Comment sont imposés les loyers de votre location meublée (non professionnelle)? Calculs et conseils pour payer moins d'impôt en LMNP!

Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la façon de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt. Cela concerne toute location meublée, qu'elle soit saisonnière, à un étudiant, par le biais d'AirBNB...

 

La première question à se poser pour comprendre la fiscalité est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Cet article traite de la fiscalité pour les locations meublées. Pour les locations vides, la fiscalité est différente et expliquée ici.

 

Location meublée non professionnelle (LMNP) et impôt : deux régimes fiscaux possibles.

 

Le fait de louer votre bien meublé vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux fiscalités possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible. Notons que cet article traite de la location meublée non professionnelles (LMNP). C’est celle qui concerne Mr et Mme Toutlemonde dès lors qu’ils louent un bien meublé. Les personnes qui ont pour activité principale et pour source de revenu principale uniquement les loyers provenant d’un meublé relève d’un autre régime : la location meublée professionnelle. Vous n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus.

 

1) L'imposition du loueur meublé au régime micro-BIC.

 

Le micro-BIC est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 50%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 50% des loyers perçus.

 

Exemple :

 

 

Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé et perçoit 10 000 € de loyers en 2017. Il opte pour le régime micro-BIC lors de la déclaration d’impôt 2018 sur les revenus 2017. Les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit 10000*50% = 5 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 – 5 000 = 5 000 €.

 

Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 5 000 € de loyers imposables.

 

2 ) L'imposition du loueur meublé au régime réel.

 

Si le régime micro-BIC ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Ce régime est particulièrement attractif car il permettra parfois de ne pas payer d’impôt. En revanche, les formalités et déclarations sont compliquées et vont nécessiter un expert-comptable. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Ce n’est pas tout, il sera aussi possible d’enlever un amortissement du bien ou des meubles avant calcul de l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées et le calcul de l’amortissement.

 

Étudions d’abord liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les suivantes :

 

 - Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.

 - L’assurance habitation propriétaire non occupant.

 - La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).

 - L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossiers ect….)

 - Les honoraires versés à un expert-comptable.

- Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.

….

 

En plus de ces déductions, vous allez pouvoir enlever l’amortissement du bien. C’est là que l’expert-comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui va déterminer dans quelle mesure vous pouvez amortir le bien. En cas de contrôle fiscal, il va de soi que l’administration fiscale ne pourra remettre votre déclaration en question si l’amortissement a été calculé par un expert-comptable. L’impact des charges déductibles et de l’amortissement est le suivant.

 

Exemple :

 

Mr Corrige ton impôt achète un bien 100 000 € et ajoute 10 000 € de meubles. L’expert-comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 100 000 / 20 = 5 000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10000 / 5 = 2 000 € par an. Mr Corrigetonimpot loue le bien meublé en 2017 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 500 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de taxe foncières. Si il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 5 000 –  2 000 - 1 000 – 500 = 1 500 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 1 500 €. On impute bien les charges déductibles ET l’amortissement pour trouver les loyers imposables.

 

Il convient donc d’étudier la différence entre le micro-BIC et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles + amortissement dépassent 50% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-BIC. Il pourra ainsi déduire 8 500 € au lieu de déduire 5 000 €. Ses loyers imposés seront de 1 500 € (contre 5 000€ au micro-BIC).

 

 

Dans les faits, il faut aussi tenir compte du coût de l’expert-comptable indispensable au régime réel   pour le calcul de l’amortissement et la rédaction des déclarations fiscales (entre 700 €et 1500 € par an). Si vous avez un prêt et que l’amortissement du bien est possible, les loyers ne seront jamais imposés car les déductions seront énormes. Le gain fiscal compense alors largement les frais d’expert-comptable. Pour un bien loué meublé avec un loyer modéré sans amortissement, il est possible que la dépense « expert-comptable » soit trop cher pour compenser le gain fiscal. Le régime micro-BIC plus simple s’impose alors. Pour pouvoir faire le bon choix, il faut donc réussir à calculer l’impôt pour chaque régime. Chacun pourra alors arbitrer la question suivante : est-ce que le gain fiscal en passant du micro-BIC au réel compense les frais d’expert-comptable incontournables au régime réel ?

 

Calcul de l'impôt qui est pris sur vos loyers imposables quand vous louez un bien meublé non professionnel!

 

Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2% à partir de 2018. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition : il peut-être de 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%. Nous avions vu dans l’article détaillant le calcul de l’impôt la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 14% sur les loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.

 

Calcul de l'impôt si vous louez meublé au micro-BIC :

 

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 50% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 5 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 5000 * 17.2% = 860 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 5 000 * 14% = 700 €. Au total, Mr doit donc payer 1 560 € en tout.

