PINEL : Les déclarations d’impôts de la première année.

 

L'investissement Pinel s'accompagne souvent d'une contrainte administrative que le propriétaire découvre lors de la première déclaration fiscale. Une démarche compliquée, en particulier la première année où le contribuable doit réaliser plusieurs déclarations d'impôts différentes. Il faudra identifier trois déclarations distinctes à traiter pour votre investissement immobilier Pinel avec une date de départ qui varie selon la nature du projet. A terme, deux déclarations fiscales seront récurrentes.

 

Investissement locatif PINEL = 3 déclarations d'impôts?

 

La location d'un bien immobilier sous le dispositif Pinel vous oblige à réaliser les déclarations d'impôts suivantes :

- la 2044EB : l'engagement de location. 

- la 2044 : la déclaration des revenus fonciers

- la 2042C : obtenir sa réduction Pinel.

 

Chaque formulaire est indépendant, ils ne sont pas à remplir la même année et ont chacun leur utilité spécifique.

 

2044EB : une seule déclaration qui sert à valider le Pinel.

 

ce formulaire est spécifique aux biens loués sous un dispositif permettant un gain d'impôt (Scellier, Pinel, Duflot....). En effet, la niche fiscale est conditionnée à plusieurs variables : obligation de louer plusieurs années, plafonnement des loyers, locataire ayant des ressources modestes.... La 2044EB va vérifier que vous respectez ces conditions et vous vous engagerez à les suivre sur la durée nécessaire. Vous allez donc valider la durée de la location, préciser le loyer prévu par rapport à la surface, renseigner les ressources de votre locataire...

Le formulaire est important et peut entraîner un contrôle fiscal si il est mal rempli. D'ailleurs la déclaration en ligne ne vous permettra pas de valider un bien Pinel qui ne respecte pas les conditions. Par exemple si vous indiquez un loyer supérieur au plafond prévu par le dispositif, vous ne pourrez pas finaliser la déclaration 2044EB en ligne.

 

La difficulté tient dans la date à laquelle cette déclaration. Le fait générateur dépend de la façon dont vous avez acquis votre bien Pinel. Le tableau ci-dessous vous aidera à y voir plus clair.

Nature de l’investissement

Fait générateur

Acquisition d’un logement neuf achevé

Acquisition d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA

Acquisition d'un logement qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA

Acquisition d'un logement réhabilité

Année d’acquisition du logement

Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation

Acquisition d'un logement qui fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA

Année d’achèvement des travaux

Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement

Année d’achèvement du logement

Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement

Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable

Construction d’un logement par le contribuable

Souscriptions de parts de SCPI

Date de réalisation de la souscription

A titre d'exemple, si je construit le logement moi-même, le tableau précise que le fait générateur sera "l'année d'achèvement du logement". Donc si je termine mon bien en décembre 2016, le fait générateur est l'année 2016. Je dois faire ma déclaration 2044EB lors de la déclaration 2017 de l'impôt sur le revenu 2016!

Attention, les règles pour la première déclaration 2044 sont différentes de celles de la 2044EB.

La 2044EB pour engagement de location est à remplir une seule fois. Pour éviter toute erreur, la démarche à suivre en ligne sur "impôt.gouv" est détaillée dans notre vidéo :

La déclaration 2044 : annuelle pour déterminer impôt et prélèvements sociaux.

 

Vous louez un bien immobilier et comme tout loueur en vide (Pinel ou non), vous devez déclarer chaque année les loyers perçus et les charges afin que le trésor public puisse calculer l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur ce nouveau revenu. Pour cela, la déclaration 2044 s'impose et nous avions vu comment la remplir case par case dans cet article.

Attention ici, le fait générateur n'est pas le même que la 2044EB. Dès lors qu'un revenu ou qu'une charge sur votre bien intervient, il faut remplir la déclaration. En présence d'un crédit immobilier, il est fréquent que le contribuable doive remplir la 2044 une année et attendre un an avant de faire la première déclaration 2044EB. Notons aussi que la 2044 est à faire chaque année, contrairement à la 2044EB qui est faite une seule fois.

 

Exemple :

 

Monsieur fait construire un logement pour le louer en zone Pinel. Il débloque le prêt et commence à payer des échéances en 2016. Les travaux se terminent en 2017 et la location commence.

- Le fait générateur pour la déclaration 2044EB est 2017. Monsieur fera la 2044EB en 2018 sur les revenus 2017.

