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Défiscaliser avec la loi Pinel : comment ça marche?

Immeubles en fond avec les mots "LOI PINEL" écrit au centre.

L’achat d’un bien immobilier pour le louer sous le dispositif de la loi Pinel est un des investissements les plus prisés du moment. On fait le point sur le fonctionnement du dispositif, le calcul de l’avantage fiscal et les conditions à respecter.

Comment marche la défiscalisation en loi PINEL?

La loi Pinel va permettre à un investisseur d’acquérir un bien pour le louer en bénéficiant d’une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années. Le gouvernement met régulièrement en place de tels dispositifs pour inciter les contribuables à investir dans des zones en déclin (La loi Pinel remplace le Duflot qui remplaçait le Scellier etc…). 
Concrètement, le gouvernement publie une liste de territoire sur le sol français éligible à la loi Pinel. Si un investisseur achète un bien immobilier pour le louer et respecte les conditions expliquées ci-après, il pourra défiscaliser grâce à la réduction d’impôt Pinel. C’est un avantage fiscal calculé sur le prix d’achat du bien; il va donc permettre de minimiser l’acquisition du bien immobilier. C’est un des moyens de défiscalisation courante utilisé par de nombreux français ces dernières années. 

Comment calculer la réduction d’impôt PINEL? Exemples.

La défiscalisation va dépendre du prix d’achat de votre locatif immobilier. Le fisc va vous rembourser chaque année 2% du prix d’acquisition du bien les 6 premières années. A l’issu, vous pourrez choisir de poursuivre la location sur une période de 3 ans pour avoir à nouveau 2% de réduction d’impôt chaque année. Au terme des 9 ans, il sera possible de s’engager une dernière fois sur une période de 3 ans pour avoir 1% de défiscalisation. Il va donc falloir s’engager pour 6 ans de location minimum voir sur 9 ans ou 12 ans pour ceux qui le souhaite.

  • 6 ans : 2% du prix du bien soit 12% de réduction d’impôt.
  • 9 ans : 2% du prix du bien soit 18% de réduction d’impôt.
  • 12 ans : 2% pendant 9 ans et 1% pendant 3 ans soit 21% de réduction.

On calcule bien l’avantage fiscal sur le prix d’achat du bien. Il est tout à fait possible de s’engager d’abord sur 6 ans puis de passer à 9 ans puis à 12. Un simple exemple sera plus parlant.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien pour le louer qui coûte 150 000 €. Comme il est situé en zone Pinel, Mr aura une réduction d’impôt annuel.
Le fisc va faire le calcul suivant : 150 000 * 2% = 3 000 €. Cela signifie que Mr aura une baisse de son impôt de 3 000 € chaque année pendant 6 ans voir 9 ans s’il poursuit la location. A partir de neuvième année, la réduction Pinel passe à 1% soit 1 500 €.
Total : 3000 * 9 + 1500 * 3 = 31 500 € d’impôt en moins. Mr a bien récupéré 21% du prix du bien car 150 000 * 21% = 31 500 €.

Le fisc retient ce calcul sur une base de deux logements maximums par an avec un plafond de 300 000 € retenus (et 5 500 € par mètre carré). Via ce plafond, on peut donc calculer que la réduction d’impôt Pinel peut aller jusqu’à 6 000 € d’impôt en moins chaque année pendant 9 ans suivi de 3 000 € sur les 3 années suivantes si vous faites l’acquisition de biens immobiliers pour un montant de 300 000 € ou plus. Vous trouverez plus d’information sur la base retenu pour le calcul de l’impôt ici : Détail du prix de revient pour calculer la réduction Pinel.

Déduction, crédit ou réduction d’impôt PINEL? Quelles différences?

La défiscalisation en loi Pinel procure une réduction d’impôt. Cette notion est très importante. Ce n’est pas une déduction, ni un crédit d’impôt mais bien une réduction d’impôt Pinel!
La déduction s’enlève du revenu imposable et diminue alors l’impôt mais de manière moins efficace (une déduction de 1 000 € fera baisser l’impôt de bien moins que 1 000 €). La réduction s’enlève directement de l’impôt ce qui est une très bonne nouvelle pour l’investisseur Pinel. Si vous achetez un bien 100 000 € et qu’on vous annonce donc une défiscalisation Pinel de 2 000 € par an, vous aurez bien une baisse de l’impôt de 2 000 € par an. La mauvaise nouvelle est que contrairement au crédit d’impôt, la réduction n’est pas restituée si elle n’est pas utilisée. 

