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PINEL : Les déclarations d’impôts de la première année.

L’investissement Pinel s’accompagne souvent d’une contrainte administrative que le propriétaire découvre lors de la première déclaration fiscale. Une démarche compliquée, en particulier la première année où le contribuable doit réaliser plusieurs déclarations d’impôts différentes. Il faudra identifier trois déclarations distinctes à traiter pour votre investissement immobilier Pinel avec une date de départ qui varie selon la nature du projet. A terme, deux déclarations fiscales seront récurrentes. Le prélèvement à la source ne change rien, vous devrez faire ces déclarations en 2019 si vous êtes concerné.

Investissement locatif PINEL = 3 déclarations d’impôts?

La location d’un bien immobilier sous le dispositif Pinel vous oblige à réaliser les déclarations d’impôts suivantes :
– la 2044EB : l’engagement de location. 
– la 2044 : la déclaration des revenus fonciers
– la 2042C : obtenir sa réduction Pinel.

Chaque formulaire est indépendant, ils ne sont pas à remplir la même année et ont chacun leur utilité spécifique.

2044EB : une seule déclaration qui sert à valider le Pinel.

ce formulaire est spécifique aux biens loués sous un dispositif permettant un gain d’impôt (Scellier, Pinel, Duflot….). En effet, la niche fiscale est conditionnée à plusieurs variables : obligation de louer plusieurs années, plafonnement des loyers, locataire ayant des ressources modestes…. La 2044EB va vérifier que vous respectez ces conditions et vous vous engagerez à les suivre sur la durée nécessaire. Vous allez donc valider la durée de la location, préciser le loyer prévu par rapport à la surface, renseigner les ressources de votre locataire…
Le formulaire est important et peut entraîner un contrôle fiscal si il est mal rempli. D’ailleurs la déclaration en ligne ne vous permettra pas de valider un bien Pinel qui ne respecte pas les conditions. Par exemple si vous indiquez un loyer supérieur au plafond prévu par le dispositif, vous ne pourrez pas finaliser la déclaration 2044EB en ligne.

La difficulté tient dans la date à laquelle cette déclaration. Le fait générateur dépend de la façon dont vous avez acquis votre bien Pinel. Le tableau ci-dessous vous aidera à y voir plus clair.

A titre d’exemple, si je construit le logement moi-même, le tableau précise que le fait générateur sera « l’année d’achèvement du logement ». Donc si je termine mon bien en décembre 2018, le fait générateur est l’année 2018. Je dois faire ma déclaration 2044EB lors de la déclaration 2019 de l’impôt sur le revenu 2018!
Attention, les règles pour la première déclaration 2044 sont différentes de celles de la 2044EB. La 2044EB pour engagement de location est à remplir une seule fois. Pour éviter toute erreur, la démarche à suivre en ligne sur « impôt.gouv » est détaillée dans notre vidéo :

 

 

La déclaration 2044 : annuelle pour déterminer impôt et prélèvements sociaux.

Vous louez un bien immobilier et comme tout loueur en vide (Pinel ou non), vous devez déclarer chaque année les loyers perçus et les charges afin que le trésor public puisse calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur ce nouveau revenu. Pour cela, la déclaration 2044 s’impose et nous avions vu comment la remplir case par case dans cet article.
Attention ici, le fait générateur n’est pas le même que la 2044EB. Dès lors qu’un revenu ou qu’une charge sur votre bien intervient, il faut remplir la déclaration. En présence d’un crédit immobilier, il est fréquent que le contribuable doive remplir la 2044 une année et attendre un an avant de faire la première déclaration 2044EB. Notons aussi que la 2044 est à faire chaque année, contrairement à la 2044EB qui est faite une seule fois.

Exemple :

Monsieur fait construire un logement pour le louer en zone Pinel. Il débloque le prêt et commence à payer des échéances en 2017. Les travaux se terminent en 2018 et la location commence.
– Le fait générateur pour la déclaration 2044EB est 2018. Monsieur fera la 2044EB en 2019 sur les revenus 2018.
– En 2017, Monsieur paie les intérêts du prêt qu’il peut déduire des revenus (charges déductibles). Il n’a pas encore de loyers mais va tout de même déclarer les intérêts payés afin de créer un déficit foncier qui allégera son impôt dans le futur. Monsieur commencera la déclaration 2044 en 2018 sur les revenus 2017.

Soyez particulièrement attentif au sort de la cuisine sur les biens PINEL pour optimiser l’impôt (idem pour les travaux). Une erreur à ce niveau entraîne une hausse très forte de l’impôt. J’y reviens en fin d’article dans mon guide. Notons aussi que pour la déclaration 2019 des revenus 2018, de nouvelles cases apparaissent exceptionnellement sur la déclaration 2044. Elles servent à annuler l’impôt avec l’année blanche. Une fois encore, je vous conseille de consulter mon guide ci-après pour optimiser la situation fiscale au maximum.