- En 2016, Monsieur paie les intérêts du prêt qu'il peut déduire des revenus (charges déductibles). Il n'a pas encore de loyers mais va tout de même déclarer les intérêts payés afin de créer un déficit foncier qui allégera son impôt dans le futur. Monsieur commencera la déclaration 2044 en 2017 sur les revenus 2016.

 

La 2042C : pour obtenir votre réduction d'impôt Pinel.

 

Enfin, n'oubliez surtout pas la déclaration 2042C sans laquelle vous passez à côté de la réduction d'impôt... ce serait dommage! Les déclarations précédentes permettent de gérer le foncier et de vérifier que les conditions sont respectées mais ne vont aucunement valider la baisse fiscale. Il vous faudra remplir la déclaration 2042C dans le cadre présenté ci-dessous pour que le gain fiscal s'applique. Le fait générateur est le même que la déclaration 2044EB (voir tableau ci-dessus). Bien entendu, il faudra remplir la 2042C chaque année si l'on veut avoir la réduction d'impôt Pinel. Plusieurs cadres existent selon la durée d'engagement de location et la façon dont vous avez investi. N'hésitez pas à revenir vers nous si vous souhaitez des précisions. 

 

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     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  



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Commentaires : 18
  • #1

    Mr Lemoine (jeudi, 04 mai 2017 14:20)

    Bonjour Mr Diringer,

    J'ai fait un pinel, construction d'un bien neuf et je souhaite savoir si je peux déduire :
    -Les frais de terrassement (tranchées, pose des gaines etc) fait par un professionnel,
    -Les frais liés au carrelage des 3 chambres.
    -Les frais de notaires
    Merci pour votre site très instructif
    Bonne journée

  • #2

    Mr LEMOINE (jeudi, 04 mai 2017 14:21)

    Petite précision faut il forcément une FACTURE ou les tickets de caisse suffit ?
    Merci d'avance

  • #3

    Corrige ton impot (samedi, 06 mai 2017 10:19)

    Bonjour Mr LEMOINE,

    Je me permets de vous répondre rapidement, la période est très chargée pour moi. Les frais de notaire sont à inclure dans le prix de revient du PINEL.
    Au niveau des travaux, le prix de revient comprend : "le prix payé pour la construction du logement, ainsi que le prix payé pour l’installation des équipements initiaux du logement (équipement sanitaire, chauffage,...)."
    Je vous invite à lire le détail ici de l'alinéa 280 à 320 : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4897-PGP

    Si vos travaux répondent aux conditions, vous pouvez les ajouter au prix de revient. A défaut, je vous invite à consulter mon article sur les travaux déductibles des revenus fonciers pour voir si vous pouvez les déduire de la 2044.
    Attention, il est impossible de faire les deux! (ils sont inclus dans le prix de revient OU déductibles des revenus fonciers).
    N'hésitez pas à partager notre site. Cordialement.

  • #4

    Vincent (dimanche, 07 mai 2017 22:21)

    Bonjour,

    J'ai acheté un appartement en VEFA en 2014 dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation PINEL, la construction s'est achevée en décembre 2016.
    - les frais de dossier du prêt bancaire et les frais de garantie crédit logement rentrent ils dans les intérêts d'emprunt ? Ces mêmes intérêt d'emprunt comprennent ils les frais d'assurance ?
    - je n'ai pas déclaré les intérêt d'emprunt payés en 2015 lors de ma déclaration 2016. Est il possible de les faire apparaître dans ma déclaration 2017 afin de faire du déficit foncier ?

    Merci beaucoup pour votre réponse. Vos vidéos sont très claires, l'administration fiscale ferait bien de s'en inspirer !
    Bien cordialement,
    Vincent

  • #5

    Corrige ton impôt (lundi, 08 mai 2017 12:15)

    Bonjour Vincent,

    Effectivement, les intérêts déductibles ne se limitent pas aux intérêts du prêt. Vous pouvez ajouter l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les commissions bancaires, les frais d'inscriptions hypothécaires.... Vous avez la liste exhaustive ici à l'alinéa 190 : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP

