Immobilier

Revenu foncier : travaux déductibles des locations pour le calcul de l’impôt sur le revenu

Investir dans l’immobilier locatif reste une opportunité utilisée régulièrement par les français. La déduction des travaux sur le revenu foncier permet de réduire la base imposable de manière conséquente, notamment pour les contribuables faisant le choix d’investir dans l’ancien avec rénovation. Qui dit aubaine fiscale dit règles compliquées et contrôles réguliers. 

Déduire les charges et travaux des revenus fonciers : comment ça marche?  

Nous nous intéressons ici aux locations louées en vide; le régime meublé étant régi par des textes différents. Pour les explications sur les différences entre les régimes, le choix fiscal et les charges déductibles autres que les travaux, je vous invite à consulter mon article sur la fiscalité du loueur vide/meublé.
Les travaux déductibles sur un locatif en vide sont codifiés dans le Bulletin Officiel des Finances Publique n°20-30-10-20140203 et font l’objet de moult jurisprudences. Il est entendu que les travaux doivent être réalisés pour la conservation, l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien loué ou destiné à l’être. Impossible évidemment de déduire une charge concernant la résidence principale ou un bien non loué; qui plus est on s’engage sur trois ans de location dès lors que l’on demande l’avantage fiscal. Profiter de la déduction des travaux pour revendre sous moins de 3 ans entraîne un redressement fiscal automatique.

Travaux déductibles des revenus fonciers : entretien, réparation et amélioration. 

Le fisc classe les travaux en trois catégories (appelé 1, 2 et 3 dans l’article). La première est appelée « travaux de réparation et d’entretien » (1); ils ont pour but de maintenir ou remettre un immeuble en bon état sans modifier l’agencement. On y trouve par exemple :
– toutes les dépenses engagées dans les magasins de bricolage (peinture, robinetterie, serrure…);
– prix des diagnostiques obligatoires (amiante, performance énergétique…);
– réfection des plafonds, planchers, escaliers;
– remplacement de canalisations et éléments de radiateurs;
– remplacement de la chaudière;
– cuisine aménagée;
– remise en état de l’installation électrique;

Aucun problème pour cette première partie, les travaux sont déductibles et il suffit de conserver les factures.
C’est également le cas de la seconde catégorie : « amélioration » (2); ce sont les travaux qui apportent un élément de confort à l’immeuble ou l’adapte aux conditions modernes sans modifier sa structure. D’après les jurisprudences, on peut déduire :
– agrandissement des fenêtres;
– reprise des fondations;
– réfection du trottoir attenant à la propriété;
– réparation de la toiture sur un immeuble sans augmenter sa surface;
– réfection de toute l’installation électrique


La troisième catégorie n’est jamais déductible : travaux de construction et d’agrandissement (3) 

On considère ici que ce sont des travaux qui vont modifier la surface habitable ou accroître le volume du bien. Dès lors, le fisc en interdit la déduction puisqu’il considère qu’ils vont augmenter la valeur du bien. On peut citer quelques jurisprudences afin que vous puissiez les identifier au mieux :
– transformation d’un étage d’immeuble qui a nécessité la démolition et la reconstruction des murs principaux;
– démolition et réfection des toitures, des planchers et des plafonds pour un aménagement des locaux totalement différent du bien initial avec déplacement des cloisons;
-restructuration complète des sols, planchers et plafonds d’une maison avec augmentation des pièces et de la surface habitable;

Nul besoin de conserver les factures ici, le trésor public reviendra sur la déduction en cas de contrôle fiscal.

Problématique fréquente : comment distinguer travaux d’amélioration (2) et de reconstruction (3)? Que faire sur la rénovation complète d’un bien? 

Lors d’une opération de rénovation complète, il apparaît très compliqué de distinguer les travaux d’amélioration (2) déductibles de ceux de reconstruction non déductibles (3). La règle établie par le fisc est limpide et respectée à chaque jurisprudence : il faut pouvoir dissocier les deux types de travaux afin de pouvoir défiscaliser les travaux d’amélioration (2)!
Dès lors que le contribuable ne peut dissocier les travaux 3 des autres, l’administration fiscale interdit toute déduction. Une notion à maîtriser en amont puisqu’il faudra prendre le temps d’établir plusieurs factures dissociant les travaux relevant de la construction de ceux d’amélioration. Impossible sinon de prouver au fisc la dissociation et rien ne pourra être déduit.

