Immobilier, Loi Pinel

Réduction loi Pinel : vous devez respecter des délais avant l’achèvement du bien et le début de la location.

L’investissement en loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt sur plusieurs années. En contrepartie de cet avantage fiscal significatif, le gouvernement impose plusieurs contraintes à l’investisseur pour pouvoir obtenir sa réduction. J’ai détaillé les plus communes qui ont été régulièrement traitées sur mon site : plafond des loyers, plafonnement de la réduction à 300 000 € ou 5 500 € du mètre carré, nécessité d’avoir un locataire répondant à certaines conditions etc…. Ces restrictions posent rarement problème car elles sont connues et respectées par les contribuables. En revanche, il en existe deux autres tout aussi importantes et qui se doivent d’être mises en avant pour ne pas voir son investissement Pinel remis en cause. La principale contrainte concerne les acquéreurs Pinel dont le bien est en construction et qui sont dans l’attente de l’achèvement du logement. Nous allons détailler le délai à respecter avant que le bien immobilier Pinel ne soit achevé ainsi que le temps que vous avez pour mettre votre bien en location. Deux aspects souvent méconnus mais que l’administration fiscale peut parfaitement utiliser pour valider un contrôle fiscal et annuler la réduction Pinel. Je joindrais le texte en vigueur en fin d’article qui fera foi en cas de contrôle pour ceux qui ont le moindre doute sur ces deux aspects techniques.

Réduction d’impôt en loi Pinel : vous devez respecter un délai avant l’achèvement du bien pour le VEFA, la construction et les travaux.

Bien souvent, les contribuables pensent qu’il suffit de prendre date au jour où on investit pour être éligible à la réduction Pinel. En effet, on un certain décalage dans le temps pour les biens en construction. Entre le moment où le contribuable signe l’acte chez le notaire et l’achèvement du bien, on peut avoir plusieurs mois qui passent. Bien souvent, le promoteur ou le vendeur du bien Pinel vous certifie que la prise de date qui valide le Pinel est la signature de l’acte authentique, l’obtention du permis de construire etc…C’est en partie vrai : si la loi Pinel est en vigueur au moment du fait générateur de votre investissement, il sera possible d’en bénéficier même si le bien est achevé plusieurs mois après et que la loi a changé d’ici là. On prend date! Malheureusement, ça ne suffit pas; le fisc impose de respecter un certain délai avant l’achèvement du bien pour ne pas voir sa réduction Pinel remise en cause. C’est ce fameux délai qui est important et qui peut amener un redressement fiscal s’il n’est pas respecté. La règle va dépendre de la façon dont vous avez acquis votre bien immobilier Pinel. Je ne me focalise pas sur le fait générateur qui est toujours respecté (à partir du moment où un vendeur vous propose un bien Pinel, il le fera sans nul doute de façon à ce que la date de départ respecte les conditions pour avoir la réduction), je m’intéresse aux échéances à respecter qui sont plus souvent sources de redressements.

1) Vous avez acheté un bien Pinel en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Le fisc va porter une attention particulière à la date de signature de l’acte authentique qui est le fait générateur ici. Pour que la réduction Pinel soit bien validée, il faut absolument que votre bien soit achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte! C’est la date d’achèvement du logement qui fera foi sur un contrôle.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a rencontré un vendeur qui lui a proposé un Pinel en VEFA. On lui a expliqué que si l’acte authentique est signé avant le 31 décembre 2019, le texte lui permettra d’avoir la réduction Pinel même si la location commence des années  après. C’est tout à fait vrai, le fait générateur est respecté. Mr signe l’acte le 1er janvier 2019.
Mr devra respecter une seconde condition pour avoir la réduction Pinel : il faut un délai de 30 mois maximum avant la fin de travaux. Si le bien n’est pas achevé avant 1er juillet 2021, Mr ne pourra pas avoir de réduction Pinel. Il lui faut absolument une attestation d’achèvement du logement qui date d’avant le 01/07/2021.

Une subtilité intéressante, le texte a changé depuis la loi Duflot. Pour le bénéficie de la réduction Duflot, il fallait respecter 30 mois de délai entre la date d’ouverture du chantier et l’achèvement du logement. Pour le Pinel, c’est la signature de l’acte authentique qui va intéresser le fisc pour évaluer le délai avant l’achèvement du logement.

2) Vous avez fait construire un logement Pinel.

Dans une telle situation, les impôts vont s’intéresser à la date d’obtention du permis de construire. Pour ne pas voir sa loi Pinel remise en cause, le contribuable va devoir respecter un délai de 30 mois entre la date du permis de construire et l’achèvement du logement.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt fait construire un bien Pinel. Il a obtenu le permis de construire le 1er février 2019 respectant le fait générateur pour avoir l’avantage fiscal.

Mr devra respecter une seconde condition pour avoir la réduction Pinel : il faut un délai de 30 mois maximum avant la fin des travaux. Si le bien n’est pas achevé avant 1er août 2021, Mr ne pourra pas avoir de réduction Pinel. Il lui faut absolument une attestation d’achèvement du logement qui date d’avant le 01/08/2021.

3) Votre logement fait l’objet de travaux pour être loué sous le dispositif Pinel.

Dès lors que vous achetez un bien/local afin de le transformer en engageant des travaux importants nécessaires avant de louer le bien, il va aussi falloir respecter un délai. Le fisc va d’abord s’attarder sur la date d’acquisition soit plus précisément la signature de l’acte authentique. Vous allez devoir finaliser votre logement au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après la signature. Sans ça, vous n’aurez pas la réduction Pinel.

Vous savez maintenant tout sur le délai à respecter. On notera que ceux qui achètent un bien neuf ne sont pas concernés. La second exception concerne ceux qui achète « un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation » ou « logement réhabilité »; nul besoin de respecter un délai dans ces situations. Pour toutes les autres, vous prenez le risque de voir votre Pinel annulé si vous n’êtes pas dans les délais que je viens de détailler. Une question revient alors fréquemment : « comment le fisc saura que le délai n’est pas respecté? Est-ce vraiment l’objet de contrôles fiscaux? ».

Réduction Pinel = déclaration 2044EB. Le fisc aura les dates de signature, du permis de construire et d’achèvement du logement.

Pour ceux qui louent déjà en Pinel et ceux qui ont acheté mon guide pour optimiser les déclarations Pinel, vous le savez déjà : un contribuable qui loue un bien sous le dispositif Pinel va devoir remplir plusieurs déclarations d’impôts et notamment un formulaire nommé 2044EB la première année. Ce formulaire s’avère particulièrement fastidieux à compléter mais est obligatoire. Concrètement, il permettra au fisc de vérifier que vous respectez toutes les conditions de la loi Pinel puisque vous allez renseigner vos loyers, la taille du logement, les informations concernant le locataire, un engagement de location sur 6 ou 9 ans… Le fisc pourra vérifier que vos loyers respectent les plafonds, que votre locataire est éligible etc…Bien entendu, les impôts vont aussi vérifier que le délai est respecté en demandant les informations nécessaires :
– l’investisseur en VEFA ou qui fait des travaux devra renseigner la date de signature de l’acte et la date d’achèvement des travaux.
– l’investisseur qui a fait construire devra indiquer la date d’obtention du permis de construire et la date d’achèvement.

Les contribuables rechignent souvent à remplir ce document 2044EB et mettent des dates approximatives. Il est en effet contraignant de rechercher les dates exactes d’autant que c’est un formulaire parmi tant d’autres à remplir durant la période fiscale. Pourtant, il est primordial de le faire correctement car un écart de plus de 30 mois (ou au 31/12 de la seconde année pour les travaux) entre deux dates clés va forcément alerter le fisc et rendre possible un contrôle fiscal. Nul doute que des recoupements sont faits amenant les impôts à vous demander alors des pièces justificatives pour vérifier que vous respectez les échéances. A ce sujet, vous pourriez être tenté d’avancer la date d’achèvement ou d’estimer que le logement est achevé plus tôt. Le fisc impose de respecter des conditions strictes, vous empêchant ainsi de contourner le délai nécessaire. Les cas spécifiques permettant de mettre une autre date que celle de l’achèvement du logement sont détaillées ici sur le BOI 10-60-20-20120912 aux alinéas 10 et suivants. Je vous invite donc à faire la 2044EB avec beaucoup d’attention pour éviter tout problème. Pour rappel, j’ai détaillé ici les trois déclarations d’impôts à faire pour tout loueur d’un bien Pinel.

