Immobilier

Revenu foncier : travaux déductibles des locations pour le calcul de l’impôt sur le revenu

Investir dans l’immobilier locatif reste une opportunité utilisée régulièrement par les français. La déduction des travaux sur le revenu foncier permet de réduire la base imposable de manière conséquente, notamment pour les contribuables faisant le choix d’investir dans l’ancien avec rénovation. Qui dit aubaine fiscale dit règles compliquées et contrôles réguliers. 

Déduire les charges et travaux des revenus fonciers : comment ça marche?  

Nous nous intéressons ici aux locations louées en vide; le régime meublé étant régi par des textes différents. Pour les explications sur les différences entre les régimes, le choix fiscal et les charges déductibles autres que les travaux, je vous invite à consulter mon article sur la fiscalité du loueur vide/meublé.
Les travaux déductibles sur un locatif en vide sont codifiés dans le Bulletin Officiel des Finances Publique n°20-30-10-20140203 et font l’objet de moult jurisprudences. Il est entendu que les travaux doivent être réalisés pour la conservation, l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien loué ou destiné à l’être. Impossible évidemment de déduire une charge concernant la résidence principale ou un bien non loué; qui plus est on s’engage sur trois ans de location dès lors que l’on demande l’avantage fiscal. Profiter de la déduction des travaux pour revendre sous moins de 3 ans entraîne un redressement fiscal automatique.

Travaux déductibles des revenus fonciers : entretien, réparation et amélioration. 

Le fisc classe les travaux en trois catégories (appelé 1, 2 et 3 dans l’article). La première est appelée « travaux de réparation et d’entretien » (1); ils ont pour but de maintenir ou remettre un immeuble en bon état sans modifier l’agencement. On y trouve par exemple :
– toutes les dépenses engagées dans les magasins de bricolage (peinture, robinetterie, serrure…);
– prix des diagnostiques obligatoires (amiante, performance énergétique…);
– réfection des plafonds, planchers, escaliers;
– remplacement de canalisations et éléments de radiateurs;
– remplacement de la chaudière;
– cuisine aménagée;
– remise en état de l’installation électrique;

Aucun problème pour cette première partie, les travaux sont déductibles et il suffit de conserver les factures.
C’est également le cas de la seconde catégorie : « amélioration » (2); ce sont les travaux qui apportent un élément de confort à l’immeuble ou l’adapte aux conditions modernes sans modifier sa structure. D’après les jurisprudences, on peut déduire :
– agrandissement des fenêtres;
– reprise des fondations;
– réfection du trottoir attenant à la propriété;
– réparation de la toiture sur un immeuble sans augmenter sa surface;
– réfection de toute l’installation électrique


La troisième catégorie n’est jamais déductible : travaux de construction et d’agrandissement (3) 

On considère ici que ce sont des travaux qui vont modifier la surface habitable ou accroître le volume du bien. Dès lors, le fisc en interdit la déduction puisqu’il considère qu’ils vont augmenter la valeur du bien. On peut citer quelques jurisprudences afin que vous puissiez les identifier au mieux :
– transformation d’un étage d’immeuble qui a nécessité la démolition et la reconstruction des murs principaux;
– démolition et réfection des toitures, des planchers et des plafonds pour un aménagement des locaux totalement différent du bien initial avec déplacement des cloisons;
-restructuration complète des sols, planchers et plafonds d’une maison avec augmentation des pièces et de la surface habitable;

Nul besoin de conserver les factures ici, le trésor public reviendra sur la déduction en cas de contrôle fiscal.

Problématique fréquente : comment distinguer travaux d’amélioration (2) et de reconstruction (3)? Que faire sur la rénovation complète d’un bien? 

