Comment sont imposés les revenus locatifs? Calculs et conseils pour payer moins d'impôt si vous louez un appartement vide.

 

Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la manière de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt.

 

La première question à se poser pour comprendre l'impôt est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Cet article traite de la fiscalité pour les locations vides. Pour les locations meublées, la fiscalité est différente et expliquée ici.

Location vide : deux régimes fiscaux possibles.

 

Le fait de louer votre bien vide vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux impositions possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible.

 

Choix 1 pour l'imposition du loueur vide : le régime micro-foncier.

 

Le micro-foncier est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 30%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 70% des loyers perçus.

 

Exemple :

 

Mr Corrigetonimpot loue un bien vide et perçoit 10 000 € de loyers en 2017. Il opte pour le régime micro-foncier lors de la déclaration d’impôt 2018 sur les revenus 2017. Les impôts vont procéder à un abattement de 30% soit 10000*30% = 3 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 – 3 000 = 7 000 €. Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 7 000 € de loyers imposables.

 

Choix 2 pour l'imposition du loueur vide : le régime réel.

 

Si le régime micro-foncier ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées. Il va également falloir étudier la liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les charges déductibles suivantes :

 

 - Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.

 - L’assurance habitation propriétaire non occupant

 - La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).

 - L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossier, contribution à un fonds mutuelle de garantie ect….)

 - 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire.

 - Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.

 - ….

 

Exemple :

Mr Corrige ton impôt loue un bien vide en 2017 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 2 000 € d’intérêts d’emprunt, 1 000 € de taxe foncières et a fait 3 000 € de travaux. Si il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 2 000 – 1 000 – 3 00 = 4 000 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 4 000 €.

 

 

Il convient d’étudier la différence entre le micro-foncier et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles dépassent 30% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-foncier s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-foncier. Il pourra ainsi déduire  6 000 € au lieu de déduire 3 000 €. Ses loyers imposés seront de 4 000 € (contre 7 000€ au micro-foncier) Nous verrons les règles spécifiques à respecter pour les choix fiscaux après avoir détaillé le calcul de l’impôt prélevé.

 

Quel impôt est pris sur vos loyers imposables ? Calcul et exemples!

 

Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2% à partir de 2018. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition. Il peut-être de 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%. Nous avions vu dans l’article détaillant le calcul de l’impôt la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 14% sur les loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.

 

Exemple micro-foncier :

 

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 30% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 7 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 7000 * 17.2% = 1 204 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 7 000 * 14% = 980 €. Au total, Mr doit donc payer 2 184 € en tout.

 

Exemple réel : 

 

Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu  6 000 € de charges déductibles. Les loyers imposés sont donc de 4 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 4 000 * 17.2% = 688 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 4 000 * 14% = 560 €. Au total, Mr doit donc payer 1 248 € en tout.

 

 

Prélèvements sociaux (PS) de 15.5% dans l'exemple. Ils passent à 17.2% dès 2018. TMI de 14% pour l'exemple.

 

Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris ici l’exemple d’une tranche à 14% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. La hausse des prélèvements sociaux de 2018 est particulièrement impactante pour les propriétaires louant un bien. 

 

Micro-foncier et régime réel : quelles conditions à respecter?

 

Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location vide, il faut respecter les points suivants :

 

 - Le régime micro-foncier est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués vide.

 

 - L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 3 ans.

 

Par exemple, si Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an, il a le choix entre micro-foncier et réel car il est sous le plafond des 15 000 €. S’il s’engage sur le réel, il devra y rester 3 ans. Au bout de 3 ans, il peut choisir le micro-foncier. A tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel mais se réengagera alors pour 3 ans.

 

 

Micro-foncier ou régime réel? Quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne?

 

Pour le régime micro-foncier, il suffit d’indiquer vos loyers en case 4BE. Le fisc appliquera l’abattement de 30% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus fonciers » lors de l’étape 3.

 

Vous aurez alors accès à la case 4BE. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case.

 

Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir une déclaration annexe nommée « 2044 ». Cette déclaration des revenus fonciers vous permettra d’indiquer vos loyers mais aussi toutes les charges déductibles. Pour la déclaration d’impôt en ligne, il faut se diriger à droite sur la rubrique « ajouter une déclaration ». Vous pourrez alors cocher la case « déclaration des revenus fonciers - 2044 » pour afficher la déclaration. Afin de n’oublier aucune déduction et de remplir la 2044 correctement, vous trouverez la démarche pas à pas en vidéo avec les règles et déductions possibles pour chaque case.

Attention : si vous louez votre bien dans une SCI, la déclaration n'est pas la même. Vous pouvez alors suivre ce tutoriel : "comment remplir la déclaration de SCI 2072 case par case".