Vous devez aussi louer le bien avant un certain délai pour valider votre réduction Pinel.

Une fois votre bien achevé dans les temps, vous allez devoir vous empresser de trouver un locataire. Là encore, les impôts imposent un délai pour louer le bien qui peut entraîner une remise en cause de la réduction Pinel s’il n’est pas respecté. A l’image du point précédent, les situations varient selon la façon dont vous avez acquis le logement. 

– Soit vous avez acheté un bien Pinel neuf ou réhabilité un logement : la première location du bien doit se faire dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition. 

– Soit vous avez fait construire le bien ou l’avez acquis en VEFA : Le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement.

Comme précédemment, le fisc vous demandera de renseigner sur la 2044EB la « date de prise d’effet de la location ». Il va falloir être précis à nouveau car l’administration fiscale va comparer cette date à l’acquisition ou l’achèvement du logement pour vérifier que votre locataire est arrivé dans les temps. Si ce n’est pas le cas, nul doute que vous risquez de recevoir une demande de documents complémentaires pouvant aboutir à une proposition de rectification venant remettre en cause l’avantage Pinel.

Texte en vigueur : BOI-IR-RICI-360-10-10-20170710

La rentabilité d’un investissement Pinel dépend en grande partie de l’optimisation des déclarations d’impôts! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

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125 Commentaires
  1. Pérot

    Bonjour,

    Est-ce possible de signer un Sous seing avant la fin du pinel dans le respect d’une signature de l’acte définitif après la date ?

    Bien à vous.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je n’ai jamais eu le cas et n’ai jamais vu cette mention dans le texte; je préfère ne pas me prononcer. Vu l’importance du formalisme pour avoir la réduction Pinel (voir mon ebook), je vous conseille fortement de ficeler la démarche avec un avocat fiscaliste si vous allez par là. Peut-être quelqu’un a t’il la réponse?
      Cordialement.

  2. Payen

    Bonjour, nous souhaiterions acheter un terrain pour une maison en loi Pinel Zone B1. Par précaution, nous avons demande au centre des impôts de l’Hérault. Voici la Réponse . Possible si vous êtes propriétaire du terrain avant 2014…? Qu’en pensez vous merci

  3. loic

    Bonjour, j’ai adressé en Juin 2019 le message suivant aux impôts :
    « J’ai été livré le 12/06 d’un appartement neuf sur la commune de « X » en zone B1 dans le cadre d’un pinel.
    Pouvez-vous me confirmer que mes calculs sont bons pour définir mon plafond de loyer?
    Calcul de la surface utile = 45,7 m² + 8m2 = 53,7 m² (Annexe terrasse 32me et jardin 47m2 soit retenu 8m2)
    Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 53,7) + 0.7 = 1,0538
    Détermination du barême Pinel : Dardilly est situé en zone B1 => le barême applicable est de 10,28 € / m² en 2019. Calcul du plafond de loyer = 53,7 m² x 1.0538 x 10,28 € / m² = 581,73€ »

    Le contrôleur m’a répondu : « votre calcul est correct » sur ma messagerie impotgouv.
    J’encaisse mon loyer de 580€ depuis Juin 2019 et ma terrasse en caillebotis bois sur plot fait 32m2 (en rez de jardin). J’avais donc retenu 8M2. Pourtant, je lis sur internet que c’est 4.5m2 maximum. Je n’avais pas lu cela l’an passé. Du coup, je flippe d’avoir un contrôle et un redressement, ainsi que perdre mon pinel à terme. je suis en plein dans ma déclaration. je peux peut être encore rembourser le locataire, changer le bail et modifier ma déclaration. Pouvez-vous me dire ce qu’il en est pour ce calcul? le fait d’avoir une réponse écrite des impôts me couvre-t-il en cas de contrôle futur, même si leur réponse est erronée? quel est le bon loyer à appliquer?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      La réponse du fisc via la messagerie n’a aucune valeur; un texte a été écrit juste pour dire que ça ne vaut rien sur un redressement fiscal. Vous trouverez sur mon site dans la rubrique « immobilier » un article qui redétaille tout ce qu’il faut savoir sur le calcul du loyer Pinel. Servez-vous en pour vérifier le votre; il est à jour.
      Sinon, je vous conseille vivement de lire mon guide Pinel qui explique comment optimiser et qui joint un courrier de correction si besoin. J’y conseille justement de ne pas tricher ou être limite sur le loyer qui est un sujet à annuler tout le Pinel; à l’inverse, d’autres optimisations sont possibles sans aucun risque : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Cordialement.

  4. Julien

    Bonjour,
    J’ai signé l’acte chez le notaire en mars 2015 pour un appartement sous dispositif Pinel, avec un engagement de 6 ans. Il a été mis en location en juillet 2015.
    Je ne suis plus domicilié en France et ne bénéficie donc plus d’avantage fiscale.
    Quand puis-je vendre mon appartement sans pénalités ? En mars 2021 ou en juillet 2021 ?
    Je vous remercie par avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Sur ce type de demande, je vous oriente vers ma formation par téléphone dans la rubrique contact. Il faudrait étudier le texte pour vérifier les conditions de revente anticipées. Sinon, un avocat fiscaliste pourrait vous aider.
      Cordialement.

      • Julien

        Bonjour,
        Je vous remercie par la rapidité de votre réponse. Je vais me renseigner directement auprès du service des impôts des non résidents.
        Bien à vous

  5. Sophie Schacre-Laffont

    Bonjour
    Je suis très inquiète. En effet j’ai acheté un bien en Pinel dont l’achèvement s’est fait le 10 décembre 2018. La réception s’est faite le 15 février 2019. Je crois que j’ai été mal conseillée car ma banque m’a dit de le déclarer cette année en faisant ma déclaration sur les revenus 2019.
    Est ce possible et surtout comment faire avec les impôts.
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Malheureusement c’est un grand classique… Je vous conseille déjà la lecture de mon Ebook; vous y trouverez forcément de quoi optimiser et réduire la fiscalité en déclarant correctement : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
      Ensuite, s’il s’avère que c’est bien l’année d’achèvement qui compte, il faut voir si on ne pourrait pas jouer sur la notion d’achèvement pour la basculer en 2019. Si vraiment il fallait déclarer l’an passé, vous pouvez le faire seul mais je conseillerais quand même de consulter un avocat fiscaliste en amont.
      Cordialement.

  6. Sylvain

    Bonsoir
    Pour le délai maxi de la DAT et le délai maxi de mise en location, c’est très clair, votre article est très bien fait et l’on trouve cela également un peu partout.
    Par contre j’ai un doute sur un autre délai : une résidence dont les travaux sont finis depuis quelques mois (fin de travaux prononcée), des logements habités, etc… mais il reste des appartements invendus.
    Est ce que si l’on achète un appartement 1 ou 2 ans après la fin des travaux, qu’ils n’ont jamais été habités et vendus bien entendu, nous pouvons bénéficier du Pinel ?
    Merci d’avance pour vos précieux conseils
    Cordialement

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si on passe sur de l’achat d’un bien neuf Pinel, le seul délai à respecter est alors celui de mise en location dans l’année il me semble.
      Cordialement.

  7. Petracca

    Bonjour

    J’aurai une question que je ne trouve pas dans votre explication.
    J’ai signé un acte chez le notaire pour une pinel en mars 2017 et une autre pinel en mai 2018. J’ai donc respecté le délais d’un an de signature chez le notaire. Par contre, suite à de nombreux problèmes du promoteur, j’ai reçu les 2 biens en septembre 2019 et Décembre 2019 (Date d’achèvement).
    Je suis donc soumis au plafond des 300000 € pour la déclaration d’impot de 2020?. si oui, quels recours puis je avoir droit?