    Pour votre oubli de 2015, ça devient plus technique. Il aurait fallu les intégrer dans la déclaration de l'an passé. Si vous n'aviez aucun revenu foncier, les intérêts payés en 2015 seraient devenus un déficit foncier que vous auriez peut-être utilisé cette année si vous sortez un foncier positif. Le problème surgit si vous aviez des revenus fonciers en 2015, auquel cas les intérêts auraient dû être utilisés au moins partiellement. En résumé, vous avez deux choix :
    1) vous êtes certain qu'ils n'auraient pas été utilisés l'an passé et êtes assez à l'aise sur la déclaration pour savoir où ils auraient été reportés cette année. Dans ce cas vous les intégrer dans la bonne case cette année comme report et vous laissez un petit mot au fisc en fin de déclaration pour leur expliquer.
    2) vous faites la déclaration normale sans vous en soucier. A la fin de la période, vous écrivez aux impôts en expliquant votre erreur et en demandant une rectification de la déclaration des revenus 2015 et 2016 afin de revenir sur l'impact dans le temps.

    Personnellement je vous conseille la seconde solution qui est plus fastidieuse mais évitera toute erreur. N'hésitez pas à partager mon site si la réponse vous aide.
    Bien cordialement.
    Thibault

  • #6

    David (jeudi, 11 mai 2017 15:03)

    Bonjour Vincent,

    Bravo pour votre site très pédagogique.

    J'ai acheté en VEFA en décembre 2016 en vue de faire une Pinel qui sera livrée en décembre 2017.
    Si j'ai bien compris je dois remplir une déclaration 2044 spéciale et seulement celle ci avec comme déficit foncier constitué par:
    les frais de garantie
    les frais de courtage
    les frais d'assurance de prêt
    et j'ai aussi payé pour la co-propriété (payé au notaire)
    Le dernier point est il à intégré ? Pouvez vous me confirmer que j'ai bien seulement cette 2044 s à remplir, le fisc ne sera pas surpris (ils n'ont aucune information sur cette appartement !) ?
    Question subsidiaire: si j'installe une cuisine dois je mettre les frais dans les charges déductibles ou l'ajouter au prix de revient de l'appartement ?
    merci d'avance
    Bien cordialement
    David


  • #7

    Corrige ton impôt (jeudi, 11 mai 2017 15:09)

    Bonjour David (pour ma part, c'est Thibault et non Vincent! :) )

    Il est tout à fait normal de remplir uniquement la 2044 afin de créer un déficit foncier reportable. Le fisc ne s'en inquiétera pas, au contraire ils ont l'habitude d'opérer des redressements pour les personnes qui attendent un an de trop et tentent de tout déduire d'un coup. L'important est que le bien soit loué directement dès que possible et jamais habité par vous entre temps. En ce qui concerne les frais bancaires déductibles, vous avez la liste exhaustive ici à l'alinéa 190 : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP
    Je n'ai pas l"information pour la copropriété, personnellement je n'ai jamais vu le cas.
    En revanche, la cuisine est un point technique récurrent à ne pas rater. Je vous invite à m'écrire depuis la rubrique "contact" à ce sujet afin que je prenne le temps de vous faire une réponse détaillée à ce sujet.
    Bien cordialement.
    Thibault

  • #8

    Sam (samedi, 13 mai 2017 13:15)

    Bonjour Thibault,
    Vous serait il possible de poster votre réponse à David au sujet de la prise en compte de la cuisine dans la déduction ?. Ceci pour que toute personne dans la même situation puisse profiter de vos conseils.
    Par avance merci
    Sam

  • #9

    Corrige ton impôt (samedi, 13 mai 2017 13:28)

    Bonjour Sam,
    Très bonne remarque, je vais même faire mieux que ça! Ci-joint l'article qui paraîtra demain, il devrait solutionner votre problème : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/05/12/cuisine-pinel-revenus-fonciers-deduire-immobilier/
    N'hésitez pas à partager note site si vous êtes satisfait.
    Bien cordialement.
    Thibault

  • #10

    Mr Boissier (samedi, 13 mai 2017 20:10)

    Bonjour Thibault,

    Tout d'abord merci pour les vidéos déposées :).
    J'aurai quelques questions, j'ai acheté un appartement neuf pour un PINEL
    Signature chez le notaire : fin février 2017
    Récupération du bien et des clés : fin mars 2017
    Locataire trouvé : installation normalement le 01/06/2017

    Les questions :) :

    - Dois-je faire la déclaration d'engagement de location 2044EB cette année ou attendre ma déclaration de 2017
    - J'ai acquis le bien avec ma copine cependant nous ne sommes pas marié ni pacsé / dois-je remplir les mêmes informations dans la déclaration de ma copine pour le PINEL?
    - Concernant la défiscalisation des impôts je la percevrai qu'à partir de 2018 pouvez-vous confirmer ?