  

 

Je vous invite aussi à consulter les E-book suivants.

Optimisez seul vos déclarations d'impôts PINEL



     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires: 61
  • #1

    Gilles (mardi, 23 janvier 2018 18:33)

    Bonjour,
    J'ai acheté un appartement Pinel en décembre 2017 qui a été livré en même temps (fin de programme). Je vais commencer à le louer en février 2018. Si j'ai bien compris, étant donné qu'on est en année blanche fiscale, mon bénéfice foncier ne sera pas imposé cette année. (Par contre, je paierai a CSG) Vous confirmez ? Par ailleurs, dans mes dépenses 2018, j'ai des frais de courtier (990€) et le Crédit Logement (2830€). Ces frais doivent-ils être comptabilisés en 2018 ou puis je les décaler en 2019 ? merci

  • #2

    Corrige ton impôt (mardi, 23 janvier 2018 22:41)

    Bonjour Gilles,
    J'attends les modalités dans les textes mais je suis quasi certain que le foncier de 2018 sera imposé. En mai 2019, on va déclarer tous les revenus "exceptionnels" 2018 (hors salaires). Je vois mal le gouvernement passer l’éponge sur tous les nouveaux propriétaires immobiliers en 2018. Cela vaut aussi pour les dépenses ce qui est une bonne nouvelle. Mieux encore, le fisc prévoyait une déduction de 150% des travaux 2018. Si ce cadeau est maintenu voir mis en place pour les charges déductibles, ce serait encore mieux pour vous. De toute manière, on déclare par année entière et vous devez absolument déclarer les frais perçus en 2018 sur la déclaration des revenus 2018. Impossible de décaler quoi que ce soit.
    Je vous conseille de jeter un oeil sur mon livre "comment optimiser les déclarations Pinel?". Vous verrez à travers les commentaires l'utilité de l'ouvrage pour tout investisseur Pinel! https://www.corrigetonimpot.fr/2017/12/25/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Cordialement.
    Thibault

  • #3

    Daniel (lundi, 05 février 2018 14:19)

    Bonjour , j'ai un projet avec mon épouse d un achat d appartement pour en faire de la colocation 9 mois par an et 340 euro par étudiants ,et il y aurait 5 étudiants .
    Avant de m'engager je souhaiterais connaitre tout se qui se rapporte a la colocation
    Ma question
    A quel régime que je correspondrais ,
    est il possible déclarer moi même sans passer par le comptable merci de vos réponses en vous remerciant.

  • #4

    Corrige ton impôt (lundi, 05 février 2018 19:16)

    Bonjour Daniel,
    Je vous invite à lire cet article que je viens de publier qui est parfait pour la demande que vous me posez!
    https://www.corrigetonimpot.fr/2018/01/22/comparatif-location-meuble-vide-difference-impot-fiscalite-appartement/

    Cordialement.

  • #5

    PONCET Maurice (jeudi, 08 février 2018 09:52)

    Bonjour,
    j'ai installé une cuisine aménagée dans un appartement que j'ai acheté en 2017 (loi Pinel) et que j'ai loué en décembre. Cet achat est-il déductible des revenus fonciers?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement. Maurice.

  • #6

    Corrige ton impôt (jeudi, 08 février 2018 22:07)

    Bonjour Maurice,
    J'ai détaillé cette situation dans un article. Direction la rubrique "immobilier" où vous trouverez un article sur les conditions à respecter pour déduire la cuisine.

    N'hésitez pas à consulter mon livre "comment remplir seul et correctement ses déclarations Pinel"? https://www.corrigetonimpot.fr/2017/12/25/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/

    Cordialement.

  • #7

    Sophie (mardi, 27 février 2018 09:06)

    Bonjour,
    Suite à la vente de ma maison, j'ai fait l'acquisition d'un local commercial très vétuste dans l'intention de le louer à une association dont je fait partie comme simple adhérente. Nous souhaitons ouvrir un restaurant social et solidaire. Pour que les repas ne soit pas cher, le loyer ne doit pas alourdir le budget. En même temps je ne veut pas me mettre en danger financièrement en mettant un loyer trop bas. Actuellement je ne paie pas d'impôt ayant un petit salaire. Mes revenus salaire partir de 2018 seront de 9400€ annuel. La taxe foncière est de 800€. J'ai effectué dans le local pour pouvoir l'utiliser 50000€ de travaux sans agrandissement ni aucune transformation. Je voulais faire un loyer de 450€ par mois, mais j'ai peur d'être très juste.
    Je vous remercie pour votre conseil.
    Solidairement vôtre
    Sophie