    Merci pour votre réponse
    Christophe

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ça se vérifie en cherchant le « BOFIP » mais j’ai bien peur que vous ayez raison. Je suis quasiment certain qu’on estime le plafond selon le fait générateur et il est le même pour les 2 biens ici! Je ne vois pas quel recours il peut y avoir. La seule optimisation serait de passer un maximum de charges en déduction plutôt que dans le prix de revient mais si c’est du Vefa, il n’y aura pas trop le choix.
      Cordialement.

  8. Nicolas

    Bonjour
    Je suis en train de réaliser ma déclaration d’impôt et déclarer le pinel pour la 1ère fois. Je ne comprends pas au moment du résumé, le logiciel ne m’applique pas le montant du crédit d’impôt ? Imprimé 2044EB et 2042 rempli. Montant de l’investissement pinel indiqué en ligne 7QX pour 9 ans.
    Vous en remerciant par avance.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      C’est soit une erreur dans le remplissage de 7QX ou le fait que vous n’ayez pas un impôt suffisant pour éponger la réduction Pinel (qui est perdue si non utilisée). Je vous invite fortement à jeter un oeil à mon guide Pinel qui vous aidera sans aucun doute.
      Cordialement.

  9. Caroline

    Bonjour ,
    J ai besoin d aide svp !!
    Nous avons réservé un appartement en VEFA en octobre 2019 mais il était déjà presque terminé.. nous avons signé chez le notaire le 30 décembre 2019 pour une acquisition immédiate car il était terminé. Nous avons eu la remise des clé avec acte d achevement le 15 janvier 2020.
    J ai appelé la mairie qui me dit que la DAT en mairie est le 8 décembre 2019.
    Ma question : pour les impôts dois je tenir compte de l acte d achevement et remise des clés date au 15 janvier 2020 ou bien de la DAT donné par la mairie daté au 8 décembre 2019 ?? Car d apres ce que j ai compris ça change tout ! Si c est 2020 je dois faire la decla que en 2021 c est ca ?

    Merci de votre réponse qui pourra m aider !

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article sur le sujet dans la rubrique immobilier « première déclaration Pinel ». Je vous conseille aussi vivement d’envisager la lecture de mon guide Pinel.
      Cordialement.

  10. HERVE

    Bonjour Mr Diringer
    Depuis plusieurs mois je m’intéresse à vos rubriques et conseils et aurais besoin de votre aide pour revoir ma situation
    Est il possible d’échanger ? Et de disposer de vos services ?
    Vous remerciant de votre aide
    M HERVE

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour et merci pour votre retour. Je propose des Ebooks pour la location Pinel et également des formations de 45 mn par téléphone. Ces prestations sont détaillées ici : https://www.corrigetonimpot.fr/a-propos/
      Cordialement.

  11. PJAC

    Bonjour,
    Je suis en train de regarder pour investir sur un appartement éligible PINEL, mais j’ai quelques questions ; je précise qu’il d’agit d’une VEFA.
    – permis de construire obtenu le 3/10/2018
    – date de signature du contrat de réservation : le 12/03/2020
    – date prévisionnelle de passage devant le notaire pour l’acte de vente : Juin 2020
    – délai d’achèvement et de livraison (dans le contrat de réseration) : au plus tard le 31/12/2021…

    Mes questions :
    – En admettant qu’effectivement la remise des clés soit en décembre 2021, la condition des 30 mois est-elle remplie (ie quel est le point de départ ? l’article ci-dessous semble dire que c’est la signature devant le notaire … mais d’autres acticles mentionnent le permi de construire ???)
    – En imaginant que le PINEL ne sera pas prolongé au delà du 31/12/2021, ET que la livraison soit en retard (genre le 2/01 2022, pas de bol !) …. c’est mort pour mon investissement ??? certains promoteurs utilisent cet argument pour « vendre » leur achèvement mi 2021, alors que d’autres disent que si la signature chez le notaire a eu lieu avant la fin de la loi, même si le logement est livré après le 31/12/2021 c’est bon …
    Merci pour vos éclairage 🙂

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez le texte en vigueur joint en fin d’article. L’alinéa 115 confirme mes dires pour le VEFA. Certains doivent confondre avec l’alinéa 110 qui dit qu’on prend la date d’ouverture du chantier mais pour le Duflot et non le Pinel! J’ai évoqué le dépassement des 30 mois ici : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-pinel-prolonger-delai-achevement-30-mois-depasser/
      Cordialement.

  12. Titi

    Bonjour,
    J’ai signé un contrat de réservation VEFA en 2018 pour 145 000€, mais recours d’un riverain et le projet prend du retard. Les signatures notariées n’ont pas encore eue lieues.
    Je signe un autre contrat de réservation VEFA en 2019 pour 235 000€. Signature notariée prévue en décembre 2019 ou janvier 2020.
    Sachant que le plafond Pinel est de 300 000€ par année, la somme des 2 biens dépasse le plafond annuel, quelle date provoquera le plafonnement de défiscalisation Pinel: signature de l’acte authentique la même année civile, ou date d’achèvement des travaux la même année civile?
    Scénarii possibles:
    1) Signature des 2 actes authentiques en 2019, date d’achèvement des 2 biens en 2021 –> Plafonnement?
    2) Signature d’un acte authentique en 2019 et un en 2020, date d’achèvement des 2 biens en 2021 –> Plafonnement?
    3) Signature des 2 actes authentiques en 2019, date d’achèvement d’un bien en 2021 et de l’autre en 2022 –> Plafonnement?
    4) Signature d’un acte authentique en 2019 et un en 2020, date d’achèvement d’un bien en 2021 et de l’autre en 2022 –> a priori pas de plafonnement de la réduction fiscale

    Merci d’avance.

  13. SENE

    DELARATION PINEL SANS DAACT

    Bonjour,
    J’ai acheté un appatement en VEFA livré le 25/01/2019 (signé au notaire déc 2016) mais à ce jour toujours pas de DAACT car le constructeur à déposé un PCM qui est toujours en cours.
    Mon bien est loué depuis mars 2019.
    A ce jour, je n’ai pas pu déclarer mon bien aux impôts lors de la déclarartion de cette année car apparemment sans la DAACT, il n’était pas possible de le déclarer sans ce document.
    Merci de bien vouloir confirmer si c’est bien le cas ?
    Et est-il possible de déclarer mon bien sans ce document ?
    Bien cordialement.

  14. Sylvie

    Bonjour,
    Nous envisageons d’investir en moi Pinel en achetant un terrain et en construisant sur celui-ci deux maisons de 80 m2 chacune.
    Si l’on a qu’un permis pour les deux maisons mais que l’une d’entre elle est achevée en novembre 2020 et l’autre en janvier 2021, vis à vis du fisc il s’agira bien de deux opérations différentes ouvrant droit à réduction d’impots pour l’une en 2020 et pour l’autre en 2021 dans la limite du plafond de 300000 euros par an ?
    J’ai bien compris que pour être éligible à la loi Pinel le Permis devrait être déposé avant le 31 déc 2021 et les travaux achevés dans les 30 mois suivants.
    Merci pour votre retour.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je dirai que oui. Un simple mail au impôts via votre messagerie pourra confirmer ça.
      Cordialement.

  15. Toto

    Bonjour,
    Nous avons acquis un appartement en VEFA qui va être livrer prochainement.
    Pour bénéficier du Pinel il faut respecter la norme RT2012.
    L’appartement va être livrer avec un chauffage et eau chaude au gaz.
    Pour faciliter sa location nous préférerions passer au tout électrique car avoir un abonnement gaz pour un appartement de 44m2 c’est pas très rentable et les économies d’énergie sont minimes voire inexistantes.
    Seulement nous ne savons pas si le fait de passer du gaz à l’électrique peut remettre en question la norme Rt2012 et de ce fait notre défiscalisation Pinel !
    Avez-vous un avis sur la question ?
    Merci d’avance

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Là on sort de mon domaine de compétences… si quelqu’un à la réponse?

