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PINEL : Les déclarations d’impôts de la première année.

L’investissement Pinel s’accompagne souvent d’une contrainte administrative que le propriétaire découvre lors de la première déclaration fiscale. Une démarche compliquée, en particulier la première année où le contribuable doit réaliser plusieurs déclarations d’impôts différentes. Il faudra identifier trois déclarations distinctes à traiter pour votre investissement immobilier Pinel avec une date de départ qui varie selon la nature du projet. A terme, deux déclarations fiscales seront récurrentes. Le prélèvement à la source ne change rien, vous devrez faire ces déclarations en 2019 si vous êtes concerné.

Investissement locatif PINEL = 3 déclarations d’impôts?

La location d’un bien immobilier sous le dispositif Pinel vous oblige à réaliser les déclarations d’impôts suivantes :
– la 2044EB : l’engagement de location. 
– la 2044 : la déclaration des revenus fonciers
– la 2042C : obtenir sa réduction Pinel.

Chaque formulaire est indépendant, ils ne sont pas à remplir la même année et ont chacun leur utilité spécifique.

2044EB : une seule déclaration qui sert à valider le Pinel.

ce formulaire est spécifique aux biens loués sous un dispositif permettant un gain d’impôt (Scellier, Pinel, Duflot….). En effet, la niche fiscale est conditionnée à plusieurs variables : obligation de louer plusieurs années, plafonnement des loyers, locataire ayant des ressources modestes…. La 2044EB va vérifier que vous respectez ces conditions et vous vous engagerez à les suivre sur la durée nécessaire. Vous allez donc valider la durée de la location, préciser le loyer prévu par rapport à la surface, renseigner les ressources de votre locataire…
Le formulaire est important et peut entraîner un contrôle fiscal si il est mal rempli. D’ailleurs la déclaration en ligne ne vous permettra pas de valider un bien Pinel qui ne respecte pas les conditions. Par exemple si vous indiquez un loyer supérieur au plafond prévu par le dispositif, vous ne pourrez pas finaliser la déclaration 2044EB en ligne.

La difficulté tient dans la date à laquelle cette déclaration. Le fait générateur dépend de la façon dont vous avez acquis votre bien Pinel. Le tableau ci-dessous vous aidera à y voir plus clair.

A titre d’exemple, si je construit le logement moi-même, le tableau précise que le fait générateur sera « l’année d’achèvement du logement ». Donc si je termine mon bien en décembre 2018, le fait générateur est l’année 2018. Je dois faire ma déclaration 2044EB lors de la déclaration 2019 de l’impôt sur le revenu 2018!
Attention, les règles pour la première déclaration 2044 sont différentes de celles de la 2044EB. La 2044EB pour engagement de location est à remplir une seule fois. Pour éviter toute erreur, la démarche à suivre en ligne sur « impôt.gouv » est détaillée dans notre vidéo :

 

 

La déclaration 2044 : annuelle pour déterminer impôt et prélèvements sociaux.

Vous louez un bien immobilier et comme tout loueur en vide (Pinel ou non), vous devez déclarer chaque année les loyers perçus et les charges afin que le trésor public puisse calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur ce nouveau revenu. Pour cela, la déclaration 2044 s’impose et nous avions vu comment la remplir case par case dans cet article.
Attention ici, le fait générateur n’est pas le même que la 2044EB. Dès lors qu’un revenu ou qu’une charge sur votre bien intervient, il faut remplir la déclaration. En présence d’un crédit immobilier, il est fréquent que le contribuable doive remplir la 2044 une année et attendre un an avant de faire la première déclaration 2044EB. Notons aussi que la 2044 est à faire chaque année, contrairement à la 2044EB qui est faite une seule fois.

Exemple :

Monsieur fait construire un logement pour le louer en zone Pinel. Il débloque le prêt et commence à payer des échéances en 2017. Les travaux se terminent en 2018 et la location commence.
– Le fait générateur pour la déclaration 2044EB est 2018. Monsieur fera la 2044EB en 2019 sur les revenus 2018.
– En 2017, Monsieur paie les intérêts du prêt qu’il peut déduire des revenus (charges déductibles). Il n’a pas encore de loyers mais va tout de même déclarer les intérêts payés afin de créer un déficit foncier qui allégera son impôt dans le futur. Monsieur commencera la déclaration 2044 en 2018 sur les revenus 2017.

