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Location meublée LMNP et AirBNB : les loyers 2018 sont-ils exonérés d’impôts?

Si vous louez un bien meublé, la fiscalité sera particulière avec le passage au prélèvement à la source. L’année blanche est censé annuler la fiscalité des revenus 2018 mais le système sera conditionné pour les loueurs en meublé non professionnels. Que votre bien meublé LMNP soit au régime réel, au micro-BIC ou loué via AirBNB, cet article vous expliquera comment bénéficier de l’année 2018 sans impôt. Je me focalise en premier temps sur les conditions à remplir et nous verrons l’aspect pratique et administratif en fin d’article. Je me focalise uniquement sur le sort des revenus de la location meublée perçus en 2018 et la façon de déclarer ces loyers en 2019 pour que l’impôt soit annulé. J’ai déjà détaillé le fonctionnement du prélèvement de l’impôt à la source pour les locations meublées LMNP que je vous invite à lire en amont.

Location meublée et année 2018 sans impôt : interaction du prélèvement à la source et de l’année blanche.

Le nouveau système nécessite une annulation de l’impôt lors de l’année de transition. En effet, si rien n’est fait vous allez payer deux fois en 2019 :
1- Durant l’année 2019, le fisc vous prélève l’acompte à la source (impôt des loyers perçus en 2019).
2- En mai 2019, vous allez déclaré vos loyers perçus en 2018. Cela va engendrer de l’impôt en septembre 2019 (issus des loyers perçus en 2018).

Pour éviter ça, le gouvernement a instauré l’année blanche et compte annuler la fiscalité issue de la déclaration 2019 des revenus 2018. Pour autant, la location meublée non professionnelle est soumise à condition. Le système est le suivant :

  • les loyers meublés perçus en 2018 doivent être inférieurs à l’un de ceux des trois dernières années pour être exonérés.
  • si le loyer de 2018 est strictement supérieur à l’un de ceux des trois dernières années, la partie qui dépasse sera imposée comme revenu exceptionnel.
  • Ce système va concerner toutes les locations meublées non professionnelles : micro-BIC et réel, LMNP via AirBNB ou en direct etc…. Je détaille toutes les situations une par une.

1- Location meublée non professionnelle : les loyers 2018 exonérés via l’année blanche s’ils sont inférieurs à ceux des années passées.

Premier cas de figure : les loyers perçus via votre bien meublé en 2018 sont inférieurs ou égaux à l’une des trois années passées. C’est alors très simple, l’impôt engendré par les revenus locatifs 2018 sera annulé lors de la déclaration d’impôt 2019 via le crédit d’impôt modernisation recouvrement (CIMR).

Exemple

Mr Corrigetonimpôt a reçu 10 000 € via AirBNB en 2018. Il a aussi perçu 11 000 € en 2017, 10 000 € en 2016 et 8 500 € en 2015.
Les loyers de 2018 sont inférieurs à ceux de 2017. De fait, Mr peut bénéficier de l’année blanche. Qu’il soit au réel ou au micro-BIC, les loyers du meublé seront à remplir lors de la déclaration d’impôt 2019 et exonérés d’impôt via le CIMR.

Si l’impôt et les prélèvements sociaux sur la déclaration sont de 1 500 € en tout, un crédit d’impôt CIMR de 1 500 € sera aussi calculé par le fisc. Cela donne 1 500 – 1 500 soit 0 € de fiscalité.

A partir du moment où le loyer de l’une des trois années passées est supérieur à celui de 2018, la fiscalité sera annulée. Vous profiterez de l’année blanche pleinement si vous remplissez la déclaration d’impôt correctement (voir ci-après). Notons que le fisc annulera l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux via le CIMR et un CIMR spécial prélèvements sociaux.

2- Les loyers AirBNB et LMNP de 2018 sont supérieurs à ceux des trois dernières années : impôt sur les revenus exceptionnels.

Dans l’optique où les loyers de 2018 sont en hausse par rapport à une des trois années passées, l’année blanche ne s’appliquera pas totalement. Le fisc va considérer qu’une partie des revenus LMNP sont exceptionnels et les imposer. Il va fiscaliser le surplus par rapport à la moyenne des trois dernières années.

Exemple

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers via son bien meublé en 2018. Il avait perçu 9 000 € en 2017, 8 000 € en 2016 et 7 000 € en 2015.
1- Le loyer de 2018 est supérieur aux années passées, il y’aura une imposition malgré l’année blanche.
2- La moyenne des loyers des années passées est de 8 000 €.
3- Le fisc va considérer qu’en 2018, il y’a 10 000 – 8 000 soit 2 000 € de revenus exceptionnels. Ces 2 000 € vont engendrer de l’impôt.

L’année blanche va donc fonctionner partiellement. Le surplus des loyers reste imposé malgré le prélèvement à la source. Le calcul de l’impôt est compliqué, le fisc va garder les abattements habituels puis appliquer les prélèvements sociaux et l’impôt mais via un taux moyen plus attractif que la tranche marginale habituelle (voir : calcul de l’impôt sur les revenus exceptionnels). Attention, il restera possible de réclamer l’impôt prélevé en 2020 sous conditions; notamment si vos loyers continuent à augmenter. J’ai déjà expliqué cette niche fiscale pour les indépendants et elle concerne également tous les loueurs en meublé non professionnels : les indépendants et loueurs en meublé pourront réclamer en 2020 l’impôt pris en 2019. Je vous recommande vivement de ne pas l’oublier, il faudra absolument faire la demande lors de la déclaration 2020 si vos loyers continuent à évoluer, le remboursement sera important mais il faudra le réclamer.

3- Première location meublée en 2018 : l’année blanche s’applique par défaut.