Lors d’une opération de rénovation complète, il apparaît très compliqué de distinguer les travaux d’amélioration (2) déductibles de ceux de reconstruction non déductibles (3). La règle établie par le fisc est limpide et respectée à chaque jurisprudence : il faut pouvoir dissocier les deux types de travaux afin de pouvoir défiscaliser les travaux d’amélioration (2)!
Dès lors que le contribuable ne peut dissocier les travaux 3 des autres, l’administration fiscale interdit toute déduction. Une notion à maîtriser en amont puisqu’il faudra prendre le temps d’établir plusieurs factures dissociant les travaux relevant de la construction de ceux d’amélioration. Impossible sinon de prouver au fisc la dissociation et rien ne pourra être déduit.

TVA à 10% et plus-value immobilière

Si vous restez dans le doute sur le caractère déductible de certains travaux, vous trouverez les textes ci-dessous. L’astuce à connaître réside dans le taux de TVA que vous payez. La TVA réduite à 10% est souvent synonyme de travaux déductibles. L’indicateur n’est pas viable systématiquement mais reste valable dans la majorité des cas puisque sont éligibles à ce taux les travaux d’entretien (1) et d’amélioration (2).
Enfin, notez bien que l’opportunité fiscale est grande via le gain au niveau de l’impôt sur le revenu ET des prélèvements sociaux. En revanche, il vous sera impossible d’inclure les travaux déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Toute médaille a son revers et vous ne manquerez pas de constater que le revers peut être ici très coûteux si vous vendez rapidement.

TEXTE EN VIGUEUR : BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

121 Commentaires
  1. Toujours intéressant de vous lire. …merci

  2. Corrige ton impôt

    Merci à vous pour votre retour. Nous ne manquerons pas de publier régulièrement!
    Bonne journée.

  3. EST CE QUE DES TRAVAUX SUR UNE RESIDENCE SECONDAIRE DONY PRIS EN CHARGE ?

  4. comment puis je adresser une demande de réduction d’impots concernant toutes les déductions auxquelles ont peu prétendre
    merci

  5. Corrige ton impôt

    Bonjour Cunci,

    Les travaux déductibles ne concernent que les biens loués. Rien ne permet de déduire des travaux sur une résidence secondaire.
    Pour bénéficier de la déduction des travaux sur un bien loué, je vous invite à lire mon article sur la 2044 à remplir en ligne. Si vous avez fait une erreur les années passées, vous pouvez me
    solliciter via la rubrique contact pour être assisté dans la démarche.
    Cordialement.

  6. pour des travaux du type étanchéité des balcons à payé dans les charges de copropriété est ce que l’on peut mettre le montant payé ici ? ou cela ne concerne que les gens qui sont propriétaire d’un
    immeuble loué ou d’un pavillon loué ?

  7. Corrige ton impôt

    Bonjour Jmarc,

    NOrmalement, le syndic de copro ou l’agence immobilière en charge du bien prennent déjà en compte les dépenses déductibles et non déductibles à travers les lignes 229 et 230.
    Bien cordialement.

  8. Bonjour,
    Bravo pour votre article clair et synthétique.

    Je dispose de 2 appartements dont 1 que je désire vendre (je le détiens depuis plus de 30 ans et serai donc exonéré de plus values).

    Je fais des travaux de rafraîchissements dans cet appartement qui va être vendu et sur lequel je serai de toutes façon exonéré d’impôt sur les plus value.

    Mais pourrais je déduire le coût des travaux réalisés sur cet appartement de mes revenus fonciers (qui viennent de l’appartement que je conserve ?).
    Je comprends que l’esprit de la loi est plutôt d’autoriser la déductibilité des travaux s’ils permettent le maintien des revenus fonciers. Ce n’est pas vraiment mon cas….

    Merci bcp pour votre aide.

    Hervé

  9. Corrige ton impôt

    Bonjour Hervé,
    Je n’ai rien à ajouter, vous avez parfaitement résumé la situation. Une charge est déductible (que ce soit les travaux ou une autre) si elle est réalisée dans le but de pouvoir louer le bien ou
    poursuivre la location. Le fait de déduire des travaux avec une revente à la suite peut vous exposer à un contrôle fiscal.
    Difficile d’être plus précis. Vous pouvez très bien les déduire et passer entre les gouttes. Vous pouvez aussi subir un redressement fiscal et le contrôleur n’aura aucun mal à justifier que les
    charges déduites n’étaient pas dans le but de louer si vous avez vendu rapidement. Reste à savoir si vous souhaitez prendre le risque. Je vous invite à lire l’article sur les pénalités et le
    déroulement d’un contrôle fiscal dans la rubrique « impôt » avant de prendre votre décision.
    N’hésitez pas à partager le site si vous êtes satisfait. Cordialement.