Soyez particulièrement attentif au sort de la cuisine sur les biens PINEL pour optimiser l’impôt (idem pour les travaux). Une erreur à ce niveau entraîne une hausse très forte de l’impôt. J’y reviens en fin d’article dans mon guide. Notons aussi que pour la déclaration 2019 des revenus 2018, de nouvelles cases apparaissent exceptionnellement sur la déclaration 2044. Elles servent à annuler l’impôt avec l’année blanche. Une fois encore, je vous conseille de consulter mon guide ci-après pour optimiser la situation fiscale au maximum.

La 2042C : pour obtenir votre réduction d’impôt Pinel.

Enfin, n’oubliez surtout pas la déclaration 2042C sans laquelle vous passez à côté de la réduction d’impôt… ce serait dommage! Les déclarations précédentes permettent de gérer le foncier et de vérifier que les conditions sont respectées mais ne vont aucunement valider la baisse fiscale. Il vous faudra remplir la déclaration 2042C dans le cadre présenté ci-dessous pour que le gain fiscal s’applique. Le fait générateur est le même que la déclaration 2044EB (voir tableau ci-dessus). Bien entendu, il faudra remplir la 2042C chaque année si l’on veut avoir la réduction d’impôt Pinel. Plusieurs cadres existent selon la durée d’engagement de location et la façon dont vous avez investi. 

Exemple : 
Mr Corrigetonimpôt a acquis un bien Pinel pour 190 000 € et il détermine que 10 000 € de dépenses annexes peuvent être comptabilisées dans la réduction d’impôt. Il a acheté son bien en 2016 et s’engage sur 9 ans. Il remplira la case 7QJ et mettra 200 000 €. Le fisc fera le calcul tout seul et appliquera 2% de réduction fiscale Pinel soit 4 000 €.

Il faut noter que la première année on rentre le montant total du prix de revient. Les années suivantes, vous utiliserez les rubriques report des investissements antérieurs où vous mettrez directement le montant de la réduction d’impôt Pinel. Si je poursuis mon exemple, Mr devra noter 4 000 € les années suivantes dans les cases report

Le traitement fiscal sera particulier pour les sommes payées en 2018. J’ai détaillé cela ici : Année blanche 2018 et prélèvement à la source : tout les impacts sur la fiscalité de votre bien immobilier Pinel

Vous connaissez maintenant les trois déclarations à remplir pour un Pinel. L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? quid de la cuisine? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

316 Commentaires
  1. GRIGNON Sonia

    Bonjour,
    Je suis en train de remplir le formulaire 2044EB.
    J’ai coché « logement acquis en l’état futur d’achèvement ». J’ai un prix de revient total qui comprend les frais de notaire, mais à la livraison du logement, nous avons monté une cuisine et un pare douche dans la salle de bain nous même. Faut-il ajouter ces frais au prix de revient?
    Merci de votre réponse et de toutes vos vidéo qui nous aident beaucoup!

  2. Bonjour
    mon apt VEFA sera livré en T3 2021. si j’arrive à mettre en location en 2021 alors j’aurais la réduction d’impôt sur l’impôt 2022 (sur le revenue de 2021), vu il y aura le revenue foncière en 2021
    Ma question est suivante: si la location de cet apt ne sera commencé que en 2022 mais j’aurais d’autres revnues foncières (sans en PINEL) => pourrai je avoir la réduction (2% le prix du bien)?
    d’avance merci

  3. Bonjour,
    Je n’ai pas fait la déclaration d’engagement de location en 2018, par manque de bonnes informations. Je le fais cette année avec les autres déclarations formulaire 2044, formulaire 2042C (c’est la première année)mais quelles seront les conséquences ? Vais je perdre le bénéfice de la défiscalisation PINEL.

