Réduire son impôt avec le déficit foncier (reportable ou non) : calcul, stratégie immobilière, optimisation fiscale et déclaration 2044.

 

Les contribuables qui louent un bien immobilier ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux. Nous avions vu à travers cette article l'imposition des loyers lorsqu'on loue en vide au régime réel. Le contribuable comptabilise les loyers desquels il défalque les charges supportées sur le bien (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière....). Le résultat foncier imposable supporte alors la tranche d'imposition et les prélèvements sociaux. Mais que se passe t'il lorsque les charges sont plus importantes que les loyers? Y gagne t'on fiscalement?

 

La notion de déficit foncier

 

 

Pour comprendre pleinement cet article qui est complexe, nous vous invitons à vous familiariser en amont sur la fiscalité des revenus fonciers (lien ci-dessus) et l'impact de la tranche marginale d'imposition que nous avions évoqué dans le calcul de l'impôt sur le revenu. Nous considérons dans cette article une tranche fiscale à 30% pour les exemples; le raisonnement est le même avec une TMI à 0%, 14%, 41% ou 45%.

 

Un déficit foncier intervient quand un contribuable qui loue un bien vide opte pour le régime réel et a plus de charges déductibles que de loyers. Au moment de la déclaration des revenus fonciers 2044, il obtient alors un déficit foncier imposable au lieu d'un résultat foncier imposable. Prenons un exemple concret.

 

Exemple :

Mr loue un bien en 2017. Sur l'année, il perçoit 10 000 € de loyers. Il fait également beaucoup de travaux : 15 000 €. Ces travaux ne sont pas considérés comme de l'agrandissement ou de la reconstruction, il peut donc les déduire. Mr a également des charges diverses déductibles de 4 000 € (intérêts d'emprunt, assurance...).

Lors de sa déclaration 2018 des revenus 2017, Mr déclare 10 000 € de loyers et 19 000 € de charges déductibles. Son résultat foncier imposable est négatif, on parle alors de déficit foncier : - 9 000 €.

 

La fiscalité des déficits fonciers : ils ne sont pas forcément "reportables"

 

L'erreur commune est de penser que le déficit foncier de 9 000 € va être reporté pour les années suivantes. C'est faux, il faut en fait distinguer deux aspects :

1) le déficit foncier utilisé immédiatement (indiqué en violet durant l'article) : tout déficit foncier entre 0 € et - 10 700 € va être utilisé l'année en cours. Les premiers - 10 700 € se transforment en déduction immédiate pour le déclarant. Etant donné qu'ils ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers (ils sont déjà à 0 €), le déficit foncier va être enlevé des autres revenus du contribuable, notamment les revenus salariés. On est dans un des rares cas ou un déficit foncier peut être impacté sur une autre type de revenus (salariés).

 

Exemple :

On reprend le cas précédent en supposant que Mr a 50 000 € de salaire imposable et toujours - 9000 € de déficit foncier. Les 9 000€ vont immédiatement venir en déduction des salaires de Mr. Son revenu imposable qui subira l'impôt sera de 41 000 € au lieu de 50 000 €. 

Gain fiscal grâce au déficit utilisé immédiatement : 9 000 * la tranche fiscale soit par exemple 9 000 * 30% = 2 700 € d'impôt en moins.

 

2) le déficit reportable provisionné (en orange) : Lorsque le déficit est tellement important qu'il amène un résultat foncier inférieur à -10 700 €, on parle alors de déficit provisionné ou reportable. A l'image du point précédent, les premiers -10 700 € vont s'imputer des revenus salariés immédiatement. En revanche, le solde ne sera pas utilisé et sera provisionné pour les années suivantes. Il est reportable pendant 10 ans.

 

Exemple :

Mr a rénové une bien sur lequel il perçoit 10 000 € de revenus fonciers et obtient 35 700 € de charges déductibles. Il déclare donc un déficit foncier de -25 700 €. Il aura 10 700 € de déficit qui seront utilisés immédiatement en déduction de ses salaires imposables (gain fiscal de 10 700 * la tranche d'impôt soit ici 3210 € d'impôt en moins). Il reste 15 000 € de déficit reportable qui seront provisionnés pour être utilisé les années suivantes....

 

La question est de savoir comment ces 15 000 € seront utilisés et quel gain fiscal ils vont procurer. Un déficit reportable pourra être utilisé uniquement sur un revenu foncier POSITIF dans le futur. Une fois que le déficit est provisionné, il ne sera pas possible de l'utiliser l'année suivante jusqu'à -10 700 €. Cette fois il faudra attendre d'obtenir un revenu foncier imposable supérieur à 0 € pour le déclencher.

 

Suite de l'exemple:

Mr a provisionné 15 000 € de déficit reportable.

1) L'année suivante, Mr a 10 000 € de loyers et 10 000 € de charges déductibles. Son revenu foncier imposable est de 0 €.

