Immobilier

Revenu foncier : travaux déductibles des locations pour le calcul de l’impôt sur le revenu

Investir dans l’immobilier locatif reste une opportunité utilisée régulièrement par les français. La déduction des travaux sur le revenu foncier permet de réduire la base imposable de manière conséquente, notamment pour les contribuables faisant le choix d’investir dans l’ancien avec rénovation. Qui dit aubaine fiscale dit règles compliquées et contrôles réguliers. 

Déduire les charges et travaux des revenus fonciers : comment ça marche?  

Nous nous intéressons ici aux locations louées en vide; le régime meublé étant régi par des textes différents. Pour les explications sur les différences entre les régimes, le choix fiscal et les charges déductibles autres que les travaux, je vous invite à consulter mon article sur la fiscalité du loueur vide/meublé.
Les travaux déductibles sur un locatif en vide sont codifiés dans le Bulletin Officiel des Finances Publique n°20-30-10-20140203 et font l’objet de moult jurisprudences. Il est entendu que les travaux doivent être réalisés pour la conservation, l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien loué ou destiné à l’être. Impossible évidemment de déduire une charge concernant la résidence principale ou un bien non loué; qui plus est on s’engage sur trois ans de location dès lors que l’on demande l’avantage fiscal. Profiter de la déduction des travaux pour revendre sous moins de 3 ans entraîne un redressement fiscal automatique.

Travaux déductibles des revenus fonciers : entretien, réparation et amélioration. 

Le fisc classe les travaux en trois catégories (appelé 1, 2 et 3 dans l’article). La première est appelée « travaux de réparation et d’entretien » (1); ils ont pour but de maintenir ou remettre un immeuble en bon état sans modifier l’agencement. On y trouve par exemple :
– toutes les dépenses engagées dans les magasins de bricolage (peinture, robinetterie, serrure…);
– prix des diagnostiques obligatoires (amiante, performance énergétique…);
– réfection des plafonds, planchers, escaliers;
– remplacement de canalisations et éléments de radiateurs;
– remplacement de la chaudière;
– cuisine aménagée;
– remise en état de l’installation électrique;

Aucun problème pour cette première partie, les travaux sont déductibles et il suffit de conserver les factures.
C’est également le cas de la seconde catégorie : « amélioration » (2); ce sont les travaux qui apportent un élément de confort à l’immeuble ou l’adapte aux conditions modernes sans modifier sa structure. D’après les jurisprudences, on peut déduire :
– agrandissement des fenêtres;
– reprise des fondations;
– réfection du trottoir attenant à la propriété;
– réparation de la toiture sur un immeuble sans augmenter sa surface;
– réfection de toute l’installation électrique


La troisième catégorie n’est jamais déductible : travaux de construction et d’agrandissement (3) 

On considère ici que ce sont des travaux qui vont modifier la surface habitable ou accroître le volume du bien. Dès lors, le fisc en interdit la déduction puisqu’il considère qu’ils vont augmenter la valeur du bien. On peut citer quelques jurisprudences afin que vous puissiez les identifier au mieux :
– transformation d’un étage d’immeuble qui a nécessité la démolition et la reconstruction des murs principaux;
– démolition et réfection des toitures, des planchers et des plafonds pour un aménagement des locaux totalement différent du bien initial avec déplacement des cloisons;
-restructuration complète des sols, planchers et plafonds d’une maison avec augmentation des pièces et de la surface habitable;

Nul besoin de conserver les factures ici, le trésor public reviendra sur la déduction en cas de contrôle fiscal.

Problématique fréquente : comment distinguer travaux d’amélioration (2) et de reconstruction (3)? Que faire sur la rénovation complète d’un bien? 

Lors d’une opération de rénovation complète, il apparaît très compliqué de distinguer les travaux d’amélioration (2) déductibles de ceux de reconstruction non déductibles (3). La règle établie par le fisc est limpide et respectée à chaque jurisprudence : il faut pouvoir dissocier les deux types de travaux afin de pouvoir défiscaliser les travaux d’amélioration (2)!
Dès lors que le contribuable ne peut dissocier les travaux 3 des autres, l’administration fiscale interdit toute déduction. Une notion à maîtriser en amont puisqu’il faudra prendre le temps d’établir plusieurs factures dissociant les travaux relevant de la construction de ceux d’amélioration. Impossible sinon de prouver au fisc la dissociation et rien ne pourra être déduit.

TVA à 10% et plus-value immobilière

Si vous restez dans le doute sur le caractère déductible de certains travaux, vous trouverez les textes ci-dessous. L’astuce à connaître réside dans le taux de TVA que vous payez. La TVA réduite à 10% est souvent synonyme de travaux déductibles. L’indicateur n’est pas viable systématiquement mais reste valable dans la majorité des cas puisque sont éligibles à ce taux les travaux d’entretien (1) et d’amélioration (2).
Enfin, notez bien que l’opportunité fiscale est grande via le gain au niveau de l’impôt sur le revenu ET des prélèvements sociaux. En revanche, il vous sera impossible d’inclure les travaux déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Toute médaille a son revers et vous ne manquerez pas de constater que le revers peut être ici très coûteux si vous vendez rapidement.