TVA à 10% et plus-value immobilière

Si vous restez dans le doute sur le caractère déductible de certains travaux, vous trouverez les textes ci-dessous. L’astuce à connaître réside dans le taux de TVA que vous payez. La TVA réduite à 10% est souvent synonyme de travaux déductibles. L’indicateur n’est pas viable systématiquement mais reste valable dans la majorité des cas puisque sont éligibles à ce taux les travaux d’entretien (1) et d’amélioration (2).
Enfin, notez bien que l’opportunité fiscale est grande via le gain au niveau de l’impôt sur le revenu ET des prélèvements sociaux. En revanche, il vous sera impossible d’inclure les travaux déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Toute médaille a son revers et vous ne manquerez pas de constater que le revers peut être ici très coûteux si vous vendez rapidement.

TEXTE EN VIGUEUR : BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel

127 Commentaires
  1. C’est encore Marie, j’ai oublié de demander aussi pour l’installation de barrières pour sécuriser la piscine, ainsi que la rénovation de la terrasse..merci beaucoup.

  2. Bonjour , est-ce que les travaux de réparation (fuite) d’une piscine sont concernés par la déduction fiscale ?
    merci pour votre réponse.

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      A mon sens, on se rapproche de travaux d’améliorations déductibles car nécessaires à la location du bien. Vous pouvez aussi interroger le fisc depuis votre espace « impôt.gouv » par écrit pour être certain de leur position.
      Cordialement.

  3. CARTU Christian

    Bonjour,
    Je découvre votre site que je trouve très intéressant. Merci pour tous ces bons conseils. Mais je ne trouve pas la réponse à la question que je me pose.
    Depuis octobre 2013, je rénove la maison familiale en vue de la louer. Cette maison est inhabitée et j’y travaille suivant le temps disponible ce qui explique que j’aie mis plus de cinq ans pour la rénover. Les travaux sont quasiment terminés. Je vais prochainement la mettre en location.
    Vais je pouvoir déduire de mes revenus fonciers les frais engagés depuis le début des travaux ?
    Pourriez vous me préciser les textes en vigueur dans ce domaine ?
    En vous remerciant
    Cordialement

  4. Bonjour,
    Merci pour la clarté de vos explications. Pour la première fois je comprends mieux ma déclaration et je me rends compte que j’ai toujours déclaré les charges gérées par un syndic mais j’ai omis les travaux de l’immeuble depuis plusieurs années alors que mon bien est loué. Je pensais que le syndic m’indiquait tout dans son total… est-il possible de déclarer à postériori les travaux ?

  5. Bonjour
    Moi j’ai des bien en location (un logement et local commercial) j’ai effectué des travaux de rénovation en 2016, et j’ai mis en location en 2018.
    Comment je peux déduire cette facture travaux que je n’ai jamais déclaré auparavant.
    Ma deuxième question concerne la déduction des travaux réalisés par la copropriété (réfection de la cage d’escalier et la réparation et sécurisation de la porte d’entrée de l’immeuble)

  6. Bonjour,
    Nous possédons un appartement dans lequel nous faisons une déclaration aux frais rééls depuis 4 ans car nous faisons des travaux petit à petit (pose de fenêtres, ravalement de façade,…). En février 2017, suite au départ de notre locataire, nous avons décider de refaire l’intégralité de l’intérieur de l’appartement en grande partie par nous même. L’ensemble des travaux nous a pris 19 mois et nous avons reloué le bien en Septembre 2018. Pendant ces 19 mois, nous avons continué a recevoir les charge locative du syndic de copropriété que nous avons réglé. Je souhaiterais savoir si je suis autorisé a intégrer ces frais locatifs sur la page 2044, par exemple sur la ligne 224 ou 225. 224 me semble le plus approprié, mais j’ai un doute car le logement est vacant pour cause de travaux, bien entendu nous n’avons pas occupés le logement a titre personnel.
    Je me pose seulement la question cette année, mais j’aurai aussi pu me la poser l’année passée… Y aurai t’il un moyen de réintégrer les frais locatifs de l’année passée (sur la période de travaux) au sein de la déclaration de cette année.
    Merci d’avance pour votre aide.

