Airbnb et impôt 2018 : quels revenus déclarer, combien vais-je payer, quel risque de redressement?

 

Les particuliers multiplient les locations de leur résidence via la plateforme Airbnb. Une pratique de plus en plus fréquente et surveillée de près par le fisc. On fait le point sur ce que vous devez déclarer en cas de location Airbnb avec des simulations chiffrées pour anticiper le montant de l’impôt sur le revenu. Pour les plus téméraires, nous verrons les risques de redressement si vous ne souhaitez pas déclarer vos loyers dans les cases prévues à cet effet. 

Quel impôt sur le revenu vais-je payer sur les loyers perçus ?

En France, le fait de louer un bien en meublé engendre impôt ET prélèvements sociaux. Cela signifie que même les personnes non imposables vont devoir payer les prélèvements sociaux. Que vous louiez via Leboncoin ou Airbnb, les loyers doivent être déclarés. Autant avant on pouvait passer à côté, autant maintenant le fisc surveille de près Airbnb… nous verrons le risque et les contrôles en partie suivante. Fiscalement, c’est le régime de la location meublée qui s’applique. Pour les locations « classiques » des particuliers mettant leur logement à disposition sur Airbnb pendant les vacances ou de temps à autre (si vous avez plus de 23 000 € de loyers, les calculs peuvent varier comme expliqué en fin d’article), l’impôt prélevé sera calculé selon le régime Micro-BIC :

1) On prend les loyers perçus : 8 000 €.

2) Abattement de 50% sur les loyers : 8000*50% = 4 000 €.

3) Sur ces 4 000 €, le fisc prendra les prélèvements sociaux (15.5%) et la tranche d’imposition.

Nous l’avions vu en détaillant le caclul de l’impôt sur le revenu, la tranche d’imposition dépend des revenus du contribuable. Elle peut être de 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%. Pour la suite de l’article, nous réaliseront les calculs avec une tranche à 30% (vous pouvez nous contacter en commentaire si vous souhaitez connaître la vôtre). Réalisons la première simulation pour y voir plus clair.

 

Exemple : 

Mr Corrigetonimpôt a loué son bien sur Airbnb en 2017 et a reçu 8 000 € de loyers. Sa tranche est de 30% et il veut savoir combien d’impôt il va payer.

1) 8 000 / 2 = 4 000 €.

2) Impôt : 4 000 * 30% = 1 200 €.

3) Prélèvements sociaux : 4 000 * 15.5% = 620 €.

Lors de la déclaration 2018 d’impôt sur les revenus de 2017, Mr déclarera ses loyers. L’impôt total engendré sera de 1 200 € + 620 € soit 1820€ !

 

La fiscalité augmente rapidement lorsqu’on loue en meublé. Les prélèvements sociaux engendrent de l’impôt même pour ceux qui ont très peu de revenus.

 

 

Je loue ma résidence principale sur Airbnb, serais-je moins imposé ?

Pour toute location meublée, les règles sont les mêmes que ce soit via Airbnb ou autre. En revanche,  la location meublée d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale est exonérée d’impôt si et seulement si les loyers annuels n’excèdent pas… 760 € ! C’est l’article 35 bis du Code Général des impôts qui précise qu’en 2017, les produits de la location provenant de la résidence principale sont exonérés d’impôt  s’ils sont inférieurs à 760 € par an. Dans ce cas, vous n’avez rien à déclarer. Dès lors que vous dépassez le seuil de 760 €, la totalité subit impôt/prélèvements sociaux après l’abattement de 50%.

 

Je loue très peu via Airbnb, puis-je être exonéré d’impôt sur le revenu en 2018 ?

Hormis la condition d’exonération que l’on vient de voir sur la résidence principale, les loyers perçus via la location meublée en France doivent être systématiquement déclarés. Pour autant, vous ne subirez pas d’impôt si les loyers perçus sont inférieurs à 305 € par an (résidence principale ou non). Attention à la précision technique ici, il faut quand même déclarer les loyers perçus. C’est l’article 50-O du Code général des impôts qui élimine l’impôt en précisant que l’abattement de 50% sur les loyers est au minimum de 305 €.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpot a perçu 200 € en louant un bien.Comment son impôt sera calculé?

