Immobilier

Revenu foncier : travaux déductibles des locations pour le calcul de l’impôt sur le revenu

Investir dans l’immobilier locatif reste une opportunité utilisée régulièrement par les français. La déduction des travaux sur le revenu foncier permet de réduire la base imposable de manière conséquente, notamment pour les contribuables faisant le choix d’investir dans l’ancien avec rénovation. Qui dit aubaine fiscale dit règles compliquées et contrôles réguliers. 

Déduire les charges et travaux des revenus fonciers : comment ça marche?  

Nous nous intéressons ici aux locations louées en vide; le régime meublé étant régi par des textes différents. Pour les explications sur les différences entre les régimes, le choix fiscal et les charges déductibles autres que les travaux, je vous invite à consulter mon article sur la fiscalité du loueur vide/meublé.
Les travaux déductibles sur un locatif en vide sont codifiés dans le Bulletin Officiel des Finances Publique n°20-30-10-20140203 et font l’objet de moult jurisprudences. Il est entendu que les travaux doivent être réalisés pour la conservation, l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien loué ou destiné à l’être. Impossible évidemment de déduire une charge concernant la résidence principale ou un bien non loué; qui plus est on s’engage sur trois ans de location dès lors que l’on demande l’avantage fiscal. Profiter de la déduction des travaux pour revendre sous moins de 3 ans entraîne un redressement fiscal automatique.

Travaux déductibles des revenus fonciers : entretien, réparation et amélioration. 

Le fisc classe les travaux en trois catégories (appelé 1, 2 et 3 dans l’article). La première est appelée « travaux de réparation et d’entretien » (1); ils ont pour but de maintenir ou remettre un immeuble en bon état sans modifier l’agencement. On y trouve par exemple :
– toutes les dépenses engagées dans les magasins de bricolage (peinture, robinetterie, serrure…);
– prix des diagnostiques obligatoires (amiante, performance énergétique…);
– réfection des plafonds, planchers, escaliers;
– remplacement de canalisations et éléments de radiateurs;
– remplacement de la chaudière;
– cuisine aménagée;
– remise en état de l’installation électrique;

Aucun problème pour cette première partie, les travaux sont déductibles et il suffit de conserver les factures.
C’est également le cas de la seconde catégorie : « amélioration » (2); ce sont les travaux qui apportent un élément de confort à l’immeuble ou l’adapte aux conditions modernes sans modifier sa structure. D’après les jurisprudences, on peut déduire :
– agrandissement des fenêtres;
– reprise des fondations;
– réfection du trottoir attenant à la propriété;
– réparation de la toiture sur un immeuble sans augmenter sa surface;
– réfection de toute l’installation électrique


La troisième catégorie n’est jamais déductible : travaux de construction et d’agrandissement (3) 

On considère ici que ce sont des travaux qui vont modifier la surface habitable ou accroître le volume du bien. Dès lors, le fisc en interdit la déduction puisqu’il considère qu’ils vont augmenter la valeur du bien. On peut citer quelques jurisprudences afin que vous puissiez les identifier au mieux :
– transformation d’un étage d’immeuble qui a nécessité la démolition et la reconstruction des murs principaux;
– démolition et réfection des toitures, des planchers et des plafonds pour un aménagement des locaux totalement différent du bien initial avec déplacement des cloisons;
-restructuration complète des sols, planchers et plafonds d’une maison avec augmentation des pièces et de la surface habitable;

Nul besoin de conserver les factures ici, le trésor public reviendra sur la déduction en cas de contrôle fiscal.

Problématique fréquente : comment distinguer travaux d’amélioration (2) et de reconstruction (3)? Que faire sur la rénovation complète d’un bien? 

Lors d’une opération de rénovation complète, il apparaît très compliqué de distinguer les travaux d’amélioration (2) déductibles de ceux de reconstruction non déductibles (3). La règle établie par le fisc est limpide et respectée à chaque jurisprudence : il faut pouvoir dissocier les deux types de travaux afin de pouvoir défiscaliser les travaux d’amélioration (2)!
Dès lors que le contribuable ne peut dissocier les travaux 3 des autres, l’administration fiscale interdit toute déduction. Une notion à maîtriser en amont puisqu’il faudra prendre le temps d’établir plusieurs factures dissociant les travaux relevant de la construction de ceux d’amélioration. Impossible sinon de prouver au fisc la dissociation et rien ne pourra être déduit.

