Comment sont imposés les revenus locatifs? Calculs et conseils pour payer moins d'impôt si vous louez un appartement vide.

 

Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la manière de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt.

 

La première question à se poser pour comprendre l'impôt est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Cet article traite de la fiscalité pour les locations vides. Pour les locations meublées, la fiscalité est différente et expliquée ici.

Location vide : deux régimes fiscaux possibles.

 

Le fait de louer votre bien vide vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux impositions possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible.

 

Choix 1 pour l'imposition du loueur vide : le régime micro-foncier.

 

Le micro-foncier est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 30%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 70% des loyers perçus.

 

Exemple :

 

Mr Corrigetonimpot loue un bien vide et perçoit 10 000 € de loyers en 2017. Il opte pour le régime micro-foncier lors de la déclaration d’impôt 2018 sur les revenus 2017. Les impôts vont procéder à un abattement de 30% soit 10000*30% = 3 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 – 3 000 = 7 000 €. Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 7 000 € de loyers imposables.

 

Choix 2 pour l'imposition du loueur vide : le régime réel.

 

Si le régime micro-foncier ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées. Il va également falloir étudier la liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les charges déductibles suivantes :

 

 - Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.

 - L’assurance habitation propriétaire non occupant

 - La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).

 - L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossier, contribution à un fonds mutuelle de garantie ect….)

 - 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire.

 - Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.

 - ….

 

Exemple :

Mr Corrige ton impôt loue un bien vide en 2017 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 2 000 € d’intérêts d’emprunt, 1 000 € de taxe foncières et a fait 3 000 € de travaux. Si il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 2 000 – 1 000 – 3 00 = 4 000 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 4 000 €.

 

 

Il convient d’étudier la différence entre le micro-foncier et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles dépassent 30% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-foncier s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-foncier. Il pourra ainsi déduire  6 000 € au lieu de déduire 3 000 €. Ses loyers imposés seront de 4 000 € (contre 7 000€ au micro-foncier) Nous verrons les règles spécifiques à respecter pour les choix fiscaux après avoir détaillé le calcul de l’impôt prélevé.

 

Quel impôt est pris sur vos loyers imposables ? Calcul et exemples!

 

Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2% à partir de 2018. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition. Il peut-être de 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%. Nous avions vu dans l’article détaillant le calcul de l’impôt la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 14% sur les loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.

 

Exemple micro-foncier :

 

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 30% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 7 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 7000 * 17.2% = 1 204 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 7 000 * 14% = 980 €. Au total, Mr doit donc payer 2 184 € en tout.

 

Exemple réel : 

 

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu  6 000 € de charges déductibles. Les loyers imposés sont donc de 4 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 4 000 * 17.2% = 688 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 4 000 * 14% = 560 €. Au total, Mr doit donc payer 1 248 € en tout.

 

 

Prélèvements sociaux (PS) de 15.5% dans l'exemple. Ils passent à 17.2% dès 2018. TMI de 14% pour l'exemple.

 

Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris ici l’exemple d’une tranche à 14% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. La hausse des prélèvements sociaux de 2018 est particulièrement impactante pour les propriétaires louant un bien. 

 

Micro-foncier et régime réel : quelles conditions à respecter?

 

Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location vide, il faut respecter les points suivants :

 

 - Le régime micro-foncier est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués vide.

 

 - L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 3 ans.

 

Par exemple, si Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an, il a le choix entre micro-foncier et réel car il est sous le plafond des 15 000 €. S’il s’engage sur le réel, il devra y rester 3 ans. Au bout de 3 ans, il peut choisir le micro-foncier. A tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel mais se réengagera alors pour 3 ans.

 

 

Micro-foncier ou régime réel? Quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne?

 

Pour le régime micro-foncier, il suffit d’indiquer vos loyers en case 4BE. Le fisc appliquera l’abattement de 30% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus fonciers » lors de l’étape 3.

 

Vous aurez alors accès à la case 4BE. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case.

 

Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir une déclaration annexe nommée « 2044 ». Cette déclaration des revenus fonciers vous permettra d’indiquer vos loyers mais aussi toutes les charges déductibles. Pour la déclaration d’impôt en ligne, il faut se diriger à droite sur la rubrique « ajouter une déclaration ». Vous pourrez alors cocher la case « déclaration des revenus fonciers - 2044 » pour afficher la déclaration. Afin de n’oublier aucune déduction et de remplir la 2044 correctement, vous trouverez la démarche pas à pas en vidéo avec les règles et déductions possibles pour chaque case.

 

 


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


Écrire commentaire

Commentaires : 0