    Merci d'avance

  • #11

    Thibault (dimanche, 14 mai 2017 23:50)

    Bonjour Mr BOISSIER,

    Effectivement, comme indiqué dans l'article, tout se passera l'an prochain pour vous : 2044EB, 2044 et 2042... la réduction fiscale attendra l'an prochain aussi donc!
    Un achat ensemble en concubinage est synonyme d'indivision. Vous devrez chacun faire les déclarations et partager la réduction fiscale ainsi que les revenus/charges dans la 2044. Normalement cela doit être un prorata selon la partie que chacun finance. Si rien n'est mentionné ou prévu, c'est 50/50. Vous déclarez donc 50% des loyers, 50% des charges, 50% du prix du bien pour le calcul de la réduction PINEL ect... et Mme fera de même.
    Merci de nous aider avec un partage du site si la réponse vous convient.
    Bien cordialement.
    Thibault

  • #12

    Mr Boissier (lundi, 15 mai 2017 01:12)

    Bonjour Thibault,

    Merci encore pour votre réactivité et les réponses apportées :).
    Vous pouvez compter sur moi pour partager votre site.
    Cordialement,

  • #13

    David (mercredi, 17 mai 2017 16:05)

    Bonjour Thibault et merci pour toutes ces informations très précieuses.

    Je reviens vers vous concernant les frais que j'ai eu chez le notaire, il s'agit de frais de rédaction de règlement de copropriété.
    Doit on les inclure dans le prix d'achat ou dans le charges du déficit foncier ?

    merci d'avance
    bien cordialement
    David

  • #14

    Corrige ton impôt (mercredi, 17 mai 2017 21:32)

    Bonjour David,

    Je n'en trouve pas trace dans la liste des frais déductibles. Les textes sont longs, je vous laisse vérifier par vous même si vous le souhaitez : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4140-PGP
    Si ils n'y sont pas, ils ne sont pas déductibles. Cela étant, vous pourrez alors les utiliser à la revente pour minorer l'impôt sur la plus-value.
    Cordialement.

  • #15

    Yoann (dimanche, 21 mai 2017 10:14)

    Bonjour

    J ai acheté un terrain en. 2106 et y ai fait construire une maison dans le cadre de la loi pinel.
    Les travaux se sont achevés depuis mi janvier et depuis un locataire est en place.
    Quel complément dois je apporter à ma déclaration "classique" cette année?
    J ai commencé à payer mon prêt immo locatif depuis février 2016.
    Puis je deja déduire les 5000e de prêt déjà payé sur les revenus 2016?
    Merci pour votre travail

  • #16

    Corrige ton impôt (dimanche, 21 mai 2017 23:54)

    Bonjour Yoann,

    Je vous invite à lire l'article qui répondra à votre question. Il faut remplir la 2044, la 2042C et la 2044EB. Le remboursement du prêt n'est pas à inclure dans la déduction, seulement les intérêts d'emprunts (sinon c'est redressement fiscal). N'oubliez pas l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais d'hypothèque ect... qui permettent d'économiser beaucoup d'impôt et qui sont déductibles d'après les textes en vigueur! Vous trouverez une vidéo pour remplir la 2044 correctement dans la rubrique immobilier.
    N'hésitez pas me contacter via la rubrique contact si vous souhaitez de l'assistance sur vos déclarations. Je vous fournirai un devis qui en général est largement remboursé par le gain fiscal. Nous optimisons la déclaration et n'oublions aucune charge déductible ce qui est très impactant sur le foncier; l'impôt est minimisée au maximum.
    Bien cordialement

  • #17

    M.Chatelain (mardi, 23 mai 2017 07:10)

    Bonjour,
    Merci pour toutes ces infos!
    Si durant une année, sur la dernière déclaration un investissement pinéal n'a pas été déclaré sur le formulaire 2042C (par oubli) est-ce qu'en le notifiant de nouveau les déductions seront rétroactives ?
    Merci d'avance.

  • #18

    Corrige ton impôt (mardi, 23 mai 2017 10:56)

    Bonjour Mr CHATELAIN,

    Je vous invite à me contacter via la rubrique contact ou à m'appeler directement. Il faut ici passer pas une correction des déclarations passées pour aller chercher l'avantage fiscal perdu. Merci de me contacter afin que je puisse vous donner le détail sur la démarche à suivre et la procédure à respecter.
    Cordialement.
    T.DIRINGER