 

Calcul de l'impôt si vous louez vide au réel :

 

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 8 500 € de déductions. Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 1 500 * 14% = 210 €. Au total, Mr doit donc payer 468 € en tout.

 

 

Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris ici l’exemple d’une tranche à 14% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. La hausse des prélèvements sociaux de 2018 est particulièrement impactante pour les propriétaires louant un bien. Le schéma suivant revient sur le détail du calcul de l’impôt pour les deux situations.

Location meublée en LMNP : les conditions à respecter pour passer de l’imposition du micro-BIC au régime réel!

 

Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location meublée, il faut respecter les points suivants :

 

 - Le régime micro-BIC est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à un plafond de 33 200 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués meublés.

 

 - L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 2 ans.

 

 - Le passage du régime Micro-BIC vers le régime réel implique de prévenir les impôts avant le 1er février de l’année des revenus. Par exemple, si vous prévenez le fisc avant le 1er février 2018 que vous passez au réel, ce choix s’appliquera sur la déclaration 2019 des revenus 2018.

 

Exemple :

 

 

 Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an : il a le choix entre micro-BIC et réel car il est sous le plafond des 32 900 €. S’il s’engage sur le réel, il devra y rester 2 ans. Au bout de 2 ans, il peut choisir le micro-BIC. A tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel mais se réengagera alors pour 2 ans.

 

Micro-BIC et régime réel : quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne?

 

Pour le régime micro-BIC, il suffit d’indiquer vos loyers en cas 5ND. Le fisc appliquera l’abattement de 50% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus des locations meublées non professionnelles » lors de l’étape 3.

 

 

Vous aurez alors accès à la case 5ND dans la déclaration 2042C. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case 5ND.

 

Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir plusieurs déclarations : la 2031 et les déclarations 2033-A, B…jusqu’à E. Ces déclarations sont assimilées à des bilans et comptes de résultat. Une fois encore, l’expert-comptable s’impose pour une telle charge administrative... de toute manière, il était indispensable pour calculer l’amortissement! Je ne détaillerai pas plus la façon de remplir ces déclarations qui sont particulièrement complexes.

 

La bonne question à vous poser pour choisir le bon régime fiscal reste donc : si le régime réel me permet de payer moins d’impôt, le gain fiscal compense t’il les frais d’expert-comptable ? Notons que c’est souvent le cas car avec les déductions ET l’amortissement, le loueur en meublé peut obtenir un revenu foncier imposable de 0 € pendant plusieurs années (et donc ne pas payer d’impôt ni de prélèvements sociaux). C’est d’autant plus vrai que le déficit foncier sur une location meublée ne s’impute pas sur les autres revenus. Il est provisionné 5 ans et ne s’imputera que sur des loyers provenant du meublé. L'amortissement permet de créer un énorme déficit foncier qui s'imputera année après année sur vos loyers provenant de la location meublée les ramenant à 0€ permettant d'éviter impôt et prélèvements sociaux.

 

Pour aller plus loin et optimiser la fiscalité de vos loyers, je vous invite à revoir les points suivants :

 

- Comment choisir entre la location vide et la location meublée?

 

 

- Location meublée : qui doit payer la taxe d'habitation et la CFE (cotisation foncière des entreprises)?


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires : 4
  • #1

    Mathieu L (dimanche, 26 novembre 2017 22:32)

    Bonjour Thibault,

    Imaginons un propriétaire qui achète en juillet et perçoit ses premiers loyers en septembre.
    Comme il n'a acheté qu'en juillet, il en pouvait pas opter avant le 1er février pour le réel. Du coup est il obligé d'être au micro pour la première année ou existe-t-il une exception ?

    Merci

  • #2

    Corrige ton impôt (dimanche, 26 novembre 2017 22:59)

    Bonjour Mathieu,
    La date du 1er février vaut pour ceux qui ont déjà opté pour le Micro-BIC et passent au régime réel. Lors du lancement de l'activité, il faut remplir le formulaire Poi. Sur ce formulaire, vous devez indiquer le régime fiscal choisi et pouvez opter pour le réel. Ce choix s'appliquera dès la prochaine déclaration peu importe la date de lancement.
    Très cordialement.
    Thibault

  • #3

    Jade (samedi, 02 décembre 2017 14:18)

    Merci pour cet article très clair. J’envisage de mettre mon appartement en location meublée. À combien s’élève la CFE ?
    Merci d’avance

  • #4

    Corrige ton impôt (samedi, 02 décembre 2017 18:36)

    BOnjour Jade,
    Aucune idée malheureusement. Elle dépend des revenus et varie selon chaque personne.
    Cordialement.