Revenu foncier : travaux déductibles des locations pour le calcul de l’impôt sur le revenu

Comment déduire les travaux des revenus fonciers? Quelles sont les règles et les astuces à connaître.
Comment déduire les travaux des revenus fonciers? Quelles sont les règles et les astuces à connaître.

Investir dans l'immobilier locatif reste une opportunité utilisée régulièrement par les français. La déduction des travaux sur le revenu foncier permet de réduire la base imposable de manière conséquente, notamment pour les contribuables faisant le choix d'investir dans l'ancien avec rénovation. Qui dit aubaine fiscale dit règles compliquées et contrôles réguliers. 

 

Déduire les charges et travaux des revenus fonciers : comment ça marche? 

 

Nous nous intéressons ici aux locations louées en vide; le régime meublé étant régi par des textes différents. Pour les explications sur les différences entre les régimes, le choix fiscal et les charges déductibles autres que les travaux, nous vous invitons à consulter notre vidéo en cliquant ici.

Les travaux déductibles sur un locatif en vide sont codifiés dans le Bulletin Officiel des Finances Publique n°20-30-10-20140203 et font l'objet de moult jurisprudences. Il est entendu que les travaux doivent être réalisés pour la conservation, l'acquisition, la construction ou l'amélioration d'un bien loué ou destiné à l’être. Impossible évidemment de déduire une charge concernant la résidence principale ou un bien non loué; qui plus est on s'engage sur trois ans de location dès lors que l'on demande l'avantage fiscal. Profiter de la déduction des travaux pour revendre sous moins de 3 ans entraîne un redressement fiscal automatique.

 

Travaux déductibles des revenus fonciers : entretien, réparation et amélioration 

 

Le fisc classe les travaux en trois catégories (appelé 1, 2 et 3 dans l'article). La première est appelée "travaux de réparation et d'entretien" (1); ils ont pour but de maintenir ou remettre un immeuble en bon état sans modifier l'agencement. On y trouve par exemple :

- toutes les dépenses engagées dans les magasins de bricolage (peinture, robinetterie, serrure...);

- prix des diagnostiques obligatoires (amiante, performance énergétique...);

- réfection des plafonds, planchers, escaliers;

- remplacement de canalisations et éléments de radiateurs;

- remplacement de la chaudière;

- cuisine aménagée;

- remise en état de l'installation électrique;

...

Aucun problème pour cette première partie, les travaux sont déductibles et il suffit de conserver les factures.

C'est également le cas de la seconde catégorie : "amélioration" (2); ce sont les travaux qui apportent un élément de confort à l'immeuble ou l'adapte aux conditions modernes sans modifier sa structure. D'après les jurisprudences, on peut déduire :

- agrandissement des fenêtres;

- reprise des fondations;

- réfection du trottoir attenant à la propriété;

- réparation de la toiture sur un immeuble sans augmenter sa surface;

- réfection de toute l'installation électrique

 

...

 

 

 

La troisième catégorie n'est jamais déductible : travaux de construction et d'agrandissement (3)

 

On considère ici que ce sont des travaux qui vont modifier la surface habitable ou accroître le volume du bien. Dès lors, le fisc en interdit la déduction puisqu'il considère qu'ils vont augmenter la valeur du bien. On peut citer quelques jurisprudences afin que vous puissiez les identifier au mieux :

- transformation d'un étage d'immeuble qui a nécessité la démolition et la reconstruction des murs principaux;

- démolition et réfection des toitures, des planchers et des plafonds pour un aménagement des locaux totalement différent du bien initial avec déplacement des cloisons;

-restructuration complète des sols, planchers et plafonds d'une maison avec augmentation des pièces et de la surface habitable;

...

Nul besoin de conserver les factures ici, le trésor public reviendra sur la déduction en cas de contrôle fiscal.

 

Problématique fréquente : comment distinguer travaux d'amélioration (2) et de reconstruction (3)? Que faire sur la rénovation complète d'un bien?

 

Lors d'une opération de rénovation complète, il apparaît très compliqué de distinguer les travaux d'amélioration (2) déductibles de ceux de reconstruction non déductibles (3). La règle établie par le fisc est limpide et respectée à chaque jurisprudence : il faut pouvoir dissocier les deux types de travaux afin de pouvoir défiscaliser les travaux d'amélioration (2)!

Dès lors que le contribuable ne peut dissocier les travaux 3 des autres, l'administration fiscale interdit toute déduction. Une notion à maîtriser en amont puisqu'il faudra prendre le temps d'établir plusieurs factures dissociant les travaux relevant de la construction de ceux d'amélioration. Impossible sinon de prouver au fisc la dissociation et rien ne pourra être déduit.