  10. Bonjour Thibault,

    Je voulais savoir comment cela se passe pour l’imposition au régime réel en location nue lorsque l’on a des travaux qui dépassent le montant annuel des revenus locatif?
    Peut-on le reporter les années suivantes? Peut-on le déduire de notre impot sur le revenu??
    Merci de ta réponse,
    Luc

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour Luc,
    J’ai expliqué tout le détail sur cet article : https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-comment-marche-2044-impot-loyers-reportable-strategie/

    Cordialement.
    Thibault

  12. Bonjour , Je rénove un logement en 2016 et le loue en 2017 , puis-je déduire les frais de rénovation payés en 2016 ? Peut-on deduire des portes et fenêtres même si je les place moi même ?
    Merci.

  13. Corrige ton impôt

    Bonjour Olivier,
    Si les travaux sont effectués uniquement dans le but de louer, que vous n’habitez pas le bien entre-temps et qu’il est loué vide, vous pouvez remplir une déclaration 2044 et déduire les travaux
    déductibles évoqués dans cet article avant même que le bien soit loué.
    Cordialement.
    Thibault

  14. Bonsoir Thibault,
    Merci pour la réponse et bravo pour ces articles .
    Je viens de Belgique, suis installé ici depuis moins d’un an et je ne connais pas encore bien la fiscalité française.
    Je pourrai déduire des dépenses faites en 2016 sans qu’il y ait eu de location ? Je ne peux pas les reporter pour l’année suivante ?La déclaration 2044 se rempli quand ?
    Cordialement.

  15. Corrige ton impôt

    Bonsoir.
    Dans l’ordre :
    1) oui sous respect des conditions que j’ai évoqués,
    2) elles se reporteront automatiquement
    3) en mai de chaque année!
    COrdialement.

  16. Bonjour,
    Dans le cadre d un achat en vefa, est ce que les coûts qu impute le promoteur et relatifs à une modification de cloison, aménagement de placards, changement d emplacement des prises électriques etc
    … avant livraison sont desuctibles du revenu foncier OU bien doit on les entrer dans le cout de revient de l appartement ? Ou bien à t on le choix et auquel cas il faut faire le calcul de l option
    la plus intéressante ? Ne trouvant pas d infos précises la dessus , merci d avance pour votre reponse

  17. Je vous interroge à nouveau pour savoir si les frais d un courtier de type empruntis, meill taux etc sont deductibles ? Je ne trouve pas d infos précises sur le sujet alors merci bcp pour le partage
    de votre savoir.

  18. Corrige ton impôt

    BOnjour Karl,
    Vu vos questions, je suppose que vous parlez d’un bien Pinel et non d’un bien classique. Si c’est le cas, je vous oriente vers l’ebook que j’ai rédigé qui répond à toutes ces questions essentielles :
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  19. j’ai fait installer un acsenseur dans un immeuble que je loue pour un usage de centre médical
    puis-je deduire ces frais ??

    Cdt

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour Hervé,
    Alors là, bonne question! Il faut éplucher le BOFIP pour voir si une similitude existe ou demander aux impôts directement (par écrit depuis votre espace).
    Cordialement.

    • Bonjour ,
      J’ai loué pour la première fois en 2018 un appartement dont les travaux de rénovation ont commencé en 2017. Puis-je les déduire alors que j’ai réglé certaines factures en 2017?
      Merci pour votre aide
      Bien cordialement

  21. bonjour
    j’ai fait des travaux d’amélioration en 2017 , la maison est louée sur 2018 , je récupère le montant des travaux sur 2017 ou 2018 lorsque la maison sera louée?
    merci de votre réponse – cordialement

  22. Corrige ton impôt

    Bonjour Claudine,
    Si ces travaux sont déductibles, ont été faits pour que la maison puisse être louée et que le bien n’a pas été habité par vous ou un proche entre les travaux et la location, vous déclarerez
    effectivement les travaux de 2017 dans la déclaration 2018.
    Cordialement.