La 2042C : pour obtenir votre réduction d’impôt Pinel.

Enfin, n’oubliez surtout pas la déclaration 2042C sans laquelle vous passez à côté de la réduction d’impôt… ce serait dommage! Les déclarations précédentes permettent de gérer le foncier et de vérifier que les conditions sont respectées mais ne vont aucunement valider la baisse fiscale. Il vous faudra remplir la déclaration 2042C dans le cadre présenté ci-dessous pour que le gain fiscal s’applique. Le fait générateur est le même que la déclaration 2044EB (voir tableau ci-dessus). Bien entendu, il faudra remplir la 2042C chaque année si l’on veut avoir la réduction d’impôt Pinel. Plusieurs cadres existent selon la durée d’engagement de location et la façon dont vous avez investi. 

Exemple : 
Mr Corrigetonimpôt a acquis un bien Pinel pour 190 000 € et il détermine que 10 000 € de dépenses annexes peuvent être comptabilisées dans la réduction d’impôt. Il a acheté son bien en 2016 et s’engage sur 9 ans. Il remplira la case 7QJ et mettra 200 000 €. Le fisc fera le calcul tout seul et appliquera 2% de réduction fiscale Pinel soit 4 000 €.

Il faut noter que la première année on rentre le montant total du prix de revient. Les années suivantes, vous utiliserez les rubriques report des investissements antérieurs où vous mettrez directement le montant de la réduction d’impôt Pinel. Si je poursuis mon exemple, Mr devra noter 4 000 € les années suivantes dans les cases report

Le traitement fiscal sera particulier pour les sommes payées en 2018. J’ai détaillé cela ici : Année blanche 2018 et prélèvement à la source : tout les impacts sur la fiscalité de votre bien immobilier Pinel

Vous connaissez maintenant les trois déclarations à remplir pour un Pinel. L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? quid de la cuisine? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

302 Commentaires
  1. Bonjour,
    Votre site est très intéressant.
    Je me questionne néanmoins vis-à-vis de certaines de vos informations : sont-elles à jours ?
    En particulier, sur le fait générateur, le site des impôts donne des dates différentes :
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4909-PGP.html#4909-PGP_45_019
    Quel est votre avis ?
    Cordialement

  2. Corrige ton impôt

    Bonjou Cyril,
    C’est parfaitement à jour, d’autant que ces informations sont utilisées pour le guide que je vends permettant d’optimiser seul ses déclarations Pinel. Je mets tout régulièrement à jour (vous pouvez
    le voir avec l’article sur le prélèvement à la source) étant donné que je vends ce guide et m’engage sur sa qualité auprès des acheteurs.
    Le texte que vous donnez correspond au fait générateur pour que le moment de l’achat permette bien d’avoir la réduction Pinel. Ensuite, on a un fait générateur pour faire les déclarations (qui est
    différent du fait générateur pour valider l’acquisition éligible Pinel) qui est codifié ici et est celui que je donne dans l’article : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4897-PGP
    Cordialement.
    T.DIRINGER

  3. Bonjour,

    Un investissement locatif Scellier permet un report du montant de déduction d’impôt l’année suivante si le montant de déduction dépasse l’impôt à payer. Cette disposition n’existe pas pour les
    investissements locatifs Pinel. Si je combine les 2 dispositifs, est-ce que je bénéficie du report existant pour l’investissement Scellier ?
    Par exemple, si mon impôt sera de 3500 euros, – 3000 lié au Pinel, -2000 lié au Scellier. Est-ce que je bénéficie de 1500 euros reportables liés au Scellier ?
    Merci par avance de vos réponses.
    Fabrice

  4. Corrige ton impôt

    Bonjour Fabrice,
    Superbe question, je vous avoue que je ne sais pas. J’ai bien essayé le simulateur « impôt.gouv » mais il n’indique pas le report. Il faudrait que j’ai un avis d’imposition d’une personne concernée et
    je pourrais alors vous dire. En tout cas, j ‘ose espérer qu’ils imputent d’abord la non reportable (Pinel) puis l’autre pour ce qu’il reste…
    Cordialement.

  5. J’ai acheté un T1 pour profité de la Loi Pinel.je serais livrée en avril 2018 et sera loué en 2018.je paie toujours mais impôt sur le revenu,serais-je remboursé pour l’année 2018 sachant que le T1
    sera louer dans l’année 2018.
    Merci d’avance de votre réponse

  6. Corrige ton impôt

    Bonjour Jean,
    Malheureusement non, votre réduction commencera en 2019.
    Je vous conseille d’envisager l’achat de mon guide sur les déclarations Pinel : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Je publierai la semaine prochaine un article spécial sur le Pinel et l’année blanche (page d’accueil).
    Cordialement.