TVA à 10% et plus-value immobilière

Si vous restez dans le doute sur le caractère déductible de certains travaux, vous trouverez les textes ci-dessous. L’astuce à connaître réside dans le taux de TVA que vous payez. La TVA réduite à 10% est souvent synonyme de travaux déductibles. L’indicateur n’est pas viable systématiquement mais reste valable dans la majorité des cas puisque sont éligibles à ce taux les travaux d’entretien (1) et d’amélioration (2).
Enfin, notez bien que l’opportunité fiscale est grande via le gain au niveau de l’impôt sur le revenu ET des prélèvements sociaux. En revanche, il vous sera impossible d’inclure les travaux déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Toute médaille a son revers et vous ne manquerez pas de constater que le revers peut être ici très coûteux si vous vendez rapidement.

TEXTE EN VIGUEUR : BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

121 Commentaires
  1. Re bonjour
    C’est moi qui est fait un virement. J’attends donc prochainement votre livre.
    C’est le promoteur qui me propose ces options de travaux d’amélioration donc j’espère avoir une facture! Mon souci est que la date des factures sera antérieure à la date de remise des cles.Donc
    possible de déduire ces factures des revenus fonciers ?(appartement en vefa pinel).
    Par ailleurs, lorsque les intérêts sont déduits en 1er des revenus fonciers et que ce sont les travaux qui créent du déficit, ce déficit doit il venir se soustraire au revenu imposable (salaire) de
    l’annee ou peut-on reporter ce déficit sur les revenus fonciers de l’année suivante?
    Merci
    Sylvie

  2. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Oui, à l’image des intérêts d’emprunts on peut déduire les charges comme les travaux déductibles avant la location du bien. L’important est de ne pas habiter le bien et que ces charges soient faites
    sur un bien à vocation locative.
    En revanche, vous ne choisirez pas pour le déficit. Les 10 700 premiers euros de déficit provenant des travaux sont déduits des autres revenus. Impossible de « choisir » de les reporter.
    Cordialement.

  3. Je reviens sur votre 1ere phrase: »les charges comme les travaux déductibles peuvent être déduits avant la location du bien ». Alors pourquoi dans le cas d’une cuisine aménagée, vous dites que la date
    de la facture cuisine ne doit pas être antérieure à la date d’achevement voire de livraison de l’appart(cas une vefa pinel) pour que le coût de la cuisine puisse être déduit des revenus
    fonciers?
    Merci
    Sylvie

  4. Bonjour

    Nous avons effectué nous meme les travaux de rénovation entre 2 locations.

    Sont–ils deductibles des impots? Nous avons refait les peintures, le sol de la cuisine.

    Faut il des factures au nom du proprietaire ou les tickets de caisse suffisent.

    Merci

  5. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si les travaux sont déductibles (voir l’article), vous pouvez les déduire même si vous les avez fait. Impossible de déduire quoi que ce soit pour la main d’oeuvre.
    Cordialement.

  6. bonjour,
    Dans le cadre location appartement,la confection de cloisons intérieures en vue de faire une chambre fermé dans un grands F1,les travaux sont il déductibles?
    merci

  7. Corrige ton impôt

    Bonjour JM,
    Je n’ai pas cette information de mémoire. Deux solutions :
    1- vous épluchez le BOFIP que je donne en fin d’article.
    2- Vous écrivez au fisc depuis votre espace « impôt.gouv » pour avoir une réponse.
    Cordialement.

  8. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il faut éplucher le Bofip joint en fin d’article pour voir si vos travaux sont déductibles ou non (ou payer un expert-comptable ou avocat fiscaliste pour le faire). Pour la taxe foncière et le reste,
    vous trouverez un article dans ma rubrique « immobilier » qui reprend case par case tout ce qu’on peut déduire pour optimiser l’impôt.
    Cordialement.