Mr ne peut pas utiliser les 15 000 € stockés pour les imputer sur ses revenus salariés dans la limite de -10 700 € car un déficit reporté est utilisé uniquement sur un revenu foncier positif. Mr conserve sa provision pour le futur.

2) L'année suivante, Mr a 10 000 € de loyers et 4 000 € de charges. On obtient donc un revenu foncier imposable de 6 000 € qui va subir l'impôt (selon la tranche) ET les prélèvements sociaux (17.2%).

Mr va utiliser son déficit antérieur pour effacer le revenu foncier imposable. Il pioche dans les 15 000 € de déficit pour ne pas être imposé sur 6 000 €. Le revenu foncier imposé passe à 0 €.

Gain fiscal du déficit provisionné : 6000 * tranche d'impôt + 6 000 * 17.2%

La provision de Mr pour les années suivante passe de 15 000 € à 9 000 € étant donné qu'il en a utilisé une partie.

 

On peut en tirer LA conclusion importante :

Un déficit utilisé immédiatement (entre 0 et -10 700 €) permet un gain fiscal immédiat égal à : "montant du déficit * la tranche d'impôt".

Un déficit provisionné permet un gain fiscal plus importante : "montant du déficit * tranche d'impôt + montant du déficit * prélèvements sociaux". Cependant ce gain interviendra dans le futur.

 

Stratégie patrimoniale : Peut-on choisir de refuser d'utiliser un déficit immédiatement afin de le provisionner? Comment optimiser le montage?

 

Une fois qu'on a compris le mécanisme, les stratégies d'optimisation patrimoniale deviennent plus compréhensible. Un contribuable qui achète un bien 100 000 € pour y faire 70 000 € de travaux déductibles sait qu'il va avoir un gain fiscal de 70 000 € * sa tranche d'impôt + 70 000 € * les prélèvements sociaux. Pour une TMI à 30%, c'est quasiment la moitié des travaux (47.2% exactement) qui lui sont remboursés à travers une baisse de l'imposition. Ici l'économie fiscale est de 70 000 * 47.2% soit 33 040 € d'impôt en moins. Une manière efficace de financer un bien en réalisant une plus-value tout en optimisant la fiscalité.

Le calcul est quasiment exact sauf pour la déduction entre 0 et - 10 700 € qui permettra de gagner "seulement" 30% au lieu de 47.2%. En effet, l'imputation sur les revenus salariés au lieu d'une déduction sur le foncier ne permet pas à ces 10 700 € de procurer un gain sur les prélèvements sociaux. Le contribuable pourrait alors être tenté de refuser cette déduction immédiate sur les salaires afin de tout provisionner en déficit. Il est évident qu'au bout de quelques années le bien engendrera des revenus fonciers imposables et que le déficit reporté sera utilisé avant d'expirer au bout des 10 ans, procurant alors un gain fiscal maximum (impôt + prélèvements sociaux) en s'imputant sur un revenu foncier positif.

Malheureusement, il est impossible de faire ce choix. Le fisc impose la déduction immédiate des 10 700 premiers euros de déficit sur les salaires avant d'avoir le droit de provisionner. Une notion qui a son importance puisqu'il peut s'avérer souvent judicieux de faire le gros des travaux sur une année seulement. Les contribuables qui dispatchent les travaux sur deux années fiscales n'optimisent pas au mieux l'impôt puisqu'ils créent deux fois les premiers 10 700 € de déficit.

 

Exemple :

On reprend la situation et on suppose que Mr réalise les 70 000 € de travaux.

1) Si les travaux sont payés entre janvier et décembre sur une année fiscale : lors de la déclaration l'année suivante, seulement 10 700 € seront déduits des salaires. Les 59 300 € restants seront déduits du revenu foncier (que ce soit sur les loyers en année 1 ou sur les revenus fonciers positifs en tant que provision dans le futur). Gain fiscal : 59 300 * (30% + 17.2%) + 10 700 * 30% = 31 199 € d'impôt en moins.

 

2) Si les travaux sont fait sur deux années fiscales : on suppose 35 000 € en décembre 2017 et 35 000 € payés en janvier 2018 pour l'exemple.

- Déclaration des revenus 2017 : sur les 35 000 € à déduire, les premiers 10 700 € de déficit sont enlevé des salaires (gain à la TMI uniquement). Le solde sera déduit du foncier (une partie sur les loyers immédiatement, l'autre partie sera provisionné et déduit d'un revenu foncier positif dans le futur).

- Déclaration des revenus 2018 : même schéma. Sur les 35 000 €, les premiers 10 700 € de déficit sont déduits des salaires l'année en cours. Le solde sera déduit du foncier dans tous les cas.

Gain fiscal : 10700*2*30% + 48 600 * (30% + 17.2%) = 29 359 €.