  • #8

    Corrige ton impôt (mardi, 27 février 2018 15:49)

    Bonjour Sophie,
    Effectivement, il y'a un risque ici que les impôts trouvent le loyer sous-évalué et viennent donc contester la déduction des charges. Malheureusement, la règle en la matière ne me permet pas vraiment de vous dire quoi faire. Concrétement, il faut que votre loyer respecte le prix du marché. Si ce n'est pas le cas, le fisc viendra redresser. Après ça reste assez flou et on voit de tout.... concrètement, le fisc devra réussir à prouver que vous louez sous le prix du marché et vous devrez réussir à prouver que non (souvent ça se fait par comparaison avec des biens similaires à côté ou avec le prix de la location au mètre carré dans votre zone). A vous de rester dans la fourchette basse tout en étant raisonnable. L’autre solution est de louer à très bas prix mais de ne rien déduire... bien entendu cela change la donne fiscalement pour vous.
    Cordialement.

  • #9

    Jimmy (vendredi, 02 mars 2018 19:20)

    Bonjour,
    J'ai une question sur le mécanisme d'imposition des revenus fonciers. Les revenus fonciers nets imposables s'ajoutent au revenus "classiques". Ces revenus classiques définissent la TMI, entre 14% et 30% pour la majorité des personnes.
    Les revenus fonciers vont subir ce taux + 17,2% de PS.
    Si je n'ai plus aucun autres revenus que ceux fonciers, est-il vrai de considérer que je ne subirait que les PS (0% TMI + 17,2% de PS). Ensuite c'est le montant des revenus fonciers qui définira lui même ma TMI ?
    Car dans ce cas, selon un certain nombre de bien en location (et qui rapporte un gain après imposition), le fait de quitter son job peut permettre de gagner 14, 30 voir 41 ou 45% de revenus fonciers net en plus du jour au lendemain?
    (Question subsidiaire : les TMI englobent ils également les gains réalisés en bourse, en plus du salaire ?)
    En vous remerciant pour votre réponse.
    Jimmy

  • #10

    Corrige ton impôt (vendredi, 02 mars 2018 19:33)

    Bonjour Jimmy,
    La plupart des revenus de la déclaration d'impôt passent à la TMI : salaire, foncier, placement, plus-values etc.... chacun subissant en amont des abattements spécifiques.
    Si vous n'avez que du foncier, vous passez d'abord une partie dans la TMI à 0%.
    Un peu de lecture utile pour aller plus loin : https://www.corrigetonimpot.fr/2017/01/26/calcul-impot-revenu-2017-comment-france/

    Cordialement.

  • #11

    LILIANE (dimanche, 18 mars 2018 02:31)

    Bonjour, je loue depuis le 16/02/2017, un studio :470€ quel sera mon impôt en 2018
    merci, cordialement

  • #12

    Corrige ton impôt (dimanche, 18 mars 2018)

    Bonjour,
    Relisez bien l'article, vous verrez que je ne peux pas savoir. Tout dépend du régime et de vos autres revenus.
    Cordialement.

  • #13

    Alexandre (lundi, 26 mars 2018 20:00)

    On paye les parts sociaux si on réside en France et on les payes déjà en tant que salarie? MERCIE

  • #14

    Corrige ton impôt (lundi, 26 mars 2018 20:34)

    Bonjour,
    On les paie sur les salaires et sur les revenus fonciers!
    Cordialement.

  • #15

    fred (mardi, 27 mars 2018)

    Bonjour

    Je loue en nom propre depuis deux ans un local nu à ma société de transport pour une partie et pour l'autre partie des locations de box.
    27 600 euros de loyers à l'année au réel dont 21600 proviennent de ma société et 6000 des différents box.
    Après vérification, il est possible de louer mon local en location équipée (équivalent au meublé pour l'habitation). J'ai donc équipé à mes frais les bureaux, salle de repos + cuisine équipée pour mes chauffeurs.
    Je vais donc passer les 21600 en LMNP (BIC) et les 6000 en revenu foncier.
    Du coup et bien que je sois au réel depuis deux ans, que dois/puis je faire :
    - déclarer les BIC au micro et le foncier au micro ?
    - déclarer les BIC au micro et le foncier au réel ?
    - déclarer les BIC au réel et le foncier au réel ? Puis attendre la troisième année pour tout déclarer au micro ?

    Merci.

  • #16

    Corrige ton impôt (mardi, 27 mars 2018 23:58)

    Bonjour,
    A ce niveau je ne préfère pas m'avancer; le fait que votre société loue vos biens peut être problématique; idem pour les aller-retours entre vide/meublé sur du réel. Je vous suggère de vous faire accompagner par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour bien ficeler votre montage juridiquement et fiscalement.
    Cordialement.