  9. bonsoir,
    j’ai acheté un appartement en 2017.c’était un appartement équipé pour une profession libérale. Il ne comportait ni cuisine équipée, ni salle d’eau. C’est mon père et moi qui avons fait les travaux
    (factures magasin de bricolage à l’appui) : modification de cloisons, pose d’un bac de douche, pose d’un nouveau sol (dalles pvc) et pose d’une cuisine équipée. Quels travaux puis je déclarés? Aussi,
    la taxe foncière a été réglé lors de la vente, puis je la déclaré?
    Merci par avance pour votre réponse.
    Cordialement

  10. j ‘ai acheté un bien en 2017 avec un prêt bancaire et j’ai fait des travaux depuis septembre 2017 les travaux seront finis mai 2018 et le bien sera loué en 2018 ;
    je n’ai donc aucun revenu locatif en 2017 puis-je commencer a déduire des charges pour travaux et intérêts sur mes revenus 2017
    est il possible de reporter toutes les sommes de travaux 2017 et 2018 et intérêts sur la declaration suivante 2018 (declaration 2019)

  11. Corrige ton impôt

    Bonjour Camus,
    C’est possible. Vous trouverez un article sur le sujet dans ma rubrique « immobilier ».
    Cordialement.

  12. , Bonjour,
    J’ai un appartement que j’ai mis en location depuis 2011.
    J’ai fait changer par une société les fenêtres et portes fenêtres en PVC,double vitrage.
    Je souhaiterais savoir si je peux déduire le montant de la facture , sur les impôts fonciers ?et également la taxe foncière est-ce qu’elle est déductible entièrement ou sans la taxe ordures ménagères
    ?
    Merci pour votre retour.
    Cordialement.

  13. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    S’il est loué vide, vous pouvez déduire les travaux s’ils répondent aux conditions du BOFIP (j’ai joint le texte en fin d’article si vous voulez rechercher vos travaux).
    Pour la taxe foncière et les autres déductions, vous avez un article dans ma rubrique « immobilier » qui explique comment remplir la 2044 case par case.
    Cordialement.

  14. En 2017 je n’ai loué mon bien que 3 mois soit 1950€
    J’ai fait des travaux pendant 2 ans dois je déclarer l’équivalent des loyer foncier ou un maximum?? Ou j’attends l’année prochaine qui sera complète pour déclarer le Maximum de travaux? Dans
    l’attente de vous lire

  15. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    On déclare les travaux déductibles l’année où on les paie. Vous déclarez en 2018 les travaux payés en 2017. Si il y’en a plus que les loyers, cela créé un déficit avec des avantages fiscaux (voir mon
    article sur le déficit foncier dans la rubrique immobilier). Si vous avez omis de déduire les travaux de 2016, il faut envoyer une demande de rectification par courrier.
    Cordialement.

  16. Bonjour,
    je viens d’acheter un appartement dans une copropriété avec un locataire. Celui-ci devrait partir du logement en juin 2019. Je prévois à cette date d’y installer ma fille pour ces études. Si
    j’effectue en été 2018 des travaux ( changement des radiateurs, remplacement de la baignoire par une douche, changement de l’évier et plaque de cuisson, peinture, remplacement du revêtement de sol),
    puis-je déduire ces frais de mon impôt 2018 ?
    merci d’avance,

  17. Bonjour,
    je suis propriétaire d’une maison dans laquelle j’ai fait des travaux en 2017 et doit en refaire en 2018.
    Elle devait être loué depuis plusieurs années mais mon beau-frère c’est retrouvé sans toi et je lui ai proposée. Un loyer a été fixé mais n’a jamais été payé jusque là car ces revenus sont très
    faibles. (il a notamment à charge un remboursement d’emprunt et autres liés à l’habitation qu’il avait avant sa séparation qui sont prioritaires. Du moins c’est ce qui a été fixé par le tribunal).
    J’ai une reconnaissance de dettes. Son divorce vient d’être prononcé (8 ans plus tard!) si il n’y a pas d’appel, je suppose qu’il sera enfin effectif et que le règlement suivra avec notamment la
    vente de sa maison. Bref, je fais des frais mais je ne rentre pas de loyer pour l’heure. Puis-je tout de même déclarer les travaux? J’ai refait le toit du garage qui devenait menaçant, j’ai fait
    installer une porte pour changer le passage vers la cours et fais poser de petites fenêtres dans le WC et la salle de bain. J’envisage de faire refaire le toit qui est en fibro-ciment sûrement
    amianté.
    Voilà, ma situation n’est pas conventionnelle et donc je fais appel à votre aide.
    Merci
    Bien cordialement

  18. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour vos 2 cas, sachez qu’il faut un loyer conforme au prix du marché pour déduire les charges. Si ce n’est pas le cas, pas de déduction! Si c’est le cas, il faut consulter le Bofip joint à l’article
    pour voir si vos travaux sont déductibles ou non.
    Cordialement.