  16. Christophe

    Bonjour.
    Quand doit on déclarer son pinel avec le prélèvement à la source ? l’année de la livraison ou l’année N+1?
    Je viens d’être livré DAT en aout 19. dois je attendre 2020? pour la déclaration des revenu. le site impot. gouv semble vouloir une livraison en 2018 pour valider la déclaration. En 2020 aurais je perdu le bénéfice de mon pinel livré en 2019?
    Merci par avance pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez plusieurs articles sur ce sujet dans la rubrique immobilier et impôt à la source.
      Je vous conseille aussi de jeter un oeil à mon guide Pinel.
      Cordialement.

  17. Maurice

    Bonjour Mr Diringer,
    Je vie avec ma compagne en union libre depuis 2018 (2 foyers fiscaux distincts ) et nous avons actée séparément 2 pinel en 2017.
    – 1 Pinel pour madame 200 000€
    Acte 2017 achèvement des travaux 2018
    – 1 Pinel pour monsieur 300 000€
    Acte 2017 achèvement des travaux 2019
    Nous allons nous marier cette année (2019)
    Mes questions, un des 2 dispositifs sera t’il remis en cause ?
    Va on pouvoir obtenir la réduction d’impôt de 10 000€ ( 2% de 500 000€) ?
    Quelle est la date qui fait fois pour le plafond de 300 000€ ? Date d’acte ou date d’achèvement des travaux ?
    À-t-on le droit de dépasser le plafond de 300 000€ puisque nous étions 2 foyers distincts en 2017 ?
    Merci d’avance pour votre retour.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Alors là très bonne question, je n’ai jamais eu la situation. J’ai envie de penser qu’une plafonnement risque de s’appliquer par défaut dès lors que vous ferez une déclaration commune mais je ne suis pas certain. Au niveau pratique, vous allez être obligé de remplir les cases de la 2042C et je sais que le logiciel plafonne le calcul à 300K. Peut-être y’a t’il qqe chose pour empêcher cela mais je ne connais pas. Je vous conseille fortement de :
      1- Ecrire au fisc pour savoir si vous allez être plafonné à 300k ou non via votre messagerie sécurisée sur impot.gouv.
      2- Réfléchir au PACS si le fisc confirme mon sentiment car la perte fiscale est énorme et non reportable!
      N’hésitez pas à venir partager la réponse du fisc ici. Cordialement.

  18. THOMAS

    J’ai acheté un appartement en Pinel en 2017 de 220 000 euros et je souhaiterais en acquérir un second de 300 000 euros en 2019. Ma banque me dit que ce n’est pas possible car je ne dois pas dépasser les 300 000 euros au total. De mon côté j’avais compris que c’était par an. Pouvez-vous me préciser s’il vous plait ce qu’il en est ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Il me semble aussi que le plafond de 300k est par an de mémoire.
      Cordialement.

  19. gomara

    Bonjour,
    Nous avons signé l’acquisition d’un bien en Pinel en 12/2016, ce bien sera livré avec plus de 6 mois de retard en 07 ou 08/2019 en raison de la mise en redressement judiciaire du maitre d’oeuvre d’origine. La procédure auprès du Tribunal de Commerce a figé le chantier dans l’attente de la décision finale (liquidation ou poursuite d’activité). Le chantier a pu reprendre après un nouvel appel d’offres pour trouver une nouvelle entreprise cela avec plus de 6 mois de retard.
    S’agissant d’un cas de force majeure, nous ne pouvons obtenir aucune compensation auprès du promoteur alors même que cela diffère d’une année notre réduction fiscale. Nous payons toujours des intérêts intercalaires et nous avons dû obtenir un avenant de notre période de décaissement fractionné auprès de notre banque + assurance DC.
    A la lecture de certains commentaires, je crois comprendre que notre loi Pinel ne pourra être effective n’ayant pas respecté le délai maximum de 30 mois !!! Quant est-il devant ce cas de force majeure , allons nous être définitivement pénalisés sachant que la réduction d’impôts faisait partie intégrante de notre calcul d’endettement ?
    Merci de votre retour. Bien cordialement.
    Valérie

    • Antoine

      Bonjour,

      il semble que le calcul des 30 mois ne soit pas toujours identique.
      Est il possible d’avoir un recap ou des references sur les 2 événements retenu pour le calcul des 30 mois ?

  20. Derigny

    Bonjour,
    Pour une VEFA-Pinel signée en mars 2019 et livrable fin 2020, d’après l’E-Book « Pinel » je comprends que je pourrai porter cet investissement sur ma 2044 de 2021 concernant les revenus fonciers de 2020 et donc prétendre à l’avantage Pinel qu’à partir de 2021. (Le fait générateur ayant lieu l’année de la déclaration de fin de travaux pour une VEFA – La signature de l’acte authentique n’étant là que pour vérifier la conformité aux 30 mois de construction maxi)
    j’ai bon là ? 🙂
    Bien Cdlt
    Guy

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      C’est tout bon!!
      Merci de partager les pages de corrigetonimpot si la réponse vous aide, c’est d’une grande aide pour son développement.
      Cordialement.

  21. MASSON

    Bonjour, nous avons acheté un appartement en VEFA ( signature de l’acte notarié le 01/02/2019). Date de remise des clés prévue le 17/06/2019 et 1er locataire prévu début juillet 2019.
    Pouvons nous profiter de la défiscalisation sur l’engagement de location dès cette année ou faut il attendre la déclaration de revenu 2019, qui devra être faite en 2020, pour une défiscalisation à partir de 2020.??

    Merci pour votre éclairage sur la question

  22. DANDOGA

    Bonjour ,
    Je vous remercie pour toutes ces informations bien illustrées;
    Je me permets de vous laisser ce message car rencontrant des difficultés pour valider ma déclaration 2044 EB
    Pour info, j’ai acheté un VEFA actée le 22/11/2017, permis de construire obtenu par le promoteur le 18/12/2015, achèvement des travaux le 14/02/2019 et mise en location le 25/03/2019.
    Je fais donc la première déclaration du pinel et pour valider la 2044 EB, j’ai ce message d’alerte sur la date d’achèvement «  » Veuillez vérifier que le champ signalé par un astérisque (*) soit correctement complété (l’année doit être inférieure ou égale à 2018. » »
    J’ai bien noté moins de 30 mois entre la date d’acquisition et la date d’achèvement, locataire trouvé dans les délais, le montant du loyer 850 € pour un bien d’une valeur de 280 160 avec frais de notaires, superficie pondérée 46 m².

    Pouvez-vous m’apporter une réponse?
    Très cordialement

  23. MICKAEL

    Bonjour Thibault,

    J’ai acquis un appartement achevé en décembre 2018 or si je comprend bien ce que vous mettez dans votre livre le fait générateur est la fin d’achèvement des travaux soit 2018.
    Or l’appartement est loué depuis Avril 2019, donc ma question est puis je bien déclarer le Pinel sur ma déclaration de revenus 2018 ? Et si oui dois je également remplir la déclaration 2044EB en précisant une date de début de location en Avril 2019 ?

    Merci pour votre aide

    Mickaël

  24. Burchiello

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement « pinel » en VEFA déjà construit et terminé car c’est un « retour de lot ».
    Sur le formulaire 2044EB, j’indique les dates suivantes :
    – Date d’acquisition de l’immeuble : 30/08/2018
    – Date de première location : 09/11/208
    – Date du dépôt de la demande de permis de construire : 13/11/205
    – Date d’achèvement de l’immeuble : 30/05/208
    Ce qui m’inquiète à la lecture de votre article c’est qu’il y a un peu plus de 30 mois entre les deux dernières date.
    Cela pose t-il un problème dans mon cas ?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

  25. saroza

    Bonsoir,
    Je souhaite acheter un bien qui neuf qui sera livré le 10 mai 2019 à son proprietaire qui ne l’aura donc jamais habité ni loué pour le louer à ma fille.
    POurrais je beneficier de la loi PInel on me dit que ce n’est pas possible mais pour moi le bien sera bien neuf ?
    Idem pour les frais de notaire on me dit qu’ils ne pourront pas étre reduits car il y a déjà eu passage chez le notaire. pourriez vous me donner votre avis sur ces 2 points ?
    merci d’avance à vous
    cordialement
    Santine

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Difficile à dire car le Pinel dépend de pleins de choses : emplacement, délai de construction etc… Difficile de savoir quelle raison fait qu’on vous a indiqué que l’éligibilité n’était pas possible.
      Cordialement.