  • #17

    Freddy (lundi, 02 avril 2018 13:52)

    Bonjour. Je viens de découvrir votre site, qui est extrêmement intéressant, pour le novice que je suis.
    J'ai une question.
    J'ai 200K € à investir. L'objectif, que cela me rapporte un peu d'argent tous les mois et ne pas le laisser dormir en banque bêtement.
    J'hésite fortement entre:
    - Acheter un appartement Neuf, ou ancien,
    - Le louer meublé, ou vide,
    - Faire un crédit ou cash.
    Le but, gagner un peu d'argent tous les mois en payant le minimum d'impôt :-)
    Merci.

  • #18

    Corrige ton impôt (lundi, 02 avril 2018 23:42)

    Bonjour Freddy,
    Merci pour vos encouragements. Impossible de vous répondre comme ça! Tout dépend de beaucoup de critères, il faut développer celà avec un gestionnaire de patrimoine. Je l'ai expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/01/22/comparatif-location-meuble-vide-difference-impot-fiscalite-appartement/
    Cordialement.

  • #19

    Christophe (mardi, 03 avril 2018 20:45)

    Bonjour,
    Je decouvre votre site qui vraiment interessant et instructif.
    Cependant, je souhaite faire un investissement locatif mais impossible de bien établir les impôts prévisibles.
    Je suis frontalier et 100 % de mes revenus sont actuellement imposable au Luxembourg. Sur ma déclaration d'impôt j'ai un revenu fiscal de référence.
    Dois-je utilisé celui-ci pour faire mes calculs ?
    Bien à vous

  • #20

    Corrige ton impôt (mercredi, 04 avril 2018 22:35)

    Bonjour,
    Je ne gère pas l'impôt avec les conventions fiscales. Ici ça va être très compliqué... entre l'année blanche et la convention fiscal, il faut dégoter un excellent avocat fiscaliste.
    Cordialement.

  • #21

    Nicolette (mardi, 10 avril 2018 11:56)

    Bonjour,
    Suite à une fuite d'eau j'ai fait des réparations non pris en charge par l'assurance, puis je déclarer les factures de réparations.
    Merci
    cordialement

  • #22

    Corrige ton impôt (mardi, 10 avril 2018 15:00)

    Bonjour,
    Il me semble que ce sont bien des frais déductibles du foncier (voir mon article sur les travaux). Donc si le bien est loué avant/après, il faut effectivement les déduire.
    Cordialement.

  • #23

    Danielle (samedi, 14 avril 2018 10:15)

    Bonjour, mon fils a hérité d’un studio occupé par un locataire . Il est étudiant et ses revenus sont en dessous du seuil imposable même avec les loyers. Devra t’il payer les prélèvements sociaux sur les loyers?
    Merci par avance.

  • #24

    Corrige ton impôt (samedi, 14 avril 2018 12:09)

    Bonjour Danielle,
    Oui tout à fait, les PS sont inévitables. On les paie sur quasiment tout...
    Cordialement.

  • #25

    rené (mercredi, 18 avril 2018 15:39)

    Bonjour,
    Je déclare 40000 de retraites et j'ai droit à 2,5 parts, soit un revenu impos. de 36500€
    J'ai reçu 9500€ de loyers (studios) hors charges.
    Je vais régler 1600 de taxes et CSG sur ces revenus de location.
    Mon IRPP sera-t-il calculé sur 36500 + 9500€ ou 7900€ (9500-1600)?
    Merci de votre aide
    Bien Cdt
    René

  • #26

    Corrige ton impôt (mercredi, 18 avril 2018 23:12)

    Bonjour René,
    Les impôts prennent toujours le max! Les PS ne s'enlèvent pas. En revanche, il y'a l'abattement de 30% ou la déduction des charges. Supposons que les 9500 € soient ici les loyers après avoir enlevé les charges. Revenu imposable de 9500 + 36 500 avec en plus les PS à payer.
    Cordialement.

  • #27

    Catherine (lundi, 23 avril 2018 16:34)

    Bonjour Thibault,
    Tout d'abord je tiens à vous remercier pour vos articles et vidéos que j'ai volontiers partagés à mes connaissances.