 

Il peut être judicieux d'optimiser les provisions de déficit sur une année lorsque l'on souhaite optimiser la fiscalité. Dans l'exemple, le gain fiscal est 31 199 - 29 359 =1 840 € en privilégiant les dépenses sur une année au lieu de deux. Les plus forts en mathématique l'auront compris, le calcul est bien plus simple puisqu'on gagne les prélèvements sociaux sur 10 700 € pour chaque année où on évite de créer un déficit utilisé qui aurait pu être un déficit provisionné. On retrouve bien 10 700*17.2% = 1 840 €!

Attention ne vous méprenez pas, l'optimisation fiscale a une contrepartie : le gain chiffré aura lieu uniquement lorsque le déficit est utilisé. Il faut donc parfois attendre plusieurs année avant de pouvoir le faire. Certains contribuables préfèrent différer les grosses dépenses déductibles sur 2 ou 3 ans. Il y perdent alors 1 840 € par année mais ont la chance de voir un impact sur leur impôt immédiat puisqu'ils auront 10 700 € de déduction sur leur salaire dès les premières années. A l'inverse celui qui a fait le choix de faire tous les travaux immédiatement pour provisionner un maximum optimise l'impôt (il déduit tout à la TMI + prélèvements sociaux) mais devra attendre un revenu foncier positif pour faire marcher le déficit provisionné.

 

Où trouver le déficit reporté, comment le déclarer sur la 2044?

 

A l'époque de la déclaration papier, il était très difficile de remplir correctement les cases relatives au déficit foncier. Les erreurs étaient nombreuses et entraînaient redressement ou perte des avantages pour le contribuable. Aujourd'hui, tous les calculs se font automatiquement sur la déclaration en ligne et cerise sur le gâteau : le fisc reporte chaque année seul le déficit reportable afin que le contribuable ne le perde pas par "oubli".

 

Attention cependant lors de votre première déclaration en ligne! Si vous aviez des déficits provisionnés, il faut les remplir sur la case 450 de la déclaration des revenus fonciers 2044. Afin de les retrouver, il vous faudra prendre les avis d'imposition des années passées et chercher à la fin la ligne ci-dessous. Ici dans notre exemple, Mr a un déficit provisionné de 16 213 € qu'il devra indiquer de lui même lors de la première déclaration en ligne pour ne pas le perdre. Si il omet d'indiquer 16 213 € dans la case 450 de la déclaration 2044, il perdra le déficit soit une perte fiscale de 16 213 * (30% + 17.2%) = 7 652 €.

Déficit foncier provisionné : les exceptions et contraintes

 

Avant de vous lancer dans le montage, il est primordial d'avoir en tête ces deux règles. Bon nombre d'investisseur fonce afin d'éliminer l'impôt en oubliant ces deux contraintes :

1) A partir du moment où on utilise un déficit foncier sur les autres revenus (l'année  du déficit dans la limite de 10 700 €), on s'engage à continuer à louer le bien pendant trois ans! Une règle qui a son importance et oblige le contribuable à voir à long terme. Cette position du fisc a été remis en cause par le conseil d'Etat récemment dans un arrêt du 26 avril 2017. Celui-ci précise que la cession sous trois ans entraîne l'annulation de l'imputation sur les autres revenus (le fisc annule donc le déficit sur les autres revenus entre 0 et -10 700 €) mais n'empêche pas le contribuable de provisionner le déficit pour l'imputer sur les autres revenus fonciers dans le futur (le contribuable peut créer un déficit en année 1, vendre le bien en année 2.... impossible donc d'utiliser le déficit la première année sur les autres revenus mais on peut le provisionner malgré tout). Difficile de dire si ce jugement récent va arrêter le fisc dans la totalité des contrôles à ce niveau. Je conseillerais par prudence de continuer à garder le bien 3 ans si vous voulez être certain d'avoir votre déficit.

2) Lors de la cession du bien, tous les travaux déduits que ce soit directement sur les loyers, sur les salaires via un déficit utilisé ou sur le revenus foncier via un déficit provisionné ne pourront pas rentrer dans le calcul de la plus-value. La vente du bien sera associé à un impôt sur la plus-value élevé car il sera impossible de déduire les travaux du calcul. Notre simulateur excel vous permettra d'anticiper l'impôt lors de la cession du bien en quelques clics.

 

Enfin, pour les plus courageux qui ont tenu jusqu'au bout, une dernière notion technique existe. Les intérêts d'emprunt déductibles ne peuvent jamais rentrer dans le déficit utilisé immédiatement de 0 € à -10 700 €. C'est une exception technique qui concerne beaucoup de contribuables et les amène à avoir du déficit reportable malgré eux.

L'année d'acquisition du bien, il est fréquent que les contribuables remboursent le prêt avant de percevoir des loyers. On a alors une première déclaration avec peu ou pas de loyers et des intérêts d'emprunts déductibles. Il faut alors faire la déclaration 2044 malgré tout et un déficit provisionné se créera car les intérêts d'emprunt déduits ne peuvent pas être utilisés immédiatement même entre 0 et -10 700 €.

 

Exemple :

Mr achète un bien et commence à le louer en décembre. Il rembourse le prêt depuis plusieurs mois. Il perçoit 1 000 € de loyers et a payé 4 000€ d’intérêts d'emprunt.