  26. Fred

    Bonjour,

    J’ai été livré en Décembre 2018 d’un appartement acheté en VEFA en aout 2017. Cet appartement est proposé à la location via un mandat de gestion et n’a pas trouvé de locataire à date, que dois-je remplir dans la partie locataire de la 2044EB ?
    Merci de votre réponse et de votre site !!
    Cdlt,
    Fred

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Vous avez un article sur les dates des différentes déclarations Pinel dans la rubrique « immobilier ».
      Vous pouvez aussi consulter mon guide.
      Cordialement.

  27. Laurent

    Bonjour
    J’ai signé le bail quelques mois avant la date d’achèvement et j’ai vérifié les différents points liés au pinel notamment les revenus n-2 des locataires. L’entrée dans le logement est prévu prochainement comme prévu dans le bail quelques jours avant la date d’effet. Faut il vérifier à nouveau les revenus du locataire ou est ce la vérification des revenus n-2 lors de la signature du bail.
    Merci pour votre retour

  28. JEAN

    Bonjour,
    Pouvez vous m’aider sur la compréhension des dates de demande permis de construire ?
    J’ai vu qu’il fallait donner cette date, est elle bloquante ?
    Pour info j’ai un appartement pour lequel la date de délivrance du PC est 11/02/2014.

    La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre de la construction soit intervenue avant le 1er janvier 2013 ou avant le 1er septembre 2014 ne fait pas obstacle au bénéfice, selon la date d’acquisition du logement, de la réduction d’impôt « Duflot » ou « Pinel ».

    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      De mémoire, il me semble que le Pinel est possible uniquement pour les demandes après septembre 2014.
      Cordialement.

  29. Alexis

    Cher Mr Diringer,
    votre site web est une révolution pour des personnes comme moi qui ne comprennent rien à la fiscalité.
    Grace à vous, je comprend que la fiscalité est vitale dans un projet d’investissement locatif.
    j’ai fait une erreur car j’ai pris un Pinel pour 6 ans et j’aimerais du faire aussi du LMNP pour un second projet.
    du coup, puis je acheter un studio en LMNP au reel touten conservant mon logement pinel au régime réel?
    ces 2 investissement sont compatibles?
    en espérant que ma question ne soit pas trop compliquée
    bonne semaine

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Oui tout à fait. La location vide et meublée sont indépendantes.
      Cordialement.

  30. Guillaume Insou

    Monsieur,
    Je ne suis absolument pas spécialiste en la matière mais je souhaite defiscaliser au plus vite. Avec le nouveau prelevement a la source je suis perdu. Si mon investissement pinel est achevé en 2019 quand vais je pouvoir bénéficier de ma réduction d’impôt. Dès janvier 2020 ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Ce sera en septembre 2020 seulement pour la première réduction.
      Cordialement.

  31. LE BESCOND GUILLAUME

    Bonjour ,

    nous allons signer pour un bien Pinel avant le 31/12/18 : il ne sera livré qu’au 4 è t 2020 ;
    quelle sera la réduction d’impôt 2020 : au prorata temporis ou alors 2 % pour l’année 2020 sans tenir compte
    de la date ?
    merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour. Le pinel n’est jamais au prorata. L’année de départ dépend du fait générateur (voir mon article sur les 3 déclarations d’impôt Pinel).
      Cordialement.

  32. Michel

    Bonsoir Thibault

    Je vais signer deux biens (200KE et 220 KE) avec deux DAT sur deux années fiscales 2019 et 2020, puis-je signer les deux actes la même année sans remettre en cause la défiscalisation, merci de votre retour

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je pense que c’est le fait générateur de la déclaration 2044EB qui est important ici et qu’il faut différencier. Le fait générateur est distingué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/premiere-declaration-impot-pinel-annee-2044/
      Cela étant, je vous conseille quand même d’écrire au fisc pour en être certain.
      Cordialement.

  33. William

    Hello Thibault,
    je récupère mon bien pinel acquis en VEFA en 2017 en décembre 2018 (remise clé)
    si je signe le bail avec le locataire en 2018 mais que la date d’entrée dans le logement est prévue pour le 1er janvier 2019, je peux bénéficier de la réduction pinel des l’année 2018 (donc en septembre 2019) comme indiqué dans votre article?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour William,
      Vous avez un article dans la rubrique « immobilier » qui vous renseigne sur le faire générateur des premières déclarations d’impôt. Vous y trouverez votre réponse (la première réduction Pinel a lieu l’année où il faut faire la première déclaration 2044EB).
      cordialement.

  34. Frederic

    Bonsoir,

    Nous avons acquis un logement Pinel en dec 2017 et sera livré avec du retard début 2019.
    Avec la mise en place du prélèvement à la source, quelle année démarrera le dispositif ? dès 2019 ou 2020 ?
    Merci
    Cdlt
    Frederic

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour Frédéric. Tout dépend du mode d’acquisition. Vous avez un article qui explique quand faire les premières déclarations Pinel (et donc quand débute la réduction selon votre situation) dans la rubrique immobilier. Cordialement.

      • Anonyme

        Bonjour,

        Merci. Acquis dans un cadre EFA, la réduction d’impôt s’appliquera dès 2019 année de l’achèvement du logement avec une régularisation en septembre (c’est bien cela ?)…
        Y a t il un article sur les règles de définition du domicile fiscal en cas de départ à l’étranger? Comment est géré avec un départ différé du conjoint ? Je voudrai comprendre quelles sont les conditions nécessaires et suffisantes pour avoir notre domicile fiscale en France en 2019 pour « déclencher » le dispositif Pinel avant notre départ. (en prévision du retour d’ici quelques années). Vraisemblablement, vers l’Allemagne, départ début Mars (Monsieur) et départ début septembre pour Madame.

        Bien cordialement
        Frederic

  35. Aurélien

    Bonjour,

    Merci pour cet article très intéressant.
    Voici mon interrogation concernant cette loi Pinel :
    J’ai reçu un permis de construire en Février 2017 pour la construction d’une maison en zone B2.
    Le logement a été achevé et loué en Juin 2018.
    Cette zone B2 n’est plus éligible à la loi Pinel 2018 alors qu’elle l’était à la loi Pinel 2017.
    Je n’ai pas encore effectuer la déclaration 2044EB.
    Mon logement est éligible à loi Pinel 2017 ou loi Pinel 2018?
    Est il encore temps de faire la déclaration 2044EB?

    Cordialement

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour. C’est une bonne question à laquelle je n’ai pas la réponse… je vous invite à contacter le fisc. Je préfère ne pas m’avancer pour ne pas dire de bêtises, la différence est énorme. Cordialement.

  36. NGUYEN

    Bonjour, J’ai acheté une maison. La maison a une annexe (un atelier). je voudrais savoir qu’il est possible de transformer cet annexe en habitation et louer en loi Pinel.
    Par avance, je vous remercie.

    • Thibault Diringer Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je suis moins spécialisé sur les conditions pour valider le fait qu’un bien soit un Pinel, mes compétences sont sur la fiscalité quand on est certain d’avoir le Pinel. Cordialement.

  37. Chrystelle

    Bonjour,

    Merci pour toutes vos précisions c’est une aide vraiment précieuse.
    Une question, vous dites : Cela étant, la mise en place du prélèvement à la source et le traitement du déficit lors de l’année blanche laissent entrevoir des stratégies fiscales où il pourrait être
    intéressant de repousser la première location début 2019 plutôt que de commencer fin 2018.
    Une agence immobilière nous a dit le contraire, tous les propriétaires qui viennent d’avoir leur livraison Pinel lui demande de louer leur bien avant le 31/12/2018 sinon ils vont avoir une année de
    décalage sur le crédit d’impôt. Je lis le contraire…

    Pouvez-vous me confirmer ? car nous sommes dans ce cas, la livraison est prévue pour la mi-décembre nous avons trouvé nos locataires du coup à quelle date faut-il vraiment louer le bien ? décembre ou
    1er janvier 2019 ?