    Concernant les loyers à déclarer (ligne 211), il y est indiqué loyers bruts. Est-ce que cela veut dire loyers charges comprises que verse le locataire ? ou est-ce le loyer hors charges que je dois prendre en compte ?

    ligne 212 : lors de la régularisation annuelle des charges, je demande au locataire de me rembourser la TEOM. Je dois indiquer le montant de la TEOM à cette ligne sachant que j'ai déjà soustrait cette somme du montant que me réclame les Impôts à la ligne 227 ?

    ligne 224 : j'achète un plateau nu de 100 m2 à usage d'habitation. Je fais des travaux pour en faire un T4 avec pose de cloisons intérieures, de sanitaires, d'évier, de radiateurs... Je casse des murs pour créer une terrasse. Ces travaux sont-ils considérés comme des travaux d'amélioration de la surface existante donc déductibles ou des travaux de création, d'aménagement donc non déductibles ?

    Bien cdt,
    Catherine

  • #28

    Corrige ton impôt (lundi, 23 avril 2018 22:47)

    Bonjour Catherine,
    211 : les charges sont versées pour rembourser des dépenses que vous payez. Il n'y a donc pas lieu d'être imposé dessus si c'est bien le cas.
    212 : la TEOM ne figure nul part. Idem que précédent, vous la payez et le locataire la rembourse. Opération blanche donc ça n'a pas à figurer sur la déclaration.
    224 : je vous invite à consulter l'article sur les travaux déductibles dans ma rubrique immobilier. Le Bofip est en fin d'article si vous souhaitez faire des recherches. A défaut, il faut interroger le fisc ou payer un avocat fiscaliste pour valider la déduction.
    Cordialement.

  • #29

    Marc O (mercredi, 25 avril 2018 11:06)

    Bonjour
    J ai acheté en 2008 un appartement par emprunt. Donc si je loue ce bien les frais de dossiers ,d'assurance emprunteur de fond de garanti sont ils encore déductibles. Je suppose que pour les intérêts d emprunts cela l est encore. Également est ce que si je loue par le biais d une association pour l habitat solidaire style Habitat Humanisme ou l on loue 20% de moins que le marcher.Est ce que les frais de gestions et assurances dégâts impayés que l on me demande st déductibles. Aujourd hui j ai un prêt de 850€ par mois ce bien à une valeur locative maximale sur le marcher de 650€ . Cela vous paraît il raisonnable d envisager de louer?
    Je vs remercie pour vos conseils déjà riches sur la plate forme. Cordialement.
    Marc

  • #30

    Corrige ton impôt (mercredi, 25 avril 2018 16:53)

    Bonjour,
    Vous trouverez un article dans ma rubrique immobilier permettant de remplir la déclaration 2044 case par case. Vous y trouverez toutes les charges déductibles. Si une charge n'est pas mentionnée, elle ne l'est pas.
    Attention pour le prêt, il faut bien que l'objet du prêt mentionne que ce soit à but locatif. Vous ne déduirez bien sur que les charges de l'année 2017 (ou 2018 si l'an prochain).
    Cordialement.

  • #31

    Vincent (vendredi, 27 avril 2018 15:36)

    Bonjour
    J ai quitté mon logement le 31 mai 2017 pour le mettre en location; location qui a débuté le 15 juin 2017. J ai connu une vacance d un mois en octobre 2017.
    Mes trois questions, qui portent sur la déclaration au réel des revenus fonciers ,sont :
    1. Dois je prendre en compte les interets du credit du mois d octobre ? Dois je prendre en compte l année entière?
    2. Dois je retrancher ma taxe foncière en intégralité (12 mois) ou à au prorata de la durée de location ?
    2 bis : sur 5.5 mois (Sans le mois d octobre) sur 6.5 mois ?
    3. Je compte faire des travaux d amélioration en 2018? Sur quelle déclaration devra t elle apparaître pour les decompter compte tenu des modifications à venir en 2019 ?
    Cordialement

  • #32

    Corrige ton impôt (vendredi, 27 avril 2018 16:09)

    Bonjour,
    Pour le prêt, il faut que l'objet du prêt mentionne bien que l'appartement est à vocation locative pour que la déduction soit possible. Si le bien n'a pas été habité par vous en octobre et que vous cherchiez un locataire, vous pouvez faire un prorata sans retrancher octobre il me semble.
    Au vu de la particularité de la situation, il peut être judicieux d'interroger le fisc pour avoir leur aval (sur le prorata et surtout pour voir s'ils acceptent la déduction du prêt avec un objet qui n'est pas "locatif"). Vous trouverez la démarche pour faire cela sur la page d'accueil de mon site.
    Pour les travaux 2018, vous déclarerez normalement lors de la déclaration en mai 2019. La déclaration ne change pas, c'est le calcul qui bouge. Je l'ai expliqué en détail ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/03/01/impot-travaux-2018-2019-annee-blanche-deficit-prelevement-source-location-immobilier/
    Cordialement.