  7. Bonjour,
    Avant tout, bravo pour ce site extrêmement instructif.
    Dans le cadre de l’achat d’un lot issu d’une division d’un plus grand lot initial, il m’a été proposé de faire du déficit foncier entre 2018 et 2019. J’aurais 2 questions auxquelles je n’arrive pas à repondre:
    1- Une grosse partie des travaux a été effectuée en 2018 mais une des factures est datée du 03/01/19 avec déblocage des fonds le 17/O1/19. Est-ce que cette facture peut être comptabilisée en 2018 compte-tenu de la réalisation des travaux en 2018?
    2- Une mezzanine a été prévue d’une surface de 8 m2. Cette mezzanine peut-elle être incluse dans le cadre du deficit foncier? La frontière entre travaux d’amélioration et d’agrandissement n’est pas toujours évidente…
    Merci pour vos réponses

  8. Bonjour,

    Je loue un apt. Dans les provisions sur charges sont inclues le coût des 2 entretiens annuels des clims à réaliser par une société spécialisée. Cette solution permet de s’assurer que le locataire paiera ces entretiens et qu’il soit réalisé par un professionnelle mandaté par nous.
    Puisque l’on doit déclarer en L211 les loyers bruts encaissés (cad charges comprises), puis-je mettre en L224 le montant de ces charges « entretien des clims » puisqu’ils sont totalement utilisés par le propriètaire pour payer l’intervenant?
    Si non, dans quelle ligne mettre ce montant? Merci d’avance.

  9. Bonjour,

    pour des travaux déductibles, la main d’œuvre de l’artisan est-elle aussi déductible ou uniquement la facture du matériel?

    Merci!

  10. RABOTTIN Hervé

    Bonjour,
    Bravo pour tous ces articles très clairs et très utiles.

    Notre appartement dans le cadre d’un pinel s’est achevé en décembre 2018.
    Nous avons fait installé une cuisine aménagée et meuble de SDB.
    1ère question : puis je déduire ces travaux même pour un appartement neuf ?
    Dans le cas de la cuisine, seule l’acompte a été payé en 2018 et les 2 autres échéances (livraison et installation) ont été payés en 2019.
    2ème question : Est ce que je peux déduire l’acompte sur la déclaration de cette année ou dois je regrouper l’intégralité de la cuisine sur la déclaration de 2020 ?

    Merci encore

  11. Bonjour,
    Suite au départ d’un locataire un peu indélicat j’ai du me rendre dans l’appartement pour faire des travaux afin de le remettre en location.
    J’habite à Nice et le bien est à Quiberon soit 1300 km allée et 1300 km retour.
    Puis-je déduire mes frais kilométriques ?

  12. MASANTE Gisele

    Bonjour,
    je loue une maison dans laquelle je souhaite faire des travaux dont :
    – installer une climatisation réversible
    – réaliser un appentis pour protéger une voiture
    – changer une porte de garage par des baies vitrés. tout cela en 2019.
    Ces travaux sont ils déductibles des revenus fonciers – Y a t il un montant forfaitaire.
    Je déclare au réel.
    J’envisage de récupérer cette maison pour y habiter en juillet 2020.
    Merci pour votre réponse

  13. Bernard POINSTEAU

    Bonjour,

    J’acquis en 2017 2 chambres de bonne que j’ai réunifié (abattage d’une seule cloison) pour réaliser une studette de 17 m2 destinée à la location.
    Des travaux importants ont été réalisés : changement fenêtres de toit, isolation thermique et phonique, réseau électrique existant mais refait, création de salle d’eau, cuisine aménagée équipée, peinture, sol pour un montant de 23.000 euros.
    Ces travaux sont-ils bien déductibles ? Le fait qu’il s’agisse de 2 lots est-il un problème pour que ce soit considéré comme des dépenses d’amélioration pour rendre le bien louable.

    Avec mes remerciements,
    Bien cordialement,

  14. Bonjour
    J’ai acquis un bien pinel en vefa livré début 2020. J’envisage la mise en place d’une cloison amovible dans la grande pièce pour isoler un coin nuit. Le prix des matériaux seront ils déductibles de mes revenus fonciers?
    Merci
    Sylvie