Dernier cas de figure, votre location meublée démarre en 2018. Il vous sera alors impossible de renseigner le fisc sur vos revenus des trois dernières années. Bonne nouvelle, le fisc va alors appliquer le CIMR et annuler l’impôt par défaut. L’année blanche va s’appliquer à tous les LMNP qui démarrent en 2018.

Je me permets deux remarques si vous louez un bien meublé pour la première fois en 2018. D’une part, l’exonération via l’année blanche suppose que vos revenus ne sont pas exceptionnels et donc que la location perdure dans le temps. Il est tout a fait possible que le fisc s’assure via la déclaration 2020 que vos loyers perdurent en 2019. Si ce n’est pas le cas, il pourra alors considérer les loyers du meublé issus de 2018 comme exceptionnels et envisager une rectification. On verra surement ce type de redressement sur des biens loués via AirBNB pour la première fois en 2018.
D’autre part, si vous louiez déjà un bien meublé auparavant et qu’un nouveau apparaît en 2018, le fisc va traiter au global. Vous subirez alors surement le point précédent : les loyers totaux 2018 seront supérieurs aux autres années et la partie qui dépasse imposée comme revenus exceptionnels. Il n’est pas possible de demander un traitement spécifique pour le bien loué en 2018 pour la première fois. Vous allez payer un impôt à tort et il vous faudra demander la restitution en 2020 si la location continue comme expliqué précédemment.

Comment bénéficier de l’année 2018 sans impôt pour la location meublée LMNP et AirBNB?

La théorie était déjà compliquée mais dans la pratique, ça le sera encore plus. Les exonérations d’impôts et de prélèvements sociaux via l’année blanche seront possibles uniquement si vous remplissez correctement la déclaration d’impôt 2019. De nouvelles cases apparaissent et la moindre erreur peut venir fausser le crédit d’impôt CIMR … ce serait dommage car il est responsable de l’annulation de l’impôt. J’ai détaillé pas à pas le montant à remplir dans chaque case selon chaque situation ici : Comment remplir la déclaration d’impôt 2019 pour les loueurs en meublé LMNP et AirBNB?

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

12 Commentaires
  1. Merci pour la qualité et la didactique de ce blog !
    Il me semble qu’il faudrait corriger cette phrase :
    « si le loyer de 2018 est strictement supérieur à l’un de ceux des trois dernières années, la partie qui dépasse sera imposée comme revenu exceptionnel. »
    PAR :
    « si le loyer de 2018 est strictement supérieur (à chacun de ceux) des trois dernières années, la partie qui dépasse (la moyenne des 3) sera imposée comme revenu exceptionnel. »

    Etes-vous d’accord ?
    Bonne continuation !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est ce que je pensais aussi mais la déclaration d’impôt 2019 prouve que non. A priori, c’est bien la nuance suivante : si le loyer de 2018 est strictement supérieur à ceux des trois années précédentes, alors il y’a revenus exceptionnels. Et dans ce cas, le calcul de l’impôt se fera sur la partie qui dépasse la moyenne du revenu des trois dernières années.
      La notion de moyenne concerne le calcul mais pas la condition d’application. Faites le test sur le simulateur « impot.gouv » pour n’importe quel revenu pro, c’est pareil pour tous.
      Cordialement.

  2. quand reçoit on les imprimés pré remplis et si ce n ‘est pas le cas comment déclare tn nos revenus car les retraités ne reçoivent plus un imprimé des caisses de retraite pour savoir exactement le montant annuel reçu

    merci bcp

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Les imprimés sont en train d’être envoyés. Sinon, il faut l’imprimer ou déclarer depuis votre espace en ligne.
      Cordialement.

  3. tout se fait par internet ou peut on encore envoyer déclaration papier merci

  4. Bonjour
    Et si on a débuté son LMNP en 2017 on vérifiera simplement si les revenus 2018 sont supérieurs à 2017?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Tout à fait Bertrand. S’il y’a revenus exceptionnels et que les loyers 2018 sont imposés, il faudra se manifester en 2019 si la hausse perdure pour être remboursé.
      Cordialement.

  5. Bonjour,

    Merci pour tout votre travail sur ce blog qui est bien utile pour ne pas se perdre dans les méandres de l’administration fiscale. J’ai deux questions concernant la location meublée. Tout d’abord, j’ai mis en location, pour la première fois fin 2018, ma résidence secondaire via une plateforme de location. J’ai donc touché des revenus en 2018 mais je n’avais pas fait de démarches préalables pour déclarer ce logement en location lors de ma déclaration en mai 2018, je ne pensais pas le louer dès 2018. Dois-je déclarer ces revenus qui, si je comprends bien votre article, ne seront pas imposables? Comment faire pour déclarer a posteriori ce logement et sous quel régime fiscal? De plus, j’ai acheté fin 2017 un studio que je voulais mettre en location meublée en 2018. Hors j’ai eu des problèmes de graves malfaçons sur les travaux de rénovation et je n’ai donc pas pu le louer en 2018: dois-je le déclarer dès cette année avec 0 revenus en 2018? Puis-je alors déduire les charges liées à ce logement (intérêts d’emprunts, charges de copropriété…) que j’ai dû payer sans recevoir de revenus en contre partie? J’espère être claire et merci beaucoup pour votre blog.

  6. Bonjour et merci infiniment pour tous vos articles.. J’ai juste une question concernant les revenus de locations meublées de tourisme non professionnels. J’ai déclaré en 2018 (revenus 2017) 4200€. Mes revenus 2018 sont un peu inférieurs : 4025€. Dois je cette année les inscrire quand même dans la case 5 NG comme l’an passé?
    Merci .
    Bien cordialement.

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