comprend bien, ma fille est redevable de la taxe d’habitation. MAIS, elle n’occupait que 17m² et apparement la taxe concerne la totalité de notre habitation soit 110m². Ne serait-il pas logique qu’elle soit moins imposée? Je pense peut-être à tort que la taxe évolue en fonction du nombre de m² occupés? La situation financiére de ma fille à nettement évoluée à la baisse et le paiement va representer pour elle une difficulté. Eclairez moi s’il vous plait? J’ai l’intention de saisir le conciliateur des impôts. Est-ce une bonne idée? Je vous remercie pour votre attention.
        Cordialement Sandra

  6. Bonjour, je trouve vos articles très pertinents mais, j’ai entendu parler et directement par l’administration fiscale du régime en micro-BIC générant un abattement de 71% et surtout d’un plafond de 82 800 euros max pour bénéficier de ce régime sans être professionnel de la location. Enfin, aberration des aberrations, il se trouve aussi des inspecteurs des impôts pour vous soutenir que ce type de location génère taxe foncière PLUS CFE PLUS taxe de séjour PLUS taxe d’habitation, soit … 4 impôts sur les mêmes m2 !!!!!!!
    Ceci est totalement interdit par les termes mêmes de la Constitution et les tribunaux administratifs » rétament » systématiquement l’Etat dans des demandes de ce genre. Il est en effet logique de penser que si un lieu est à usage pro, il n’est pas habitable ni habité d’où pas de taxe d’hab. De plus, un lieu qui génère de la taxe de séjour ne saurait être à usage pro. donc pas de CFE définie comme une contribution due pour un local à usage pro.
    Les locations saisonnières de tourisme NON PROFESSIONNELLES ne peuvent donc et c’est très logique générer que 2 types de taxes locales : la taxe foncière si on est propriétaire et la taxe de séjour qui tient lieu de taxe d’habitation et a d’ailleurs bien été présentée comme telle lors de sa mise en place par l’administration fiscale.
    On ne peut tout de même pas demander une chose et son contraire : ce qui est rouge ne peut pas être bleu en même temps !!!!
    Qu’en pensez-vous ?
    Merci de votre réponse

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je suis moins spécialisé sur ce sujet mais je doute fort qu’on puisse être éligible à la taxe foncière ET à la CFE… c’est l’un ou l’autre selon moi.
      Cordialement.

  7. Bonjour,

    Tout d’abord merci de votre temps pour apporter des éléments de réponse aux quidam ignares
    je ne trouve pas mon cas dans votre article ni les réponses précédentes. Elle ne concerne pas le paiement de la taxe d’habitation mais la declaration d’occupation aux impots : Je loue un appartement meublé pour cause de mission longue durée éloignée de mon domicile. Cette location ne constitue donc pas ma résidence principale. Dois-je prévenir moi-même les impôts ? ou bien les déclarations du bailleur (via le poi ou autre) feront que je recevrai en temps et en heure un avis d’imposition sans me soucier de rien ? Dans le premier cas comment prévenir les impôts ? surtout quel centre ? celui de ma résidence principale ?
    merci
    cordialement

    merci

  8. Bonsoir, co-propriétaires avec ma soeur et mon frère de la maison héritée de notre mère, le fisc me demande de tout payer pour eux ‘taxes habitation+foncières) et non pour ma part seulement, et comme nous ne nous entendons pas, ils ne veulent pas me rembourser, qui sera poursuivie si je ne paye que ma part, et pourquoi m’ont ils choisie moi, alors que je suis seule et ma soeur en couple, avec plus de revenu ? Cette maison est en vente, au prix du marché, inhabitée depuis 3 ans et ne se vend pas… merci de votre réponse anticipée. Patricia.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je pense qu’il faut écrire au fisc en expliquant le situation et en joignant les justificatifs prouvant que vous ne possédez pas le bien en totalité.
      Cordialement.

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