Comment remplir la déclaration d'impôt 2044 sur les revenus fonciers? Tutoriel case par case.

Si vous louez un bien vide, vous allez surement devoir remplir une déclaration des revenus fonciers (2044). En effet, nous avions vu que les contribuables qui louent un bien immobilier vide ont le choix entre le régime micro-foncier ou le réel pour payer moins d'impôt. Dans le régime réel, vous indiquez vos loyers et pouvez déduire plusieurs charges avant de subir l’impôt. On fait le point dans cet article sur toutes les charges déductibles en reprenant la déclaration des revenus fonciers 2044 case par case. Vous pourrez ainsi n’omettre aucune déduction. Prenez le temps de bien étudier toutes les cases déductibles car l’impact sur l’impôt est énorme. Chaque charge déduite vous fera économiser l’impôt (taux selon la tranche d’imposition) et les prélèvements sociaux (17.2%). 

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt déduit 100 € des revenus fonciers. Il économise l’impôt (minimum 14% soit 14 € de fiscalité en moins) et les prélèvements sociaux (17.2% soit 17.2 € d’impôt en moins).

 

Si vous n'aimez pas lire, une vidéo tutoriel est jointe en fin d'article pour remplir la déclaration 2044 en ligne sur le site "impôt.gouv".Bien entendu, vous déclarez en 2018 les charges et loyers perçus durant l'année 2017.

 

Comment remplir la déclaration d’impôt 2044 ? Explications case par case.

Les loyers et revenus fonciers : case 210 à 215.

 

211 : on indique les loyers perçus l’année passée. Les loyers réglés en avance doivent aussi être intégrés. Si par exemple vous avez perçus 10 000 € de loyers ainsi que 1 000 € de loyer d’avance sur l’année 2017, vous devrez indiquer 11 000 € dans la case 211 lors de la déclaration d’impôt 2018 sur les revenus 2017.

 

212 : Si votre locataire a payé une charge qui était à payer par vous (à la charge du propriétaire), vous devez l’indiquer dans cette case.Imaginons que votre locataire paie des travaux normalement à votre charge, vous subirez l'impôt dessus malgré tout.

 

213 : Les subventions perçues (ANAH) sont à déclarer en ligne 213 et seront imposées. Le dépôt de garantie n’engendre pas d’impôt et n’a donc pas à être intégré dans cette case. En revanche si vous utilisez le dépôt pour compenser un loyer non payé, vous devez alors ajouter le montant (le fisc considère que c’est un loyer et l’impose).

 

La ligne 214 concerne seulement ceux qui mettent un logement gratuitement à disposition.

 

Le total se calculera tout seul en ligne 215. C'est le loyers brut imposable sur lequel vous allez pouvoir déduire les charges.

 

Les frais et charges déductibles des revenus fonciers. Ligne 221 à 230.

Le plus important commence, il va falloir faire attention à ne rien oublier. Chaque montant indiqué dans une des cases comprises entre la 221 et la 229 permet de faire baisser l'impôt et les prélèvements sociaux.

 

221 : vous pouvez déduire les sommes versées à une personne qui garde l’immeuble (salaires + charges sociales). Si vous supportez des frais pour une agence de location, pour un conseiller fiscal afin de remplir la déclaration d’impôt ou à un tiers pour faire de l’administratif ou un travail en rapport avec la location, tout est déductible. Précisez bien à votre expert-comptable qu’il peut détailler sa facture afin de pouvoir déduire une partie des honoraires. Les cotisations versées à un organisme qui vous aide à gérer votre location (UNPI…) sont déductibles également dans cette case. Enfin, si vous engagez un avocat, un huissier ou autre pour une procédure sur le bien (conflit avec le locataire ou les entrepreneurs…), ces montants sont déductibles des revenus fonciers à la ligne 221.

 

222 : vous pouvez déduire 20 € par local loué. Le fisc considère que ce sont les frais de courrier et de téléphone pour échanger avec le locataire. 

 

223 : vous payez une assurance propriétaire non occupant sur le bien loué. Cette somme est déductible, vous pouvez la déduire dans la ligne 223.

 

224 : Cette ligne concerne les travaux que l'on peut enlever avant de subir l'impôt. Attention, les travaux de construction ne sont pas déductibles et les travaux d’amélioration et de réparation sont déductibles. Une case difficile à remplir mais très importante pour réduire l’impôt. Notre article revient sur tous les travaux qui sont déductibles ou non des revenus fonciers. Le fisc vous demandera le détail sur cette case (montant des travaux, nature, date…). N’oubliez pas de garder toutes les factures !