     -Loyers perçus : 200 €.

     - Abattement de 50% sur les loyers : 100 €.

     - Abattement minimum : 305 €.

Le fisc va retenir un abattement de 305 au lieu de 100 €. Soit un impôt calculé sur une base de 200 – 305  soit 0 €. Aucun impôt à payer donc !

 

Au-delà de 305 € de loyers perçus, vous paierez prélèvements sociaux et/ou impôt systématiquement. 

 

En 2018, dans quelle case dois-je déclarer les loyers sur la déclaration d’impôt (en ligne)?

Rien de bien compliqué pour déclarer, il faut indiquer les loyers perçus en case 5ND (ou 5OD pour le conjoint). Renseignez bien le total des loyers, le fisc fera l’abattement de 50% tout seul. Idem si vos loyers sont de 305 € ou moins, vous pouvez mettre le montant total dans la case 5ND et vous ne subirez pas d’impôt. Cette case se trouve sur la déclaration d’impôt des revenus complémentaires (2042C). 

 

Pour y avoir accès sur la déclaration en ligne « impôt.gouv », il faut cocher la ligne « revenu des locations meublées non professionnels » à l’étape 3. Attention, par défaut cette case n'est pas cochée si vous n'avez jamais déclaré de loyers.

 

Pour une démarche pas à pas, le détail figure en vidéo ici :

Est-ce que Airbnb transmet les informations aux impôts ?

Ce n’est pas encore le cas mais ça ne saurait tarder. Dès 2019, Airbnb remontera systématiquement l’information à l’administration fiscale. Autant vous dire que les contrôles deviendront très faciles ! Le contrôleur aura juste à vérifier que le loyer perçu (dont il aura connaissance) a bien été indiqué dans la case 5ND. Il pourrait être tentant d’attendre 2019 pour commencer à déclarer les loyers mais sachez que le délai en terme de prescription est de trois ans ! Le contrôleur a connaissance des loyers en 2019 et peut vérifier que vous les déclarez… il pourra aussi se dire que vous louiez certainement les années passées et creuser un peu pour voir si il y’a matière à redressement.

 

Je n’ai pas envie de payer l’impôt et de déclarer, qu’est-ce que je risque ?

Comme indiqué, le fisc peut redresser 3 ans : la déclaration de l’année en cours et les deux précédentes. Il va bien entendu recalculer l’impôt engendré par les loyers et le réclamer. Là-dessus, comptez une majoration de 10% et des intérêts de retard de 0.4% par mois. Vous pouvez relire notre article sur la meilleure façon de réagir en cas de contrôle fiscal pour échapper à ces pénalités.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpot (tranche fiscale à 30%) à perçu 1 000 € en louant sa résidence principale sur Airbnb en 2017. Il n'est pas exonéré (supérieur à 760 €) et doit donc normalement tout déclarer. Il ne souhaite pas le faire et n'indique rien sur sa déclaration d'impôt 2018 sur les revenus 2017. Un an plus tard, le fisc effectue un redressement car il a connaissance des loyers perçus. 

1) Le contrôleur recalcule l’impôt :

Abattement : 1000 / 2 = 500. Impôt : 500 * 30% = 150 €. Prélèvements sociaux : 500 * 15.5% = 77 €.

Total de 227 €.

 

2) Intérêt de retard de 0.4% par mois sur 12 mois

227*0.4%*12 = 11 €

3) Majoration de 10%

(227+11)* 10% = 24 €.

 

Mr devra payer un total de 227 + 11 + 24 = 262 €. Si le fisc ne le redresse pas dans les trois ans, Mr aura économisé 227 € en omettant de déclarer.

 

J’ai entendu dire que les règles changent si je perçois beaucoup de loyers, est-ce le cas ?