    Un très grand merci !

  38. Nicolas

    Re Thibault,

    Bonnes vacances ;).

    Merci et j’ai noté qu’il est préférable de louer en 2018

    j’ai lu votre livre qui très bien réalisé et j’interprète (je me trompe surement!) qu’il serait plus judicieux de louer en Janvier 2019 avec l’année blanche de 2018 que mi décembre 2018 par rapport
    aux intérêts déductibles.

    en effet, je vais avoir un loyer au prorata faible en décembre 2018 (300 euro) et les intérêts provisionnés depuis 2017 vont consommer le loyer qui sera annulé avec l’année blanche de toute
    facon.

    un exemple:):

    3000 euro intérêts déductibles (uniquement frais du prêt et assurance) provisionnés (2017 et 2018) et 300 euro loyer en decembre 2018 donc il me reste 2700 euro de déficits foncier provisionnés pour
    2019

  39. Didier

    Bonsoir. J’ai signé deux Pinel en 2018 et un en 2019. La livraison est prévue en septembre 2019. Quand doit on déclarer les deux Pinel. A partir de quelle date aura lieu le premier versement du
    crédit d’impot. janvier 2020 ou Janvier 2021.
    Dans l’attente de vous lire.
    Cordialement.

  40. Willy

    Salut Thibault,
    après avoir lu certains de vos articles sur avantages location vide ou meublée et + et – du Pinel, je suis perdu lol

    je dois récuperer un appartement en decembre 2018 neuf acheté en VEFA en decembre 2017 initialement pour faire du Pinel…(preciser lors de l’achat aupres du notaire)

    Est possible de faire volt-face et de faire du LMNP au régime BIC?

  41. J Pascal

    Bonjour,
    J’ai fait construire 2 villas que je souhaite mettre en Pinel.
    Malheureusement j’ai du changer de constructeur au cours de mon projet car le premier n’était pas compétent. De ce fait j’ai pris du retard dans mes constructions et j’ai passé le délai des 30 mois.
    Néanmoins les constructions réalisées qui ne sont pas encore terminées ne respecte pas le permis initial et le nouveau constructeur me demande de poser une modification de permis de construire.
    Serais je a nouveau éligible à la loi Pinel avec cette demande de modification de permis ? Merci pour votre réponse.

  42. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Les 60% seront versés uniquement à ceux qui ont déjà déclaré les réductions. Les autres l’auront d’un coup l’année en question. Vous avez un article sur le sujet sur la page d’accueil.
    Cordialement.

  43. Frédéric

    Bonjour, J’ai bien votre guide Pinel et ses mises à jour mais j’ai une question sur la dernière actualité.
    Mon bien Pinel , un appartement en VEFA acheté 03/2017. Livré début 07/2018. Loué depuis 08/2018.
    J’ai juste déclaré le déficit foncier 2017 sur la déclaration avril 2018 puis le H2 après livraison.
    Ma déclaration pour toucher l’avantage Pinel ne sera faisable qu’en avril 2019 je présume. Or il a été annoncé que 60% de l’avantage Pinel serait versé en janvier.
    Pour la première année, avec une déclaration en avril, comment ça va se passer et aurais-je bien l’avantage fiscal Pinel dès 2019 ?
    Cdlt

  44. Corrige ton impôt

    Et j’ai oublié Sebastien…. je vous avoue ne pas savoir! Il faudrait interroger le fisc sur un tel cas.
    Cordialement.

  45. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    1) oui! 🙂
    2) c’est un sujet difficile que j’essaie de développer de manière simple dans le livre. En résumé, il est très fréquent qu’il soit plus judicieux de louer dès que possible. Les cas où la location en
    2019 est meilleure sont très rares et difficile à identifier.
    Cordialement.

  46. Nicolas

    Hello Thibault,

    votre simulateur est excellent et je vais commander votre livre pour ma déclaration PInel.

    j’ai investi en Pinel en VEFA avec la signature de l’acte en nov 2017 et la remise des clés est prévue mi decembre 2018.

    Je paye uniquement l’assurance mensuel par rapport a mon prêt et pas encore les mensualités.

    1: j’ai retenu et espère avoir compris que je peux déduire de mes impôts les frais liés à ce prêt comme l’assurance, les frais de dossiers du pret et les intérêts d’emprunts.

    en effet, je pensais qu’il faillait attendre la date officielle de fin des travaux

    2: Avec l’année blanche, il est plus judicieux de mettre un locataire en décembre 2018 ou attendre janvier 2019?

    je suis un peu perdu 🙁

    au plaisir de vous lire et merci pour ce temps que vous consacrez pour nous répondre.

  47. Sébastien

    Bonjour,
    Si le permis est déposé et validé en 2017 mais que l’on fait une modification (très mineure = 1 salle d’eau intégrée dans une chambre sans changer la surface totale et le reste du plan) en 2018, est
    ce que l’investissement est considéré comme étant en 2017 ou en 2018 ?
    Merci d’avance pour la précision.

  48. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous trouverez plusieurs articles dans la rubrique « impôt » où j’explique qu’on peut corriger les déclarations pendant 3 ans.
    Cordialement.

  49. Sandrine

    Merci pour votre réponse et pensez-vous qu’il n’est pas trop tard pour modifier ma déclaration de cette année puisque l’achat a eu lieu en 2017?
    Merci pour votre aide.
    Cordialement
    Sandrine

  50. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il faut vous baser sur l’article précisant les 3 déclarations d’impôt à faire. La réduction Pinel commence avec le fait générateur indiqué dans l’article.
    Cordialement.

  51. Sandrine

    Bonjour,
    J’ai investi dans Pinel nous avons signé l’achat en juillet 2017 la fin des travaux est prévue décembre 2018.
    Mon interrogation est au sujet de la déclaration aux impôts.
    Fallait-il que je déclare quelque chose sur l’année 2018?
    En lisant tous vos articles j’ai l’impression qu’il fallait mais j’ai demandé au service des impôts et ils m’ont dit que non 2 fois.
    Je ne sais plus quoi faire et n’est-il pas trop tard pour modifier si il fallait le faire?
    Votre site est vraiment génial, je fouine dans tous vos articles et je vous ai acheté votre livre sur Pinel.
    Merci pour votre retour.
    Cordialment
    Sandrine

  52. Corrige ton impôt

    Bonjour Christelle,
    Cela fait beaucoup de questions nécessitant de l’expertise. Je vous invite à solliciter un professionnel (un très bon gestionnaire de patrimoine/comptable) surtout que vos questions nécessitent
    plusieurs compétences (fiscaliste pour la date de départ avec votre spécificité, juridique pour le don, administratif comptable pour le formulaire etc…). Bref, toutes vos questions nécessitent
    recherche et expertise, je n’ai pas la réponse sans prendre le temps de consulter les textes.
    Cordialement.

  53. CHRISTELLE

    Bonjour,

    je fais construire 2 villas (d’un même permis), dont une (villa B) en PINEL avec 2 logements. Celle-ci devrait se terminer fin 2018. Apparemment je peux faire une demande d’achevement partielle des
    travaux en ne citant que cette villa B (car la 2ème sera terminé plus tard au fur et a mesure de mes fonds). Pouvez vous me confirmer que c’est bien cette date qui fera référence pour la déduction
    d’impot? même si je ne loue que début 2019?
    Car selon vos écrits se serait plus avantageux fiscalement.
    Par contre dois je remplir l’imprimé H2 pour 2018 ou 2019? Vais je payer la taxe d’habitation de 2018?
    Encore une dernière chose, le terrain vient d’une donation estimé à 100000€, quelle part rentre en compte pour cette villa?? la moitié ou au millième de chaque villa?

    Merci bien.
    Christelle

  54. fabrice

    arf 🙂 On en revient toujours au meme !!