  23. bonjour
    j’ai acheté une maison en vue d’une location, le portail de garage de cette maison est à changer il est très abimé, puis-je passer l’investissement de ce nouveau portail en charges immobilières
    merci

  24. Corrige ton impôt

    Bonjour Michel,
    A première vue, je dirais que c’est un compris dans les travaux d’amélioration et donc déductible. Il faudrait le vérifier dans la jurisprudence jointe.
    Cordialement.

  25. Bonjour , j aurais besoin d une info importante .

    je compte investir dans l achat d une maison pour la louer .
    une enveloppe travaux de de 30.000E y sera consacrée .

    ma question est la suivante :

    d après me calculs le déficit foncier résultant de mes travaux devraient être epuisés au bout de 4 ans .

    quelle serait la solution par la suite sachant que si je ne peux plus rien déduire , l’opération serait égale a zéro .

    (Loyers = credit + impots + Taxe foncière )
    (8400E = 5400 + 2300 + 1000 )

    merci pour votre réponse

  26. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Une opération à 0 € est déjà exceptionnelle pour ne pas dire rarissime. Je l’ai expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/vendeur-bien-immobilier-loyer-rembourse-pret-achat/

    Cordialement.

  27. Bonjour,
    J’ai commandé votre livre hier(pas encore reçu )et je dois me décider sous 24/48 heure.
    Je vais signer pour une reservation d’un appartement en vefa pinel.
    J’envisage de prendre 2 options (carrelage mural s’en et remplacement carrelage sol par carrelage très fermé pleine masse) pour 1600 euros.
    Ai je le choix entre
    – inclure les 1600 euros dans le prix de revient et donc les inclure dans la réduction fiscale soit 32 euros/an
    – déduire les 1600 euros de mes premiers revenus fonciers soit (1600×TMI)+(1600×17,2%) soit environ 500 euros de déduction fiscale, alors que ces travaux seront réalisés par le promoteur avant la
    livraison
    Autre question moins urgente:
    Les charges à déduire des revenus fonciers sont elles hiérarchisées ? Autrement dit avons nous l’obligation de déduire en 1er les intérêts puis, travaux (comme cuisine aménagée…) ou assurances
    ou…..
    Merci
    J’attends votre livre avec impatience car j’ai bcp de questions.
    Sylvie

  28. Erreur de frappe dans mon message ci-dessus.
    Mes 2 options sont (carrelage mural sdb et remplacement carrelage sol par carrelage grès cerame pleine masse)
    Toutes mes excuses.
    Sylvie

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour Sylvie,
    J’ai envoyé les Ebooks aujourd’hui. Comme indiqué sur l’article, si c’est vous qui avez payé par virement, j’enverrai l’Ebook à réception du paiement bien évidemment.
    Ici vous n’avez pas d’urgence, les charges seront à déclarer l’an prochain. Je me permets quand même de vous donner la réponse : il vaut mieux déduire ces travaux des revenus fonciers que les inclure
    dans le prix de revient (gain fiscal de plusieurs centaines d’euros). Je vous recommande donc vivement d’avoir des factures dissociées pour pouvoir déduire les travaux d’amélioration plutôt que de
    les inclure dans le prix de revient.
    Pour votre seconde question, vous verrez à travers le livre que vous n’avez pas le choix. Le fisc déduit d’abord les intérêts d’emprunts sur le revenu foncier positif puis le reste.
    Cordialement.
    T.DIRINGER

  30. Corrige ton impôt

    Point important : si le logement est construit, comme je le précise dans le livre il est primordial de faire les travaux d’achèvement APRES la date d’achèvement des travaux pour pouvoir les déduire
    sans être obligé de les mettre au prix de revient.
    Cordialement.
    T.DIRINGER

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