Effectivement, deux régimes coexistent pour la location meublée. Le régime micro-Bic que nous venons de voir (abattement de 50%) et le régime réel. Ce dernier consiste à enlever les charges payées réellement sur le bien des loyers. Si vos revenus tirés d’Airbnb dépassent 32 900 € en 2017, le régime micro-BIC ne sera plus accessible et vous devrez déclarer au régime réel. La déclaration fiscale devient alors bien plus compliquée. Direction notre article sur la fiscalité « vide/meublée » si vos loyers excédent 32 900 €.

Notons également qu’au-delà de 23 000 €, il conviendrait normalement pour le loueur de payer des cotisations sociales. Cela signifierait s’affilier au RSI comme un professionnel (que ce soit avec un statut d’autoentrepreneur ou autre). Nous répondons à vos questions à ce sujet en commentaire.

 

Dès lors que vos revenus dépassent le seuil de 23 000 € (et 32 900 €), il devient nécessaire de passer par un professionnel ou de se renseigner sérieusement sur les régimes fiscaux. Pour ceux qui louent via Airbnb occasionnellement avec des revenus inférieurs à 23 000 € par an, nous ne pouvons que vous conseiller de remplir la case 5NP et d’anticiper l’impôt via nos simulations pour éviter tout redressement futur.

 

Pour aller plus loin, découvrez toutes nos astuces pour payer moins d'impôt en 2018.

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires : 22
  • #1

    Jacques L (vendredi, 04 août 2017 13:26)

    Bonjour,
    Merci, j'y vois enfin clair sur ce qui nous attend via Airbnb! Comment faire pour avoir notre tranche fiscale? Merci

  • #2

    Corrigetonimpôt (vendredi, 04 août 2017 13:43)

    Bonjour Jacques,
    La tranche ne figure pas sur l'avis d'impôt. Pour la calculer, il me faut votre revenu imposable (au centre de l'avis d'imposition) et votre nombre de parts. Vous pouvez m'écrire depuis la rubrique contact si vous ne souhaitez pas donner ces chiffres en commentaires.
    Cordialement.

  • #3

    Jacques L (vendredi, 04 août 2017 23:36)

    Aucun problème pour ici. J'ai 2 parts et mon revenu net imposable est de 62 000 €

  • #4

    Corrigetonimpot (samedi, 05 août 2017 17:26)

    Bonjour Jacques,
    Vous être dans le début de la tranche à 30%. Soyez certains que tous vos revenus supplémentaires imposés subiront un impôt de 30%. Vous pouvez reprendre les calculs présentés dans l'article pour évaluer l'impôt de vos loyers : loyers * 50% * (30% + 15.5%).
    Cordialement.

  • #5

    Marie L. (samedi, 26 août 2017 13:42)

    Bonjour,
    Au sujet d'airbnb, mon compagnon et moi même qui ne sommes ni mariés ni pacsés avons acheté une maison en indivision (c'est notre résidence principale) et nous louons un studio au sein de cette maison. Seul mon nom est indiqué sur le compte airbnb, mais nos 2 comptes bancaires sont utilisés par airbnb pour les versements. Lors de la déclaration aux impôts que nous faisons de manière séparée, est il possible que chacun déclare ce qu'il a reçu réellement sur son compte en banque ou bien est ce que les sommes seront toutes imputées à mon seul compte? Merci pour votre réponse. Cordialement

  • #6

    Corrige ton impôt (samedi, 26 août 2017 22:46)

    Bonjour,
    Pour faire dans les règles, il faudrait déclarer selon le prorata de ce que chacun a reçu (on est imposé sur les revenus qu'on perçoit). Maintenant, le contrôle sur Airbnb ne va pas encore si loin à mon avis, je pense que l'essentiel est que ce soit déclaré. Vous pouvez tenter de "choisir" celui qui déclare sans trop trop de risque à mon sens, en cas de contrôle et si le contrôleur va jusqu'à redresser ça (j'en serais surpris mais bon...), la bonne foi sera de votre côté pour éviter les majorations importantes.
    Merci de partager le site s'il vous aide.
    Cordialement.