  • #33

    Robert (vendredi, 27 avril 2018 16:40)

    Bonjour,
    Tous mes compliments pour votre site qui est très utile.
    J'ai déclaré pour 2014 , 2015 et 2016 des revenus foncier au régime micro foncier. Pour la déclaration de revenus 2017, je souhaite faire une déclaration au régime du réel car j'ai fait des dépenses importantes d'entretien. Donc pour la declaration 2044 , faut-il remplir la ligne 230 : Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de 2016 ?
    Vu qu'en 2016 j'ai déclaré au régime micro foncier, je pense qu'il n' y a pas a renseigner cette ligne.
    D'autre part, les factures des dépenses entretien sont a déduire TTC ou HT ?
    Et enfin J'ai eu 2 locataires en 2017 : une jusqu'au 6 octobre 2017 et une autre à compter du 20 octobre. Dois-je renseigner les noms et prénoms des 2 locataires sur la déclaration ?
    Avec mes remerciements,
    Cordialement.
    Robert

  • #34

    Corrige ton impôt (vendredi, 27 avril 2018 17:58)

    Bonjour,
    Vous trouverez un article dans ma rubrique immobilier permettant de savoir comment remplir la 2044 case par case et un autre détaillant les travaux déductibles (TTC). Il faut bien mettre le nom des 2 locataires.
    Cordialement.

  • #35

    David (samedi, 28 avril 2018 20:54)

    Bonjour Thibault,
    Je suis étranger non residant en France. J’aimerais acquérir un bien immobilier en France pour investissement locatif. Quelle sera le taux de l’impôt sur le revenu: 14%, 30%,...?
    Je vous remercie.
    Cordialement.

  • #36

    Corrige ton impôt (samedi, 28 avril 2018 22:08)

    Bonjour,
    Tout dépend des conventions fiscales selon les pays. A ce niveau, il faut voir avec un expert de l'impôt en France et sur la convention fiscale de votre pays.
    Cordialement.

  • #37

    DAvid (dimanche, 29 avril 2018 10:48)

    Bonjour,
    Tres bien. Merci beaucoup.
    Bon dimanche.

  • #38

    Jeremie (mardi, 01 mai 2018 00:45)

    Bonjour,
    Propriétaire d'un appartement en copropriété que je loue depuis moins d'un an je dois déclarer des revenus foncier pour la première fois.
    Je vais opter pour le régime micro foncier, le total des loyer étant inférieur à la limite imposé par l'administration fiscale.
    Par contre, puis je déduire les charges locatives "réelles" telle qu'indiqué sur l'état récapitulatif annuel que m'adresse mon syndic?
    Si oui, cela signifie donc que mon revenu foncier brut variera chaque année en fonction de l'évolution de ces charges?
    Mon revenu foncier étant finalement égal à : Loyer CC - charges locatives indiquées par le syndic?
    Merci d'avance de votre retour
    bien cordialement


  • #39

    Corrige ton impôt (mardi, 01 mai 2018 00:50)

    Bonjour,
    Au régime micro, on indique seulement les loyers perçus qui engendrent l'impôt.
    Cordialement.

  • #40

    Christelle (mardi, 01 mai 2018 23:44)

    Bonsoir,
    votre site m'a été d'une grande aide pour comprendre ce qui nous attend l'année prochaine avec le prélèvement à la source. Toutefois, je viens de terminer ma déclaration et j'ai eu un choc. J'espère que vous allez pouvoir "éclairer ma lanterne". Voilà je déclare des revenus salariés pour moi et mon conjoint ainsi que des revenus fonciers (déclarés en micro fonciers). Nous avons 939 euros de prélèvements sociaux et nous ne payons pas d’impôts sur nos revenus (nous avons même une restitution de 524€).
    Le montant de l'estimation de mon impôt sur les revenus et prélèvements sociaux s'élève donc à 415€ (939 - 524).
    L'administration fiscale me signale donc que je n'aurais pas de prélèvement à la source (puisque je ne suis pas imposable sur mes revenus) mais que je devrais m'acquitter de 78€ par mois à partir de janvier, prélevés directement sur mon compte bancaire, pour mes revenus fonciers. Si je calcule bien cela fait 78€*12 = 936€. Je vais devoir payer la totalité de mes impôts sur mes revenus fonciers, mais qu'en est-il de ma réduction d'impôts de 524€? Vont-ils me restituer cette somme en septembre ? Car j'aurais du payer en tout et pour tout 415€ d'impôts.
    Merci d'avance pour votre réponse.
    Christelle

  • #41

    Corrige ton impôt (mercredi, 02 mai 2018 00:48)

    Bonjour Christelle.
    J'ai détaillé tout ceci dans 8 articles sur le prélèvement à la source. Je pense que le numéro 2 répondra amplement à votre question. Il est ici : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/02/21/impot-annee-blanche-credit-reduction-don-2018-transition/
    Cordialement.