  15. Bonjour, Merci pour cet article clair. J’ai toutefois une question pour laquelle je n’ai pas trouvé réponse : J’achète une maison actuellement louée. Le bail de 3 ans se renouvelle quelques semaine après la date prévue de signature de l’acte de vente. Je laisserai la jouissance de cette maison au locataire en place, qui souhaite rester, pour les 3 prochaines années.
    Le notaire m’a informé de travaux à faire sur la toiture, de l’installation d’une vmc, ainsi que de rénovation électrique à prévoir (remplacement de tableau, correction de défauts)…
    Sachant que je souhaite récupérer cette maison comme habitation principale dans 3 ans et quelques semaines, puis-je déduire l’ensemble des travaux que je prévois de faire pendant que mon locataire occupera la maison? (travaux que je ferai avec l’accord du locataire, et qui ne nuiront pas son confort).
    Risque-je d’être controlée lorsque je récupérerai la jouissance de mon bien en tant que résidence principale? Y a t-il un délai minimal de location pour bénéficier du fait de déduire les travaux de mes revenus locatifs?
    Merci d’avance pour votre réponse,
    Cordialement,

  16. Bonjour,

    Merci pour le partage d’informations que vous faites, vos articles sont très clairs et permettent de mieux s’y retrouver.
    Nous avons acheté une ancienne ferme en tant qu’habitation principale dont nous avons alloué 1/3 pour faire un logement locatif. Comment cela se passe-t-il quant aux intérêts du prêt et la taxe foncière. Puis-je impacter 1/3 des montants en déficit foncier? si oui, dois-je demander des justificatifs particuliers?Demander une scission de la taxe foncière?

    Par ailleurs, les frais de gestion du bien par une agence sont-ils déductibles?

    Merci

    • Thibault Diringer - Corrigetonimpot

      Bonjour,
      Je vous conseille d’interroger le fisc pour voir s’ils acceptent la division en 3 ou s’ils veulent des justificatifs plus clairs. Je ne serai pas surpris qu’ils imposent la distinction au niveau du prêt.
      Cordialement.

  17. Bonjour,
    L’année passée j’ai payé le changement de mécanisme de chasse des WC suspendus de mon locataire . Cette dépense, à titre de réparation, est-elle déductible ?
    Merci d’avance.

  18. Bonjour,
    Merci pour ce blog qui est très bien fait. Malgré tout c’est un sujet compliqué (pour moi!) et j’ai beaucoup de mal à prendre des décisions
    Je pars à l’etranger Et souhaite mettre mon bien à louer. J’ai un prêt en cours. Je pense choisir le régime réel car j’envisage de faire des travaux de rafraîchissement (peinture, robinetterie, four vétuste dans une cuisine équipée, plan de travail abimé)
    Mais je viens de lire que si je vends mon bien par exemple sous 3 ans (après le départ de mes locataires par exemple) je risque un redressement fiscal…du coup je ne sais que faire. Ou si je veux récupérer mon bien avant pour x ou y raison, je serais automatiquement dans l’illégalité car je me serais engagée sur 3 ans sous ce type de régime..
    Que me conseilleriez vous ?

  19. Bonjour,
    Nous venons de signer un compromis pour l’achat d’une maison dans laquelle tout sera refait sauf la toiture.. Nous divisons l’ensemble pour créer 5 appartements et d’après ce que j’ai pu lire, nous serons assujettis à une TVA a 20% sur l’ensemble sachant qu’il y a une remise à l’état neuf à plus des 2/3 des éléments de second œuvre : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, plomberie, installations électriques et chauffage.
    Du coup pouvez vous me confirmer qu’aucun des travaux ne fera déductibles et qu’ils seront tous intégrés dans l’amortissement ?
    Quel impact cela peut il avoir sur notre fiscalité ?
    Merci

  20. Bonjour,
    Je vais louer ma maison avec l’anah et je vais bénéficier de la loi cosse. Puis-je cumuler cette aide avec le déficit foncier ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement,

  21. je suis proprietaire d’un appartement dans une résidence qui a été loué pendant38 ans; la dernière locataire, agée de 92 ans est partie en EHPAD.
    J’ai fait des travaux de remise aux normes avec devis et une partie faîte par moi même.Je loue actuellement par le biais d’une agence cet appartement en
    location tourisme.
    Quels frais puis-je déduire?