  • #7

    Marie L. (jeudi, 31 août 2017 09:31)

    Bonjour,
    Merci pour votre réponse et de tous vos conseils sur les autres sujets tels que l'indivision sans être mariés ou pacsés. Je connaissais le risque induit mais ne savais exactement comment ça s'articulait. Grâce à vos exemples précis, je sais à quoi m'en tenir et vais agir en conséquence. J'ai déjà partagé le lien de votre site à plusieurs de mes connaissances et ne vais pas manquer de le faire connaître encore plus.
    Cordialement

  • #8

    Margaux C. (mardi, 10 octobre 2017 10:54)

    Bonjour,
    Merci pour ces explications simples et précises.

    Je perçois 5000€ par an de revenus Airbnb pour une durée de location n'excédant pas 2 mois. Le bien que je loue est ma résidence principale. D'un point de vue fiscal, serait-il intéressant de déclarer mon bien en meublé de tourisme auprès de ma mairie de résidence afin de bénéficier des 71% d'abattement? Quels seraient alors les conséquences en matière de fiscalité et de démarches administratives (constitution d'une SCI...?)?
    Cordialement.

  • #9

    Corrige ton impôt (mardi, 10 octobre 2017 10:56)

    Bonjour,

    Je vous invite à passer par la rubrique contact et à suivre la rubrique 6 "je souhaite une réponse gratuite". Votre question demande un peu de temps et de recherche, j'y répondrai dès que possible.
    Cordialement.
    Thibault

  • #10

    Margaux C. (mercredi, 11 octobre 2017 16:28)

    Bonjour,
    Je vous ai envoyé un message via le lien indiqué néanmoins entre temps, j'ai trouvé les réponses à mes questions. En effet, le fait de déclarer son logement en meublé de tourisme permet un abattement fiscal de 71%, contre 50% sans déclaration. Cette déclaration est à effectuer auprès de sa mairie de résidence sans nécessité de constituer une SCI ou autre. Par ailleurs, si les revenus sont inférieurs à un certain seuil, il n'y a pas de déclaration fiscale supplémentaire à effectuer. Si j'ai bien tout compris.
    Cordialement

  • #11

    Edgar (lundi, 16 octobre 2017 10:27)

    Bonjour Corrigetonimpot,
    Merci pour cet article qui éclaire bien.
    Mon cas est différent de ceux en commentaire, je loue sur airbnb une dépendance qui appartient à mes parents. Dans ce cas, qui doit déclarer les revenus (que je touche, étant l'annonceur sur airbnb).
    Merci pour votre réponse

  • #12

    Cécile C. (mardi, 17 octobre 2017 11:50)

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour ces explications qui sont très claires, enfin :) !
    Vous omettez de parler de l'obligation de s'inscrire auprès greffe du Tribunal de Commerce avec attribution d'un n° de Siret etc..
    Déclarer mes revenus sur la feuille d'impôts oui, déclarer une activité professionnelle parce que quelq'un dort dans la chambre d'ami de temps en temps... non merci. L'Etat nous décourage vraiment avec toutes ces démarches.
    J'ai loué cette année, mais je pense arrêter au 31 décembre. En ce qui concerne ma déclaration 2018 sur 2017, pourriez-vous me donner ma tranche d'impôts svp? (Je n'en paye pas habituellement) . RF :14669 pour 2 parts.
    Faut-il également déclarer ces revenus à la CAF ? (prime d'activité)
    Merci d'avance pour votre réponse.
    Cordialement
    Cécile

  • #13

    Corrige ton impôt (mardi, 17 octobre 2017 13:23)

    @Edgar : bonjour. En France, c'est la personne qui perçoit les revenus qui doit les déclarer! L'impôt sera donc pour vous :)