Son résultat foncier est de - 3 000 €. Comme le déficit provient d’intérêts d'emprunt, il ne sera pas déduit des salaires malgré le fait que l'on soit entre 0 € et -10 700 €. Mr a un déficit provisionné reportable de 3 000 €!

 

Une fois encore, c'est ici une bonne chose pour le contribuable qui pourra gagner impôt + prélèvements sociaux lors de l'utilisation du déficit. Il est très important de bien remplir la déclaration 2044 dès le déblocage du prêt même si aucun loyer n'est perçu afin de valider le déficit reportable. 

 

Pour aller plus loin, j'ai écrit un article qui détaille le traitement spécifique du déficit créé par les travaux lors de l'année blanche : "prélèvement à la source et année blanche : faut-il faire des travaux en 2018, 2019 ou 2020?"

 

Je vous invite aussi à consulter les E-book suivants.

Optimisez seul vos déclarations d'impôts PINEL


Faut-il louer en vide ou en meublé?

 corrigetonimpot.fr

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires: 45
  • #1

    Franck (mardi, 24 octobre 2017 22:20)

    technique mais très intéressant. je comprends mieux le fonctionnement.

  • #2

    Corrige ton impôt (mardi, 24 octobre 2017 23:12)

    Merci :)

  • #3

    noman (vendredi, 10 novembre 2017 20:01)

    merci mais une question

    je n'ai pas de salaire et vis que de mes revenus locatifs?

    rapport de 117 000€ sur l'année 2016 et qe j'ai fais 42 000 € de travaux.

    je serais donc imposé sur 117 000 - 42 000= 75 000€?

    donc 11 000€ d'impots?

  • #4

    Corrige ton impôt (samedi, 11 novembre 2017 01:12)

    Avec 117 000 de loyers et 42 000 de charges déductibles (je vous conseille de visualiser ma vidéo sur la 2044 pour bien tout déduire), le foncier imposable est de 75 000 €. Là-dessus, vous paierez les prélèvements sociaux (15.5% cette année, 17.2% l'an prochain) et l'impôt sur le revenu selon votre tranche fiscale (0, 14, 30...). Cordialement.

  • #5

    noman (samedi, 11 novembre 2017 11:06)

    merci pour votre reponse et pour votre site, vous etes dans mes favoris :)

  • #6

    Christine (mercredi, 14 février 2018 07:15)

    Bonjour. Pas simple toujours le déficit foncier mais super vos articles et j'ai moi aussi mis en favoris votre site. Je vais le communiquer mes amis. Je me pose une question suite à une maison que je loue depuis 10 ans en Robien recentré. Je l'ai mise en vente cette année car mon mari est au chomage. Normalement nous devions la laisser 3 ans de plus pour ne perdre pas les avantages fiscaux. Si nous la vendons, aurons nous à remb les avantages au fisc ? J'ai lu sur internet que le fait que mon mari soit au chomage nous évitera de les payer.
    Pouvez vous me le confirmer et si oui comment le faire savoir au fisc ? D'avance merci beaucoup.

  • #7

    Corrige ton impôt (mercredi, 14 février 2018 17:57)

    Bonjour Christine,
    Actuellement, on a un flou sur le sujet. Une jurisprudence vient réfuter le fait qu'il faille attendre 3 ans avant de vendre. Du coup, on ne sait pas trop sur quel pied danser. Au pire du pire, le fisc peut effectivement tenter un redressement en vous redemandant l'avantage fiscal procuré par les déficits des 3 dernières années. Après, qui sait comment ça aboutira si vous le contestez.
    Attention par contre, si vous vous êtes engagé à nouveau sur 3 ans poru la réduction De Robien et que vous arrêtez au bout d'un an (cela correspond à l'année 10), le fisc viendra vous réclamer la réduction et ce ne sera pas contestable.
    Cordialement.

  • #8

    Paul (mercredi, 14 février 2018 19:31)

    Bonjour,
    n'y a t il pas une erreur concernant la condition pour bénéficier du déficit foncier en cas de revente du bien ? D'après ce que j'ai pu lire sur différents articles, il faut attendre 3 ans après l'année où le déficit foncier à été imputé sur le revenu global (et non le déficit reportable). Cette nuance change beaucoup de chose car vous pouvez vendre votre bien après 3 ans de détention (en supposant que les travaux on tété fait la 1ere année) sans risquer d'être pénalisé par le Fisc...quand pensez-vous ? Est ce moi qui suit dans l'erreur ? Merci par avance pour votre réponse et votre article qui est pour le reste très clair !