  22. Bonjour,
    Dans un appartement en location je dois changer les fenêtres pour les passer en double vitrages, installer des moustiquaires et un volet roulant sur certaines.
    Est-ce que ces travaux sont déductibles des revenus locatifs
    Merci pour votre réponse

  23. Bonjour,
    J’ai acheté un appartement pour le mettre en location et j’ai fait des travaux de rénovation et amélioration. Mais ayant un compte dans un magasin de bricolage j’ai mis les factures à mon nom et
    adresse personnelle. Un collègue me dit que les factures doivent être à l’adresse du logement locatif et le magasin de bricolage ne veut pas modifier l’adresse de mes factures: que puis je faire?
    Faut il’prendre RDV avec les impôts et expliquer la situation?
    Merci pour votre réponse

  24. bonjours

    j’ai un appart (pinel) en location sur 2018…
    j’ai choisi le régime réel pour déduire plus que les 30% du régime « forfait »

    par contre, ce logement est à 100 km AR de mon domicile
    puis-je déduire les frais de déplacement (+/- 0.44 € / km) pour la gestion de cett location :

    déplacements pour les visites, etat des lieux, visite de chantier, etc

    merci

  25. Bonjour,
    J’ai lu avec attention vos articles sur le pinel et vais acheter votre guide. en revanche, je m’y perds un peu avec les conséquences de l’année blanche. Nous avons fait l’acquisition d’un bien en
    VEFA pour faire du pinel (livraison novembre 2018) . Nous avons les travaux d’engazonnement, de peinture et de pose de cuisine à faire dans la foulée soit un peu plus de 15 ke de travaux à faire sur
    novembre 2018. Comment seront pris en compte ces travaux ? je m’explique, nous aurons un premier loyer sur décembre de 910 EUR. Nous avons déjà un report de deficit foncier de 1500 EUR. est-ce que
    nos 15000 EUR de travaux pourront être reportés, s’ajouteront à cela diverses charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurances, etc.) ? un grand merci d’avance pour votre aide. Cordialement.

  26. Bonjour, votre article est super intefessant.
    Je me posais une question, j’ai acheté un appartement à crédit, ayant des problèmes familiaux je souhaite le louer. Est-ce que sous le régime réel je peux déduire les intérêts que je paye tous les
    mois sur les mensualités qu’on me prélève même si à la base je n avais pas acheté le bien dans le but de le louer ? Ainsi que les charges de copropriété ? Les frais pour l entretien de la chaudière ?
    Et pour la mise en place du prélèvement à la source, est-ce que ça va changer quelque chose ? Et pour finir, désolée de vous ennuyer mais vivant encore dans l appartement actuellement je refais la
    peinture pour le louer
    Est-ce que ça fera parti des frais déductible c’est a dire de la catégorie 1. Si oui je n’ai que les tickets de caisse de Leroy Merlin est-ce que ça peut être considéré comme facture ?
    Merci par avance et désolé pour le dérangement
    Cordialement.

  27. Bonjour
    Dans le cadre d’un achat je voudrais savoir si le fait que le vendeur ai déposé un permis de construire soit un critère rédhibitoire pour déduire les prochains travaux que nous allons réaliser
    ?
    D’avance merci pour votre retour
    Cordialement
    Nadège

  28. Bonjour,

    Je me pose une question quant à ce que l’on entend par « déductible ».
    Les gros travaux d’amélioration, entretien ou réparation (type peintures sur surface importante, installation de cuisine aménagée, réfection des sols, etc. dans le cadre d’une rénovation complète de
    maison à des fins de location) sont-ils déductibles directement en tant que charges, même si la facture monte à 5k€, 10k€ ou 20k€ (je sais, ça fait beaucoup de peinture, d’enduit et de sol!) ? Ou
    alors sont-ils capitalisés et déductibles sous la forme d’amortissements ?
    Même question dans le cadre d’une location meublée avec LMNP au réel.
    D’avance, un grand merci.

  29. Corrige ton impôt

    Bonjour Nadège,
    C’est le cas que j’évoque dans les 2 derniers paragraphes où il faut pouvoir dissocier les travaux pour que ceux de réparation soient déductibles.
    Cordialement.

  30. Bonjour
    Dans l’hypothèse où nous faisons l’acquisition d’un logement « brut » hors d’eau hors d’air ou tout est a faire a l’intérieur (carrelage,cloison,création de pièces…) et que nous faisons nous même les
    travaux ses travaux sont ils déductibles ou sont ils considérés comme de la création ?
    L’amortissement d’un bien (charges déductibles) peut il se faire sur un bien ancien ou uniquement sur du neuf ?
    D’avance merci pour votre retour.
    Nadège

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