  55. Corrige ton impôt

    Bonjour Fabrice,
    Sur un cas aussi spécifique qui ne sera surement pas mentionné dans le texte officiel, le mieux est de contacter les impôts pour avoir leur position.
    Je vous conseille cette démarche qui donne de grandes chances d’avoir un écrit : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  56. Fabrice

    Article tres interessant.
    Une question demeure autour de la date d’achevement.

    J’ai bien lu l’article du BO (BOI 10-60-20-20120912 aux alinéas 10 et suivants) et j’avoue qu’avec tout ce jargon, on s’y perd énormement.

    Voici un cas d’usage :
    J’ai déposé le 01/07/2018 un PC pour la construction de 2 logements.
    2 CCMI ont été contracté pour construire sur la meme unité fonciere.
    Les travaux débuterons dans le meilleur des cas le 01/01/2019. Une maison sera livré par le constructeur en novembre 2019 et la seconde maison sera livrée en février 2020.

    On pourrait imaginer que je sois en mesure de bénéficier d’un PINEL en 2019 et un autre en 2020

    Cependant, il n’y a qu’un seul permis de construire et donc il n’y aura qu’une seule date d’achevement des travaux relatif au permis de construire.

    Quelle date retenir alors ? Celle qui fait foi pour l’administration.

    Merci

  57. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Si vous n’y connaissez rien, il est mieux de vous entourer de professionnels du sujet car de nombreuses conditions sont à respecter.
    Cordialement.

  58. Camille

    Bonjour,
    Nous souhaitons construire une maison hors lotissement en Pinel pour loger mes parents vieillissants. Comment faire pour bénéficier de la loi Pinel ?
    Est-il mieux de passer par un constructeur ?

  59. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sur un tel cas, je ne sais pas trop. Le mieux serait de voir avec les impôts directement.
    Cordialement.

  60. maglio

    Bonjour

    Je souhaite racheté un bien en VEFA (livraison en septembre/octobre 2108) auprès d’un particulier qui a déjà signé l’acte il y a plusieurs mois chez le notaire (ce particulier souhaite revendre pour
    raisons familiales).
    Vais-je conserver le bénéfice d’une défiscalisation en Pinel malgré tout ?
    merci pour votre retour

    • Jean-Marc

      Bonjour Maglio,
      Avez-vous reçu une réponse à votre question?
      Je suis dans le même cas de figure : je souhaite racheter un bien auprès d’un particulier qui a déjà signé l’acte, par contre il a déjà réceptionné l’appartement.
      Je souhaite vérifier que je conserverai les avantages de la défiscalisation Pinel (à part les frais de notaires qui seront ceux de l’ancien).
      Merci.

      • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

        Bonjour,
        Vous pouvez passer un mail au fisc via votre messagerie impot.gouv.
        Cordialement.

  61. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Le texte en vigueur est ici : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4897-PGP.html#4897-PGP_a._Logement_acquis_neuf_ou__42
    Alinéa 1 et 10.
    Cordialement.

  62. bones

    Bonjour, juste une remarque. Le point de départ d’une PINEL n’est pas la date d’achevement de travaux, mais la remise des clés. Personnellement achevement de travaux 20/11/17, acte notarié 2017,
    remise des clés 03/01/18—> pas de PINEL en 2017…..

  63. Corrige ton impôt

    Merci!

  64. Kevin

    Comme promis je reviens vers vous.

    Je n’ai pas eu de retour écrit de la part du fisc mais lorsque l’on remplit sa déclaration d’impôts en ligne, il est indiqué très précisément « Achèvement : date de la remise des clés » lorsque l’on
    arrive sur l’écran relatif à la déclaration du bien. En espérant que ça réponde aux interrogations d’autres personnes 😉

  65. Kevin

    J’ai fait un mail aux impôts. Je ne manquerai pas de vous donner leur point de vue, ce qui pourra aider des personnes dans le même cas que moi.
    Merci de votre retour !

  66. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sur un tel cas, je conseillerai de voir avec le fisc pour savoir quel justificatif ils retiennent (voir mon article « contacter les impôts rapidement » dans la rubrique impôt). J’imagine que le CERFA
    va primer… mais bon si vous avez un controle et que vous fournissez l’autre justificatif de 2017, j’imagine que ça peut passer aussi. A voir avec le fisc si vous voulez être carré donc.
    Cordialement.

  67. Kevin

    Bonjour,

    Tout d’abord merci pour l’ensemble de votre site qui est très instructif. Malgré ma lecture attentive de vos articles, une question persiste.

    J’ai signé l’acte authentique d’un appartement en VEFA en 2016, date de réception de l’appartement en décembre 2017. Premier locataire arrivé à compter du 20 décembre 2017. Je considère donc que mon
    immeuble est achevé au vu de l’article « BOI 10-60-20-20120912 aux alinéas 10 et suivants. »

    Cependant, le document officiel CERFA fournit par le promoteur fait état d’un achèvement des travaux en janvier 2018, il me précise que mon bâtiment a été réceptionné avant l’achèvement d’un 3ème
    bâtiment, ce qui justifie cette date différente.
    Ma question est donc : est-ce que je peux bénéficier de la réduction d’impôts pour 2018 ou alors dois-je attendre l’année prochaine à cause de cela ? Est-ce que le simple fait d’avoir bien un bail
    signé avec un locataire en 2017 suffit aux impôts pour ne pas effectuer de redressement fiscal ?

    Merci de votre retour

  68. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    J’ai fait un article sur le fait générateur dans la rubrique « immobilier » (voir Pinel et 3 déclarations d’impôts). Selon votre acquisition, c’est le fait générateur qui déclenche le Pinel. S’il est
    en 2017, ça commence sur cette déclaration.
    Cordialement.

  69. estelle

    Une question j’ai signé l’acte chez le notaire en novembre 2017, l’achevement aura lieu fin juin 2018 et la mise en location dans la foulée, je pense que j’interprete mal quasiment a coup sur mais je
    ne peux pas bénéficier de la réduction en 2017 ?

    Ce que j’ai lu dans votre article me laisse tout de même perplexe : fait générateur : signature de lacte en 2017 et achevement en 2018 donc moins de 30 mois apres : a lire l’article je peux
    bénéficier de la reduction en 2017 puisque date du fait générateur ?

    Merci de votre retour

  70. Corrige ton impôt

    Personnellement j’ai envie de dire que oui mais ça n’engage que moi. Il reste possible de demander au fisc toujours via la même démarche
    (https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/) si vous souhaitez être certain.
    Cordialement.

  71. Lucas

    Thibault,

    Votre réponse me mets du coup un doute:
    ma situation est la suivante:
    1-Déclaration d’achèvement des travaux par l’architecte 9/10/2017
    2-Livraison et remise des clés le 13/10/2017 (tous les logements ont été livrés en 2017).
    3- Le bien est en location depuis le 18/11/2017
    Or le promoteur n’a toujours pas déclaré l’achèvement des travaux en Mairie suite à une modification du permis de construire pour ajouter des clôtures autour de l’immeuble.
    Le BOFIP indique de joindre le récépissé en Mairie d’achèvement des travaux que je ne possède donc pas (déclaration 2044EB).
    Puis je tout de même déclarer mon PINEL à partir de 2017 sachant que j’ai été livré avec attestation de l’architecte + locataires?

    Merci pour votre réponse.

  72. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    PAs vraiment, l’analyse des jurisprudences relève plus du domaine des avocats fiscalistes. Pour le cas de Christophe, je me baserais sur les justificatifs demandé par le fisc. Ils sont ici selon la
    nature de la construction : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8513-PGP
    Si le justificatif Pinel demandé est de 2017, première déclaration cette année. S’il est de 2018, ça commencera l’an prochain. Sur un contrôle, j’imagine que le contrôleur aura la même logique que
    moi.
    Cordialement.