  • #42

    mameta (mercredi, 02 mai 2018 07:02)

    Bonjour,
    Je vais quitter ma maison pour la louer fin 2018.
    pour le prélèvement à la source et la déclaration des revenus réels, pourrons nous encore déduire comme auparavant les charges (impots fonciers etc) dans leur totalité
    Merci pour le renseignement

  • #43

    Corrige ton impôt (mercredi, 02 mai 2018 11:40)

    Bonjour,
    Oui, on déclarera de la même manière. Vous trouverez sur mon site 8 articles qui expliquent en détail le fonctionnement du PAS.
    Cordialement.

  • #44

    Ruddy (jeudi, 03 mai 2018 15:04)

    Bonjour,
    j'ai acheté un appartement au mois de Aout 2016, que j'ai loué à partir du mois d'octobre de la même année dans une copropriété et je suis au régime réel.
    En 2017 lors de la déclaration des revenus foncier (2044) j'ai déclaré comme provisions de charges ligne 229 le dernier trimestre 2016 ainsi que le prorata du 3 trimestre que j'avais payé au vendeur lors de la transaction chez le notaire.
    Pour cette année je dois remplir la ligne 230 ( régularisation de provisions pour charges payé en 2016), j'ai bien reçu le décompte des charges ventilé de la part du syndic, mais pour l'année entière, comment faire le prorata ?
    2 ème question en 2017, en dehors des provisions pour charges, on a fait réparer la toiture dois-je déclarer ça en ligne 229 ou bien en 224 Dépense de réparation.
    3ème question suite à la loi Alur nous cotisons à hauteur de 5% du budget annuel à ce fond.Les sommes versées sur ce fonds appartiennent définitivement à la copropriété et non au lot, peut-on les déduire ?
    Merci d'avance pour vos réponses.

  • #45

    nev (lundi, 07 mai 2018 11:42)

    Bonjour, quand on a un locataire qui n'a pas payé des loyers, comment déduire cette dette des loyers perçus ? Je ne pense pas que s'il a payé 5 mois de loyers et non payé 2 mois, on puisse déclarer seulement 3 mois de loyers.....dans le meilleur des cas, je pense qu'on peut noter en recettes 5 mois de loyers et déduire en charges 2 mois de loyer ? Merci de me dire ce qu'il en est.

  • #46

    Corrige ton impôt (lundi, 07 mai 2018 20:01)

    Bonjour,
    S'il n'a pas payé, vous touchez 0 € et vous déclarez donc 0 €. Il n'y a pas lieu d'avoir une déduction.
    Cordialement.

  • #47

    Amandine (mardi, 08 mai 2018 08:51)

    Bonjour je loue un appartement type 2 dans une copropriété quelles sont les charges déductibles sur mes loyers perçu puis je déduire la taxe foncière ? Que représente l'abattement de 30% lors du calcul de l'impôt foncier. Merci

  • #48

    Stéphane (mardi, 08 mai 2018 17:33)

    Bonjour
    j'ai acheté un appartement en tant que particulier personnel je le loue à vide à mon eirl mon entreprise pour ma seconde activité pour la somme de 650€, en sachant que mon activité principale se trouve chez moi je déclare donc en micro foncier se rajoutant à mon impôt sur le revenus et mon CFE va donc augmenter l'année prochaine.
    merci de votre réponse
    cordialement

  • #49

    ludovic (vendredi, 11 mai 2018 21:15)

    bonsoir, si l'on déclare les revenus fonciers en REGIME micro foncier , peut on l'année d'après les déclarer en frais réels? Vs en remerciant .

    Cordialement.

  • #50

    Corrige ton impôt (vendredi, 11 mai 2018 23:05)

    BOnjour,
    Oui, comme expliqué dans l'article. C'est le réel qui engage 3 ans.
    Cordialement.

  • #51

    camille (dimanche, 13 mai 2018 17:42)

    Bonjour,

    Dans le cadre d'un emprunt peut-on déduire les frais de commissions crédit logement ainsi que les frais de participation au Fond Mutuel de Garantie (case 250)?

    Merci

  • #52

    Corrige ton impôt (dimanche, 13 mai 2018 23:23)

    Bonjour,
    J'ai listé tous les frais déductibles dans mon article permettant de remplir case par case la 2044 (il est dans la rubrique "immobilier").
    Cordialement.

