SCPI et revenu fonciers étrangers : les cases 4EA et 4EB.

Sur la déclaration d’impôt 2024, deux nouvelles cases apparaissent pour ceux qui ont des revenus fonciers à l’étranger. Cet aspect est très commun puisque toute personne détenant des SCPI est concerné. Dès lors que vous possédez des SCPI Corum, Novaxia, Perial…. une partie de vos revenus fonciers est à l’étranger et subit une fiscalité particulière appelée « taux effectif ». Auparavant, cela se passait via la case 8TI mais le fisc a changé la donne cette année avec l’apparition des cases 4EA et 4EB sur le formulaire 2042 complémentaire. Un aspect qui n’est apparemment pas anticipé par tous les gérants de SCPI qui ne mentionnent pas cet aspect sur leur formulaire d’aide à la déclaration.

Ce que l’on sait sur les cases 4EA et 4EB pour les SCPI.

Ces cases ont été vues pour la première fois sur le simulateur des impôts 2024 en janvier. J’ai mis en ligne depuis peu le formulaire Cerfa 2024C pour la déclaration 2024 et on les voit en page 3.

La case 4EA concernera ceux qui optent pour le régime réel et ont des loyers perçus à l’étranger. La 4EB est la même pour ceux qui sont au régime micro-foncier. Dans la majorité des cas, ce sera donc la case 4EA qu’il faudra remplir si vous avez des SCPI concernées. Auparavant, ce système était géré via la case 8TI mais c’est bel et bien terminé cette année. Pour preuve, le fisc indique clairement devant celle-ci qu’elle n’a pas vocation à être utilisée pour les revenus fonciers.

A priori, c’est donc un simplement changement de cases, mais voyons déjà l’utilité première et son impact sur le calcul de votre impôt.

Le taux effectif sur les revenus fonciers et SCPI.

J’avais déjà expliqué ici le calcul du taux effectif. Le principe en résumé est le suivant. Habituellement, les revenus en France sont imposés dans les tranches d’imposition de manière progressive. Une première partie est fiscalisée à 0%, puis la partie qui dépasse un seuil est imposé à 11%, puis au-delà de plusieurs dizaines de milliers d’euros, on fiscalise la partie qui dépasse à 30%, puis 41% voir parfois 45% pour les plus aisés. Si on a des revenus à l’étranger qui ont déjà été imposés, le fisc ne doit pas nous fiscaliser à nouveau, car cela ferait doublon. En revanche, le fisc souhaite en tenir compte dans le calcul pour déterminer le déclenchement des tranches d’impôt.

Si par exemple la tranche à 11% commence dès qu’on dépasse 10 000 € de revenus et qu’on perçoit 11 000 € de salaires, on paie sur le montant qui dépasse, soit 1000*11%. Mais si on a perçu 5 000 € de revenus SCPI à l’étranger déjà imposés, le fisc estime qu’on a en tout 16 000 € de revenus et que nos salaires de 10 000 € sont imposés à partir de 5001 € puisque la tranche à 0% est déjà grignotée par les revenus fonciers.

Le taux effectif a donc été inventé. C’est un autre calcul de l’impôt que celui qui est normalement effectué. Il permet de faire une moyenne des revenus et d’harmoniser la fiscalité française afin qu’elle tienne compte de tout. Le revenu étranger vient manger les tranches basses et vos revenus français sont imposés plus rapidement. Il est très complexe et vous avez le détail sur l’article annexe.

Quel impact sur l’impôt si on se trompe de case entre 4EB et 8TI ?

C’est LA grande question qu’il faut se poser pour la déclaration 2024. Le calcul est tellement complexe que le simulateur du fisc ne permet pas de le faire ou de voir le résultat. Toute personne ayant des revenus de source étrangère via ces SCPI doit valider sa déclaration à l’aveugle depuis plusieurs années sans voir le résultat de la simulation. Que va-t-il se passer cette année si on inverse les cases ou si notre gérant de SCPI nous dit de remplir la case 8TI à tort ? Une erreur qui va arriver et la brochure 2024 du fisc nous avertit pourtant clairement de passer par 4EA ou 4EB.

Figurez-vous qu’à l’heure où j’écris ces lignes, je ne sais pas encore ! Il est évident qu’il vaudra mieux remplir la case 4EB même si la brochure SCPI conseille d’aller sur 8TI. L’espace en ligne ouvre dans deux jours et je n’ai pas pu faire les tests. Parfois, les nouvelles cases engendrent des erreurs et ce ne serait pas la première fois au niveau des SCPI. Difficile aussi de dire si le calcul sera identique selon que l’on remplit la case 8TI ou 4EB ou les deux.

C’est un aspect primordial qu’il conviendra d’étudier de près quand on pourra faire le test. Heureusement, nous aurons une conférence en direct sur les revenus fonciers et la déclaration 2024 en ligne. Durant cette visio, on vérifiera en ligne le fonctionnement et je pourrai apporter la réponse à vos questions et donner le bon conseil. Comme d’habitude, la conférence restera en replay et je répondrai aux questions de ceux arrivant après coup. Pour ceux qui décident de déclarer en amont, opter pour la case 4EB et venez jeter un œil après coup à la conférence pour vérifier que rien de particulier n’est arrivé.