  73. Lucas

    Bonjour Christophe,

    Je suis dans une situation inverse à votre situation et en cherchant j’ai trouvé une jurisprudence sur la notion d’achèvement si ca peut vous aider (taper sur google):
    CAA Marseille 10/12/2015
    @Thibault pouvez-vous confirmer?
    En espérant vous apporter une aide.
    Lucas

  74. Lucas

    Bonjour Thibault,

    Merci pour votre réponse, je considère donc que je peux déduire la première année mes frais de dossier et de caution bancaire (non remboursables) même si je les ai emprunté dans le prêt.
    Merci.
    Lucas.

  75. Christophe

    Bonjour,

    Je l’ai lu et il y est écrit annee d’achevement des travaux, ce qui correspond pour moi à la déclaration d’achevement du promoteur en mairie.
    Mais pour les impôts il est écrit livraison avec remise des clés.
    Pouvez vous me confirmer cette nuance, qui dans mon cas diffère d’un an ma reduction d’impots?

    Cdlt,

  76. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    @Christophe : vous avez un article sur la date de départ des déclarations Pinel dans ma rubrique « immobilier ».
    @Lucas : vous avez la liste des frais déductibles sur l’article qui aide à remplir la déclaration d’impôt 2044 pas à pas dans la rubrique immobilier. Il n’y a pas double déduction. Si vous déduisez
    400 € de frais bancaires + les intérêts payés sur ces 400 €, vous n’avez pas déduit 2 fois la même chose.
    Cordialement.

  77. Lucas

    Bonjour,

    J’ai parcouru tous les posts sans avoir une réponse claire à un problème simple:
    J’ai inclus dans mon prêt mes frais de caution et frais de dossier puis je quand même les déduire à la ligne 250 de la 2044? En effet, sachant que ces frais génèrent des intérêts n’y a t il pas de
    double déduction qui est contraire à la loi?

    Merci pour votre aide et pour votre travail

  78. Christophe

    Bonjour,

    J’ai acquis en VeFA un appartement.
    Signature acte le 15/12/2017.
    Déclaration d’achevement des travaux du promoteur à la mairie le 29/12/2017.
    Livraison de l’appartement avec remise des clés le 05/04/2018.
    Pour pouvoir déclarer le Pinel via annexe 2044 EB il faut que le bien soit achevé en 2017.
    Est ce que la déclaration du promoteur en décembre 2017 peut être prise en considération ou dois je prendre la date de la livraison avec remise des clés, et auquel cas ce sera 2018?

    Merci par avance.

    Christophe

  79. Corrige ton impôt

    Bonjour, je suis obligé de vous dire qu il faut suivre le Bofip. Après il sera possible de voir avec le contrôleur si ça lui convient le cas échéant. Cordialement

  80. Rodolphe

    Bonjour,

    Dans le cas de la VEFA, le fisc réclame une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie (ou s’il y a lieu, copie de la déclaration
    partielle d’achèvement des travaux) parmi les pièces à fournir du formulaire d’engagement de location (2044EB) : source(http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8513-PGP#)
    Est ce que l’attestation de l’architecte de déclaration d’achèvement des travaux est suffisant?
    Merci pour votre travail précieux.

  81. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il faut déduire par année, impossible de déduire en 2019 des frais payés 2 ans avant. Il faut demander une correction au fisc. En revanche, je ne sais pas s’ils acceptent la déduction 2 ans avant la
    location (le délai est un peu élevé).
    Cordialement.

  82. E. Pierre

    bonjour, nous avons signé chez le notaire en oct. 2016 pour l’achat d’un appartement, qui nous sera livré en juil. 2018 ((VEFA). Nous avons payé à la banque en sept. 2016 des frais de dossier pour la
    mise en place du prêt et la caution logement. Les intérêts sur les appels de fonds sont capitalisés depuis lors et nous ne les payerons qu’après la livraison du bien, date à laquelle nous
    commencerons également à payer nos mensualités d’emprunt. Nous payons aussi l’ass. emprunteur depuis nov. 2016. Aurions-nous du déjà déduire les frais de 2016 sur la 2044 de la déclaration de revenus
    2016 ? Si oui, comment faire pour régulariser (déduire les frais 2016 + 2017 sur les revenus 2017 en totalité ?). Ou peut-on attendre 2019 pour déduire les frais payés en 2016/2017/2018 sur la
    déclaration des revenus 2018, vu que l’appartement sera livré en 2018?). Merci par avance.

  83. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Impossible de trancher malheureusement… mis à part le fisc, personne ne peut vous dire. Vous pouvez essayer de les interroger par écrit via cette démarche :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    A mon avis, ils attendront le redressement pour se prononcer mais on ne sait jamais. Vous êtes dans une situation peu enviable…
    Cordialement.

  84. Renaud

    Bonjour,

    Mon investissement Pinel prend aussi du retard pour cause de structure du sol non conforme avec ce qu’il était prévu. Il me semble que cela va rentrer comme une cause légitime de délai de
    construction.

    J’ai lu un échange question/reponse à l’assemblée nationale sur le sujet des 30 mois et le peu de protection pour l’investisseur. La réponse est que l’investisseur n’a qu’à demandé des indemnités…
    ce qui n’est pas possible en cas d’arrêt légitime de chantier.

    Ainsi, Il me semblerait logique que dans ce type de cas, les arrêts de chantier soient décomptés des 30 mois pinel.

    Qu’en pensez vous? Est-ce plaidable vis à vis du FISC?

    Merci

  85. GALINDO

    Merci pour vos conseils… je tenterai de vous tenir informé… je pense que la différence entre le délai d’achèvement et la livraison du bien pourra peut être jouer en ma faveur… à suivre . Bonne
    soirée

    • Jose

      Bonjour,
      Merci pour votre article.
      Ma situation est la suivante. Un achat VEFA pour location Pinel.
      23/10/18 Signature acte authentique chez le notaire
      09/2020 Livraison prévue.
      A partir de quand j’aurai droit à la reduction d’impôts?
      Dois-je attendre la livraison de septembre 2020?
      Merci a vous.

  86. Corrige ton impôt

    Bonjour Galindo,
    Alors là c’est une situation très inconfortable. Je vous avoue ne pas trop savoir. A titre personnel, je pense que je ferai les démarches suivantes :
    1- Ecrire au fisc depuis votre espace « impôt.gouv » via « messagerie sécurisé » en expliquant la situation et en demandant s’ils acceptent alors la réduction Pinel.
    2- Le fisc va vous répondre que non et vous aurez alors un écrit. Vous pourrez le transmettre au promoteur en indiquant que vous vous retournerez contre lui si la prestation ne vous permet pas
    d’avoir la réduction Pinel qu’on vous a promise.
    Peut-être est-il possible de passer directement à l’étape 2 en joignant le texte en vigueur que je donne dans l’article. MAis à part se retourner contre le promoteur ou avoir la grace divine du fisc
    (on peut toujours y croire…), je ne vois pas. N’hésitez pas à nous dire comment le dossier aboutit si vous le pouvez… je suis curieux et ça pourrait être l’objet d’un article pour aider les
    personnes dans le même cas.
    Cordialement.

    • sabine pisano

      Bonjour j ai une question svp. On dit que la loi pinel est reconduite pour les zones à abus et b jusqu au 31 12 2021, cette date se rattache à quoi, l acte authentique de signature d une vefa, la date de livraison, ou la date de mise en location effective?
      Merci d avance

  87. GALINDO

    Bonjour,

    Merci pour votre article. Si je comprend bien l administration fiscale se base sur la date de signature de l’acte authentique. Que puis j’en faire si le promoteur nous annonce un retard qui nous fait
    dépasser le délai de 30 mois?

    Merci

  88. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    De toute manière, on peut déduire le prêt bien avant la location comme je l’ai expliqué ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/immobilier-locatif-deduire-interet-pret-travaux-bien-non-loue/
    Cela, quel que soit le mode de construction et sans problématique de délai! N’hésitez pas à jeter un oeil à mon guide :
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  89. ApprentiPinel

    Bonjour,
    Intéressant votre article!
    Qu’en est-il des intérêts de prêt différé dans le cadre d’un VEFA ?
    Peut-on aussi les déclarer pendant la période entre la signature de l’acte authentique et la finalisation des travaux, voire même jusqu’à la prise en compte des premiers locataires ?
    Merci de votre réponse