  • #53

    Ruddy (mercredi, 16 mai 2018 13:07)

    Bonjour je reviens vers vous, car je n'ai pas eu de réponse à mon message du jeudi, 03 mai 2018, merci d'avance pour votre aide

  • #54

    Corrige ton impôt (mercredi, 16 mai 2018 13:14)

    Bonjour Ruddy,
    Ce sont des questions très techniques auxquels je n'ai pas la réponse sans faire des recherches préalables dans les textes. Il serait surement utile de contacter un expert-comptable pour vous accompagner sur de tels problématiques.
    Cordialement.

  • #55

    Sophie (mercredi, 16 mai 2018 20:50)

    Bonjour,
    J ai hérité (nous sommes 15 en tout) d une maison de ma grand mère en 2016 qui est toujours en location, la succession est longue et n est pas finie, le notaire perçoit les loyers en attendant mais je viens de recevoir les revenus fonciers 2017. Dois je les déclarer même si nous n avons touché aucun loyers et si oui, dois je diviser en 15 le montant? Je vous remercie

  • #56

    Corrige ton impôt (mercredi, 16 mai 2018 20:51)

    Bonjour,
    Alors là, bonne question...! J'ai envie de dire que non si vous n'avez rien perçu mais il serait utile de s'en assurer auprès du notaire.
    Cordialement.

  • #57

    Matthieu (jeudi, 17 mai 2018 14:32)

    Bonjour.
    Nous sommes actuellement propriétaire d'un t2 que nous hésitons à vendre ou louer (les impôts me paraissent tellement lourds)
    Je paie 400e de crédit jusqu'en 2025 (et 30000 de PTZ non remboursés encore à rembourser)
    Loyer potentiel 580e, charges actuelles de l'appartement ~75e/mois

    Nous avons du mal à le vendre. Acheté 155 000 vide, on nous en propose aujourd'hui 130 140 maximum donc grosses pertes.
    Nous devons derrière acheter un autre bien de 250 000 à peu près (280avec notaire) 70000e d'apport (après remboursement du PTZ)
    Vaut il mieux vendre l'appartement à perte ou le louer et payer tous les impôts qui vont de paire ? En cas d'impayés du locataire, l'état en tient t-il compte ?
    Merci pour le temps consacré à ma réponse

  • #58

    MArie (jeudi, 17 mai 2018 15:43)

    Bonjour,
    Suite a une mutation professionnelle, nous avons loue notre maison.
    Les locataires sont partis en Aout, nous avons mis le bien en vente depuis car il y a quelques travaux a faire et que nous retournerons pas dans cette region.
    Le bien ne se vendant pas, nous allons realiser les travaux pour une remise en location pour la rentree 2018
    Nous sommes sous regime réél : pour la declaration 2017 puis-je déduire la totalité des impots locaux, interets d'emprunts et assurances ou dois-je le calculer au prorata du nombre de mois loué?
    Merci d'avance de votre aide

  • #59

    Corrige ton impôt (jeudi, 17 mai 2018 15:45)

    Bonjour,
    Si les travaux sont déductibles, sont effectués pour louer et que personne n'habite le bien entre temps, les règles de déductions sont respectées.
    Cordialement.

  • #60

    Gilles (lundi, 21 mai 2018 18:32)

    Bonjour,
    J'ai acheté un appartement en juillet 2016, j'ai fait beaucoup de travaux et je l'ai loué en juin 2017. Pour la déclaration revenu foncier sur les intérêts d'emprunts ,la taxe foncière,les charges de la copropriété et l'assurance de l'appartement, je dois déclarer au prorata de la location du logement soit 5/12eme. Pour le loyer,la location a déclarée c'est avec les charges comprises car pour mon appartement, l'eau est compris dans une partie des charges suivant la consommation du locataire (loyer 530€ + 20 € de charges).
    Merci pour vos vidéos car c'est la première fois que je loue et je ne m'y connaissais rien sur la déclaration de revenu foncier et vos vidéos m'ont beaucoup apportées et aidées pour la déclaration en ligne.
    Cordialement

  • #61

    Corrige ton impôt (lundi, 21 mai 2018 20:22)

    Bonjour,
    Sachez que les charges payées dans le but de louer sont déductibles si elles sont faites pour que le bien soit loué et si le bien est loué dans la foulée et non habité. Direction la rubrique immobilier où vous trouverez un article qui explique donc que les travaux et les charges du prêt peuvent être déduites en totalité même avant la location. Cela vous fera une grosse économie fiscale!
    Pour les charges, vous les recevez car vous payez quelque chose à la place du locataire. C'est donc normalement une opération blanche à ne pas déclarer.
    Cordialement.