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien Pinel pour un montant de 100 000 €. Il subit une baisse de revenu et son impôt les années suivantes est de 500€. Comment est utilisé la réduction Pinel?
– Le fisc calcule la réduction soit 2% du prix du bien donc 2 000 €.
– Il retranche la réduction de l’impôt : 500 – 2 000 = 0 €.
Ce n’est pas un crédit d’impôt donc l’excédent est perdu.

Pire encore, si vous êtes non imposable, la réduction Pinel ne servira à rien. Comme on s’engage sur la durée, il est très important de s’assurer d’avoir l’imposition nécessaire pour profiter pleinement de la défiscalisation Pinel. Le reliquat n’est ni utilisé, ni reporté… il est perdu!

Quelles conditions respecter pour réduire ses impôts avec la défiscalisation PINEL?

Outre l’engagement de location et la nécessité d’investir dans une zone éligible, il faudra respecter plusieurs conditions pour avoir votre défiscalisation en loi Pinel. 

  • Loyers : le montant des loyers devra être inférieur à un plafond selon la zone où se situe votre bien. L’idée est de rendre les logements Pinel accessibles et de faire en sorte qu’ils soient loués. Pour calculer le montant maximum possible pour vos loyers, j’ai détaillé les règles ici : Comment calculer le loyer maximum pour votre bien Pinel?
  • Locataire : toujours dans l’idée de rendre le logement accessible, vous devrez louer à des locataires ayant des revenus modestes. Il faudra que leurs derniers avis d’imposition présente un revenu fiscal de référence inférieur à un seuil donné. Il est interdit de louer à une personne figurant sur son foyer fiscal.
  • Pour les biens construits ou acquis en VEFA, il est nécessaire que le bien soit terminé avant un délai donné sous peine de perdre la réduction Pinel. Voir : Quel délai d’achèvement à respecter pour être éligible loi Pinel?
  • Performance énergétique : le neuf et les constructions doivent répondre à la réglemntation thermique RT 2012 et les biens faisant l’objet de travaux au label HPE ou BBC rénovation 2009.

Il vous faudra aussi remplir plusieurs déclarations d’impôt chaque année…

Comment trouver le textes et savoir quelles déclarations fiscales faire en loi PINEL?

Une fois que vous aurez acquis votre bien immobilier, trouvé vos locataires et que votre loi Pinel sera mise en place, vous serez confronté à une dernière difficulté : faire les déclarations d’impôt. Les organismes ne vous accompagnent plus à ce niveau et elles peuvent être très compliquées. La rentabilité de votre défiscalisation en loi Pinel va passer par une optimisation de vos déclarations fiscales. Il faudra jongler entre les charges déductibles des loyers, les charges à intégrer dans le prix de revient pour calculer la réduction, trois déclarations d’impôts à remplir à des dates différentes etc… J’ai écrit un article entier qui vous permettra de savoir quelles déclarations d’impôt remplir et à quel moment selon la nature de votre investissement : Pinel – les déclarations d’impôts de la première année. Pour aller plus loin, j’ai rédigé un Ebook entier sur l’optimisation fiscal de votre investissement que vous trouverez ci-dessous.
Pour trouver les textes en vigueur, il faut vous tourner vers les « BOFIP » alias Bulletin Officiel des Finances Publiques. Il existe plusieurs BOFIP qui font chacun plusieurs dizaines de pages pour chaque aspect (un pour le calcul du plafond des loyers, un pour les conditions à respecter pour le locataire, un pour les travaux déductibles etc…). Je vous joins le premier et vous pouvez passer par le sommaire pour trouver les autres : BOFIP – texte officiel Loi Pinel en vigueur. Ça reste très technique, une fois encore, je vous oriente vers mon guide qui explique simplement et pas à pas tous les aspects prévus par les textes officiels.

Le traitement fiscal sera particulier pour les sommes payées en 2018. J’ai détaillé cela ici : « Année blanche 2018 et prélèvement à la source : tout les impacts sur la fiscalité de votre bien immobilier Pinel »

Vous connaissez maintenant l’essentiel sur le fonctionnement de la loi Pinel. Pour optimiser la rentabilité, l’important est surtout de remplir correctement vos déclarations d’impôt pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

2 Commentaires
  1. Bonsoir Thibault,

    Au top votre site.

    Ma date achevement des travaux (fait generateur) est le 17 novembre 2018 pour un T3 acqui en vefa en 2017.

    J’ai un locataire pour 2019 (date entree locataire) et un bail signé et daté du 10 decembre 2018.

    Je beneficie bien de la reduction Pinel des 2018? Meme si le logement est loué pour 2019?

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