TEXTE EN VIGUEUR : BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

127 Commentaires
  1. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Pour tous les travaux dont vous ne trouvez pas le détail dans mon article ou dans le BOFIp que j’ai joint, la seule solution est d’interroger le fisc via cette démarche :
    https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  2. Bonjour, nous devons changer la fosse septique d’une maison que nous venons d’acheter et allons mettre en location vide. Peut on déduire de nos revenus fonciers:
    1) les frais des travaux de la fosse
    2) les frais de contrôle de l’installation faite par le SPANC
    merci.

  3. Bonjour,
    Merci pour votre réactivité! Avez-vous svp une réponse sur la 2è question au sujet des charges d’entretien de jardin?
    Cordialement

  4. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si le taux du prêt est élevé, cela vous coûtera plus cher car la déduction des impôts ne permet de récupérer que « tranche fiscale + prélèvements sociaux ». Le prêt vous coûte donc quand même ce qui
    vient nécessairement réduire la rentabilité de l’investissement.
    Cordialement.

  5. Bonjour Thibaut,
    Merci pour votre blog très didactique et intéressant!J’ai trouvé la plupart des réponse à mes questions mais j’en aurais encore deux svp:
    – Dans la perspective d’un investissement immobilier pour louer au régime réel, est-il juste de penser que la performance du prêt bancaire (du point de vue des charges d’intérêt et assurance) n’est
    pas importante, bien au contraire, puisque des charges d’intérêts élevés vont permettre une déduction des loyers perçus d’autant plus grande?
    – Dans le régime réel, les charges d’entretien relatives au jardin du bien loué sont-elles déductibles?
    Par avance merci
    Cordialement

  6. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous trouverez un article sur le sujet dans la rubrique « immobilier ».
    Cordialement.

  7. Bonjour,

    Peut-on déduire les diagnostics et les travaux qui on été réalisés avant le début de la location ?

    Merci

  8. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Il faut que le loyer corresponde au prix du marché sinon la déduction n’est pas possible. A mon sens, il va être difficile de diminuer le loyer tout en le justifiant au fisc.
    Cordialement.

  9. Bonjour,
    j’ai racheté un appartement ou ma mère vivait en location pour un loyer de 480€. A présent je souhaite diminuer son loyer raisonnablement par rapport au fisc. Comment fixer ce loyer? Est il vrai que
    quelle que soit le montant du loyer diminué, je devrais de toute façon déclarer 480€ x 12?
    Merci pour votre analyse.

  10. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous avez un article sur la condition de louer 3 ans dans la rubrique « immobilier » où je reviens sur le risque ou non en cas de travaux.
    Cordialement.

  11. Bonjour,,
    Je souhaite faire des travaux assez conséquent (remplacement du plancher, charpente et menuiseries attaqués par les termites) dans une maison pour la mettre en location ensuite. Ces travaux vont
    générer certainement un déficit foncier important. Si je récupère après 3 ans de location la maison pour en faire ma résidence principale est ce que je risque un redressement du fisc si les loyers
    n’ont pas été supérieurs au montant des loyers.
    Cordialement et merci pour tous vos articles très intéressants et instructifs.

  12. Corrige ton impôt

    Bonjour Eina,
    D’une part, vous avez un article sur le traitement du déficit et ce fameux seuil de 10 700 € dans ma rubrique « immobilier ». La déduction sera possible même si vous louez à votre fille. En revanche,
    il faut alors que le loyer demandé soit cohérent par rapport au marché et bien sur que votre gille vous le paie.
    Cordialement.

  13. J achète un bien avec des travaux ancien ct dentaire donc cuisine et sdbains à faire plus plafond et l électricité. 40 000 euros estimations à la louche .Il est destinė à la location pour ma fille et
    mes petits enfants. Si j ai bien compris je peux déduire avant la location et après par palier de 10500 par ans dėduction fiscales . La question est la suivante puis-je le faire alors que c’est pour
    location à ma fille. Merci d avance de votre réponse. Vos articles sont très bien fait. Cordialement

  14. Corirge ton impôt

    Bonjour,
    Si les travaux déductibles fait sur un bien loué engendrent un déficit, le calcul se fera automatiquement.
    Cordialement.

  15. Bonjour J ai une question chaque année je paie beaucoup d impôts et j aimerais savoir à raison de quel montant de réparations et amélioration de l habitat puis je faire pour ne plus en payer.
    J’aimerais donc faire des réflexions de toiture pour améliorer mon habitat et donner l’argent un professionnel plutôt que des impôts quand dois-je remplir la partie déficit est-ce que ça se calcule
    automatiquement merci

  16. Corrige ton impôt

    BOnjour,
    Vous avez un article qui explique pas à pas comment remplir la déclaration 2044 avec notamment la problématique des appels de fonds. Direction la rubrique « immobilier » du site.
    Cordialement.