  4. AUDE VELANDIA

    Bonjour monsieur, merci pour ces explications et votre vidéo.
    est ce que je dois déclarer l’assurance de logement que je loue en Pinel, svp? dans la case Primes d’assurance?
    merci d’avance pour votre aide
    Cdt
    Aude

  5. Bonjour
    Nous avons acquis un logement en loi Pinel et avons commencé à le louer en 2017
    Nous avons déduit l’an dernier les intérêts d’emprunt mais avions cumulé les intérêts 2015,2016 et 2017 ce qui nous a été reproché par les impôts car nous ne pouvons déduire que les intérêts de l’année
    Par contre nous ne savons pas dans quelle case réintégrer les intérêts 2015 et 2016
    Merci de votre réponse
    Cordialement

  6. Bonjour,
    Sur mon espace privé impot, j’ai voulu vérifier la présence de toutes les annexes déclarées pour les revenus 2017.
    J’avais notamment déclaré un PINEL, donc rempli l’annexe 2044EB.
    Sauf que je trouve uniquement la 2042C et 2044. Est-ce normal ?
    Comment s’assurer que notre enregistrement PINEL est bien valide ? (un récap de situation fourni par le site impot serait intéressant).

    Merci

  7. Bonjour,

    Je viens de faire ma déclaration d’impôt, j’ai l’impression que mon PINEL n’est pas comptabilisé dans le détail du calcul pourtant j’ai bien réalisé la 2044EB et j’ai déclarer une 2044 Spéciale cette année.
    Dois-je réaliser une 2042 C ? je n’arrive pas y accéder si c’est le cas.

    Dans le détail d’impôt j’ai :

    Revenu brut ….
    Revenu net imposable …
    Impôt sur les revenus sousmis au baèreme ….
    Reprise des réudctions ou crédits d’impôts
    impot avant crédit d’impôts
    Crédit d’impot imputation
    CIMR-IR
    CIMR-PS
    Total IR/PS
    Impôt sur le revenu : ….

    Pouvez-vous me confirmer que cela est bien pris en compte ?

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Si vous ne remplissez pas la 2042C, la réduction ne s’applique pas. Elle apparaît en cochant « Pinel » en bas à l’étape 3.
      Cordialement.

  8. Bonjour,

    Fin 2017 le 23 décembre nous avons signé chez le notaire l’acquisition de notre appartement en loi Pinel après 1 an et demi de travaux. Mais remise des clefs seulement en mars 2018. Locataire entrée le 12/5/2018
    A la déclaration mai 2018 nous avons rien fait. Aurai-je du déclarer ? quel formulaire…et surtout je payer déjà a ce moment là une petite somme sur mon emprunt, ma banquière me disait la partie d’assurance . Mais ceci aurai-je du le déclarer déjà… Aujourd’hui pour la déclaration 2019 je vais donc compléter les 3 formulaires 2044 EB une seule fois pr préciser le bien Ceci OK. Ensuite 2044 qui est pour moi avec la 2042 C le plus compliqué.
    Que mettre exactement et ou trouver les informations dans le prix de reviens.
    Que mettre exactement et ou trouver les bonnes info pour toutes les réductions et ne rien oublier .
    Merci pour votre retour

  9. DESCHATEAUX DOUCY

    Bonjour, Nous avons acquis un logement Neuf pour Bénéficier de la loi Pinel. Les travaux d’achèvement sont terminés et nous allons récupérer nos clefs le 08/07/2019 avec le paiement du solde.
    Nous avons commencé à payer des intérêts d’emprunt depuis 2018. Pour information, notre locataire (Lien familiale : sœur) arrivera début 01/01/2020.
    Faut il compléter une déclaration cette année 2019 pour déclarer notre bien en loi Pinel et bénéficier des avantages Pinel (notamment le crédit d’impôt sur les intérêt d’emprunt) ? Nous n’avons rien fait pour l’instant sur notre déclaration de revenu..
    Cela m’inquiète, allons nous perdre nos avantages avec effet rétroactive..
    Merci pour votre aide
    Cordialement

  10. Elisabete et Fabrice PIERRE

    Bonjour, je m’interroge sur la façon de calculer le plafond de loyer avec des arrondis ou non, car je lis tout et son contraire. Vu que le coefficient multiplicateur est plafonné par la loi à 1.2, j’ai arrondi ce coefficient, que j’ai appliqué à la surface utile Pinel non arrondie. Est-ce correct ? En cas d’erreur, le fisc est-il souple ou nous supprime-t-il la défiscalisation pour un loyer de 3 euros trop élevé ?
    Merci par avance pour votre aide.
    Cordialement.

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