    Voici les articles lus :
    http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_100147/bercy-rappelle-les-regles-pour-deduire-un-deficit-foncier
    http://www.compta.com/blog/fiscalite/le-deficit-foncier-une-niche-fiscale-qui-a-ses-limites/432
    https://www.toutsurmesfinances.com/impots/deficit-foncier-definition-calcul-imputation-et-report.html

  • #9

    Corrige ton impôt (mercredi, 14 février 2018 23:31)

    Bonjour Paul,
    Merci beaucoup pour votre remarque. J'ai remis à jour ce point, vous avez parfaitement raison. Qui plus est, on a une nouvelle jurisprudence depuis fin 2017. En cas de cession avant 3 ans, le fisc annule toujours l'imputation du déficit sur le revenu global. Pour autant, la jurisprudence a autorisé le contribuable redressé à provisionner le déficit pour les années suivantes malgré la cession avant 3 ans! Il serait donc possible de l'imputer après sur d'autres sources de revenus fonciers.
    Merci encore pour votre message.
    Cordialement.
    Thibault

  • #10

    Paul (jeudi, 15 février 2018 14:16)

    Bonjour Thibault,

    merci pour votre réponse rapide ! Et merci aussi pour la précision de la jurisprudence, je ne savais pas !
    A bientôt.

  • #11

    Franck (mercredi, 21 février 2018 11:07)

    Merci beaucoup, excellent article !!!

  • #12

    fregate (mercredi, 21 février 2018 20:21)

    Bonsoir,

    Moi qui souhaite me lancer dans le locatif, j'avais du mal à trouver réponses à mes questions en matière de fiscalité.
    Merci pour toutes ces explications qui m'éclairent parfaitement grâce aux exemples concrets.

    Bonne continuation

  • #13

    Sylvie (dimanche, 01 avril 2018 09:50)

    Bonjour,
    Cas d'un vefea pinel:
    Remise des clés en novembre 2019, location en janvier 2020, remboursement prêt à partir de novembre 2019 et travaux (cuisine amenagee et pare-douche effectués en decembre 2019; carrelage mural réalisé par le promoteur (option payante choisie par moi) donc réalisé avant remise des cles).
    Ai-je tout compris:
    1) intérêts d'emprunt nov+dec 2019 et intérêts intercalaires depuis 15 mois : provisionnés pour déduction des revenus fonciers 2020, car pas de revenus fonciers en 2019
    2)Travaux: obligatoirement déduits des revenus imposables 2019 car pas de revenus fonciers 2019? ou possibilité de les provisionner sur 2020 pour déduction des revenus fonciers 2020 car pas de revenus fonciers 2019?
    Maintenant, si je loue au 20 déc 2019:
    3) intérêt d'emprunt et intérêts intercalaires: déduits des revenus fonciers de déc 2019 puis si déficit foncier alors provisionné sur 2020?
    4) travaux: forcément déduits des revenus imposables 2019 car il y a eu location de l'appart en 2019?
    Un grand merci par avance
    Sylvie

  • #14

    Luc (samedi, 21 avril 2018 16:19)

    J'ai loué pendant 13 ans une maison en Loi Perissol, au bout de ces 13 années j'ai arrêté de louer pour l'occuper (résidence principale) ceci depuis 2014. J'avais un déficit foncier important mais puis-je toujours faire valoir celui-ci dans mes déclarations d'après 2014 à maintenant ?
    Merci pour votre réponse
    Luc

  • #15

    Corrige ton impôt (samedi, 21 avril 2018 20:49)

    Bonjour,
    Il faut que le déficit ait moins de 10 ans. S'il a été acté pendant que le bien est loué, il a vocation à perdurer.
    Cordialement.

  • #16

    Gerard (mardi, 24 avril 2018 22:38)

    Je fais pour la première fois une déclaration pour bien locatif, une aide précieuse pour comprendre les subtilités des reports et de la 2044. Un grand merci

  • #17

    Christian (dimanche, 29 avril 2018 12:54)

    Bonjour,
    Je me permets de vous contacter pour une question concernant la déclaration d'impôt 2018.
    J'ai acheté un appartement en VEFA (signature chez le notaire en septembre 2017 pour une livraison en juin 2019). J'ai déjà effectué des dépenses pour cet appartement en 2017 : assurance emprunteur, frais de notaire, frais de caution, intérêts du prêt...
    Sachant que je souhaite dès 2019 louer l'appartement, il me semblait que l'on pouvait déclarer sur 2018 les dépenses réalisées en 2017 en précisant dans la déclaration que cet appartement sera loué dès sa livraison (ces dépenses venant en déduction des futurs loyers et pouvant être reportées d'année en année).
    J'ai pris contact avec le centre des impôts de ma ville : pour eux, c'est possible uniquement si je loue l'appartement dans un délai raisonnable et ce n'est pas mon cas puisque la location ne sera effective qu'en milieu d'année 2019. D'après eux, les sommes payées en 2017 sont perdues ! Pouvez-vous m'apporter une réponse que je puisse opposer aux impôts si je suis dans mon droit. Merci.

  • #18

    Corrige ton impôt (dimanche, 29 avril 2018 12:57)

    Bonjour,
    Pour moi cela reste possible (uniquement sur les dépenses déductibles ce qui n'est pas le cas de toutes celles que vous citez) car les dépenses sont engagés dans le but de louer et que vous n'habiterez pas le bien entre temps. Il faudrait contacter un avocat fiscaliste afin qu'il vous oriente sur le sujet via les jurisprudences passées.
    Cordialement.