  7. Bonjour,
    Je loue mon appartement dans l’année 2018 sous la Loi Pinel, et continue à payé mes impôts sur le revenu,serait je remboursé de cela 2018.
    Merci d’avance

  8. Corrige ton impôt

    Bonjour Jean,
    J’ai expliqué en détail le fonctionnement du Pinel lors de l’année blanche 2018 ici :
    https://www.corrigetonimpot.fr/impot-pinel-annee-blanche-prelevement-source-reduction-calcul-declaration/
    Cordialement.

  9. Bonjour
    J’aimerai savoir à quelle date est prise en compte la défiscalisation pinel :
    – à la date où la maison est terminée ? (dans mon cas, juin 2017)
    – à la date de la signature chez le notaire ? (achat terrain, mars 2016 ?)
    – la date du dépôt du permis de construire ? ( janvier 2016)
    Si mes impôts sont mensualisés, quand aurais je droit à un remboursement en 2018 ?

  10. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Comme indiqué dans l’article, la réduction intervient au moment où vous remplissez la déclaration 2042C. POur un bien construit, c’est l’achèvement des travaux qui compte. Vous allez donc l’avoir
    pour la première fois cette année (on déclare les revenus 2017 en mai 2018). Vous le verrez sur votre avis d’imposition en septembre.
    N’hésitez pas à jeter un oeil à la préface de mon guide pour remplir les déclarations Pinel.
    Cordialement.

  11. Bonjour
    Je vous remercie de m’avoir répondu assez vite
    A chaque fois que je pense « impôts » je stresse un peu avant de répondre
    de peur de faire une bétise.
    Bien cordialement
    Mickael

  12. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Aucun problème, vous faites bien d’être prudent. Il suffit d’une erreur sur ces déclarations Pinel pour que la réduction soit remise en cause, il est plus que conseillé de se renseigner au maximum à
    tout niveau.
    Cordialement.

  13. Bonjour, j’ai commencé à régler un prêt immobilier pour un investissement pinel en 2016. Ce bien a été livré en février 2017, et la location a commencée en mars 2017. D’après ce que j’ai pu
    comprendre de votre article, nous aurions dû faire une 2044 en 2017 pour les revenus de 2016, pour intégrer les intérêts d’emprunt et ainsi créer un déficit foncier? Avons-nous la possibilité de
    régulariser cette année?

  14. Corrige ton impôt

    Bonjour Coralie,
    Il faut effectivement demander une correction pour ne pas perdre ce gros avantage fiscal. Sachez que j’ai joint un courrier de correction à mon guide et la démarche pour le corriger en ligne sur la
    déclaration 2018. Je vous invite à consulter la préface ici : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    A défaut, il faut écrire au fisc et gérer la correction avec le controleur.
    Cordialement.

  15. Bonjour,
    J’ai effectué un investissement locatif en défiscalisation Pinel (début et fin de construction en 2016 et mise en location en décembre 2016).
    Les déclarations d’impots ont bien été effectuées en 2017.
    Pour cette année 2018, ou dois-je remplir le montant investi en 2016, puisque j’ai le choix entre les deux rubriques suivantes ?
    – investissements réalisés en 2016 et achevés en 2017
    – Reports concernant les investissements réalisés et achevés en 2016 ou réalisés antérieurement si achevés en 2016
    Cordialement

  16. Corrige ton impôt

    Bonjour Marcel,
    De mémoire, ce n’est pas la case des reports mais l’autre. Il suffit de toute manière de vérifier à la fin de votre déclaration que la réduction a été bien calculée.
    Cordialement.

  17. Bonjour,
    J’ai acheté un bien VEFA, livré le 23/12/2017 et immédiatement mis en location.
    Je viens de recevoir une copie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux du promoteur, et cette dernière indique une date d’achèvement des travaux le 31/01/2018 (pour la
    totalité des travaux).
    Est ce que je peux malgré tout déclaré un Pinel sur ma déclaration d’impôt 2017 ?
    Merci
    NB : super travail de conseil. Cela m’incite à commander votre livre.

  18. Corrige ton impôt

    Bonjour Matthias,
    Il faut respecter le texte. Si votre fait générateur est l’achèvement des travaux et que votre DAT est en 2018, la réduction Pinel commencera en 2019 sur les revenus 2018. Vous ne pourrez pas la
    déclarer cette année de toute manière, ça ferait sonner toutes les alarmes du fisc au moment où vous allez remplir la 2044EB en mettant une DAT 2018.
    En revanche, il faut remplir la 2044 bien sur. Je ne peux bien sur que vous recommander mon livre! 🙂 Les commentaires des acheteurs sous l’article vous convaincront peut-être! Cordialement.