 

TVA à 10% et plus-value immobilière

 

Si vous restez dans le doute sur le caractère déductible de certains travaux, vous trouverez les textes ci-dessous. L'astuce à connaître réside dans le taux de TVA que vous payez. La TVA réduite à 10% est souvent synonyme de travaux déductibles. L'indicateur n'est pas viable systématiquement mais reste valable dans la majorité des cas puisque sont éligibles à ce taux les travaux d'entretien (1) et d'amélioration (2).

Enfin, notez bien que l'opportunité fiscale est grande via le gain au niveau de l'impôt sur le revenu ET des prélèvements sociaux. En revanche, il vous sera impossible d'inclure les travaux déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Toute médaille a son revers et vous ne manquerez pas de constater que le revers peut être ici très coûteux si vous vendez rapidement.

 

TEXTE EN VIGUEUR : BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


Écrire commentaire

Commentaires : 9
  • #1

    Stym (jeudi, 23 février 2017 13:26)

    Toujours intéressant de vous lire. ...merci

  • #2

    Corrigetonimpot (jeudi, 23 février 2017 14:11)

    Merci à vous pour votre retour. Nous ne manquerons pas de publier régulièrement!
    Bonne journée.

  • #3

    CUNCI (dimanche, 28 mai 2017 16:10)

    EST CE QUE DES TRAVAUX SUR UNE RESIDENCE SECONDAIRE DONY PRIS EN CHARGE ?

  • #4

    CUNCI (dimanche, 28 mai 2017 16:38)

    comment puis je adresser une demande de réduction d'impots concernant toutes les déductions auxquelles ont peu prétendre
    merci

  • #5

    Corrige ton impôt (dimanche, 28 mai 2017 17:27)

    Bonjour Cunci,

    Les travaux déductibles ne concernent que les biens loués. Rien ne permet de déduire des travaux sur une résidence secondaire.
    Pour bénéficier de la déduction des travaux sur un bien loué, je vous invite à lire mon article sur la 2044 à remplir en ligne. Si vous avez fait une erreur les années passées, vous pouvez me solliciter via la rubrique contact pour être assisté dans la démarche.
    Cordialement.

  • #6

    jmarc (mardi, 06 juin 2017 21:13)

    pour des travaux du type étanchéité des balcons à payé dans les charges de copropriété est ce que l'on peut mettre le montant payé ici ? ou cela ne concerne que les gens qui sont propriétaire d'un immeuble loué ou d'un pavillon loué ?

  • #7

    Corrige ton impôt (jeudi, 08 juin 2017 14:27)

    Bonjour Jmarc,

    NOrmalement, le syndic de copro ou l'agence immobilière en charge du bien prennent déjà en compte les dépenses déductibles et non déductibles à travers les lignes 229 et 230.
    Bien cordialement.

  • #8

    Hervé (mercredi, 26 juillet 2017 12:42)

    Bonjour,
    Bravo pour votre article clair et synthétique.

    Je dispose de 2 appartements dont 1 que je désire vendre (je le détiens depuis plus de 30 ans et serai donc exonéré de plus values).

    Je fais des travaux de rafraîchissements dans cet appartement qui va être vendu et sur lequel je serai de toutes façon exonéré d’impôt sur les plus value.

    Mais pourrais je déduire le coût des travaux réalisés sur cet appartement de mes revenus fonciers (qui viennent de l'appartement que je conserve ?).
    Je comprends que l'esprit de la loi est plutôt d'autoriser la déductibilité des travaux s'ils permettent le maintien des revenus fonciers. Ce n'est pas vraiment mon cas....

    Merci bcp pour votre aide.

    Hervé

  • #9

    Corrige ton impôt (mercredi, 26 juillet 2017 16:14)

    Bonjour Hervé,
    Je n'ai rien à ajouter, vous avez parfaitement résumé la situation. Une charge est déductible (que ce soit les travaux ou une autre) si elle est réalisée dans le but de pouvoir louer le bien ou poursuivre la location. Le fait de déduire des travaux avec une revente à la suite peut vous exposer à un contrôle fiscal.
    Difficile d'être plus précis. Vous pouvez très bien les déduire et passer entre les gouttes. Vous pouvez aussi subir un redressement fiscal et le contrôleur n'aura aucun mal à justifier que les charges déduites n'étaient pas dans le but de louer si vous avez vendu rapidement. Reste à savoir si vous souhaitez prendre le risque. Je vous invite à lire l'article sur les pénalités et le déroulement d'un contrôle fiscal dans la rubrique "impôt" avant de prendre votre décision.
    N'hésitez pas à partager le site si vous êtes satisfait. Cordialement.