  • #19

    Martine (mercredi, 02 mai 2018 17:52)

    Bonjour,

    Je souhaite remplir la 2044 et je me pose la question concernant le déficit imputé sur le global de 10 700 €, lorsque l'on a un déficit de 19 000€ qui peut se déduire sur la partie des revenus fonciers, car cette année nous ne seront pas imposable au niveau revenus ? a t on la possibilité de choisir selon notre cas ?
    Dois je remplir dans mon cas en premier la 2044 ? je rêve peut être, en me disant que si je ne suis pas imposable, le déficit ne sera pas déduit après avoir remplie la 2042 ;) !
    Merci pour votre aide
    Bien cordialement

  • #20

    Corrige ton impôt (mercredi, 02 mai 2018 21:01)

    Bonjour Martine,
    Malheureusement non, pas d'arbitrage possible! Le calcul se fera automatiquement, vous n'avez pas la main.
    Cordialement.

  • #21

    Philippe (dimanche, 06 mai 2018 10:35)

    Bonjour,

    J'ai fait des travaux dans un bien jamais loué, 65500€ de travaux d’amélioration et de remise en état sans modifier la surface de plancher, travaux de mai 2016 à juin 2017. J'ai loué ce bien en juillet 2017, ce bien n'avait jamais été loué avant, de ce fait, je n'ai pas déclaré les travaux en 2017 aux impôts comme je n'avais pas rempli une déclaration 2044 mais une déclaration 2042 comme une personne lambdas. A ce jour, que j'ai des revenus foncier, je me demande si j'ai le droit de déduire les travaux à hauteur 10700€ sur l'année 2017 et pour le reste créer un déficit pour les prochaines années ? Sachant que 95% des travaux on été effectué en 2016 mais sans loyer en 2016, je n'ai rien déclaré.

    A ce jour, est-il trop tard pour déclarer mes travaux de 2016 ? Ou puis-je encore le faire ?

    Merci d'avance.

    Très cordialement.

    Philippe

  • #22

    Corrige ton impôt (dimanche, 06 mai 2018 22:59)

    Bonjour Philippe,
    Pour la déclaration actuelle, vous déclarez les travaux déductibles payés en 2017. En parallèle, il faudra faire un courrier de demande de correction de la déclaration 2017 sur les revenus 2016 en joignant les factures non déduites de 2016.
    Cordialement.

  • #23

    Patrick (mercredi, 09 mai 2018 11:04)

    Bonjour,

    Merci pour la qualité pédagogique de ce sujet, c'est clair.
    Je souhaiterai une précision sur le chapitre stratégie patrimoniale dans lequel vous prenez pour exemple des travaux à cheval sur 2 année civile.
    Si en 2017 j'ai des factures d'études ( architecte ) des travaux qui débutent en 2018 ( factures gros œuvre) pour se terminer au premier semestre 2019 , puis-je bénéficier 3 fois des déductions immédiates ?
    En 2017, pas de location mais 5 000 E d'étude
    dernier trimestre 2018 environ 50 000 travaux, puis 80 000 en 2019. Les loyers débuteront en 2019.

    Merci
    Cordialement

  • #24

    Corrige ton impôt (mercredi, 09 mai 2018 11:57)

    Bonjour,
    Pourriez-vous reposer votre question sur le bon article? Ici le sujet traite du déficit uniquement hors année blanche.
    Par ailleurs, les travaux de gros oeuvre ne sont pas déductibles. Cela signifierait ici que seuls les 5k serait déductibles ce qui facilite grandement la problématique!
    Cordialement.

  • #25

    Martine (mercredi, 09 mai 2018)

    Bonjour,
    Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.
    Je reviens vers vous, car j'ai un autre problème pour remplir ma déclaration concernant notre location meublé de tourisme classé qui dépasse le revenu annuel de 23 000 euros.
    Normalement si j'ai bien compris, ces revenus sont assujetti sur la totalité au RSI pour la totalité et à 6% car c'est un meublé de tourisme classé, et je devrais avoir un abatement de 87 % pour la partie qui rente dans mon revenu global.
    Le souci c'est que sur la ligne 5NG on m'indique "Meublé de tourisme classé" et sur la ligne 5NJ "meublé de tourisme déjà soumis aux cotisations sociales."
    En ce qui me concerne c'est un meublé de tourisme classé qui dépasse les 23 000 euros et qui est soumis aux cotisations sociales depuis 2017.
    Ma question est je dois mettre les revenus sur la 5NG ou 5NJ ou les deux sans que cela fasse un cumul bien sûr, car les deux rubriques sont concernées. Et je devrais donc cotiser au rsi pour 6% sur la totalité (je suis en train de faire les demarches car la loi est passée fin 2017 et que j'en ai pris connaissance qu'en mars 2018) et bénéficier de l'abbatement à 87 %
    Merci beaucoup pour votre réponse
    Bien cordialement