 

225 : Si votre locataire est parti sans régler des charges, vous pouvez les déduire ici. Imaginons qu’il n’a pas fait ramoner le bien et que vous avez dû payer 80 € de ramonage, vous pouvez déduire 80 € en ligne 225.

 

226 : les indemnités d’évictions versées sont déductibles si vous avez demandé au locataire de partir afin de louer dans de meilleures conditions. Notez que si vous avez évincé votre locataire pour habiter le bien, la déduction des frais d'éviction n’est pas possible.

 

227 : La taxe foncière est déductible. Attention à la nuance, le fisc opère beaucoup de contrôles fiscaux. Vous pouvez déduire la taxe foncière mais pas la taxe sur les ordures ménagères. En effet, c’est le locataire qui doit payer les ordures ménagères. Pensez-bien à regarder le verso de votre taxe foncière où vous verrez la distinction entre la partie « taxe foncière » (déductible) et la partie « ordures ménagères » (non déductibles). Cet article revient sur la façon de distinguer les ordures ménagères sur l'avis de taxe foncière et vous donne un courrier de demande de règlement des ordures ménagères aux locataires sur les dernières années si vous ne l'avez pas fait. Si vous avez payé les ordures ménagères et ne souhaitez pas les réclamer au locataire, il n'est pas possible de les déduire pour autant sous peine de redressement fiscal.

 

228 : cette case concerne les personnes qui louent sous un régime Besson ou Borloo. La location classique n’est pas concernée, vous n’avez rien à remplir.

 

229-230 : cela concerne uniquement les gens qui louent en co-propriété. Le syndic ou l’agence vous transmettra un relevé distinguant les provisions pour charges payées l’année de la déclaration (déductibles) et la partie des provisions pour charges déduites l’année passée qui concernaient en fait des frais non déductibles (imposables). La ligne 229 va diminuer les revenus fonciers imposables et la 230 va les augmenter.

 

Exemple :

Mr Corrigetonimpôt a payé 1 000 € de charges de co-propriété en 2016 et les a déduits sur la déclaration 2017 des revenus 2016. En 2017, il a payé à nouveau des charges de co-propriété (1 100 €) et le syndic lui indique que sur les 1 000 € de 2016, seulement 800 € ont servis à financer des travaux déductibles. 

On dira donc à Mr Corrigetonimpôt de mettre 1 100 € en ligne 229 sur la déclaration 2018 des revenus 2017 (il déduit ce qu’il a versé). On lui dira aussi de mettre 200 € sur la ligne 230. En effet, il a déduit 1 000 € en 2016 alors que seulement 800 € étaient déductibles. Il faut donc réintégrer les 200 € dans le revenu imposable.

A cause du décalage dans le temps entre le moment où vous payez vos charges et le moment où elles sont utilisées, on est obligé de remplir la déclaration de cette manière. Seul le syndic à l’information en général; c’est très compliqué (pour ne pas dire impossible) de trouver les chiffres en regardant vos relevés. Malheureusement certaines entreprises ne vous communiqueront pas l’information gratuitement et vont vous la facturer.

 

 

Le total des frais déductibles s’affiche en ligne 240 (seule la ligne 230 augmente le foncier imposé).

La déduction des intérêts d’emprunt : attention à ne rien oublier !

La ligne 250 est primordiale : les intérêts d’emprunts payés sont déductibles. Malheureusement beaucoup s’arrêtent ici alors que vous pouvez déduire beaucoup de chose sur cette ligne : les commissions prises par la banque (frais de dossier), la contribution à un fonds mutuel de garantie, les frais d’hypothèque et surtout l’assurance emprunteur. Nous avions vu que vous pouvez déduire ces charges même si le bien n'est pas encore loué pour créer un déficit.

 

La déclaration des revenus fonciers 2044 est terminée. Le résultat foncier imposable apparaît alors en ligne 263. C'est ce montant qui subira les prélèvements sociaux (17.2% en 2018) et l'impôt sur le revenu (la tranche marginale d'imposition).

 

 

Pour aller plus loin, vous pouvez suivre notre démarche pour remplir la déclaration 2044 en ligne en vidéo ci-dessous. Direction la rubrique "immobilier" de mon site si vous souhaitez plus d'astuces pour optimiser la fiscalité sur vos locations.


     Auteur de l'article Thibault DIRINGER

              Conseil auprès de Cabinets en Gestion Patrimoine Indépendants

             Formateur en Banque et Assurance - Master Gestion de patrimoine  


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Commentaires : 1
  • #1

    Marie (lundi, 15 janvier 2018 12:16)

    merci. Puis-je faire pareil si je loue meublé?