  19. Bonjour
    J’ai rempli ma déclaration en ligne.
    Je ne serai pas imposable (Pinel).
    Dès lors, j’ai coché la case « déclaration de non-imposition »
    Quand serais-je remboursé des montants versés depuis janvier 2018 ?

    En vous remerciant

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si vous êtes non imposable, le trop payé est restitué en septembre. Cela dit, qui dit Pinel dit prélèvements sociaux à payer sur les revenus fonciers…
    Cordialement.

  21. Merci pour votre réponse !
    « Prélèvements sociaux ?  »
    Pourriez vous être plus précis svp ?
    J’angoisse déjà !

  22. Corrige ton impôt

    Vos loyer sont imposés et engendrent impôt + PS. Je vous invite à faire un tour sur la rubrique immobilier du site pour découvrir la fiscalité de la location vide. Vous pouvez aussi envisager l’achat
    de mon guide pour optimiser seul les déclarations d’impôts Pinel. La préface et les commentaires clients vous intéresseront surement.
    https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
    Cordialement.

  23. Bonjour, tout d’abord merci pour votre livre qui est une mine de renseignements ! J’ai qd même une question concernant les TMA ( Travaux Modificatifs Acquéreurs ). Prix appartement 194500 plus 3754 €
    de TMA. A additionner au prix de revient sur la 2044EB ou inclure ses TMA sur 2044 et à quel endroit ? Merci. Cordialement.

  24. Corrige ton impôt

    Bonjour David,
    A mon sens, il faut les traiter comme des travaux de construction (j’imagine qu’on parle ici de changement de cloisons etc….?)… donc direction le prix de revient Pinel dans la 2044EB et la
    2042C.
    Cordialement.

  25. Merci, concernant les TMA il s’agit effectivement d’améliorations de construction ( Volets roulants électriques, fermeture d’un garage, prises de courant supplémentaires, fenêtres oscillobattantes,
    etc…). Donc prix de revient effectivement. Merci bcp !

  26. Bonjour,
    Merci pour vos articles qui m’aide beaucoup.
    Question : les frais d’esquisse et d’établissement de règlement de co propriété sont-ils à inclure dans le prix de revient du logement ?

    Merci,
    Cordialement,
    Cyrielle

  27. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    De mémoire, je ne sais plus. Vous avez un article dans ma rubrique « immobilier » qui liste toutes les charges déductibles. Si vos frais n’y figurent pas, il faudra alors plutot les inclure dans le
    prix de revient. N’hésitez pas à jeter un oeil à la préface de mon guide qui vous aidera surement.
    Cordialement.
    Thibault

  28. Bonjour
    J’ai réservé en décembre 2016 un appartement en VFA pour louer en Pinel livrable 3T2018. Dois-je remplir la déclaration 2044 en 04/2018 sur les revenus 2017 afin de renseigner les charges payées en
    2017 liées à l’appartement comme par exemple les frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance et garantie du prêt mais aussi acompte sur une cuisine équipée ? Pour info, je n’ai pas eu de loyer
    enregistré en 2017 .
    J’ai vu votre vidéo 2044 qui précise de renseigner le nom du locataire ! hors je n’ai pas encore de locataire puisque c’est un VFA cela sous entend peut-être que je dois remplir la 2044 uniquement en
    2019 et enregistrer les charges de 2017 citées ci-dessus à la ligne 450 « déficits antérieurs restant à réaliser ?
    Si j’ai bien compris vos commentaires sur le sujet, je dois également remplir en 04/2019 les déclarations 2044 EB et 2042 C ?
    Dernier renseignement: ai-je intérêt de louer en novembre ou décembre si absence de retard de livraison ou bien d’attendre janvier 2019 d’un point de vue fiscale (taxe foncière, taxe d’habitation et
    charges comme le solde à payer sur la cuisine équipée…)
    Merci pour votre retour
    Cordialement

  29. Bonjour,
    J’ai acheté votre guide, mais je ne trouve pas d’informations concernant les frais pour la quote-part des frais d’esquisse et de règlement de copropriété que me facture mon notaire. Dois-je l’inclure
    dans le prix de revient ou les charges déductibles ? Merci d’avance pour votre retour.

  30. Corrige ton impôt

    Bonjour Joël,
    Merci de m’écrire directement par mail sur l’adresse par laquelle je vous ai fait parvenir l’Ebook. Je prends le temps de répondre personnellement aux acheteurs du guide.
    Cordialement.

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