  • #26

    Sam (mercredi, 09 mai 2018 12:50)

    Bonjour,
    Merci encore pour votre article.
    Perso, j'ai l'habitude de remplir la case micro foncier vu que mes revenus fonciers sont inférieurs à 15000 Euros. Par contre, cette année, je n'ai loué mon studio que deux mois, mais j'ai eu pas mal de travaux, largement supérieur à mes revenus fonciers.
    J'imagine qu'il va falloir remplir le document 2044 mais par contre, quelle case il faut remplir justement pour indiquer ces travaux ? Est-ce que je retire la différence entre mes travaux moins mes revenus fonciers de mon salaire sur l'impôt sur les revenus ?

  • #27

    Martine (mercredi, 09 mai 2018 12:59)

    Désolée encore une autre question mais celle-ci concerne notre SCI pour du locatif de 3 appartements.
    J'aimerais savoir si en ayant un cumul de deficit par exemple de 15 000 euros, si le résultat de l'année de la SCI est positif, le deficit de 10 700 normalement appliqué sur le revenu global ne sera pas appliqué. Est ce que le report du déficit sera alors appliqué automatiquement sur les revenus fonciers ?
    Merci beaucoup pour votre aide.
    Bien cordialement

  • #28

    Corrige ton impôt (mercredi, 09 mai 2018 13:02)

    Bonjour,
    @Martine : cela fait beaucoup de questions très techniques et assez longues. Je vous invite à contacter un expert-comptable qui me parait plus que justifié au vu de votre situation.
    @Sam : vous trouverez un article entier permettant de remplir la déclaration 2044 case par case sur 'impôt.gouv" dans ma rubrique "immobilier".
    Cordialement.

  • #29

    Patrick (mercredi, 09 mai 2018 13:47)

    Sans aborder de l'année blanche de 2018, ma question porte sur la possibilité d’obtenir sur 3 année consécutives la déduction immédiate de 10700 E max.
    projet de dépense pour travaux ( étude comprise) sur 3 années civiles.
    Pour info, les travaux de gros œuvre porte sur l'isolation, le chauffage, menuiserie, ...
    Merci pour votre aide
    Cordialement

  • #30

    Yves (mercredi, 09 mai 2018 14:00)

    Bonjour,
    Je suis expatrié et donc revenus imposables en France = 0€. Mais j'ai acheté un bien que j'ai mis en location l'an dernier après avoir fait qqs travaux. Résultat : déficit foncier de 9600€ au titre de 2017.
    Je comprends qu'ils sont en théorie déductibles entièrement des revenus de 2017, mais que se passe-t-il dans mon cas ? Puis-je les traiter en déficit foncier reportable sur les autres années?
    merci d'avance de votre réponse
    Bien cordialement

  • #31

    Corrige ton impôt (mercredi, 09 mai 2018 20:26)

    Bonjour,
    @Patrick : si les travaux sont déductibles et que chaque année ils sont en déficits, chaque année ils s'imputeront dans la limite de 10 700 sur les autres revenus.
    @Yves : désolé, mes compétences s'arrêtent avec les conventions fiscales entre pays. Il faut vous tourner vers un avocat fiscaliste.
    Cordialement.

  • #32

    Patrick (samedi, 12 mai 2018 11:28)

    Bonjour,
    Avant tout, un grand merci pour tous ces tutoriaux.

    J'ai une question à poser au sujet des frais intercalaires.

    J'ai fait construire un logement locatif hors PINEL en 2015, pour une mise en location au 01.01.2017.

    De 2015 à fin 2016, j'ai réglé des frais intercalaires, la question est de savoir si je peux pour cette année ou l'année prochaine les déclarer ? (oubli de ma part) et sur quel formulaire sachant que je suis actuellement en micro foncier et que l'année prochaine je serai au réel (revenus du foncier supérieur à 15000 euros).

    Par avance merci pour votre aide.

    Cordialement

  • #33

    Laurent (samedi, 12 mai 2018 13:27)

    Bonjour,
    Merci encore pour vos articles et votre aide.
    Voilà ma question : Je suis en indivision sur 2 logements locatifs avec 2 membres de ma famille.
    Sur l'acte notarié, il est précisé que je détiens la moitié du terrain que nous avons acheté en indivision et que les 2 membres de ma famille détienne l'autre moitié. Nous avons donc chacun 1 locatif sur notre terrain.

    Ayant un second logement locatif sur une autre commune, je suis au réel pour la déclaration des impôts, contrairement aux 2 autres personnes qui se retrouvent en micro foncier.

    Ma question est la suivante, comme je suis hors micro foncier, je peux déclarer les intérêts de notre crédit, mais que puis-je déclarer?, la moitié des intérêts ou la totalité?

    Merci pour votre réponse.