  19. Bonjour,

    j’ai entièrement rénové moi-même une ancienne maison d’habitation, à l’exception des travaux de terrassement en vue des viabilisations que j’ai fait faire (aucun réseau existant). Donc pas de facture
    d’artisan, que du matériel…
    Sans en agrandir la surface, je l’ai divisé en 2 logements. Ces 2 biens seront loués à partir du 1er juin.
    Comment faire la différence entre l’amélioration et la reconstruction du coup?
    Mon cas est-il même acceptable par le Fisc?

    Merci pour votre réponse car je suis un peu perdu!
    Cordialement.

    Yann

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour Yann,
    Soit il faut éplucher le Bofip que je joins vous même, soit il faut passer par un professionnel pour qu’il fasse les recherches pour vous (c’est long, fastidieux et ça demande de l’expertise).
    Un expert-comptable devrait pouvoir faire un devis sur votre demande. Cordialement.

  21. Bonjour,
    je vous remercie pour votre réponse. Il y a bien un loyer de fixé mais non payé pour le moment. La régularisation arrivera lors de la vente du bien de mon beau-frère. Par contre je ne sais pas ce
    qu’est le Bofip. Pouvez-vous me préciser où je le trouve?
    Merci
    Cordialement
    Christian

  22. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    C’est le texte en vigueur. Il est tout en bas à la fin de l’article.
    Cordialement.

  23. Bonjour a vous, je loue un appartement , la dernière personne nous a rendu en mauvais
    état.Nous avons fait des travaux de février a décembre 2017 pour le rénover entièrement.
    il est en micro foncier.loyer de 650 euros non percu.
    8000 euros de travaux .Comment faire la declarartion ??merci d avance.
    Cordialement.

  24. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Si vous passez au réel, il faut remplir une déclaration 2044. Vous trouverez un article dans ma rubrique « immobilier » qui explique comment la remplir pas à pas en ligne.
    Cordialement.

  25. Bonjour,
    Malgré les très bonnes explications de vos dossiers, j’ai une question à vous poser: mon mari est menuisier et il compte faire la cuisine aménagée dans une maison que nous allons mettre en location
    sous Pinel. L’achat des matériaux fait-il parti des charges déductibles ? sachant qu’il n’y aura pas de frais de pose. Et j’en profite pour vous demander si les frais de cautionnement du prêt sont
    déductibles aussi.
    Je vous remercie
    Cordialement

  26. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    – Vous avez un article dans la rubrique immobilier listant toute les charges déductibles de la 2044.
    – Pour la cuisine, vous avez aussi un article qui explique si elle est déductible ou non. Si vous respectez les conditions pour la déduire, alors vous pourrez le faire seulement pour la partie « achat
    des matériaux ». La main d’oeuvre n’est pas déductible.
    Cordialement.

  27. Les travaux d amélioration rèalisés en 2018 dans une maison mise en location depuis plusieurs années seront -ils déductibles de mon revenu locatif en 2019 compte tenu du passage au prélèvement à la
    source et de l année dite « blanche » en 2018. Pour faire simple dois-je rėaliser des travaux cette année ou les reporter?
    Merci d avance pour votre réponse.

  28. Bonjour,
    je n’ai pas très bien compris un point.
    Je viens de récupérer un appartement qui était en location depuis 5 ans. Il est en mauvais état. J’ai lu qu’on pouvait déduire des frais de réparation, ce que je comptais faire.
    Mais à la lecture de votre article, je comprends qu’on ne peut déduire des travaux si on compte revendre. Ai-je bien compris ?
    Merci beaucoup

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Non, vous pouvez déduire les travaux que si vous comptez le louer et qu’il n’est pas habité entre temps.
    Cordialement.

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