  17. Bonjour,

    J’ai une question sur la déclaration de travaux dans une co-propriété pour un appartement en location.
    Les provisions pour appel de fonds ont été payées en 2017 mais les travaux ont été réceptionnés en 2018. Est-ce que je peux déclarer les provisions pour ces travaux (en tant que charges) dans ma
    déclaration de revenus de 2017?

    Je vous remercie;
    cordialement,
    Laetitia

  18. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Sur de tels montages, je ne peux que vous conseiller de demander à nouveau au fisc ou de valider le schéma avec un expert-comptable.
    Cordialement.

  19. Bonjour,

    Je vais aménager des greniers dans une copropriété en un appartement indépendant. Le fisc m’a confirmé que ces travaux n’étaient pas déductibles et ça se comprend tout à fait.
    Par contre, est-il possible de contourner un peu ça tout en restant dans les règles ? Par exemple, pendant les travaux, j’installe un simple meuble de cuisine sans autres éléments et quelques années
    plus tard, j’installe une cuisine aménagée qui est déductible. Est-ce fiscalement possible ? Si oui, au bout de combien de temps ?
    Idem sur des volets de fenêtres de toit par exemple.

    Merci par avance.

    Cordialement,
    Christophe.

  20. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Vous avez un article listant tous les frais déductibles de la 2044 dans la rubrique « immobilier ». Pour les travaux, il faut regarder s’ils sont déductibles via le texte que j’ai joint. Vous pouvez
    aussi contacter les impôts pour avoir leur position : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  21. Bonjour,
    J’au une autre question, j’ai apporté une amelioration à la cour du bien acheté, par la mise en place de gravier.
    C’était une condition pour louer mon bien Dois-je je les declarer
    Je vous remercie

  22. Bonjour j’ai acheté un bien pour lequel j’ai payé les frais de dossier bancaire en 26/12/2016 et le crédit logement en 10/ 2016. Le bien est en location depuis 09/2017.
    Puis je deduire les frais si dessus sur les revenus 2017.
    Je vous remercie pour votre retour

  23. Corrige ton impôt

    Bonjour louloutte,
    Il y’a bien un délai mais qui est laissé à l’appréciation du fisc au cas par cas. De fait, vous avez deux solutions :
    – soit vous déduisez et attendez de voir si un contrôleur y trouve matière à discussion à cause du délai.
    – soit vous interrogez le fisc pour avoir leur position sur votre cas spécifiques : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  24. bonsoir
    J’ai effectuer des travaux depuis plus de 4 ans dans une ancienne maison et j’ai pu mettre en location un premier appartement en 2016, le second appartement est mis en location depuis fin 2017,
    puis-je déduire les travaux même pour celui loué en 2016. Ou bien il est trop tard, y-a-t-il un délai entre l’année des travaux et la location.
    Merci de votre réponse.

  25. Bonjour,

    J’ai une question sur la déclaration de travaux dans une co-propriété pour un appartement en location.
    Les provisions pour appel de fonds ont été payées en 2017 mais les travaux ont été réceptionnés en 2018. Est-ce que je peux déclarer les provisions pour ces travaux (en tant que charges) dans ma
    déclaration de revenus de 2017?

    Je vous remercie;
    cordialement,
    Laetitia

  26. Bonjour
    J’ai loué un appartement 6mois au cours de l’année 2017 , dois je déclarer au prorata des mois loués les charges de copropriété , la taxe fonciere , les assurances?
    Je vous remercie pour votre réponse

  27. Jean-François

    Bonjour,

    Nous avons changé notre porte de séparation garage / cuisine pour installer une porte kline isolante et sécurisé .(le menuisier l’a fait passer en amélioration énergétique, ce qui d’ailleurs est
    toute a fait exacte) le menuisier nous a donné une attestation simplifiée cerfa N°1948*05
    qui indique que c’est ces travaux d’amélioration de la qualité énergétique soumis au taux de TVA à 5,5%.
    J’ai donc déduit le montant total de la facture HT auquel j’ai déduit la main d’oeuvre . et au résultat trouvé j’ai rajouté cette TVA de 5.5%
    Pouvez-vous me dire c’est ma déduction est bonne .

  28. qui nous renseigne sur ces sujets de fisc ? c’est complique ?
    merci

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour,
    Si l’appartement est meublé, c’est la fisca du meublé qui s’applique (surement le Micro-BIc sans déduction pour une petite location d’une partie du bien).
    Cordialement.

  30. bonjour
    que se passe t il si j’achète un appartement que je le meuble, que j’installe ma fille étudiante dans cette appartement et que nous louons une partie de l’appartement du type coloc ?
    quelle fiscalité ? puis je déduire les travaux d’amélioration et les charges ?
    merci

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