    Cordialement

  • #34

    Corrige ton impôt (samedi, 12 mai 2018 15:08)

    Bonjour,
    @Patrick : vous pouvez faire une demande de correction des années passées. Si vous rectifiez l'oubli de la déduction des intérêts, cela nécessite d'être au réel.
    @Laurent : vous déduisez les intérêts à votre charge. Si le prêt est global, il faut faire un prorata selon le pourcentage que vous détenez.
    Cordialement.

  • #35

    Christine (dimanche, 13 mai 2018 17:28)

    Bonjour
    J'ai acquis un appartement à l'étranger que je loue. Le pays où se trouve ce bien ouvre droit à un crédit d'impôt . En 2017 j'ai fait faire de gros travaux dans cet appartement et n'ai pas pu le louer. Puis-je déclarer des déficits (comment : une partie imputable sur mon revenu global et le reste à reporter pour les années à venir) ?
    Bien cordialement

  • #36

    Corrige ton impôt (dimanche, 13 mai 2018 23:22)

    Bonjour,
    Désolé, je ne maitrise pas la fiscalité pour les biens loués à l'étranger.
    Cordialement.

  • #37

    Marie-Line (dimanche, 13 mai 2018 23:57)

    Bonsoir je deviens une accro de votre site, je vais remplir pour la première fois une déclaration 2044 parce que nous avons acheté 2 biens destinés à la location mais en raison de travaux importants qui ne sont pas encore terminés et donc pas encore loués nous avons un gros déficit à déclarer.
    Nous pouvons donc bénéficier des 10700 €qui devraient être déduits de nos salaires mais comment fait-on pour les déduire de la déclaration 2042? Dans quelle case je dois les noter? D'avance un grand merci.

  • #38

    Corrige ton impôt (lundi, 14 mai 2018 00:14)

    Bonjour,
    Si vous déclarez en ligne, cela se fera tout seul via le report automatique. Côté déclaration papier, c'est plus compliqué. Il faut reporter les montants finaux de la 2044 dans les cases 4 de la déclaration 2042. De mémoire, c'est la case 4BC qui s'impute sur les salaires.
    N'hésitez pas à partager le site.
    Cordialement.

  • #39

    Marie-Line (lundi, 14 mai 2018 19:17)

    Merci une fois de plus pour votre réponse, je vais donc le faire en ligne certainement , et concernant votre site j'en parle à tout le monde tellement il est intéressant.

  • #40

    JChG (mercredi, 16 mai 2018 10:01)

    Bonjour, question si mon déficit foncier est supérieur au montant de l'impôt du; puis je provisionner le montant sur les années suivantes.
    Ex: Impôt du 350€, déficit foncier -3500€; Puis je affecter 350€ à l'annulation de l'impôt et reporter 3500-350 sur l'année suivante.
    Merci d'une réponse.

  • #41

    Corrige ton impôt (mercredi, 16 mai 2018 12:05)

    BOnjour,
    Le déficit ne s'enlève jamais de l'impôt, il s'enlève du revenu car c'est une déduction.
    Cordialement.

  • #42

    MARIE (samedi, 19 mai 2018 16:45)

    Bonjour,

    Ma question concerne le déficit foncier.

    J'ai 2 biens au régime réel depuis 2016 :
    - 1 appartement loué
    - 1 maison avec d'importants travaux de rénovation (10 700 € déjà déduits sur 2016) et non loué (ne trouvant pas de locataire).

    Est-il possible de continuer de déduire le montant des travaux restants sur 2017 et les années suivantes sans locataire puisque des loyers sont quand même générés par la location de l'appartement ?
    Merci pour votre réponse.
    Bien cordialement.
    Marie

  • #43

    Corrige ton impôt (samedi, 19 mai 2018 17:30)

    Bonjour Marie,
    La question est de savoir si le fisc accepte la déduction du bien non loué aussi longtemps. On peut déduire si et seulement si les travaux sont faits pour louer le bien et que le bien est loué rapidement après. Reste à savoir jusqu'à quel délai ce "rapidement" est toléré. Vous pouvez les interroger ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/04/16/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
    Cordialement.

  • #44

    VIRGINIE (lundi, 21 mai 2018 15:52)

    Bonjour, j'ai acheté un apt. en avril 2017, j'ai effectué des travaux pour la mise en location. Il est loué depuis juillet 2017. Lorsque j'ai complété ma declaration d'impôt, j'ai un déficit imputable sur le revenu global de 10700 € et 15€ reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Vous notez que les intérêts d'emprunts ne peuvent pas être utilisés immédiatement.
    Comment faire pour créer un deficit provisionné avec mes intérêts d'emprunts qui sont de 1970 € ? Lors de ma déclaration, ils ne les ont pas séparés ...
    Merci beaucoup pour votre réponse,
    Virginie

  • #45

    Corrige ton impôt (lundi, 21 mai 2018 17:44)

    Bonjour,
    Tout est fait automatiquement. J'imagine que vos intérêts se sont imputés sur les loyers de l'année en question s'ils ne sont pas reportés.
    Cordialement.