    @Cécile :
    Bonjour. Merci pour vos encouragements. Effectivement, la location meublée doit s'accompagner de la déclaration via le formulaire POi et du paiement de la CFE! Aujourd'hui, quasiment aucun loueur en AirBNB ne le fait. Je n'ai pas encore eu de cas ou de retour sur des contrôles fiscales à ce sujet d'où la non évocation dans l'article. Je ne serai pas étonné que les impôts s'assurent d'abord que les gens déclarent puis ils passeront à la CFE!
    Si vous ne payez pas d'impôt, la tranche est de 0%. Avec un revenu imposable de 14 600 € pour 2 parts vous avez du temps avant d'atteindre la tranche à 14%. Vous paierez seulement les prélèvements sociaux (15.5% voir 17.2% l'an prochain) sur vos revenus AirBNB.
    Au niveau de la CAF, désolé mais ce n'est pas mon domaine :( J'imagine que oui mais je n'en suis pas certain.
    Merci de partager le site si la réponse vous a aidée. Je vous conseille vivement de lire mon dernier article sur la taxe d'habitation et de tenter la demande de remise gracieuse évoquée au point 4! Avec vos revenus, cela peut être accepté par le fisc!
    Cordialement.
    Thibault

  • #14

    Gérard (mercredi, 01 novembre 2017 09:52)

    Bonjour,
    merci pour cet article éclairant, c'est évident que je vais en parler autour de moi.
    ma question : je loue un appartement via AirBnB dans la cadre d'une SCI (qui est propriétaire), je fais ma déclaration trimestrielle pour la taxe de séjour, la recette annuelle sera de 10.000€ ; louer par la SCI est-il la meilleure solution, Louer à titre personnel (en payant un loyer à la SCI) serait-il plus avantageux ?
    Merci
    Gérard

  • #15

    Corrige ton impôt (mercredi, 01 novembre 2017 10:36)

    Bonjour Gérard,
    Si la SCI est à l'IR, la fiscalité est la même. Que vous louiez directement ou que la SCI loue, la fiscalité à l'IR est similaire.
    Après sur un montage avec une SCI où on envisage l'IS, ça dépasse mes compétences. Je suis spécialisé sur la fiscalité du particulier comme vous vous en rendrez compte en lisant mes articles. Un avocat fiscaliste serait plus à même d'étudier ce point. Cela étant, de tels montages sont souvent envisagés quand on a beaucoup de biens et des problématiques d'impôt énorme; je doute qu'il faille aller jusque là pour 10 000 € de revenus annuels.
    Cordialement.

  • #16

    Gérard (mercredi, 01 novembre 2017 22:14)

    Merci à vous

  • #17

    Claudine (vendredi, 10 novembre 2017 19:58)

    Bonjour, est-ce pour démarrer louer chez Airbnb c'est correct que je dois remplir le formulaire Cerfa N. 14004 02 (pour la mairie) et le formulaire Cerfa n°11921*04 (declaration debut d’activité)? J'ai trouvé des tonnes des Infos mais nulle part c'est vraiment précis...;-(. Es-ce Necessaire même si on compte de louer seulement très occassionel?
    cordialement

  • #18

    Corrige ton impôt (samedi, 11 novembre 2017 01:09)

    Bonjour Claudine,
    Difficile à dire vu que l'activité est nouvelle. C'est une location meublée donc normalement oui. Mais quand on voit que le fisc doit déjà batailler pour faire payer l'impôt sur le revenu... il ne sont pas prêt de s'attaquer à ceux qui n'ont pas fait le formulaire (et donc ne paie pas la CFE). Enfin espérons le!

  • #19

    Jammes Roselyne (lundi, 13 novembre 2017 10:34)

    Où puis je trouver le récapitulatif de mes revenus 2017 ?

  • #20

    Corrige ton impôt (lundi, 13 novembre 2017 13:29)

    Bonjour,
    Il suffit de suivre la démarche que j'ai faite en vidéo! https://www.youtube.com/watch?v=AORphcwfang
    Cordialement.

  • #21

    jean-marc peltier (dimanche, 19 novembre 2017 14:11)

    Doit on remplir les loyers location en meublé et loyer airbn dont la case 5ND de la feuille d impôts

  • #22

    Corrige ton impôt (dimanche, 19 novembre 2017 20:52)

    Pour Airbnb, oui comme expliqué dans cet article.
    Pour la location meublée, oui si vous avez opté pour le régime micro-bic. Je suis en train de préparer un article qui revient sur les choix fiscaux possibles pour la location meublée, il sortira cette semaine.
    Cordialement.
    Thibault